农村集体建设用地流转的驱动机制分析

第２７卷，第１期２０１０年２月１５日

圈土谚活斜丝管理

ＳｃｉｅｎｔｉｆｉｃａｎｄＴｅｃｈｎｏｌｏｇｉｃａｌＭａｎａｇｅｍｅｎｔｏｆＬａｎｄａｎｄＲｅｓｏｕｒｃｅｓ

Ｖ０１．２７，Ｎｏ．１

Ｆｅｂ．１５，２０１０

ｄｏｉ：１０．３９６９，ｊ．ｉｓｓｎ．１００９—４２１０．２０１０．０１．００２

农村集体建设用地流转的驱动机制分析

龙开胜．陈利根

（南京农业大学公共管理学院，江苏南京２１００９５）

摘要：从社会经济、土地制度等因素出发．结合经济计量模型进行实证检验，探讨了农村集体建设用地流转的驱动机制。结果表明：社会经济因素、土地制度因素显著影响了农村集体建设用地流转。具体来看，非农产业发展水平、农地管制水平以及土地市场发育程度，与农村集体建设用地流转规模显著正相关，是农村集体建设用地流转的主要驱动力：城镇化发展、固定资产投资也在一定程度上影响了农村集体建没用地流转进程：并且集体建设用地流转存在明显的地域差异。因此，加强流转的规范管理应该从多方面着手，通过完善相关法律法规，科学编制土地利用规划，加强土地市场建设，从而保障农村集体建设用地流转的顺利进行。

关键词：集体建设用地；流转；驱动机制；计量分析

中图分类号：Ｆ３０１．２文献标识码：Ａ文章编号：１００９－４２１０（２０１０）０１－００９－０５

农村集体建设用地流转的实质是集体建设用地使用权的交易。它与社会经济发展紧密相关。并且．２０世纪９０年代中期以来。我国农村集体建设用地流转已经由单一的经济驱动向经济驱动和正式制度创新相结合转亦【¨。相关研究同样表明，农村集体建设用地流转受到经济发展、农村城镇化和工业化因素的影响。同时制度因素也不可忽略【２￣４１。但这蝗已有的研究主要是从定性分析的层面探讨农村集体建设用地流转的转驱动因素，尚没有建立起流转的驱动模型并进行经验检验。因此，本研究试图通过总结农村集体建设用地流转的相关驱动因素，建立流转驱动模型，运用经济计量方法进行实证检验，以便阐明农村集体建设用地流转的驱动机制．从而为农村集体建设用地流转规范管理提供依据。１驱动冈素分析

本研究在已有成果的基础上，从社会经济、土地制度等因素出发，探讨农村集体建设用地流转的主要驱动因素。具体来看，社会经济因素包括非农产业发展、城镇化发展以及固定资产投资增加等，土地制度因素主要包括土地市场发育程度与农地管制水平等。

１．１非农产业发展与农村集体建设用地流转我国产业结构与用地结构之间存在紧密相关性并呈同步增减变化趋势【５】。因此，随着我国非农产业的增长，特别是工业企业和服务业的发展，不可避免地带动建设用地规模扩张和结构变化。农村集体建设用地以其区位和数量优势，承接着非农产业发展对土地的强烈需求。这就使得以有偿方式获取农村集体建设用地使用权具备了现实条件和必

收稿日期：２００９－１０－１２

基金项目：国家自然科学基金——农村集体建设用地流转：主要模式、驱动机制与公共政策选择（７０６７３０３７）；教育部高等学校博十学科点专项科研摹金——农村集体建设用地流转的资源配置效应与调控机制研究（２００７０３０７０２２）

作者简介：龙开胜（１９８１一），男，博十研究生，从事土地经济管理及地政与土地法学研究。

?９?

圈土谚舌蠹科磕管理第２７卷

然性。促使集体建设用地流转交易规模不断增长。据统计，在经济发展较快的珠江三角洲地区，通过流转方式使用农村集体建设用地的超过５０％［６１。１．２城镇化发展与农村集体建设用地流转

