第一章资产评估概述

一、资产评估的基本要素：

答：资产评估主要由六大要素组成,即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。

1、评估的主体是指资产评估的执行者的操作者;

2、评估的客体是指资产评估的对象,即被评估的资产;

3、评估的特定目的是指资产评估为哪一项经济业务服务;

4、评估的程序是按照法定的程序,它是规范科学进行资产评估的必要条件;

5、评估的价值类型是对评估价值的质的规定,对不同的资产会有不同的价值类型;

6、科学的方法。同时,整个资产评估工作是按一定程序系统进行的。

资产评估的要素是一个有机组成的整体,它们之间相互依托,相辅相成,缺一不可。而且,它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件

二、资产评估目的决定着资产资产评估价值类型评估方法的选择，

对这种说法，我的理解是：

答：资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个评估结果都是质和量的统一。评估价值受目的影响。资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共

同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的。

不同的评估目的，决定了不同的价值类型。一般地，评估价值类型主要有以下几种：

(一)公开市场价值

公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。所谓公开市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有垄断性和强制性。

(二)投资价值

投资价值是指以资产的收益能力为依据确定评估价值。资产的投入和产出往往存在较大的差异，有的资产投入量较高，但产出较小。投资价值是以产出效率为依据衡量其价值的。

(三)重置价值

重置价值是指在现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。如果说，投资价值是从产出角度评估资产价值，重置价值则是从投入角度评估资产价值。就一个企业而言，如果企业的收益率与行业平均收益率相同的话，其投资价值和重置价值趋向一致。如果企业收益率超过行业平均收益率，其投资价值就会高于重置价值。如果企业收益率低于行业平均收益率投资价值就低于重置价值。

(四)清算价格

清算价格是指非正常市场上限制拍卖的价格。清算价格一般低于

现行市价，这是由市场供求状况决定的。本文来源:考试大网清算价格一般取决于下列几个因素。

1.资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。

2.清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。

三、资产评估准则是：

资产评估是具有较强专业性的工作，为规范评估师执业行为，提高评估服务质量，增强资产评估行业的公信力，世界各国评估行业都选择制定资产评估准则，从技术规范和职业道德等方面进行必要的规范。资产评估准则的完善和成熟程度反映了一国评估业发展的状况。

资产评估准则是资产评估行业发展到一定阶段的产物，是一国资产评估理论和实践经验的高度浓缩，并随着资产评估行业的发展而不断完善。资产评估准则需要得到资产评估理论的指导和资产评估实践的支持。

四、资产评估的假设有哪些，为什么需要这些假设？

1、继续使用假设

从资产评估角度看，继续使用假设是指资产将按现行用途继续使用，或转换用途继续使用。对这类资产的评估，就要从继续使用的假设出发，不能按资产拆零出售零部件所得收入之和进行估价。

2、公开市场假设

公开市场是指发达与完善的市场条件。公开市场假设是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖，不论资产的买者或卖者都希望得到资产最大最佳效用。

所谓最大最佳效用是指资产在可能的范围内，用于最有利又可行和法律上允许的用途。这种资产的最大最佳效用可以是现时的，也可以是潜在的。在评估资产时，按照公开市场假设处理或作适当调整才有可能使资产收益最大。资产的最大最佳效用，由资产主体；具体特定条件以及市场供求规律所决定。

3、清算（清偿）假设

清算（清偿）假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值。

在资产评估中，由于资产未来效用不同而形成了“三种假设”。在不同假设条件下，评估结果各不相同。在继续使用假设前提下要求评估资产的继续使用价值；在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。因此，资产评估人员在评估业务活动中要充分了解、分析、判断、认定被评估资产最可能的效用，以便得出有效结论。

五、资产评估的技术原则有哪些？如何理解替代原则和最佳利用

原则？

答：（1）预期收益原则。预期收益原则是以技术原则的形式概括出资产及其资产价值的最基本的决定因素。资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。

（2）供求原则。供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，评估人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。

（3）贡献原则。从一定意义上讲，贡献原则是预期收益原则的一种具体化原则。它也要求资产价值的高低要由该资产的贡献米决定。贡献原则主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。

（4）替代原则。作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等合理替代的问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估

的重要保证。

（5）评估时点原则。市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时又能保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。

资产评估学教程(人大出版第三版)答案全

资产评估学教程（第三版）练习题答案

第一章导论 1、 （1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。 （3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。 （4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现 价值 、 持 续经营价值。 2 、（1 ）c （2）c （3）c （4 ） d （5）c （6）c （7）a （8）d （9 ） b （10）b 3 （1）abcd （2 ） acde （3）ab （4）abcde （5 ） abde （6）ab 4 （1）资产评估的基本要素有哪些？资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。 从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。 特定资产是待评估的对象。国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。 特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。 评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序是资产评估业务的工作步骤。 评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。 （2）资产评估假设的具体内容是什么？资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。 继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。

自学考试资产评估全部公式

第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% , （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量 被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = ￥ 4．规模经济效益指数法： X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= ~ 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100?=定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 四、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=? ?? ? ? ??= n t 1 系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额 被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算: %1001?? ?? ????????? ??-=x 生产能力利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 ! 1. 使用年限法： 成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：

资产评估基础第一章资产评估概述

第一章资产评估概述 第一节资产评估的基本概念及基本作用 内容概要 一、资产评估概念 （一）资产评估 资产评估是使用专业的理论和方法对资产的价值进行定量的估计和判断，可以从三个层次进行表述。

