假按揭

“假按揭”与贷款诈骗罪

【商品房按揭】“假按揭”与贷款诈骗罪

虚假按揭贷款较为严重地破坏了正常的金融秩序，根据《中华人民共和国刑法》，其行为本身从犯罪构成上看，可能涉嫌贷款诈骗罪或合同诈骗罪。下面，从构成贷款诈骗罪的四个要件入手，逐一进行分析，以期揭露出“假按揭”贷款“罪与非罪”的真实界限。

(一)贷款诈骗罪的构成要件

根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定，贷款诈骗罪是指以非法占有为目的，行为人采用虚构贷款理由、虚假证明文件等手段，骗取银行或者其他金融机构的贷款数额较大，占为己有的行为。其犯罪构成主要包括四个方面：

1、侵害的客体是国家金融管理制度和国家、集体的财产所有权，其中主要侵犯的是正常的金融管理活动。犯罪对象是银行或者其他金融机构的贷款。

2、在客观方面表现为以欺骗手段，诈骗银行或者其他金融机构贷款的行为。这些行为具体包括：①编造引进资金、项目等虚假理由的。②使用虚假的经济合同骗取银行或者其他金融机构的贷款。③使用虚假的证明文件的，包括银行的存款证明，公司和金融机构的担保函、划款证明、财务报告等在向金融机构申请贷款所需要的文件。④使用虚假的产权证明，比如房产证明、银行存单、股权证等作担保或者超出抵押物价重复担保骗取银行或者其他金融机构的贷款。⑤以其他方法诈骗贷款的。如伪造公章、印鉴骗取贷款，以伪造的存单质押骗取贷款，以假币作抵押骗取贷款;以非法占有为目的，先借贷而后采用欺骗手段拒不还贷。

3、犯罪主体为一般主体，即凡是达到刑事责任年龄(年满16周岁)并具备刑事责任能力的自然人，都可成为本罪的主体。应当注意两个问题：一是银行或者其他金融机构的工作人员如果利用职务上的便利，不经合法手续，擅自挪用或者非法占有银行或者其他金融机构库款，构成犯罪的，不应以贷款诈骗罪定罪处罚。二是单位不能成为本罪的主体。

4、在主观方面只能是故意，并具有非法占有的目的。主观故意的产生存在两个情况：一种是产生在申请贷款之前，这也是最常见、最典型的贷款诈骗行为的表现形式。如“编造引进资金、项目等虚假理由”、“使用虚假的证明文件”骗取贷款的行为，行为人是在骗取贷款的主观故意的驱使下向银行或者其他金融机构申请贷款的。另一种是产生在合法取得贷款之后、归还贷款本息之前。对这种情况，只要行为人是以非法占有贷款为犯罪目的，无论他的主观犯罪故意是何时产生的，都可以构成本罪。此外，如果行为人不具有非法占有贷款的目的，则虽然其在贷款时使用了欺骗手段，也不能按本罪处理，因此，在认定贷款诈骗罪时，尤其要查清行为人的主观心态，即是否以非法占有贷款为目的。

(二)认定“假按揭”构成贷款诈骗罪的困难

司法实务届对“假按揭”是否构成贷款诈骗罪认定的难点在于，主观方面不好界定或证明“非法占有为目的”。开发商通过“假按揭”融资，往往还按月还款;即使被发现存在“假按揭”，其对自身行为并不否认，而且承认债务。这就使司法机关更倾向于把它认定为民事

欺诈。那么，什么具体行为可以认定为具有非法占有目的呢?根据最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》的精神和司法实践的情况，笔者认为，对于具有下列情形之一的，应认定为具有非法占有目的：

1、假冒他人名义贷款的;

2、贷款后携款潜逃的;

3、未将贷款按贷款用途使用，而是用于挥霍，致使贷款无法偿还的;

4、改变贷款用途，将贷款用于高风险的经济活动造成重大经济损失，致使无法偿还贷款的;

5、使用贷款进行违法犯罪活动的;

6、隐匿贷款去向，贷款到期后拒不偿还的;

7、提供虚假的担保申请贷款，造成重大损失，致使贷款无力偿还的等。

(三)司法实践中不以诈骗罪论处的情形：

如上文所述，并非所有通过虚假手段获取银行贷款的行为都可以构成贷款诈骗罪，根据司法实践，“假按揭”如果属于下列情形，一般不认定构成贷款诈骗：

1、以虚假手段取得贷款已经主动归还贷款本息的;

2、以虚假手段取得贷款后拖欠未还，但具有偿还能力或基本具有偿还能力，且其并不躲避贷款人追索债务的;

3、以欺诈手段获取贷款的目的是为了满足生产或经营需要，或者为了解决某个工厂急需款项而被迫采用一些不正当手段，不是以非法占有为目的，主观上具有还款意向，客观上也没有造成重大损失;

4、行为人擅自改变贷款用途，挪作其他开支，但有诚意按期归还，而且确实能够按期归还贷款本息的;

5、行为人虽然是以非法占有贷款为目的，但是诈骗银行或者其他金融机构的贷款数额不大的，不作为犯罪处理，可由有关部门给予行政处罚。

6、行为人当时具有履约的能力，贷款到期未还只是由于市场行情发生变化或其他意外事件、不可抗力，而且借款人尽了偿还努力的，不应认定构成贷款诈骗罪;

