模拟题(七)

模拟题(七)
一、问答题
(一)某地块土地使用权拟采用招投标形式出让，该地块为某市区中的熟地，其用途为商业、办公及公寓住宅的综合楼，土地使用年限为50年。某开发公司拟出资受让该地块土地使用权，然后进行房地产开发并出售，现其委托评估机构评估其投标的报价。问该报价应采用何种估价方法为宜?除采用以上方法以外，在评估过程中还需涉及哪些估价方法?
(二)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2007年1月竣工。评估公司的评估结果为6850元/m2。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达6960元/m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?
(三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672m2；自用生产车间建筑面积3300m2，办公楼建筑面积1050m2，临街商业用房建筑面积580m2，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料?
二、单项选择题(每小题的备选答案中只有一个最符合题意。)
(-)因旧城改建，张某的一住宅在2006年10月21日被拆迁，开发商与张某签订拆迁补偿协议的时间是2006年8月30日，但2007年2月1日张某发现邻区住宅补偿标准明显高于自己的房屋拆迁补偿，于是于2007年2月15日向法院申请诉讼，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，问：
1．为调解此纠纷进行估价，则估价时点应为( )。
A．2007年2月15日 B．2006年10月21日
C．2006年8月30日 D．2007年2月1日
2．价格评估所依据的市场情况应为( )。
A．当前房地产市场情况
B．实施拆迁时的房地产市场情况
C．拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况
D．纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况
3．若张某在进行拆迁补偿之前对估价结果有异议，下列描述中正确的是( )。
A．张某自收到估价报告之日起10日内，可以向估价机构书面申请复核估价
B．估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起10日内给予答复
C．张某决定另行委托估价机构评估，受托估价机构应当在10日内出具估价报告
D．张某仍对复核

或另行评估结果有异议，可以在收到报告10日内向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定
(二)某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期成交的案例资料见表3-24。
表3-24 案例资料
比较因素 待估宗地 实例A 实例B 实例C 实例D 位置 ××大街 ××大街 ××路 ××路 ××路 楼面熟地价/（元/m2） 待估 4721 4185 4713 4579 交易情况 正常 偏高5% 偏低10% 正常 偏低2% 交易日期 -- +5 -2 -5 0 区域因素状况修正 -- +7 +3 -2 -1 房屋状况修正 -- 0 +2 +3 -2 用地面积/m3 7200.00 7649.76 2442.79 5467.89 7432.15 结构楼层 混合11层 混合11层 混合11层 混合11层 混合11层 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地级别 四类 四类 三类 四类 四类 土地使用年限/年 50 50 50 50 50 4．若从中选取3个案例作为可比实例，则下面四组中，第( )组可以作为可比实例。
A．ABC B．BCD C．ACD D．ABD
5．若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法计得估价对象估价结果为( )。元/m2。
A．4478 B．4749 C．4578 D．4445
6．若对各案例测算出的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例A的权重定为 0.4，其他两个比准价格的权重均定为0.3，则按市场比较法评得估价对象估价结果为( )。
A．4430 B．4520 C．4400 D．4445
7．在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。
A．权益状况 B．区位状况 C．实物状况 D．年限状况
(三)2006年1月，由于近年来房地产波动较大，××市市中心一套经营性房地产业主欲将其物业出售，某欲购买者委托房地产评估公司对其现价进行价值计估，该房地产于 2001年1月获得土地使用权证，使用权期限为40年，房屋经评估其耐用年限为70年。周边有3个类似交易案例，其中甲案例交易日日期为1998年，距离估价对象70m，结构完好，比准价格为5000元/(m上标)2；乙案例交易日期为2004年，距离估价对象100m，比准价格为6000元/m2,丙案例交易日期为2004年，距离估价对象50m，但是房屋曾遭受过火灾，比准价格为6500元/m2
8．若按收益法估算，该房地产的收益年限应该为( )年。
A．70 B．40 C．35 D．34
9．若按市场法估算，且要求只选用两个交易案例进行比较，求取算术平均值为最终结果，最合理的评估结果为( )元/m2。
A．6250 B．5750 C．5500 D．6000
10．若要求评估公司按照房地产转让价格的相关要求进行评估，下列描述不正确的是 ( )。
A．只要双方同意，任意一方都可指定转让价格的评估机构
B．转