诺瑟姆（ＲａｙＭ．Ｎｏｒｔｈａｍ）认为城镇化发展呈“Ｓ”型曲线．可以划分为城镇化水平较低、发展缓慢的初期阶段．人口迅速向城镇集中的巾期加速阶段和城镇化水平较高、增长趋缓甚至停滞的后期阶段ｆ７】。城镇化发展对农村集体建设用地流转的影响，主要是在城镇化发展的中期阶段，这一阶段农村人口向城镇迅速集中，必然要求城镇乍产设施扩张、居住条件改善、基础设施升级，这需要土地资源的大量投入，促使城乡结合部的集体建设用地以其区位优势。缓解城镇发展对土地利用的压力，吸引了包括宅基地在内的集体建设用地发生流转。有调查表明，城镇化水平越高的市、县，其集体建设用地流转越活跃；城镇化水平不高的远郊区，集体建设用地流转活跃程度较低，形式单一，数量也较少①。１．３固定资产投资与农村集体建设用地流转长期以来，我国经济增长中要素投入的贡献份额仍然大于效益提高的贡献份额，经济增长主要还是依靠要素投入的增加来支撑．属于粗放型的增长方式嘲。固定资产投资是社会经济再生产的必要过程，随着固定资产投资的不断增加．各项土地开发和建设活动资金来源充足。对建设用地产生了巨大需求。当国有土地供给难以满足建设需求时，投资对土地的需求就转向了集体所有建设用地。由于同定资产投资的增长。带动了农村地区生产以及居住等场地的需求，集体建设用地的厂房和住宅建设功能日益突出，其转让、出租以及作价入股等形式的流转逐渐活跃。因此。固定资产投资增长对建设用地的巨大需求。客观上促进了农村集体建设用地流转交易的进行。１．４土地市场发展与农村集体建设用地流转农村集体建设用地流转实质上是集体建设用地使朋权的市场化配置。随着我国社会主义市场经济的发展，我国土地有彤市场逐步建立并完善。当前一级市场的整体市场化程度日益提高。二级市场总体呈快速发展态势１９］。土地市场的发展，硅现了土地的真实价值，土地价格逐年上涨。随着土地市场价格的回归．土地集约利用要求越来越高，农村集体建设用地无偿、无期限使用局面逐渐被有偿、有期限使用替代．市场机制同样对集体建设用地配置效率产生作用。因此．随着土地市场发展，价格信号在资源配置中的作用Ｅｌ益突出，促使农村集体建设用地按照市场规律配置，集体建设用地流转规模越来越大。１．５农地管制水平与农村集体建设用地流转农地管制水平对农村集体建设用地流转的影响，主要是通过影响建设用地的Ａ然供给和经济供给间接实现的。农地管制水平的加强，从数量上控制了新增建设用地对农用地的占用。增加了农地非农化的成本．一定程度上减少了建设用地的自然供给量。在新增建设用地供给有限的情况下，利用存量建设用地．提高土地集约利用程度，成为保障土地经济供给的重要途径。由此可见．集体建设用地流转一定程度上是农地管制加强的应对行为。农地管制的日趋严格将推动集体建设用地流转规模的不断增长。

综上所述，农村集体建设用地流转的驱动冈素包括社会经济因素、土地制度因素。随着社会经济的发展。非农产业、城镇化以及固定资产投资不断增长．改变了城乡社会经济结构。增加了农村集体建设用地需求，从经济上驱动集体建设用地流转；与此同时，农地管制的加强以及土地市场的发展，改变了土地供给的数量和结构。提高了土地集约利用水平，显化了土地资产价值，促使土地资源按照市场规律配置。从制度上驱动集体建设用地流转。

２基于计量方法的驱动模艘检验

２．１计量模型的选择

根据驱动因素分析的结果，农村集体建设用地流转驱动机理的计量模型可以表示为多因素综合作用的函数：

，（集体建设用地流转数量）ｉ厂（非农产业水平，城镇化水平。固定资产投资。土地市场化程度，

农地管制水平．地区虚拟变量）（１）为估计相关要素的影响程度，根据已有研究的

①国土资源部土地利用管理司．集体建设用地流转调研报告．２００１

第ｌ期龙开胜．等：农村集体建设用地流转的驱动机制分析

经验ｆ１０】，选朋多元回归模型对公式（１）进行检验，驱动模型可以进一步表示为：

ｙｆ，＝ｙｏ＋ｙ１Ｇｆｆ＋７２以ｒ＋ｙ３Ｌｌ＋ｙ４＾以ｆ＋ｙｓＲｊｒ

ｎ

１１

＋乞ｙ窜心堆“（２）

Ｊ＝１

式中：玩表为ｆ地区第ｔ年农村集体建设用地流转数量；Ｇ，为ｆ地区第ｔ年非农产业发展水平；矾，为城镇化水平；，ｆｆ为固定资产投资；尬，为土地市场化程度；％为农地管制水平；Ｐ６，（产ｌ，２，…，ｎ）为ｆ地区所属类型『＇即地区虚拟变量，分别用０（否）、１（是）表示，地区类型不多于研究区域数量。帕为截距项，ｙ，、讹、ｙ３、弘、Ｙ５、ｙ６（ｊ＝ｌ，２，…，ｎ）为模型的待估参数；／ｚｉ，为随机误差项。

２．２变量定义、预期作用方向及数据来源

根据驱动因素分析以及建立的计量模型，考虑到农村集体建设用地流转的隐蔽性和数据可获得性。目前还无法获取全国层面大范围的流转面积数据。本研究仅选用流转试点地区的混合截面数据（１９９７—２００６年浙江省湖州市１４１、１９９８—１９９９年江苏省张家港市【１１１以及２００６年广东省【１２１）进行检验。这些试点地区流转实践较早。一方面能够获得相关数据；另一方面流转发展迅速且日益成熟。具有一定的代表性。其中。非农产业水平为当年第二、三产业增加值／生产总值：城镇化水平为当年非农业人口／总人口：固定资产投资为当年全社会固定资产投资总额。其他各自变量的定义如下：

