中天城投——纳税筹划报告汇总

中天城投股份有限公司

纳税筹划研究报告

学院：能源与动力工程学院班级： 13级会计双学位一班学号： 201321030416 姓名：曾烽棋

课程：企业纳税筹划

2016 年 5 月

中天城投税务筹划报告

1、中天城投的行业背景

中天城投所处的行业为房地产行业。房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

目前楼市部分地区萧条、房企分化严重，实力强、现金流多、能抵御寒冬的企业才能生存。特别是像保利、华润等央企，囤积了大量的现金，而且拥有强大的销售力量，其业务也分散于世界各地，才能度过寒冬。

2015年以来，随着一系列利好政策的出台，楼市逐渐回暖。据亿翰智库数据显示，1-11月，30家典型企业中包含万科、保利、恒大、华润等15家大牌房企完成了全年业绩目标的90%。但由于库存压力巨大，其他房企业绩完成情况不甚理想。今年房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。因总体上仍然供大于求，待售房也许需要五到十年才能卖完，所以2016年情况不会有明显的改善，可能还会继续恶化。目前商品房库存巨大，有增无减。特别是全国商业库存比住宅库存风险大，二三四线城市土地供应过剩。如何去化库存与防止过剩的供应，是2016年政府主要的任务。

2、中天城投的基本情况

中天城投集团股份有限公司前身为贵阳市城镇建设用地综合开发公司,成立于1980年,1984年更名为“中国房地产建设开发公司贵阳公司”,1993年3月再次更名为“中国房地产开发(集团)贵阳总公司”,同年进行股份制改组,以原公司净资产折为3,021.8053万股国家股,以其他发起人之投资折为400万股发起人法人股,经原贵州省体改委批准设立为股份有限公司,并于1993年12月6日至1993年12月22日,发行法人股1000万股,公众股1860万股,职工股140万股。1994年1月8日“贵阳中天(集团)股份有限公司”成立。1994年2月,“黔中天

A”在深圳证券交易所上市交易。1998年更名为“中天企业股份有限公司”,股票名称亦改为“中天企业”。

经营范围：壹级房地产开发、城市基础设施及配套项目开发（含一级土地开发）、拆迁安置及服务、物业管理、勘探设计乙级、室内装饰装潢；承包境外工程；矿产资源的综合开发利用及投资管理；国内外实业投资、按国家规定在海外举办各类企业；综合性商业(除专项归口管理部份)；高新产品开发、高科技投资；农业、工业、基础设施、能源、交通的投资及管理；投资咨询服务；教育产业投资；文化传媒投资及管理；酒店投资及经营管理；旅游业投资及经营管理；会议展览中心相关基础设施及配套项目开发及经营管理。

主要产品：主营房地产开发、勘探、设计、电梯服务、室内装璜，兼营高新产品开发、城市基础设施及配套项目。

3、选择中天城投的理由

1)、中天城投承担着贵阳市城市建设的重任，每年开发工作量和房屋竣工面积占贵阳市总量的1/3以上。公司在1994年宏观环境偏紧、房地产业不景气的背景下业务取得较高的增长速度，主要是由于其房地产业务以中低档商品住宅为主，这一开发结构符合国家对房地产业的调控方向，有利于公司迅速扩大开发规模，占领市场。地产销售贡献公司业绩，有效融资改善财务结构。

