商业地产运营模式及法律风险防范

商业地产运营模式及法律风险防范商业地产运营模式及法律风险防范

［摘要］商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。

［关键词］商业地产运营模式法律风险防范

一、商业地产之概念界定

对于商业地产的定义，鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产，具体包含商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。

二、商业地产的主要经营模式

商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后,拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，结合国内相关研究，可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结合模式、不售不租模式。①1．纯出售模式

该模式下，地产开发商出售商业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业,然后再散售给中小投资者和经营者,通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。

但因最后的业绩不佳，2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型:不再做散售改为出租,SOHO 中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。②

2.只租不售模式

这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。

3.租售结合模式

此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租,一部分用于出售的运营模式。这种模式下,开发商一般是将物业的大部分出租给主力店,然后再销售剩余零散的小型商铺。如万达釆取的商业地产运营模式是其传统的订单式模式,即“出租给主力店商铺+出售零散小商铺”的模式也是租售结合的模式，在模式下,万达在项目建设之前,已确定了大部分主力店客户,在项目建成后釆取统一运营管理,通过整体打造和品牌推广,提升商业物业的知名度,然后在整合商业物业内所有商铺资源,共同进行推广。

4.不售不租模式

这种模式是地产开发商将商业地产项目建成之后自己进行商业经营的模式,即自己建造地产、自己经营商铺的商业地产模式。在这种模式下,所有权、经营权乃至运营管理权都是集于一体的。华润置地即是这种模式的代表，2009年,华润置地根据自身多年开发实践，提出构建以“住宅开发+持有物业+增值服务”为主的差异化模式。租售策略:(1)

①董金社：《商业地产：策划与投资运营》，商务印书馆2006年版第27页。

②谈琴：《我国商业地产运营模式研究》，西南财经大学硕士学位论文，第3页。

对于一线城市、核心地段、相对成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业,采取全部持有的策略;(2)对于一些具有市场潜力,但相对不太成熟的物业,釆取部分持有的策略。华润从介入商业地产开始,就采用这种以持有物业为主模式。

三、商业地产运营中的法律风险及防范

鉴于商业地产是由多方运转的商业价值链组成，需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能实现共赢，本文将结合商业地产运营中的开发、招商销售、经营管理几个环节着重探讨其中可能涉及的法律风险。③

（一）商业地产开发中的法律风险

1．宏观调控的风险

宏观调控是国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。比如上海市政府曾针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。为此，开发商在前期开发阶段应熟悉国家及地方有关商业地产的最新法律政策动态，以避免后期出于被动局面，承受巨大损失。④

2．选址及项目规划方案阶段的法律风险

选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商来说是十分重要的。

选址的不当或后期项目规划的失误可能使项目面临无法通过行政审批的风险。从法律风险控制的角度而言，在选址阶段，需要确定项目的选址地块是否达到相关标准，配套的市政设施是否齐全开通。另外，还要查询地方政府行政主管部门有关商业地产的规划及开发要求的规范性法律文件，进而选择商业地产开发时选用怎样的业态组合。在项目规划方案阶段，开发商需要严格遵循法律规定，在设计商场外立面、物业名称等方面要对顾客有吸引力，但是不能存在侵害他人知识产权的情况。

3．报批报建的法律风险

商业地产的开发中，报批报建是必经程序，报批报建过程中开发商若有违法行为的，伪造材料骗取批文，业主可因此诉请解除房屋买卖合同，要求开发商返还购房款、定金等并赔偿业主损失。另外，规划部门可据此撤销规划许可。被规划部门、房产管理部门、工商部门等行政主管机关会严厉处罚开发商的造假行为，如警告或罚款。

因此，开发商需具有守法经营的风险意识，自觉遵守行政主管机关的规范要求，不去触碰违法违规的红线。开发商对项目的进行开发建设，须严格遵守法定流程，切实履行上报候审义务。对于规划设计变更此类重大事件，更要严格遵守行政主管部门的规定行事，需取得业主书面同意的事项，应当尽量与业主协商解决，不可伪造业主签字，骗取批文。

（二）招商销售中的法律风险

1.广告宣传的法律风险

在商业地产的前期招商宣传中，若开发商发布虚假广告，则视为一种欺诈行为，购房者可要求退房退租，也可依据消费者保护法要求开发商承担购房款一倍的惩罚性赔偿。另外，因广告宣传侵害其他经营者的，开发商应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润，并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。

同时开发商也会因广告内容不当涉嫌不正当竞争，会被行政机关处罚，责令改正，没收

③林建伟：《房地产法基本问题研究》，法律出版社2006年版，第14页。

④冯晖、刘浩：,中国商业地产运营》暨南大学出版社2004年版，第36页。

违法所得，可以根据情节处以罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照。开发商因发布虚假广告构成犯罪的，可依照虚假广告罪追究刑事责任。

因此，开发商在进行招商宣传时，应当在书面形式的广告材料中极力避免肯定式、承诺式的语言，谨慎对待广告审查标准，并与负责招商策划的第三方机构约定责任界限，一旦出现问题，则保留向招商策划机构追责的权利。另外，在与业主签订销售、租赁合同时，应当以补充协议的形式提醒购房者商业地产投资存在固有的市场风险，相对方应对此有清醒认识，并自担商业风险。此外，开发商还应避免在广告宣传中贬低其他经营者的社会声誉、经营实力或损害他人商誉，否则可能构成不正当竞争行为。