1.一般意义 一般意义上的资产评估就是估计和判断资产的价值 在市场交易中，所有的市场参与者大都会依据自己所掌握的知识和信息，对交易对象进行价值判断，从而确定其交易价格。 在这个程中人们可能会自觉地或不自觉地运用资产评估的理论、方法。 2.专业角度 资产评估是由资产评估专业人员和评估机构依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。 3.法律角度 法律依据：《中华人民共和国资产评估法》 资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 咨询服务VS 评估执业 无此规定行为主体只能是资产评估机构及其资产评估专业人员 无此规定专业规范受资产评估准则的约束和规范 无此规定报告形式特定格式的书面报告 【总结】资产评估是一种专业服务行为。 1.受托行为 资产评估是根据委托人的要求进行的，属于受托民事行为。 2.订立合同 资产评估法规定委托人应当与评估机构订立委托合同。 3.依法评估 资产评估应当按照法律法规规定和委托合同约定进行。 （二）资产评估涉及内容 1.评估主体 主导者（考）： 评估主体指资产评估机构及其评估专业人员。 资产评估专业人员包括资产评估师和其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员。 2.评估客体 具体标的物（考）： 是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益。 【了解】五部门对应六大类评估行业： 财政部：资产评估； 国土资源部：土地估价，矿业权评估； 住房和城乡建设部：房地产估价； 商务部：旧机动车评估； 保监会：保险公估。 3.资产评估服务的法律性质 资产评估是受委托人与资产评估机构依法订立的资产评估委托合同约束的专业服务。 4.资产评估服务的内容及成果（考） 内容：对评估对象价值进行评定、估算的专业服务。 成果：评估机构出具的资产评估报告。 （三）资产的含义 资产 ■是资产评估的客体，即资产评估的对象。 ■是指由特定权利主体拥有或控制的、预期会给该主体带来经济利益的经济资源。 资产的理解：

广告学原理期末复习整理

广告学原理·重点整理 第一章 （书P3）广告的本质特征： 一、广告最本质的特征是传播信息，即以一种公开的、非面对面的方式传达特定信息的有目的的信息传播活动。 二、广告传播必须有明确的广告主或广告客户，它是广告传播行为主体之一，是广告传播的法律负责人。 三、广告传播的特定信息是经过编码的特定信息，即通过科学策划和艺术提炼加工使信息符号高度形象化，并带有科学性和艺术性的一种特定信息。 四、广告信息传播过程中的传播媒介是实现信息流通的重要渠道和通路。 五、广告传播是为了实现传播者目标的具有自我展现特征的说服性信息传播活动，即它是有目的的信息传播活动。 六、广告传播是一个反复进行的传播过程。 （书P4-5）了解中国最早的印刷广告（北宋时期济南刘家针铺广告铜板）和西方最早的印刷广告（英国第一个推销书籍的广告） 竞争广告：又称比较式广告，将自己的商品和他人的商品作比较，使人看出自己商品的优点，产生“选择性需求”。这种广告有三个明显特点：第一，在市场上出现许多价格、性能类似的商品时，极力宣传本产品的突出特点；第二，宣传价格优惠；第三，具有高度密集性，即反复进行宣传，争取在消费者头脑中打下深深的烙印。竞争广告在产品进入成长期和成熟期能起到强大的效果。 广告传播方式分类： 1.听视广告：利用广播、电视、电影、幻灯片播放的广告 2.印刷广告：利用报纸、期刊、印刷品刊登的广告 3.户外广告：通常指路牌广告、电器广告、空中广告和交通工具广告 4.销售现场广告：指在商场（店）、展销会，利用橱窗、柜台、货架陈列的商品实物、模型、模特儿、图形广告 5.其他形式广告：利用体育、年历、漫画、时装表演等进行宣传的广告 第二章 （书P20-22）广告传播的构成要素：①广告传播者②广告信息③广告媒介④广告受众 （书P24）罗瑟·瑞夫斯的USP理论内涵主要有三个部分： 1.“每个广告都必须向消费者陈述一个主张……——购买此产品，你会得到这种具体好处。” 2.“该主张必须是竞争者所不能或不会提出的。它一定要独特——既可以是品牌的独特性，也可以是在这一特定的广告领域一般不会有的一种主张。” 3.“这一主张一定要强有力地打动千百万人，也就是吸引新的顾客使用你的产品。” 品牌理念的创建者：大卫·奥格威

资产评估学教程复习练习题及答案(1)

《资产评估学》复习练习题 第一章资产评估的基本概念 一、单项选择题 1 ?从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。 A .现实性 B .咨询性C.公正性D .市场性 2. （）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。 A ?评估目的 B ?评估方法 C ?评估规程 D ?评估对象 3 ?以下属于法定评估的资产业务是（）。 A ?企业租赁 B ?抵押贷款 C ?国家征用不动产 D ?资产清算 4 ?资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。 A .时期价值 B .时点价值 C .阶段价值 D .时区价值 5?根据财政部2002年1月1日公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。 A .以非货币资产对外投资 B .整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司 C .行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让 D .确定涉讼资产价值 6 .按存在形态可以将资产分为（）。 A .可确指资产和不可确指资产 B .固定资产和流动资产 C .有形资产和无形资产 D .单项资产和整体资产 7 .资产评估的主体是指（）。 A .被评估资产占有人 B .被评估资产 C .资产评估委托人 D .从事资产评估的机构和人员 &以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）。 A .必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法 B .评估的特定目的必须与价值类型相匹配 C .特定的资产业务可采用多种评估方法 D .特定的资产业务可采用多种价值类型 9 .资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人 的任何一方的需要。 A .公正性 B .市场性C.咨询性D .专业性 10 .下列选项中不符合资产评估中确认资产”标准的是（）。 A .控制性 B .有效性C.稀缺性D .市场性 二、多项选择题 1. 资产评估中的资产具有的基本特征是（）。 A .是由过去的交易和事项形成的 B .能够以货币衡量

