房地产全程推广营销管理方案

房地产全程推广营销管理方案

房地全程营销

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",她从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:

1、项目投资策划营销;

2、项目规划设计策划营销;

3、项目质量工期策划营销;

4、项目形象策划营销;

5、项目营销推广策划;

6、项目顾问、销售、代理的策划营销;

7、项目服务策划营销;

8、项目二次策划营销;

第一章项目投资策划营销

项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目

成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。

项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。

一项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图

.土地规划使用性质.七通一平现状

2、项目用地周边环境调查

.地块周边的建筑物

.绿化景观

.自然景观.历史人文景观

.环境污染状况

3、地块交通条件调查

.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划

.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

.购物场所

.文化教育

.医疗卫生

.金融服务

.邮政服务.娱乐、餐饮、运动

.生活服务.娱乐休息设施.周边可能存在的对项目不利的干扰因素.历史人文区位影响

二区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

.国内生产总值: 第一产业数量

第二产业数量

第三产业数量

房地产所占比例及数量

.房地产开发景气指数

.国家宏观金融政策:

货币政策

利率

房地产按揭政策.固定资产投资总额:

全国及项目所在地

其中房地产开发比重

.社会消费品零售总额: 居民消费价格指数

商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

.项目所在地的居民住宅形态及比重

.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规

.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析

三土地SWOT(深层次)分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.类比竞争楼盘基本资料

.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料

.综合评判

2、项目定位

.市场定位:

区域定位主力客户群定位

.功能定位

.建筑风格定位

五项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

.商品住宅价值分析法(类比可实现价值分析法): 选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重

分析可类比项目价值实现的各要素之特征

对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

.类比可实现价值决定因素:类比土地价值

A 市政交通及直入交通的便利性的差异

B 项目周边环境的差异:自然和绿化景观的差异

教育和人文景观的差异

各种污染程度的差异

社区素质的差异

C 周边市政配套便利性的差异

项目可提升价值判断

A 建筑风格和立面的设计、材质

B 单体户型设计

C 建筑空间布局和环艺设计

D 小区配套和物业管理

E 形象包装和营销策划

F 发展商品牌和实力

价值实现的经济因素

A 经济因素

B 政策因素

2、项目可实现价值分析

.类比楼盘分析与评价

.项目价值类比分析: 价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算

六项目定价模拟

1、均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法:类比价值算术平均法有效需求成本加价法

A 分析有效市场价格范围

B 确保合理利润率,追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

.商品住宅定价法: 差异性价格系数定价法(日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数) .各种差异性价格系数的确定:

确定基础均价

确定系数

确定幅度.具体单位定价模拟

七项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

.项目总体经济技术指标

.首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

.成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

.销售收入模拟:

销售均价假设

销售收入模拟表.利润模拟及说明:

模拟说明

利润模拟表

.敏感性分析: 可变成本变动时对利润的影响

销售价格变动时对利润的影响

八投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

.价值提升及其实现的风险性: 项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运作风险性

.减少资金占用比例,加速资金周转速度,降低财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握,以尽量少的资金占用启动项目,并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

.国际国内宏观经过形势的变化.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设

九开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

.政策法规因素

.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求

.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素

.上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

.项目开发步骤.项目投入产出评估

.结论第二章项目规划设计策划营销

经过完整科学的投资策划营销分析,发展商有了明确的市场定位,从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后,市场需求发生了根本性的变化,消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高,她们追求又实用又好看的

商品房,这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。

项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础,以满足目标市场的需求为出发点,对项目地块进行总体规划布局,确定建筑风格和色彩计划,紧紧围绕目标客户选定主力户型,引导室内装修风格,并对项目的环艺设计进行充分提示。

一总体规划

1、项目地块概述

.项目所属区域现状

.项目临界四周状况.项目地貌状况

2、项目地块情况分析

.发展商的初步规划和设想.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避

.项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

.项目总体平面规划及其说明.项目功能分区示意及其说明

4、道路系统布局

.地块周边交通环境示意: 地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况.项目道路设置及其说明: 项目主要出入口设置

项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置

5、绿化系统布局

.地块周边景观环境示意: 地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地域市政规划布局及未来发展方向.项目环艺规划及说明: 项目绿化景观系统分析项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配置及安排.公共建筑外立面设计提示:

会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其它公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示.公共建筑平面设计提示: 公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

.分期开发思路

.首期开发思路

8、分组团开发强度

二建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

.项目总体建筑风格的构思.建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

.商品住宅房外立面设计提示: 多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

其它特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示

三主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示.一般住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示

四室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

.地块已有的自然环境利用.项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计

.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目的其它公共环境概念设计

六公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

.营销中心大堂.管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计

.客厅装修概念设计

.厨房装修概念设计

.主人房装修概念设计

.儿童房装修概念设计

.客房装修概念设计.室内其它(如阳台、玄关、门窗)装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示.多层、小高层、高层装修标准提示.跃层、复式、跃复式装修标准提示.别墅装修标准提示

八灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

.项目公共建筑外立面灯光设计

.项目公共绿化绿地灯光设计

.项目道路系统灯光设计

.项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导

.广场音乐布置.项目室内背景音乐布置

九小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式

.住户特征描述.社区文化规划与设计

第三章项目质量工期策划营销

房地产市场营销,它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一,因房屋质量、工

期延误等原因,而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。

一建筑材料选用提示

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比

2、新型建筑装饰材料提示

3、建筑材料选用提示

二施工工艺流程指导

1、工程施工规范手册

2、施工工艺特殊流程提示

三质量控制

1、项目工程招标投标内容提示

2、文明施工质量管理内容提示

四工期控制

1、项目开发进度提示

2、施工组织与管理

五造价控制

1、建筑成本预算提示

2、建筑流动资金安排提示

六安全管理

1、项目现场管理方案

2、安全施工条例

第四章项目形象策划营销

项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。

房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其它项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目

房地产营销推广方案

目录 一、前言 (2) 二、“浓情中秋.情系某某”中秋晚会 (3) 三、“金秋有约.某某相伴”自驾游 (10) 四、“展示最美城东”摄影大赛 (22) 五、产权声明 (28)

一、前言 高贵的生活品质，源自于文化的薰陶，娄底城东文体中心的定位，让这片热土充满人文气息，成为人人向往的安居乐园。某某·某某某某营销中心璀璨绽放，城东首席综合体面世。时尚前沿的高档社区能改变人们的居住习惯，进而引发居住模式的革新。某某·某某某某领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套，无疑将开启城东全新的人居模式，成为指引娄底未来高档住宅区发展的新风尚。 声色传媒根据某某集团的实际情况，根据不同的时间分别策划了“浓情中秋·情系某某”中秋晚会、“金秋有约·某某相伴”自驾游、“展示最美城东”摄影大赛。旨在将开发商及业主、客户之间的关系更加亲密，进一步树立某某·某某某某品牌形象，提高目标客户对某某品牌的向心力，从而最终实现提升品牌知名度、促进销售，扩大某某集团影响力的目的。 此次活动的参与者均为有一定社会地位、享受高生活品质、掌握财富的社会中坚力量。这群心灵富豪们关注社区人文居住环境营建、居住人群的整体素质水平。某某·某某某某此次活动的举办，将向广大市民展示其领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套以及城东全新的生活模式。给广大消费者灌输“置业就来从而达到提升品牌知名度、促进销售额的最终目的。

“浓情中秋·情系某某” 中秋晚会策划方案 某某·某某某某位于城东主干道月塘街与檀香路交汇处，毗邻500亩新体育公园，娄底博物馆、艺术馆、美术馆、图书馆，娄底文化中心、娄底妇儿活动中心等公共文化资源在这里集群发力，就近畅享公共资源，坐拥全功能城市配套。为某某·某某某某业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台、让客户了解城东最新人居环境、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘、深度挖掘潜在消费群体，特决定举办中秋晚会。 现对本次中秋晚会实施方案详述如下： 一、活动时间 2013年9月19日（中秋节） 18：00—21：00 二、活动地点某某·某某某某销售中心（待定） 三、活动主题“浓情中秋·情系某某”中秋晚会 四、活动目的 1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台 2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘 3、深度挖掘潜在消费群体 五、活动预计参与人数 中秋晚会：100人 六、主要内容 为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知，本次活动拟将晚会分为

房地产营销管理部各岗位工作职责

房地产营销管理部各岗位工作职责 一、营销总监兼营销部经理岗位责任制。 1．负责部门日常行政管理工作和部门工作计划的审定、检查、控制以部门员工的考评工作。 2．负责推广营销的具体业务管理工作,审定物业定位、推广方案、销售策略、价格策略、销售策划报告、广告商、媒体选择等。 3．负责健全部门组织架构,对下属分工授权、检查、颁布制度,对其业绩进行评估。 4．负责实施销售费用(包括广告推广费用)的审核。 5．负责售出单位的审核及额外折扣的批准和确认。 6．负责员工的工资、奖金分配及财务的管理。 7．主持营销部门的整体运作工作,组织实施公司有关销售方面的决议,负责完成公司下达的销售任务。 8．组织实施营销部年度工作和销售计划。 9．拟订营销部内部管理结构设置方案及各职位的职责范围和标准。 10．与人事部门共同拟定营销部的基本管理制度。 11．拟定营销部佣金提成及奖励方案。 12．制定营销部置业顾问具体管理规章。 13．提请聘任或者解聘除应由上级聘任或者解聘以外的负责管理人员。 14．制定置业顾问的招聘教育与培训计划。 15．行使公司和上级授予的其他职权。 二、营销部副经理岗位职责 1．负责项目的“定制”单位的协调、衔接、联系工作。 2．负责项目营销推广小众传播渠道的建立、完善和监督工作。 3．负责组织房地产销售市场调研信息收集和政策法规的研究工作,及时掌握市场动态,跟踪把握市场行情,及时提出合理的整体促销计划和方案,认真组织和努力完成项目的销售工作。 4．负责部门各项业务(如销售、合同、公证、按揭、催款、户口的办理房产证)的完成。 5．及时协调和处理解决客户和业主的各类投诉并反馈有关信息,认真做好售前售后的反馈工作。 6．负责各公司及有关部门提交销售统计与分析报表。