2．订立合同过程中的风险

在订立合同时，开发商如果疏于对相对方身份的核实，可能造成对方不是合法的缔约主体，合同效力待定。真实购房者不追认合同效力的，合同对其不发生效力。而当开发商明知对方不是真实购房者且无代理权，造成真实购房者损失的，开发商应承担连带责任。此外，当补充协议中含有不合理的减轻或免除按照商品房销售合同示范为本约定应当由开发商承担的责任，或不合理的加重购房者的责任、排除买受人主要权利内容的，条款不生效。⑤

是故对于那些需要购房者或商户签订的书面文件，例如购房合同或租赁合同等，开发商应当尽量要求购房者本人当场签署。对于购房者委托他人代理签订购房合同或者认购书的，营销人员必须进行电话核实，并要求被委托人出具经过公证的委托书，委托书经过公证相当重要。若当时确实无法提供委托书，则应当要求购房者尽快提供对代理行为予以追认的书面证明。

3.合同解除的法律风险

依据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人双方或一方未按照法律规定或合同约定的方式和程序履行解除合同手续的，不发生合同解除的效力，合同依然有效，合同一方当事人违反合同义务的，应当向守约方当事人承担违约责任。对于开发商来说，因为原商户存在违约行为，开发商欲解除合同，但是在尚未取得合同解除证明的情况下，就草率与另一商户签订租赁合同，涉嫌一房二租，原商户因此可能会诉至法院，开发商将因此承担违约责任，另一商户也可要求开发商承担违约责任。

开发商若要避免此类风险，减少自身利益可能受到的损失就应在租赁合同中明确约定开发商的单方解除权，例如：“承租人违反本合同约定的义务且经出租人催告后7日内仍不履行的，出租人有权发出解除合同的通知。自承租人收到该通知或按照承租人预留的通讯地址送达之日起，本合同解除。出租人并可追究承租人的违约责任。”等。

另一方面，开发商也可取得对方的违约确认书或者解除合同协议，并要求其承担违约责任，限期搬离。而在违约业主未完成搬离之前，应当避免与新的业主签订合同，以防前业主搬离过程中出现意外情况，造成新业主无法进场从而向开发商主张违约责任。

4．售后包租的法律风险

售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。如“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等。开发商以“ 先销售后承租，同时给予一定比例租金回报” 的方式吸引业主（投资商）。开发商对与商铺、写字楼、商用住宅等的销售大多采取这种售后包租及以租代售模式。根据《商品房销售管理办法》第11条：“ 房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房” 之规定，售后包租方式销售商铺是国家明令禁止行为。

⑤朱征夫：《房地产开发经营中的合同问题》，法律出版社2004年版第23页。

（三）管理过程中的法律风险

1.不及时为业主办理房屋产权证的法律风险

办理房屋产权证是开发商的法定义务，严重逾期可能被业主要求退房退款、承担违约金并赔偿损失。另一方面，由于开发商通常为业主顺利办理银行按揭与银行达成了阶段性担保的协议，该担保义务需待业主的产权证做他项权登记完成后方能解除，不及时解除将造成开发商对业主的贷款承担连带赔偿责任。在行政程序上，房屋登记管理部门也将责令开发商限期补办登记手续，并按原登记费的3倍以下收取登记费。再者，多地房管部门都出台了对于开发企业逾期办理房产证的处罚措施，开发企业一旦违反将会遭遇罚款、警告等行政处罚。⑥

对此，开发商应按照房屋买卖合同的约定时限为业主办理产权证；如遇特殊情况确实不能如约办理的，应当及时通知业主，真诚沟通，获取业主的理解，并请其在同意延期办理的书面文件上签字。而对于因政府主管部门怠于行使职责造成产权证不能及时办理的，也应当及时通知业主，防止业主将不满情绪转嫁至开发商。

2.商户从事违法活动的法律风险

如果商户在承租商铺的过程中存在违法行为，例如从事非法经营活动、销售假冒伪劣产品、侵害客户人身财产安全等，开发商未能及时发现租户的违法经营行为并制止，日常管理存在疏忽和不到位的情况，可能招致被侵害人因此将开发商作为共同被告诉至法院，开发商可能会依过错程度负担相应的赔偿责任。

为防控此类法律风险，开发商需要建立商户法律风险评估体系，签约前要求对方提供营业执照、税务登记证、机构代码证、经营诚信记录、过往经营情况的材料，充分评估对方的经营实力和信誉状况，并经过法律事务部门的仔细审阅。另外，开发商还应随时配合相关机关调查，如实提供相关资料，作为未来一旦遭遇诉讼的有利证据。

3．商户欠租逃租的法律风险⑦

开发商通过向商户收取租金实现回本获利，否则会造成开发商经营损失。对于欠费商户，如不及时追缴，一旦商户人去楼空、货物清运，可能造成日后追缴困难，即使起诉至法院，也面临不能送达诉讼文书、无法有效执行等实际困难。另外，若商户因经营不善突然撤场，其债权人可能因开发商管理疏忽要求开发商进行赔偿。

在日常的运营管理中，开发商需要重视风险管理，对于欠租欠费达到一定数额的，应当没收保证金并及时采取措施，向法院起诉并申请财产保全。还可建立对商户的风险评估体系，及时对风险程度较高的商户采取催缴、警告、发送律师函直至起诉等方式进行处理。还需注意，开发商应避免采取过激手段，例如对欠费商户强制关门、断水断电等方式，以防反被商户要求赔偿损失。

