商铺定义与分类

商铺投资的主体

商铺投资的主体指投资商铺的是个人还是机构。在此对商铺投资的主体加以区分，完全在于商铺投资的特殊性：并非所有商铺都适合任何类型的投资者，可能有些商铺适合个人投资，但有些商铺适合机构投资。

显然，个人商铺投资者和机构商铺投资者的区别并不仅仅在于资金规模上，而是由于商铺隶属项目的类型、规模、定位等所引发的深层区别。在后面章节将就各类商铺的投资主体适应性做分析、介绍。

商铺投资的回收周期

商铺投资的回收周期，指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。

很显然，不同国家、地区、城市、方位的商铺的投资价值是显著不同的，所以在此我们只能按现在的市场行情，大略估计商铺的投资回收周期，根据对北京、上海商铺投资市场的分析，目前国内商铺投资的回收周期约为6年到8年。

商铺投资的形式

商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。购买和租赁也同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大的相似性。但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。

（1）、商铺购买

▲商铺上市初始交易购买

商铺上市初始交易购买，即商铺投资者从商铺的开发商手里购买的、尚未投入运营或尽管已经投入运营，但产权依然在开发商手里的商铺购买形式。商铺上市初始交易购买方式发生在商铺投资者和开发商之间，显然商铺投资者在投资过程中面对的大多是擅长房地产市场运做的开发商，商铺投资者能否透过开发商对该商业房地产项目的包装，对该商业房地产项目的价值做出准确的判断，目前似乎是一件并不容易的事情。商铺投资者在此过程中的辨别能力、专业能力将决定其投资成败及投资收益的高低。

众所周知，目前北京、上海等大城市商铺销售价格持续盘升，而且不少势力雄厚的商铺投资者出手极为阔绰，那么这些城市商铺的价格到底是否合理，自然成为商铺投资者关注的内容。本书的核心内容就是告诉读者、商铺投资者如何正确、科学进行商铺投资。

商铺上市初始交易购买的方式所需要投入的资金多，尽管投资者可以采取银行按揭的方式，但40%的首付款也不是一笔小数目。

我们之所以将这种商铺购买形式称之为"上市初始交易购买"，是因为这类商铺购买方式就仿佛股票市场中在一级市场发行的股票在二级市场上市交易一样，市场监管越严格，市盈率控制越低，商铺投资者越有可能拿到接近商铺本身价值的商铺；如果商铺投资者属于战略投资机构，通过私幕参股的方式成为该商业房地产项目的投资商之一，那么它就可以得到类似于"原始股"的"原始商铺"；如果该战略投资机构是通过类似于股票一级市场认购的方式去买商铺，那么因为购买的面积可能比较大，所以可以享受比较大的价格优惠；商铺投资者通过市场交易的方式，购买商铺，善于市场运做的开发商完全有可能以较高的"市盈率"将商铺卖给商铺投资者……上述之"原始商铺"和"一级商铺"与股票市场的原始股、一级市场申购的股票相比喻，可能有不尽合理的地方，但商铺上市

初始交易购买和股票原始认购及一级认购有一个共同的特点，就是投资者必须对开发商、项目的具体状况等或上市公司进行深入的研究和了解，避免最终投资失败。以上比喻方式在此仅供投资者参考。

▲二手购买

二手商铺购买，指商铺投资者从别的商铺投资者手里购买商铺的商铺投资方式。二手购买方式发生在商铺投资者之间，所以与原始商铺购买方式不同。在这种商铺购买方式中，商铺投资者需要判断拟购商铺的价值，如果需要也可以委托专业商铺咨询机构进行指导。

在二手商铺购买过程中，购买价格是核心的谈判内容。商铺投资者如果投资操作足够科学、准确，那么他最终可以买到物美价廉的商铺，就仿佛从股市上买到后来股价翻番的股票一样；与此相反，商铺投资者可能成了接力赛中的最后一个选手，购买后无法赢利出手，更坏的是，万一买上"垃圾"商铺，那么投资失败将不可避免。

（2）、商铺租赁

▲商铺直接租赁

商铺直接租赁，指商铺投资者从商铺产权方直接租用商铺，目的不是为了自己经营，而是出租的投资方式。商铺直接租赁的方式中，商铺投资者以比较低的租金将商铺租下来，再转租。

进行商铺直接租赁的投资者如果不能从商铺产权方拿到足够低的租金，那么这种投资的可行性是值得怀疑的。如果租金太高，和市场租金之间的差距不大，那么在加入市场费用及管理费用等后，极有可能发生投资亏损。

▲转租

转租指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。转租投资的情况比较少发生，而且操作难度也比较大，毕竟经过转租后，留给投资者的利润空间已经很少。

商铺投资特点

俗话说："家有万贯，不如有个店面"、"一铺养三代"。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。

（1）、商铺投资的稳定性特点

业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。

（2）、商铺增值的特点

商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。

（3）、商铺投资回报率较高

与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%，但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%～15%，有的甚至达到20%以上。购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。

需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。关于这一内容，赛睿顾问将在后面章节进行专门研究。

（4）、商铺的投资潜力

目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的"圈地运动"。

（5）、商铺可出租、可经营，方式灵活

调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%～14%。

商铺投资比较

商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他投资品种有着很大的区别，本节将就此进行介绍。

1、商铺投资与证券投资

商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。

与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。

2001年～2002年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上证指数从2077点开盘，在2001年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫"熊"途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；2002年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终收盘至 1357 点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。

当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但赛睿顾问认为，对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，相信读者能够建立基本的对比思维。

2、商铺投资与住宅投资

商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%～15%。

另外，如前文所述，商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约---可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。

当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的，但事实上，达到以上两级客户的需求比较难，对商铺投资者是一个考验；住宅所面对的客户只有一级，那就是租户，而且用途就是居住，很显然住宅投资对专业能力的要求相对较低。

商铺投资者专业能力的提高就是赛睿顾问的专业价值。

3、商铺投资与写字楼投资

商铺投资的特点及两级客户的需求我们已经做了介绍，不用再进行说明。

写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率可以达到10%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商榷。

赛睿顾问认为良好的投资品种首先是有长足发展空间的品种，商铺投资与写字楼投资比较的话，很显然前者属于更有发展空间的投资类型。

商铺投资种类

铺投资的种类可以有很多种分类的方法，赛睿顾问在本书中按照商铺的开发形式对商铺进行分类，具体分类如下：

1、商业街商铺投资；

2、市场类商铺投资；

3、社区商铺投资；

4、建筑底商商铺投资；

5、百货商场、购物中心商铺投资；

6、商务楼、写字楼商铺投资；

7、交通设施商铺投资

商铺投资的概念

商铺是一种不可多得的投资品种，它有较高的保值增值功能，而且风险小、回报高。鉴于上述投资特点，我们将进行商铺购买、租赁的行为称之为商铺投资。商铺投资作为房地产中比较新的投资类型具有很高的市场关注率。

商铺投资真正的市场吸引力在什么地方呢？赛睿顾问认为商铺的投资价值是商铺投资的魅力所在。关于商铺的投资价值在商铺投资的特点部分将具体进行介绍。

商铺分类

从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。

商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。

1、按照开发形式进行分类

（1）、商业街商铺

商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。

与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。

（2）、市场类商铺

在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。

市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。

（3）、社区商铺

社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。

（4）、住宅底层商铺

住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。

住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。

（5）、百货商场、购物中心商铺

百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。

（6）、商务楼、写字楼商铺

商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。

（7）、交通设施商铺

交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。

2、按照投资价值分类

商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅

的3倍到5倍。

鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。

（1）、"都市型"商铺--绩优股

"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力："都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。

"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？！

"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。

（2）、"社区型"商铺--潜力股

"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。

需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。

关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。

（3）、"便利型"商铺--冷门小盘股

"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。

"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。

"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。正所谓船的好掉头！

之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。

（4）、专业街市商铺--高科技股

专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。

（5）、其他商铺-"一般股票"

其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。

从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的"绩优股"。

从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。

3、按照商铺的位置形式分类

按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。

铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。

（1）、唯一性差异

铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少

则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。

（2）、商业业种业态局限性差异

铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。

（3）、营业时间差异

铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。

（4）、行业规划调整风险差异

铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。

（5）、物业运行费用差异

对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。

（6）、物业出租选择范围差异

相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。

（7）、投资风险差异

时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。

另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。

（8）、炒作难易程度差异

铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。

商铺概念

商铺，由"市"演变而来，《说文》将"市"解释为"集中交易之场所"，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。

位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。

根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对"商铺"做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。

商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。

商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。

商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。

从商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。

租金收益和价值升值收益与各因素的函数

租金收益与各因素的函数F，表述了租金收益和商情、客流量、"可视性"、交通条件、停车条件、硬件条件等之间的关系；价值升值收益与各因素的函数F，表述了价值升值收益与商情、商铺初始售价，及商铺周边房地产发展趋势等之间的关系。上述两个函数从量化的角度对租金收益和价值升值进行了解释，希望读者能够建立初步的概念。

商铺投资贷款规定

1、商铺贷款条件

（1）年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民，具有本市常住户口或有效居留身份证明，具有稳定的收入，有偿还本息的能力；

