房价供需30项指标作证

房价供需30项指标作证：中国房地产有泡沫

关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论正在蔓延，争论之所以能形成，在技术上是因为人们对认定房地产泡沫的指标、标准及数据的认识模糊和使用片面。

此文中首次提出了判断中国房地产市场是否存在泡沫的30指标体系。考察这些指标数据发现，多数指标数据处在轻度泡沫参数区间，一些指标数据处在严重泡沫参数区间，极个别指标数据接近正常参数区间。通过泡沫标准及相关数据相互印证和分析，作者的结论是：中国房地产存在一定程度的泡沫。

一些国家房地产泡沫给国民经济造成长期性、毁灭性打击的教训需要铭记。祸患常积于忽微，智勇多困于所溺。当问题严重时再行动肯定是来不及的。因此，中央当前对房地产实施适度从紧的调控政策是完全正确的。面对未来复杂多变的经济环境，针对房地产行业，围绕实现抑制过热发展和发挥引擎作用两个目标，需要智慧组合和搭配多种政策，也需要权威平衡和协调公私利益。

一.房价表现：售价畸高，全面高涨，实际租金下降

1、出售价格过高。房价收入比是表现房地产价格高低的基本指标。过高房价收入比意味着房地产价格脱离需求基础。国际上合适的房价收入比一般在1∶2～6之间，2004年1～9月份我国商品房平均价格达到277元/平方米，全国平均房价收入近1∶8；不少城市在1比10以上。根据我们2003、2004年1月对全国50个城市的调查，66%以上的被调查者认为高，58%以上的被调查者认为很高。

2、出售价格快速上涨。房地产价格持续急剧上扬是房地产泡沫的重要表现。合理的出售价格增长不应高于可支配收入的增长，否则这个增长将不可能长期持续。建设部官员认为房价年增长率的基轴应该是3%。2003年以来，我国房地产价格快速上涨，2004年1～9月份房屋销售价格增长率比去年同期上涨13.4%，超过人均可支配收入8.7%的增长率(经CPI指数调整后)。

3、出售价格全面上涨。房地产价格全面上扬是房地产泡沫的重要表现。2004年1-9月份，全国各

地房地产销售价格都在上涨，有些地区的销售价格增长率达到20%左右。分地区看,全国6个地区价格提高幅度超过20%。分城市看，杭州房价从2000年每平方米3000元，涨到現在的5500元以上；福州近3年时间房价从2000元/平方米涨到6500元/平方米。2004年1～9月份，全国各类物业的销售价格全面快速上涨，其中私有住房交易价格上涨幅度最大，指数达到115.2。

4、实际租金下跌。房地产市场总体可分为房地产销售和租赁市场，一般租赁市场能够准确反映真实的消费需求，当房地产销售市场存在投机需求时，当销售市场投机需求旺盛时，租赁市场上，供给大量增加的同时需求大量转向销售市场，结果将导致房地产的租赁价格下降。房地产租售房价上涨低于物价的上涨意味着销售市场存在泡沫，房地产租售价格绝对下降意味着销售市场泡沫严重。2004年1～9月份，房屋的租赁价格增长率为2.1%,远低于城市居民消费价格5%增长，表明房屋的实际租赁价格在迅速下降。

5、投资者对形势十分乐观。投资者乐观是房地产价格和需求泡沫增长的心理基础，乐观心理改变也是导致泡沫破灭的充分必要条件。直到目前中国的开发商几乎完全一致地对房地产市场形势持乐观态度，对房地产泡沫持反对态度。而至少在加息前，许多热情的投资者，对房地产形势十分乐观，个别城市的投资者几近疯狂状态。但是理性的局外人则持完全相反即悲观的态度。2004年11月初，友邦顾问作的一项调查显示：74.9%的被调查者认为有泡沫,7.2%的被调查者认为不存在泡沫。

二.需求表现：房屋销售急剧增长，抵押贷款大幅增加，国内外资金大量进入

6、房屋销售额超常增长。房屋销售额增长率应以略高于社会消费品零售总额增长率的速度增长，过高的增长意味着存在真实需求以外的投资需求。2003年和2004年1～9月份，房屋销售额增长

率以远高于社会消费品零售总额的速度增长，达到27.2～39.7%，高出社会消费品零售总额增长率18.1～28.2个百分点。而1992～1993年房地产过热期，房屋销售额增长率达到42～56%，高出社会消费品零售总额增长率25～27.5个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。

7、抵押贷款爆炸性增长。房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押贷款的增长。因此，住房抵押贷款增长与家庭可支配收入增长比，从需求的角度反映房地产泡沫的发展程度，指标值越大，说明投机程度越高。近年来，个人住房贷款高速增长，1999～2003年个人住房贷款余额同比增长分别是218.6%、148.72%、65.77%、47.71%和42.46%，2003年个人住房贷

款余额达到11779.74亿元，截至2003年年底，我国的住房抵押贷款余额已经达到12000亿元，是1997年的50倍以上，高于同期家庭可支配收入的增长。由于住房抵押贷款的基数低，不能简单地根据该指标持续增长得出市场泡沫的结论，但这个增长确实很超常。

8、居民储蓄快速减少。存款增速连续下降，可能意味着居民开始从银行把钱取出来，进行消费或投资保值品。2003年2月，居民储蓄占总存款的比例为53%，到2004年9月下降为49%。2004年以来人民币储蓄存款已连续7个月同比少增，1～8月,人民币储蓄存款累计增加10863亿元,同比少增1406亿元。

9、国际热钱大量流入。国际游资大量流入并投资房地产，将带动投机需求。目前国际游资以各种隐蔽的方式大量进入中国。据有关专家估计：目前我国约5100亿美元的外汇储备中，贸易顺差约1000亿美元，外商直接投资约3000亿美元，余下来的1000亿美元就是热钱，其中部分游资就流入到房地产市场领域。北京达观房地产经纪公司的一些调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍，来自港澳台的增长2.5～3.5倍。海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。

10、民间游资大量流入。民间资金大量投资房地产，形成巨大的投机需求，导致房价急剧攀升。2001～2003年间以温州为主的浙江等民资"炒房团"在中国房地产市场上掀起巨大波澜。这些集体购房者先在当地，然后进入浙江和上海，进而奔向全国，集中突击购房。据估计：温州的购房大军人数将近10万，用于购房的种子资金在1000亿元上下。"炒房团"，撬动了数倍甚至数十倍的当地资金进入楼市，刺激了当地消费提前和投机需求，进而产生需求和价格的互相推进，许多"被炒房"城市房价飞涨。

11、投资性购房的比重高。投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，目前各地投资性购房比重增长过快。如上海，境外和外地住宅购买需求比重按面积计算高达25%左右，投资性购房比重达16.6%，写字楼投资购房比重高达40%；福州市外地人购房的合同登记量、面积和余额分别占同期总量的42.3%、44.9%和45.4%；杭州商品房的购买者，本地人不到50%。