四、结语

商业地产作为房地产开发商的投资重点，其丰厚经济利润的背后隐藏着多重法律风险。对于商业地产的投资商来说，谨慎对待项目全过程的法律风险是必要的，唯有实现对相关法律法规的及时更新与有效应对，方能从容应对商业地产投资市场上的法律风险。

五、参考文献

［1］董金社：《商业地产:策划与投资运营》，商务印书馆2006年版。

［2］谈琴：《我国商业地产运营模式研究》，西南财经大学硕士学位论文，2014年3月。

［3］林建伟：《房地产法基本问题研究》，法律出版社2006年版。

⑥朱建杰：《商业地产运营模式及风险防范》，百度文库。

⑦葛淼：《商业地产项目运营中的常见法律风险防范和应对之道》，新浪博客《律师文集》。

［4］冯晖、刘浩.《中国商业地产运营》，暨南大学出版社2004年12月。

［5］朱征夫：《房地产开发经营中的合同问题》，法律出版社2004年版。

［6］朱建杰：《商业地产运营模式及风险防范》，百度文库。

［7］葛淼：《商业地产项目运营中的常见法律风险防范和应对之道》，新浪博客《律师文集》。

关于成立商业管理公司运营与管理的思考

关于成立商业管理公司运营与管理的思考 一、经营管理公司成立的目的 对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式，同时也是为了公司战略发展的需要，也为在目前中国新的商业地产运营形势下探索出一条新的路子打下坚实的基础。 二、商业管理公司组织架构 商业管理公司组织机构一般包括： 经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）； 管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。 各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作； 企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。 三、商业经营管理公司作用 受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XX X商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一

业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。 四、商业经营管理公司目标 以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。 五、商业经营管理公司构建模式 1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建； 2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务； 六、商业管理公司管理功能 1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市场信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。 2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。 3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。 七、商业经营管理体系 1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单

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企业法律风险管理指南 GB/T 27914-2011 前言 1 1 范围 1 2 规范性引用文件 1 3 术语和定义 2 4 企业法律风险管理原则 2 5 企业法律风险管理过程 3 6 企业法律风险管理的实施15 附录A 法律风险识别框架示例20 附录B 法律风险清单示例21 附录C法律风险可能性分析示例22 附录D法律风险影响程度分析示例24 前言 本标准在GB/T 24353-2009《风险管理原则与实施指南》的指导下，结合我国企业法律风险管理的实践经验编制而成。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D为资料性附录。 本标准由全国风险管理标准化技术委员会（SAC/TC 310）提出并归口。 本标准起草单位： 本标准主要起草人： 1 范围 本标准提供了企业实施法律风险管理的通用指南。 本标准适用于各种类型和规模的企业，可指导企业在其整个生命周期和所有经营环节中开展法律风险管理活动。 本标准是通用指南，不作为行业性专用标准使用，企业应根据行业特点，结合自身情况和实际需要应用本标准实施法律风险管理。 中小企业可以根据自身管理基础、资源以及管理需求，对本标准提供的法律风险管理过程和相关的配套保障措施进行简化或采取递进式建设，逐步达到本标

准要求，从而确保本企业的法律风险管理资源投入与企业的目标相契合，达到管理本企业法律风险的目标。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB/T 23694-2009风险管理术语（ISO/IEC Guide73：2002，IDT） 3 术语和定义 GB/T 23694-2009 中界定的术语和定义适用于本标准。 3.1企业法律风险 企业法律风险是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目标产生的影响。 4 企业法律风险管理原则 为了有效管理法律风险，支持企业的决策和经营管理活动，企业进行法律风险管理时可遵循以下原则： （1）以企业战略目标为导向的原则 企业法律风险管理目的在于促进企业战略目标的实现。在法律风险评估和应对等企业法律风险管理活动中应充分考虑法律风险与企业战略目标之间的相互关系、影响等因素。 （2）审慎管理的原则 由于法律风险的特殊性，对于法律风险应坚持审慎管理的原则。要在尊重法律、保持诚信前提下，开展法律风险管理活动，风险管理的策略和方法不应违反法律的强制性和义务性规定。 （3）与企业整体管理水平相适应的原则 法律风险管理是企业管理的有机组成部分，和企业战略管理、流程管理、绩效管理、信息管理等密切相关。法律风险的识别、分析、评价和控制等活动只有与企业整体管理水平相适应，才能取得良好的效果。 （4）融入企业经营管理过程的原则 法律风险发生于企业的经营管理活动，其识别、分析、评价和应对都不可能脱离企业经营管理过程，法律风险管理必须融入企业经营管理过程，成为其有机组成部分。 （5）纳入决策过程的原则 企业所有决策都应综合考虑风险，以便将风险控制在企业可接受的范围内。法律风险作为企业的重要风险范畴，应纳入企业决策过程，作为企业决策应考虑的重要因素。 （6）纳入企业全面风险管理体系的原则 法律风险管理是企业风险管理体系的组成部分，应与其他风险的管理整合，以提高风险管理的整体效率和效果。 （7）全员参与、全过程开展的原则 法律风险产生于企业经营管理的各个环节，因此法律风险管理需要企业所有员工的参与并承担相关责任，其中特别包括企业专职的法律管理部门（或人员）。各方人员分工负责，以形成法律风险管理的长效机制。 （8）持续改进的原则