（2）借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款40％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；

（3）在农行开立储蓄存款账户，并持有农行银行卡（白玉兰卡、金穗借记卡）；借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证；

（4）所购商铺须为现房。

2、贷款额度

贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60％。

3、贷款担保方式

借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。

4、贷款期限及利率

最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

5、申请人应提供的资料

本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；借款人及财产共有人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等）；营业执照、组织机构代码证。未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；个人商铺贷款申请表；购买商铺的合同原件；支值险共铺登购买商铺的发票（首期付款）原件；贷款行需要提供的其他资料。投保险种为财产险，保险费由借款人支付。投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明农业银行为第一受益人。办理房产抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。 6、办理流程

借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押 7、贷款偿还方式

借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择"月等额还款法"或"月等额本金还款法"偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通过每月20日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。提前归还部分贷款的，剩余贷款可按"月还款额不变，缩短贷款期限"或"贷款期限不变，月还款额减少"的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。

商铺投资政策性规定

与商铺投资有关的政策性规定，有七项，与出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊要求、空置等相关。

在前期购买环节应注意：

第一，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；

第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是６成１０年，利率是6.25%。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。因此，住宅底商贷款的月供是在房子即将投入使用时才发生的。

第三，住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有１００平方米的，也有１０００平方米的，也有不打散卖的。

在后期使用过程中以及硬件配备上应注意的有：

第一，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费；

第二，物业管理费高于普通住宅，一般在１０元／月／平方米左右；

第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备；

第四，由于按面积出租，刚性的空置是住宅底商经营不可避免的。

商务楼、写字楼商铺

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商务楼、写字楼商铺的类型

商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，开发商是将底层个别楼层或多个楼层整体作为商业用途；而后者，开发商只是将底层各楼层中部分建筑面积做商业用途。

商务楼、写字楼底商商铺和住宅底商商铺有明显的共同点，即都是以上面住户、租户为目标客户群；不同点在于，商务楼、写字楼底商商铺的定位基本上都高于住宅底商的定位。比如北京王府饭店世界精品街汇萃世界一线品牌，北京丰联广场上面是写字楼，下面四层是商业，以高档专卖店、知名特色餐饮设施和银行为主要租户等。

商务楼、写字楼底商商铺项目的特点

1）建筑形式特点

商务楼、写字楼底商商铺项目指开发商将酒店、商住公寓、俱乐部、会

所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。

北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。

北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。

2）铺面、铺位类型

商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。

3）经营业态特点

商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。

4）投资回收形态

商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。

投资策略

商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的"可视性"；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。

商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小，但投资风险并不高，比较适合个人投资者投资。

商务楼、写字楼零散商铺的特点

1）建筑形式特点

该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能，里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要，鉴于上述原因，这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。

2）铺面、铺位类型

商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式，但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式，无论是写字楼、饭店，其住户、租户都会从这些商铺的门前走过，所以这些零散商铺具有一定的铺面的价值。

3）经营业态特点

商务楼、写字楼零散商铺的主要经营业态和底商商铺基本相似，只是其中规模较大的经营业态出现的较少，而且只有个别经营业态同时出现在一个商务楼或写字楼的零散商铺里。

4）投资回收形态

零散商铺规模较小的特点，实际上比较适合商铺的功能调整，换言之，零散商铺的经营不需要有专门的运营机构特别强调统一定位、统一的经营理念，而是由商家自己通过市场去调整，这些特点说明零散商铺比较适合商铺出售的投资回收方式

百货商场、购物中心商铺

百货商场商铺的特点

（1）百货商场规模特点

百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面积为1.8万平方米。

（2）百货商场规划设计特点

百货商场通常采用3-5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的考虑，

除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导，即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。

（3）百货商场运营特点

百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。

（4）百货商场商铺特点

▲商铺的形式

百货商场商铺基本上都是铺位形式，个别百货商场会将一层某些或某个铺面出租或出售给商家，比如宾利汽车租用北京赛特购物中心一层的铺面做汽车展示，宝马汽车租用北京永安里贵友大厦一层的铺面做汽车展示等。

▲投资回收形式

百货商场铺位商铺有的是专卖店的形式，从空间上相对独立；部分是采取柜台的方式；大部分采取开放空间内专卖区的形式，各个品牌销售区只是通过地块的划分有所区别。百货商场铺位绝大多数采取出租或按照营业额流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成结合的方式。

购物中心商铺的特点

（1）购物中心规模特点

第一章中已经对购物中心的规模进行了深入介绍，在此不做重复说明。但目前在国内大型商业房地产开发领域，极富市场感召力的超级购物中心SHOPPING MALL项目值得商铺投资者首先对它们建立基本的了解，有助于商铺投资者辨析市场机会，规避投资风险。

（2）购物中心规划设计特点

购物中心规划设计所牵涉到的技术内容很多，赛睿顾问在《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》一书中，对此进行了深入的分析，在此仅做概要性介绍。

购物中心项目的规划设计包括购物中心项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。项目规划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，牵涉到用地分配、功能分区和规划、外部交通设计、及城市环境设计，将决定购物中心项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

购物中心规划设计必须体现设计师的建筑美学概念和市场概念，如果不能实现这样的目标，无疑其设计是失败的，投资商、开发商将承受因此造成的损失。

也许读者会提出问题，为什么规划设计对购物中心如此重要？原因很简

单，购物中心规模庞大，业态复合程度极高，客流量大，所面对的两级客户零售商、消费者有复杂的需求组合，这些对购物中心的规划设计提出了要求。

总之，购物中心的规划设计体现的是建筑美学概念和市场理念的充分结合，需要解决大量客流和广泛类型零售商所带来的复杂需求，这些就是购物中心规划设计的特点。

（3）购物中心运营特点

绝大多数购物中心采取运营商统一出租经营的管理方式，很少购物中心采取出售商铺的方式。购物中心规模越大，采取出售商铺方式的可能性越小。

当然有一些开发商可能会碰到这种情况：看好某个购物中心项目，但鉴于资金压力，不得不采取将项目整体出售给投资机构，首先解决开发资金需求，在项目建设完成并投入运营后，再回购的方式进行购物中心开发。这种购物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，这种出售所面对的主要客户对象是投资机构，较少散户投资者。

（4）购物中心商铺的特点

▲商铺的形式

购物中心商铺的主要形式是铺位的形式，铺面形式比较少。商铺面积大小不一，差别很大，从几平方米到几完平方米不等。

▲投资回收形式

购物中心牵涉到的经营业态有主力店、半主力店、专卖店、娱乐设施、餐饮设施等。不同规模的购物中心里面的业态类型有多有少，其中超级购物中心SHOPPING MALL里面的业态组合最全、最多。以上各种经营业态的经营商基本上都是采取租用商铺的方式，其中主力店作为购物中心重要的组成部分，往往有一定的独立性，每个的面积规模在1.5万-2万平方米之间；半主力店、专卖店、餐饮、娱乐等设施基本上都以独立铺位商铺的形式分布其中。

购物中心里面的商铺主要采取出租的方式，有些运营商会采取按照经营流水提成的方式，或者采取租金和提成、结合的方式。

投资策略

百货商场类商铺投资比较适合投资机构，投资机构的优势可以在百货商场的开发、建设、管理过程中得到比较充分的发挥。

购物中心商铺主要适合投资机构，毕竟该类项目规模庞大，无论是项目定位、规模、市场策略、开发建设、运营管理等各种问题都需要采取系统化运做，而系统化运做正是投资机构的长处。即使有些购物中心项目由于资金原因，不得不采取商铺出售的方式，那么开发商必须选择有效的操作方案，一方面，吸引个人投资者进来，另一方面，考虑管理商"返租"等方式，以最大限度保证项目经营管理的整体性。

对于个人投资者来讲，购物中心商铺的投资风险相对比较高，虽然这些项目一旦成功，所创造的价值升值会比较大，但该类项目面对市场成熟问题，以及竞争市场环境等问题，风险始终相伴。

住宅底商

住宅底层商铺的类型

住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。

1、按照服务区间划分

按照服务区间的区别，可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。

对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。

对于服务于小区外部的商铺，则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便利，商业气氛浓郁的地区，店铺面积不宜过小（最好在１０００平方米以上），主要有大型超市、各种专卖店、大型百货商场等，如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。

2、按照市场理念划分

随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发，房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律，住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。鉴于以上原因，下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。

按照住宅底商市场运做的特点，我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商，共三种类型。下面，分别对它们加以介绍。

1）概念型住宅底商

概念型住宅底商，指开发商在开发过程中，注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作成功的"现代城"、"欧陆经典"，到"珠江骏景"，再到"老番街"，住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过，为底商做主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少，但决不应是开发商的制胜法宝。

2）潜力型住宅底商

潜力型住宅底商，指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项目而言，某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚运村的"风林绿洲"，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。

"潜力型"住宅底商固然前景广阔，但同时也存在风险，无论投资者自营、出租，还是转手出售，所面临的最大问题将是"时间"问题，也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此，投资者要正确评估自身承受能力，在核算回报率时应充分考虑时间因素。