房地产项目营销渠道成交管理规范

**集团—渠道管理规范 第一章总则 第一条以集团公司现有渠道管理标准及流程做为指导，结合项目销售案场情况为保证营销管理中心渠道工作的顺利开展，促进项目销售，针对房地产渠道公司的引进、 房地产渠道人员对外推广宣传、带客及案场接待等一系列工作流程的规范化管 理，特制定本规范。 第二条本规范适用于泽科集团营销管理中心渠道管理人员、销售中心置业顾问、引入的房地产渠道公司及下属工作人员，以上人员在进行与泽科集团所有项目渠道推广 相关工作时均需遵守本规范。 术语和定义 房地产渠道公司：指包含二手房中介、专业渠道公司及各类有客户资源的合作单位。 第二章细则 第三条房地产渠道公司带看客户确认流程及界定细则 1、带客流程严格按照我集团带客流程严格执行，具体带客流程如下： 2、渠道客户认定细标准 1）下列情况均判定为渠道有效客户（备注：以下所称“新客户”是指开发商销售系统如金蝶系统中查实无到访登记记录或无到访报备记录的客户）：

?渠道工作人员亲自带访的新客户； ?渠道工作人员于客户到访前提前30分钟以上短信或微信报备，然后自行上门的新客户（含与报备客户同行上门的新客户）； 2）渠道公司推荐客户原则上分为提前报备或直接带访两种情况，以最终到访为认定标准，报备方式为各渠道公司驻场人员、项目负责人与开发商销售负责人、渠道负责人共建微信群，报备客户发至微信群中，如有争议，以群内报备记录为准，报备格式为客户姓名+客户电话（隐藏中间4位）+带看置业顾问所属片区及姓名，报备客户当天有效，同一客户重复报备不超过3次（原则上同一家渠道公司每天报备客户数量不作限制，当日报备10组以上考核到访率不足50%，当日报备客户遇有争议时作无效处理）。 3）客户报备当日有效，早上8点起接受报备，晚上10点自动清零。 4）渠道公司之间的报备或带访客户出现交叉时，以首位报备制为原则，以客户姓名、电话号码、首次报备时间（精确到分钟）等作为主要判定标准，计为归属首次推荐并确认客户的渠道公司，直系亲属客户（夫妻、夫妻双方父母、儿女）视为同一组客户，户口本或结婚证等相关证明为准。 5）姓或姓名相同，但电话号码不同，经查实确属同一人的，视为同一组客户计为归属首次推荐并确认客户的渠道公司。 6）所有渠道客户经推荐带访客户至项目销售现场后，由销售中心前台统一安排置业顾问A位轮流接待（现场客户较多无法按A位顺序接客户时，由现场销售负责人做临时调整），相应渠道公司辅助；渠道公司任何人不得以任何理由私自寻找指定置业顾问接待，若未按销售前台统一安排客户接待者，该组客户视为渠道无效客户，并处以相应罚款1000元/次，并甲方保留随时终止合同的权利， 7）客户归属以各渠道公司推荐客户时填写并由售房部置业顾问及销售经理签字确认的客户确认单为准。 8）渠道客户和老带新的认定：以首次报备或到访为认定基础。如A是由渠道首次报备或带访到销售现场，且销售现场做了客户界定，后再由业主陪同到访，A仍为渠道客户； （如遇渠道初次带访客户与老业主一起到访现场，该客户不能界定给渠道。） 9）渠道公司已确认客户找开发商申请特殊折扣或老带新优惠的，均不影响该客户原有的渠道归属； 10）如有未尽事宜业绩争议的客户情况，最终以渠道经理或项目营销总监的裁断为准。 3、渠道客户管理细则

房地产微营销推广方案

房地产微营销推广方案-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN

房地产微营销推广方案 在谈房地产微信营销之前，首先我们来看看房地产行业在传统营销当中所遇到的问题，这样可以让我们更好的了解房地产行业如何微信营销。 从行业来看，我想大家最关注的应该是渠道营销推广效果，怎么样更好的蓄客，还有就是做团购把房卖出去。但是，现实的情况是，用传统的方式在房地产门户网站做通栏广告，软文等蓄客营销效果差。而且你也会遇到诸如：刚需消费者已经被唤醒，我们该如何接触他们避免过度营销费钱费时，哪些才是我们真正的客户市场竞争激烈，我们该如何吸引他们保持对项目的关注线上活动如何更好地实现落地这样的问题。 房产市场综合来看，是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域，通常是分为两个部分：个人住宅项目与商业地产项目。个人住宅通常是由家庭来决定购买意愿，在家庭中占据主导地位的通常是女性，因此在微信营销计划制定过程中，要把握住女性消费心理;而商业地产项目过程中，更多需要考虑到的是场地用途等其他因素，因此微信营销策划人需要有一个全局的把控能力。纵索科技以个人住宅项目为主将房地产微信营销计划详细分解为四步，帮助大家整理出一个清晰的思路。 1、客户定位。房子是针对年轻群体推出的还是别墅型针对高收入群体推出的先明确你的目标客户是哪一部分人群，有针对性的结合这些人群的心理特点去分析。 2、产品定位。所出售的房子是属于田园风格，还是地中海风情，或者欧美风又或者是饱含古典文化特色的中国风。户型的大小也会对房屋整体风格产生影响，在微信平台将这些特色一一展现出来，当然展现的方式有很多：可以拍一部浪漫的田园风情微电影，或者拍一些漂亮的照片，或者书写一些房子的美好故事。