（１）土地市场化程度。２００１年以前取值为０，表示市场化程度较低：２００１年开始协议出让土地被禁止，土地市场化程度提高，因此２００１－２００４年取值为１；２００４年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》颁布，规定农村集体建设用地在符合规划条件下可以流转，故２００４年以后取值为２．表示市场化程度继续提高。当然，土地市场化程度的取值有更为客观的方法【ｌｏ】，但由于１９９７年、１９９８年统计数据的缺失，使得本研究无法采用连续数据的方式衡量土地市场化程度，所以采用离散数据表示。

（２）农地管制水平。１９９９年以前新的《土地管理法》尚未实行，管制较弱，取值为０；１９９９年《土地管理法》实行后，管制加强，取值为ｌ。这一变量主要受国家宏观政策影响，各地取值一致。

（３）地区虚拟变量。为哑变量，按照浙江省、江苏省、广东省分为三类，采用０（否），ｌ（是）表示。各变量预期作用方向与数据来源见表１。

表ｌ变量预期作用方向与数据来源

２．３计量模型的估计结果及分析

以江苏省作为对比．设定表征研究区域的虚拟变量。虚拟变量为哑变量。比需要描述现象的种类少１个。本研究中包含ｉ类地区．虚拟变量设定为２个。运用研究区域数据。对建立的数学模型进行经验检验。

模型Ｉ所有变量进入模型。采用ＯＬＳ（普通最ｄｘ－－乘法）估计。从模型估计结果看，回归模型Ｉ中砰达到ｏ．９９９．Ｆ值相当大．说明模型的解释程度高达９９．９％．线性模型是町信的。但城镇化水平和固定资产投资与预期作用符号相反，虚拟变量区域ｌ的Ｔ检验值也不显著．说明被解释变量间存在一定的多重共线性。

模型ＩＩ中剔除了截距．因为根据模型Ｉ的估计结果。当所有自变量均取值为０时，截距为负显然不符合实际情况。尽管模型ＩＩ已经不是标准的多元线性回归模型．但这并不影响因变量与自变量之间关系的表达。从模型估计结果看，尺２达到０．９９９，大多数变量通过了１０％显著水平的检验，Ｄ—Ｗ检验值与２接近。表明不存在序列自相关，且地区虚拟变量全部通过检验。估计效果进一步提高。

岭回归（ＲｉｄｇｅＲｅｇｒｅｓｓｉｏｎ）模型是为了解决多重共线性的问题．它实际上是以放弃最／ｂ－－－－乘的无偏性，放弃部分精确度为代价来寻求效果稍差但更符合实际的回归过程。岭回归估计过程中，剔除了标准化回归系数不稳定的土地市场化程度变量，估计结果符号与预期完全符合。各模型检验结果见表２。

国土ｊ孝维科擅管理第２７卷

表２农村集体建设用地流转驱动模型的估计结果

注：¨?、¨、‘分别表示估计系数的Ｔ检验在１％、

５％、１０％的水平显著，“／”表示模型中不包舍该项变量：

岭回归中Ｋ表示岭参数．Ｋ的取值需要根据岭迹图来

判断。本研究中Ｋ≥Ｏ．１５时．岭回归结果已经趋于稳

定，故Ｋ＝０．１５；由于岭回归是一种有偏估计。并不严格

符合标准的Ｔ检验．因此不作Ｔ检验。

通过以上建立的回归模型．总体上能够很好廨释农村集体建设用地流转驱动因素的影响过程。具体结论如下：

（１）非农产业发展水平、农地管制水平、土地市场化程度是影响农村集体建设用地流转的主要因素。估计结果表明，在１％的水平上，非农产业发展与农地管制的影响均显著为正．并且岭回归的估计结果也为正，与预期方向相同。在１０％的水平上，土地市场化程度的影响显著为正。因此，非农产业比重的增长。农地管制的加强．以及土地市场的发育，有力地促进了农村集体建设用地流转。

（２）城镇化水平、固定资产投资也与农村集体建设用地流转规模相关，但影响相对较小。在回归模型Ｉ和ＩＩ中．城镇化水平和固定资产投资的影响为负，这与理论分析的结果不符。原因可能在于：①模型中可能存在多重共线性，需要采取其他方法消除多重共线性射回归结果的不利影响。所以在用于解决共线性的岭回归模型中系数变为正：②在当前城镇化阶段，城镇化对农村集体建设用地流转的影响还没有完全发挥。特别是以人口向城镇转移为特征。户籍制度改革落后、农村土地流转机制不畅的情形下。大量的农村存量集体建设用地并没有得到二次开发利用，流转数量有限；③当前大量固定资产投资主要还是集中在城市建设、交通设施建设等领域，农村地区固定资产投资相对不足．这也削弱了固定资产投资对农村集体建设用地流转的影响。因此，从岭回归结果来看。城镇化水平、固定资产投资与集体建设用地流转之间存在一定的正相关关系，但相对于非农产业发展、农地管制和土地市场化的影响而言，它们的影响已经很小。这也意味着，当前人口向城镇大量转移但户籍制度、土地流转机制不畅的条件下．单纯以城镇化进程推进人ＶＩ转移．从而试图盘活农村存量建设用地的目标很难实现，反而会导致城镇规模扩张加速农地非农化过程。