3）商圈型住宅底商

商圈型住宅底商，指已经形成一定的商业氛围，拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位置，抓住市场需求点，部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。

商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候，，投资风险相对小，回报率高。不过，需要指出的是，成熟商圈内的住宅底商，虽然位置和人气占有绝对优势，但是，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。比如北京科技会展中心，其首层店铺的出租效果很好，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。

最需要指出的是，商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小，而且如果商铺投资者不谨慎的话，很可能以过高价位购买商铺，最终被高位"套牢"。

住宅底商的特点

住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点，这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。

1、建筑形式特点

住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点，整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业，楼上建筑的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性，开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和经营者进行独立引导，出入口独立开来，以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。

需要指出的是，如果规划设计不够合理，住宅底商会一定程度影响住宅的销售。

另外，住宅底商的规模要恰当控制，当规模超过2万平方米以后，开发商必须对该商业房地产项目的市场环境做必要的调查和研究，不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等，否则项目会面临开发困境。

2、铺面、铺位类型

住宅底商的主要类型多数是铺面形式，少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可能性，这也是住宅底商引起市场关注的原因，或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。

有些开发商在进行住宅底商设计时，为了使其标新立异，在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商开发，可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街，或别的形式，这些市场意义的创新，使住宅底商的概念复杂化了，无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等，否则，用普通底商的思维，去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式，会加大项目的风险。

3、经营形态特点

住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型

超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、投资回收形态

目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，主要的投资者包括散户投资者和机构投资者。长期看来，机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

投资策略

住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。

社区商铺

社区商铺的类型

我们在第一章中曾经按照消费者的消费行为将商业房地产分为物品业态、服务业态和体验业态，结合社区商铺的特点，社区商铺可以按照商铺的投资形式分类，分为零售型社区商铺和服务型社区商铺两类。其中似乎少了体验业态，这实际上是比较符合社区商铺的经营特点的。

社区商铺主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施等。零售型社区商铺的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

从以上社区商铺可能的商业形态可以看出，社区商铺具有广泛的功能特点，而且商铺大多数投资小，容易出租、转让，无疑社区商铺属于商铺投资中的"小盘活跃股"。

市场类商铺

市场类商铺的类型

市场类商铺的分类和商业街商铺的分类类似，可以有多种多样。按照市场经营的商品是单一类别，还是综合类型，我们将市场类商铺分为专业市场商铺和综合市场商铺。专业市场商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材市场、电子市场等；综合市场商铺经营的商品虽然有范围，但基本上覆盖的是某一大类商品，如北京万通新世界商品交易市场等。

需要指出的是，鉴于专业市场类商铺经营商品的统一性特点，整个市场的营销成本比较低，只要该市场的开发商对整个市场的定位准确，那么所有的商铺就可以享受开发商统一市场宣传所带来的市场效果。从此特点可以得出结论：专业市场商铺的运营成本比较低。另外，因为专业市场商铺经营商品的品

种简单化特点，其规划设计的复杂程度较低，开发商比较好完成项目合理规划问题。

就综合市场来讲，因为经营商品没有统一性，所以开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少。除此因素以外，综合市场的规划设计难度相对专业市场而言较高，对开发商的专业能力有要求。

专业市场商铺的特点

（1）专业市场规模特点

规模大小和经营的商品的类型没有关系，往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。

比如，同样是电子市场，专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北京中关村的海龙电子市场，规模庞大；而位于北京东南三环的"亿客隆南城电子总汇"则规模较小，其规模差别的原因在于中关村和北京南城电子消费市场需求的差别。

不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。

经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很大。比如位于北京南城沙子口的办公用品批发市场，其规模约1万平方米，专业批发办公所需各类用品，在北京有很高的知名度，这种规模对于办公用品零售来讲一定是不恰当的。

（2）专业市场规划设计特点

专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或/并分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照"岛"型布置。

步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。

（3）专业市场名称特点

专业市场的名称体现所在的位置和所经营的商品类型两大要素。这种名称方式可以给消费者提供尽可能多的信息。

（4）、专业市场商铺的特点

▲商铺的形式

专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。

▲投资回收形式

专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。从上述内容可以看出，专业市场商铺的投资回收形式差别较大。

比如，东方家园、英国百安居、德国欧蓓德都属于专营家居建材用品的专业市场，这类专业市场基本上都是由经营商统一经营管理；北京沙子口办公用品批发市场，属于批发类专业市场，经营商采取出租经营的方式；北京碧溪家居广场也属于专业市场，开发商就采取商铺出售、经营商接受业主委托统一经营管理的方式。

需要指出的是，进行商铺投资的投资者在选择专业市场商铺的时候，需要

规章制度的概念及种类

规章制度的概念及种类 Prepared on 24 November 2020

第五章规章制度一、什么是规章制度 ㈠规章制度的概念及其作用 规章制度是国家机关、社会团体、企事业单位，为了维护正常的工作、劳动、学习、生活的秩序，保证国家各项政策的顺利执行和各项工作的正常开展，依照法律、法令、政策而制订的具有法规性或指导性与约束力的应用文，是各种行政法规、章程、制度、公约的总称。 规章制度的使用范围极其广泛，大至国家机关、社会团体、各行业、各系统，小至单位、部门、班组。它是国家法律、法令、政策的具体化，是人们行动的准则和依据，因此，规章制度对社会经济、科学技术、文化教育事业的发展，对社会公共秩序的维护，有着十分重要的作用。 ㈡规章制度的特点： ⒈约束性。规章制度明确规定了应该做什么，不应该做什么。它是人们的行为准则，一经生效，有关单位或个人就必须严格遵守或遵照执行。如果违反有关条款，就要受到相应的处罚。 ⒉权威性。规章制度的权威性来源于机关单位的权威性。规章制度的作者是法定的，即依法能以自己的名义行使权利与承担义务的组织。规章制度是这些法定作者根据自己的职责和权限制订，是本级机关权力意志的反映。 ⒊稳定性。规章制度既然是人们的行为准则，就不宜经常变动和修改，应具有相对稳定性。因此，不能将脱离实际的条文，属于临时性的、个别性的问题，

暂还没有条件实行的问题引入规章制度。但并不是说规章制度是一成不变的，在条件成熟的时候或环境发生了变化，我们应及时修改并完善它。 二、规章制度的种类 规章制度包括行政法规、章程、制度、公约四大类。不同的类别，反映不同的需要，适用于不同的范围，起着不同的作用。 ㈠行政法规类 ⒈条例 条例是具有法律性质的文件，是对有关法律、法令作辅助性、阐释性的说明和规定；是对国家或某一地区政治、经济、科技等领域的某些重大事项的管理和处置作出比较全面、系统的规定；是对某机关、组织的机构设置、组织办法、人员配备、任务职权、工作原则、工作秩序和法律责任作出规定或对某类专门人员的任务、职责、义务权利、奖惩作出系统的规定。它的制发者是国家最高权力机关、最高行政机关（国务院各部委和地方人民政府制度的规章不得称“条例”）。例如：《失业保险条例》、《中华人民共和国人民币管理条例》。 ⒉规定 规定是为实施贯彻有关法律、法令和条例，根据其规定和授权，对有关工作或事项作出局部的具体的规定。是法律、政策、方针的具体化形式，是处理问题的法则。主要用于明确提出对国家或某一地区的政治经济和社会发展的某一方面或某些重大事故的管理或限制。规定重在强制约束性。它的制发者是国务院各部委、各级人民政府及所属机构。例如：《关于制止低价倾销工业品的不正当价格行为的规定》、《关于出版物上数字用法的试行规定》。 ⒊办法

新材料的产业链、分类及应用

新材料学习资料 一、新材料分类： 按材料的属性划分有金属材料、无机非金属材料（如陶瓷、砷化镓半导体等）、有机高分子材料、先进复合材料四大类。 1、金属材料：包括纯金属、合金、金属材料金属间化合物和特种金属材料等。 2、无机非金属材料：陶瓷、砷化镓半导体等 3、有机高分子材料：主要是碳、氢、氧、氮等 4、先进复合材料：指可用于加工主承力结构和次承力结构、其刚度和强度性能相当于或超过铝合金的复合材料。 按材料的使用性能分，有结构材料和功能材料。 1、结构材料主要是利用材料的力学和理化性能，以满足高强度、高刚度、高硬度、耐高温、耐磨、耐蚀、抗辐照等性能要求。 2、功能材料主要是利用材料具有的电、磁、声、光热等效应，以实现某种功能，如半导体材料、磁性材料、光敏材料、热敏材料、隐身材料和制造原子弹、氢弹的核材料等。 二、新材料类型： 1、复合新材料：由两种或两种以上不同性质的材料，通过物理或化学的方法，在宏观上组成具有新性能的材料。 复合材料的基体材料分为金属和非金属两大类： 金属基体常用的有铝、镁、铜、钛及其合金。 非金属基体主要有合成树脂、橡胶、陶瓷、石墨、碳等。增强材料主要有玻璃纤维、碳纤维、硼纤维、芳纶纤维、碳化硅纤维、石棉纤维、晶须、金属丝和硬质细粒等。 复合新材料在新能源和交通市场上的应用： （1）清洁、可再生能源用复合材料，包括风力发电用复合材料、烟气脱硫装置用复合材料、输变电设备用复合材料和天然气、氢气高压容器。 （2）汽车、城市轨道交通用复合材料，包括汽车车身、构架和车体外覆盖件，轨道交通车体、车门、座椅、电缆槽、电缆架、格栅、电器箱等。 （3）民航客机用复合材料，主要为碳纤维复合材料。热塑性复合材料约占10%，主要产品为机翼部件、垂直尾翼、机头罩等。中国未来20年间需新增支线飞机661架，将形成民航客机的大产业，复合材料可建成新产业与之相配套。 （4）船艇用复合材料，主要为游艇和渔船，游艇作为高级娱乐耐用消费品在欧美有很大市场，由于中国鱼类资源的减少、渔船虽发展缓慢，但复合材料特有的优点仍有发展的空间。 2、超导材料：有些材料当温度下降至某一临界温度时，其电阻完全消失，这种现象称为超导电性，具有这种现象的材料称为超导材料。 超导材料主要分为合金材料（如铝合金、铜合金、铁合金、镁合金和高温合金等）和化合物材料（如超导陶瓷）两种。 超导材料最诱人的应用是：（1）发电、输电和储能。（2）超导磁悬浮列车。（3）超导计算机等