商业地产运营模式及法律风险防范

商业地产运营模式及法律风险防范

商业地产运营模式及法律风险防范［摘要］商业地产在我国起步较晚,但随着社会经济的高度发展和城市化进程的加快，商业地产宛若雨后春笋得到迅猛发展。近几年,受整体宏观经济环境和国家出台的政策法规对住宅房地产行业的影响,住宅开发商也纷纷转型进入商业地产领域,以期在商业地产市场分得一杯羹。本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式，并着重从法律角度分析了商业地产运营中需要防范的法律风险以及相应措施。 ［关键词］商业地产运营模式法律风险防范 一、商业地产之概念界定 对于商业地产的定义，鉴于商业联合会正在修订相关术语和标准外，业界还没有一个明确的权威的说法或定义。通常认为商业地产是以商业用途为目的的地产，具体包含商业和地产两个概念，其显著特征表现为同时具有开发权益、所有权益、经营权益、管

理权益。与传统的住宅地产不同，商业地产又具有商业经营性特点，主要用于办公、住宿、餐饮、休闲、健身、娱乐、批发、零售等商业用途的房地产，表现形式多主要包括购物中心、超市、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产(如电影院〉、写字楼和住宅的底层商铺等。 二、商业地产的主要经营模式 商业地产运营模式就是商业地产项目在建造之初或建造之后,拥有商业地产所有权者采取的出租或出售商业地产项目的模式，结合国内相关研究，可将商业地产的主要经营模式分为纯出售模式、只租不售模式、租售结合模式、不售不租模式。①1．纯出售模式 该模式下，地产开发商出售商业地产产权开发商只销售、出让产权,销售完成之后开发商不再对商业地产项目进行干预。纯出售模式是以前及现在商业地产运营普遍釆用的模式。典型代表是SOHO中国早期采取的“开发-销售”的散售模式。其通过先开发商业物业,然后再散售给中小投资者和经营者,通过销售获取快速的资金回笼和开发价值。 但因最后的业绩不佳，2013年,潘石屹宣布SOHO中国转型:不再做散售改为出租,SOHO中国计划从“开发-销售”的商业模式转型为“开发-自持”的商业模式。② 2.只租不售模式 这种模式指地产开发商不出售商业地产中的商铺产权,而是将商业地产项目出租给经营者经营。只租不售模式又可以分为整体出租、零散出租或是分层分片出租等的形式。 3.租售结合模式 此种模式下，地产开发商将商业地产项目一部分用于出租,一部分用于出售的运营模式。这种模式下,开发商一般是将物业的大部分出租给主力店,然后再销售剩余零散的 ①董金社：《商业地产：策划与投资运营》，商务印书馆2006年版第27页。 ②谈琴：《我国商业地产运营模式研究》，西南财经大学硕士学位论文，第3页。

商业地产管理运营模式

商业地产管理运营模式 一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 二、商业地产的价值链

现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 三、租售模式 模式一：只售不租 特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。 匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 模式二：只租不售 特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就

商业地产运营的几种模式

商业地产运营的几种模式 1.运营参与者 商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。两者关系密切，不可分割。商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。 2.运营模式 （1）订单是商业地产运营模式 意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。 （2）资产改良与重定位模式 某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。 （3）资产功能重定位模式 功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。 功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。因为这种改变能够提高房屋的租金。目前，资产重新定位模式比较成功的例子有： （1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。

商业地产免租期法律风险提示知识讲解

商业地产免租期法律风险提示 随着国民经济的不断发展，第三产业也越来越活跃，商业地产也成为很多投资者的投资对象。对于投资者而言，除部分自用商铺外，其余部分需要对外出租或委托商业运营公司进行出租。 那么在商业地产租赁过程中，不可避免的出现各种各样的法律问题。在众多法律问题中，免租期是一个看似无关紧要，却危机重重的法律风险点。 一、免租期概念 提供免租期以便承租人装修或培养市场是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。 二、免租期的法律风险 关于免租期需要注意以下问题： 第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。 第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无所适从。一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期，而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定，从而导致此阶段双方法律关系的不确定，这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约

时房屋恢复原状的责任不清等情况。鉴于此，应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中，通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。 第三，应对装修期间可能出现的问题进行明确约定，特别是在免租期不计入租期时。如承租人在免租期毁约应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。存在装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等问题。 如果对装修免租期和其他形式的免租期的法律责任约定不明，就很容易在发生纠纷时，给商业地产开发企业带来损失。一些开发企业为了在财务统计上便于操作，把装修期独立于正式的租赁期限以外。但是这种方式很容易出现法律上的风险，应将装修期纳入正式租赁期限。 因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系，存在约定双方权利义务的租赁合同，出现任何纠纷可以直接适用租约。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则在双方租赁合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际开始经营前，双方的法律关系应如何界定？装修期是一个容易出现各种问题的阶段，如装修期间发生安全事故，以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定，建议最好将装修期纳入正式租赁期限。 三、免租期法律风险控制要点 针对上述法律风险，就要我们在签订租赁合同时，在租赁合同中对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。明确约定装修期间安全事故的处理、免租期违约责任、免责期满的违约责任。 例如，可以在租赁合同中约定：“如承租方在合同履行期间根本违约，承租方应向出租方支付免租期内的房租或者约定一个比例，如承租方根本违约，承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金。”