房地产营销推广方案

XXXX营销推广案 XXXX营销策划部 2013年8月27日

XXXX营销推广案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见案一） 注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）

投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见案二） 目的：通过VIP卡的优惠式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页

(管理制度)房地产开发有限公司营销管理办法

（管理制度）房地产开发有限公司营销管理办法

目录目录2 第1章营销推广的管理4 1.营销推广的管理4 1.1.营销推广方式4 1.2.电视广告投放的管理4 1.3.户外广告宣传的管理4 1.4.楼书及宣传品的管理4 1.5.现场包装物料的管理4 1.6.宣传礼品的管理5 1.7.营销公关活动管理5 2.营销的计划与总结5 2.1.营销方案的策划5 2.2.营销的计划编制5 2.3.营销日常会议的主持6 3.营销的招标与签约6 3.1.竞争性谈判原则6 3.2.营销合同版本管理6 3.3.合同的时间管理6 3.4.电视广告招标的管理7 3.5.报纸广告的招标管理7 3.6.物料制作商的招标管理7

3.7.营销合同的后评审管理8 4.营销费用与支付8 4.1.年度费用预算的管理8 4.2.月度营销费用的管理8 4.3.营销费用报销管理8 4.4.费用支付的管理9 5.楼盘的销售与签约9 5.1.销售价格的管理9 5.2.认购的管理9 5.3.定金的管理9 5.4.房款缴交的管理10 5.5.签署商品房买卖合同10 5.6.客户特殊要求10 5.7.客户投诉管理10 6.佣金计取11 7.样板房的管理11 8.营销资料的管理12 第2章营销的流程管理13 2.1.销售过程作业流程13 第3章管理表格14 3.1.营销活动的管理14 3.1.1.使用说明14

3.1.2.执行程序14 3.2.广告商的管理14 3.2.1.使用说明14 3.2.2.执行程序14 3.3.客户的管理15 3.3.1.使用说明15 3.3.2.执行程序15

第1章营销推广的管理 1.营销推广的管理 1.1.营销推广方式 1.1.1.营销推广的方式包括报纸、杂志、电台、海报、单张、 夹报、DM广告等方式。销售部应根据需要选择合理的 营销组合方式进行立体全方位的营销推广，以在合理的 时间内在楼市中形成品牌效应，使目标客户群能熟知楼 盘的情况。 1.1. 2.销售部并根据销售计划分解至月度媒体的具体投放安 排表。 1.2.电视广告投放的管理 1.2.1.销售部负责提出影视广告创意分镜头脚本，报送地产公 司对影视广告创意分镜头脚本进行共同评审，提出评审 意见。 1.2.2.销售部按公司领导评审意见执行影视广告制作。并安排 影视广告投放排期，按确认后的投放排期进行电视广告 宣传投放。 1.3.户外广告宣传的管理 1.3.1.包括车身、路牌广告、销售部负责提出户外广告投放及 内容方案，报送公司对投放计划及广告内容进行审批和

房地产推广方案模板

Clear objectives, matters, methods and record progress, so as to make planning direction consistent, action coordinated and orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 房地产推广方案

编号：FS-DY-21393 房地产推广方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、

多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

房地产项目营销管理程序流程

房地产项目营销管理程 序流程 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）

第一部分营销体系 完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。 (一)组织结构 根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。组织结构如图一 该划分是希望通进合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。（二）功能体系 通过明确的功能划分，在现场销售经理统一指挥下，最大效用的利用内部资源与外部力量（广告公司、公关公司）取得优秀销售业绩。 根据部门服务对象及服务功能性的区别，同时需要建立循环性的服务网络。 功能体系结构如图二。

信息反馈 注：此表为功能分块，落实到具体项目操作的三方（业主、顾问公司、广告公司）职能分功合作上，需与发展商具体商榷后再定。 （三）岗位职责 一、部门建制 根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制（结构示意图如图1），以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队运作精 神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属人员的岗 位工作。 销售经理 是销售案场的最高负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理和导权、负责各项目管理 的直接监督及执行。 定期向发展商反馈现场销售情况、市场动态，负责与发展商各部门的调协和商洽。 与发展商结算应结佣金。 销售主管