三.供给表现：供给超常增长，房屋空置率过高

12、开发投资额超常增长。房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.2%，是1995年以来的最大增幅，2004年1～9月，房地产开发投资同比增长28.3%，这是同期GDP 增长的3倍。

13、开发贷款超常增长。房地产开发贷款增长超过全部贷款增长速度而超常增长，可能是银行资金对投机需求的趋利性反映。2000～2002年，用于房地产开发的贷款增幅分别为11.81%、32.96%、27.78%，全国房地产开发贷款在连续5年高速增长的基础上，2003年达到6657.35亿元，同比增长49.1%。而2000～2003年全部贷款增幅分别为6%、13%、17%、 21%。

14、施工面积超常增长。施工面积是未来的房屋供给量，施工面积增长要求未来必须有与之匹配的需求增长。2002、2003 、2004年1～9月，施工面积增长率为20.1%、26%、23.3%；2002、2003、2004年1～9月，销售面积增长率为20.2%、29.1%、19.3%。即便考虑投机需求，施工面积增长也超过销售面积增长。

15、房屋空置率过高。房屋空置率是房地产供给超过真实需求的集中体现，国际公认的警戒线是10%。2003年全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率已达到26%， 2004年9月末，虽同比下降2.3%，仍大大超过国际警戒线。这个下降可能是投机需求增长导致的。虽然房屋空置率与国际上的概念有些区别，国内的高空置率反映更加深刻的结构问题。

四、价格原因：地价高涨，利润高涨，建安成本在房价构成中比例下降。

16、土地价格过高。土地价格是房地产价格的重要构成部分，房地产泡沫实际上由土地泡沫(地价泡沫)和房地产商品销售的超高利润两大因素形成。从国外一般情况看，地价及税费三项仅占价格的20%上下。事实上我国城市的土地初始成本并不高，开发商获得土地的成本，往往占到开发总成本的20%以上。根据2004年国土资源部的调查：地价占房价的20～40%。

17、土地价格上涨快。地价增长过快可能是供给小于真实需求所导致的，也可能是由于投机需求所导致。地价合理增长速度应与GDP增长速度基本相同。近年来一直比较高，2002、2003年土地交易价格指数分别为106.9和108.3，土地交易价格增长率低于GDP增长率，但是 2004年2、3季度土地交易价格指数分别达111.5和111.6，超过了GDP的增长率。

18、房地产利润率快速提升。房地产开发利润是房价的一部分，行业利润远高于平均利润率，并在快速增长，是价格脱离价值的一个重要原因。从国际上多数国家情况来看，房地产开发商的平均利润一般在5%左右，高的也只有6～8%。根据国土资源部调查：房地产开发利润方面，大多数城市普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30～40%，远远高于其他行业的平均利润率水平。而按国家统计局标准数据营业收入和营业利润推算：2001、2002、2003年行业利润率的增长率分别为41%、56%和32%，粗略显示企业的利润率快速提升。

19、建安成本比例偏低。建安成本是房价的一部分，建筑物是人类劳动产品，其价格相对稳定，但它可从另一个侧面反映房价。国际上建安成本一般占房地产成本的70%。根据国土资源部调查认为：

多数城市建安成本和房地产开发利润占房价的比例偏大，略高于地价占房价的比重(30%)。如果按照国外一些国家70%的标准，我国目前建安成本占房价的比例是偏低的，这从另一侧面反映出房地产价格过高的问题。

20、房价先于上游产品价格上涨。是投机需求带动的价格上涨，还是供给成本带动的上涨，关键看房地产与上游产品的价格谁先上涨。房地产主要关联产业有50多个，尤其2004年以来，房价先期大幅攀升，带动钢材、有色金属、建材、石化等生产资料价格的快速上涨，8月上旬价格普遍上扬，其中中型钢材价格比7月下旬上涨6.1%，进入9月份以来，部分品种钢材价格已经恢复到今年的最高水平，当然这些原材料价格的上涨，反过来又刺激房价进一步上涨。

五、需求原因：投资者乐观，短期需求因素，长期需求因素稳定。

21、存贷款利率偏低。低的甚至负的利率，一方面使储蓄产生财富流失，另一方面使贷款成本降低，这必然刺激房地产的投资。2003年10月以来,我国存款实际利率出现“负数”的情况。最高档储蓄存款利率——5年期定期存款利率10月前为2.79%,扣除20%的利息税后为2.232%。而9月份CPI同比上涨5.3%，因此，所有档次的储蓄存款利率均已是负值。

22、本币大幅贬值。在自由化的国际金融市场上，本币贬值将导致大量外币短期资金的流入，并对房地产等投资品形成投机需求。因为这既可能降低当前购买成本，又可能实现未来汇率升值的套利。2001年以来，美元持续走弱，以欧元为例，从2001年最低点欧元兑美元0.827∶1，到今年11月24

日已经升至1.30∶1，涨幅高达57%。总体上看，从2001年以来，世界主要货币兑美元都上涨了30～50%。由于人民币采取的紧盯美元的固定汇率政策，一直以来对美元比价波动极小，这也意味着从2001年以来，人民币对除美元外的世界几种主要货币一直在下跌。

23、证券投资资金减少。金融产品的投资具有替代性，其他金融产品的减少，可能导致房地产投资的增加。近几年来，资本市场一直低迷，资本流动的逐利倾向，使得大量的资金转向房地产投资，有价证券及投资占资金运用的比例从2002年12月的15%，下降到2003年5月的14%，再下降到目前的13%。

24、抵押贷款负担下降。购房负担轻，意味着投资的成本下降，将刺激投机需求。除房地产抵押贷款利率较低，减少了购房者的负担外，近年来，为了有效启动房地产市场，积极培育新的经济增长点，国家有关部门曾对个人购房营业税、契税、土地增值税作了暂时性减征或免征的调整。如1999年，财政部、国家税务总局出台：《对房地产市场有关税收政策问题的通知》；一些地方政府还出台购房者所得税减让的政策。这些措施降低了购房者负担，在刺激真实需求的同时，也刺激了投机需求。

25、城镇就业增长缓慢。就业是当前收入增长和预期未来收入增长的前提，就业增加有可能带来住房实际消费的增加。但是最近几年城镇单位的就业人数与上年比较处在下降和低增长状态，2002年城镇单位的就业人数比2001年减少337.6万人，2002年城镇单位的就业人数比2001年减少122.6万人，2004年城镇单位的就业人数比2003年上半年增加22.9万人。至于非正规就业，增长极其有限。因为，今年由于农业补贴增加，种粮收入可观，而加工制造业和服务业用工工资偏低，因此，不少农民工返回农村，一些城市出现民工荒。

26、居民购房支付能力虚高。人均收入的增长，居民支付能力的提高，将伴随着住房水平的提高，尤其当人均GDP在800～8000美元之间时。中国人均收入平均已达1000美元，城镇居民的住房需求应是稳定、快速地增加。但是，过去一段时间，政府为启动房地产市场扩大内需，银行为改善信贷资产的质量，不断降低“住房抵押贷款门槛”，同时住房抵押贷款操作不规范、监管不严格，加上居民贪大求好的住房消费偏好，导致住房消费者超能力贷款，制造了一定的非真实需求。