（３）农村集体建设用地流转存在明显的地域差异。模型Ｉ中，虚拟变量区域２在５％的水平上通过了显著性检验，模型ＩＩ中虚拟变量区域１、区域２分别在１％和５％的水平上通过了最著性检验。并且与岭回归结果符号一致。估计结果表明。浙江省湖州市集体建设用地流转水平显著弱于江苏省张家港市，而广东省集体建设用地流转水平显著强于江苏省张家港市。实际上，这一结论可以从三地发展轨迹中得到解释，江苏省苏州市１９９６年开始进行集体建设用地流转制度改革．明显早于浙江省湖州市．而且苏南地区乡镇企业发展也较湖州要快：广东省作为沿海经济发达地区。对土地需求极大．并且广东省２００５年颁布了政府令规范集体建设用地流转．不管是流转规模还是流转管理立法都走在全国前列。由此可见，农村集体建设用地流转的地域差异。同样是显著的。

３结论与政策启示

社会经济的发展．土地制度的完善，改变了城乡土地需求结构，促进了土地集约利用程度，显化了土地资产价值．促使农村集体建设用地按照市场规律进行配置，从经济和制度上驱动农村集体建设用地流转。进一步的实证检验也表明，非农产业发展、农地管制水平的加强以及土地市场的发育，有力地推动了农村集体建设用地流转步伐；城镇化发展、固定资产投资也在一定程度上影响了农村集

第ｌ期龙开胜．等：农村集体建设用地流转的驱动机制分析

体建没用地流转进程：并且集体建设用地流转存在明显的地域差异。相对来说，经济发展较好，制度建设较完善的地区，流转较为活跃。

在我国粮食安全以及生态环境保护的要求下，农用地转用管制将进一步加强，市场经济的发展也促使土地市场化程度进一步提高。加之集体建设用地数量巨大以及利用效率不高。将推动和吸引土地资源的市场化配置．农村集体建设用地大规模流转不可避免。由于农村集体建设用地流转是多种因素共同作用的结果．其规范管理也应该从多方面着手。要在完善相关法律法规：考虑当地社会经济发展的步伐和农地保护的需要．科学合理地制定土地利用规划和村镇建设规划：将农村存量集体建设用地纳入土地供应计划范畴；加强土地市场建设，从而保障农村集体建设用地流转的顺利进行。

最后要注意，由于当前流转尚处于试点阶段。大规模、长时间序列的流转数据难以获取。本文采用数据的时间序列不统一。样本数量也有限，这些检验条件的缺陷，是今后研究中需要克服的难题。有待于随着流转实践的普及而收集丰富的数据进行深入研究。

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ＡｎＡｎａｌｙｓｉｓｏｆＤｒｉｖｉｎｇＭｅｃｈａｎｉｓｍｏｆＲｕｒａｌＣｏｌｌｅｃｔｉｖｅ

ＣｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎＬａｎｄＴｒａｎｓｆｅｒ

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Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｏｎｔｈｅｂａｓｉｓｏｆｓｏｃｉｅｔｙ，ｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｌａｎｄｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎｆａｃｔｏｒｓ，ａｎｄｗｉｔｈｔｈｅａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎｏｆｅｃｏｎｏｍｅｔｒｉｃｍｏｄｅｌａｎｄｅｍｐｉｒｉｃａｌｔｅｓｔ，ｔｈｉｓｐａｐｅｒａｎａｌｙｚｅｓｔｈｅｄｒｉｖｉｎｇｍｅｃｈａｎｉｓｍｏｆｒｕｒａｌｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｔｒａｎｓｆｅｒ，ｗｈｉｃｈ，ｔｈｅｒｅｓｕｌｔｓｈｏｗｓ，ｈａｓｂｅｅｎｅｖｉｄｅｎｔｌｙｉｎｆｌｕｅｎｃｅｄｂｙｔｈｅｄｉｆｆｅｒｅｎｔｆｕｎｃｔｉｏｎｓｏｆｓｏｃｉａｌ—ｅｃｏｎｏｍｉｃａｎｄｌａｎｄｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎａｌｆａｃｔｏｒｓ．Ｓｐｅｃｉｆｉｃａｌｌｙ，ｔｈｅｌｅｖｅｌｏｆｎｏｎ—ａｇｒｉｃｕｌｔｕｒａｌｉｎｄｕｓｔｒｙｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｆａｒｍｌａｎｄｒｅｇｕｌａｔｉｎｇｒｅｉｎｆｏｒｃｅｍｅｎｔａｎｄｌａｎｄｍａｒｋｅｔｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｗｈｉｃｈｉｓｔｈｅｍａｉｎｄｒｉｖｉｎｇｆｏｒｃｅｓ，ｈａｓａｐｏｓｉｔｉｖｅｉｎｆｌｕｅｎｃｅｏｎｓｃａｌｅｏｆｒｕｒａｌｃｏｌｌｅｃｔｉｖｅｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｌａｎｄｔｒａｎｓｆｅｒ；ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎａｎｄｆｉｘｅｄａｓｓｅｔｓｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ，ｔｏａｃｅｒｔａｉｎｅｘｔｅｎｔ，ａｌｓｏｈａｖｅａｎｉｎｆｌｕｅｎｃｅｏｎｐｒｏｃｅｓｓｏｆ

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?１３?