管理、激励本组销售人员完成销售任务。协助销售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目销售及售后服务。协助销售经理进行现 场管理，并及时反馈客户情况、销售人员情况及现场要事。 销售人员 销售部全体销售人员，职责：产品介绍、客户接洽、促成销售、相关销售手续的办理及售后服务。 行政、客户服务人员组成 包括销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售工作。 二、理负责制 在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务纳入有序、高效的轨道中，体现应有的沟通理解能力及领导组织能力，发挥主观能动性，掌握利用资源达成目的的各种方法。其职能包括：人力资源管理、计划任务制定、推广控制及评估、销售管理及协调、签约及后续工作。 人力资源管理 岗位职责制定 人员招聘 人员培训及再培训 （项目培训手册定制） 人员定岗

房地产微信营销方案精选

房地产微信营销方案 微信现在风生水起，不管是个人还是企业都在涉足这个领域，好坏不一。不同的行业又 该怎么做？随着房价继续上涨，调控措施貌似付诸流水，房产话题也再次走向风口浪尖。 众所周知，房地产作为最受广告界欢迎的行业之一，每年在广告上投入的费用可以用天 价来形容，比如户外广告、电视广告、报纸广告等等。随着新媒体的发展和移动互联网时代的来临，各位房地产大佬渐渐不满足于传统广告媒体的宣传，开始把目光瞄准了移动互联网， 尤其是微信…… 微信是什么？微信是手机上的QQ,点对点的私密的同步即时的聊天工具！ 那么，应该怎么用？ 一、微信是最好的媒介。 微信是媒介中的一部分， 但是应是最重要的一部分。微信打开了移动互联网的大门, 任何的功能都可以在微信上实现，你可以没有其它的媒介，但是不能没有微信二维码。受众的人群比并不是只有微信人群，但是可以通过其它形式的广告宣传附加微信公众二维码，对客户在微信公众平台上进行统一的客户管理。相对微信的投入要比其它的媒介（互联网、门户、纸媒等）推广宣传的成本要更低。 二、可以用线下线上所有媒介媒体推公众账号，吸引关注者。 网站上、户外广告、海报、电视广告上，（可以根据形式选择放入二维码或是微信号， 添加关注账号）。要有计划的评估效果。普遍抱着试水的态度的是可以理解的，但是如此没有规划和下点心思的试水，到头来只能够证明微信的作用非常非常小，可问题却是房地产企 业没有真正开发好、运用好。用最行之有效的会员限时特惠最后一天，文档免下载券特权立 即送方式来选择推广，就是关注账号有奖或是参与购房等等活动吸引顾客来关注。 三、做好内容营销。 内容营销是营销中最优质的服务。记住，发有用的、有趣的信息而不是广告！客户很容 易反感账号每天都发广告信息，反而每天分享一些房屋摆置、及有关生活小知识的讯息，客 户很容易产生好感。发广告要适可而止，适当的发送，即不忽略账号的功能，又会产生依赖，并持续关注，为之后的营销活动做铺垫。服务好你的客户，再进一步的进行营销活动，放长 线钓大鱼。 四、进行营销活动。 但针对你的潜在客户，不主动出击，反倒觉得像是到嘴的肉不吃之意。房地产行业不同 部分内容来源于网络，如有侵权请及时联系删除！ 于其他的行业，客户立马可以去消费的项目，相对的周期较长。但针对于客户的营销活动更

房地产营销策略

房地产营销策略 房地产营销策略作者：佚名 时间：2008-6-6 浏览量： 摘要: 房地产营销是房地产经营中的一个重要环节,本文针对目前房地产行业的一些现状和发展趋势，对房地产营销的涵义﹑现实意义进行了阐述，并且按照营销学中传统的4P理论——即产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）﹑促销（Promotion）对目前房地产行业中一些新的营销理念和思路进行了详细的分析。产品营销策略主要根据产品的三个层次进行详细阐述；价格策略重点阐述了房地产产品的定价方法﹑定价比例的确定和价格调整策略；房地产营销渠道策略介绍了目前比较常用的房地产销售渠道；促销策略则提及了目前常见的各种促销手段。 关键词：房地产营销产品价格促销渠道 改革开放二十多年来，我国的住房改革也不断深入，房地产市场逐步发展壮大，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产

营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。本文针对目前房地产行业的现状，将房地产行业较为流行的营销思路按照营销学中的产品（Product）﹑价格（Price）﹑渠道（Place）、促销（Promotion）四个基本要素组合做出相关的分析。 一﹑我国房地产业目前的基本情况 中国的房地产业是随着改革开放的浪潮逐步发展壮大起来的，虽然只有短短一、二十年的时间，但其势头却十分迅猛，逐渐发展成为国民经济的支柱产业和先导产业。目前，随着我国住房改革的深入，商品住宅开发投资迅速增加，个人购房在房地产交易中已占有相当大的比例。据国家统计局统计快报显示，2001年1~11月，全国房地产开发完成投资4857亿元，比上年同期增长%（东部﹑中部﹑西部地区的增幅分别为27%﹑%﹑42%），高于同期固定资产投资增幅个百分点，占固定资产投资的23%，其中，商品住宅开发完成投资3400亿元，增长%，占全部投资比重的70%。商品住宅施工面积为亿平方米，增长%，其中，新开工面积亿平方米，增长%；竣工面积亿平方米，增长%；销售面积亿平方米，增长%，个人购房比重达到%，广西﹑重庆﹑江西﹑四川﹑湖北﹑天津等省市商品住宅销售面积增幅超过40%，辽宁﹑上海﹑浙江﹑

