成都市基准地价修正体系(商业、住宅)

成都市基准地价及修正体系

)基准地价成果

成都市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的《成都市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知》，2007年最新的基准地价于2007年6月1日起施行。本次基准地价成果，是在城市土地分类定级的基础上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等方法进行测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进行适时调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。各类用地基准地价详见《成都市中心城区各类用地基准地价表》。

商业用地基准地价标准如下：

基准地价：是一个级别内同一类别土地的平均价格。

基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益（政府土地纯收益）三部分。

⑵基准地价设定条件（商业用地）

①设定使用年限：40年。

②基准日期：2006年3月31日。

③开发程度：“六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线内场地平整。

④容积率：平均容积率为4.0。

⑤还原利率：

表3-2 商业用地还原利率表

表3-3 商业用地容积率修正系数表

商业一级用地修正因素指标说明表

表3-5 商业一级用地修正系数表

二级商业用地修正因素指标说明表

表3-5 二级商业用地修正系数表

商业三级用地修正因素指标说明表

四级商业用地修正因素指标说明表

表3-1 四级住宅基准地价标准表

住宅用地还原利率表

表3-3 住宅用地容积率修正系数表

四级住宅用地修正因素指标说明表

表3-5 四级住宅用地修正系数表

土地估价基准地价系数修正法

土地估价基准地价系数修正法 一.基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析,对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正,估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下: 土地价格=基准地价×(1±K) 式中: K――基准地价修正系数 二.基准地价系数修正法估价步骤: 1.搜集有关基准地价资料; 2.确定待估宗地所处地段(区)的同类用途基准地价; 3.分析待估宗地的地价影响因素,编制待估宗地地价影响因素条件说明表; 4.依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数; 5.进行交易日期等其它修正; 6.求出待估宗地地价。 三.利用级别或区域基准地价评估 3.1 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价,关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级(区域)基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 3.2 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况,分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数,并按下式计算宗地因素修正值: K=K1+K2+K…… Kn 式中:K――宗地地价影响因素修正值, K1 .K2 …… Kn-分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。 3.3 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下,各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正,因此,还需进行如下修正: 1.期日修正:待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同,因此,需根据地价的变化程度进行期日修正。 2.容积率修正:基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时,就需进行容积率修正。 3.年期修正:当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时,就需进行年期修正。 4.土地开发程度修正:基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时,就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 3.4 计算宗地价价 在确定好各修正系数后,根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 四.利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价,主要是在已知路线价的基础上,根据宗地的自身条件,进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等

成都市温江区各乡镇基准地价2011

成都市温江区万春镇、和盛镇、寿安镇、永宁镇、永盛镇、金马镇基准地价调整成果表1-1 万春镇城区商服用地级别范围表 具体范围及级别内道路以级别图件为准。 万春镇城区商服、住宅、工业三类用地基准地价表

基准地价定义 1、估价基准日：2011年1月1日； 2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）； 3、容积率：1.2（商服用地）、1.5（住宅用地）、1.0（工业用地）； 4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗 地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。 表1-1 万春镇城区商服用地级别范围表 具体范围及级别内道路以级别图件为准。

和盛镇城镇商服、住宅、工业三类用地基准地价表 基准地价定义 1、估价基准日：2011年1月1日； 2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）； 3、容积率：1.2（商服用地）、1.5（住宅用地）、1.0（工业用地）； 4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗 地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。 表1-1 寿安镇城镇商服用地级别范围表

寿安镇城镇商服、住宅、工业三类用地基准地价表 基准地价定义 1、估价基准日：2011年1月1日； 2、土地使用年期：40年（商服用地）、70年（住宅用地）、50年（工业用地）； 3、容积率：1.0（商服用地）、1.2（住宅用地）、1.0（工业用地）；