农村集体建设用地流转的驱动机制分析

作者：龙开胜， 陈利根， LONG Kai-sheng， CHEN Li-gen

作者单位：南京农业大学公共管理学院,江苏,南京,210095

刊名：

国土资源科技管理

英文刊名：SCIENTIFIC AND TECHNOLOGICAL MANAGEMENT OF LAND AND RESOURCES

年，卷(期)：2010，27(1)

被引用次数：1次

参考文献(13条)

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相似文献(10条)

1.期刊论文蔡继明.Cai Jiming农村集体建设用地流转的主体和利益分配——重庆市和成都市农村集体建设用地流转的政治经济学分析-学习论坛2010,26(7)

在现行政府主导的农村集体建设用地流转模式中,土地流转的主体是政府.政府并不是通过市场交易购得土地,而是仍然以征地方式变农村集体土地为城市国有土地,从而占有了农地转用增值的主要部分,这无疑仍然是在一定程度上对农民土地权益的侵害.今后我国农村集体建设用地流转主要应处理好以下三方面的制度和体制建设问题:在城乡统筹战略思维下实行国有土地和农村集体建设用地同权同价;土地用途管制不能和土地所有制和征地制度画等号;尽快修订与土地相关的法律法规.

2.学位论文杨秀琴农村集体建设用地流转问题研究2008

随着我国城市化、工业化的发展，集体建设用地流转已成蔚然之势。与发展迅速的流转实践相比，集体建设用地流转的理论和制度建设发展则较为缓慢。目前对集体建设用地流转中出现的很多问题，理论界都没能及时给出满意的解释，更没能提出前瞻性的建议，而滞后于实践的流转制度也没能及时对实践发挥指导和规范作用。正是基于流转广泛发生、国家法律和理论建设滞后、流转出现诸多问题这一背景，本文对集体建设用地流转问题进行较全面的研究，希望能对促进集体建设用地流转规范发展及推动流转制度改革提供一定的参考。

本文首先概述了关于集体建设用地流转的制度安排和流转产生发展的社会经济背景。在此基础上，本文指出集体建设用地流转经过三个阶段的发展，已具有了一定的规模，形成了转让、出租等多种形式，出现了多种流转主体，呈现地区差异明显、流转与经济发展正相关、隐形流转与公开流转并存、流转速度加快等特征，同时，存在管理混乱，市场体系不健全及寻租行为普遍等问题。

本文从博弈视角对集体建设用地流转的产生发展进行了理论解释。本文的完全信息静态博弈分析表明，流转中村集体、转入方及政府三方经过博弈，最终形成的混合战略纳什均衡(转出集体建设用地，向集体转入建设用地，允许集体建设用地流转)决定了集体建设用地流转的产生。本文完全信息动态博弈分析则表明经过六个阶段的博弈，政府、村集体及转入方三方最终形成了子博弈精练纳什均衡(转出集体建设用地，向集体转入建设用地，允许集体建设用地流转)。伴随动态博弈均衡的实现过程，流转发展经历了三个阶段。

本文通过分析集体建设用地流转影响因素对流转现状、特征及存在的问题进行了理论解释。首先，本文从集体建设用地固有特性、人们对利润的追逐等方面分析了集体建设用地流转的诱导因素，指出诱导因素的差异导致了流转地区差异，隐形流转与公开合法流转并存，流转主体呈多样化等特征。其次，本文从集体建设用地产权制度与流转行政管理制度方面探讨流转的约束因素，指出集体建设用地产权缺陷和滞后的流转行政管理制度直接约束了流转、弱化了农民参与流转的权利和地位、导致了流转不安全、收益分配不规范、管理混乱、流转价格确定体系缺乏等问题。再次，对同等制度条件下流转的主要影响因素的实证分析结果表明，区位条件、经济水平以及土地资源状况是影响流转的主要因素，而且这三个因素对流转的影响几乎同等重要。区位条件优越度、经济水平、土地资源每增加1个单位，流转规模将分别增加38.52％，38.19％，34.57％。实证分析结果为流转呈现区域差异、与经济发展水平正相关、流转速度加快等特征提供了理论解释。最后，流转中寻租行为分析表明，流转租金的存在、监督机制缺乏、寻租低成本高收益等使流转中出现了大量寻租行为，这些寻租行为是强化流转的隐形特征，扭曲流转价格，造成流转收益分配不公，推动农地非农化流转等的重要隐性影响因素。本文基于调研事实，对集体建设用地流转绩效进行了评价。本文指出流转对促进农村经济增长，壮大集体经济，增加农民收入，推进新农村建设等均具有重要的作用。另外，本文对隐形流转与公开合法流转两种流转效率的比较分析表明，隐形流转因存在市场与政府双重失灵而出现了价格扭曲、交

