万达广场业态规划最新概念

万达广场业态规划最新概念

一、业态分类及面积占比

万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务。三个业态的面积占比大致为：

1.餐饮面积占比40%-60%；

2.服装服饰面积占比20%-30%；

3.生活配套服务面积占比20%-25%。

二、基本结构、各楼层布局和定位

基本结构：

根据集团规划研究院的规划设计，第三代的万达广场步行街一般分为三层。总建筑面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1万至2万平方米

各楼层布局及定位：

一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码）

二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）；

三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。

三、商业业态规划指引

各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。

为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。

步行街一层的入口处是客流聚集的地方，但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。因此，建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。

中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。

考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应至少有3-5个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。

建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。

业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。

四、建筑规划指引

步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。

餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家使用的便捷

步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处到步行街中厅之间的位置，不宜设置在步行街入口处。设置在步行街入口处，一是根本不会对主力店起到带动客流的作用；二是减少了步行街的优质商铺数量，降低了租金收益；三是会影响二、三楼的客流动线，形成死角。

根据商业业态规划的特点，一、三楼的商铺多数以餐饮和知名服装品牌店为主，因此可适当规划的大一些。单铺面积150平方米左右，商铺深度12米—15米；二楼的商铺以个性、特色服装或家居用品为主，商铺应规划的适当小一些，

单铺面积60—80平方米，商铺深度8—12米。

应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主力店规划在步行街的两侧，以形成步行街客流的平衡。

万达广场业态分析

万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括:购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题:1、业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态;2、配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;3、落位与分布的问题:各业态在综合体或 购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定位的实现、客流的共享, 更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位,满足商家的经营需要和消费者的消费需求。 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别,如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心) 内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体,购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比

万达广场购物中心业态组合分析与建议

商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定

位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其

城市综合体“万达广场”价值研究报告(DOC)

城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休

闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

万达业态分析

万达业态分析 各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：核心商圈的黄金商业地段。在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在10 万平方米以上有9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。1) 商业定位与SHOPPINGMALL 的距离相差较大；2) 建筑形式单一，购物环境较差；3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低；5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动；6) 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动； 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好；10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；11) 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合；12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。第三代的城市综合体hopsca 的定位：h 指hotel，酒店；o 指office，写字楼；p 指public space，公共空间；s 指shopping mall，购物中心；c 指culture&recreation，文化娱乐休闲设施；a 指apartment，公寓楼。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过10 万平方米扩大了50 至100 万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的CBD 万达商业广场。战略转变前两代第三代选址核心商圈城市副中心、新区的中心规格不超过10 万平方米50-100 万平米主力商家百货、超市、美食广场、家电、影院百货、超市、美食广场、家电、影院；未来新增加：休闲、健康万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33 万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5 万

万达广场规划要点

“万达广场”（步行街）规划/设计 前言 一、背景和要求 根据董事长对万达商业管理发展所做的重要指示，已明确了“转变经营思路，提升服务品质”的商业管理发展方向和“安全、服务、品质”六字经营管理方针，即“安全是基础，服务是核心，品质是标准”。特别在品质管理方面，其所涉及的涵是多层次的，它不但包含服务品质、管理品质、经营品质、设计品质、建筑品质等，更涵盖了企业文化、制度和团队。这其中设计品质和建筑品质是其它品质实现的基础和载体，其它品质则是设计品质和建筑品质的功能体现和延伸，更是万达城市综合体实现保值增值的前提和保障。 结合万达第三代城市综合体产品形态以及后期营运管理要求，集团商管公司将在新工程前期规划设计阶段，对规划、建筑设计方案进行深度解读，认真研究总结第三代综合体的产品特质和潜在问题，充分关注和重点介入新产品设计中的相关容和要项，完善设计品质，努力实现万达广场整体价值最大化目标。 二、条件和依据 在遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”、以实现“城市贡献和两个统一”的原则下，集团规划院将“万达广场”的整体设计工作分解为6个设计阶段： 1、概念设计阶段（摘牌前）； 2、方案设计阶段，含深化设计阶段（摘牌后）；