房地产营销推广方案经典成功案例

余货促销推广方案 市场背景： 市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源； 二、住宅部分 宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸 主题基调：稀缺、价值洼地 宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一：客户资源再度深入挖掘 背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；

3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二：提升目标客户综合满意度 背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。 策略三：促成目标客户下单 背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。 策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。

房地产营销部管理目标[119150]

房地产营销部管理目标[119150] 一、营销部工作职责： (1)经理： A、在总经理的统一领导下，负责所属公司营销部的经营和管理工作; B、不断提升自身的业务能力，积极拓展公司的生存空间; C、持续提高公司经营和管理水平，降低销售和管理成本，实际良好的经济社会效益; D、重视并搞好员工的教育培训; E、严格执行公司的财务制度，认真做好营销部各项收支工作，并对此经济活动负责任; F、保持与总经理的沟通与联系，利用公司集团化的优势，做到资源共享。 (2)客户服务部：主要负责日常买卖合同的签署、备案，产权证的办理、领取、发放等日常事务; (3)售楼部：主要负责楼盘的销售; (4)中介服务部：主要负责楼宇的中介服务、租赁服务等; 二、职能发挥的水平： 1、高水平： A、超额完成公司下达的任务，为公司在社会上赢得声誉和信誉。 B、通过营销部的优质服务为公司树立品牌。 C、为公司创造高效率、高效益。 2、中水平： A、基本能完成公司下达的任务。 B、能够与公司各部门做好沟通工作。 3、低水平： A、不能完成公司下达的任务。

B、不能为公司创造效益。 C、能够维护公司的社会形象。 三、目前营销部处于中水平。 四、通过以下方法希望达到高一层水平： 1、希望通过借助管理公司科学的管理方法。 2、积极完善内部管理。 3、积极推销，做好公司楼盘的宣传广告工作。 4、完善员工的仪容仪表制度及日常管理制度。 5、积极培训及提高员工的竞争意识。 6、坚持为顾客提供优质的超值服务。 7、超额完成公司下达的任务，为公司树立良好的口碑，争取年销售一千套楼宇的目标。 营销部 2004年8月19日 感谢您的阅读！

房地产项目行销管理制度

附件1： 行销管理制度 为完善行销流程化、规范化，促进项目顺利销售、资金快速回笼，达到销售目标，特制定以下规章管理制度，全体行销人员必须严格按照本管理制度执行。 一、行销团队人员和各项职责 1、行销主管 a)解决团队出现问题，树立团队意识感； b)负责行销的工作开展计划，带领和指导下属努力做好本质工作； c)负责行销客户信息数据的收集汇总； d)负责做好市场的宣传、推广、促销现场管理和建议； e)负责调动团队的工作的积极性，反馈行销团队的各种想法； f)负责行销考勤和综合业绩考核； g)负责每周开会总结和安排，解决各项问题。 2、行销专员 a)服从主管领导和安排，完成各项业绩考核任务； b)管理分销人员，监督分销人员派单工作的完成情况； c)接待分销人员带来的意向客户，并分类整理客户信息； d)严格遵守各项规章制度，时刻表现出良好的公司形象和项目形 象； e)熟练项目说词，理解和掌握项目卖点，把握客户心里，了解区域 市场信息； f)做好自己的信息数据分析整理工作，及时跟进意向客户； g)对项目阐述不要盲无目的胡乱推广，要表现专业形象；

h)养成对工作有信心和责任心，对客户要有激情。 二、行销个人外观和工作态度 1、保持每天的良好精神面貌； 2、保持每天口气清新，无异味； 3、要注重和客户之间的礼貌用语； 4、整洁着装，端正工牌，要养成良好的着装习惯； 5、注重团队精神，具备良好的团队凝聚力； 6、保持对领导和同事的信任态度； 7、知道自己每天要完成的工作，随时激励自己会完成的更好； 8、把工作当成是自己的事业来做，并持之以恒。 三、考勤管理制度 1、工作时间 a)每逢开集的上下班时间为：8：00---12：00，14：00—18：00； b)每天必须准时上下班，不得迟到早退，不得无故请假； c)每周休息一天，以星期一至星期五为轮换休息时间，节假日不安 排休息。 注：开集时间的主要工作：是以项目的资料宣导与客户资料的收集与整理为主，回访为辅；非开集时间的主要工作是以客户回访与引导为主。 2、点位考勤 a)安排点位为考核地点，不在点位为旷岗； b)不是自己的点位即没有向行销经理申请视为串岗； c)员工不能私自对换岗位，此项也视为串岗； d)查岗时间未到视为脱岗。 3、工作考核 a)完成每天交待的工作任务；