27、城镇人口强制性增长。城市人口增长是房地产需求的第一个重要的长期因素，人口的快速增加将带动房地产需求增加和价格上涨。从上世纪90年代，中国进入城市化加速期，伴随着宏观经济环境的变化，未来20年中国城市化将以每年0.8个百分点上下的速度增长。但是一些城市为了加快地方发展，不顾自身实际，搞所谓拉大城市框架，建设各种开发区，大规模圈占土地。一方面，迫使失地农民转成无业市民，派生超能力的住房需求，另一方面，大规模城市建设资金通过经营城市和银行借款获得，导致提高房价攀生。2003年国土资源部对开发区进行摸底清理过程中，发现全国有各类开发园区5524个，各类开发区规划面积达3.6万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地总量。

28、超越能力的重置需求。随着城市化的发展，中国的新城建设和旧城改造将进入一个快速发展期，同时将刺激城市房地产的需求。但是超能力的城市建设，派生超越能力的房地产重新置业需求。最近几年，一方面，一些地方政府为搞政绩，城市拆迁迫使拆迁户大量重置住房。另一方面，为筹形象工程、政绩工程的资金，经营城市、炒卖地皮、抬高房价。从而导致房地产的虚假需求和虚高价格。2003年，一些城市拆迁需求占住房总需求的50%甚至60%以上。据建设部调查，2002年底，在全国660个城市和2万多个镇中，约有1／5的城市，形象、政绩工程过多过滥；有的城市总共5万人口，但所建广场竟可站6万人之多。

六、供给原因：开发贷款利率偏低，资产负债率过高。

29、开发贷款利率偏低。开发贷款利率低，开发贷款成本低，将刺激贷款过度增加。1993年以来，我国贷款利率一直下调，今年以来由于物价指数上涨幅度过大，使各种期限贷款的实际利率水平进一步下降。贷款实际利率的不断走低，使贷款成本大大降低了。

30、资产负债率过高。房地产过度供给的金融支持是金融机构对开发企业的过度放贷。房地产开发企业资产负债率国际公认的警戒线为50%，2003年中国房地产开发企业平均资产负债率达75.8%，个别地区在80%以上，一些地方还存在开发商“空手套白狼”、骗贷等违规借贷问题。

七、结论：中国房地产存在一定程度的泡沫

这30项指标代表的变量或相互联系或互为因果。考察这些指标数据发现，多数指标数据处在轻度泡沫参数区间，一些指标数据处在严重泡沫参数区间，极个别指标数据接近正常参数区间。通过泡沫标准及相关数据相互印证和分析，我们的结论是：中国房地产存在一定程度的泡沫。

一些国家房地产泡沫给国民经济造成长期性、毁灭性打击的教训需要铭记。“祸患常积于忽微，智勇多困于所溺”。当问题严重时再行动肯定是来不及的。因此，中央当前对房地产实施适度从紧的调控政策是完全正确的。面对未来复杂多变的经济环境，针对房地产行业，围绕实现抑制过热发展和发挥引擎作用两个目标，需要智慧组合和搭配多种政策，也需要权威平衡和协调公私利益。

主要统计指标解释(核算)

主要统计指标解释 总产出指一定时期内一个国家（或地区）常住单位生产的所有货物和服务的价值，既包括新增价值，也包括转移价值。它反映常住单位生产活动的总规模。总产出按生产者价格计算。 地区生产总值指按市场价格计算的一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。国内（地区）生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。三种方法分别从不同的方面反映国内生产总值及其构成。 三次产业三次产业的划分是世界上较为常用的产业结构分类，但各国的划分不尽一致。我国的三产产业划分是： 第一产业是指农、林、牧、渔业（不含农、林、牧、渔服务业）。 第二产业是指采矿业（不含开采辅助活动），制造业（不含金属制品、机械和设备修理业），电力、煤气及水的生产和供应业，建筑业。 第三产业是指除第一、二产业以外的其他行业。 劳动者报酬指劳动者从事生产活动所获得的全部报酬。包括劳动者获得的各种形式的工资、奖金和津贴，既有货币形式的，也有实物形式的，还包括劳动者所享受的公费医疗和医药卫生费、上下班交通补贴、单位支出的社会保险费、住房公积金等。 生产税净额指生产税减生产补贴后的余额。生产税指政府对生产单位从事生产、销售和经营活动以及因从事生产活动使用某些生产要素（如固定资产、土地、劳动力）所征收的各种税、附加费和规费。生产补贴与生产税相反，指政府对生产单位的单方面转移支付，因此视为负生产税，包括政策性亏损补贴、价格补贴等。 固定资产折旧指一定时期内为弥补固定资产损耗按照规定的固定资产折旧率提取的固定资产折旧，或按国民经济核算统一规定的折旧率虚拟计算的固定资产折旧。它反映了固定资产在当期生产中的转移价值。各类企业和企业化管理的事业单位的固定资产折旧是指实际计提的折旧费；不计提折旧的政府机关、非企业化管理的事业单位和居民住房的固定资产折旧是按照统一规定的折旧率和固定资产原值计算的虚拟折旧。原则上，固定资产折旧应按固定资产的重置价值计算，但是目前我国尚不具备对全社会固定资产进行重估价的基础，所以暂时还不能采用上述办法。 营业盈余指常住单位创造的增加值扣除劳动者报酬、生产税净额和固定资产折旧后的余额。它相当于企业的营业利润加上生产税补贴，但要扣除从利润中开支的工资和福利等。 支出法国内（地区）生产总值是从最终使用的角度反映一个国家（或地区）一定时期内生产活动最终成果的一种方法，包括最终消费支出、资本形成总额及货物和服务净出口三部分。计算公式为：支出法国内（地区）生产总值=最终消费支出+资本形成总额+货物和服务净出口