资产评估学公式

A 导论： 货币时间价值理论 货币存款：按单利计算：P 0＝P n /(1+ni) 按复利计算：P 0＝P n / (1+i) n 一．现行市价法 A 市价折扣法（相同） 被评估资产的现行市价 ＝相同的全新资产的市价－应计折旧 ＝相同的全新资产的市价－（相同全新资产市价－残值）×已使用年限/法定使用年限 B 市价比较法（类似） 现行市价＝[相似全新资产市价－（相似全新资产市价－残值）×已使用年限/法定使用年限]×调整系数K C 物价指数法 现行市价＝帐面原价×评估日定基物价指数－差异贬值 二．重置成本法 现行市价（评估价值） ＝重置成本－有形损耗－无形损耗＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值 重置成本：加和分析法：（直接成本 间接成本：管理费、总体设计制图费、前期准备费、维修费等） 价格指数法：C=(I 1/I 2)C 0 C 为重置成本，I 1为评估基准日价格指数或分类价格指数，I 2为被 评估资产原购置时间价格指数，C 0 为被评估资产原值。 成本生产能力关系法：相互关系为： 重置成本（甲）/重置成本（乙）＝[生产能力（甲）/生产能力（乙）]X 式中的生产能力也可以是产量。其中x 是规模经济效益指数。 统计分析法：K=R/R’ K 为重置成本与历史成本的调整系数，R 为某类抽样资产的重置成本， R’为某类抽样资产的历史成本。 被评估资产重置成本＝∑某类资产帐面历史成本×K 有形损耗：观察法/成新率法：重置资产有形损耗＝重置成本×（1－成新率） 比率法：有形损耗率＝已使用年限/法定使用年限＝已使用年限/(已使用年限＋剩余使用年限) 当资产在使用过程中有更新的情况时，用加权投资年限来代替已使用年限。 加权投资年限＝∑加权更新成本/∑更新成本 加权更新成本＝更新使用时间×更新成本 直接价值法/ 修复费用估算法：扣减有形损耗后的复原重置成本＝复原重置成本－可补偿的有形损耗 不可补偿的有形损耗率＝（已使用年限/总使用年限）×100％ 不可补偿的有形损耗＝扣减可补偿有形损耗后的复原重置成本×不可补偿有形损耗率 综合有形损耗率＝（可补偿有形损耗＋不可补偿有形损耗）/复原重置成本 无形损耗：功能性损耗：R=（1－x ）{ } R 为功能性损耗。Ct 为被评估资产每年 比新资产增加的营运成本，x 为所得税率，n 为剩余年限，i 为贴现率。 经济性损耗：经济性损耗＝重置成本[1－（现有能力/应有能力）x] 经验公式，x 的取值在0.5～0.9之间。 成新率：成新率＝资产的尚可使用年限/(已使用年限＋尚可使用年限)×100％ 1经验估算法 2剩余年限法:成新率＝（法定使用年限－已使用年限）/法定使用年限×100％ 3价值法:成新率＝[1－ (恢复原功能所需整修费/资产原值)]×100％ 4折旧法:成新率＝[1－ (已提折旧＋预计残值)/资产原值]×100％ ∑ =+n t t t i C 1 ])1/([

资产评估学公式大全

市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 ??? ? ??÷?= 特征参照物特征评估对象成交价格参照物 象价值评估对A A （二）类比调整法 1．市场售价类比法 差异值 交易情况差异值 时间差异值功能物售价参照估价值资产评+ +++=...... 修正系数时间差异 修正系数 功能差异物售价参照估价值资产评 ? ??= 2．功能价值法 ??? ? ??÷?=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评 3．价格指数法 ??? ? ??+?=动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1 4．成新率价格法 ???? ??÷?=成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评 5．市价折扣法 ??? ? ?? -?=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 6．成本市价法 ??? ? ??÷?=行合理成本参照物现成交价格参照物 行合理成本评估对象现估价值资产评 7．市盈率乘数法 市盈率 参照物 收益额评估对象估价值资产评? = 收益法中的具体评估方法 （一）纯收益不变 1．在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r 2．在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： ?? ? ???+-= n r r A P )1(11 （二）纯收益在若干年后保持不变 1．无限年期收益 () () ∑ =++ +=n t t t t r A r R P 1 11 2．有限年期收益 ()()()∑ =-? ? ????+-++ +=n t n N t t t r r r A r R P 1 11 111 （三）纯收益按等差级数变化 1．在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式： 2 r B r A P += 2．在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式： ()() n n r n r B r r B r A P +?-?????? +-??? ??+=11112 （四）纯收益按等比级数变化 1．在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， s r A P -= 2．在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下， ? ?????????? ??++--=n r s s r A P 111 成本法 性贬值 资产经济 性贬值资产功能性贬值资产实体重置成本资产的 估价值资产评 - -- = 成本法中的具体评估方法 1．价格指数法 价格指数资产的账面原值重置成本?= 2．功能价值法 重置成本参照物 参照物年产量被评估资产年产量重置成本 被评估资产? = 3．规模经济效益指数法 X ? ? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 实体性贬值的测算方法 1．观测法 ?? ? ??-?=成新率实体性成本重置性贬值资产实体1

上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案

上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案 第一章资产评估的基本概念 一、单项选择题 1．从资产交易各方利用资产评估结论的角度看，资产评估结果具有（）。 A．现实性 B．咨询性 C．公正性 D．市场性 2．（）是资产评估业务的基础，决定了资产价值类型的选择，并在一定程度上制约着评估途径的选择。 A．评估目的 B．评估方法 C．评估规程 D．评估对象 3．以下属于法定评估的资产业务是（）。 A．企业租赁 B．抵押贷款 C．国家征用不动产 D．资产清算 4．资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（）。 A．时期价值 B．时点价值 C．阶段价值 D．时区价值 5．根据财政部2002年1月1日公布的《国有资产评估管理若干问题的规定》，占有单位有（）行为的，可以不进行资产评估。 A．以非货币资产对外投资 B．整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司 C．行政事业单位下属的独资企业之间的资产转让 D．确定涉讼资产价值 6．按存在形态可以将资产分为（）。 A．可确指资产和不可确指资产 B．固定资产和流动资产 C．有形资产和无形资产 D．单项资产和整体资产 7．资产评估的主体是指（）。