企业法律风险管理规范指南.doc

国家标准化委员会《企业法律风险管理指南》 (GB/T 27914-2011) 目次 前言 1 范围 2 规范性引用文件 3 术语和定义 4 企业法律风险管理原则 5 企业法律风险管理过程 6 企业法律风险管理的实施 附录A 法律风险识别框架示例 附录B 法律风险清单示例 附录C法律风险可能性分析示例 附录D法律风险影响程度分析示例 前言 本标准在GB/T24353-2009《风险管理原则与实施指南》的指导下，结合我国企业法律风险管理的实践经验编制而成。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D为资料性附录。 本标准由全国风险管理标准化技术委员会（SAC/TC 310）提出并归口。

本标准起草单位:中国标准化研究院、中国移动通信集团公司、第一会达风险管理科技有限公司、中华全国工商业联合会、北京市展达律师事务所、中国电子信息产业集团公司、中国建筑工程总公司。 本标准主要起草人:高晓红、叶小忠、吕多加、薄勇、王志华、白莲湘、崔艳武、刘瑛、孔雪屏、秦玉秀 企业法律风险管理指南 1范围 本标准提供了企业实施法律风险管理的通用指南。本标准适用于各种类型和规模的企业，可指导企业在其整个生命周期和所有经营环节中开展法律风险管理活动。本标准是通用指南，不作为行业性专用标准使用，企业应根据行业特点，结合自身情况和实际需要应用本标准实施法律风险管理。中小企业可以根据自身管理基础、资源以及管理需求，对本标准提供的法律风险管理过程和相关的配套保障措施进行简化或采取递进式建设，逐步达到本标准要求，从而确保本企业的法律风险管理资源投入与企业的目标相契合，达到管理本企业法律风险的目标。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新

商业公司管理系统运营模式解析汇报

商业公司运营模式报告 目前，称得上“模式”的商业地产路径大致有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长半径做加法。美国排名前几名的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营的重点转移到品牌的维护。但国内的商业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这就导致大多数的商业地产企业都承担着“开发商+运营商”的双重角色。面对现实状况，我们公司也只能选择延长产业半径的加法模式。目前万达的集团策略也是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心就在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。 2012年开始后的中国房地产领域，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多的开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上的发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提升，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中的“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着城市化和经济发展水平的不断提高，各类消费品销售额的高速增长，促使商业地产进入快速发展阶段，尤其近10年，商业地产已经进入到一个全新发展的阶段，根据中国投资咨询网的结论：2012年以来，商

业地产的发展整体依然完好，市场逐步步入理性化阶段。中国商业地产表现出高速增长的态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统下的商业物业已经很难满足新型商业对硬件和软件的需求，这意味着房地产给出了巨大的新业态市场空白，商业地产将朝着融合传统流通业与地产业特征的模式发展，也会让更多的地产企业根据这个趋势调整开发模式。从长期发展趋势来看，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产的潜在需求，房地产市场需求的巨大潜力，都预示着商业地产具有良好的发展前景。 在这样的发展前景下，市场上比较成熟的商业地产公司都是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产的专业运营。如：万达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立的云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司的专业运作，有助于商业物业价值的提升，有助于商业项目的成功复制，有助于降低地产开发商的运营风险，平衡产业结构。在此前提下，商业管理公司的成立成为**建设产业多元化发展的必然选择。 在此背景下，商业公司的运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司的运营模式做如下解析： 一、运营的本质： 1、用不动产运营城市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营的先例。结合实际情况，**中心在市场销售部

商业地产招商法律风险管理

商业地产招商的法律风险管理 商业地产，顾名思义就是用于商业用途的地产，广义来讲包括从事批发、零售的经营性用途的地产和用于办公的写字楼。因写字楼一般产权明确，招商租赁法律关系清晰，本文不再讨论，本文主要讨论用于零售、批发的经营性用途的商业地产。近几年，由于网上购物的普及，再加上商业地产经过几年的大规模建设，商业地产的供应基本处于饱和状态，对商业地产的招商运营管理提出了更高的要求。进入2019年，随着国家对税收政策的加紧落实和对银行账户的监管加强，导致很多商业地产的招商运营都面临着模式变更的艰难抉择。而分散销售的产权式商铺，由于分散的产权和商业地产统一经营的要求之间的根本矛盾，更是导致纠纷频出。本文主要讨论在郑州市场上较为常见的部分销售部分自持的商业地产的招商中的法律风险管理。 一、商业地产招商前的经营模式选择 根据商业地产是否由开发企业自持（包括其控股关联公司持有的情况）分为自己开发持有运营型和地产投资与商业运营分离型。自持型的商业地产，自己本身就是业主，只需要选择经营管理公司，如果日自己经营管理的，则只需要处理与租户的关系，经营模式的选择就是租赁。产权分散型的商业地产，则存在经营管理公司与业主之间、与具体经营者之间法律关系的选择问题，选择不同的法律关系，其实也就是选择不同的经营管理模式。 1、租赁转租赁型