让评估在转让前进行，评估的估价时点应该在估价作业日期之后
C．充分考虑转让双方的利益和需求时，评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间
D．评估机构应该对该房地产的转让价格负有直接责任
三、指错题(下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。)
××房地产估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，法人代表： ×××，地址： ××市××路××号，联系电话：010-××××××××。
二、估价对象
1．位置与环境(略)
2．权属状况
估价对象由北京××房地产开发有限责任公司开发建设。该公司拥有估价对象的《国有土地使用证》(参见附件二：《国有土地使用证》京海国用(2001出)字第1607号)东临××路，北临××大街，西临××厂现状保留厂房，南临××路。
三、建筑经济指标及市政配套条件
根据委托方提供的估价对象的权属材料，估价对象建筑经济指标如下：
所占国有土地使用权面积：62208.32m2；总建筑面积：114188.47m2；建筑物剩余使用年限约为55年，所处楼层：地下1～2层可设置地下停车位：4012个估价对象市政配套条件如下：估价对象位于城区规划建设区内，其周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、供热、供气等均接至市政主管线；供电由主网线接至自建变配电室。以上市政配套条件在时间和用量上可满足估价对象的需求。
四、估价范围
北京海淀区太阳园住宅小区地下车库。估算该地下车库总建筑面积114188.47m2的房屋所有权及其上述建筑面积所占的62208.32m2国有土地使用权在估价时点的市场总价格。
五、估价时点
2007年9月3日。
六、价值定义
本次估价的现值采用公开市场价值标准。即在该市场上交易双方进行交易的目的是追求最大经济利益，并掌握必要的市场资料，有充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开，不具有排他性。
七、估价依据
1．中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291--1999)；
2．国土资源部《土地估价规程》；
3．北京市人民政府《北京市出让国有土地使用权基准地价》；
4．北京市房地局《土地出让价格评估技术标准(试行)》；
5．北京市城市规划管理局《审定设计方案通知书》[××规审字××号]
6．估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。
八、估价原则
本次估价遵循的房地产估价原则有：①合法原则：以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。②估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的客

观合理价格或价值。③替代原则：估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。
九、估价方法
受托方评估人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象的特点及其实际状况，选取假设开发法及市场比较法两种方法作为本次评估的基本方法。对上述两种方法测算的结果进行技术处理，确定最终转让价格。
十、估价结果
估价人员依据估价工作程序，利用科学的估价方法，在分析现有资料的基础上，经过周密的测算，确定估价对象在估价时点之估价结果如下：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
本次估价作业日期为2007年8月25日至2007年9月5日
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告结果为2007年9月3日的市场价格。随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果使用本估价结果的时间与估价报告审定日期相差12个月及12个月以上；我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。
××房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为太阳园住宅小区的配套服务用房，主要满足区内居民及访客的机动车停放要求。该地下车库建筑规模较大，将小区内各楼座的地下空间连为一体，出入口与小区进出道路连接，实现了小区内地上通行的人车分流，有效地防止了地面机动车通行、停放所造成的噪声污染、不安全因素等，从而对住宅小区的环境、居住舒适性产生了有利影响。
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断房地产是否处于最优使用状态主要有以下方面：在技术上可行、在经济上可行、土地与建筑物的均衡性、可持续发展性。根据估价对象所在位置及周边的自然与人文环境，将估价对象兴建为居住用房配套、服务的地下车库物业为最高最佳使用途径。
五、估价方法的选用及测算过程
估价对象总建筑面积114188.47m2，规划设置停车位4012个(所处小区规划居住总户数3193户，规划建设配套公建面积29304.52m2，另规划建设约3万m2非配套公建)。估价对象作为地下停车库，根据估价人员对类似物业进行的调查，确定了估价对象开发