A．被评估资产占有人 B．被评估资产 C．资产评估委托人 D．从事资产评估的机构和人员 8．以下表述不符合资产评估科学性原则的是（）。 A．必须根据评估的特定目的选择适用的价值类型和方法 B．评估的特定目的必须与价值类型相匹配 C．特定的资产业务可采用多种评估方法 D．特定的资产业务可采用多种价值类型 9．资产评估的（），是指资产评估的行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。 A．公正性 B．市场性 C．咨询性 D．专业性 10．下列选项中不符合资产评估中确认“资产”标准的是（）。 A．控制性 B．有效性 C．稀缺性 D．市场性 二、多项选择题 1．资产评估中的资产具有的基本特征是（）。 A．是由过去的交易和事项形成的 B．能够以货币衡量 C．由特定权利主体拥有或控制的 D．能给其特定主体带来未来经济利益 E．是有形的 2．资产评估中确认资产的标准有（）。 A．现实性 B．有效性 C．稀缺性 D．合法性 E．市场性 3．根据被评估资产能否独立存在分类，资产可分为（）。 A．整体资产 B．可确指资产 C．单项资产 D．不可确指资产

资产评估学重点

资产评估学重点 名词解释 1.资产：是指特定权利主体拥有或控制的、能给特定权利主体带来未来经济利益的资源。 2.资产评估：是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 3.市场价值：市场价值是指自愿的买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 4.投资价值：投资价值是指资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或此类投资者具有的价值。 5.复原重置成本：是指用与被评估资产相同的材料、相同的设计、技术等，以现时价格水平再购建与被估资产相同的全新资产的全部成本支出。 6.更新重置成本：是指用现代的材料，新的设计、技术等，以现时价格水平构建与被评估资产功能相同的全新资产的支出。 7.经济寿命：是指从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。 8.技术寿命：也称为有效寿命，它是指设备投入使用直至因技术落后而被淘汰所经历的时间。 9.容积率=建筑总面积/土地总面积 10.剩余法：也叫作假设开发法、倒算法或预期开发法。剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。 11.四三二一法则（4-3-2-1Rule）,是将标准深度100英尺（30.48米）的普通临街地，将它与街道平行方向划分为四等份，即由临街面算起，第一个25英尺（7.62米）的价值为路线价的40%，第二个25英尺（7.62米）的价值为路线价的30%，第三个25英尺（7.62米）的价值为20%，第四个25英尺（7.62米）的价值为10%。 简答题 1.资产的特征？ （1）特定权利主体既可以是国家机构，也可以是其他组织类型或者个人。 （2）经济主体不一定总是对资产资源具有完全所有权权利。 （3）资产是能给经济主体带来经济利益的资源。 （4）资产能以货币衡量。 2.市场价值的要件？ （1）自愿买方。 （2）自愿卖方。 （3）公平交易。 （4）资产在市场上有足够的展示时间。 （5）当事人双方各自精明、谨慎行事。 3.为什么对于同一项资产，仅仅由于评估目的的不同，就会导致评估结果不同？（评估目的、评估方法、评估结果关系） 资产评估特定目的作为资产评估结果的具体用途，以及对资产评估运作条件起宏观约束的因素，与决定资产评估价值的内因和外因的评估对象自身条件，以及评估时的市场条件都会从不同的角度和方面影响和约束着评估结果及其价值表现形式，它们共同构成了资产评估的价值基础。而这三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的具体形成基础。 资产评估价值类型

资产评估教学大纲

资产评估教学大纲文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）

《资产评估》课程教学大纲 课程代码：2Z1507学分：3学时：48 执笔人：刘雪婷审核人：冯芙蓉 一、课程的性质 《资产评估学》是会计专科的专业选修课，通过讲述各类资产的评估方法和过程让学生掌握资产评估的知识与技能。 二、适用专业 本课程适用于我校会计专科专业。 三、教学任务 本课程根据会计专科专业人才培养方案的目标要求，通过讲解和案例分析等教学方法，激发学生学习资产评估的兴趣和热情，引导学生探索和了解评估特点和规律，训练学生掌握资产评估方法和手段，获得资产评估知识，指导学生学会理论联系实际，提高评估实践能力等。 四、教学基本要求 通过本课程的学习，要求学生能够正确认识资产评估的课程性质、任务和研究对象，全面了解课程体系，理解和掌握资产评估的基本概念、基本原理和基本方法，并学会运用资产评估的基本原理和方法认识和解决资产评估问题，提升在实际工作中的操作能力。具体要求如下 1.理解资产评估基本概念，熟悉资产评估基本内容； 2.掌握资产评估基本方法； 3.掌握固定资产评估方法； 4.掌握流动资产评估方法及技巧； 5.掌握无形资产和企业价值评估的技巧及方法； 6.了解森林资源评估的方法 五、教学时间安排 实

六、本门课程与其他课程关系 其先修课程为会计学、管理学、统计学、西方经济学等，同时也是中级财务管理、管理会计、项目评估、公司战略与风险管理的先修课程。 七、主要教学方法 本课程在课堂教学中，坚持以学生为主体、教师为主导，坚持理论与实践相结合，根据不同的教学内容，以培养学生的实际操作能力为主线，灵活运用理论教学、互动教学、案例教学等多种教学方法，引导和鼓励学生参与课堂教学，掌握资产评估理论知识和实际评估技能。 八、考核方式 本课程由过程性考核和期末考试相结合的方式进行考核。平时成绩占40%，期末成绩占60%。课堂讨论、书面作业、课堂笔记和考勤，根据学生是否积极参与和独立思考、参加社会实践活动和通过职业资格考试、是否接近标准答案进行评价；期末考试形式是开卷笔试，题型有：单选题、多选题，判断题、简答题、计算题等，根据学生的是否掌握了基本概念、原理，是否能所学知识分析和解决问题为标准进行评价。 九、教材及主要参考资料 1．使用教材