4、开发程度：宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)、宗 地内“场平”； 5、权利状况：出让土地使用权，无他项权利限制。 表1-1 永宁镇城镇土地级范围及各级别内主要街道分布表 具体范围及级别内道路以级别图件为准。 永宁镇城区商服、住宅、工业三类用地基准地价表

基准地价系数修正法

（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为： 地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数士开发程度修正 2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37 号）于2014 年8 月29 日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013 年1 月1 日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40 年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地 （不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；

基准地价测算公式-因素修正系数

附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表 （商业） 注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表 （综合） 注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表 （居住） 单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的 临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

基准地价修正系数表及说明表的编制

基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

表10－5 住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 6 工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表 表10－ 二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）

式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。 表10－7 I级商业用地基准地价修正系数表

基准地价系数修正法案例

基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表

表2 某市商业服务用地修正系数表

2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 T＝115/100＝1.15 （5）确定容积率修正系数 待估宗地容积率为1.5，本基准地价标准容积率为1。查商业用的容积率修正系数表，则 K ij＝K i/K j＝1.2/1＝1.2 （6）计算并确定待估宗地地价 P i＝P×（1＋K）×Y×T×K ij＝7000（1＋17.25％）×0.953×1.15×1.2＝10794（元/平米）

成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取政策调整

成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取政策调整 ——政策部分补差到市场化全额补差划拨土地补办出让、土地用途改变是不动产投资者经常采用的投资方式。在不良资产投资中，由于四大资产管理公司接收的银行债权资产贷款期一般较早，存在大量划拨土地、工业用地抵押的情况。投资者受让不良资产包以后，在处置过程中往往面临划拨地转出让、工业地变住宅商业用地的问题。 2007年8月22日，成都市国土资源局出台《关于划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取有关问题的通知》（成国土资发[2007] 338号）（下称338号文），该通知的规定自2007年9月1日起执行。该文件的出台，使成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取政策发生重大变化，对从事不良资产投资的投资人产生重要影响。 一、338号文出台之前的政策 在338号文出台之前，成都市划拨土地补办出让和土地用途改变出让金收取政策比较复杂。主要内容有： （一）在成府发（2002）52号文出台以前办理的出让合同，出让金收取政策按照成府发（1992）185号文执行。成府发（2002）52号文出台以后办理的出让合同，出让金收取政策按照成府发（2002）52号文执行。对于不良资产投资而言，上述两个文件适用的情况很少。 （二）对于成都市东郊搬迁改造企业，适用成府发（2002）4号文。企业在2003年底以前实施搬迁改造的，市政府按成交价或重新评估价的5%收取土地出让金差价；企业在2003年底实施搬迁改造的，市政府按成交价或重新评估价的10%收取土地出让金差价。此种情况也比较少。 （三）对于不属于东郊搬迁的国有改制企业，适用成办发（2002）52号文。国有企业改制后，改变土地用途的，以挂牌交易成交价或新的土地用途的评估价减去企业改制时该土地处置价的差额作为计算土地收益的基数，其中65%留给企业用于发展生产，35%交政府。此种情况在不良资产投资中不具有普遍性。

北京市基准地价

北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发〔2002〕32号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》和国土资源部关于全国城市基准地价更新与平衡工作的部署，为进一步加强本市国有土地使用权出让价格管理，规范和培育房地产市场，市国土房管局会同有关部门对1993年本市出让国有土地使用权基准地价进行了调整更新。现将《北京市基准地价表》印发给你们，请认真贯彻执行，并就有关事项通知如下： 一、本次调整的出让国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）是在1993年本市基准地价的基础上，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的各类土地基准价格。 二、基准地价一般由市政府每2年至3年调整一次。在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府也可适时进行调整。市国土房管局可根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。 三、本次基准地价更新成果除本通知印发的基准地价表及使用说明、基准地价级别范围外，还包括的应用方法、修正系数表、基准地价级别示意图等文件材料，由市国土房管局负责公布实施。 四、宗地出让、转让价格需参照基准地价，按照规定的程序，使用合理的评估方法确定。其中，出让价格须经国土房管部门审核后确定。 五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发〔1993〕34号）同时废止。施行中的具体问题由市国土房管局负责协调解决。 二〇〇二年十二月四日