法律关系：这种模式是业主作为出租人，经营管理公司作为承租人，具体经营者是次承租人，业主、经营管理公司、具体经营者是租赁与转租赁关系。 优点是：各个主体之间法律关系明晰，方便统一经营管理。对业主而言，只要找经营管理公司要租金就可以，其他什么都不用管；对经营管理公司而言，其取得商铺除了所有权之外的所有权利，可以直接向具体经营者收取租金、经营管理费等，方便经营管理；对具体经营者而言，其直接向经营管理公司租赁商铺，不用协调单个小业主，在商铺的使用经营中由经营管理公司提供专业服务，其使用也更方便，权益也更有保障。 缺点是：税负较重，存在双重征税的可能性，一方面，业主出租房屋应当缴纳租赁税，另一方面经营管理公司再次出租，有需要缴纳一次租赁税。 2、委托管理型 法律关系：这种模式是，业主作为委托人，经营管理公司作为受托人，以业主名义或直接以经营管理公司名义进行招商，与具体经营者签署租赁合同，业主是出租人，具体经营者是承租人，经营管理公司是受业主委托代业主行使其作为业主的权利（包括招商、运营、签署租赁合同、拆改商铺状况、选择物业管理等）。 优点：对于经营管理公司而言，可以规避租赁税，这种模式下，租赁关系直接存在于业主与具体经营者之间，经营管理公司不用缴纳租赁税。同时也可以实现商业地产的统一经营管理。

企业法律风险管理指南最新完整版

企业法律风险管理指南 前言 1 1 范围 1 2 规范性引用文件 1 3 术语和定义 2 4 企业法律风险管理原则 2 5 企业法律风险管理过程 3 6 企业法律风险管理的实施15 附录A 法律风险识别框架示例20 附录B 法律风险清单示例21 附录C法律风险可能性分析示例22 附录D法律风险影响程度分析示例24 前言 本标准在《风险管理原则与实施指南》的指导下，结合我国企业法律风险管理的实践经验编制而成。 本标准的附录A、附录B、附录C、附录D为资料性附录。 本标准由全国风险管理标准化技术委员会提出并归口。 本标准起草单位： 本标准主要起草人：

1 范围 本标准提供了企业实施法律风险管理的通用指南。 本标准适用于各种类型和规模的企业，可指导企业在其整个生命周期和所有经营环节中开展法律风险管理活动。 本标准是通用指南，不作为行业性专用标准使用，企业应根据行业特点，结合自身情况和实际需要应用本标准实施法律风险管理。 中小企业可以根据自身管理基础、资源以及管理需求，对本标准提供的法律风险管理过程和相关的配套保障措施进行简化或采取递进式建设，逐步达到本标准要求，从而确保本企业的法律风险管理资源投入与企业的目标相契合，达到管理本企业法律风险的目标。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 GB/T 23694-2009风险管理术语（ISO/IEC Guide73：2002，IDT） 3 术语和定义 GB/T 23694-2009 中界定的术语和定义适用于本标准。 3.1企业法律风险 企业法律风险是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目标产生的影响。 4 企业法律风险管理原则 为了有效管理法律风险，支持企业的决策和经营管理活动，企业进行法律风险管理时可遵循以下原则： （1）以企业战略目标为导向的原则 企业法律风险管理目的在于促进企业战略目标的实现。在法律风险评估和应对等企业法律风险管理活动中应充分考虑法律风险与企业战略目标之间的相互关系、影响等因素。 （2）审慎管理的原则 由于法律风险的特殊性，对于法律风险应坚持审慎管理的原则。要在尊重法律、保持诚信前提下，开展法律风险管理活动，风险管理的策略和方法不应违反法律的强制性和义务性规定。 （3）与企业整体管理水平相适应的原则 法律风险管理是企业管理的有机组成部分，和企业战略管理、流程管理、绩效管理、信

浅析商业地产的运营管理模式

浅析商业地产的运营管理模式 目录 一、商业地产的定义 二、中国商业地产的发展前景 三、商业地产的发展模式 四、当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式 一、什么是商业地产 商业地产，既是用于商业用途的房地产，是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。 商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。 广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。

由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。 二、商业地产的发展前景 目前就国内来看，在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。 从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI）：141.2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%，整体保持稳定上升态势。如下图所示： 从《经济观察报》刊登的数据分析，我国的房地产投资收益率高达30%左右，而发达国家一般在8%以下，美国是7%，日本是4%。商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性，对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。 随着国家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。

商业地产租赁之法律风险分析及防范

商业地产租赁之法律风险分析及防范 中建三局房地产公司王小锋 随着国家对住宅房地产市场调控力度的不断加码，越来越多的房企出于平衡投资风险和寻找新的利润增长点的考虑，纷纷进军商业地产领域。与住宅市场以出售为主相比，“长期持有、对外出租”则是商业地产开发经营的重要模式。本文将着重研讨商业地产租赁存在的主要法律风险，并为开发商防范此类风险提出几点管窥之见。 一、化解售后包租风险问题 售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。其常见表现形式为，以提供固定年回报、承诺无（低）风险投资等方式销售公寓式酒店、产权式商铺、分时度假酒店等。售后包租若处理不当，极易引发纠纷，如开发商难兑现包租承诺等。售后包租需注意以下事项：一是售后包租的房屋必须是已竣工的商品房。①二是对外宣传时不得含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺。②三是所定的租金回报不要高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，且应有相应的担保，以免涉嫌非法融资。四是尽量不要将商品房销售和租赁捆绑在一起，以免包租合同不能履行时，购房者要求单方解除购房合同。 二、免租期法律风险问题 提供免租期以便承租人装修是商业地产租赁惯用的营销手段，其期限短则数月、长达年余。免租期间，通常承租人无需支付租金，但仍须支付除租金以外的其他费用，如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的，则需依约支付租金。 关于免租期需要注意以下问题：第一，出租人应从经济利益角度合理确定免租期，一般参照承租人装修所需时间，将装修期作为免租期。第二，应尽量将免租期纳入正式租赁期限。否则，双方的法律关系将难以界定，产生纠纷后也将无 ①参见《商品房屋租赁管理办法》第11条。 ②《房地产广告发布暂行规定》第16条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含