7、如申请贷款当时，行为人根本无履约能力，则存在欺诈的可能;但行为人当时有部分履约能力，在取得贷款后积极采取措施作出履行，但最终未能偿还贷款的，一般不能以贷款诈骗罪论处

个人住房假按揭贷款的特征及现场检查技巧

个人住房假按揭贷款是指不以真实的购买住房为目的，开发商以本单 位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款的行为。在监管工作中，笔者发现，个人住房假按揭贷款存在以下一个或多个特征。 一、借款主体的表现特征 （一）借款人为相关联人。一是一个家庭的多数成员购房。开发商以自身或其他家庭的成员、亲戚朋友作为购房人申请贷款，如父母、妻子、儿女。表现在一开发商申请的房屋贷款中多个借款人姓氏相同，或一个家庭夫妇双方分别购房。二是同一公司内较多员工购房。即开发商以公司员工或员工家属名义作为购房人申请贷款，借款人填 写的工作单位往往为房地产开发公司或关联公司。三是开发商以本人名义

购房申贷。股份公司则以各股东购房为由申请贷款。 （二）无关联散户按揭。为规避贷款银行和监管部门对贷款档案的现场检查，开发商造假手段和水平不断变化并逐步提高。无关联散户假按揭贷款主体特征较为隐藏。有的房地产开发公司存在花钱雇社会人员申请假按揭贷款的现象，如我们在检查中发现开发商给虚假购房人每户元申贷报酬的现象。300 二、申贷客体的表现特征 （一）客体真实，申贷虚假。这是假按揭贷款最普遍的形式，该类假按揭房屋真实存在，但购房人虚假。具体有：一是用已售房申贷。开发商利用已售出但真实购房人全额交付现金不需办理按揭的房屋 申请贷款。二是滞销房申贷。因开发楼盘或商铺滞销，开发商为融通

方式，对未售出房采用在空白房地产销售款专用收据上直接填写，对购房人已现金交全款的房采用将销售收据贴去真实购房人名字复印后填上假购房人名字再复印递交银行的方式。 （四）回租协议虚假。有的商用房因为贷款金额大，收入证明不能证明借款人的还款能力。开发商往往找物业管理公司开具店铺回租协议，开具较高的月租赁额，使月还款额达到收入占比。 四、贷款时点的表现特征 开发商往往办理一次假按揭贷款就是几笔或上十笔，办理时点较为集中。在检查中，如发现一笔假按揭，可以此为线索重点核查近一天或两天的该公司申请的贷款，往往能够有所收获。 有银行明知该借款人未购买房屋，但由于要还公司类贷款，而与开发 商商量办理假按揭的情况，这种情况在贷款审批表中往往会表明

假按揭纠纷的民事救济与风险防范

假按揭纠纷的民事救济与风险防范 高房价、高销售、高退房是当前房市的最贴切表述，假按揭则是制造“三高”的重要推手。在金融危机的寒流袭击下，开发商资金链极易断裂，与假按揭相关的纠纷将大量浮出水面，貌似和谐的生活秩序将陷入紊乱与无序，各方利益面临组合与重整。据北京市海淀区法院统计，2008年9月至2009年2月期间共受理房贷案件113件，案件数量呈增长趋势①；2009年5月7日，在应对国际金融危机民事审判工作座谈会上最高人民法院副院长奚晓明也表示虚假按揭贷款案件开始明显增多。不难预测，今后一段时期假按揭相关纠纷将呈上升趋势,法律职业者应当从经济、社会、法律等角度深入研究假按揭的前因后果，为受害群体提供高效可行的法律服务。 一、假按揭的特征与各方利益冲突 本文着力解决开发商、银行、假买受人、真买受人四方之间的合同纠纷，故一切探讨基于四方展开。四方关系可以描述为：开发商与假买受人订立房屋买卖合同，首次出售房屋；银行与假买受人订立抵押贷款合同，同时由开发商提供连带保证；开发商就同一房屋与真买受人订立房屋买卖合同，再次出售房屋。四方之间先后成立先买卖合同、贷款合同、抵押合同、保证合同、后买卖合同。 假按揭之所以“假”，是因为开发商与假买受人之间根本不存在真实交易关系，订立买卖合同无非是为套取银行贷款，其伪造出首付款票据、收入证明等材料骗取银行信任，实现融资目的，银行贷款到帐后少部分贷款用于支付月供，大部分贷款则转做项目建设或者其他用途。略做思考即可明白：开发商持有房款70%-80%的贷款，再加之真购房人的房款，全额清偿贷款终止贷款合同，或者按期支付月供并不困难，亦真亦假的操作方式可遮掩诸多倪端，使假按揭生态链有序循环，各方利益不受伤害。然实际结果看，开发商不遵守，甚至自始就不想遵守“游戏规则”，享受巨大利益之同时却将巨大风险推于银行与真买受人。 假按揭风险首先被银行感知。当开发商出现断供超过合同约定期限时，银行将率先提起贷款合同纠纷之诉，凭借有力证据，拿到胜诉判决基本不存在悬念，为判决得以执行，必然申请法院查封、拍卖涉案房屋。然而，假按揭后必然进行真销售，开发商已将同一房屋出售于真买受人，真买受人支付房款，实际占有房