3、初步设计阶段（★初步设计是完善和实现建筑设计方案以及指导施工图设计的重要阶段，相关未落实的设计条件均需在此阶段提供完整，因此原则上本阶段商管公司应确认所有的设计条件；包括提供基本的步行街业户的房产技术要求等。非正常拆改在商业步行街初步设计完成后原则上不得再有）； 4、施工图设计阶段； 5、实施阶段（★此阶段的设计变更，若属“错、漏、碰、缺”情况可正常拆改）。 6、营运阶段（★反馈设计、建筑问题，逐步完善设计和建筑品质） 三、作用和目的 根据规划院在上述各阶段中所进行的各种产品评审、图纸审核、方案会签并形成会签意见的要求，以及集团商管公司与规划院“关于设计工作流程和操作要点”，为不断完善“万达广场”的设计品质和建筑品质，集团商业管理公司将不同设计阶段的相关意见及建议进行了汇编，形成《万达广场（步行街）规划/设计意见及建议（关注点）100项》，以此做为商管系统反馈产品规划设计相关意见和建议以及实施新工程商管筹备工作计划的重要参考依据和业务指导，并将在不断总结和完善的过程中，能进一步充实和丰富集团《万达广场强制性设计准则》，真正使我们的“万达广场”成为人文建筑、绿色建筑、品味建筑。同时要求商管系统应及时跟踪集团规划院、成本控制部、工程公司等相关部门，落实对意见及建议的采纳和实施情况。 四、特殊说明

万达广场的招商理念及实际做法

万达广场的招商理念及实际做法 万达最初是以第一个提出“订单地产”而闻名，最初和沃尔玛形成了比较紧密的联盟在业内有一点名气，直到今天很多人和我们交流还是提沃尔玛，还是提订单地产，万达发展太快了这些已经是非常遥远的过去了，现在我们的做法模式已经有了很大的变化。 最近跟我们沟通比较多的是万达怎么能够保证这样的发展速度？刚才方先生对万达做了一定的介绍，我们现在已经开业的购物中心是19个，在建的是16个，从今年开始算起每年开发的购物中心大概是15个左右，也就是说三年要开30个或者40个左右的购物中心，很多人会问万达有什么样的方法能够保证这么快的速度，而且目前为止我们开发的几个还是比较成功的。前不久在一个商学院里的教材中看到，里面的课程表就有一个课叫万达模式，我不知道谁去讲，也不知道他们对万达模式是怎么理解的。 今天只是从我的工作角度把万达广场的招商理念和实际做法和大家沟通一下。两个目的，第一是希望跟大家做一个分享跟沟通，第二个希望在座的专家像方先生、许先生能给我们提出一些建议和意见，其实我们自己也认为自己不断地在自我否定，不断地自我学习，我们希望不断地自我突破。所以我今天只讲其中一个部分就是万达的招商是怎么进行的。 在讲万达的招商之前需要让大家对万达的产品模式有一个基本了解，否则很难理解我们招商的做法，万达的产品应该说从2006年从我们的宁波万达广场开业之后形成了第三代万达广场，一种新的产品模式，有些对万达了解的可能知道。 2007年开成都万达广场的产品模式我自己归纳了以下三个特点：第一个特点我们内部叫做“四菜一汤”，“四菜”指我们会盖四栋楼，里面引进的都是主力店，“一汤”是其中里面贯穿的步行街。 大家知道在英文中主力店的本来含义是指起的船锚的作用，所以我们认为这四栋主力店的楼在万达广场中确实也起了锚的作用，就是给这个广场吸引人气，稳定广场，保证广场的安全性，就是保证有足够的人流进来，这是四个楼的作用；步行街是为万达广场能够带来特色、带来租金收益的作用，这是一个大家需要注意的，这是主力店和小商铺各自的功能不同。第二，大家要注意百货楼的位置，一般情况下必须有两个主干道加的地方放百货楼，娱乐楼是放在规划路或者相对比较偏的路上，因为从实际过程中发现万达广场最初开业的时候，最初火起来的主力店不是百货，而是两个业态，一个是超市，第二就是娱乐。整个万达广场最初火起来的业态就是我们的三个娱乐业态，电影院、KTV和室内游乐中心，这三个业态也是我们万达广场娱乐楼标准的组合，但它有极强的目的性。第二它自己吸引大量的人流，对