价值的实现方式如下：向访客提供的时租车位按其使用规模约为120个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主出售的地下车位数约为剩余总量的70%，即2724个；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租其余地下车位，即1168个。总体租、售比例为32%:68%租赁中时租与月租比例为9.3%:90.7%。
(一)市场比较法
1．市场比较法原理
市场比较法为选取同一供需圈内、临近区域、近似档次物业近期交易案例，采用房地产交易中的替代原则进行比较，求取出估价对象的比准价格。
2．选取可比实例
A．海淀区西三环紫竹桥西300m路南紫竹花园地下车库交易案例；
B．海淀区西三环紫竹桥西北北洼路美林花园地下车库交易案例；
C．海淀区蓟门桥西北宏嘉丽园地下车库交易案例，详见表3-25。

3．可比案例的比较因素说明
运用市场比较法求取的比准价格是在假设估价对象具备继续使用条件，已缴纳全部相关税费，无他项权利的条件下价格。
交易情况修正：由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。以上所选择的几个比较案例，均为自由竞争市场上的平均价格，故不用修正。
交易日期修正：估价对象与比较实例的交易日期有时间差异时，随着时间的推移，房地产价格有较明显的变化趋势时，必须进行交易日期修正。由于选取的均为近期成功的交易案例，且目前北京市的类似物业市场价格较为平稳，故不做修正。
区域因素修正：前面所选取的三个比较案例中，有些不属于同一地区，故根据环境、噪声、景观、城市规划、基础设施状况等找出区域因素优劣造成的减价或增价修正。
4．比较因素条件指数
根据上述说明，编制比较因素条件指数表，详见表3-26。


5．求取比准价格
求取上述三个可比实例的比准价格基本一致，故取其简单算术平均值作为估价对象的房地产的市场价值：(1213324+120096+105200)/3=115543元/个。
则估价对象中合理销售部分的市场总价格为：115543×2724=31473.91万元人民币
(二)收益还原法
1．原理：采用收益还原法进行估价，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2．搜集有关收入和费用的资料
估价对象中以出租经营方式体现价值的分为两部分：一部分是向访客提供的时租车位，按其使用规模约为120个；另一部分是向小区内住户、非配套公建(写字楼)

业主按月出租的地下车位，约为剩余总量的30%，即约为1168个。
估价人员根据委托方提供的多年财务数据，临时停车费用为每小时2元；月租金在 200～1000元之间；在费用方面，出租运营涉及的税费主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、房产保险等，费用比例约占营业收入的10%～20%。
3．估算每年潜在毛收入
估价人员通过对估价对象的物业的财物数据进行分析后，确定向访客提供的时租车位临时停车费用为2元/小时；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位其月租金为450元/月。
则估价对象出租部分每年潜在毛收入为：
(2×24×365×120+450×12×1168)/10000=840.96万元
4．估算每年有效毛收入
有效毛收入是指潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。
估价人员对估价对象中的不同出租经营方式的有效毛收入情况进行了市场调查，向访客提供的时租车位的空置率相对较高占30%，租金拖欠率相对较低占10%；向小区内住户、非配套公建(写字楼)业主按月出租的地下车位的空置率相对较低只占5%，停车费用拖欠率相对较高占15%。由此确定，时租车位的有效毛收入率为60%；固定月租车位的有效毛收入率为80%。
则估价对象此部分每年有效毛收入为：2×24×365×120×60%+450×12×1168×80%=630.72万元
5．估算每年运营费用
运营费用是指维持房地产生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。
估价人员对地下停车场在正常经营情况下的运营费用进行了市场调查，其费用主要有：管理人员工资、维护修理费、水电费、服务费、营业税、教育费附加、城市维护建设税、房产税、保险费等，费用比例约占营业收入的10%～20%。根据估价对象实际情况确定，其运营费用为其有效毛收入的15%。
则估价对象此部分每年运营费用为：630.72～15%=94.61万元
6．估算每年净收益
净收益是指有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。
则估价对象此部分每年净收益为：630.72-94.61=536.11万元
7．选用适当的资本化率
本报告中的资本化率为综合资本化率。估价人员确定采用安全利率加风险调整值法来确定。安全利率选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率：风险调整值则根据估价对象在所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途、新旧程度及经营风险等确定。
目前，中国人民银行公布的一年定期存款年利率为2.52%，估价对象是

