房地产资产评估方案报告

房地产资产评估报告

姓名：陈晓

班级：10财管一班

学号：1010800410

房地产估价报告

评估项目名称：xxx事业单位办公楼评估报告

评估委托人：xxx事业单位

评估人员：陈晓

评估作业日期：2012年10月30日至2012年11月5日评估时点：2012年11月5日

评估报告编号：xx估字（2012）123456号

致委托方函

受贵方委托，我所组织估价人员，于2012年10月30日至2012年11月5日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》、遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》及国家相关法律、法规和政策的规定，经现场勘查和社会调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选择了成本途径法进行了分析和测算，确定该评估对象房地产在估价时点的市场价值是412.38万元，人民币大写：肆佰壹拾贰万叁仟捌佰元，房地产单价为每平方米2062元。

评估人员：陈晓

2012年11月05日

房地产估价结果报告

（一）委托方

名称：湖北工业大学商贸学院

法定代表人：xxx

地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号

联系电话：xxxxxxx

（二）估价方

名称：陈晓

地址：武汉xxx房地产估价公司

联系电话：xxxxxxx

资格等级：xx级

估价机构证书编号：xx房地自估（2012）第xxxx号

（三）估价对象

本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于2007月。土地评估单位为1800/平方米。

（四）评估目的

评估该房地产2012年10月的市场价值

（五）评估基准日

二零一二年十月三十日

（六）评估原则

1、合法原则

2、替代原则

3、最高最佳使用原则

4、估价时点原则

5、客观、公正、公平原则

（七）评估依据

1、国家标准《房地产估价规范》

2、房地产估价委托书

3、房地产估价合同书

4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息

5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料

6、《中华人民共和国城市房地产管理法》

7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》

（八）评估方法

由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。

成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。

估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值；建筑物价值=重置成本*成新率

房地产估价技术报告

（1）估测土地价值

土地总价值=1800*1000=180万元

（2）估测建筑物的价值

①估测建筑物安装成本（采用单位工程造价比较法）

A、B、C3个参照物的成本情况

经分析比较，得知：参照物A外部装修好于评估对象，因此单位工程造价比评估对象高3%；参照物B门窗的材质较评估对象差，因此单位工程造价较评估对象低2%；参照物C与评估对象的情况基本相同，无需调整。

参照物A调整后的单位造价为：1800×100／103=1747.57（元/平方米）

参照物B调整后的单位造价为：1750×100／98=（元/平方米）

评估对象的单位工程造价为：（1800+1750+1700）÷3=1785.71（元/平方米）

评估对象建筑安装成本为：1785.71×32000=57142857（元）=5714.2857（万元）

②估测勘察设计及前期工程费。勘察设计费按建筑安装成本的2%收取，其他前期工程费按建筑安装成本1.5%计。

则总的前期费用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200（万元）

③计算基础设施及配套工程费。根据政府有关规定及费用标准规定，文化、教育基础设施配套工程费收费标准为220（元/平方米）则基础设施及配套工程费为704万元。

④计算管理费用。建筑单位管理费用按建筑安装成本的2%计算。

则管理费用=5714.2857×2%=114.29（万元）

⑤计算投资利息。建设项目建设期为3 年，其贷款分年均匀拨付，三年贷款额分别为300万元、400万元、500万元，年利率为6%，建设期内利息只计息不支付.

则各年应计算利息＝（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率

第一年末：300/2*6％＝9万元

第二年末：(300.9＋400/2)*6%=30.54万元

第三年末：（300.9＋400＋30.54＋500/2）*6％＝59.37万元

建设期利息和＝9＋30.54＋59.37=98.91万元

⑥计算开发利润。经分析调查，房地产行业开发该类房地产的平均投资利润率为15%。

则开发利润为（5714.2857+200+704+114.29+98.91）×15%=1041.87（万元）

⑦计算销售税费。经分析，营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售费用合计为开发后房价的9%。

则销售税费=[（5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87）／（1－9%）] ×9%=778.68（万元）

⑧计算建筑物的重置成本。建筑物的重置成本为前几项之和。

则重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04（万元）

⑨估测建筑物成新率。

评定人：周升评定日期：2012年11月4

说明：G、S、B分别为结构、装修、设备部分的修正系数，本次评估分别取0.75、0.12、0.13.

则建筑物评估价值=重置成本×成新率

=8652.04×94.63%

=8187.42（万元）

（3）计算房地产评估值

房地产评估值=土地使用权评估值+建筑物评估值

=180+8187.42

=8367.42（万元）

房地产单价=8367.42×10000÷32000=2614.82（元／平方米）

（三）评估结论

根据计算结果，经分析确定评估对象房地产的市场价值为8367.42万元，房地产单价为每平方米2614.82元。

附件1、估价对象示意图