附件一：应用2002年北京市基准地价测算宗地价格方法 （一）宗地价格的类型及计算公式 根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。1.商业、综合、居住用地 （1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）?期日修正系数?年期修正系数?容积率修正系数?因素修正系数?宗地容积率（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价?期日修正系数?年期修正系数?因素修正系数?宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时：

成都市基准地价修正体系(商业、住宅)

成都市基准地价修正体系(商业、住宅)

成都市基准地价及修正体系 )基准地价成果 成都市国土资源局2007年5月16日发布的关于应用新的《成都市中心城区土地级别与基准地价有关问题的通知》，2007年最新的基准地价于2007年6月1日起施行。本次基准地价成果，是在城市土地分类定级的基础上，对土地出让、转让、房地产开发等交易类型的样点，采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法等方法进行测评、检验，统计与建模，并结合城市地价动态监测体系进行适时调整，分别测评出商服、住宅、工业三类用地不同级别的平均价格。各类用地基准地价详见《成都市中心城区各类用地基准地价表》。 商业用地基准地价标准如下： 成都市中心城区各类用地基准地价一览表 类别 级别 商业用地 住宅用地 工业用地 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 元/平方米 万元/亩 一级 12555 837 8310 554 750 50 二级 9630 642 6765 451 600 40 三级 6690 446 5805 387 480 32 四级 4500 300 4200 280 工业限制区 五级 2730 182 2565 171 六级 1995 133 1725 115 非城市建设区 / / ⑴基准地价内涵 基准地价：是一个级别内同一类别土地的平均价格。

基准地价构成：包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益（政府土地纯收益）三部分。 ⑵基准地价设定条件（商业用地） ①设定使用年限：40年。 ②基准日期：2006年3月31日。 ③开发程度：“六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线内场地平整。 ④容积率：平均容积率为4.0。 ⑤还原利率： 表3-2 商业用地还原利率表 1～2级8.00% 3级7.50% 4～5级 6.50% 6级 6.00% 表3-3 商业用地容积率修正系数表 容积率≤1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 修正系数0.7 0.77 0.8 0.85 0.91 0.96 1 1.08 1.16 1.23 容积率 6 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 ≥10 - 修正系数 1.29 1.35 1.4 1.45 1.5 1.54 1.58 1.62 1.66 - 商业一级用地修正因素指标说明表 影响因素指标 标准 优较优一般较劣劣 个别因素 临街状况 三面及以上临街及拐 角地 二面临街及临 街（拐） 一面临街/ 背街 交通停制度（临 街道路类型） 步行街/ 混合道路、 无交通管制 / 混合道路、有 交通管制

青白江区农村集体建设用地基准地价

附件1： 青白江区农村集体建设用地基准地价 按照市委、市政府《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》（成委发〔2008〕1号）、市统筹城乡综合配套改革试验区建设领导小组办公室《关于印发〈关于加快农村产权制度改革推进灾后农村住房重建工作实施方案〉的通知》（成统筹领办〔2008〕41号）和市国土资源局《关于〈开展农村集体建设用地基准地价评估工作的实施意见（试行）〉的通知》（成国土资发〔2008〕449号）文件要求，为进一步深化农村土地和房屋产权制度改革，建立农村集体建设用地基准地价体系，夯实农村集体建设用地流转基础，加强集体土地使用权流转市场管理，特制定青白江区农村集体建设用地基准地价体系： 一、农村集体建设用地土地级别 结合我区商贸繁华度、道路通达度、公交便捷度、生活设施完备度、公用设施完备度、环境质量优劣度、文体设施完善度及人口密度等影响土地质量的各种因素，我区农村集体建设用地基准地价土地级别分为三级（具体见附件1，级别图见附件4）。 二、农村集体建设用地基准地价 结合我区土地有关税费政策及对影响土地价格的一般因 —1 —

