婚姻法论文

论离婚后房屋产权增值分割问题内容摘要：近几年离婚案件逐年上升，法院在审理时认定夫妻感情破裂，夫妻的身份关系就要终止，随着夫妻身份关系的终止，夫妻之间的财产关系也就终止，此时财产需要分割。俗话说：夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞。最高院司法解释三的出台，明确了婚前婚后个人财产的性质，本文就婚前夫妻一方支付首付款，婚后夫妻共同偿还贷款，离婚时房屋产权归属等问题进行阐述及发表自己的看法。

关键词：婚姻法；司法解释；夫妻共同财产；房产分割

随着现代社会的发展，以分期偿还贷款的方式购买房屋已经成为城镇居民的购买房产的主流方式，当夫妻之间的感情开始破裂并最终走向法庭进行离婚诉讼时，夫妻一方由于在婚前分期付款购买的房产价值高，用途大，所以在最后房产分割时往往成为争议的焦点。最高院司法解释三的出台，对婚前借款所购买的房屋属于购房者的个人财产以及公房私房房产分割都作了明确的规定。

一、我国法律规定的房屋所有权问题

按我国有关法律规定，房屋所有权因买卖转移变更时，应自转移变更之日起，三个月内办理转移变更登记手续，因此，当事人只有办理完房屋过户登记手续，房屋所有权才发生转移。过户登记的时间即为所有权转移的时间。

形式上，购房者取得的房产权证即为其所有权证证明。这与不动产权的转移是要式行为，以登记为成立要件的法律要求是相一致的。

所以下列另种情形的法律效力不同：

（一）未办理过户登记的，即使房屋已实际交付甚至入住，房屋所有权仍然未发生转移，仍在转让方手里;因此，购房者在此种情形下应与开发商及时联系，协商办理有关过户手续的事宜，及时取得所有权。遇到拖延或者明显违约不办理的，应按合同有关约定要求开发商承担违约责任。

（二）房屋买卖双方已办理房屋过户登记手续，买方已取得产权证的，即使双方尚未实际交付房屋，买房未实际占用、使用该房屋，房屋的所有权也发生了转移。

对于房屋的所有权问题，因我国的法律规定，不动产的取得是以登记为标志的，因此判断是否是夫妻共同财产，关键应看房屋产权证如何取得。

二、夫妻房屋产权的具体分割

(一)离婚时已经取得产权的房屋

1、对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定。

2、夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的，该房屋为购买共同所有。由于公房的使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：（1）一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。

(2)一方婚年承租的公房，是其以支付对价取得的，婚后以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

（3）对于婚前由夫或者妻一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的价值可参考《婚姻法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买，产权证系考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名义而非夫妻双方的名字，仍视为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑。以夫妻名义购买成为了公房，且购买的出资来自该方父母，应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方的名字，还有一方父母的名字，该房为家庭共有财产。

（4）夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

(二)离婚时尚未取得完全产权的房屋

指离婚时夫妻双方取得的所有权只是部分产权，不是完全产权，主要是夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。部分产权房屋是国家历次房改政策的产物，其突出特点为部分产权处分受到限制。根据国务院1991年6月发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知》，其特点集中表现为：第一，房屋必须在购买五年后才能出售；第二，出售时原补贴单位有优先购买权；第三，售房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。它可能是婚前或婚后购买的但没有取得产权证的的公房。由于这类房屋涉及到我国特殊的住房政策，又涉及到职工单位的利益，住房不能上市交易，在实务分割中存在一定的障碍。这种离婚时双方尚未完全取得所有权的情形，如果当事人有争议且协商不成，可以按照《婚姻法解释（二）》第21条处理，即人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以令向人民法院起诉。

是否为夫妻共同财产。按照民法无权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续后才能真正取得房屋所有权。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产；如果在结婚登记前取得所有权的，应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。

三、如何分割夫妻共同财产共同还贷部分

（一）一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，产证登记在己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿

的部分，应当予以返还。

（二）对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未归还的债务，为其个人债务，但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

（三）若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不宜拘泥于各半分割。

四、对于房产增值部分可获得的补偿

可根据房屋购置资金的来源和及其在房款中所占的比例来考量其分割原则。一般情况下，房屋购置资金的来源有以下三个部分组成：（一）一方于婚前交纳的首付款以及其个人偿还的贷款部分；（二）双方于婚后共同还贷部分；（三）未偿还的贷款。

对于第（一）部分，因为是不动产的自然增值，并非投资收益，所以不应该作为夫妻共同财产分割；对于第（三）部分，未归还的贷款是已视为房屋所有权人的共同债务，所以对应的房屋所有权增值部分为房屋所有权人所有，对方无权提出分割其对应的增值部分; 对于第（二）部分，由于婚后夫妻任何一方的所得均属夫妻共同财产，因此对于夫妻共同还贷部分，房屋所有权人不仅应当偿还对方一半，还应当偿还其所对应的增值部分。对于如何计算共同还贷部分所对应的增值，《婚姻法司法解释三》没有坐出明确的规定，因此可按各地法院的具体规定计算。

