公司财报分析其实就看这三个重点

公司财报分析其实就看这三个重点（纯干货）

2017-11-16 CFO之家

来源：雪球（xueqiujinghua）

作者：石stone

财务报表分析是整个投资的起点，是绕不开的能力圈的核心能力。没有财务报表分析能力，在投资上是致命的。

在财务分析学的精和不学两个极端上，普通投资者是偏向不学的一边。特别是遇到财务牛人，他们分析到借贷的明细项目，一张张的数字图表，就像是天书一般，此时，普通投资者开始怀疑否定自己，继而给自己设定了心理的天花板，预设了学也学不好的立场。最终自然地拜服在他的臭脚下。

所以很多人其实根本不敢去看财务报表。那是不是我们成为财务专家，才能算我们能看财报呢？我们应该学习财务报表分析到什么程度呢？

财务报表，特别是每年的年报，是公司经营状况的完整体现，会呈现出很多有用的东西，比如财务数据简介，业务概要，经营情况分析，重要事项，股东变化，董高监，公司债务，财务报告等。其中我认为最重要的三个重点内容是：

业务、经营情况分析、财务报告。

一、首先要看的是财务报表中显示出来的主营业务的产品别和行业别以及和重点销售区域等信息。这里最重要的是主营业务产品别。通过查看多年的财务报表累进，能观察到企业的主营业务的变化，通过它可以分辨企业最赚钱的业务。

比如双汇发展最赚钱的是常温肉制品和低温肉制品，基本上就是个卖肉冷鲜肉制品的公司，虽然生鲜冻品销售额很高，但是利润率奇低，利润总额占比小，基本上可以不去关注他。要想双汇发展能成长起来，目前主要是关注冷鲜肉的成长。

比如云南白药，批发零售的业务占据一半多的收入，但是毛利率也是奇低的，只有工业制品药品和牙膏这块有用。有时候批发零售这块增长很多，看起来成长了，其实是没用的。对业绩没有帮助。

格力电器也是这样，目前空调占据了90%的业务和利润，基本上可以忽略其他所有的业务，你只要关注空调就可以了，这样做的好处，就是你不会被董小姐的手机和所谓的智能装备所迷惑了。在这里多说两句，很多朋友在手机上栽了跟头。我也很遗憾。小业务要成长为大业务，是需要时间的，费雪说是7年，我估计是7年小成，10年才有大成。如果是在当年风口期推出格力智能手机还好一点，竞争少，增长也快，现在推出新手机，面临的是巨大的竞争压力，前景渺茫。格力的机器人和智能装备领域，一出生就面对国外经营几十年的大公司的强烈竞争。前景也是很黯淡的，并不是说他不能成功，即使成功，那也是惨烈厮杀的结果，这个时间成本是巨大的，另外，能成为匹敌空调的主营业务，成长性要求太高，面对这些竞争，不排除靠着规模，挣点人工成本低的钱。想挣超额收益，是很难的。

从产品别里分辨出公司的有用的主营业务，是对公司定性的基础。市场上的各种消息满天飞，对投资者的分析产生很大的干扰，唯有抓住这个定海神针，才能稳住阵脚。

二、财务报表中篇幅最大的文字描述给了经营情况分析，这里表述了公司管理层对于企业发展的战略和对未来的看法。

比如董小姐的智能装备战略，从12年开始做智能装备，今年预计才30亿的销售额。这个战略实行时间成本比较高，在5年时间里，实际上并没有给格力带来新增可观的利润。所以就要谨慎对待这个战略对于时间成本的影响。为了更好的理解财报中的管理层的战略，要持续追踪管理层的发声，比如在董姐的谈话中，你很难看出企业战略实行的效果，她太有感染力了，很小的产品在她眼里都成为高达上的东西，所以董姐的话，听听就好，我长期追踪后，发现格力的望靖东的言论，最符合企业的发展情况，大家可以重点关注。