资产评估-无形资产评估概述

（第一部分）第一章无形资产评估概述 一、单项选择题 1、下列选项中属于无形资产的是（）。 A、专有设备 B、古董 C、商誉 D、应收款项 2、按照无形资产是否可以辨认划分，商誉属于（）。 A、可辨认无形资产 B、不可辨认无形资产 C、外购型无形资产 D、关系类无形资产 3、无形资产总是在生产经营的一定范围内发挥特定的作用，其形成一定程度上基于其他无形资产的发展，这体现了无形资产常见功能特征中的（）。 A、依附性 B、积累性 C、替代性 D、共益性 4、因无形资产侵权损害而导致纠纷的评估目的是（）。 A、法律诉讼 B、出资 C、财务报告 D、保险 5、无形资产评估中主要考虑的是无形资产的（）。 A、物理属性 B、功能属性 C、价值属性 D、法律属性 6、无形资产具有物理属性、功能属性、（）等多种属性。 A、不可辨认性 B、动态性 C、经济属性 D、市场属性 7、下列对无形资产的评估范围，分类不正确的是（）。 A、单项无形资产的评估范围 B、可辨认无形资产组的评估范围 C、不可辨认无形资产组的评估范围 D、其他无形资产组的评估范围 8、不可辨认的无形资产是指（）。

A、能够从实体企业中分离或拆分的资产 B、企业不可单独取得，离开企业整体就不复存在的资产 C、有形资产之外的资产 D、具有获利能力的资产 9、主要依赖于与相关业务当事人建立非契约性信任关系的无形资产是（）。 A、知识型无形资产 B、权利型无形资产 C、关系型无形资产 D、组合型无形资产 10、下列各项中，反映了无形资产最本质的特征，也代表了无形资产的自身价值的是（）。 A、无形资产能够创造效益 B、无形资产需要自主研发 C、无形资产能够分割 D、无形资产能够单独取得 11、下列关于无形资产的分类，错误的是（）。 A、按无形资产的取得方式，分为自创无形资产和接受投资无形资产 B、按照无形资产是否可以辨认划分，分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产 C、按无形资产是否有专门法律保护，分为有专门法律保护的无形资产和无专门法律保护的无形资产 D、按照无形资产的性质和属性分类，分为知识型无形资产、权利型无形资产、关系型无形资产和组合型无形资产 12、下列各项中，属于不可分割的无形资产的是（）。 A、商业特许权 B、合同权益 C、客户关系 D、商誉 13、下列关于无形资产的评估假设的说法中，正确的是（）。 A、评估结论是评估假设成立的前提和基础 B、在做出持续使用假设时，因其持续经营，无需考虑无形资产是否尚有显著的剩余使用寿命 C、只有在公开市场假设的前提下，运用市场法进行评估才能具有有效的参考依据 D、在破产企业或单项无形资产出售价值小于企业整体出售价值的情况下，无形资产评估应采用清算假设 二、多项选择题 1、下列属于权利型无形资产的有（）。 A、租赁权 B、特许经营权 C、专卖权 D、销售网络 E、客户关系 2、按照无形资产是否可以辨认划分，可将其分为（）。

资产评估学教程第版习题答案

资产评估学教程（第 5 版） 练习题答案 第一章导论 1、 （1）资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 （2）时点性是指资产评估是对评估对象（即待评估资产）在某一时（间）点的价值的估算。这一时点是所评估价值的适用日期，也是提供价值评估基础的市场供求条件及资产状况的日期，我们将这一时点称为评估基准日。评估基准日相对于评估（工作）日期而言，既可以是过去的某一天，也可以是现在的某一天，还可以是将来的某一天。 （3）一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。 （4）非市场价值是指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。常见的非市场价值有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值、净变现价值、持续经营价值。 2 、（1）c （2）c （3）c （8）d （4）d （5）c （10）b （6）c （7） a （9 ）b 3 （1）abcd （2 ） acde （3）ab （4）abcde （5 ） abd （6）ab 4 （1）资产评估的基本要素有哪些？资产评估的基本要素包括评估主体、评估对象、评估依据、评估目的、评估原则、价值类型、评估程序及评估方法八个构成要素。 从事资产评估业务的机构和人员，是资产评估工作中的主体，必须符合国家在资产评估方面的有关规定，即具有从事该项业务的行业及职业资格并登记注册。 特定资产是待评估的对象。国家的有关规定是指资产评估活动所应当遵守的有关法律、法规、政策文件等，它是资产评估的依据。 特定的评估目的，是指资产业务发生的经济行为，它直接决定和制约资产评估价值类型的确定和评估方法及参数的选择。 评估原则即资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则。价值类型是对评估价值的质的规定，它取决于评估目的。评估程序是资产评估业务的工作步骤。评估方法是估算资产价值所必需的特定技术方法。 （2）资产评估假设的具体内容是什么？资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。 继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。现实中的表现主要有三种情况：一是资产将按照现行用途原地继续使用；二是资产将转换用途后在原地继续使用；三是资产的地理位置发生迁移后继续使用。在确定是否可以采用继续使用假设时，需要充分考虑待评估资产从经济上、法律上、技术上是否允许转变利用方式、变换产权主体，以及允许转变利用方式和变换产权主体的前提条件。 公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。不同类型

资产评估学复习重点学习资料

资产评估学复习重点

一、资产特点及类型： 特点：资产必须是可被利用并能带来经济利益的资源。 资产由经济主体控制 资产必须能用货币计量 类型： 1.按被评估资产的存在形态分类:有形资产、无形资产 2.按资产能否独立存在分类：可确指资产、不可确指资产 3.按是否具有综合获利能力分类：单项资产、整体资产 二、资产评估的构成要素： 1.资产评估主体 2.资产评估客体 3.资产评估依据 4.资产评估目的 5.资产评估原则 6.资产评估程序 7.资产评估价值类型 8.资产评估方法 三、资产评估的假设 （一）继续使用假设 继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 继续使用假设包括三种继续使用形式：1、在用续用2、转用续用3、移地续用 （二）公开市场假设 公开市场假设是指假定在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智判断。买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或受限制的条件下进行的。 （三）清算假设 清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其资产出售。 四、资产评估的工作原则 1.独立性原则 2.客观性原则 3.科学性原则 4.专业性原则 五、资产评估的经济原则 1.贡献原则 2.替代原则 3.预期收益原则 4.最佳使用原则 六、资产评估的程序 1.明确资产评估业务基本事项 2.签订资产评估业务约定书 3.编制资产评估工作计划 4.对待评估资产的核实与实地查勘 5.收集与资产评估有关的资料 6.评定估算 7.编制和提交评估报告 8.资产评估工作底稿归档 七、资产实体性贬值的测算方法有哪些？如何测算？ 1.观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率 =重置成本×（1—成新率） 2.使用年限法 资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限） 总使用年限=（实际已使用年限+尚可使用年限） 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间 八、市场法差异调整因素主要包括哪几类？