素、区位因素、宗地个别因素等情况的调查和分析，我区农村集体建设用地集中使用区基准地价价格分为三级（具体见附件2），我区农村集体建设用地零星集体建设用地及宅基地基准地价价格分为三级（具体见附件3）。 三、农村集体建设用地基准地价设定条件 （一）估价基准日：2009年1月1日； （二）主要用途：商服用地、宅基地、其它集体建设用地； （三）使用年期：宅基地无使用年期限制，商服、其它集体建设用地按同用途国有土地使用权出让最高年限计算，商服用地40年、集中居住用地70年、工业用地40年； （四）开发程度：“三通一平”，即通水、通电、通路、场地平整； （五）容积率：商服、住宅1.0，其它集体建设用地0.6。 四、《青白江区农村集体建设用地基准地价》自通知下发之日起执行，并根据我区经济、土地市场和城镇建设发展状况适时调整。 —2 —

基准地价系数修正法

土地估价 一、估价原则 1. 预期收益原则 2. 替代原则 3. 最有效利用原则 4. 供需原则 5. 报酬递增递减原则 6. 贡献原则 7. 变动原则 二、估价方法与估价过程 （一）估价方法的选择 1、土地估价方法的选择 收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。 2、土地估价的技术路线 2.2基准地价系数修正法 首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。即： 地价＝基准地价×（1+综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数+开发水平差异修正 （二）估价过程

2、基准地价修正法 2.1 宗地位置、用途 待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。 2.2 基准地价的确定 徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日，土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯，红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。 3.3 宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用 根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表： 表3 工业用地地价修正系数表 表4 工业用地使用年限修正系数表 表5 工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表

四川省成都市地价变化研究

四川省成都市地价变化研究
摘要：本文以四川省成都市为例，以季度为时间单位，研究 2004 年~2016 年成都市综合地 价、商服地价、住宅地价、工业地价的变化情况，分析其影响因素。结果表明：2004 年至 2016 年 13 年中，成都市 2004 年地价增长最快，2008 年降低最快，2012 年之前地价较为动 荡，之后较为稳定，地价持续增长。在综合用地、商服用地、住宅用地和工业用地四种中， 工业用地地价变化最小，住宅用地最为敏感。地震使得人们对土地的需求猛减，房地产市场 突然低迷， 变动特别明显， 但是形成土地增值的的一般因素会使得地震形成的地价骤烈波动 逐渐缓解冲淡。这些因素使得土地持续增值。 关键词：成都；地价；变化
1 引言
土地是人类社会生存和发展的基础,土地价格则是土地价值和权益的具体表现。自改革 开放以来，我国经受着空前的工业化和城市化洗礼,城市化快速推进。城市化的快速推进必 然导致城市面积的扩大和城市人口的增加,从而导致城市地价的激增。 以 2000 年为基准， 地 价指数为 100，到 2016 年地价指数已经增长到 261，在这十六年间，除 2007 年-2008 年基 本不变之外， 其余年份一直稳定增长。 地价的增加会引起大量的房地产商在土地市场中投入 更多的资本， 国家也需要更多的建设用地维持经济的发展， 地方政府为了完成经济指标大量 压低价格出卖土地。 建设用地的急剧增加,必然会打破原来均衡的空间用地结构,并引发城市 生态环境恶化、土地供应紧缺、土地低效利居住空间分异等问题,这给城市管理、城市基础 设施建设以及城市可持续发展带来了一系列的负面影响 。 目前国内城市在进行基准地价更新工作过程中都已建立地价动态监测体系， 监测城市地 价的变化。有关城市地价时间变化的研究开展比较早，主要成果集中在地价指数的研究上。 叶剑平等着重介绍了城镇地价指数编制过程中样点的确定和抽样技术、 各种指数及其计算公 式，并阐述了地价指数的应用及我国城镇地价指数编制的技术路线 。David Dale ~Johnson 等在阐述地价评估函数拟合性随时间的推移精度越低的基础上，以波兰南部克拉科市为例， 运用限制性特征价格指数模型测算其各地类价格的变化程度与趋势 。 王万茂等在对我国大 陆各种城市地价指数编制方法加以综述和比较的基础上， 全面阐明各种编制方法之间的异同 和适用条件，并对编制过程中具体问题进行系统论述 。综合以上研究成果可以看出，在城 市发展过程中受国家政策、 自然条件、 社会经济条件、 土地市场、 区位条件等诸多因素影响， 地价总是处于动态变化之中。 本文以四川省成都市为例，以季度为时间单位，研究 2004 年~2016 年成都市综合地价、 商服地价、住宅地价、工业地价的变化情况，分析其影响因素。
[4] [3] [2] [1]
2 研究区概况和数据来源