房价与租金的关系

（２）建立完善的风险管理机制。由于巾小企业的特点，融资租赁业务在投资回收期内不可预测因素较多，因此，完善的风险管理机制对租赁公司具有重要意义。１）全面建立租赁担保制度，重点是审查担保人的实力和资格，减少信用担保，增加抵押担保。２）健全租赁业务程序，在租前与有关当事人配合进行严格的项目可行性论证。防范风隐发生。在租后加强对承租人的监督，促使承租人按期交纳租金，将违约风险降至最低程度。３）建立科学的风险决策机制，明确风险责任人。４）分散风险，建立出租人、承租人、供货商等当事人的利益共同体，互相关心、互相制约，改变以往租赁公司独自承担租赁风险的被动局面。另外，可以考虑建立穰盒保险制度，在承租人违约时由保险公司赔偿雌减少损失。 （３）提高集约化经营水平，降低成本，提高效益。首先，应改变封闭式分散经营管理现状，对租赁项目进行精心管理；第二，对所投资项目的判断标准，应以其所带来的蟆菰状况为褥准，荷不是租赁项目的投资规模。既要注重扩大资金的投放规模，叉要注重资金的周转利用率；第三，加大现代管理科学技术的投Ａ；第四，以资本运蒋理论为指导，对现有资产进行重组，提高资产质拦。 ㈣推行市场营销管理。我国的租赁公司可以借鉴商业银行、保险等金融机构较成熟的市场营销经验，变等中小企业上门联系为租赁公司主动出击，在营销分支机构卜合理布局，充实营销力量。由于租赁公司的营销对象多为中小企业，所推销的产品具有专用性强的特点，所以在借鉴其他金融机构的经验时应注意消化吸收，更应重视专职营销部门人员的推销作用。在我国租赁市场不发达、企业对租赁有误解的情况下，加强市场营销管理无疑具有特殊意义。 （中国石油天学经济管理学院、中国石油乏然气股份有限公司财务部） Ｃａｐｉｔａｌｍ资ａｎ本ａｇ运ｅｍ营ｅｎｔＩｌ。一饕ｌｌ；掰－ 卫ＮＴ砌ＰＢＥＮ皿ｕ鱼Ｂ■ 房价＿ｅ５租金的关系 ●姜佳 住宅的市场流通存在什宅出售（房屋买卖市场１与住宅服务ｆ租 赁市场）两种形式＝住宅ｍ售是次性实现其价值，所有者转移消费 行为或收网其投资，获取利润。房价就是在住宅买卖市场中产生，本 文中所提的房价主要指开发商出售新房形成的房价。出租则是在住 宅服务市场或者租赁市场上所有者暂时转移消费分期逐步实现房 屋价值，获得消费转移的补偿或投资收益，此即租金。 目前，对于房价与租金的关系研究的较少，人多数人理所当然 地认为它们之间存在着一种正相关关系。房价确实与房租存在一定 的相关，但是否是正相关关系，我们通过本文来进一步分析。 ｉ、房价与租金的ｉ般关系 马克思的地租理论认为房价和房租都是房屋价值的货币表现 形式，都应该反映房屋的价值＝马克思通过含地租ｃ地价）的租售比价 概念来考察房价和租金的关系，租售比价就是指同一时『日Ｊ、同一Ｊ）（位、同类型房屋租金与房价的比例父系，即租售比价＝住宅市场租 金／住宅买卖市场价格＝马克思的地租理论的前提条件是房价与租 金处于同一个成熟市场环境下，双方联系紧密，没有相瓦医隔，从而 得出两者存在正相关关系的结论。 在市场经济的国家，特别是发达国家中，住房是一个自由供给 的市场，除社会保障体系之外，耍与租是完伞充分的市场调节。住房 的私有化牢水平较低。相当一部分任房（除私人自有住房之步ｂ）Ｅｈ基余、机构或私人组织（包括个人）所拥有。由于大最的房屋足用于出租 获取收益，因此租金的多少与房价直接挂钩，影响着购买与建设。当 租金回报率高时，人们会购进更多的住房用于出租，房价会在购买 需求增加时卜升。如果由于房价的上升使租金回报率过度下降时， 购买行为就会减少，使房价上升的幅度降低或下降。当房价下降到 租金回报率提升到增加购买需求时，租金又影响着房价的卜升，并 ２００７９中外企业家６９ 　万方数据

中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策 作者：肖建荣邮箱:xiaojr8899@https://www.wendangku.net/doc/d97755588.html, 城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。 中国的高房价问题尤为突出。从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。从住宅空臵率看，一般而言，空臵率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空臵危险区，在20%以上为商品房严重积压区。中国一些城市的住宅空臵率往往都在20%以上。从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。 尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空臵率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。 中国的高房价的原因 首先，地价上涨推动房价上涨。政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。 如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位臵，即土地成本。其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。 城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为

近几年国内房价走势预测调查

近几年国内房价走势预测调查学院：经济与管理学院 班级：财务管理11--01 学号：541106070105 姓名：葛皓

近几年国内房价走势预测调查 调查目的：时至今日，国内房地产业已经成为中国经济业界的支柱成分之一，目前政府将近10%的税收都是有房地产行业提供的。随着中国经济的发展，中国房地产行业已经具备了相当成熟的体质和思路。这其中有开发商和各大地产商的通力运作，同时也得益于政府相关政策的保护和影响，更有价值和供求之间的复杂联系在制约着房地产市场的经济命脉。可以说，现在的中国房地产界就像一块蛋糕，其间的既得利益者无非政府、开发商和物业等外包服务项目，间接获益者或许就是我们买房的普通老百姓。房价的持续上升，房价问题成为影响老百姓的日常生活的重大问题之一。现在可以说，政府，房地产、房地产开发商、物业主是利益最大受益者。因而我们看到，近年来的我国房地产市场出现了很多奇怪现象：房价一路猛升、开发商囤地盖楼却不出售、个别城市地段房屋无人问津、地王纷纷在各地崛起等等……这其中的各等现象，并不是这次调查的重点，让我们把目光缩小，着重考虑目前房价不稳甚至只涨不降的这一问题。这种情况可以说一种经济发展畸形，针对这种情况中央政府虽然出台了相当严厉调整政策，但是房地产市场价格问题并没有好转，所以由此引起了各种业界人士的猜测。作为即将毕业的学生，住房问题是一个致命的问题。于房价所持的态度将很大程度上决定进入社会后他们将如何面对纷繁复杂的房地产界和居高临下的房屋价格。 调查对象：房地产价格走势 调查方法：通过查询近几年国内房地产价格走势资料，以统计图显示出来，结合当前国内经济发展情况，去分析、对比，进而猜测近几年房地产价格走势。 样本：1.一线城市房子供需走势统计图

房地产市场供求与房价关系的实证研究讲解

摘要 随着我国社会经济的不断提高，人们住房条件和需求也在不断提升。其中住房作为人民基本生活的保障，更是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，从而使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，在房地产行业的飞速发展过程中，问题也慢慢突显出来。房地产市场的供求不平衡，房价一直“居高不下”的问题越来越严重，住房成为了民生关注的焦点。 为了明确房地产市场供求与房价之间的关系，促进房地产市场的均衡发展。本文通过收集2000年-2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立联立方程模型，进行模型的参数估计，据此进行我国房地产市场的供求与房价之间关系的研究分析，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。结果表明，本文所建立的联立方程模型是有效的，分析得到房地产市场的供求是房价变化的根本因素，政府可以通过调控房地产市场的供求平衡，从而防止房价的过快增长。 关键词：房价房地产市场供求联立方程模型两阶段最小二乘供求平衡