资产评估师 cpv -资产评估基础-分章节练习题 第一章 资产评估概述

第一章资产评估概述 一、单项选择题 1、下列各项中，属于资产评估中要求资产评估专业人员关注被评估资产的权利状况，重视权利状况对资产评估约束和影响的原因的是（）。 A、资产的产权具有不可分解性 B、资产的权利状态不同，但是为权利人带来的经济利益通常大致相同 C、资产的所有权价值一般会低于使用权的价值 D、同样的资产载体，可能会因为所赋予的权利并不相同，表现出不同的经济价值 2、所谓资产评估就是使用专业的理论和方法对资产的（）进行定量的估计和判断。 A、价格 B、收益 C、价值 D、成本 3、下列有关效用理论的说法中，错误的是（）。 A、只有人们在主观上认为有用的商品，才有价值 B、价值是由边际效用量决定的，决定物品价值大小的是它的最大效用 C、价值形成的两个前提是商品的有用性和稀缺性 D、效用决定价值内容，稀缺性决定价值量的大小 4、下列关于价值与价格的关系的表述中，不正确的是（）。 A、价值围绕价格上下波动 B、价格是价值的货币表现形式 C、价值的变动是价格变动的内在的、支配性的因素 D、价值是价格形成的基础 5、资产评估的主要对象是（）。 A、资产 B、有形资产 C、无形资产 D、不动产 6、下列各项中，不属于资产评估经济技术原则的是（）。 A、客观原则 B、替代原则 C、预期收益原则 D、外在性原则 7、我国资产评估行业的发展从（）进入到一个强化行业自律管理的新阶段。 A、2001年 B、2000年 C、2003年 D、2004年 8、下列不属于我国资产评估行业发展特点的是（）。 A、改革开放催生了我国资产评估行业

B、服务国有企业成为资产评估行业发展壮大的基础 C、第三产业的发展促进了资产评估行业的发展 D、金融市场的建立加快了资产评估行业的发展 9、为资产评估业的诞生奠定了坚实的制度基础的是（）的确立。 A、有计划的商品经济 B、社会主义市场经济 C、市场经济 D、资本主义经济 10、资产评估作为一种制度设计，目的在于（）。 A、维护委托单位的权益 B、维护产权人的权益 C、维护投资者（不包括潜在的投资者）与经营者、债权人与债务人及其他利害关系人的共同权益并实现权益均衡 D、维护投资者（包括潜在的投资者）与经营者、债权人与债务人及其他利害关系人的共同权益并实 现权益均衡 二、多项选择题 1、下列机构及自然人中，属于资产评估主体的有（）。 A、资产评估委托方 B、资产占有方 C、其他具有评估专业知识及经验的评估从业人员 D、资产评估师 E、资产评估机构 2、下列各项中，属于从学科属性总结价值理论中可以发现的内容有（）。 A、不同学科对价值的内涵有着相同的性质界定 B、同一学科不同的历史阶段对价值的界定会出现不同的内涵 C、同一学科不同的视角对“价值”也会存在不同的理解 D、价值与价格是同一个概念 E、价值与价格是既有区别又密切相关的两个概念 3、下列说法中，正确的有（）。 A、商品的价值量用它所包含的形成价值的劳动量来计量 B、决定商品价值量大小的是社会必要劳动时间 C、商品的价值量与生产该商品的社会必要劳动时间成正比 D、商品的价值量与劳动生产率成反比 E、商品的价值量与生产该商品的劳动生产率成正相关关系 4、在资产评估中，最高最佳用途的确定，一般需要考虑的因素包括（）。 A、法律上不存在限制 B、不需对资产做出重大决策 C、与现行用途一致 D、技术上可行 E、与持续经营假设一致