在分割夫妻共同还贷部分对应的增值部分时，要考虑《婚姻法司法解释三》第10条规定的主导原则，也就是既要保护个人婚前财产的合法权益，也要公平分割婚后共同财产共有部分财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。所以，

计算时还应该综合考虑。法律在判决时应合法考虑男女双方的利益，兼顾公平原则，才能收到良好的社会效果和法律效果。

五、对于《婚姻法司法解释三》的深入理解

(一)全款购买的房产

婚前一方全款购买的房产，产权登记在出资人名下

一方婚前全款购买的房产，无论这笔购房款是一方支付，还是一方的父母支付，都属于一方的个人财产。

(二)婚后一方全款购买的房产

1、婚后一方以其婚前个人财产比如说存款购买，并登记在其个人名下，由于用于购买房产的财产是一方的婚前个人财产，这笔财产的性质不会因结婚而发生改变，仍然应当认定为一方的个人财产。

2、婚后一方以其婚前个人财产购买，但登记在夫妻双方名下

与上一种情况不同的是，虽然这笔房款是个人财产，但是一方将另一方的名字登记在了房产证上，应当视为一方对其个人财产的处分，将房产证落夫妻双方的名字的行为，可视为一方将该房产的产权赠与给了另一方，另一方成为了共同产权人。

3、婚后由一方父母购买，并登记在出资人子女名下

《婚姻法司法解释三》第七条的规定：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”。就是说，虽然是结婚后，但夫或妻的父母支付全款购买的房屋，落户在其子女个人名下即夫或妻个人名下的，该房屋为个人财产。

4、婚后由双方父母购买，产权登记在一方子女名下

《婚姻法司法解释三》第七条的规定：“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份

共有。”

5、婚后以夫妻共同财产购买，但登记在夫或妻一人名下

这种情况是日常生活中最普遍的情况，即使只登记在夫或妻一人名下，也属于夫妻共同所有。

(三)贷款购买的房产

1、婚前一方贷款购买的房产，产权登记在一方名下

《婚姻法司法解释三》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，该不动产归产权登记方。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由产权登记一方对另一方进行补偿。”意思是说，婚前一方贷款购置的房屋，产权登记在该方名下的，房屋所有权归该方所有，而不是共同所有。这一规定就是导致大家纷纷去房产证上增加自己名字为共有人的原因。

这一规定与以前的处理不同，在新规定出来以前，这种情况一般认定为夫妻共同财产，非产权登记方也有权主张该房产的所有权，只是在分割时，还需将对方所付的首付款补偿给对方。

2、婚后一方贷款购买的房产

（1）婚后一方贷款购买的房产，产权登记在一方或双方名下这种情况视为夫妻共同财产。

（2）婚后由一方父母出首付贷款购买的房产，产权登记在出资人子女名下的，要解决这个问题，首先我们要来分析《婚姻法司法解释三》第七条的规定，该条实际上是来源于《婚姻法司法解释二》第二十二条的规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”很多人认为这两条有冲突，但实际上这是一种误解。出资人父母将产权登记在自己子女的名下，实际上就是明确将该房产赠与给自己的子女，《婚姻法司法解释三》实际上只是将该行为进行了明确规定。而父母出首

付并将产权登记在一方名下的这种行为，应认为不能视作该房产的产权归一方子女所有。首付相对于全款来说，仅仅是很小的一部分，大部分出资还是由夫妻共同来完成。其次，司法解释三第七条规定的情况，仅适用于父母全款购房后将该房产赠与给自己子女的情况，因为赠与的是房产，所以产权自然属于出资人的子女所有，而父母出首付款赠与的是金钱，并不能当然推断出该房产的产权就归一方所有。

而且，司法解释三只规定了一种按揭贷款买房归个人所有的情况，那就是“婚前一方以个人财产购买并登记在自己名下”，严格限定在了婚前。因此，父母出的这部分首付，可以视作对自己子女的赠与，在离婚分割时予以补偿，该房产还是应当认定为夫妻共同财产。

六、结语

《婚姻法司法解释三》的出台无疑是社会的一大进步，对有些问题也有所突破，但凡事都有不足的一面，还需要在司法实践中发现弊端，进一步解决司法实践中遇到的问题，以保护社会公众的合法权益。对此建议还未结婚准备购房的女性朋友，如果具有一定的经济能力的话，最好参与到首付出资中；如果没有一定的经济能力，可以与对方协商将房屋登记在双方名下，共同参与还贷，等到将来经济条件好转时，再归还对方一定的首付款。对于已经结婚，而配偶已经单独购房的情况下，可以与对方协商将房屋登记为双方的名字，如果是贷款还没有还清的情况下，可以通过公证的方式对房屋的产权变更予以确认，等到贷款还清以后，再履行相关的手续。

《婚姻法司法解释三》让我对《婚姻法》有了更深入的了解，该解释的颁布相对于以前有了很大的进步，顺应了时代进步的步伐，能更好地解决社会中出现的新问题，从而使中国的法律体系更加完善，让我对中国的法制进程充满希望。相信随着一个又一个司法解释的出台，社会公众的权利将会得到更好的保障，让我们一起来期待那个民主和谐的法制社会的到来！

参考文献

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题