1引言 1.1研究背景及意义 自1998年我国取消了福利分房的政策后，房地产市场迅速发展蓬勃起来。同时，随着社会经济的快速发展，居民的经济条件越来越好，住房条件也在不断地提升。而住房是人民基本生活的保障，也是一个家庭最重要的资产,从一定的层面上反映了一个家庭整体的生活水平，多方面的因素使得房地产行业在短时间内发展成为我国的支柱产业之一，成为了切实关乎人民生活和利益的重要产业。然而，随着房地产行业的发展，问题也慢慢突显出来，房价一直“居高不下”成为了一个大问题。 自2004年以来，我国以前所未有的力度整顿房地产行业，出台了一系列的房地产相关政策，根据不完全统计，十年间国家有关部门共出台了103项房地产调控措施。这些政策围绕着房地产过热以及房地产投机两大方面进行调节和控制，在一定程度上促进了我国房地产行业的和谐健康发展，但是房价过高，大部分居民住房困难的情况仍然一直在持续着。 这一情况的出现，最主要的原因是房地产市场的不平衡，人们的需求不断增加，房价的不断升高，都从不同的方面影响了房地产市场的平衡。为了弄清楚房地产市场的供求与房价之间的关系，本文通过收集了2000年2013年我国房地产市场供求与房价的相关数据，建立模型，从而明确房地产市场的供求与房价之间关系，为促进房地产市场的均衡发展提供一定的政策依据。 1.2研究方法及内容 本文研究分析了我国房地产市场的供给与需求的影响机制和因素，寻找出房地产市场的供求与房价之间关系，为房价的变化提供了科学的依据。首先收集了我国2000年-2013年的房地产市场的供求与房价的相关数据进行分析，通过相关关系的分析，选取了对房地产的市场供求影响最显著，具有线性相关关系的3

常用统计指标解释――国内贸易统计指标.

常用统计指标解释 -(17 --国内贸易统计指标 1. 社会消费品零售总额 指批发和零售业、餐饮业、新闻出版业、邮政业和其他服务业等,售予城乡居民用于生活消费的商品和社会集团用于公共消费的商品之总量。社会消费品零售总额包括:一、批发和零售业企业(单位 : 1. 售予城乡居民的各种生活消费品; 2. 售予入境旅游的外国人、华侨、港澳台同胞的各类商品; 3. 售予行政事业单位、社会团体、军队和武警等机构的商品,以及以零售方式售予各类企业的商品。具体包括:用于非生产和社会交往的办公用品,如通讯设备、计算器具和设备、电讯网络设备、文印设备、音像视听器材和设备、纸张、本册、文具及装订文印材料、家具、日用电器、针纺织品、清洁卫生用品、文体用品、奖品、纪念品、礼品等; 供内部人员乘坐的交通工具和燃料;用于办公设施修缮的各类配件、材料、工具等;用于取暖和防暑降温的设备、燃料、材料及食品等;专用于教学的用品和设备;非营利医疗机构的中、西药品、中药材和医疗设备器材;非专用的劳动保护用品;不对外营业的内部食堂用的餐具、炊具、设备、清洁卫生工具和食品、燃料等;军队、武警用于其人员生活的衣着品和个人用品;其他各类非生产性设备和用品。 二、餐饮业出售的主食、菜肴、烟酒饮料和其他商品。 三、新闻出版业、邮政业售予城乡居民、企事业单位、军队和武警等机构的书报杂志、音像制品、邮品等。 四、其他服务业出售的食品、烟酒饮料、服装鞋帽、日常生活用品、医药保健用品、艺术品、工艺美术品、玩具、殡葬用品以及其他消费品。 2. 批发零售贸易业商品购、销、存总额

指各种登记注册类型的批发、零售业企业 (单位以本企业 (单位为总体的, 从国内、国外市场购进的商品总量,销售和出口的商品总量、库存商品总量等情况。该指标可以反映商品流转过程中商品的购进、销售、库存之间的比例关系和存在的问题。 3. 商品购进总额 指从本企业 (单位以外的单位和个人购进 (包括从境外直接进口作为转卖或加工后转卖的商品总额。它反映批发零售贸易业从国内、国外市场上购进商品的总量。商品购进总额包括:(1从工农业生产者购进的商品; (2从出版社、报社的出版发行部门购进的图书、杂志和报纸; (3从各种登记注册类型的批发零售贸易企业(单位购进的商品; (4从其他单位购进的商品,如从机关、团体、企业等单位购进的剩余物资,从餐饮业、服务业购进的商品,从海关、市场管理部门购进的缉私和没收的商品,从居民手中收购的废旧商品等; (5从国 (境外直接进口的商品。不包括企业(单位为自身经营用和未通过买卖行为而收入的商品以及销售退回、商品升溢等。 4. 商品销售总额 指对本企业 (单位以外的单位和个人出售 (包括对境外直接出口的商品总额。它反映批发零售贸易业在国内市场上销售商品以及出口商品的总量。商品销售总额包括:(1售给城乡居民和社会集团消费用的商品; (2售给工业、农业、建筑业、运输邮电业、批发零售贸易业、餐饮业、服务业等作为生产、经营使用的商品; (3售给批发零售贸易业作为转卖或加工后转卖的商品; (4对国 (境外直接出口的商品。不包括出售本企业 (单位自用的废旧包装用品;未通过买卖行为付出的商品;经本单位介绍,由买卖双方直接结算, 本单位只收取手续费的业务;购货退出的商品以及商品损耗和损失等。 5. 批发零售贸易业库存 指报告期末各种登记注册类型的批发零售贸易企业 (单位已取得所有权的商品。它反映批发零售贸易企业 (单位的商品库存情况和对市场商品供应的保证程

什么是房价租金比-房价租金比的计算公式

什么是房价租金比?房价租金比的计算公式 导读:本文介绍在房屋租房，租房注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 很多人一边在打工一边在计算着是租房还是进行买房,租房的话自己还可以过上现在的潇洒小日子吗?如果是去买房的话会不会出现所谓的房产泡沫呢?会不会停一停房价都会落下来,其实这就涉及到的一个专有名词房价租金比,那么什么是房价租金比?房价租金比的计算公式是什么? 、什么是房价租金比: 1、房价租金比指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的。 2、一般情况下,若要满足5%-6%的要求,房价租金的比值为196-232,如果房价租金比超过300,说明该区域房产价值变小,房价高估,也就意味着房地产泡沫严重;如果低于200,说明该区域较大,房价泡沫不大。 3、房价收入比反映了一个城市的家庭收入与房价之间的关系,但这是理论上的,不是完全的。 很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅,因为这里还有一个购房消费(或)倾向问题,也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出,而影响居民消费(或)倾向的因素就太