又比如东阿阿胶的企业发展战略就是价值回归和单焦点多品牌战略。从管理层对于公司战略的表述，你可以知道，他们的想法就是要东阿阿胶的阿胶块回归到明

清时期的贵族消费一胶难求的状态，然后以阿胶块作为主要的产品，衍生出不同的产品状态，占领不同的消费细分市场。这就是东阿阿胶的整体的战略思想，在现实实施中，也确实是这样去做的，疯狂的提价，几乎不顾及客户的感受，也不在乎财务报表的数据是否难看，丢失大量的忠实客户也在所不惜。这是一种执行战略彻底的表现，从执行效果来看，虽然财务报表数据难看，利润增长15%每年，但是阿胶产品的地位稳步提升，现在已经达到3000元/斤附近，基本上是符合他的价值回归的战略的。而阿胶浆和阿胶糕的产品研发和迭代也做的很好，阿胶浆的渠道分布更广了，在去年提价25%的基础上，获得了20%量的提升，量价提升。阿胶糕的产品也在更迭换代，从桃花姬升级为真颜阿胶糕。战略效果不错。所以你不要奇怪，他不顾后果的大幅提价，这是他应该做的。

绝大部分人，是不去理解公司发布的战略的，他们习惯于用自己的思维去套公司的战略行为，继而坚决地否定公司的战略，这其实也是犯了一个严重的大错，完全搞错了我们投资人的位置，和天天面对企业的管理层相比，他们实际管理能力远超我们。这就像田忌赛马，管理层管理公司，是上等马，我们管理公司，是下等马，为什么要用我们的下等马和他的上等马比高低？诸如此种的错误非常的多，他们有时候扮演销售员、有时候扮演生产工人，财务经理，产品经理等，好像没有他们，这个企业就快要完蛋了。十分荒谬。我认为你能想到的幼稚问题，管理层早就想过了，他们现在做的，比你想的更好。

正确的股东角色，应该是理解企业的战略是什么，管理层是否诚实？实行这个战略的能力怎样，这个战略实行效果是怎样的，在财务数据上怎样正向体现？

不要陷入细节不能自拔。我听说有人和茅台工厂的女工人交了朋友，我真是哭笑不得。自降身价吗？就算知道了茅台酒的制作工艺和茅台酒厂的工作状态，又怎样呢？

三、最后是分析报表中重要程度最低的财务数据。

为什么我认为如果受欢迎的财务数据，是重要程度低的项目呢，因为财务数据是过去式。只是公司战略执行的副产物，公司战略和主营业务是大树的树根和主干，那财务数据就是树叶，前两者不行，财务数据都是没用的，比如承德露露。

如果想从财务报表数据中分析出企业的未来，这是趋势判断，是不准确性的，财务分析的大师们都承认这样的事实。也许在短期内，因为惯性的作用，财务数据会继续按照以前的路径行走。这并不能证明财务分析能预测未来，这种惯性趋势，也给很多分析财务数据的人正向刺激，以为是财务数据分析有效了。其实非常的危险。

以财务数据分析过去和当下，才是财务数据的主要作用。

1、财务报表数据中具有防守作用的数据对我们面对未来的风险是非常好的保护。

作为价值投资人，都是时刻准备着风险来临的，比如经济危机、行业危机来了，如果财务报表数据中风险巨大，那将是危险的，如何才能在冬天安然过冬，这是我们首要考虑的问题。

在财务数据中具有防守作用的数据有低应收账款，低负债率，低存货，低应付账款，高预收款，高货币资金或类现金金融产品等。这样的财务数据下，即使出现08年金融危机也没有什么可怕的，棉被够厚。

如果觉得很难懂这些数据，可以退而其次，如果流动比率（流动资产/流动负债）大于2，速动比率（准现金资产/流动负债）大于1。这也是安全的。就算被人逼着还了所有的流动负债，公司也是能生存的。安全的财务数据，也预示着危机下宝贵的再融资能力。