资产评估概论1~5思考题答案

第一章 1.资产评估与市场之间存在怎样的联系资产评估是市场经济的产物。随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产张让等，扩展到企业产权转让、资源处置、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。 2.资产评估的基本构成要素有哪些 评估主体评估客体评估假设评估目的评估原则评估程序评估价值类型评估方法资产评估基准日资产评估结论 3.资产评估目的在资产评估中发挥怎样的作用:资产评估的目的分为资产评估一般目的和特定目的。 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。 资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定对评估结果的性质、价值类型等有直接和间接的影响。 资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。 资产评估特定目的贯串着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。 资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。 资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。 4.评估假设在资产评估中怎样发挥其作用 （一）交易假设 为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“交易”当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。 （二）公开市场假设 由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件。在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易决定的。 （三）持续使用假设 持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用，二是转用续用，三是移地续用 （四）清算假设 清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 5.资产评估原则的本质是什么 （一）资产评估的工作原则独立客观公正科学 （二）资产评估经济技术原则符合价值规律 6.资产评估与会计存在什么样的关系 资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。 按照《中华人民共和国公司法》及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评估，并以资产评估结果为依据，确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。从这些方面来看，在特定条件下，会计计价有利用资产评估结论的要求。 第二章 1.明确资产评估价值合理性指向有什么意义 国际上通行或认可的“市场价值”，从其定义和满足定义的条件来看，是一个理想或正常市场条件下资产得到最佳使用或最有可能使用状态下的价值。 毫无疑问，这是一种理想条件下的资产的公允价值，或者说是典型的公允价值。肯定了市场价值是理想条件下的公允价值或典型的公允价值，市场价值就可以作为公允价值的坐标或标志，人们就可以根据评估时的具体条件与市场价值成立的条件的比较来判断该种条件下的公允价值。资产评估力图判断资产的公允价值的基 本目标或一般目的也就无从实现。 资产评估价值类型理论就是要通过合理 划分评估结果的价值类型来帮助评估人 员合理把握资产评估中的公允价值。资产 评估是专业人士向非专业人士提供的专 业服务，保证资产评估报告和评估结论被 正确理解和使用是资产评估的最终目的。 资产评估价值类型理论要告诫评估人员， 什么样的价值表现形式是作为资产公允 价值的典型标志或正常条件下的资产公 允价值，在资产评估所依据的市场范围内 会得到整体市场认同。而其他的价值表现 形式则是一定特殊条件下的资产公允价 值，在资产评估所依据的市场范围内，其 合理性只能得到局部市场认同。明确资产 在不同条件下的公允价值表现形式以及 其公允性得到市场的认同程度是有差别 的事实是至关重要的。 2.价值类型在资产评估中起什么作用。 资产评估中的价值类型，是指资产评估结 果的价值属性及其表现形式的归类。 不同的价值类型从不同的角度反映资产 的评估价值及其特征。不同属性的价值类 型所代表的资产评估价值不仅在性质上 存在差别，在数量上往往也存在差异。 第一为评估人员科学合理地进行资产 评估提供指引。 第二使资产评估报告使用者能正确理 解并恰当使用资产评估结果。 从这个意义上讲，将资产评估价值划分为 市场价值和市场价值以外的价值更有利 于实现划分资产评估价值类型的目的。 3.市场价值有哪些基本特征 1.评估对象是明确的，包括资产承载的权 益； 2.评估师在整个评估过程中是以公开市 场（假设）来设定资产评估所依据的市场 条件的； 3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳 使用或最有可能使用，并达到正常使用水 平和效益水平作为评估对象在评估时的 使用状态的； 4.评估师在资产评估过程中所使用的数 据均来自于市场。 4.价值类型与评估目的及其相关条件的 关系如何 关于价值类型的选择与资产评估目的等 相关条件的关系应该从两个方面来认识 和把握。一方面，要从正确选择价值类型 的角度，来关注资产评估目的等相关条件 对所选择价值类型的影响；另一方面，要 从价值类型的选择对实现资产评估目的 以及满足其它相关条件的角度，来关注价 值类型的正确选择。 价值类型是在评估目的等相关条件的基 础上形成的。可以说，资产评估目 的等相关条件构成了资产评估的价值基 础。除资产评估特定目的外，构成资产 评估价值基础的相关条件主要有两个方 面：一，是资产自身的功能、利用方式和 使用状态；二，是评估时的市场条件。 资产评估目的作为资产评估结果 的具体用途，以及对资产评估运作条件其 宏观约束的因素，与决定资产评估价值的 内因和外因的评估对象自身条件，以及评 估时的市场条件共同构成了资产评估的 价值基础。这三大因素的不同排列组合， 便构成了不同价值类型的形成基础。 从逆向方面看，资产评估价值类型的合理 选择也应该成为实现资产评估目的，以及 满足资产评估相关条件的重要途径和手 段。 资产评估目的有一般的和特定的之分，资 产评估的一般目的是要对各种条件下“交 易”中的资产的公允价值作出判断，以及 给出这些资产在各种条件下的公允价值。 而特定目的是一般目的的具体化，资产评 估特定目的的实质是判断特定条件下或 具体条件下资产的公允价值。 而市场价值和市场以外的价值类型的 分类，以及该价值类型分类所包含的具体 价值表现形式，不仅仅是根据资产评估目 的等相关条件的被动选择，它们对于实现 评估目的，特别是把握资产评估中的公允 价值具有极其重要的作用。这种作用突出 表现在资产评估的市场价值上。由于市场 价值与市场以外的价值之间的特殊关系， 市场价值及其成立条件是这种价值类型 分类的基准，确立了市场价值及其成立的 条件，就等于明确了市场价值以外的价值 及其成立条件。明确了市场价值在资产评 估中的作用，也就很容易把握市场价值以 外的价值及其具体价值形式在资产评估 中的作用。 5. 为什么说市场价值以外的价值也具有 合理性 市场价值和市场价值以外的价值是以按 资产评估面临的市场条件和评估对象自 身的条件为标准设定的。这种价值类型的 划分实际上是以资产评估价值决定的基 本要素为依据的。 市场价值和非市场价值的划分既考虑了 资产自身的条件、利用方式和使用状态， 也考虑了资产评估时的市场条件。也就是 说，这种价值类型的划分既考虑了决定资 产评估价值的内因，同时也考虑了影响资 产评估价值的外部因素。