多太复杂了。 也就是说,当房价收入比下降时,如果居民不愿意花钱去买住宅,仍然简单地归结为“房价高”,这显然是不合理的。 第二、房价租金比的计算公式 商品房市盈率计算原理与股票市盈率大体相同,公式中的分子为房价,这里的房价特指商品房总价;分母则为该商品房出租的年度净收入,它等于年度租金扣除财产税、维护费、保险费和共管费等。 因此,商品房市盈率计算公式为:P/E=商品房市价总值/该房出租年收入净额,其中,该房出租年收入净额=该房出租年收入-该房的年度费用开支;该房的年度费用开支=财产税+维护费+保险费+共管费。 以上就是关于房价租金比的计算的方法,但是很多人都子啊鼓吹这房产泡沫但是中国是一个注重家的因素的,所以房产泡沫的产生并不是直接影响房价的原因,房价租金比的计算公式希望对您更清楚认识目前的房产市场有所了解,在您选择租房还是买房的时候有更加清楚的认识。 本文结束，感谢您的阅读！

我对中国房价未来走势的看法(精)

我对中国房价未来走势的看法 前两天与李钟琴先生争论中国房价的未来走势，一言难尽，故此决定写一篇短文(本人主要研究不是房地产，只能说说感觉)。 我的一个朋友最近在美国给他儿子买了套房子（位于德州达拉斯，二层小楼200多平米），花了25万，他本来带去30万，省下了5万，问我买点什么股票，我说你买BRT（一个房地产REIT）吧，虽然目前没有分红，但我认为三年后上涨一倍问题不大。 许多国人可能认为美国已经衰落了，但我不这样认为。我认为美国已经没有什么问题了，几年后如果美国重新显示出巨大的力量，我奉劝诸位不要露出惊讶的表情。简单地说，对于美国这样的国家，每一次经济危机都是一次机体的自我更新，活下来的都是身强体壮的。08年美国房地产业的崩溃，并不一定是一件出人意料的事，我请大家注意，伯南克曾经说过：处理泡沫的结果比处理泡沫要容易得多。这句话是很耐人寻味的。在美国房地产大跌时，美联储并没有去干预它的走势，这至少表明了他们的一种态度：他们不怕房价下跌。他们能够承受房价下跌所导致的结果。 在讨论目前国内房价走势之前，我先说说我知道的以前的一个情况：1994年时，上海城区的房价已经是1万左右了，这个价格维持到2000年时，发生了变动，不是向上，而是大跌了50%，跌到5000（没错，每平米5000块。北京的房价虽然明的没降，但6折7折也是有的），半年后就涨上去了，自此之后就一直大涨小回，直到现在。为什么2000年会有那么一次下跌，简单地说：开发商撑了几年之后，实在撑不下去，断头了，而当时的经济情况好得很，承受的起。 2008年底，受美国经济危机的影响，我国的房价也开始下跌，最明显的是深圳，说它出现跳楼的情况也不为过。但诡异的是，这种情况没有维持几个月，房价掉头又向上了(四万亿的资金注入，有多少去了房地产业？)。还没死呢，怎么又还魂了？ 房价下跌的影响有多大呢？大家可看以下两个方面： 1。2009年，北京、上海的财政收入分别为2000亿和2500亿，卖地收入分别为922亿和992亿。卖地收入已占财政收入中很大的一块。 2．据abcde网友提供的数据,我国房地产总量有84万亿之巨，如果房价下跌30%（如美国那样），则房地产上的财富损失为28万亿，平均每人2万，实际上的损失肯定不止于此，连锁效应之下，结局如何已经无法估计。

房价收入比研究论文

房价收入比研究论文 摘要：根据房价收入比的相关概念和公式，对合肥市近几年的房价收入比进行了实证研究，得出合肥的房价收入比处于全国平均水平，房价收入比的变化主要是由于人均住宅面积和人均收入的增长，房价的增长幅度相对不大。同时通过对不同收入阶层以及不同住宅类型的房价收入比构成分析，得出居民对经济适用房的承受力最广，中等收入户以上收入组对任何市场可供面积的经济适用房都具有有效的购买力，低收入组对90平方米以下中小面积经济适用房也具有有效的购买力，只有最低收入户对其仍没有购买力。 关键词：房价收入比；构成分析，经济适用房 一、房价收入比的概念和公式 （一）房价收入比的概念 房价收入比，顾名思义就是房价与收入的比例关系。世界银行将其定义为平均每套住宅价格与城镇家庭平均收入之比。联合国人类住区（生境）中心在《城市指标指南》中将其定义为居住单元的中等市场价格与中等家庭收入之比[1]。国内一些专家将其定义为“一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收人之比”，也有人认为“房价收人比是一个基础性概念，是一个平台性概念，不计其数的房价收人比衍生概念各有其内在的经济学乃至社会学等意义”[2]。 1.按照收入划分。从收入层面上看，中国长期以来统计划分的标准是将全体居民按收入分为最低收入户、低收入户、中等偏下收入户、中等收入户、中等偏上收入户、高收入户和最高收入户七大类。按照这一划分的结果分别计算不同阶层的房价收入比，这种细化的房价收入比比整个国家或地区级的指标更科学也更有说服力。 2.按照上市住房的新旧程度划分。目前，中国许多城市上市交易的住房主要是房价相对较高的新建商品房，因此在计算房价收入比的时候多采用新建商品房的价格。越来越多的二手房上市会逐步降低住房均价。因此，全体家庭单位面对的房屋价格应是新旧住房的加权平均价格。我们也可对新建商品房和二手房分别计算房价收入比来具体反映居民住房消费情况。 3.按照房屋的类型划分。现今的住宅类型大致可以分为经济适用房、普通住

房地产市场供求关系分析

房地产市场供求关系分析 Updated by Jack on December 25,2020 at 10:00 am

我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额亿元，同比增长％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为％，2002年1～11月，这一比例已上升为％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长％，施工面积增速％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长％，本年新开工面积3676万平方米，增长％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的

增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长％。房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达％以上，比去年同期增长％。 办公楼市场供给有所增加 2000年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与1999年同期相比增速下降％。2001年投资额较上年有所增长,但增幅较小,自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。 商业用房的供求矛盾比较突出 在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商尝商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年

分析地价与房价的关系

分析地价与房价的关系 班级：土管1姓名：王学号：201 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，"买卖"(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。房地产价格，是一种双重实体价格。即在开发、建设经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格相综合的货币表现，是建筑物连同其占用的土地的价格。大多数所研究的房地产价格是房地产交易双方的实际交易价格，即“房价”。房地产价格的涵义可以从以下几个方面来理解：房地产价格实体构成具有二元性；房地产价格是房地产权益的价格；房地产价格具有明显的区域性。 随着近几年来我国的经济快速的发展，不断上升的房价成了社会群众议论的焦点。我国是一个人口大国，而居住是人类的基本生活需要，那么对房子的需求就必然会多。尽管这几年国家颁布了很多的调控政策，可是正如我们看到的那样，在政策的调控下房价也还是只增不减。房地产业不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身利益。近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给房地产市场的发展带来了良好的发展机遇。全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲。面对商品房价格的快速上涨，很多人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。 有些人把房价上涨直接归因于土地价格过高，进而把地价过高归咎于土地收购储备制度和土地招标、拍卖，这是一种似是而非的见解。首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本等，其中地价约占成本的三分之一左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利