为居住、公建性物业配套服务的房地产，其开发价值实现的风险低于配套服务对象，且由于私人汽车拥有率的不断提高，估价对象在利用程度、保值增值等方面均有一定发展潜力。由此，估价人员确定该风险调整值为5.48%，则估价对象资本化率为8%。
8．确定收益年期
估价对象的土地使用权获得方式为有偿出让，其《国有土地使用证》中载明的使用权终止日期为：2056年11月30日，距估价时点约49年。估价对象建筑物耐用年限长于土地使用年限为55年，由于土地出让年期到期后还可以申请继续出让，根据收益最大化原则，确定房地产的剩余使用年期为55年。
9．选用适宜的计算公式求出收益价格
估价人员根据估价对象实际状况，确定采用有限年期，年收益与资本化率不变的收益法计算公式计算，该公式的表达式为：
V=(a/r)×[1-1/(1+r)n]
将以上估算的各项数据代入公式，为：
V=536.11/8%[1-1/(1+8%)55]=6604.13万元人民币
则估价对象中合理出租部分的市场总价格为：6604.13万元人民币。
六、估价结果确定
估价对象采用市场比较法和收益法分别得出的估价结果如下：
合理销售部分： 31473.91万元人民币
合理出租部分： 6604.13万元人民币
以上结果分别从现实市场销售状况和未来收益预测折现反映出估价对象不同部分的市场价值。两种方法中基础数据的确定均参照了专项市场调查资料，并考虑到估价对象自身的实际情况。
对以上结果进行综合：31473.91+6604.13=38078.04万元人民币
则估价对象现时市场总价格为：38078.04万元人民币，大写金额为：叁亿捌仟零柒拾捌万零肆佰元整。
附件(略)
四、改错题(错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。)
某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金(含物业服务费用)分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用外的其他运营费用为租金(不含物业服务费用)的25%。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9%。估价测算过程如下：
1．计算未来三年的净收益
A1=[360×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=-55.80万元
A2=[400×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=61.20万元
A3=[330×(1-20%)×(1-25%)-36]×3000=48.60万元
2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益

3．计算收益价格

模拟题(七)参考答案
一、问答题
(一)答案；
(1)评估机构为开发商投标报价，

对该地块最适宜采用假设开发法，即将估价对象预期开发后价值(楼价)，减去预期的正常开发费用(建筑费和设计等专业费用以及利息)、销售费用、销售税费与开发利润之后所剩余的余额，根据此剩余之数来确定估价对象的价格。
(2)评估上述宗地投标报价除采用假设开发法最适宜之外，一般在评估过程中还需要运用市场比较法进行校核，作为报价的主要比较资料，此外还可以附以成本法评估作为参考。
(二)答案：
(1)评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；
(2)而实际发生的成本可能超过社会平均水平；
(3)估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。
(三)答案：
(1)现状房地产状况(实物、区域和权益)资料。
(2)规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案) (或技术经济指标)。
(3)该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。
(4)该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。
(5)相关税费。
(6)贷款利率。
(7)该地区类似居住物业开发的平均利润水平。
(8)该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。
(9)市政配套费用和土地开发费用。
(10)该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
二、单项选择题
(一)1．C 2．C 3．C提示：A应为5日，B应为5日，D应为15日。
(二)4．C 5．C 6．B 7．D
(三)8．C 9．A提示：选用丙、乙，主要考虑交易日期。 10．D
三、指错题
答案：
1．缺少受托方。
2．权属状况缺少房屋产权说明。
3．土地产权中缺少土地使用年限。
4．估价依据中缺少房屋产权依据。
5．缺少估价对象现状描述。
6．估价原则缺少最高最佳使用原则。
7．估价结果报告中缺少对估价方法定义的描述。
8．估价结果报告中估价结果缺少单价。
9．个别因素分析不详尽。
10．最高最佳最有效分析缺少法律上可行原则。
11．市场比较法中缺少个别因素系数说明。
12．市场比较法中比较案例A、B的设备设施完备程度修正系数有错误。
13．有效毛收益率计算有错误，不应简单相加。
14．资本化率计算有错误。
15．潜在毛收益计算中应采用市场的客观收益。
16．判定的收益年期有错误。
四、改错题
答案：
1．未来三年净

收益计算错误
A1=(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32万元
A2=(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52万元
A3=(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=-52.92万元
2．用未来数据资本化公式法计算每年不变的挣收益公式错误

3．收益年限错误