基准地价修正系数表及说明书表地编制

实用标准 文档大全基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： F1=[（I nh—I ib）/I ib]×100% （10-1）下调幅度计算公式： F2=[（I nb—I nl）/I ib]×100% （10-2）式中：F1 --基准地价上调最大幅度； F2 --基准地价下调最大幅度； I ib --级别基准地价； I nh --级别单元总分上限值所对应的地价； I nl --级别单元总分下限值所对应的地价。 根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。结果见表10-4、10-5、10-6。 表10－4 商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表

二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制 （一）因素修正系数值计算 根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值： F1i=F1×W i（10-3） F2i=F2×W i（10-4）

式中：F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度； F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度； W i—某一因素对宗地地价的影响权重。 （二）因素修正系数及指标说明表的编制 根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。 在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别围地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。

基准地价系数修正法范例

☆基准地价系数修正法范例 1、基准地价成果介绍与应用 ⑴基准地价成果介绍及内涵 《××市土地级别与基准地价更新报告》于2005年8月12日公布实施，其基准地价内涵为××市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为2004年12月31日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年），容积率为各用途平均容积率，商业容积率，住宅容积率。不同用途基准地价参照表3-1-1。 3-1-1 / 所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508－2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《×××区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程

度下的宗地地价）＝基准地价×K1×K2×K3 ×K4×K5×（1＋∑K）＋K6 式中：K1——期日修正系数 K2——土地使用年期修正系数 K3——土地形状修正系数 K4——容积率修正系数 K5——其它修正 K6——开发程度修正 ∑K——影响地价区域因素与个别因素之和 2、确定估价对象的土地级别与基准地价 估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照××市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为1685元/平方米。 3、确定期日修正系数 依据《××市区土地定级估价更新报告》可知，××市区基准地价基准日为2004年12月31日，而本次评估的估价基准日为2006年6月20日，以2005年1月同用途地价指数为100，据估价人员调查分析，××市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为102，故确定期日修正系数K1＝102/100＝。 4、确定土地使用权年期修正系数 K2＝［1－（1＋r）m］/［1－（1＋r）n］ 公式中： K2——土地使用权年期修正系数 r ——土地还原率6%（土地还原率按评估基准日时中

成都市城镇国有土地使用权出让和转让管制办法若干问题的施行细则.doc

成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法若干问题的施行细则 发文单位：市人民政府 文号：成府发［1992]５4号 发布日期：1９9２-4-8 执行日期：1992-４-８ 生效日期:19０0-１-1 第一条为加强对我市划拨土地使用权利地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的管理,结合《成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法》的有关规定，制定本细则。 第二条转让、出租、抵押本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区和其他区（市)、县的县域、建制镇、工矿区范围内划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物的机关、团体、企事业单位、驻蓉部队和其他组织以及城镇居民个人，都必须按照细则的规定补办出让手续,缴纳土地增值价款。 第三条转让划拨土地使用权及其他上建筑物、其他附着物所有权,应按下列程序办理: （一)转让人须持《国有土地使用证》和《房屋产权证》以