中国房地产现状分析

目录： 一．了解房地产 (2) 二．我国房地产的发展历程 (2) 三．我国房价走势 (3) 四．房地产现状成因分析 (4) 五．对我国房地产的未来预期 (5) 六．报告总结 (5)

一、了解房地产 房地产是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。它分三种存在形式： （1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； （2）单纯的建筑物，如在特定的情况下，把地上建筑物单独看待时； （3）土地与建筑物结合的“房地”，如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑，这也就是说，土地和建筑既有各自独立的特质内容，又是一个密不可分的整体，不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存在，都属于房地产，是房地产的一个部分。 房地产业：是从事土地和房屋开发经营的行业，属于第三产业。 二、我国房地产的发展历程 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。但2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地，购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。如果泡沫破裂，有可能引发金融危机。短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国房价仍面临下调压力。 三、我国房价走势 这是我们找到的我国2013年6月~2014年6月的一手房指数环比数据以及走势图：

中国房价未来的发展趋势

中国房价未来的发展趋势 伴随者世界金融风暴的蔓延，国内一路飙升的房价来了个紧急刹车，这个急刹车让很多正在搭乘楼市这趟高速列车上的炒房人措手不及，一夜间从百万富翁到身无分文的人大有人在。然而这个信息却给许多几乎已经放弃买房的人一线希望。在大环境一片萧条的情况下，各种关于国内楼市泡沫的各种说法一时铺天盖地，大多数专家学者都支持房价下降是必然趋势。于是绝大多数购房者都期待着房价的下降，在两会前一直是一个观望期。但是随着两会的结束，似乎楼市依然比较坚挺，没有大家以前预期的降价幅度，甚至有许多楼盘房价根本就没有降过。同时随着两会后各个地方政府相继出台了许多有利于地产商的政策，同时节后许多刚性需求的释放导致最近房价上涨的趋势。 回顾这样一个过程，很多人肯定不明白，为什么伴随着失业率的不断刷新、出口的不断萎缩、股票的不断跌停等不利因素，中国的房价却独树一帜。我个人觉得主要是以下原因造成： 1 、过去相当长的一段时间很多政府的收入都来自土地政策（从最近的消息可以看到政府在推高房价方面有不可磨灭的“作用“），政府和地产商可以说是双赢的局面，如果放弃房市无疑会首先就会影响到政府的财政，保八又何从谈起，所以政府不愿意放弃房地产。 2、银行投入房地产的贷款是海量的，如果楼市一路迅速下跌，势必会给银行造成大量坏账，从而对整个国家的经济可能引发更为严重的破坏，所以银行也不愿房地产这个市场一味的萧条下去。 3．在中国现在积压在地产商的这些看似数量不少房子，对于中国这样的消费市场来说，在相当一段时间肯定是供小于求的，也正是由于如此，给政府和银行救楼市提供了必要条件。 中国房地产在过去的几十年间取得了飞速发展和巨大成就。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，而房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。 展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点是： 1、高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全。 2、高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进。 3、高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。 4、总理温家宝在十一届全国人大三次会议上说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。 5、全球经理人采购指数继续下降，PPI深幅下挫，未来有关房地产的建安成本大幅降低，各大城市地价除2008年外，2009年地价继续走低，银行利率经过几次下调，还有下调的空间。也就是说，所有的构成房价的成本都在降低，房价能涨吗？除非房子是黄金做的。 6、中国的地产商一直在囤地，这是事实。近十年来，房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下，囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地，对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行，供应量必然明显增加，显然不利于价格的上涨。

从商品供求关系房价上涨原因和抑制不合理房价的途径

现代经济信息 中国推进城镇化的历史进程中，房地产作为国家的支柱产业，带动相关数十个行业的发展，为国民经济增长起到了积极和至关重要的作用。然而在房价高企的今天，却不应该是对房地产的黄金十年为中国经济做出贡献，而去怀念、歌颂和不舍的时候了。 现在经济学家和有识之士争论不休，有人支持房地产永远是支住产业，反对者却认为房地产是支住产业将会成为经济的毒瘤，如果不调整拖垮中国经济；有人支持房地产严厉调控，打压房价，有人支持国家不进行政策干预，让市场自动调节房价；老百姓则持币观望，期盼房价下跌，又怕房价上涨踏空，神经紧张。房地产的定位和未来发展，牵动中国经济的未来发展结构，也牵动老百姓的神经，相关民生社稷。 首先我们探讨一下房价为什么一路高涨到今天，了解了原因才能对症下药。 导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济发展下的必然结果，也有受暴利驱动的投机行为导致的冲击；有中国人传统住房消费观念的影响，也有制度稀松、疏于管理导致的后果，这些因素共同作用发酵，吹出了今天楼市的泡沫，推高了房价。主要原因从需求和供给两方面着手分析： 一、房地产市场需求过度旺盛的具体原因 1.住房商品化改革 住房有效需求快速增加：1998，国务院实施了积极住房金融政策，鼓励居民住房消费。尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，使得人们可以透过借贷有能力购买住房。另一方面，从1999年下半年起，允许房改上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。 2.国民经济持续快速发展、人民收入水平提高 从1998年的全国生产总值78345亿元，到2012年519322亿元；1998年国民人均可支配收入5424元，2012年这个数字达到了26959元；人们对住房的实际支付能力在提高。 3.城市化进程加快，购房刚性需求加大 国家积极推进城市化，中国城镇化比率从1998年的30%左右，提高到2012年占52.3%左右，城市人口在总人口比重中上升，住房需求急剧膨胀。 4.房地产投资性需求膨胀 按照有关统计，目前中国千万资产富豪中70%的人都投资房产，财富近40%存于房地产。投资渠道匮乏，加上人口数量众多、土地资源相对稀缺，房价的持续上涨，使得房地产投资成为许多富豪的安心首选。楼市的职业炒房客人数众多，再加上开发商捂盘惜售，和二手房市场上地产中介推波助澜，这一切人为推高了房价。 5.中国人不可抗拒的购房情结 人们对房子的感情纠结由来已久，将财富变成看得见的土地，觉得只有这样才安心踏实。在传统的国人观念里，拥有一套自己的房子，成为每一个家庭奋斗的目标，也成为家庭幸福的重要指标。全家人集资、向银行贷款，几十年的收入都押在房子上。有如此坚实的购房心理需求和人群支撑，房价不高也难。 以上这些因素，在有形无形中，综合作用，将房价推高到今天的位置。 二、房地产市场的有效供给不足的具体原因 1.人口大国，土地资源相对稀缺，用于供给商品房的住宅用地更是不足 作为人口大国，保证粮食生产和安全是重中之中，18 亿亩耕地红线不能动。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，土地结构不合理，用于商品房住宅用地供给不足。 2.供给成本增长，开发商保利润，消费者成为最终买单者 中国的住宅房价构成：土地费用、房地产开发经营成本和利润、相关税费。 土地费用一般占到房价的25%-45%左右，开发成本一般占到房价的45%-60%。相关税费：大概占到房价比重的10%-15%。开发商利润：扣除以上所有费用的剩余部分，不同类型房地产项目的利润占房价比重不同，差异很大，通常在10%-20%左右。 伴随着地价、拆迁费用、各种建材和人工费用的高涨，房屋供给成本增加，开发商面对着国人对房屋的刚性需求和旺盛的投资需求，坚守高利润回报，直接提高房价。 综上所述，造成中国房价现状的主要原因是以上几点。可以看到被如此推高的房价，确实是有中国特色的国情下才会产生的。政府要从低价征地高价买地的土地财政模式中走出来，寻找可持续的经济增长点。太多的资本流向房地产市场，也使得其他可以发展起来的行业失去了资金支持，严重影响了实体经济。老百姓向银行贷款，银行积累了一定的信用风险，国人透支未来消费，无力进行其他消费，也将导致经济增长的疲累，更不用提通过增加内需消费刺激经济增长了。而作为个体面对高房价，努力工作的人们，也对通过自己的工作薪酬买一套房，失去了希望。所有这一切都不利于经济发展和社会安定。 因此，走到今天的房价，必须通过计划和市场相结合的手段，对其进行调控，使房价回归到合理空间。 三、首先从房地产需求方面，保障合理的自住和改善居住需求，购房者自主决定投资需求，抑制房地产投机需求 1.根据地区和购房者实施差异化房地产调控政策 1.1对一线大中城市继续实行限购政策。包括：以北京为例，自2013年3月31日起，本市户籍成年单身人士在北京未拥有住房的，限购一套住房；对已经拥有一套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。 看似严厉，但也只有这种到位的严厉手段，才能让高企的房价降温。对于房价比较合理的、有发展空间的中西部、中等城市，根据区域实际情况再出台相关政策，而不是执行一刀切的全国政策。 1.2对于自住的首套房给予税收和利率优惠，保障居民正常合理的购房需求。 从商品供求关系探讨房价上涨原因和抑制不合理房价的途径 杨　君 对外经济贸易大学 摘要：近十年，房价膨胀、抑制房价高涨等问题，已经成为现阶段中国经济发展和改革中面临的热议话题。过去的十年无论是从宏观调控，还是微观经济都为中国房价的抬高提供了条件。本文主要通过对经济学供求关系的角度，来从宏观和微观方面分析房价高涨的原因，及未来抑制房价的措施。 关键词：房地产；稀缺；供求关系 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0370-02 370