房地产市场中假按揭的防范思索.pdf

一、绪论 I.我国按揭贷款制度的基本情况。按揭制度在我国发展起来已经有将近20年的历史，最早的按揭制度是在20世纪90年代传人中国，按揭之风最早兴起于香港特区，因为香港一直以来作为英国的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影响，“按揭”一词是英文“Mortgage’的粤语音译，而按揭就是英美平衡法系的一种法律关系。在香港实行之后，很快传到了深圳，深圳建设银行在当地试行。进而又传人到中国内地，并且很快为大家所接受，成为房地产交易的文本中出现的高频词汇。久而久之，在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。 伴随着按揭制度在我国的兴起，房地产市场的不法行为也逐渐兴盛起来，产生了诸如“假按揭”这样的骗取银行商品房贷款的行为，严重地扰乱了我国的社会主义市场秩序。假按揭的产生在我国有自己深层次的根源，归结起来主要包括两个方面:一是我国社会主义市场经济法律体系不完善。市场经济在中国的正式建立可以推算到上世纪AO年代左右 ，至今有30年的发展历史，整体看来经验仍旧不足，法律制度的建设远远落后于市场经济发展的步伐，很多领域缺乏足够的监督，计不法行为有机可乘。二是房地产市场自身存在的不可规避的风险。当房地产开发商将大量的钱投人到土地的购买中.往往难以有足够的资金进行房地产的开发建设，这样给房地产开发商就带来了无形的危机，一旦没有新的资金注人，往往面对的是被迫停产的危险，不少开发商便选择了艇而走险，骗取银行商品房贷款。 由上述可见，按揭制度的发展在我国不是一帆风顺的，面临各种各样的风险，如何在现阶段有效地避免假按揭这样的欺诈行为，引起了当今经济学家、法学家的热切思考。 2.相关概念阐述。按揭制度，指以房地产等实物资产或契约、有价证券等作抵押，目的是得到银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。按揭即为按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权①。 假按揭，是开发商假借各种关系人的名义或虚拟其他人，虚构购房合同、伪造贷款资料申请银行按揭贷款，套取银行信贷资金的行为。目前，各商业银行在办理住房按揭贷款的过程中都面临着日益严重的假按揭问题气 3.假按揭在我国的表现形式。假按揭现象在我国表现形式各异，概括起来主要有如下四种形式:一是虚假提升房价、虚假增加购房面积;二是返租按揭;三是一栋房多次售，重复骗取按揭贷款;四是内部伪造虚假的购房合同，从而骗取银行贷款。 二、森豪公寓骗贷案件分析 目前我国最大的一起虚假贷款欺诈银行案件就是著名的“森豪公寓骗贷案”。这起发生在北京的案件，引起了全国上下极大的反响。 1.“森豪公寓骗贷案”案情介绍。森豪公寓位于北京市朝阳门大街，其地理位置优越，紧邻东二环路市区快速路，同时连接三环、四环.位于外交部办公楼对面，该项目1993年交由北京市住宅开发建设集团总公司承建，在楼盘从动工就开始了自己漫长的盖盖停停的阶段，期间持续了10年的时间。而2002年是最后一次停I.,4年分毫未动。可是这样的一座楼盘当时居然起价2500美元/平方米，而且开盘不久，就对外宣称已经全部销售完毕。这样的情形引来了诸多业内人士的关注.也成为了京城售房的一大热点问题，然而，国家审计署于2005年开具一纸审计报告，揭露了森豪公寓事件的真相、原来森豪公寓开发商利用虚假按揭进行骗贷活动，一共骗取银行6.45亿元贷款。经过调查发现，森豪公寓并未卖出一套房子。这起案件引发了房地产界的巨大震动，假按揭犯罪越来越多地引起了人们的注意。 2.“森豪公寓骗贷案”案情分析。在该起案件中，突出反映了“假按揭”操作成功的深层次原因，不仅仅是表面现象官员贪污腐化，更多的是法律制度建设的不合理，这是值得我们深思的。(I、一些政府官员贪污腐化，甚至沦为骗贷案件的幕后操作者。这些官员对于法律心知肚明，在犯罪时更能懂得如何去钻法律的空子，所以导致森豪诈骗案屡屡难以被发现，如何防止官员与犯罪分子合谋作案，甚至充当幕后主使，这是假按揭防范的重点之一。(2)金融行业的制度不健全，为假按揭行为提供了难得的契机。金融系统、信贷系统、信用系统都是建立在信用的基础_匕即便是担保也是要建立在担保人的信用基础之上。国内的房地产市场本质上来看就是建立在信贷制度的基础上。当个人或是企业失去信用时，整个金融市场难以有效地避免损失。同时，即便是有良好的机制，在该起案件中我们还是可以发现，很多管理条则并未得到真正的执行.这些规则往往被人为地“变通”所取代，制度的不健全以及相关潜规则的运行，使得“假按揭”行为大行其道。(3)开发商违法造成的成本较低，与之相取得利益相比，微不足道。开发商造假所受到的惩罚与造假可能获得的收益相比微不足道，开发商为了逃避惩罚经常选择退出房地产市场。目前看来，在大量的案件中，虽然假按揭行为严重地扰乱了金融市场的秩序，破坏了国家信贷市场的有效运行，但是银行追究责任的方式却往往还是停留在对其民事责任的追究中。通过民事诉讼追究开发商的责任，惩罚力度较小，给了大量不法分子可乘之机，相较所获得的高额利润，所获得的惩罚微不足道。所以，在本案件中，对于刑事法律责任的逃避思想以及侥幸心理，也是促使一些官员走向犯罪道路的思想动因之一。但是骗款7.5亿元，而追缴回收数额过少，使得主要涉案人最终走向了无期徒刑的道路。 三、国外惩治“假按揭”相关经验借鉴 i‘美国惩治假按揭—多管齐下。美国作为世界金融大国，早期也存在着诸多假按揭的现象，后来美国在各方面采