2)、兑现成长,战略升级，公司结算项目资源丰富,叠加公司新增高端住宅项目假日方舟和贵阳市中心的商业项目文化广场进入结算期,预期公司业绩将继续保持快速增长。

3)、公司初步形成由贵阳金融控股有限公司和中天普惠金融服务有限公司为主体、集证券、保险、基金、互联网金融、权益类交易场所为一体的“大金控”体系。

4)、公司自2015年以来积极向大健康产业方向转型,初步考虑选择投资医疗服务、医药、医养、医学教育及大健康产业并购、创投等领域。

5)、盈利预测与投资评级:预计16-17年EPS为0.78和0.98元,维持增持评级。

6)、且如下图可知，中天城投在行业内规模与业绩都较好，颇具代表性

4、主要税种

营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税、耕地占用税以及契税等。

税率：

1）营业税5%、城建税、营业税的0.7%、教育费附加0.3%、地方教育附加0.1%。

2）契税4%；

3）印花税0.03%；

4）土地增值税0.5%；

5）土地使用税按当地实际情况计税；

6）车辆购置税10%；

7）房产税；

8）企业所得税等。

5、税收风险

中天城投在正常的生产经营过程中存在各种风险：利率风险、信用风险、流动性风险、汇率风险、行业风险、经营风险等。这些风险会直接或间接地影响公司的现金流及会计利润，导致应纳税所得额的变化，可能会调增应纳税所得额。其他各种税种也会收到税收政策的调整的影响。

上市房地产企业存在较小的营业税税务风险;上市房地产企业存在较大的土地增值税和企业所得税税务风险。再次,利用多元线性回归分析研究上市房地产企业实际总体税负的税务风险与企业规模、资产报酬率、资产负债率、总资产周转率和资本密集度、总资产增长率、净利润增长率、净利润现金净含量的相关性。回归分析显示,上市房地产企业税务风险与资产报酬率、总资产周转率、总资产增长率、净利润增长率存在显著正相关,符合相关理论;与资产负债率、净利润现金净含量相关性不显著,资本密集度呈现显著相关性,

6、税负水平（2012-2015年）

7、税负变动原因

1) 公司经营情况

公司发布2015年年报，报告期内公司实现营业收入153.9亿元，同比增长35.1%；实现归母净利润26.1亿元，同比增长62.6%；扣非净利润22.6亿元，同比增长83.3%，每股收益为0.56元/股。

2015年，公司房地产开发与经营收入达到148.9亿元，占营业收入96.8%，完成合同销售额192亿元，同比增长3%。公司净利率和毛利率均明显提升，分别为17.0%、35.4%，同比增长2.9个百分点和4.2个百分点。同时，公司通过发行中期票据和公司债(174.21,0.000,0.00%)券共募集资金60.6亿元，完成定向增发募集30亿元，极大优化了公司财务结构，资产负债率由82.4%降低至76.6%，短期偿债指标亦稳步提升，财政状况明显改善。由此也造成了税负的变动。

2) 行业特点

目前楼市部分地区萧条、房企分化严重，实力强、现金流多，房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市，总体上仍然供大于求，行业这几年发展的趋势也影响着该公司税负的变动。

3) 税收政策变动

●李克强总理在今年政府工作报告中宣布决定全面实施“营改增”，自2016年5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增；

●2016年2月房地产新政：

1、央行下调首套房首付比住宅最低20%商住最低30%。

2、公积金存款利率上调至1.5%。

3、财政部调减房地产契税营业税。

4、封闭住宅小区原则上不再建。

5、央行等四部门发文减少土储规模，叫停土储贷款

8、税务筹划建议

A. 营改增下的税务筹划

●多要增值税发票

●扩大精装房比例

房地产业“营改增”之后，房企为了降低税负，会更多地考虑增加进项税额来进行抵扣，各家企业都有可能在企业既定的战略框架内进行税收筹划。其中，房企大幅提高精装修房比例将会是一种比较流行的方式，此举有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票，从而增加可抵扣数额。

●剥离建筑业务

对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

B. 企业所得税的税收筹划

纳税范围：企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的所得税。

具体筹划方式：

●合理推迟收入实现时间，递延纳税。

销售不动产采用预收款方式的，营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产项目因开发周期长，资金占用大，收入结算方式复杂，在实际中常采用预收房款的筹资方式来解决房地产项目的资金不足的问题。房地产开发企业收到房款可以作为预收款处理，预收款收款日期是以合同约定的日期为准，则企业可以通过向后推延合同付款期或将房屋销售发票跨年度延期开票，推迟工程决算，从而调节年度收益和应纳税所得额，合理延迟纳税义务发生时间。