岗位的分类、设计的原则与步骤

岗位的分类、设计的原则与步骤 岗位分类是在岗位调查、分析、设计和岗位评价的基础上采用科学的方法，根据岗位自身的性质和特点，对企事业单位中全部岗位，从横向和纵向两个维度进行的划分从而区别出不同岗位的类别和等级，作为企事业单位人力资源管理的重要基础和依据。 一般来说 1.职系（Series） 是指一些工作性质相同，而责任轻重和困难程度不同，所以职级、职等不同的职位系列。简言之，一个职系就是一种专门职业（如机械工程职系）。 2.职组（Group） 工作性质相近的若干职系综合而成为职组，也叫职群。例：人事管理和劳动关系职组包括17个职系。 3.职级（Class） 职级是分类结构中最重要的概念。指将工作内容、难易程度、责任大小、所需资格皆很相似的职位划为同一职级，实行同样的管理使用与报酬。（每个职级的职位数并不相同，小到一个，多到几千）。 4.职等（Grade） 工作性质不同或主要职务不同，但其困难程度、职责大小、工作所需资格等条件充分相同之职级的归纳称为职等。同一职等的所有职位，不管它们属于哪个职系的哪个职级，其薪金报酬相同。 岗位分类结构应建立在科学化和系统化的基础之上，它以职位为基本元素，以职系、职组为横坐标，以职级、职等为纵坐标交叉构造而成。 岗位分类与职业分类、岗位分级、品位分类的联系：岗位分类与职业分类是特殊性与一般性的关系，职业分类对企业中的岗位分类起着重要的指导和规范作用，而岗位分类又为国家职业分类体系提供了丰富的内容和有益的补充。岗位分类适用于国家各级政府及其职能部门和机构，而岗位分级适用于实行岗位分类以外的各种企事业单位。岗位分级与品位分类的区别：分类标准不同；分类依据不同；适用范围不同。

建筑材料知识大全分类(超全)

建筑材料知识大全分类(超全)

一个设计师不了解家装的各种材料，就如同一个老师不了解自己的课程，将无从谈起。一个对家装材料一知半解的设计师，就如同一个对知识一知半解的老师，将会误人子弟！ 家装材料知识包括： 一、吊顶材料知识二、门窗材料知识三、五金材料知识四、墙面材料知识 五、地面材料知识六、胶粘材料知识七、油漆材料知识八、水电材料知识 九、玻璃材料知识 第一节吊顶材料知识 吊顶是现代家庭装修常见的装饰手法。 吊顶既具有美化空间的作用，也是区分室内空间一种方法。很多情况下，室内空间不能通过墙体、隔断来划分，那样就会让空间显得很拥挤，很局促。设计上可以通过天花与地面来对室内空间进

行区分，而天花所占的比例又很大。吊顶材料可以分为面板和架构龙骨。吊顶面板分为普通石膏板和防水防潮类面板。龙骨分为金属龙骨与木龙骨。 吊顶材料包括：面板和龙骨 面板分为普通石膏板和防水石膏板； 龙骨分为木龙骨和金属龙骨。 面板： 一、普通石膏板 普通石膏板是由双面帖纸内压石膏而形成，目前市场普通石膏板的常用规格有1200*3000和1200*2440两种，厚度一般为9㎜。其特点是价格便宜，但遇水遇潮容易软化或分解。 普通石膏板一般用于大面积吊顶和室内客厅、餐厅、过道、卧室等对防水要求不高的地方，可以做隔墙面板，也可做吊顶面板。

二、防水面板 1、硅钙板： 硅钙板又称石膏复合板，它是一种多孔材料，具有良好的隔音、隔热性能，在室内空气潮湿的情况下能吸引空气中水分子、空气干燥时，又能释放水分子，可以适当调节室内干、湿度、增加舒适感。石膏制品又是特级防火材料，在火焰中能产生吸热反应，同时，释放出水分子阻止火势蔓延，而且不会分解产生任何有毒的、侵蚀性的、令人窒息的气体，也不会产生任何助燃物或烟气。 硅钙板与石膏板比较，在外观上保留了石膏板的美观；重量方面大大低于石膏板，强度方面远高于石膏板；彻底改变了石膏板因受潮而变形的致命弱点，数倍地延长了材料的使用寿命；在消声息音及保温隔热等功能方面，也比石膏板有所提高。 硅钙板一般规格为600*600，主要用于办公室、

规章制度的概念及种类

第五章规章制度 一、什么是规章制度 ㈠规章制度的概念及其作用 规章制度是国家机关、社会团体、企事业单位，为了维护正常的工作、劳动、学习、生活的秩序，保证国家各项政策的顺利执行和各项工作的正常开展，依照法律、法令、政策而制订的具有法规性或指导性与约束力的应用文，是各种行政法规、章程、制度、公约的总称。规章制度的使用范围极其广泛，大至国家机关、社会团体、各行业、各系统，小至单位、部门、班组。它是国家法律、法令、政策的具体化，是人们行动的准则和依据，因此，规章制度对社会经济、科学技术、文化教育事业的发展，对社会公共秩序的维护，有着十分重要的作用。 ㈡规章制度的特点： ⒈约束性。规章制度明确规定了应该做什么，不应该做什么。它是人们的行为准则，一经生效，有关单位或个人就必须严格遵守或遵照执行。如果违反有关条款，就要受到相应的处罚。 ⒉权威性。规章制度的权威性来源于机关单位的权威性。规章制度的作者是法定的，即依法能以自己的名义行使权利与承担义务的组织。规章制度是这些法定作者根据自己的职责和权限制订，是本级机关权力意志的反映。 ⒊稳定性。规章制度既然是人们的行为准则，就不宜经常变动和修改，应具有相对稳定性。因此，不能将脱离实际的条文，属于临时性的、个别性的问题，暂还没有条件实行的问题引入规章制度。但并不是说规章制度是一成不变的，在条件成熟的时候或环境发生了变化，我们应及时修改并完善它。 二、规章制度的种类 规章制度包括行政法规、章程、制度、公约四大类。不同的类别，反映不同的需要，适用于不同的范围，起着不同的作用。 ㈠行政法规类 ⒈条例 条例是具有法律性质的文件，是对有关法律、法令作辅助性、阐释性的说明和规定；是对国家或某一地区政治、经济、科技等领域的某些重大事项的管理和处置作出比较全面、系统的规定；是对某机关、组织的机构设置、组织办法、人员配备、任务职权、工作原则、工作秩序和法律责任作出规定或对某类专门人员的任务、职责、义务权利、奖惩作出系统的规定。它的制发者是国家最高权力机关、最高行政机关（国务院各部委和地方人民政府制度的规章不得称“条例”）。例如：《失业保险条例》、《中华人民共和国人民币管理条例》。 ⒉规定 规定是为实施贯彻有关法律、法令和条例，根据其规定和授权，对有关工作或事项作出局部的具体的规定。是法律、政策、方针的具体化形式，是处理问题的法则。主要用于明确提出对国家或某一地区的政治经济和社会发展的某一方面或某些重大事故的管理或限制。规定重在强制约束性。它的制发者是国务院各部委、各级人民政府及所属机构。例如：《关于制止低价倾销工业品的不正当价格行为的规定》、《关于出版物上数字用法的试行规定》。 ⒊办法 办法是对有关法令、条例、规章提出具体可行的实施措施；是对国家或某一地区政治、经济和社会发展的有关工作、有关事项的具体办理、实施提出切实可行的措施。办法重在可操作性。它的制发者是国务院各部委、各级人民政府及所属机构。例如：《南方工业学校班主任工作考核办法》、《广东省普及九年制义务教育实施办法》。 ⒋细则 细则是为实施“条例”、“规定”、“办法”作详细、具体或补充的规定，对贯彻方针、政策起