2、财务数据中也有可爱的相互应证的数据。

扣非净利润和经营现金流净额的应证，理想的状况下，经营现金流净额应该是大于等于扣非净利润的，表明我赚到的钱都是实实在在的人民币，并不是赚了存货，赚了固定资产，或者赚了一堆废铁。现金流不会说谎。

扣非净利润与税收的增幅的应证，有时候扣非净利润的增长率和税收的增长率不相符，这也是不科学的，一般情况下扣非净利润增长率和税收是类同步增长的，国家的税收不会假。如果净利润增长远远超过税收的增长，要非常警惕。

财务数据中扣除了经常项目的因素后，所得到的利润数据，在经过验证合理后，可以作为估值的数值基础。

3、从财务数据中应征企业过往的经营能力和竞争力。

主要指标有毛利率、净利率、净资产收益率（黄金指标）和扣非营业收入和净利润增长率，较高的毛利率说明你有节约出利润的空间，比如90%毛利率，你节省5%的利润，很容易啊，但是如果你是10%的毛利率，你节省5%试试看？同时也预示公司的竞争力较强，要不然怎么能用赤水河的洗脚水，卖出黄金的价格呢？

较高的净利润率和净资产收益率，扣非营业收入和净利润增长率超越同行，也是企业竞争优势的表现，现在的GDP是6.8%增速，如果企业的净资产收益率低于GDP的数据，说明这个企业的盈利能力，连平均数都达不到。这类企业，就不值得投资了，你投资的企业落后，就是自己的财富增值落后。

对于财务报表中的其他数据，是不是值得仔细研究？

按照大数方法，只要涉及金额较大的项目，还是要仔细查看后面的明细。不过，对于几百亿上千亿的资产负债表来说，看那些几百万几千万的数据项目，就不值得了，特别是有些唬人的伪高手，用各种先进的形式，比如图表和数字表格分析等，搞的你头昏眼花的人。要清醒认识，因为他们没有内容，所以形式搞漂亮点。越漂亮的往往越没用，事出异常必有妖。

对于大多数人来说，学习财务分析，只要理解关键的指标的意思，所代表的含义就可以了，并不需要你成为财务专家。如果财务专家能赚钱，天底下最赚钱的就是会计这个行业了。

总结：作为股东，你并不需要成为一名财务专家，你只要分析其中的关键指标就基本可以了。年报中的主营业务是企业投资关注的起点，股东角色，应该是理解企业的战略是什么，管理层是否诚实？实行这个战略的能力怎样，这个战略实行效果是怎样的，在财务数据上怎样正向体现？财务数据只是作为过去和当下的判

断依据，要找到财务数据中具有防守能力的数据，要应证利润的含金量和真实性，关注企业的盈利能力数据与行业的比较。应证其他的定性分析。

万科企业股份有限公司财务报表分析

万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28

目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)

万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。

房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例

双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日

学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................

房地产公司财务分析指标

房地产公司财务分析指标

财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，

如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润

万科集团财务报表分析

万科集团财务报表分析 一、选择理由 这几年，我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。所以，房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的趋势，国内的房地产市场依然会有较大的发展空间，据此可判断出中国的房地产进入了一个特殊的发展阶段，房地产市场的现实需求升级具有可观的空间，我国房地产在未来的一段年时间仍将处于总量增长型发展时期，发展前景良好，所以我们选择房地产业。 中国房地产业一共有141家上市公司，而其中尤以万科企业发展的最好。万科成立于1984年，是中国大陆首批公开上市的企业之一，作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，大浪淘沙，但万科依然保持者持续增长的尽头。在2012中国房地产上市公司综合实力榜中，万科排在了第一位。鉴于其客观的发展前景，我们在众多的上市公司中选择了万科企业。 二、公司概况 1、公司简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。1991年1月29日，发行A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，发行B股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 2、公司发起人

毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本

东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月

目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)

摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告

我国房地产公司财务分析-万科集团为例

一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析 笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表： 表1 万科集团各项财务指标表 （一）净资产收益率总体趋势分析 非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。 图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图 从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上

升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。 （二）销售净利率总体趋势分析 企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。 图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图 表2成本费用比较表