最新万达广场业态规划概念

最新万达广场业态规划概念 最新万达广场商业业态规划概念 一、业态分类及面积占比 万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务三 三个业态的面积占比大致为： 1.餐饮面积占比40%--60%； 2.服装服饰面积占比20%—30%； 3.生活配套服务面积占比20%--25%。 在制作规划布局图时，用蓝色表示餐饮业态；用黄色表示服装服饰业态；用红色表示生活配套服务业态。 用小方图形标示商铺内厨房预留点位；用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位；用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。 二、基本结构、各楼层布局和定位 基本结构： 根据集团规划研究院的规划设计，第三代的万达广场步行街一般分为三层。总建筑面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1万至2万平方米 各楼层布局及定位： 一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）； 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。 三、商业业态规划指引 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。 为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。 步行街一层的入口处是客流聚集的地方，但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。因此，建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。 中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。 考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应至少有3-5个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。 建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。 四、建筑规划指引 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家使用的便捷

万达广场的业态组合案例分析

万达广场的业态组合案例分析 本帖最后由niuyear 于2009-5-26 1129 编辑 万达第三代城市综合体的整体功能性定位和业态组合基本符合广场所在区位的属性及特征,但在项目规模、业态的相互匹配、业态布局及业态配比等方面需要更进一步的思考。 1、北京万达广场处于北京CBD核心区域,项目区位得天独厚,为典型的城市高端商务区域,该项目定位于城市中心商务型城市综合体。 1)功能性选择符合项目的区位特征,整体品牌优势突出,但各业态的规模效应尚无法充分体现。北京万达广场的基础功能以服务商务人士的商务活动与商务消费 为主,基本业态涵盖了5A级甲级写字楼、公寓商务楼、六星级酒店、购物中心及相关商务配套。但从几个核心业态各自的规模效应来看,除了万达索菲特六星级酒店和万达院线有较强的影响力之外,其他的相关功能业态都还无法发挥应有的作用。其中,万达持有且可租赁的5A 级甲级写字楼仅为1.7万平方米,而周边同业态竞争对手中金地为20万平方米、华贸为30万平方米。由于规模的限制,万达广场无法形成全球知名企业集团聚集扎堆的效应,项目的长期收益受到了极大的制约。 2)特定业态的定位有调整的必要,业态组合的合理性有提升的空间。现有的业态组合不尽合理沃尔玛家庭日用品大卖场的定位,与项目整体高端商务服务的定位不匹配。沃尔玛日常的营运状况也不符合该业态的运营特点周一到周五的销售状况要好于周末,这与大卖场正常的销售规律正好相反。由于项目区位的特征及购物中心本身规模的约束,万达广场零售部分专注于精品百货或有一定规模的主题类时尚百货可能会更符合项目的发展需要,现在的时尚流行类零售业态比例偏小。 从业态功能相关性及目标客群一致性两个方向来看,尽管神采飞扬与万达院线的组合布局可以实现一定程度上的客群共享,但如果将这两个业态置于六星级酒店旁,业态相关性较弱,而冲突性表现更强,这需要在前期的业态组合方面进行更细致的思考和规划。 收藏分享评分 回复引用订阅TOP 发短消息 加为好友 niuyear ( )当前离线 UID1037 帖子44 精华0 积分668 阅读权限50 在线时间3 小时注册时间2009-2-5 最后登录2009-5-31 高级会员

万达新项目规划设计方案评审关注要点

新项目规划设计方案评审要点 （专项业务类） 一、前言 1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。 2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容 商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点 1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容 商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会

签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点1】：业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业 项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态 势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态 组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目 内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及 面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划 分方式等要素予以确认。 【关注点2】：步行街布局 1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主 力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实 现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主 力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围 合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为 确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开

万达广场分析概述

万达广场经历了哪三代开发模式？ 万达广场分析概述 万达集团主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公 司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。

万达商业地产的最大特色——订单模式 订单模式一：联合发展 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准： 1：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2：社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3：国内相关行业的前三名 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单模式二：平均租金 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。

不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 订单模式三：先租后建 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。 订单模式四：技术对接 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积

万达广场四代规划对比

一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图）赢商网手机客户端：随时随地看新闻赢商网https://www.wendangku.net/doc/d512130510.html, 2012年11月19日16:42 核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。 近年来万达（专题阅读）的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场） 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（专题阅读）（相关干货）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9 个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市