这至少能在理论 上和宏观层面上为评估人员客观合理地 评估资产价值以及清晰地披露评估结果 提供帮助和依据。 从大的方面讲，资产评估的市场价值和市 场价值以外的价值都是资产公允价值的 表现形式，但是两者公允的市场范围是有 明显差异的。总之，按市场价值和市场价 值以外的价值将评估结果分为两大类，旨 在合理和有效限定评估结果的适用范围 和使用范围。因此，把评估结果分为市场 价值和市场价值以外的价值两大类是相 对合理和便于操作的。 6. 资产的投资价值与投资性资产价值有 什么区别。 投资价值是对于具有明确投资目标的特 定投资者或某一投资者所具有的价值。 投资性资产价值是特定主体以投资获利 为目的而持有的资产在公开市场上按其 最佳用途实现的市场价值 前者是非市场价值，后者是市场价值。 第三章 1.收益途径依据的是什么经济学原理 收益途径，是指通过估测被评估资产未来 预期收益的现值来判断资产价值的各种 评估方法的总称。 收益途径是资产评估若干评估思路中的 一种。它是根据将利求本的思路。采用资 本化和折现的思路及其方法来判断和估 算资产价值的评估技术规程。 收益途径正是利用投资回报和收益折现 等技术手段，把评估对象的预期产出能力 和获利能力作为评估标的来估测评估对 象的价值。 2.复原重置成本与更新重置成本存在哪 些联系和区别 （1）复原重置成本，是指采用与评估对 象相同的材料、建筑或制造标准、设计、 规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所发生的费 用。 （2）更新重置成本，是指采用新型材料， 现代建筑或制造标准，新型设计、规格和 技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有同等功能的全新资产所需的费用。 3.判断经济性贬值是否发生的依据及特 征是什么 资产的经济性贬值，是指由于外部条件的 变化引起资产闲置、收益下降等而造成的 资产价值损失。 就表现形式而言，资产的经济性贬值主要 表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲 置，并由此引起资产的运营收益减少 4.在运用市场途径时，参照物的选择需要 注意哪些问题 （1）参照物与评估对象在功能上具有可 比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）参照物与被评估对象面临的市场条 件具有可比性，包括市场供求关系、竞争 状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔 时间不能过长，应在一个适度时间范围 内。同时，这个时间因素对资产价值的影 响是可以调整的。 5.评估途径与评估技术方法之间的关系 如何 对于特定经济行为，在相同的市场条件 下，对处在相同状态下的同一资产进行评 估，其评估值应该是客观的。这个客观的 评估值不会因评估人员所选用的评估途 径和方法的不同而出现截然不同的结果。 可以认为，正是评估的基本目的决定了评 估途径和方法间的内在联系，而这种内在 联系为评估人员运用多种评估途径和方 法评估同一条件下的同一资产并作相互 验证提供了理论根据。 但是，每一种评估方法都有其自成一体的 运用过程，都要求具备相应的信息基础， 并且评估结论也都是从某一角度反映资 产的价值的。因此，各种评估途径和方法 又是有区别的。 6.不同评估具体技术方法之间是一种什 么样的关系 由于评估的特定目的不同，评估时市场条 件上的差别以及评估时对评估对象使用 状态设定的差异，需要评估的资产价值类 型也是有区别的。评估途径或方法由于自 身的特点，在评估不同类型的资产价值 时，就有了效率上和直接程度上的差别, 评估人员应具备选择最直接且最有效率 的评估方法完成评估任务的能力。 第四章 1. 资产评估程序通常包括哪些环节 (1)接受资产评估委托，明确相关事项； (2)签订资产评估业务约定书；（3）编 制资产评估作业计划；（4）资产勘察； （5）搜集资产评估资料；（6）评定估算； （7）编制和提交资产评估报告书； （8）资产评估工作档案归档。 2. 接受委托前，资产注册评估师需要明 确的评估业务基本事项有哪些 1.委托方、产权持有者和委托方以外的其 他评估报告使用者。2.资产评估目的及评 估报告的期望用途。3.资产评估对象和范 围。4.资产评估结果的价值类型。5.资产 评估基准日。6.评估报告使用限制。7. 评估报告提交时间及方式。8.评估服务费 总额、支付时间和方式。 9.委托方与注 册资产评估师工作配合和协助等其他需 要明确的重要事项。 3. 执行资产评估程序的基本要求有哪些 1资产评估机构和人员应当在国家和资 产评估行业规定的统一资产评估程序的 基础上，建立健全本机构资产评估程序制 度。2资产评估执业人员可在不影响资产 评估质量的前提下，对资产评估程序中的 某些规定进行适当调整或具体化。3为保 证切实履行资产评估程序，资产评估机构 内部应建立相应的管理机制和监督制度。 第五章 1. 房地产评估中收集交易案例时应收集 哪些内容 1.对房地产价格具有普遍影响因素的资 料 2.对评估对象所在地区的房地产价格 有影响的资料 3.反映评估对象状况的资 料 4.类似房地产的交易、成本、收益实 例资料 2. 房地产评估中要选择的参照物应符合 哪些要求 （1）参照物所处区域与评估对象所处的 区域相同，或是土地级别相同；（2）参照 物的用途应与评估对象的用途相同；（3） 参照物的建筑结构应与评估对象的建筑 结构相同；（4）建筑物的规模应与评估对 象的规模相当；（5）参照物的权利性质应 与评估对象的权利性质相同；（6）参照物 的实体特征应与评估对象相接近；（7）参 照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近； （9）参照物的交易价格应是正常交易价 格，或可修正为正常交易价格；（10）参 照物应选择多个，一般为3个以上。 3. 房地产重置成本由哪些因素构成 建设成本+管理费用+销售费用+投资利息 +销售税费+开发利润 4. 如何确定房地产收入的年限 （一）单独的土地或单独的建筑物评估情 况 对于单独的土地或单独的建筑物的评 估，应分别根据土地使用权年限和建筑物 经济寿命确定未来可获收益的年限。对收 益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费 和土地摊提费。 （二）土地和建筑物合成一体评估的情况 1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限 长或二者相等，根据土地使用年限确定未 来可获收益的年限（如图5—2所示）。 对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物 折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济 寿命比土地的使用年限长，还应将土地使 用年限到期时建筑物部分的残余价值或 政府收回土地使用权对建筑物的补偿价 值折现。 2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限 短，以土地使用年限为房地产总的收益年 限，但对房地产的收益折现分两段进行, 第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地 合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑 物折旧费和土地摊提费； 第二段将土地使用年限超过建筑物经济 寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收 益折现，并把此价值加到第一段的房地产 的评估价值中 5. 假设开发法使用于哪些房地产评估 （1）待开发土地，包括生地、毛地、熟 地。（2）在建工程，主要指各类未完工的 建筑工程项目。（3）可装修改造或可改变 用途的旧房。 6. 路线价法的评估步骤:1划分路线价 区段2设定标准深度3确定路线价 4. 制定深度指数表和其他修正率表 5. 计算各地块的价值