假按揭贷款特征及风险防范

假按揭贷款特征及风险防范 假按揭贷款特征及风险防范一、假按揭背景假按揭是指借款人不具备真实购房目的,但以购房为名义套取银行贷 款的行为。假按揭从房地产业诞生那天起就存在，随着国家加大房地产调控和银根紧缩，各商业银行对房地产信贷全面紧缩，房地产业资金全线告急，假按揭因而有愈演愈烈的趋势。刚刚从大学毕业的张先生急于购置一套结婚用房，他在二手房市场上看中了一套二手新房，工作不久的他虽然收入不低，但是积蓄不多，即使是三成的首付款也难以支付。然而中介公司的业务员却告诉他，只要支付一定数额的手续费，就可以“零首付”买这套房子。张先生将信将疑，银行不是规定买房不能零首付吗？这家中介公司果然“神通广大”，他们是怎样操作的呢？原来关键就在房子的报价上。这套房子的挂牌价是60万元，银行提供7成贷款，那么他可获贷42万元。但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元，如此，贷款额度一下子就可以超过60万元，从而实现所谓的“零首付”。真是没有想到，活跃房地产市场、造福市民的房产贷款竟然成了一些市场机构骗贷的工具。据调查，这些市场机构利用了现行贷款规则存在的漏洞，骗贷手法主要包括以小报大、变更用途以及二者的混合型等。今年中央收紧银根之后，各商业银行对房地产开发企业的贷款

从严从紧，一些信用、资质不是很好的中小房地产企业几乎从银行贷不到一分钱，融资难度增大，成本提高。而对于个人住房贷款，虽然比以前严格了审查，但相对还是“宽松”，一手房可以贷到总房款的7成以上，二手房也能贷到6成以上，且利率还可以下浮，不及开发商从企业间拆借或从其他民间渠道直接融资成本的1／3。“出于业绩考虑，个别从业人员疏于审查，或是被开发商收买，假按揭已呈抬头之势。目前“假按揭”多发生在销售不畅的楼盘。对于开发商来说，在当前房地产调控关键时刻，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走偏锋，通过非正常手段来回收资金，“假按揭”就是其中惯用的手法。有开发商坦称：“假按揭”是房地产市场的“潜规则”。假按揭作为个人住房贷款风险的一种主要来源，对银行按揭业务的危害十分巨大。在当前房地产市场形势下，开发商急需通过商品房销售回笼资金，资金压力大的开发商可能会剑走偏锋，通过办理假按揭等非正常手段回收资金。因此，防范假按揭作为当前住房金融工作的一项紧迫任务，必须认真对待。二、假按揭分类及动机(一)假按揭分类1、从购房合同载明的交易房屋类型划分，假按揭可分为一手房假按揭和二手房假按揭,又可分为个人住房假按揭和个人商业 用房假按揭。2、从制造假按揭的主体划分，假按揭可分为房地产开发商、房地产中介机构、借款人、银行内部员工和

假按揭的法律责任及风险防范

假按揭的法律责任及风险防范 [内容摘要]按揭作为一种住房消费信贷已深入民心但在实践中由于按揭贷款相关的法律法规又很不健全，按揭之外又出现了一种“假按揭”严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的发展。本文将结合当前假按揭案件及我院办理的几起案件讨论假按揭的危害、表现形式、法律责任及风险防范等。 一、按揭、假按揭的涵义 （一）按揭的涵义及条件 按揭方式最早由香港传入大陆又称为“供楼”它是由三方当事人参加的债权债务关系即按揭人（购房人）、房地产开发商、按揭权人（一般指银行）三方共同参加的买卖房屋的融资业务活动。一般由购房人先与房地产开发商签订房屋买卖合同并预付部分购房款；然后购房人凭该合同与按揭权人（即银行）签订按揭合同由按揭权人将余下的购房款付给房地产开发商；而由购房人演变而成的按揭人必须保证定期在按揭银行还款直到贷款全部还清给银行后按揭关系结束。按揭权一经设定房屋产权在房款由按揭权人（银行）付清给开发商后由开发商转给银行其产权证先为银行所持有按揭人归还本息后银行再将房屋产权转移给购房者。在这之前购房者只取得了该房屋的居住使用权。 依据现行的个人住房贷款的相关政策一般来说按揭人只有同时具备下列条件才有可能得到按揭贷款：（1）具有居住地合法的身份证