企业法律风险管理

美国次贷危机的蔓延及对中国经济和人民生活的冲击刷新了我们对全球经济一体化的认识，也拉近了我们与风险管理的距离。国务院国资委发布的《国有企业法律顾问管理办法》、《中央企业全面风险管理(风险管理专题指引》以及新近颁布的《中华人民共和国企业国有资产法》使得法律风险、全面风险管理成为我们耳熟能详的名词[1]。但法律风险是什么，以及企业如何对法律风险进行有效的管理等问题仍然是困扰企业的难题。我国企业包括中央企业对法律风险的管理大多仍然游离于全面风险管理的殿堂之外。《中央企业全面风险管理指引》作为我国全面风险管理的第一份法律文件，其所提出的企业风险管理理念及ERM框架值得企业在进行法律风险管理时学习借鉴。本文将结合《中央全面风险管理指引》中的全面风险管理框架（以下称“ERM框架”）对此进行论述，并从法律风险的管理实务角度出发提出全面风险管理背景下企业法律风险管理理念、框架和中国企业法律风险管理的推进路径。 一、厘定法律风险定义,奠定企业法律风险管理的基础 目前我国尚未有正式法律文件对法律风险的定义作正面描述，律师、会计师、管理咨询顾问等实务界对法律风险的界定也是众说纷纭，莫衷一是[2]。国务院国资委《国有企业法律顾问管理办法》仅仅提到了法律风险，但并没有该术语加以定义。《中央企业全面风险管理指引》给出了企业风险的定义及分类，但却没有对法律风险进行界定，而是给出了法律风险信息收集方面的要求[3]。 《中央企业全面风险管理指引》认为企业风险指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。该定义涵盖了企业的纯粹风险和机会风险，并强调企业风险与企业经营目标的相关性。该指引将法律风险与企业所面临的其他风险相并列，把企业风险分为战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险等。从该指引对法律风险信息收集的要求来看，法律风险信息收集的不仅包括法律文件的有效性和可执行能力不足或缺陷给企业造成损失的信息，还包括合规风险信息、监管风险信息等。更加值得一提的是该指引要求企业收集竞争对手的知识产权情况，这打破了将法律风险管理归结为责任风险的狭隘立场，关注企业的权利减损或扩张，有利于通过对企业权利如知识产权的管理建立企业战略/竞争优势，有利于企业法律风险管理价值的提升。 结合上述内容本文认为，一个清晰的法律风险定义应当符合如下四个要求： （1）影响企业目标的实现。法律风险是由严重影响企业目标实现的事项或一系列事项引起的。这排除了过分强调法律风险且认为法律风险无处不在的情形。 （2）与企业自身经营环境、内部业务流程及基础管理等因素相关，便于企业法律风险管理的开展。 （3）与企业其他风险相区别。尽管法律风险与企业其他风险存在着千丝万缕的联系，但并不能据此认为企业风险都是法律风险。这有利于全面风险管理中部门之间的分工协作。 （4）适应战略/竞争优势管理的需要，超越责任风险的概念。

商业地产的运营模式完整版

商业地产的运营模式集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]

商业地产的运营模式: 1.产权持有（适用于开发商以商业地产为长期经营的资产，资金实力雄厚；拥有优秀经营管理人才） 这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人” 形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。(其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。) 2.租售并举:（适用于盈利周期短；资金实力雄厚） 这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。(这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。) 3.产权出售:（适用于短期内要求回报，资金实力不够，人才缺乏） 实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。 三、三种模式对比 优势： 产权持有：1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险； 2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定； 3、可将物业抵押融资，等待增值。 租售并举：1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益； 2、出售部分物业使回报期缩短。 3、主力店使物业增值快。 产权出售：1、短期可有回报。 2、整体出售销售周期较长，客户少； 劣势： 产权持有：1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 租售并举：1、对主力店招商能力要求极高； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 产权出售：1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高； 2、不享有地产增值的效益。 商场促销活动形式：