如何下载上市公司的财务报告

途径一证券交易所的相关网站 方法一：上海证券交易所 1．首先输入网址，进入上海证券交易所首页； 2．在页面左侧的“快速导航”目录下，找到“上市公司资料检索” 3．点击“上市公司资料检索”后进入如下界面，在搜索栏中可键入想要查找的上市公司简称关键字，例如输入“武钢” 4．出现如下检索结果，点击其中“武钢股份” 5．页面出现所有相关信息，在标题下的一排目录中选择“定期报告” 6．这样，一份完整详尽的上市公司季报，年报就可以找到了 方法二：深圳证券交易所 1．键入网址：，进入深圳证券交易所主页，点击界面上方第2排目录中的“上市公司公告” 2．（1）在搜索栏中输入想要查询的公司证券代码，如输入深圳万科的证券代码“0 00002”，在出现的万科公司公告全文中就可以找到其历年的季报和年报 （2）若不知道公司的证券代码，可采用下列途径，不运用搜索而是在界面左边的“上市公司公告”目录下点击想要查找的财务报告，如“年度报告全文”随即所有在深圳上市的公司的年度报告索引就会出现，如点击“万科”，就可以找到其详实的年度报告 该途径缺陷：需要知晓待查公司的股票代码，不能通过输入公司名称直接查找，若在所有列表中搜寻公司名称效率相对较低 方法三：香港证券交易所 1.进入香港证券交易所网站

2.点击”资者关系资料库”,进入后点击”公司通告”,进入搜寻界面 3.在股份代号栏中输入联想公司的股份代号”992”,即可查看所有公告,选择11/2 2/2005的中期公告,出现pdf格式的文件] 方法四：NASDAQ 1.进入纳斯达克主页,点击左边Quotes中的companyfinancials 输入DELL,进入搜索 首先出现的是annualdata,分别有|||,点击Getquarterlydata可得到季度报表 补充说明： 中国在NASDAQ上市的公司有中华网,盛大互动娱乐公司,网易,搜狐,新浪,携程旅行网,无忧招聘网,e龙旅行网,空中网,灵通网,百度等.在NASDAQ上市的公司的财务报表均可通过此方式获得 途径二相关证券公司网站 方法一：金融界 1．键入网址，进入金融界网站主页 2．在搜索栏中输入想要查询的上市公司股票代码，如输入“000002”查找万科公司 3．在出现的所有关于万科公司的信息界面中，左边的“业绩报告”中可以找到完整详实的年度报告

房地产企业财务报表分析的3个方法

房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。

房地产公司财务分析指标

房地产公司财务分析指标 38 --- 82 公司盈利能力不理想，急需提高主业盈利能力 38 该公司得成长能力不理想 净资产收益率96% 公司经营能力尚可，股东收益略高于筹资成本 总资产收益率12% 公司总资产盈利能力高于筹资成本，可以扩大生产规模 20 公司得主业经营不理想，请查瞧最新报表了解详细情况主营业务利润比重68 公司主业较清晰,利润构成比较合理 主营业务利润率85% 公司主业毛利率较高，竞争力强 主营业务收入增长率42% 公司主业呈现良性发展，主业收入较上年上升 主营业务利润率增长 率 22% 公司主业毛利率出现一定程度得下降,经营状况不理想 54 对当前业绩得分析表明，公司收入与盈利可信度较高,经营中有足够 得现金收入支持 净利润可靠率62 公司经营性现金净收入大大小于净利润,业绩可信度很不理想营业收入可靠率96 公司营业收入得到比较充分得现金收入支持 主业收入风险系数52 公司主业收入中应收帐款比例偏高,公司利润与资产得可靠性很不 理想 主业收入可疑性增长 比例 43 公司应收帐款得增长大于主业收入增长，主业增长可靠性很不理想非经常性损益率66% 公司非主业收入比例偏高,当前利润得稳定性一般、 实际所得税率63% 公司所得税负过低，请核实公司实际税收政策, 存货周转变动率50% 公司产品出现一定得积压,但幅度尚属正常 应收帐款周转率变动 率 28% 公司应收帐款比例明显减少,请查询公司报表 存货增长合理率66 公司库存得增加高于主业销售得增加，产品出现一定积压 50 公司资产状况一般，不良资产比例稍高 资产可靠率11% 公司资产潜在损失得风险较高，请关注公司具体财务数据 净资产应收款率28% 公司净资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产应收款率87% 公司流动资产中应收款项比例较高，请关注公司具体财务数据 流动资产大股东占款 率 23% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 净资产大股东占款率16% 公司大股东、关联交易占款得比例比较合理 流动资产比重变化25% 公司得资产结构不理想，流动性较低 >90 公司偿债能力较高 资产负债率14% 公司具备较强得偿债能力，同时可继续举债