最优效率靠近。通过流转的绩效评价，本文论证了流转发展的必要性和流转由隐形流转向公开合法流转转变的必然性。

基本于新制度经济学理论，本文对流转制度变迁与改革问题进行研究。流转制度不均衡、流转实践产生的积极绩效、制度变迁成本的降低等引起了流转制度变迁。流转制度变迁过程具有强烈的诱致性和一定的强制性，同时具有时滞性、渐进性、需求引导性等变迁特征。流转主体与政府间博弈的均衡结果、流转的良好绩效、公开合法流转比隐形流转更优的效率以及流转公开合法化的发展方向使允许流转，并加快推进隐形流转向公开合法流转成为流转制度变迁的必然趋势。未来流转制度变迁既面临机遇，也面临隐形流转路径依赖等阻碍因素。最后，本文针对流转中出现的问题，根据流转公开化发展方向和流转制度变迁的趋势，提出发挥政府在流转制度变迁中的作用，改革流转制度；采取措施打破隐形流转路径依赖，打击寻租行为，积极探索集体建设用地产权制度和流转行政管理制度改革，创造良好的流转制度变迁配套制度条件等流转制度变迁的路径选择。

3.期刊论文姜开宏.孙文华.陈江龙.JIANG Kai-hong.SUN Wen-hua.CHEN Jiang-long集体建设用地流转制度变迁

的经济分析-中国土地科学2005,19(1)

研究目的:用制度变迁理论解释中国集体建设用地流转制度变迁.研究方法:制度分析方法.研究结果:集体建设用地流转制度变迁过程中,建设用地价格的上升、农民政治地位的提高以及宪法秩序的改变,导致了农民对集体建设用地市场流转权利的需求.农民采取黑市流转、变相流转等方式进行集体建设用地的流转;地方政府有很强的改革意愿,突破了中央对集体建设用地流转的限制;中央政府对集体建设用地流转制度供给的态度分为两个阶段:在地方政府自发制度创新之前,由于放开流转给耕地保护和国有土地市场带来冲击,不能推进集体建设用地流转制度变迁;在地方政府自发制度创新之后,由于中央政府在地方推动的制度变迁中分享了收益,同时维持原有制度安排的成本太高,中央政府开始逐渐承认并主动推进地方政府发起的集体建设用地流转制度变迁.

4.期刊论文陈利根.龙开胜.CHEN Ligen.LONG Kai-sheng我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向-中

国农史2008,27(2)

农村土地集体所有制建立以后.我国农村集体建设用地流转经历了长期的演变过程.改革开放以前.由于实行计划经济体制,我国禁止农村集体建设用地流转;但随着改革开放政策的实施以及社会经济的发展,集体建设用地的自发、无序流转逐渐盛行;到20世纪90年代中期以后,我国加强了对农村集体建设用地流转的探索、规范管理.促进了流转有序进行.因此,农村集体建设用地流转的演变与经济发展和制度创新紧密相关.今后,我国农村集体建设用地流转仍需从修改流转立法、明确流转主体、合理分配流转收益以及加强管理监督等方面进行改革,推动其向纵深发展,从而保障农民的土地财产权利.

5.学位论文王佑辉集体建设用地流转制度体系研究2009

当前我国正处于农村工业化和城镇化进程加速期，经济发展对建设用地的需求非常旺盛，目前建设用地的供给模式主要依靠对农村土地进行征收

，但是现行的征地制度存在重大弊端，建设用地供给模式需要重大变革。除了征地供地方式外，农村地区还存在数量巨大的集体建设用地。现行的法律法规仅允许集体建设用地在集体经济组织内部使用，对于集体建设用地向集体经济组织外部转移存在比较严格的限制。市场手段在配置集体建设用地资源时没有发挥应有的作用。目前集体建设用地流转的实践已经远远超前于理论研究和管理，迫切需要我们正视这种现实，推进集体建设用地制度创新。