房地产营销推广方案

XXXX营销推广方案 XXXX营销策划部 2013年8月27日

XXXX营销推广方案 一、推广目的 开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。 二、活动时间 2013年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整） 三、推广手段—五大手段，聚集销售人气 1、产品主推，标签区域 目标：强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。 产品线聚合：主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。新标签：“家·校园·生活+价值体系”模式。新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。 配套宣传：公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一）注：户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。 广告语：文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅 2、拓展渠道、网状营销 （1）立体推广 形式：媒体投放形式多样化、定向化。户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）

投放时间：各促销活动营销节点。 原则：节奏推进+定向扩展 （2）VIP卡认筹（见方案二） 目的：通过VIP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。 形式：VIP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受VIP卡抵3000元房款的优惠；派发公司客户、关系客户、老客户等免费VIP 卡。根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。 3、跨界行动大联合 主题：“你买房，我送礼，五重好礼大放送” 目的：通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。 形式：凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。 优惠方式： 樱雪厨卫：正价橱柜7.8折优惠；正价电器8折优惠；特价橱柜8.8折优惠；特价电器8.8折优惠。 星艺装饰：包工不包料，人工费7.8折优惠。 沁园净水器： 帆摄影：具体优惠见优惠券。 宣传配合：公交车体广告、电视广告、宣传折页

房地产开发公司营销部职责

7.营销策划部 ·营销策划部岗位设置 ·营销策划部职责 （1）战略规划 ●参与编制并会审公司战略规划 ●负责本部门职能战略的实施、监控、评估和调整 （2）制度和流程管理 ●负责本部门各项制度、流程管理与建设，并参与会审 （3）计划管理 ●负责本部门年度目标的编制、实施、监控和调整并参与会审 ●参与项目关键节点计划的会审 ●协助项目关键节点计划的调整并参与会审 ●负责本部门《项目整体开发计划》的编制并参与会审 ●负责本部门《项目整体开发计划》的调整并参与会审 ●负责本部门月度工作计划的制定并参与会审，负责本部门月度工作计划的实施、监控和调整（4）营销管理 ●参与公司品牌规划与维护，并参与会审 ●负责本部与项目公司《项目定位报告》的编制并提交产品审议组评审 ●负责本部营销合作商选择与合同签订(包括：前期策划、营销策划、销售代理、报广媒体等) ， 审核项目公司合同金额20万元以上的营销承包商选择 ●负责本部营销合作商合同的付款与结算并审核项目公司15万以上合同付款 ●负责本部操作项目的《营销策划方案》的制定、实施、调整和控制，负责审核项目公司《营销 策划方案》并督导实施、调整，负责组织本部与项目公司《营销策划方案》的会议评审 ●负责制定本部操作项目的楼盘均价和价格表，负责审核项目公司楼盘均价和价格表，负责组织 本部与项目公司价格方案的会议评审 ●负责本部操作项目的销控编制 ●负责编制本部操作项目的《营销推广计划》，负责审核项目公司《营销推广计划》 ●负责编制本部操作项目的开盘策略，负责审核项目公司开盘策略 ●负责本部销售资料的制备，并检查项目公司销售资料的制备

●负责本部面积测绘、预售证办理 ●负责本部开盘销售资料准备及人员培训，并检查项目公司开盘销售资料准备及人员培训情况 ●负责组织本部现场开盘，并检查指导项目公司现场开盘 ●负责编写本部项目阶段销售总结 ●负责本部营销策略的调整(包括价格调整方案等)，负责审核项目公司营销策略的调整(包括价 格调整方案等) ●负责本部销售数据统计、分析，编制集团销售报表并汇总分析 （5）客服管理 ●负责本部面积实测的办理 ●参与本部交房前房屋预验收 ●负责本部交房前期准备 ●负责本部交房现场组织安排 ●负责本部交房期间业主投诉处理的跟踪和监督 ●负责本部交房前的客户投诉理赔 ●负责本部客户关系管理 ●协助物业管理部进行客户满意度调查 （6）市场调查与研究 ●参与本部房地产政策、宏观市场发展趋势、区域市场环境研究 ●负责本部竞争楼盘监控及微观市场研究 （7）其它 ●完成领导交办的其它工作

房地产营销管理深圳万科地产项目全程策划流程

房地产营销管理深圳万科 地产项目全程策划流程 Jenny was compiled in January 2021

深圳万科----地产项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2） 购买者动机 （3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4） 购买时机、季节性 （5） 购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置 （2） 面积 （3） 地形 （4） 地貌 （5）性质2，地块本身的优劣势3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2） 房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析（ 1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率7，同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划 （一）市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景? ·

3种主要的房地产项目管理模式(一)