及其他有关证件,向市、县(市）房地产管理部门和国土部门提出申请,经市、县(市)房地产管理部门审查批准后,方可与受让人签订转让合同,并按规定缴纳土地增值价款。 转让合同文本由市国土局和市房地产管理局统一印制。 （二)转让双方凭转让合同和土地增值价款缴纳凭证办理转让登记和房屋产权过户登记。市、县（市)房地产管理部门应在《房屋产权证》上注明“该房屋使用范围内的划拨土地使用权已经批准成为出让取得的土地使用权”的字样。 （三）转让双方应在换领《房屋产权证》后三十日内向市、县（市）国土局申请办理土地使用权变更登记。由市、县（市)国土局在《国有土地使用证》上注明“该划拨土地使用权已经批准成为出让取得的土地使用权”的字样。 转让无地上建筑物、其他附着物的划拨土地使用权，转让双方可直接向市、县(市）国土局申请办理转让登记和土地使用权变更登记。 转让共有的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所

基准地价系数修正法

房地产投资增势趋缓。1季度，商品房销售额57.68亿元；商品房销售面积102.89万平方米。 B、基准地价系数修正法： 基准地价成果及内涵 基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平”（即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为2.0下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。估价期日为2004年1月1日。 根据《城镇土地估价规程》与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》。其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 待估宗地价值=P zg=[P ss×（1+∑K）×∏O×∏S+F]×S，其中： P zg—为待估宗地地价 P ss—为待估宗地对应的区片（段）地价 ∑K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 ∏O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层） ∏S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度） F—开发程度修正 S—宗地土地面积 具体测算如下： 基准地价取定：根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》与《佛山市高明

区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为1745.00元/平方米；住宅基准地价（地面）取定为355.00元/平方米。 （1）宗地全部影响地价因素总修正值取定：待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，附近为村屋住宅、商铺，周边有市场、邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。待估宗地绿化覆盖率一般，自然景观较优，基本无污染物；待估宗地临沧江路，形状、面积规则，对土地利用无不良影响。故商业部分系数取定为25%；住宅部分系数取定为16%（该系数的取定详见《因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表》（表3、表6）。 表4 一级住宅用地基准地价修正系数表 表5 一级住宅用地基准地价修正系数条件指标说明表

龙泉驿城区基准地价

1.1 龙泉驿区自然、经济和社会条件概述 龙泉驿区地处成都平原东部，界于东经104o08′28"——104o27′12"，北纬30o28′57"——30o46′46"之间，系四川省省会成都市所辖九区之一。区境东屏龙泉山与简阳市交界，西邻成华、锦江两区，北与青白江区和新都区接壤，南连双流县。东西长29.8公里，南北宽28.75公里，幅员面积558.74平方公里，形如一朵桃花。 全区辖4街道办事处7镇1乡。2003年，总人口51万人，其中非农人口总数为18.43万人，城市化水平36%。龙泉街道办事处为区政府所在地，其实际城镇人口达18.5万人。 1.1.1自然概况 龙泉驿区属亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑。地表水系发达，地下水资源丰富。城市绿地覆盖率25.8%，空气污染指数API年平均84，是山清水秀的国家环保模范城。 1.1.2资源概况 龙泉驿区是省级花果山风景名胜区。区内有自然景观400余处，其中，200余平方公里的桃花观赏区世界罕见，20余平方公里的观光果园宛如生态迷宫，8000余亩的龙泉湖景色怡人；文物古迹130余处。其中，明蜀僖王陵是国家重点文物保护单位，石经寺是汉族地区唯一的藏传佛教圣地，广东会馆是四川省境内保存最完整的客家会馆建筑。水果资源丰富：全区有果树近400个品种，栽培面积25万亩，年产水蜜桃、枇杷、葡萄、梨等水果2亿公斤以上。天然气资源丰富：中型浅层天然气田总储量约300