万达业态布局分析

商业综合体业态布局与动线规划要点 摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。 最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。 商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。 近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。实际上，商业的租金收益差几倍并不稀奇，决定商业项目生死的奥妙在哪儿呢？选址、业态定位、规划设计、招商和运营管理是决定商业成功的关键环节，环环相扣，任何一个环节出现问题都可能影响项目的成败。本文试图在规划设计层面寻找端倪。 任何建筑都一样，设计首先需要解决的是功能布局和交通组织。而对于商业综合体而言，业态布局和动线规划就更为重要，这是商业设计

万达广场景观设计导则

附件4 万达广场景观设计导则 1）总体要求 商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成部分。其目的是为了更好的衬托 商业气氛，通过合理、人性化的设计，营造商业建筑的室外场所。这是检验景观设 计的最主要标准，也是业主审查景观设计的依据。 设计方应着重考虑如下内容： （1）使用功能：商业景观设计的核心是广场设计。步行街出入口位置要有大型集散广场，根据对广场的区位分析和地块分析得出的主要人流、车流方向确定主次 广场，主广场应预留足够场地，以满足大型商业活动使用要求。考虑到各业态 定期或不定期的促销活动，因此，在各业态的主入口和公共区不应布置阻挡人 流的固定设施，另外还要考虑物业公司组织的大型促销活动的场所和需求（包 括预留水、电、通讯等）。此要求需在方案设计阶段单独阐述其设置位置、设 置原则以及保证措施。 考虑室外步行街开放的时间段及主要消费人群的活动取向；形成户外休闲活动 空间为主的景观空间，在室外步行街局部放大区域预留商户开展户外经营活动 的场所，同时预留移动设施供围合空间使用。 所有室外空间必须满足消防安全功能需求。 （2）交通组织：参考交通评估报告，依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、消防动线、人流、 物流等流线组织，合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口（包括各 主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间，出租车等候，餐饮娱 乐停车区，商务办公停车区）及公交站台设置等等。交通分析需要在方案阶段 对各流线进行阐述。需考虑集中的非机动车停放范围。 需考虑酒店的车流动线，同时考虑酒店前广场，大巴停放处的位置及流线，酒 店物流动线及后勤通道等。方案深化签批后需在两周内提供酒店大巴和中巴转 弯轨迹图（根据万达提供的转弯半径模版）。 所有商业广场的景观设计都要考虑如何与城市交通的顺利接驳，强调与城市的 完整融合，即进入广场的方式要满足可达性和可视性，这是商业景观设计的核 心理念，通过与城市人行道斑马线、天桥、公交车站、出租车站、地铁站等的 完美结合，吸引人流顺利达到广场。 满足机动车进入室外步行街的使用需求。 地面停车位的出入口安排在靠近商业大广场附近，但不能设置在人行出入口等

青岛万达广场概况

青岛万达广场概况 青岛万达广场概况 万达广场位于青岛市（CBD）中央商务区核心地段，西起山东路、东至南京路、南起延吉路、北至辽源路主要干线。周边大约有30万的城市居民及在建的高档商务住宅区，如锦绣华城，卓越集团，交运山庄，等商业住宅，每天有数十万的流动人口，形成不同层次的消费群体，对万达广场的人气聚集都奠定了良好的基础。将成为商机无限的新的商业中心，是CBD商圈的城市亮点。 万达广场建筑面积38万平方米，其中包括7万平方米的住宅，11万平方米的写字楼和公寓，5万平方米的五星级酒店，15万平方米的大型商业中心，商业地产经营模式，“只租不售”的经营策略，打造集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、运动、商务、办公等全方位体验于一体的多功能的购物场所。零售占40%，功能配套占34%，文化娱乐占18%，餐饮占8%，这几项占比中零售只占40%，综合业态占了60%。综合业态占比比较大，更容易吸引客流，体现消费的需求。 万达广场根据业态组合规划引进国内外十大名品牌，国内百货品牌万千百货，日本最大零售企业佳世客超市，喜达屋集团旗下超五星级艾美酒店，中国最大的电器连锁企业国美电器，中国排名第一的五星级影城万达国际影城，全国最大的连锁电玩城大玩家超乐场，全国大型连锁量贩式大歌星KTV，中国动漫创意领跑者卡酷动漫亲子园，最具影响力连锁健身会所一兆韦德健身，岛城知名餐饮连锁良友海鲜酒楼及国内外著名品牌肯德基、星巴克、屈臣氏、DQ冰淇淋、皇家美孚、ONL Y、VEROMODA、JACK&JONES等均已入驻青岛CBD万达广场。 万达广场室内商业步行街分为三层： 1F步行街一层，营业面积4687平方米，共有59家商铺，男女时尚知名品牌旗舰店、精品生活特色店、。 商铺业态分类： 101/102雅莹EP 103巴黎三城PAPISMIKI 105卡拉玛CALAMAR 106古老鲨鱼CULAO 107∕108肯德基KFC 109∕110∕111屈臣氏WA TSONS 112渔FISHINGCOLLECTION 113菲麗空间FA VORIREROOM 115伊可爱E&YOU 116五色风马W.S.F.M 117棠妮TONYMOL Y 118∕162丹香LAMOKA 119∕120∕121∕122快乐江涮涮吧HAPPYCHAFINGDIAH 123永真眼睛GOOGVISION 125∕126简GEN 127喜莱莎 128浪漫一身RMEO 129 2F步行街二层有56家商铺，业态规划有时尚运动服装、品牌服装店、特色餐饮和生活