本文的基本结构和内容如下：第一部分是研究对象和研究的理论基础。本部分对本研究的研究对象和基本概念进行界定。另外概括介绍了本研究的理论基础，包括制度变迁理论、产权理论、地租地价理论、土地收益分配理论与政府管制理论。第二部分是集体建设用地流转制度变迁。本部分构建了集体建设用地流转制度的框架体系结构。各地集体建设用地流转管理规范的实践中，制度体系不完整，本文中构建出完整的集体建设用地流转制度框架，包括核心制度和配套制度。根据制度变迁理论，区分农民、用地者、地方政府和中央政府等不同制度变迁主体，运用成本与收益的分析方法，探讨集体建设用地流转制度变迁的路径。第三部分是农村集体土地产权制度的建立和完善。集体建设用地流转的本质是产权的流转。推进集体建设用地流转制度创新，首先要明确集体建设用地的产权。集体建设用地流转制度的创新对于完善农村土地产权制度的意义在于：可以赋予农村土地所有权完整的权能，特别是被征地制度剥夺的农民的土地发展权；培育实现土地所有权的所有权主体和产权代表；构建物权性质的集体建设用地使用权；集体土地产权制度变迁过程中存在路径依赖，原有的制度保持相当的习惯和惯性，推进集体土地产权制度变革，集体建设用地是一个突破口，进入流转环节的集体建设用地，可以作为农村土地产权制度改革的试验田，率先尝试产权制度改革。第四部分是集体建设用地流转交易制度。集体建设用地使用权流转市场，是城乡统一土地大市场的一个不可或缺的组成部分。集体建设用地使用权流转交易市场，和国有建设用地使用权交易市场，共同构成了平行的建设用地供给市场。集体建设用地流转交易制度的创新，将推进现有供地制度，特别是征地制度的改革和完善。本部分对流转交易主体、流转交易客体、流转交易形式与价格、交易管理等问题进行阐述。第五部分是集体建设用地流转价格与土地收益分配制度。本部分建立了一个联结农地地价与市地地价的动力学模型。农地农用价格包括三个层次：源于农地农用的直接效益的实际收益价格；源于农地农用的直接收益加间接收益的收益价格；包含农地外部性效应的农地价格。建设用地价格包括征农地征收补偿价格；土地出让价格；土地开发后的收益价格。集体建设用地流转价格应该介于包含农地外部性效应的农地价格和土地开发后的收益价格之间。厘清农地与建设用地的价格关系，才能形成合理的集体建设用地流转价格，并建立合理的土地增值收益分配关系。农地转用中的各参与主体应该基于对农地转用增值收益的贡献参与土地增值收益分配。农村集体经济组织享有部分为基于农地真实收益的征地补偿，以及部分农地增值溢价；土地开发商应该分享的部分是正常产业利润，房地产物业业主应该分享的部分是正常产业利润和区位地租形成的地价部分；政府部门分享的部分是行政规费和税收。第六部分是集体建设用地流转政府管制制度。本部分阐述了集体建设用地流转市场中市场失灵的主要表现，原因分析及解决对策。为了避免出现市场失灵，需要政府部门介入对集体建设用地流转市场的管制，政府需要在集体建设用地流转市场中的职能进行定位，确保不会出现政府越权和缺位。政府在管制集体建设用地流转中，还存在“政府失灵”问题，本文中提出了解决对策。第七部分总结全文的研究结论，提出了政策建议，以及未来研究展望。

本文构建了完整的集体建设用地流转的制度框架，规范集体建设用地流转市场行为，减少流转中的不确定性和风险，加速国家特别是中央政府对集体建设用地流转合法性的认可，最终促进城乡一体化的土地市场建立，城乡统一配置各类土地资源。

6.期刊论文吕萍.支晓娟集体建设用地流转影响效应及障碍因素分析-农业经济问题2008,29(2)

本文探讨影响集体建设用地流转涉及的深层次问题,疏通集体建设用地流转的通道.分析了集体建设用地流转对土地一级市场的国家垄断、对土地市场供应和收入模式产生的冲击和重要影响;讨论现行制度对集体建设用地流转的限制规定、对集体建设用地流转用途限制以及集体建设用地权利的界定等对集体建设用地流转形成的制约作用.认为应该对未来城乡土地市场进行重新认识和构建,修改和完善现有的制度和政策规定,使集体建设用地流转真正纳入到城乡统一的土地市场之中.

7.学位论文储凡亮农村集体建设用地流转研究2009

随着我国城镇国有土地使用制度改革的不断推进，国有建设土地使用权转让市场得到充分发育。但是农村集体土地制度改革却相对落后，农村集体建设用地流转制度改革一直徘徊不前，虽有不少地方和区域来尝试试点改革，但是农村集体建设土地流转研究的相对缺乏，无法满足当前我国农村实践的具体情况。另一方面，约为城镇建设用地的5倍的农村集体建设用地，由于国家法规的限制，集体建设用地流转受到限制。集体建设用地流转的低效率导致对国有建设用地流转无法形成有效补充，而隐性的流转存在很多的问题。目前，理论界针对这些问题没能及时给出满意的解释，更没能提出前瞻性的建议，研究现状明显落后于实践。而当前放开集体建设用地流转，促进集体建设用地的使用，有利于建设用地的集约利用，有利于满足我国经济发展和城市化的需要，有利于保护耕地。

改革和建立农村集体建设用地使用权市场流转制度，打破城乡二元用地制度，实现统一的土地使用权流转制度，不仅是农村经济发展的迫切需要

，而且也是社会主义市场经济完善的必然要求，同是也是有效规范土地隐性流转的必然选择。农村集体建设用地流转制度如何完善，直接关系到农民、农业、农村的稳定和繁荣，关系到国民经济和社会的可持续发展。因此，本文对集体建设用地流转进行较全面的研究，希望能对促进集体建设用地流转规范发展及推动流转制度改革提供一定的参考。

本文是在查阅大量文献资料的基础上，对农村集体建设用地流转进行的一定的研究。文章主体共分四部分：

第一部分为本文的绪论。首先给出了文章的研究背景与意义；其次介绍和界定农村集体建设用地和农村集体建设用地流转的概念；第三简要回顾了国内外农村集体建设用地流转的研究；最后给出了文章的主要内容和研究方法的介绍。