新材料作文的概念和分类

新材料作文的概念及分类 一、新材料作文的概念 1、所谓“新材料作文”，提供一则或多则材料或图画并略作提示，但不提供话题，要求考生阅读材料或图画，根据自己对材料或图画的感悟、理解，自定立意、自选文体、自拟标题进行作文。 二、与传统材料作文、话题作文的区别： 1、与旧材料作文的区别 （1）新材料作文的命题表述一般是：要求全面理解材料，但可以选择一个侧面、一个角度构思作文。请根据材料，自定文体，自定立意，自拟题目，写一篇不少800字的文章。（2）在文体要求上：旧材料作文一般只要求写成议论文，新材料作文则要求“自选文体”。 （3）在“对待”材料的态度上：旧材料作文要求必须引述材料,新材作文则要求可引可不引。 （4）旧材料作文立意必须是在对材料进行整体感知与全面观照的基础上准确、全面地立意；新材料作文立意立足于材料的整体含意或局部含意皆可,以不脱离材料的含意为底线。 2、与话题作文的区别 （1）话题作文：话题作文的材料是为了引出“话题”，作文

围绕“话题”X围展开； （2）新材料作文：要从材料中提炼观点，作文围绕提炼的观点展开。 （3）新材料作文要求从整体或自选角度进行创作，但自选角度也应与材料整体紧密相关，知道命题者的命题意图，否则，就容易走入偏题的歧途。 三、新材料作文分类 内容上可分为： 1、事例材料新闻事实、社会现象、故事等 该类作文的材料包括新闻事实、社会现象、故事等，材料可以是正面的，也可以是反面的。其审题切入角度是“抓关键语句”、“抓因果”，即由事实的结果探求原因，从而提炼出主旨。 【例1】阅读下面材料，按要求作文。（2010年高考某卷）孙悟空的筋斗云，哪吒的风火轮，都是神奇想象的产物，寄寓了人类渴求飞速前进的美好愿望。谁能想到，晚清幻想小说《新中国》预言百余年后在某陆家嘴一带举办万国博览会，法国科幻小说家凡尔纳的梦想“从地球到月球”，在今天会成为现实？幻想源自人类的求知本能，展现了人类非凡的想象力。幻想推动现实，幻想照亮生命，幻想是快乐的源泉……

企业岗位分类

工作岗位分类 1、工作岗位分类的几个基本概念 1）职系：由工作性质和基本特征相似相近，而任务轻重、责任大小、繁简难易程度和要求不同的岗位所构成的岗位序列。一个职系就相当于一种专门职业，职系是岗位分类中的细类。 2）职组：由工作岗位性质和特征相似相近的若干职系所构成的岗位群。职组是岗位分类中的中小类。如：小学教师就是一个职系，教师就是一个职组。 3）职门：是工作性质和特征相近的若干职组的集合。职门是岗业分类中的大类。 4）岗级：在同一职系中，工作岗位性质、任务轻重、繁简难易程度、责任大小以及所需人员资格条件相同或相近的工作岗位的集合。如：中学教师是一个职系，一级、二级、三级、四级教师分别是这一职系中的四个岗级。 5）岗等：是将工作性质不同，但工作繁简难易、责任大小以及所需资格条件等因素相同相近的岗位纳入统一的岗等。 刚等与岗级的区别：不是同一职系内不同岗位之间的等级划分，而是不同职系之间的相同相似岗位等级的比较和平衡。如：中学教师职系中的二等教师与机械操作职系中的五级车工可以划分为同一岗等。 2、工作岗位分类的内涵 工作岗位分类亦称岗位分类分级或岗位归级，在国家机关行政人事管理中，被称为职位分类。 岗位分级的最终结果，是将企事业单位的所有岗位纳入由职组、职系、岗级和岗等构成的体系之中。 职系和职组是按照岗位的工作性质和特点对岗位所进行的横向分类，岗级和岗等是按照岗位的责任大小、技能要求、劳动强度、劳动环境等要素指标对岗位所进行的纵向分级。 3、工作岗位分类的相关概念 1）岗位分级与职业分类标准的关系：是特殊性与一般性的关系。

2）岗位分级与岗位分类：是工商企业和国家政府机关对同一概念的不同称谓。 3）岗位分级与品位分类： 品位分类：是一种按照预定分类原则和方法根据人员的学历、资历及贡献大小等资格条件，将人员分成不同品级的人事制度，它是人员招聘、录用、考核、晋升、培训、工资、奖惩等各项人力资源管理的重要依据。 二者的区别： ①分类标准不同。岗位分类以事为标准；品位分类以人为标准。 ②分类依据不同。岗位分类是根据工作或岗位的性质、繁简难易、责任轻重和所需资格条件进行，对事不对人；品位分类则根据对人员资历、学历、劳动态度、综合绩效和贡献率的分析，达到对人员进行分类的目的，对人不对事。 ③适应范围不同。岗位分类适用于专业性、机械性、事务性强的岗位；品位分类则适合于工作经常变化、工作效果不易量化的岗位或工作。 4、工作岗位横向分类的原则 1）岗位分类的层次宜少不宜多。一般单位应控制在两个层次以下，比较复杂的大型企业单位最多也不宜超过三个层次。 2）直接生产人员岗位的分类应根据企业的劳动分工与协作的性质与特点来确定；而管理人员岗位的分类则应以它们具体的职能来划分。 3）大类、小类的数目多少与划分的粗细程度有关，应以实用为第一原则，不宜将类别划分得过细。 5、生产与管理岗位统一岗等的基本要求 1）要充分考虑岗位工作任务难易程度。 2）要考虑对员工行为激励的程度。 3）要体现企业员TEE资管理的策略。 6、工作岗位分类的主要步骤 工作岗位分类是一项较为复杂的、知识性、技术性很强的工作，

新材料定义和分类

新材料定义：新材料是指那些新出现或已在发展中的、具有传统材料所不具备的优异性能和特殊功能的材料。新材料与传统材料之间并没有截然的分界，新材料在传统材料基础上发展而成，传统材料经过组成、结构、设计和工艺上的改进从而提高材料性能或出现新的性能都可发展成为新材料。 新材料按结构组成分，有金属材料、无机非金属材料、有机高分子材料、先进复合材料四大类。按材料性能分，有结构材料和功能材料。按照新材料的用途和性质，《中国新材料产品与技术指导目录》将新材料产品分为新型金属材料、新型建筑材料、新型化工材料、电子信息材料、生物医用材料、新型能源材料、纳米及粉体材料、新型复合材料、新型稀土材料、高性能陶瓷材料、新型碳材料、新材料制备技术与设备等十多类具体技术领域。 1、电子信息材料 （1）微电子材料：晶圆、封装料、光刻胶、金丝、浆料、电子化学品、IGBT、功率MOS （2）光电子材料：光棒光纤、光器件、光盘、磁记录材料 （3）平板显示材料：偏光片、滤光片、玻璃、液晶、PDP稀土荧光粉、OLED发光料 （4）固态激光材料：人工晶体、非线性光学材料、特种玻璃、镀膜材料 2、节能新材料 （1）半导体照明材料：衬底、外延片、MO源、高纯气体、封装料

（2）光伏电池材料：多晶硅、单晶硅、薄膜、玻璃 （3）新能源材料：燃料电池电极、固体氧化物、二次电池电极、膜、锂离子聚合物、储氢合金粉及其他储氢材料 3、纳米材料 4、先进复合材料 玻璃纤维、芳纶、碳化硅、石墨、硼纤维、钢纤维、晶须、人工合成耐磨材料、树脂基、金属基、陶瓷基复合材料、碳/碳复合材料、硬质合金刀片、摩擦材料、复合材质材料 5、先进金属材料 （1）超级钢：新普碳、超合金、复相、专用钢、耐高温耐磨耐腐蚀材料、特种材、非晶合金（金属玻璃） （2）贵金属与有色：高纯贵金属、铝镁钛轻合金及材、特种铜材 6、化工新材料 有机硅、有机氟、工程塑料及塑料合金、特种橡胶、特种纤维、特种涂料、制冷剂、精细化工产品 7、先进陶瓷材料 功能陶瓷（微波、瓷介电子元件、压电、敏感、透明）结构陶瓷（蜂窝、耐磨、高温、高韧、涂层、陶瓷基复合） 8、稀土材料 高纯稀土、助剂、催化剂、永磁、发光、储氢 9、磁性材料 软磁、永磁、磁记录材料、磁器件