明；（2）首期购房付款通常情况下至少要交付商品房价总额的20%；（3）信誉良好确有偿还贷款本息的能力一般以收入证明为依据。 （二）假按揭的涵义及表现形式 假按揭通常是指开发商为资金套现不以真实的购买住房为目的借用内部职工或开发商亲属的名义购买住房通过虚假销售或虚高价格购买的方式从银行套取购房贷款的行为。其程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬有偿使用对方身份证并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字签字完成银行即根据合同向开发商放款开发商提前收回投资。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。 “假按揭”从行为目的上看通常有三大类：一是解决资金不足难题；二是转移风险抽逃资金；三是特殊的营销策略以达到规避“零首付”的目的。前两类“假按揭”一般是开发商故意组织非真实的购房自然人利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第三类“假按揭”是开发商为了促进销售而采取的行为主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。 “假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实因此一旦房地产开发商的资金周转出现问题购房借款人就会立即停止偿还银行贷款致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物等系列风险极容易形成银行不良资产给银行造成极大的损失；同时还会对提供相关真实资料的虚假购房人的个人信用产生影响；另外“假按揭”大量发生

央视银行假按揭曝光案例

中央电视台《360度》节目9月19日播出《疯狂的房贷》，以下为该节目相关文字稿件，仅供参考！ 从没买过房的李大姐近日突然接到法院传票，被告知自己拖欠了银行两套房共100多万元的贷款。李大姐一下傻了……和李大姐一样“傻眼”的还有30多人，这些人都是北京中盛鑫房地产开发有限公司的员工或前员工，他们加在一起涉及贷款金额达5400多万元——建行3200多万元假按揭，工行2200万元假按揭。两起假按揭案涉及的当事人中，大部分是重叠的。北京市公安局经侦总队将把涉及盛鑫嘉园的两起假按揭案合并立案。而工行此前已经就此起诉，西城法院给中盛鑫公司部分职工下发了执行通知。 38人拖欠建行3200万房贷 “房主”此前从不知道有建行贷款买房之事 盛鑫嘉园是中盛鑫公司开发的。假按揭应该发生在五六年前。在北京市公安局经侦总队，曾在中盛鑫公司工作过的“房主”赵先生向记者展示了2006年7月15日建行对他的起诉状。 原告是中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行，第一被告是赵先生，第二被告为北京中盛鑫房地产开发有限公司。诉讼请求为：判令解除原告和被告签订的《个人住房贷款借款合同》，同时偿还原告借款本金及利息共118万元。 事实与理由是：2000年9月25日，建行北京城市建设开发专业支行与二被告签订了盛鑫嘉园两份购房合同，合同约定赵先生向城建支行借款144.6万元，

期限20年。而自2004年11月起再没有按月还款，现已超过六个月，构成违约，且所购房屋也没办理抵押登记……因此原告提起诉讼。 赵先生一再向记者表示：“我们对此一无所知，我们不但没买过房，也从没在建行购房合同上签过字。再说，这五六年时间，也从来没有人催我交过款。”赵先生等人表示，所谓的购房首付及欠款发生前的月供都是公司付的。只不过2003年12月，公司出现了变故，公司领导涉案被抓，新来的领导接管公司后，一直还到了2004年9月。 这38个人的共同点，就是此前从不知道有建行贷款买房之事。 中盛鑫公司：38名职工是无辜的 记者走访了中盛鑫公司。其领导一再强调“38名职工是无辜的。这是一起骗贷事件”。 该公司现任总经理陈德宝介绍，中盛鑫公司原来的总经理张胜因挪用、侵占公有资产于2003年12月被抓。今年4月陈德宝就任该公司总经理。 “其间，陆陆续续发现一些财务问题，包括这38名职工共56套房子的建行贷款购房问题。我们马上进行了核实，因为很多人已离开公司，在我们能找到的人中，90%都不知道此事。”陈德宝认为，他的前任和建行及律师事务所存在严重的违规操作。 31人拖欠工行2200万房贷 “福利分房”名义下的假按揭

虚假个人住房按揭贷款识别与风险防范

虚假个人住房按揭贷款识别与风险防范 根据国家发改委调查显示，2007开发商投入房地产的资金61％来源于银行,商业银行贷款是房地产项目顺利运作的重要组成部分. 2008年以来,国家一直紧缩的货币政策及由此产生的商业银行信贷规模紧缩使部分资本金较少,资金流动性较差的房地产开发企业面临资金流动性短缺,而房地产交易市场正由高度卖方市场向买方市场转变,市场上观望气氛浓厚,房屋交易量急剧下降,在这种资金短缺的市场环境下,开发商采取虚假按揭贷款形式套取银行资金,转移市场风险可能性加大.因此,必须加强虚假个人住房按揭贷款的风险防范。 虚假按揭贷款是以虚假房屋交易套取个人住房贷款的行为, 它是一种综合性风险，它包含有信用风险、市场风险和操作风险,是目前对银行造成影响最大,形成不良贷款最集中的风险之一。 “假按揭”通常采用的方式是开发商利用其公司员工作为购房人或者虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与自己公司签订不真实、虚假的房屋买卖合同，再以这些购房人向商业银行申请按揭贷款，从而套取资金。 “假按揭”的主要表现形式通常有以下几种： （一）开发商放弃运作房产项目，以恶意骗取资金为目的形成的诈骗型“假按揭”。这类“假按揭”往往是一些资金实力较差的开发商因项目运作不成功，在销售过程中勾结银行、房地产管理部门有关人员，实施的以非法占有银行资金为目的，虚构购房事实或