3种主要的房地产项目管理模式(一) 项目管理已广泛应用于各个行业。同样，在房地产行业，项目管理知识正逐渐成为保障产品品质、取得经济效益的重要手段。房地产项目管理对于房地产开发企业来说是至关重要的，开发商前期的精心策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价，以及后期的营销策划最终都必须通过由项目管理全过程制造出的最终产品来实现。对房地产项目的多角度、多要素管理既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理。主要的房地产项目管理模式划分为项目经理部型、项目公司型和专业管理公司型。 房地产项目管理模式一、项目经理部型。 项目经理部型是指房地产企业根据项目开发情况，设立若干项目经理部，全权分管项目运作与管理。项目经理部拥有独立的运作项目的权利，从策划定位直至销售均可自主进行，也可以多外委托。项目经理部实行独立核算，对项目的经营效益负责，根据集团公司下达的技术、经济指标开发进度，实行项目承包，超额完成有奖。项目经理部项目经理一般通过集团内部竞聘产生，其余人员由项目经理根据房地产项目管理模式规律及项目具体情况进行组建，从集团公司内部抽调或外聘。项目经理部所有开销均计入项目开发成本。

项目经理部型兼具多重优点和缺点。优点表现在：权责利三位一体，利于调动工程项目层面员工的积极性和创造性；“集中决策，分散经营”，促使集团公司高层摆脱日常管理运作事务，专于长远战略和发展规划；项目经理自主权较大，便于当地化的管理运作，有效监控项目开发过程和响应突发事件。缺点表现在：具有全面的业务知识和管理知识的经理人不易获取和培养，往往成为房企扩张的人才瓶颈；集团公司职能部门与项目经理部存在潜在的权利博弈，造成项目经理部的挚肘；项目经理部本位主义立场突出，易忽视集团公司整体利益，不利于多项目之间的协调和合作。 作为房地产企业集团化管理模式中项目管理方面的一种运行机制，项目经理部型有使用条件。其一，与资源导向逻辑的行业环境较匹配。其二，较适宜处于创业期的小型房企。其三，较易被单区域发展的房企采用。由此，项目经理部型项目管理机制与全流程型匹配型较高，与关键环节型、价值定位型匹配性一般，与资本运作型匹配较低。 万科地产大体上就是采用房地产项目管理模式。万科城市公司总共有13个职能部门，分别有办公室、财务部、工程部、前期部、采购部、营销部等。项目部（对外称项目公司）与这些职能部门并列，一般由10人组成，包括项目经理、经理助理、资料员、各个工种的工程师等，

房地产营销策划全案

房地产营销策划案全案模版 第一章工程投资策划营销 工程投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发工程的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 工程投资策划营销可对工程进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。 一工程用地周边环境分析 1、工程土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、工程用地周边环境调查 .地块周边的建筑物

.绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .工程的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对工程不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量

房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及工程所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、工程所在地房地产市场简况及政府相关的政策法规.工程所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划 3、工程所在地房地产市场总体供求现状 4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析

戴德梁行房地产项目营销管理程序流程

第一部分营销体系 完善的营销体系描述应划分为行政机制、功能运作两方面，这两种划分在实际组织中运作中应得到相应的统一。 (一)组织结构 根据行政管理结构的要求，营销组织的首要前提是建立垂直性的部门建制。组织结构如图一 该划分是希望通进合理的垂直性管理结构，达成完善部门建设的目的。 （二）功能体系 通过明确的功能划分，在现场销售经理统一指挥下，最大效用的利用内部资源与外部力量（广告公司、公关公司）取得优秀销售业绩。 根据部门服务对象及服务功能性的区别，同时需要建立循环性的服务网络。 功能体系结构如图二。

注：此表为功能分块，落实到具体项目操作的三方（业主、顾问公司、广告公司）职能分功合作上，需与发展商具体商榷后再定。 （三）岗位职责 一、部门建制 根据行政管理的要求，建立垂直管理模式的部门编制（结构示意图如图1），以经理责制为核心，全面地建立销售各环节岗位职责，使部门 业务发展责、权、利有效落实，真正做到工作配合的有效性，体现团队 运作精神，确立了岗位职责的基本框架后，统一管理，分配销售部所属 人员的岗位工作。 销售经理 是销售案场的最高负责人，直接负责推销售及其推广，对下属各级销售人员及行政、客户服务人员行使管理和导权、负责各项目 管理制度的直接监督及执行。 定期向发展商反馈现场销售情况、市场动态，负责与发展商各部门的调协和商洽。 与发展商结算应结佣金。 销售主管 管理、激励本组销售人员完成销售任务。协助销售人员进行客户接洽、谈判、签约及各项目销售及售后服务。协助销售经理 进行现场管理，并及时反馈客户情况、销售人员情况及现场要事。 销售人员 销售部全体销售人员，职责：产品介绍、客户接洽、促成销售、相关销售手续的办理及售后服务。 行政、客户服务人员组成 包括销售助理、出纳、其他辅助人员，辅助销售经理、销售人员完成销售工作。 二、理负责制 在整体的营销计划指导下，具体分解落实现组织建制、营销推广及销售管理的各项工作，并参与具体的各项销售事务，使专案业务流程纳 入有序、高效的轨道中，体现应有的沟通理解能力及领导组织能力，发