某某有限公司制度分类标准

某某投资有限公司 制度分类标准 一、对制度的理解 (一)制度的定义 企业管理制度（以下简称制度）是企业员工在企业生产经营活动中须共同遵守的规定和准则的总称，其表现形式或组成包括企业组织机构设计、职能部门划分及职能分工、岗位工作说明，专业管理制度、工作或流程、管理表单等管理制度类文件。 (二)对制度的理解 1. 制度不是上级管理下级的工具，而是企业更好的提高工作质量和效率、促进工作沟通与协调的必要的手段 2. 制度不是可有可无的，全体员工都应处于企业规章制度的硬性约束之中 3. 制度一定要有所为，制定一项制度就必须执行一项制度 4. 让当事人参与编写的全过程，要注重前期调查工作和第一稿的质量 二、公司的制度分类 公司目前处于从管理不规范的小企业开始规范管理、强化企业自身能力建设，向正规企业方向努力的阶段，公司目前的管理基础比较薄弱，公司的制度体系建设处于起步阶段。 公司目前规模不大，制度建设的重心一方面要围绕着一线生产、经营工作，要通过制度建设促进采购、生产、技术、销售、基建项目管理等业务工作的质量和效率，提高管理水平、消除管理的漏洞，另一方面通过制度建设树立规范化、体系化的意识，强化对制度的理解和执行。

所以目前公司的制度建设重心一方面要强化生产经营相关的制度，另一方面强化制度体系的构建。 根据公司的具体情况，我们将公司的制度从内容和作用的角度，可以分为五类：职责类、规范类、流程规定类、检查激励类、综合类制度。 (一)职责类制度 职责类制度主要是对工作职责、工作内容的说明、界定。职责类制度主要下面几类： 1. 业务一线的员工和管理人员（尤其是生产一线）的工作内容、岗位职责、安全责任相关的制度。比如煤矿放炮工、玻璃公司保窑工的岗位职责、安全责任制；此类制度往往简洁、清晰、通俗易懂，张贴在车间等工作场所的墙上以强化员工对职责的观念。 2. 其他综合管理类、技术类员工的岗位说明书，比如生产处、综合处员工的岗位说明书。此类制度一般格式严谨、内容详细、规定清晰明确； 3. 组织结构图和部门职责说明。部门职责说明详细的规定了该部门的工作职责、内容，是该部门的工作指南和进行绩效考核的最基本依据。 (二)规范标准类制度 规范类制度主要是对工作内容进行规定、明确工作的要求和标准以指导工作能够按照要求、高质量的完成，也为对工作的评价、考核和奖惩激励提供明确的标准和依据。主要包括下面三种制度： 1. 对于操作一线的员工的工作的标准、作业的技术、安全等要求进行明确、清晰的规定，主要体现为公司内的各种岗位、各个工种、以及一定工序（工段）的技术规范、安全规范、业务操作规范，以及日常行为的规范等方面； 2. 对设备物资、材料、半成品、成品进行的质量相关的标准，主要体现在相关物品的质量标准、技术和工艺标准等方面； 3. 对环境、工作场所的具体要求，是相关的工作环境的要求、规定，比如安全、卫生、环境保护、职业健康保护等。 规范标准类制度属于静态制度，内容一般不包含跨岗位、跨部门的工作规范

新材料详细分类和技术内容

2007年《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》中确立的新材料技术 分类技术内容 新能源材料核工程用特种材料：高纯海绵锆及核级锆与锆合金、锆合金的表面改 性，核级不锈钢、耐晶间腐蚀和应力腐蚀的镍基合金、抗液体钠腐蚀 的材料、抗氢脆材料、抗高温热腐蚀低合金钢，耐腐蚀、抗辐照脆化、 具有良好的焊接性能的高强度压力壳钢和2-3级设备超厚超宽钢板和 锻件，安全运行监测控制用低熔点材料。 新型建筑材料新型建筑节能材料：高性能外墙自保温墙体材料、功能墙体材料、热 反射涂料、相变储能材料、高效外墙和屋面保温材料，楼地面隔热保 温材料，高性能节能门窗，低辐射玻璃。 生态环境材料环境友好材料：生态环境材料，环境友好光学玻璃材料，环保型可降 解塑料，建筑与海洋防护用工程环保涂料，电子电器产品限用物质替 代材料，材料的可循环回收技术，高分子材料环境友好技术，建筑材 料环境友好技术，环境友好材料的分析检测技术和方法及标准物质。 新型功能材料特种功能材料：超导材料，智能材料，功能陶瓷、功能薄膜、人工晶 体等信息材料，气敏、湿敏、磁性液体、巨应力及巨磁阻抗等传感材 料，氢的制备及分离、储氢合金和储氢容器、太阳能电池、高性能二 次锂电池和新型电容器等能量转换和储能材料，汽液相分离膜材料， 烯烃等聚合物及清洁生产所需催化材料，高纯银、高纯铑、高纯铋、 高纯锑、高纯铟、高纯镓等高纯有色金属材料。 纳米材料纳米材料：纳米粉体材料、纳米膜材料、纳米催化材料和纳米晶金属 材料，材料表面纳米化技术，纳米能源材料与技术，纳米生物医用材 料与技术，纳米环境材料与技术，纳米电子、光子、传感材料及器件， 重大疾病早期诊断与治疗用纳米材料与器件，纳米材料与器件的制备、 加工、评价技术与装备研制，纳米材料规模化应用。 先进复合材料复合材料：双金属材料，金属基复合材料，碳-碳复合材料，陶瓷基复 合材料，先进树脂基复合材料及其低成本制备技术，新型特殊结构复 合材料制备技术。

制度、办法、细则、规定、条例的区别81380

“制度”、“办法”、“细则”、“规定”、“条例”的区别 “制度”、“办法”、“细则”、“规定”、“条例”等都是规范性文件，但也有区别： 制度的含义较为广泛，具体应用的时候可大可小。经济制度、政治制度就是大的制度，而具体到一个企业的制度，往往是指大家要共同遵守的章程之类的。 办法是对有关法令、条例、规章提出具体可行的实施措施，是对国家或某一地区政治、经济和社会发展的有关工作、有关事项的具体办理、实施提出切实可行的措施。办法重在可操作性。它的制发者是国务院各部委、各级人民政府及所属机构。 规定是为实施贯彻有关法律、法令和条例，根据其规定和授权，对有关工作或事项作出局部的具体的规定。是法律、政策、方针的具体化形式，是处理问题的法则。主要用于明确提出对国家或某一地区的政治经济和社会发展的某一方面或某些重大事故的管理或限制。规定重在强制约束性。 细则是对某一法律、法规全部或部分内容的具体化。 条例是具有法律性质的文件，是对有关法律、法令作辅助性、阐释性的说明和规定；是对国家或某一地区政治、经济、科技等领域的某些重大事项的管理和处置作出比较全面、系统的规定；是对某机关、组织的机构设置、组织办法、人员配备、任务职权、工作原则、工作秩序和法律责任作出规定或对某类专门人员的任务、职责、义务权利、

奖惩作出系统的规定。它的制发者是国家最高权力机关、最高行政机关(国务院各部委和地方人民政府制度的规章不得称“条例”。 一、制度 （一）什么是“制度” 制度也称规章制度，是国家机关、社会团体、企事业单位，为了维护正常的工作、劳动、学习、生活的秩序，保证国家各项政策的顺利执行和各项工作的正常开展，依照法律、法令、政策而制订的具有法规性或指导性与约束力的应用文，是各种行政法规、章程、制度、公约的总称。 （二）“制度”的使用范围 规章制度的使用范围极其广泛，大至国家机关、社会团体、各行业、各系统，小至单位、部门、班组。它是国家法律、法令、政策的具体化，是人们行动的准则和依据。 （三）“制度”的基本要求 制定规章制度应当体现权利与义务一致、奖励与惩罚结合，不得违反法律、法规的规定。（四）“制度”的分类 制度可分为岗位性制度和法规性制度两种类型。岗位性制度适用于某一岗位上的长期性工作，所以有时制度也叫“岗位责任制”。如《办公室人员考勤制度》、《机关值班制度》。法规性制度是对某方面工作制定的带有法令性质的规定，如《职工休假制度》、《差旅费报销制度》。 （五）“制度”的发布

建筑材料的定义及建筑材料分类

建筑材料的定义及建筑材料分类 土木工程和建筑工程中使用的材料的统称。 可分为结构材料、装饰材料和某些专用材料。 结构材料包括木材、竹材、石材、水泥、混凝土、金属、砖瓦、陶瓷、玻璃、工程塑料、复合材料等；装饰材料包括各种涂料、油漆、镀层、贴面、各色瓷砖、具有特殊效果的玻璃等；专用材料指用于防水、防潮、防腐、防火、阻燃、隔音、隔热、保温、密封等。 建筑材料长期承受风吹、日晒、雨淋、磨损、腐蚀等，性能会逐渐变化，建筑材料的合理选用至关重要，首先应当安全、经久耐用。建筑材料用量很大，直接影响到工程的造价，通常建材费用占工程总造价的一半以上，因此在考虑技术性能时，必须兼顾经济性。 建筑材料定义分类： 1.建筑材料的定义及其分类 定义：建筑工程中使用的所有材料通称为建筑材料。 知识点滴：万里成城：（体现我国古代建筑工程的高度成就，表现我国古代劳动人民的聪明才智。） 总长度大约有十万里以上！所用建筑材料：土、石、木料、砖、石灰。关外有关、城外有城，其材料运输量之浩大、工程之艰巨世所罕见