第二部分为“农村集体建设用地流转的相关理论基础与政策法规”。首先介绍农村集体建设用地流转的相关理论：马克思的地租、地价理论；土地

第三部分为“农村集体建设用地流转试点分析”。首先总结我国农村集体建设用地流转的现状与问题：其次对最早在集体建设用地流转进行试点的芜湖进行分析，接着对流转成熟度较高的广东试点进行分析，重点介绍了成都、重庆(成渝)近期农村集体建设用地流转的基本情况和经验：最后在以上分析的基础上提出了“土地交易所”试办研究。

第四部分为“农村集体建设用地流转制度的完善”。此部分是在以上三部分的介绍和分析的基础上进行的制度完善，为本文章的重点部分。首先是集体建设用地市场化流转的原则和营造良好的流转市场环境；其次重点介绍了集体建设用地市场化流转的制度安排。在制度安排中有：建立适应的土地产权制度；明确流转的条件；明确交易主体地位；确定流转范围；明确流转形式和年限；建立合理的收益分配和规范政府的角色定位和管理内容。最后是集体建设用地流转相关配套制度的改革完善，包括：完善集体土地法制建设；完善征地制度；完善用途管制制度和完善土地利用的总体规划制度。

8.期刊论文蒋晓玲农村集体建设用地自发流转的原因分析-和田师范专科学校学报2007,27(2)

随着社会经济的发展,农村集体建设用地使用权流转己成为客观需要.但由于现行法律法规限制农村集体建设用地入市流转,致使农村集体建设用地流转一直呈隐形状态.农村集体建设用地的自发、隐形流转,已严重破坏了我国的土地市场秩序,给国家、集体及公民个人造成了重大损失.为了加强对集体建设用地流转的管理,我们有必要从经济、法律和体制三个方面探讨和分析集体建设用地流转的原因.

9.期刊论文赵亚莉.吴群.Zhao Yali.Wu Qun基于政府失灵视角的农村集体建设用地流转研究-农村经济2008(8) 农村集体建设用地流转是城乡土地市场一体化的组成部分,受到理论界广泛关注.虽然我国现行法律严格限制集体建设用地流转,但自发,隐性流转早已存在.本文从政府失灵视角对农村集体建设用地流转的障碍进行论述,详细分析了政府失灵在农村集体建设用地流转中的表现以及形成机理,最后基于政府失灵视角提出农村集体建设用地流转的改革建议,即建立健康,有序的流转市场是解决政府失灵的最有效方法.

10.学位论文张鹏农村集体建设用地流转机制与绩效研究——以浙江省湖州市为例2007

农村集体建设用地是农村集体土地的重要组成部分,它在我国经济发展中扮演着重要的角色.近几年来,随着工业化与城镇化的进行,对农村集体建设用地的需求不断增加,集体建设用地流转现象客观上普遍存在.

另外,国家对农村集体建设用地流转的政策和法律也不断地在调整,但是相关的制度和法规并没有真正建立起来.由于法律障碍、土地产权制度不完善以及管理的落后,目前仍然存在大量的集体建设用地私下流转行为,这也带来一系列诸如土地利用混乱、交易不安全、农民利益遭到侵害等社会、经济问题.因此,农村集体建设用地能否入市流转以及如何规范集体建设用地流转是当前土地管理理论和实践中急需解决的现实问题.

本文在实地调查和查阅大量文献资料的基础上,对农村集体建设用地流转进行了深层次的研究.主要分为以下五个部分:

(1)第一部分是文献综述,包括第二章.这一部分明确了研究的主题与思路,对农村集体建设用地流转的相关概念与研究对象范围作了界定,并回顾了集体建设用地使用权流转的相关理论基础.

(2)第二部分是农村集体建设用地流转的形成与国家对农村集体建设用地流转的相关法律规定.指出了家庭联产承包责任制的诞生、乡镇企业的发展与改制是农村集体建设用地流转产生的根源.目前,国家对农村集体建设用地流转的法律与政策仍然存在着很大缺陷.

(3)第三部分总结了芜湖、苏州、顺德等流转试点地区的经验,从中得到启示.试点地区的成功不仅证明了农村集体建设用地是可以流转甚至可以入市流转,而且给其他地区进行集体建设用地流转提供了经验借鉴.

(4)第四部分是本文的研究重点.主要对浙江省湖州市乡镇企业集体建设用地流转进行了实证研究,通过实地调查资料和统计资料,分析了湖州市农村集体建设用地流转的现状(流转形式、流转模式、流转特征等)和存在的主要问题.同时从驱动因素和障碍因素两方面论证了农村集体建设用地流转的影响因素,并从效率与公平的角度对集体建设用地流转进行绩效评价,揭示了农村集体建设用地入市流转的可行性和必要性.

(5)第五部分包括结论与政策建议.基于前面的研究,作者提出了完善农村集体建设用地流转机制和创新农村集体建设用地制度的政策建议.

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