万达广场业态规划概念修订稿

万达广场业态规划概念公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]

万达广场业态规划最新概念 一、业态分类及面积占比 万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务。三个业态的面积占比大致为： 1.餐饮面积占比40%-60%； 2.服装服饰面积占比20%-30%； 3.生活配套服务面积占比20%-25%。 二、基本结构、各楼层布局和定位 基本结构： 根据集团规划研究院的规划设计，第三代的万达广场步行街一般分为三层。总建筑面积在2万至4万平方米，套内租赁面积在1万至2万平方米 各楼层布局及定位： 一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务（银行、药店、数码） 二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务（家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等）； 三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。 ? 三、商业业态规划指引 各楼层的商品组合可由不同业态进行组合，甚至穿叉布置，但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致，使客流达成共享。

为带动二层的人流和经营，一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划，形成一、二层的互动。 步行街一层的入口处是客流聚集的地方，但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。因此，建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局，或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。 中厅处是步行街形象展示的重要区域，应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。 考虑到商家的持续经营能力问题，珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时，应至少有3-5个品牌集合，形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。 建筑规模在2万平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜数量太多，以最多1-2家为原则；规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。 业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位，应尽量保持一致消费客层的一致性，以形成客流的互动。 ? 四、建筑规划指引 步行街三层多是以餐饮为主，餐饮经营有延时服务的问题，因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。 餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间，因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理，位置设置应靠近货梯，有利于商家使用的便捷 步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处到步行街中厅之间的位置，不宜设置在步行街入口处。设置在步行街入口处，一是根本不会对主力店起到带动客流的作用；二是减少了步行街的优质商铺数量，降低了租金收益；三是会影响二、三楼的客流动线，形成死角。 根据商业业态规划的特点，一、三楼的商铺多数以餐饮和知名服装品牌店为主，因此可适当规划的大一些。单铺面积150平方米左右，商铺深度12米—15米；二楼的商铺以个性、特色服装或家居用品为主，商铺应规划的适当小一些，单铺面积60—80平方米，商铺深度8—12米。

万达四代商业模式研究

一、二、三、四代万达广场商业规划研究 近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开 10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的 第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场） 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张 的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资 本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压 力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管 理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达，通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等，一般为地上4层，总规模 3-5万方不等，一楼分割销售，二三楼标配为沃尔玛超市，四楼标配为万达影院+大玩家电玩，加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚 客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例比比皆是。

万达商业广场业态分析

各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：核心商圈的黄金商业地段。在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在10 万平方米以上有9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。1) 商业定位与SHOPPINGMALL 的距离相差较大；2) 建筑形式单一，购物环境较差；3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；4) 以目的性消费业态为主，商业价值较低；5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动；6) 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动； 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好；10) 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；11) 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合；12) 前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从单店到组合店再到如今的“城市综合体” ，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。第三代的城市综合体hopsca 的定位：h 指hotel，酒店；o 指office，写字楼；p 指public space，公共空间；s 指shopping mall，购物中心；c 指culture&recreation，文化娱乐休闲设施；a 指apartment，公寓楼。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过10 万平方米扩大了50 至100 万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的CBD 万达商业广场。战略转变前两代第三代选址核心商圈城市副中心、新区的中心规格不超过10 万平方米50-100 万平米主力商家百货、超市、美食广场、家电、影院百货、超市、美食广场、家电、影院；未来新增加：休闲、健康万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78 万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33 万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5 万