2020年(财务报表管理)上市公司财务报表分析

（财务报表管理）上市公司财务报表分析

上市公司财务报表分析 主编张新民 （对外经济贸易大学出版社2002年11月北京第1版） 主编(张新民)简介 张新民,1962年12月20日生。管理学博士,企业财务状况质量分析理论的倡导者,现为对外经济贸易大学国际工商管理学院院长、会计学教授,并任中国会计学会理事、中国对外经济贸易会计学会常务理事。 中国大陆高等院校唯一一位拥有英国特许公认会计师(ACCA)资格的现职会计学教授。 其出版的专著有:《企业财务状况质量分析理论研究》、《企业财务分析》、《企业财务报表分析》、《中国会计热点问题》;主编了《税务会计》、《中级会计英语》、《会计学原理》、《当代企业会计丛书》和《布莱克韦尔会计学百科辞典》等10余部专业书籍和辞典;主译了《高级会计实务》、《企业财务报表解释》、《绩效管理》等书。 在《会计研究》、《财务与会计》等专业刊物上发表学术论文30余篇。 前言 本书从理论、政策与实务等方面全面、系统地阐述了上市公司财务报表主要项目以及企业整体的财务状况分析方法。在内容上形成了以下风格与突出特点: 1.在对资产负债表项目进行分析时,按照资产质量分类的观点,除了对各资产项目进行一般分析外,还对主要资产如商业债权、存货、对外投资、无形资产等展开质量分析; 2.在对利润表项目进行分析时,强化了对利润质量的分析内容,并对企业利润质量下降的种种表现进行了分析; 3.在对现金流量表进行分析时,侧重于对现金流量的质量进行分析,强调现金流量的整体观,注重将企业现金流量的状态与企业的发展阶段、经营状况相结合进行分析; 4.在对企业财务状况进行整体分析时,强调企业财务信息的质量对信息分析以及非货币信息

房地产财务分析报告范本(超级实用)

房地产公司财务分析报告 报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (1) 4 重要问题综述及建议 (1) 4-1 资威公路收入增长分析 (1) 4-2 国债跌价幅度较大 (1) 4-3 工程项目完成量不足 (1)

4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (1) 1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后

2 基本财务情况分析 2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。

(完整版)如何才能真正看懂上市公司财务报表

如何才能真正看懂上市公司财务报表 你必须知道每1元现金是怎样从一家公司的消费者手中转到我们投资者（股东）手里的。 一个实例： 消费者史蒂文花1000元从戴尔公司买了一台电脑。戴尔公司将付给雇员和零部件商821元。怎么看出来？因为制造成本/销售收入=82.1%，这说明戴尔公司收到1000元在支付完制造成本后还剩179元。 剩余的179元发生了什么？大约86元用于广告和管理费（销售和管理费用），13元用于研发，25.5元缴税，1000元销售收入还剩60元净利润。 这一活动过程告诉我们什么？ 1.利润率相当低，1000元只有60元净利润，大部分收入给了雇员和零部件商以及公司运营。 2.在研发和市场营销上投入较少。作为戴尔是好事，因为它是低成本生产商。但如果是医药企业，研发/营业收入=1.5%那就太少了，令人担心。 拿过一张财务报表，首先看现金流量表，检查公司去掉伪装后还剩多少现金；再看资产负债表，检查财务基础是不是健康；最后看利润表，检查获得多少利润，并查看毛利率。 一、现金流量表 经营活动现金流量 现金流量表是一家公司创造价值的真正试金石，不需要每一次都仔细检查现金流量表的