抬高房价，骗取银行贷款，无意归还。开发商在资金到手后，往往迅速转移资金，对项目的后续建设臵之不理，或注销公司或携款潜逃，给商业银行、购房人、社会造成重大不良影响。（二）开发商为了解决资金短缺，以临时套取资金周转为目的形成的贷款型“假按揭” 。这类“假按揭”是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或由于战线过长、后续资金不到位，或销售虽好但其他配套资金未按计划到位、资金链出现断档，便以单位名义或公司管理人员亲属等假购房者的名义申请贷款，解决临时资金短缺，在后续资金到位时提前归还贷款或在找到合适的买家时再通过转按揭的形式“以真换假”，其本质就是将个人虚假住房贷款公司化操作，以个人名义贷款，公司使用资金。此类购房借款人往往是真实的，甚至各种证明文件也是真实的，偿还月供一般也是正常的，在业务经办中很难防范，但是相对风险较前者小。 （三）开发商与承建商债权债务抵冲形成的抛售型“假按揭”。部分房地产开发商在施工过程中或在工程价款结算时由于资金紧缺拖欠工程款，往往会将房子作价抵作工程款给付施工队，施工队拿抵债的房子通过造假、虚抬房价等手段，向商业银行申请按揭贷款进行变现，以达到抛售资产的目的。 （四）开发商与购房人相互串通，采用按揭返租的方式以融资为目的融资型“假按揭”。这类假按揭是开发商与购房人相互串通，以高出同地段房产成倍的价格进行购房交易，通过购房人向银行

个人住房贷款假按揭风险分析及对策

个人住房贷款假按揭风险分析及对策 近三年来，在国家扩大内需、刺激消费，尤其住房体制改革的全面展开等一系列政策的指引下，改善住房条件、投资房产已成为广大居民的消费、投资新趋向。据有关资料统计，2003年曲靖市全社会竣工住宅面积394.00万平方米,比上年增加57.92万平方米,城镇竣工住宅面积213.54万平方米,比上年增加47.12万平方米。目前商品房销售率基本达100％，仅在2004年11月份举办的房交会上，短短5天共成交商品房1356套，成交金额达1亿4600万元。但目前我市城镇化水平仅为25.6％，同比增1.5个百分点,预计2005年城镇化水平将提高1.5个百分点。按照曲靖市区规划，到2020年，曲靖市将发展成为一个方圆40平方公里、50万人口的大城市，城市面积及人口的增长，必然带动房地产业的发展，居民购房的内生性需求将进一步增强。 良好的国家宏观调控政策使个人住房贷款在房地产市场发展的带动下获得了快速发展，不少商业银行将个人住房信贷视为低风险的信贷品种，并将其作为信贷业务扩张的重点。个人住房按揭贷款是目前商业银行（尤其是对公司类贷款权限逐渐缩小的县级支行）最为重要的信贷业务品种之一。随着该项业务的急速扩张和发展，风险也在日益凸显。在按揭业务各环节中，涉及房地产开发企业、银行、业主、抵押登记机关等多个主体，相互之间构成了多重法律关系。复杂的法律关系使按揭业务的风险来源于诸多因素，实践表明，假按揭是其中尤为突出的风险因素之一。

我们应充分关注这一风险点，加强风险前置机制，有效保护信贷资产安全。 一、个人住房按揭贷款开展情况 目前我市6家商业银行均开办了个人住房按揭贷款业务，业务遍及县域。据了解，各家行贷款最短期限1年，最长期限规定不一，实际办理期限在10年——15年左右居多；贷款金额按乘数确定，通常按70％的乘数放贷，平均金额在10万左右。贷款对象范围较广，但主要对象为公务员。近年来该项贷款呈逐年攀升态势，2000年末余额为8.2亿元；2001年末余额为10.7亿元，比上年增长30.5％；2002年末余额为12.6亿元，比上年增长17.8％；2003年末余额为15.3 亿元，比上年增长21.4％；至今年11月末，全市个人住房贷款余额已达21.4亿元，比2000年增加了2.6倍。（变化趋势如下图所示）。 在业务发展过程中，我市商业银行摸索出不少好的做法和成功经验： 1、有的商业银行为加强个人消费贷款的风险管理，建立了

中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知

中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷 款的通知 【法规类别】贷款银行监管 【发文字号】银监发〔2006〕71号 【发布部门】中国银行业监督管理委员会 【发布日期】2006.09.25 【实施日期】2006.09.25 【时效性】现行有效 【效力级别】部门规范性文件 中国银行业监督管理委员会关于防范“假按揭”个人住房贷款的通知 （银监发〔2006〕71号） 各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，国家邮政局政储汇局，银监会直接监管的信托投资公司、财务公司、金融租赁公司： 近几年，商业银行个人住房贷款业务发展较快，对拉动我国经济增长起到积极作用。但商业银行部分分支机构个人住房贷款违规问题较多，甚至出现“假按揭”贷款，严重损害商业银行和金融消费者利益。如一些商业银行分支机构出于市场竞争及经营绩效考核需要，简化贷款条件，不规范操作，使得不符合贷款条件的房地产开发商、非法中介机构利用“假按揭”贷款会取银行资金；个别银行员工与外部人员相互勾结，伪造贷款抵押物他项权证和中介机构评估报告等贷款相关要件，骗取银行贷款等。为防范和控制