商业地产简明法律风险提示

商业地产运作 主要法律风险点提示 房地产开发贯穿了土地使用权的取得、房地产项目施工建设、商品房销售/预售等主要阶段，每一个阶段都可能面临着诸多不确定的法律风险。集团法律事务部经过研究分析，凭借职业精神和专业技能进行了相应的提炼和浓缩，形成此书面报告，切望可以之为集团的兴勃发展宏图大业贡献力量。 一、土地使用权取得的法律风险 （1）与政府初期签订的投资协议因为违反法律关于土地出让程序的规定不被法律认可，政府容易以此为理由拒绝履行投资协议； （2）未按照政府招拍挂公告的时限和要求履行手续，导致无法顺利获取土地；（3）对于土地规划条件、开发期限、规费收取、政府违约责任等具体条件约定不完善，造成日后因此产生纠纷，影响投资安排； （4）涉及房屋拆迁及土地平整等相关问题未及时完成，引发群体事件阻碍项目进程； （5）因开发进度缓慢或停滞，土地使用权有被政府收回的法律风险。 （6）土地使用权全套挂牌文件、投资协议等未经集团风控部门会签，风控部门流于形式，风险难以把控。 建议： 充分重视前期与政府投资协议拟定过程的集团重要部门会商制度；需在投资协议中明确不能顺利取得土地使用权的情况下回收投资的保障措施；尽量不参与拆迁工作，要求政府供应的土地为无权属纠纷及构筑物的净地，对于土地被收回的或有风险，做好投资安排，对于因公共利益被收回，需明确约定政府的补偿措施。重视集团风控部门对于相关土地、项目文件的会签。 二、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作方提供的土地使用权存在瑕疵的法律风险，如未结清土地款等；

（2）目标公司或有负债的法律风险，以股权收购房地产项目，收购后发现项目公司存在一系列负债，或者存在注册资金不到位、虚假出资，或者欠缴税款及行政规费； （3）目标公司法人治理结构不完善，被大股东控制，损害其他投资人利益；（4）目标公司存在股东借款且未披露，收购股权后承担该借款的风险； （5）公司分红机制存在缺陷，如定期分红、强制分红等，造成无利润继续投入项目公司扩大再生产的风险。 建议： 与他方展开合作或进行并购前，应做好尽职调查工作，财务与法务应各司其职并相互配合，对项目公司的合规性及财务状况进行摸底。须与对方签订框架协议，明确对方如虚假陈述或提供不实资料应当负担惩罚性赔偿责任。应充分考虑项目公司的扩大再生产发展需要，对分红机制进行改革，留存一定数额的再投入资金。在正式交易文件签署前，需已完成上述工作，并对风险充分预估。 三、房地产融资的法律风险 （1）因国家货币政策、信贷政策收紧导致融资渠道狭窄，资金压力增大，尤其是房地产企业应特别注意； （2）盲目扩大投资导致资金链断裂，企业生存前景堪忧； （3）因按揭贷款合同产生的风险；购房者无力还款导致开发商承担连带保证责任； （4）向银行提供按揭全程担保，未履行向风控部门报批程序，易造成日后承担担保责任的风险； （5）业主发生断供，为及时上报风控部门采取措施，造成后期公司资金损失；（4）小贷公司风控机制不健全，对外借款没有完善担保手续，造成日后债权回收困难的风险。 建议： 利用现有的政策环境及资本市场层次，拓宽融资渠道，对外投资应量力而行，避免现金流受阻，影响企业正常运作，引发多米诺效应。在与银行签订按揭合作协议中，明确约定业主取得房产证开发商的阶段性保证责任解除，并与业主约定

某公司法律风险管理办法

法律风险管理办法V1.0 第一章总则 第一条为进一步增强公司法律风险管理能力，有效防控法律风险，促进公司持续、健康发展，根据《中国移动法律风险管理办法》，结合公司实际情况，制定本办法。 第二条中国移动通信集团黑龙江有限公司及其地市分公司（以下合称“公司”）的法律风险管理工作，适用本办法。 第三条本办法所称法律风险，是指基于法律规定或者合同约定，由于公司内外部环境及其变化或者公司及其利益相关者的作为或者不作为，而对公司产生负面影响的可能性。 本办法所称法律风险管理，是公司全面风险管理的重要组成部分，是指针对法律风险开展的风险识别、风险测评、风险分析、风险控制、控制实施评估等一系列管理活动。 第四条法律风险管理工作应当遵循下列原则： （一）以公司战略目标为导向。法律风险管理应当与公司总体战略目标相适应，促进战略目标的实现。 （二）与公司经营管理相融合。法律风险管理应当融入公司经营管理活动，成为其有机组成部分。 （三）全员参与。公司所有部门及员工都应当参与法律风险管理，并履行相应的风险管理职责。 （四）持续改进。法律风险管理应当根据公司内外部环境变化不断调整完善，

实现持续改进。 （五）坚持合法性、可行性和效益性。公司用合法的手段防控法律风险，法律风险控制措施应当具有可操作性、可执行性，应当考虑成本与收益之间的关系第五条法律风险管理的目标，是以制度、流程建设为重点，形成法律风险管理的长效机制，逐步建立一个全面、规范、动态的法律风险管理体系，将法律风险的防范和控制延伸到经营管理由始至终的各个环节，将法律风险防范和控制的职责落实到公司的各部门、各岗位，形成法律风险管理的合力，最终形成法律风险管理的有效管控机制。 第二章机构与职责 第六条公司管理层或者由公司领导及相关部门负责人组成的法律风险管理委员会是法律风险管理决策机构，履行下列职责： （一）批准法律风险管理的制度、流程； （二）批准法律风险控制计划； （三）对有关法律风险管理的重大事项进行决策； （四）其他应当由法律风险管理决策机构履行的职责。 第七条公司总法律顾问全面负责法律风险管理工作，履行下列法律风险管理职责： （一）参与企业重大经营决策，保证决策的合法性，并对相关法律风险提出防范意见； （二）指导建立和完善法律风险管理的制度、流程； （三）批准重大法律风险的判断标准或者判断机制；