亿立方米。 1.1.3区位交通 龙泉驿区是国务院批复的成都市城市向东发展主体区域，扼蓉城咽喉，居川渝要津。区政府所在地距市中心13.6公里,距双流国际机场28公里,境内拥有沪蓉高速公路、成渝高速公路两条出海大通道，成渝铁路、成昆铁路穿境而行，形成了五横三纵、四通八达、海陆空交通便捷的交通网络体系。 1.2 龙泉驿城区土地利用与地价关系分析 1.2.1 城区土地条件概况 1.2.1.1交通设施状况 近年来，龙泉驿城区交通设施有很大发展。区域内各等级的道路体系有机结合，公路如织，四通八达，形成了城区现有的交通支撑体系。特别是随着成都市向东向南发展的城市发展战略的实施，现在龙泉驿城区已经和成都市紧密连接在一起，老成渝路、成渝高速公路、成龙路、以及成都外环路的建设极大的拉近了龙泉驿城区和成都的时间、空间距离。 1.2.1.2给水设施概况 龙泉驿城区目前主要有水厂两座，龙泉一水厂和二水厂，日产自来水分别为1万吨和2万吨，水源为东风渠。 生活和工业用水主要依靠成都供水干管实施区域供水。目前沿成渝高速公路南侧铺设有DN1400水管，是目前“十万吨用水工程”项目输水干管，经位于麻石桥的龙泉二水厂加压后，供龙泉驿城区生活和工业使用。

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

（一）基准地价系数修正法 1、基准地价系数修正法的基本原理和公式 基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正 2、郑州市基准地价成果 《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下： （1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成； （2）基准地价估价期日为2013年1月1日； （3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途； （4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别； （5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法 [单项选择题] 1、基准地价系数修正法的基本原理是（）。 A.地租理论 B.替代原理 C.预期收益原理 D.供给与需求原则 参考答案：B [单项选择题] 2、基准地价，是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权（）价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。 A.最高 B.最低 C.中间 D.平均 参考答案：D [单项选择题] 3、某待估宗地所处区域基准地价为500元/m2，根据待估宗地条件和基准地价修正系数表，经分析测算，区域因素和个别因素修正系数之和为-0.13，年期、期日、容积率修正系数分别为0.97、1.06、1.51，则采用基准地价系数修正法评估的该宗地地价为（）元/m2。 A.500 B.503 C.675 D.877 参考答案：C 参考解析：基准地价系数修正法的公式为：其 中，K=0.13，T=1.06，=1.51，y=0.97，P=500; 本例题F为0，代入后得675元/m2。 [单项选择题] 4、基准地价对应的使用年期，是该用途土地使用权的法定（）出让年期，而待估宗地的使用年期因具体情况有所不同，需进行使用年期修正。 A.最高

B.最低 C.平均 D.估定 参考答案：A [单项选择题] 5、某待估宗地使用年限为40年，已知同一用途下的土地法定最高出让年期为50年，土地还原利率为8%，则该宗地使用年期修正系数为（）。 A.0.58 B.0.67 C.0.97 D.1.09 参考答案：C 参考解析：y=［1-1/（1+8%）40］/［1-1/（1+8%）50］=0.97 [单项选择题] 6、某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为"五通一平"，其修正值见表11-1。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到"三通（通路、通上水、通电）一平"，则其土地开发程度修正值为（）元/m2。表11-1修正值 A.0 B.p5 C.-6 D.-11 参考答案：D 参考解析：修正值=（-5）+（-6）=-11 [单项选择题] 7、根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于（）×出租柜台营业面积/商店总营业面积。 A.柜台占地面积 B.营业厅占地面积 C.商店底层占地面积 D.商店用地总面积 参考答案：D 参考解析：应当算出出租柜台营业面积占商店总营业面积的比率，用商店用地总面积折算出出租柜台分摊的土地面积。