“假按揭”贷款，加强信贷管理，提高信贷资产质量，促进个人住房贷款业务健康有序发展，维护各方合法权益，现就有关事项通知如下： 一、高度重视防范“假按揭”贷款风险 目前，“假按揭”贷款已成为商业银行个人住房贷款的主要风险之一。各行要重视“假按揭”贷款的危害，采取有效措施，进行综合治理。要严格按照银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）、《关于加大防范操作风险工作力度的通知》（银监发[2005]17号）、《关于进一步加强房

成功堵截假按揭贷款防范操作风险的案例

成功堵截假按揭贷款防范操作风险的案例 一、案例情况 近日，借款人XX因购买一套二手商品房向某行个贷中心申请贷款55万元，期限10年，贷款成数7成。在审查借款人提供资料时，发现房屋买卖合同的成交价格比同一小区其他房屋价格高出不少，客户解释房屋高档装修，随后客户经理在取得授权后，查询了借款人个人征信系统，发现该客户及其共有人的“居住地址”信息中出现了所购房的地址，表明该客户或其共有人曾在此居住，因而怀疑其交易的真实性，该行继续深入调查，证实确为虚假交易，故拒绝了其贷款申请。 二、案例分析 虚假二手房交易套取银行资金的行为非常隐蔽，仅靠核查表面资料是很难甄别出交易的虚假性的，因此必须严格按照贷款业务操作流程和风险防范规定，对每个必要环节和风险因素都要做到谨慎审核和严密把关。本案例中，客户经理充分借助个人信用报告中信息，判断客户的资质状况和风险特征，有效验证借款人提供的信息真实性，有效侦测欺诈申请，同时，经办人员凭借高度责任心对每个必要环节和风险因素都做到严密把关，不放过任何疑点，从而将操作风险消灭在萌芽之中。 三、案例启示 （一）利用征信系统帮助银行防范欺诈风险。个贷客户经理要坚持客户信用状况查询制度，从信用报告了解借款人的信用状况，负债情况，还可以利用系统采集客户的基本信息，如学历、婚姻状况、联系方式、职业、居住等，解读相关信息，判断客户的资质状况和风险特征，有效验证借款人提供信息的真实性，有效侦测欺诈申请。 （二）加强贷前调查，杜绝虚假贷款资料发生。个人贷款的贷前调查要对贷款用途、借款人、担保方式等进行全面核查，确保所涉及的各要素真实、合法、有效，必要时采取突破常规调查方式，将各种风险消灭在贷前环节。坚决杜绝虚假借款人、虚假贷款资料等情况发生，确保贷款真实、合法、有效，降低借款人的道德风险。 （三）强化信贷人员的风险防范意识。在办理个人贷款业务时，不仅要为客户提供优质、便捷、高效的服务，还要加强个贷客户经理风险防范意识的培育，努力提高实际操作能力和辩别能力，对任何疑点都要尽职尽责调查。责任心和耐心细致的工作是防范风险的关键一环，客户经理须认真总结，注重和同事交流，提升判断能力。

假按揭的成因、危害及防范!

假按揭的成因、危害及防范！ 从经营角度来说，房屋按揭贷款业务历来是大部分银行网点的“必争之地”，由于按揭贷款期限长，信贷创利持久稳定，不仅可以带来大量的基础客户，为后续的社区业务开发、产品交叉销售等提供合作便利，且有标准的抵押物和首付款安全垫，风险较小。在激烈的市场竞争和“低风险”业务的惯性思维下，对客户的调查审查较为宽松，收入证明等资料虚假之风盛行，“虚假按揭“已成为银行房屋按揭业务最大的风险隐患。 一、”假按揭“的定义 “假按揭”，狭义上是指在新房的交易过程中，开发商为资金套现，将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲戚的名字购下，从银行套取购房贷款。广义上说，对于不良开放商“一户多卖”骗取银行信贷资金，二手房交易过程中通过虚假交易、过户等行为申请购房按揭贷款的虚假按揭行为，也属于“假按揭”的范畴。 二、“假按揭”的诱因 1房产开发商 房地产行业投资大、开发周期长、资金占用时间久，是典型的资金密集型行业，而银行一直是房地产开发商的重要金主，包括理财、信托、信贷等均是主要资金来源渠道。 当遇到国家突发的楼市宏观调控紧缩政策，或经济下行周期中，监管部门严控资金通过信托、理财等渠道进入楼市，银行也收紧开发商的贷款，在房地产投资相对过剩的城市，房企往往面临着流动性危机。资金成为房企的救命稻草，是决定一些中小开发商能否渡过寒冬的关键因素。特别对于三四线城市的地方性房企，抗风险能力差，融资渠道不足，采用“假按揭”的方式提前回笼资金是最可行的方法。相比商品房开发贷款、社会大额借款，个人房屋按揭贷款门槛低、贷款利率低、手续简便、审核放款快等优点，选择这一方式，能隐秘的弥补中小开发商建设资金的缺口。 2按揭申请人 房屋按揭业务客户的准入门槛低，大部分银行的硬性基本准入条件为：年满18周岁且65周岁以下的具有完全民事行为能力，承担完全民事责任能力的自然人，具有城镇居民常住户口或合法有效的居住身份证明。其他关于正当职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力等规定的约束力比较弱，因此目标客户群体庞大，情况较为多样化。 部分实际购房人为规避自身违法犯罪、逃废债或者部分城市限购政策等需要，假借他人名义办理房屋按揭贷款。而对于通过二手房按揭业务通道的申请人，由于房屋按揭贷款利率比普通房产抵押贷款利率要低，特别是首次购房的申请人，套利空间大且可以20%的首付比例申请较高的贷款额度，同时可以利用关联