知识点滴：河北赵州石桥 建于1300多年前(桥长约51m ，净跨37m )，建造该桥 的石材为青白色石灰岩。比意大利人建石拱桥晚 400多年,但在 主拱肋与桥面间设计 “ 敞肩拱”比外国早了 1200多年。 分类: 按使用功能分类 按用途分 2. 土木工程与材料的关系 (1 )材料是保证土木工程质量的基础。 材料是构成土木工程建(构)筑物的物质基础，当然也是其 质量基础。 在一般土木建筑工程的总造价中， 与材料有关的费用 占50%以上 (2)在实际工程中，材料的选择、使用及管理，对工程成 本影响很大。 一年以后出现了许多裂纹， 后来要铲去重新铺沥青混凝土， 大大增加了工 (1) 按化学组成分类 比如广东某跨海桥，其桥面原来使用的钢纤维混凝土， 使用 从而

通路与渠道的定义及区别

通路与渠道 通路 是指将产品从制造者(生产者)移转至使用者(消费者)的过程；而参与这个交易过程的所有厂商，即构成所谓的「通路」（Channel），亦称之为「营销通路」或「配销通路」。 通路的功能通路的厂商提供流通商品更多的附加价值。通路厂商提供下列其中一或数项功能： 一、将生产者所生产的大批量产品，重新包装成为一般消费者所能零买的小额数量。 二、调配消费者所需的产品种类。 三、在制造出产品后，与消费者购买此项产品前，进行保管的功能。 四、把产品运送到消费者所能购买到的地方。 五、提供产品信息给消费者，也提供消费者的市场信息给生产厂商。 通路的主要成员 零售商 所谓「零售」是指直接把产品或服务销售给客户，以供其个人或家计单位作最终使用的一切活动称之。 零售商之所以存在，是因为它能为顾客带来额外的附加价值：如良好的购物环境、提供有信誉品牌的商品、销售人员的解说、地点设置之便利性等。 批发商 所谓「批发」，是指所有把产品或服务销售出去的各种活动称之。其销售对象必须是“准备把该产品或服务再销售出去的人或组织”，或是“把该产品或服务供其它商业用途的人或组织”，而非最终消费者或家计单位。 「批发商」是指主要是从事批发活动的组织。 网络中的通路: 品牌通路与通路品牌 现在大家都在谈通路，谈渠道的建设与变革，这是个好事情，说明我们的企业开始真正将通路不畅的问题提上的日程，上升到了理论高度，这将有助于我们去解决遇到的实际问题。 从中国葡萄酒业近年来的发展趋势来看，竞争的焦点已经从产业链的上游技术、原料等方面开始向产业链的下游转移，可以预见的是，通路将成为下一步焦点话题。因为产业链的上游因素决定了你的产品质量，而真正问题是你能不能将你的产品优势转化为品牌优势，

职位职级职等划分原则

职位职级职等划分原则标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]

职级职等划分原则 一、目的 公司职位管理系统是公司人力资源管理的基础，为了更好的、更清晰地为公司员工成长发展、员工薪酬福利管理、员工绩效管理提供更规范、更有效的依据。特制定本原则。 二、适用范围 适用于公司各部门在职的全职员工。 三、相关定义 1、职系是一个组织中责任性质相近的岗位组合。一般以岗位所具备的功能和工作属类为主要依 据，将多个岗位分类归并而成岗位群组。这些岗位有不同的能力要求，但共同承担着企业的某项重要功能的实现。公司职系分为管理职系、职能职系、现场业务职系、销售职系、技术职系五个职系。 2、职级是指一类职责、技能等相近的岗位进行归类，形成的职位大类。例如：普通职员级、主 管级、经理级等。 3、职等是指根据每一个岗位所需要的技能水平、经验、学历以及职责、权限等任职要求，纵向 切分的职位等级。 四、职系划分办法 1、按照公司业务经营模式，将公司职系分为管理职系、职能职系、现场业务职系、销售职系、 技术职系五个职系。如下： 管理职系，指以组织资源、控制资源、协调关系，对公司各项事务进行最后决策和运维管理为核心职责的职位群。 职能职系，指以给各业务部门及公司事务提供支持、服务或行使一定行政管理职能为主要职责的职位群。 现场业务职系，指以围绕公司业务产品开展现场作业、管理、服务工作的职位群。 销售职系，指以开拓市场以及通过直接业务活动而带来经济效益为主要职责的职位群。 技术职系，指以专业技术为核心服务于公司的职位群。 2、各职系包含的职位类型:

五、职级职等划分办法 职级是同一职系岗位在级别上的区分，职等是同一岗位在能力水平上的区别。 1、管理职系职级职等划分 2、职能职系职级职等划分 3、现场业务职系职级职等划分

(完整word版)建筑材料性质与分类

建筑材料按使用功能分类： 1. 结构材料：主要技术性能要求是具有强度和耐久性。常用的：混凝土、钢材、石材等。 2. 围护材料：要求具有一定的强度和耐久性，同时还应具有良好的绝热性，防水、隔声性能等。 常用的：砖、砌块、板材等。 3. 功能材料：主要是指满足某些建筑功能要求的建筑材料，如防水材料、装饰材料、绝热材料、吸声隔声材料、密封材料等。 材料的许多性能，如强度、吸湿性、吸水性、抗渗性、抗冻性、导热性、吸声性都与材料的孔隙率及空隙特征有关。 孔隙率：指材料体积内，孔隙体积占材料在自然状态下总体积的百分率。 1. 材料与水接触时，根据其是否能被水所润湿，分为亲水、憎水材料。 2. 亲水性材料：混凝土、砖、石、木材、钢材等；大部分有机材料属于憎水性材料，如沥青、塑料等。憎水材料具有较好的防水性、防潮性，常用作防水材料。也可用与对亲水性材料进行表面处理，降低吸水率，提高抗渗性。 3. 材料吸水率不仅与材料的亲水性、憎水性有关，还与材料的孔隙率以及孔隙构造特征有关。细小开口孔越多，吸水率越大。闭口孔隙水分不能进入，而粗大开口孔隙水分不易留存，故吸水率较小。 材料吸水或吸湿后均会对材料的性能产生不利影响。 1.材料长期在饱和水的作用下不破坏、其强度也不显著降低的性质，成为材料的耐水性。 2.抗渗性：材料抵抗压力水或其他液体渗透的性质。其与材料的孔隙率和孔隙构造特征有关。密室和闭口孔隙材料，不会发生渗水现象；较大孔隙率，且开口孔越多的亲水性材料，其抗渗性越差。 3.抗冻性：材料在吸水饱和状态下，经受多次冻融循环而不破坏，其强度也不显著降低的性质。破坏原理，材料内

部孔隙的水结冰时体积膨胀应力造成。抗冻性取决于材料的吸水饱和程度、孔 隙特征以及抵抗冻胀应力的能力，密实材料、具有闭口孔隙体积的材料以及具有一定强度的材料，对冰冻具有一定抵抗能力。抗冻性是评定耐久性的重要指标之一。 4. 材料的热导率与材料的化学成分、结构、体积密度、孔隙率及孔隙特征、温度和湿度等因素有关。一般非金属材料绝热性优于金属材料，材料的体积密度小、孔隙率大、闭口孔多、孔分布均匀、孔尺寸小、材料含水率小时，材料的导热性差、绝热性好。材料在受潮或吸水时，其热导率显著增大，绝热性能变差。 5. 比强度是评价材料是否轻质高强的指标，比强度等于材料的强度与体积密度的比值。 6. 材料的耐久性是一项综合性能，一般包括抗渗性、抗冻性、耐腐蚀性、抗老化性、抗碳化、耐热性、耐旋光性。不同材料，其性质和用途不同，对耐久性的要求也不同。 胶凝材料 1. 胶凝材料：指能将块状、散粒状材料黏结为整体的材料。按化学成分分为无机、有机胶凝材料。 无机胶凝材料根据硬化条件分为气硬性、水硬性胶凝材料两类。 2. 气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结、硬化，保持和发展其强度的凝胶材料；如：石灰、石膏、水玻璃等，一般只适用于地上或干燥环境、不宜用与潮湿环境与水中。 3.水硬性胶凝材料：不仅能在空气中硬化，而且能更好地在水中凝结、硬化，保持和发展其强度的胶凝材料，如各种水泥。既适用于干燥环境，又适用与潮湿环境与水中。 石灰：生石灰熟化时放出大量的热量，其放热量和放热速度都比其他胶凝材料大得多。生石灰熟化的另一个特点是体积增大1~2.5 倍。过火石灰熟化十分缓慢，其可能在石灰应用之后熟化，其体积膨胀，造成起鼓开裂。为了消除过火石灰在使用中造成的危害，石灰膏应在储灰坑中存放半个月以上，方可 使用。这过程称为“陈伏”。陈伏期间，石灰浆表面应覆盖一层水，以隔绝空气，防止石灰浆表面碳化。