即通过合理推迟收入的实现时间，达到递延纳税的目的，实际取到了获得一笔无息贷款的好处。

●税前扣除项目的筹划

税收筹划的重点是企业所得税法规定的应纳税所得额税前扣除费用比例的大幅提高。

i.广告费的筹划。

房地产开发企业广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。根据新税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入15%的部分，准予扣除。在实际工作中，有一些企业集团广告是由企业总部来统一策划、费用也当由企业总部统一列支，这样就很可能造成企业总部因广告费支出超出了 15%的扣除比例而不得在税前扣除，而子企业却不足 15%的情况。针对这一情况，可以由子企业来承担超过 15%部分的广告费支出，这样超过部分的广告费支出可在子企业计算缴纳企业所得税前扣除。合理筹划广告费支出，达到扣除费用最大化，从而节省企业所得税。

ii.支付总机构管理费的筹划。

下属企业和分支机构就总机构为其提供的服务按规定上交的管理费称之为总机构管理费。房地产集团企业与下属项目子公司是管理与被管理的关系，房地产开发商多为拥有较大资金实力的集团型企业，每开发一个项目都会成立一个法人企业，来负责独立运作此项目。在这样的管理模式下，集团企业总部开展管理活动是需要支出大量的管理费用，其本身除了获得各子企业税后的投资收益外，一般没有其他直接的经济来源。通过各子公司向总机构交纳管理费，使交纳给集团总部的管理费在各子公司中税前列支可以达到良好的节税效果。

iii.业务招待费与会议费、差旅费的筹划。

根据新企业所得税法的规定看，依然对会议费没有比例限制，即只要与生产经营，取得收入有关的、合理的会议费，可以在计算应纳税所得额时税前全额扣除；对差旅费也没有比例限制，即只要与生产经营有关的差旅费，也可以全额在税前列支扣除。在税收筹划时，应严格区分业务招待费、差旅费

与会议费，不要把差旅费、会议费计入了业务招待费从而造成业务招待费的超支而不得扣除。

iv.固定资产折旧筹划。

根据企业所得税法的规定，直线法折旧是房地产开发企业适用的固定资产折旧方法，因此房地产开发企业固定资产税收筹划的重点应该在利用税法允许的折旧年限上做文章。折旧年限越短，累计折旧就越大，相关的费用就越大，税前列支也就越多，从而使前期会计利润发生后移，在税率稳定的前提下，企业可以递延缴纳所得税，相当于取得了一笔无息贷款。在税率稳定的前提下，企业可按上述最低年限来确定各类固定资产的折旧年限，从而享受递延缴纳企业所得税的好处。

v.企业员工工资与分红的筹划。

根据新企业所得税法的规定，企业发生的合理的工资、薪金支出准予在税前全额据实扣除。工资、薪金支出属于无限制列支部分，可以在税前完全抵扣，有较好的抵税作用。但分红是在企业税后利润中分配的，不作为费用列支，因此不具有抵税作用。把部分分红改为合理的工资、薪金的形式发放，以取得良好的节税作用。

vi.股票筹资和债务筹资的比较。

债务融资、股权融资、房地产信托等方式都是房地产开发企业进行资金筹集的方式。房地产开发企业多采取股票融资和债务融资。股票融资和债务融资在资金成本和财务风险方面会有不同的影响。因此，应充分考虑企业自身的特点和风险承受的能力，结合使用多种筹资方式，做到一方面解决资金问题，另一方面还是要在降低经营风险的同时来节税。

C. 土地增值税的税收筹划

●控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，土地增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多、税率越高。因此，增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。

●充分利用土地增值税免税期限优惠政策。

●开发商品房转自用不再视同销售。

●选择多元化方式处置开发产品。

●三项预提费用可以税前扣除。

第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

●地下停车场作为公共配套设施处理

●选择有利的增值额核算方式。

●充分运用加计扣除政策。企业对开发间接费用归集时要谨慎，用足、用好税收政策。

●选择有利的地价成本分配方法。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。