假按揭检查方法

个人住房假按揭贷款的特征及现场检查技巧 假按揭主要特征及重大假按揭认定、处罚标准和防范要点 一、假按揭类型 （一）从购房合同载明的交易标的类型划分 假按揭包括一手房假按揭和二手房假按揭，又可分为个人住房假按揭和个人商业用房假按揭。 （二）从假按揭制造主体划分 假按揭包括房地产开发商、房地产交易中介、借款人、银行内部员工和其他主体制造的假按揭。 （三）从假按揭具体形式划分 假按揭包括以下几种情况： 1、借款人资料和签名真实，但所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（真人假房）； ２、借款人资料和签名真实，所购房产存在，但没有真实购房行为（真人真房）； 3、所购房产存在，但借款人资料或签名虚假，没有真实购房行为（假人真房）； ４、借款人资料或签名虚假，所购房产不存在或被重复销售或被重复抵押（假人假房）。 5、有资料和交易行为均为、真实，但价格严重高估。 二、制造假按揭的动机 （一）房地产开发商制造假按揭的动机 1、弥补建设资金不足，避免申请房地产开发贷款的各种手续； ２、偿还即将到期的房地产开发贷款； ３、将销售不畅的楼盘特别是尾房变现； ４、将不愿或无能力继续开发的房地产项目扔给银行，骗取按揭贷款后脱身。 （二）房地产交易中介制造假按揭的动机 1,将收购的尾房变现； ２、弥补资金周转困难； ３、通过协助办理假按揭获取中介收入； 4、实施金融诈骗，套取银行资金。 （三）借款人制造假按揭的动机 1,将不愿继续拥有的自有房产变现； ２、以自有房产作为抵押物，获得按揭贷款用于其他个人消费或投资，以享有按揭贷款在利率、期限、办理程序等方面的优势。 （四）银行内部员工或其他主体制造假按揭的动机 骗取银行贷款。 三、假按揭主要特征 （一）一手房假按揭主要特征 1、借款人特征 (1)工作单位为拟购买房产的开发商、开发商母（子）公司、销售代理商、承建商、材料供应商或其他关联企业； (2)收入证明上的联系人、联系电话为开发商或销售代理公司工作人员、联系电话； (3)收入很高但不能提供证明材料，或其收入明显高于所从事职业的平均收入水平，或对所从事的职业不熟悉； (4)无正当理由不能提供身份证件等重要资料的原件，或提供的资料明显虚假； (5)签名虚假或多处签名不一致。 2、所购房产特征

房价调控背景下“假按揭”案件之判定与处理

房价调控背景下“假按揭”案件之判定与处理 作者：江河 长期以来, 房地产市场的迅猛发展为拉动内需、提高人民生活水平做出了重要贡献。按揭作为一种信用消费形式，对刺激住房消费、加速房地产业资金回笼、促进房地产业发展又发挥着重要的作用。但按照国际惯例，按揭贷款受政策、信用、市场、法律及管理水平等方面的影响，会产生一定风险，这样的风险一般在业务发展的10年左右开始显现，目前我国银行按揭贷款的发展正处在这个时期。同时，就我国按揭业务现状而言，因该业务起步较晚，国内银行缺乏必要的经验积累，加上按揭贷款相关的法律法规又不健全，在按揭贷款规模不断扩大的同时，“假按揭”现象开始显现。近十年来，“假按揭”现象的反复出现，已成为我国住房按揭贷款业务发展中最大的风险源头，严重扰乱了我国的金融市场秩序和房地产业的健康发展。目前，部分法院又开始陆续出现涉及“假按揭”案件，应引起司法工作者的高度重视。因此识别与防范“假按揭”的发生，已成为规范房地产金融业发展，保护银行合法权益的重要措施。本文重在探讨“假按揭”中各方的利益和风险，并提出正确的民事法律适用，目的是能够使按揭市场更加规范化和法制化。 一、背景分析：“假按揭”在房地产市场发展进程中的

凸显 以1998年—2008年为限，简要展开房地产市场的发展过程，并发现“假按揭”现象凸显的时期。 自1998年7月起，住房实物分配停止，个人购房市场由此打开，房地产市场发展呈上升趋势。2003年，受SARS 事件影响，房地产市场受到冲击。在此低迷时期，“假按揭”事件开始凸现，爆出了在全国范围内具有影响的“广地花园”涉及“假按揭”案件，涉及的金额可能超过2亿元。2003年下半年，政府出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，促进房市发展。2007年底，出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》和《补充通知》，区分住房投资与住房消费，提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。从2008年开始，全国各地房地产市场出现回落，房价开始下跌。同时，新一轮金融危机导致全球经济开始衰退，房市再次受到影响。就在2007年底至2008年间，“假按揭”现象再次出现，北京爆出“京城最大骗贷案”，涉案金额达7.5亿元。2009年1—3月，据国家统计局和发改委公布的数据,个人按揭贷款984亿元,增长13.2%。有业内专家分析,其中部分资金可能流向了“假按揭”。最高人民法院副院长奚晓明也表示,虚假按揭贷款案件开始明显增多(1)。由此可见，