制度管理办法

制度管理办法2009年1月

第一章总则2 第二章适用范畴2 第三章制度治理组织机构2 第四章制度定义及分类3 第五章制度制定、修订和废止5第六章附则8

为规范XXXX（以下简称公司）制度治理，健全和完善公司制度分类标准和编制、修订程序，促进XXX经营治理水平的提升，参照XXX股份有限公司的有关规定，制定本方法。 公司制度要紧是为XXX进展战略和经营治理提供支撑，规范公司的各项经营活动和秩序，公司制度体系应符合如下原则： 体系完整：制度体系要涵盖XXX为实现整体战略目标而涉及的各项治理职能，尽量做到内容全面； 结构合理：制度体系要分类合理、层次明确，体系内各项制度之间具有内在逻辑关系，有利于懂得、执行与实施； 和谐一致：制度中有明确的适用条件与适用部门、制度中规定的权责对等清晰，低级制度服从高级制度，各级制度之间幸免冲突； 功能到位：治理制度能满足XXX治理各层面活动的需要； 精简清晰：在制度内容上，纲目精炼、结构合理、语言简洁； 相对前瞻：治理制度的制定要具有一定的前瞻性、稳固性，不宜经常作原则性的变动； 合法合规：符合国家的各种法律法规，符合XXX股份有限公司制度的有关规定； 符合实际：习惯XXX现有的进展时期，符合XXX的实际情形和企业文化，关注XXX现时期最核心最紧迫解决的咨询题。 适用范畴 本方法适用于XXX全局范畴和局本部制度的立项、起草、审订、修改、颁布、备案、废止等制度的各项治理，局下属单位的制度治理可参照本方法执行。 制度治理组织机构 局决策层是公司制度治理的领导机构，在制度治理方面要紧职责如下：审批XXX制度编制规划；

批准公司的各项治理制度； 决定制度的立项、修订、公布和废止。 战略规划部是XXX制度治理的归口部门，在制度治理方面履行下列职责： 组织拟定XXX制度编制规划； 督促、检查、协助其他部门制度的起草和修订工作； 组织论证制度草案及征求修改意见； 审核各部门起草的制度草案的规范性； 汇编存档公司的各类治理制度，对局下属单位的重要制度进行备案。 局本部各部门是各项职能制度的具体制定和执行部门，在制度治理方面履行下列职责： 协助战略规划部拟定XXX制度编制规划； 起草和修订要紧属于本部门职能或本专业的制度； 审核、会签与本部门或本专业有关的其他制度； 贯彻执行公司的各项制度，并适时提出修改建议。 制度定义及分类 本方法中所称的制度是指，公司制定及颁布的具有约束力的各种规定和准则的总称。包括“制度”、“规则”、“规定”、“条例”、“方法”、、“细则”等。 “制度”是对公司生产经营活动某一方面作的办事规程或行动准则； “规则”是指对公司生产经营治理某一方面作的原则性的法则； “规定”是指对公司生产经营治理某一方面制定程序性内容的决定； “条例”是对公司生产经营治理中某一工作作比较全面、系统、原则的规定的文件； “方法”是指对公司生产经营治理中处理或解决某项工作的方法、步骤、措施等； “细则”也称实施细则，是指为实施某一条例、规定等结合实际情形、对其所做的详细、具体讲明和补充。

建筑材料教学大纲

建筑材料》教学大纲 一、课程名称: 《建筑材料》 二、课程性质 1．研读对象：本课程的研读对象是工业与民用建筑专业高职、高专学生。 2．课程特点：本课程是与工程实践结合紧密，在工程实践中应用极广的一门专业基础课。 3．与其它课程的关系： （1）学习本课程时，应具备化学、物理学、材料力学、概率论与数理统计学的基本知识，具有使用基本量具的能力。 （2）本课程为钢筋混凝土结构学、工程施工、钢结构等课程提供必要的理论基础知识。 （3）岩石的形成、构造及成分，在工程地质课程中讲述，本课程主要讲授岩石的矿物成分，结构、构造与石料技术性质的关系。 （4）金属的焊接、冷加工工艺在钢结构及水利工程施工中讲授，建筑钢材的抗拉、抗压及抗弯试验在材料力学中进行。 三、课程教学目的 本课程的教学目的是使学生掌握建筑材料基本知识和试验的基本性能，

为学习有关基础技术课程打下基础，并在工程实践中，具有选择与使用建筑材料的能力。 四、课程教学原则与教学方法 1．本课程的教学原则是本着理论联系实际的原则，注重理论教学和实习实验的紧密结合，使学生在掌握建筑材料的一些基本性能的同时，具备合理选择建筑材料的能力。 2．教学方法采用多媒体辅助教学，制作多媒体课件及电子教案，同时使学生亲自动手到实验室完成各种材料的实验，通过现代化教学手段与工程实践的配合，丰富了教学方法，便于学生掌握。 五、课程总学时 本课程安排在第一学年，总教学时数为56 学时，全部在第一学期完成，其中讲课学时48 学时，实验学时为8 学时。 六、课程教学内容要点及建议学时分配 1．课程教学内容 绪论 [教学内容] 建筑材料在国民经济中的作用及其在建筑工程建设中的重要性。 本课程的任务，内容与学习方法。 ［教学要求］ 着重讲述课程的目的与任务，及建筑材料的发展方向，对课程内容、

制度的定义与分类

请留下您的宝贵意见，请尊重我的知识产权。 《浙江社会科学》2002年第6期 制度的定义与分类 张旭昆制度是什么? 许多研究制度的理论家都对“制度”下过互有差异的定义。在老制度主义者以及后（现代）制度主义者中间，对制度就有不同的定义（1）。较早的美国制度主义经济学家凡勃伦相当宽泛地定义制度是“大多数人共同的既定的思想习惯”（2）。康芒斯则认为制度无非是集体行动控制个人行动（3）。另一个制度主义经济学家沃尔顿·哈米尔顿对制度提出了一个更精确的著名定义：“制度意味着一些普遍的永久的思想行为方式，它渗透在一个团体的习惯中或一个民族的习俗中……制度强制性地规定了人们行为的可行范围。”(4)后（现代）制度主义者霍奇森则认为制度是通过传统、习惯或法律的约束所创造出来的持久的行为规范的社会组织（5）。 诺贝尔经济学奖获得者，美国新制度经济学家道格拉斯·诺思如此定义制度：“制度提供框架，人类得以在里面相互影响。制度确立合作和竞争的关系，这些关系构成一个社会，……制度是一整套规则，应遵循的要求和合乎伦理道德的行为规范，用以约束个人的行为。”（6）日本新制度经济学家青木昌彦（7）从博弈论的角度出发概括了其他人对制度的三种定义，并提出了自己的定义。他指出，关于制度有三种定义，一是把制度定义为博弈的参与者，尤其是组织；二是把制度定义为博弈的规则；三是把制度定义为博弈的均衡解。他本人倾向于第三种定义，但提出了修正意见,把制度定义为关于博弈重复进行的主要方式的共有理念的自我维持系统。 对于上述定义，本文有如下几点看法：制度不宜被定义为博弈的参与者，尤其是组织。制度也不宜一概被定义为博弈的均衡解。首先，并非任何博弈的均衡解都是制度，起码一次性囚犯博弈的均衡解就不能称作制度。因此，制度至多只能是某一类博弈的均衡解。人与人之间的博弈，从给“制度”下定义这一目的出发，可分为两类：一类博弈的策略集是参与者除生理条件不许可之外所有可能的行为，包括杀人、放火等，其解是给博弈的参与者划定行为的可行范围或可行空间，例如禁止上面列举的行为。这类博弈的均衡解才可能是制度或行为规则。另一类博弈的策略集是参与者行为的可行范围或可行空间，它们由制度或行为规则所规定，其均衡解是博弈的参与者的最优行为，而不是制度或行为规则。前一类博弈可称作决定制度的博弈，简称制度博弈；后一类博弈可称作既定制度下决定行为的博弈，简称行为博弈。这两类博弈都可能出现多重均衡解，包括多重子博弈精炼均衡解。制度博弈的多重均衡解有助于说明制度的多元性，行为博弈的多重均衡解有助于说明行为的多样性。 其次，制度也不宜被定义为制度博弈的均衡解，因为如果制度被如此定义，那么根据纳什均衡的定义，将无人会不遵守制度，但事实并非如此；并且若严格按此定义，则不被人遵守或实行的规定便不能算作制度，于是“禁偷盗”也不再是制度了。当然，如此定义制度，可强调制度的可实施性，但是可实施性并不是制度的根本性特征，因为大多数制度，尤其是那些具有非帕累托性质的制度，往往是不能得到完全遵守完全实施的。因此对于大多数制度来讲，可实施性都是不完全的，根据均衡解定义，它们似乎都不应算作制度了，因为既然有人不遵守之，便证明遵守行为并非纳什均衡解。必须把制度和制度的有效性这两个概念区分开来。制度失效正是制度演化中的常见现象，是制度演化分析需要说明的现象，如果失效的无法实施或难以实施的制度不算制度，那就意味着把制度演化分析的很大部分工作给取消了。 再次，把制度定义为博弈的均衡解，其目的是为了把制度作为被解释的内生变量，而不再是制约博弈结果的外生变量。但是，若要达此目的，未必非要如此定义制度，可以像上面所做的那样，把博弈分为制度博弈和行为博弈，在行为博弈中，制度是制约博弈结果的外生