常用经济术语和统计指标解释

常用经济术语和统计指标解释 1.国生产总值(GDP) 指一个国家（地区）领土围，本国居民和外国居民在一定时期所生产和提供最终使用的产品和劳务的价值。从生产角度说，它是国民经济各部门的增加值之和；从分配角度说，是这些部门的劳动者报酬、生产税净额、营业盈余和固定资产折旧等项目之和；从使用角度说，它是最终用于消费、固定资产投资、增加流动资产以及净出口的产品和劳务。 2.总产出 指一个国家（地区）在一定时期生产的货物和服务的价值的总和，反映国民经济各部门生产经营活动的总成果，即社会总产品。包括物质生产部门和非物质生产部门的总产出。 3.中间投入 指一国家（地区）在一定时期在生产经营过程中，消费和使用的所有原材料、燃料动力和各种服务的价值。 3.增加值 总产出减去中间投入后的余额，反映一定时期各部门、各单位生产经营活动的最终成果，也就是本部门、本单位对国生产总值提供的份额。 4.国民生产总值(GNP) 等于国生产总值加上来自国外的劳动者报酬净额和财

产收入净额（来自国外的劳动者报酬和红利、利息、地租等财产收入扣除支付给国外的劳动者报酬和财产收入的余额）之和。 5.世界上通行的三次产业划分是 根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分，产品直接取自自然界的部门称为第一产业，对初级产品进行再加工的部门称为第二产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。它是世界上通行的产业结构分类，但各国的划分不尽一致。 6.中国的三次产业划分是： 第一产业：农业（包括林业、牧业、渔业等）。 第二产业：工业（包括采掘业、制造业、自来水、电力、蒸气、热水、煤气）和建筑业。 第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。由于第三产业包括的行业多，围广，根据我国的实际情况，第三产业可分为两大部门：一是流通部门，二是服务部门。具体又可分为四个层次。第一层次：流通部门，包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业；第二层次：为生产和生活服务的部门，包括金融、保险业，地质普查业，房地产、公用事业，居民服务业、旅游业、咨询信息服务业和各类技术服务业等；第三层次：为提高科学文化水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、广播电视事业，科学

中国房价未来走势 中国房价租金比

中国房价未来走势中国房价租金比 导读:本文介绍在房屋租房，入住小贴士的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 随着我国房价的一路上涨,很多人对于房价上涨用这样一句话来形容:“一平方房子都快赶上我一个月工资了。”的确如此,房价一直处于不断的上升的趋势,今年有部分城市价格开始下降,但是好多地方的房价处于不升不降的状态。 中国房价未来走势 1、热点城市涨幅比较明显,根据3月份的数据显示,在3月份70个大中城市,新建的商品住宅价格比2月分相比,上涨的城市有62个,换句话说在3月份70个大中城市都出现在房价一路上涨的趋势。现在,总的来说一二线城市涨幅是比较明显的。 2、政府对购房贷款,降低利率,楼市再次升温,房价步入上涨的趋势,然后,政策又开始调控楼市,通过提高限购门槛和提高二套房的首付比例和增加二套房税的价格,但是在2015年 ,国家又开始出台多个政策,使我国的房价再次呈上升的趋势。 3、所以根据现在的一系列的政策和房产业的飞速发展,有未来的几年里房价还会接着上涨,如果现在正想打算买房子的人,不防赶紧下手,但是在买房的时候一定要看开发商

的五证是否具全, 五证不具全的房子,建议人们不要盲目去购买,不然后吃亏的是自己。 中国房价租金比 1、所谓“房价租金比”是指对于一套房屋来说,销售价格与该套房屋用于出租所获租金之间的比值;对一个地区来说则是该地区房屋销售均价与租金均价的比值。如:在北海以每平方米4912来说,租价每个月每平方为26.42,房价租金比为186。 2、又如:广西某小区一套100平方米的住房,目前售价18000元/平方米,月租2700元(无家具),合每平方米租金30元。租售比约1∶600,是1∶300的国际标准线的一半。这意味着人们对房产的越来越小,房地产已快走向泡沫状态。 3、其实用租售比描述房价行情,并不如用售租比描述更加形象,这样将数值反调。 后总结:总的来说中国未来的房价将一直处于上升趋势,现在在我国一二线城市的涨幅是比较明显的。中国房价租金比即:是指对于一套房屋来说,销售价格与该套房屋用于出租所获租金之间的比值;了解了这些希望大家对中国房产能够有一个新的看法。 本文结束，感谢您的阅读！