每一项，因为这些都已经完美的包含在“经营活动现金净额”下。营运资本变动科目常常是净利润和经营活动现金流量不同的最大原因，需要逐条分析。 1.折旧和摊销 不是现金费用，需要加回净利润。 2.营运资本变动——赊销和借钱都影响营运资本，因为应收账款增加意味着现金流量减少；应付账款增加则现金流量增加；存货增加则现金流量减少。 投资活动现金流量 投资活动现金流量——包括花在长期性投资科目（如国定资产）上的钱和长期性投资。 1.投资收益——公司投资已经赚取或亏损的钱。 2.发行/购买股票 筹资活动现金流量 1.支付红利 2.发行新股在稀释现有股价的同时充实了公司现金。 3.发行偿还债务——是否有借款或偿还了先前借款。 二、资产负债表 平衡式：资产-负债=所有者权益 资产 流动资产

房地产企业年度财务报表分析

房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季指导老师职称 试点学校

目录 摘要 (1) 一、绪论 (1) 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况 (1) （一）我国房地产业概况 (2) （二）万科概况 (2) 三、财务分析 (2) （一）企业资产总体情况分析 (3) （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力 (7) （五）企业现金流量 (8) 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10) （一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)

房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。

万科房地产公司财务分析报告-ref

万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。

房地产企业财务分析比率.

反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22

资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析

房地产企业财务报表解析

房地产企业财务报表解析 房地产企业与其他企业相比 , 具有开发周期长、投入资金量 大、投资回收期长等特点 , 其财务报表所显示的信息往往与实际 偏差较大 , 因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。 房地产企业财务报表的局限表现在： 1. 大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企 业偿债能力的判断。 2. 开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者

对企业真实资产总量的判断。 3. 期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经 营成果的判断。 按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过 程中发生的管理费用、 财务费用和销售费用作为期间费用， 直接 计入当期损益。 房地产企业在项目尚未竣工验收决算、 大量预收 账款未转销售收入前将出现巨额亏损， 特别是对于连续开发和滚 动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力， 这样势必影响企业经营情况的客观反映。 一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析

1 、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得 税申报的预计利润结合进行分析， 如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象， 要对企业的预收帐 款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科 目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否 存在货币资金已支出未入帐的情况， 并查明该项支出是否属于实 质性的关联企业。 如期末余额较小， 要分析是否可能存在货币资 金不入帐的情况。 应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款 明细帐相核对， 是否存在资金转出不入帐， 不记在其它应收款等 往来科目，

房地产财务分析报告范本

报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (10) 4 重要问题综述及建议 (10) 4-1 资威公路收入增长分析 (10) 4-2 国债跌价幅度较大 (11) 4-3 工程项目完成量不足 (12) 4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大 (12)

1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后2 基本财务情况分析

2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。

如何具体分析房地产企业的财务报表

如何具体分析房地产企业的财务报表？ 如何对资产负债表进行风险解析 1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收账款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收账款”科目记账，少申报预计利润，同时要求提供银行对账单，查阅是否存在货币资金已支出未入账的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入账的情况。应当要求企业提供银行对账单与企业银行存款明细账相核对，是否存在资金转出不入账，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达账项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记账账面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在账外经营的情况。 2、应收账款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在未取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收账款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收账款进行明细分析，如期末应收账款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收账款科目，而不放在预收账款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否存在逃避预交企业所得税行为。 3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借给其关联企业，计入其它应收款科目，不按关联企业之间按照独立企业之间的业务往来计提利息收入。 4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定完工程度才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收账款科目有对应关系的，存货金额应当与预收账款金额保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收账款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收账款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收账款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。