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山东省物山东省物业服务收费管理办法(征求意见稿)的应用

山东省物业服务收费管理办法(征求意见稿)

第一条为规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》和国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

第三条本办法适用于本省行政区域内符合国家物业管理资质要求的物业服务企业对物业提供社会化、专业化服务的收费行为。

第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则,收费标准应当根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

第六条省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅的物业服务费,实行政府指导价,其他物业服务收费实行市场调节价。

普通住宅小区内改变设计用途用于经营的住房,其物业服务收费实行市场调节价。

第八条实行政府指导价的物业服务收费,实行分等级管理,由市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定基准价格和浮动幅度,定期向社会公布。具体收费标准由物业服务企业在政府指导价范围内,与业主在物业合同中约定。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。

第九条实行市场调节价的其他物业服务收费,由物业服务企业与业主或者物业使用人协商确定。

第十条通过协议选聘的物业服务企业,应在开发建设单位销售物业前,按照政府指导价的有关规定拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级和收费标准。通过招标等方式选聘物业服务企业,应在招标过程中明确所提供的物业服务等级和收费标准。所确定的服务等级和收费标准等内容,均应详细载入前期物业服务合同。

第十一条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,物业服务企业与业主或业主委员会签订的物业服务合同,应当约定物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

第十二条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制方式,具体收费方式由物业服务合同约定。

包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金比例由物业服务企业与业主或者物业使用人双方协商确定。

第十四条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业的固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十五条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主或者物业使用人所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当按照规定向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主、物业使用人或者业主大会对物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时给予答复。

第十六条物业服务收费按照不动产登记簿载明的房屋建筑面积收取。未办理不动产登记簿的,以购房合同所载明建筑面积收取。

物业服务费按月计收,经双方约定可以预收。

第十七条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担;已交付的物业,物业服务费由业主或者物业使用人承担。建设单位与业主或者物业使用人另有约定的除外。

物业交付后长期空置的,其物业服务费标准应当在物业服务合同中约定。

第十八条住宅区划内的道路、绿地,以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共用部分进行经营,应当征得相关业主或业主委员会同意,按照规定办理有关手续。所得收益在扣除合理成本(人工、维护和税费等)后应当按照业主大会的决定使用,并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况,接受业主委员会的质询。

第十九条物业管理区域内的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)应当优先满足业主或物业使用人停车需要。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库的物业服务费和租赁费,实行政府指导价,由市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门,根据车库种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定基准价格和浮动幅度,定期向社会公布。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库的物业服务费和租赁费可按车库的数量计收。

第二十条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费等因素确定。

未成立业主大会的,车位场地使用费由价格主管部门会同同级物业主管部门制定。

车位场地使用费属全体业主共有,主要用于补充专项维修资金。车位场地委托物业服务企业管理的,物业服务企业可提取一定比例的管理费用。

第二十一条业主或者物业使用人对汽车和非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第二十二条物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主免费配置一定数量的出入证。业主申请多配置或因遗失、损坏需要新办证的,可按制作成本收取工本费。

第二十三条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等外来人员的车辆收取任何费用。走亲访友的外来客人车辆,停放超过2个小时的,可根据物业管理区域内车位情况,经业主大会同意,适当收取一定费用。

第二十四条安装并使用电梯等设施设备的物业项目,其机电设备运行电费可作为代收代缴费用,物业管理企业应单独列帐,公布每月耗电量、电费总额及分摊办法,并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取,并定期公布。

第二十五条供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十六条业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,由业主或者物业使用人按有关规定自行处理的,物业服务企业不得收费;委托物业服务企业处理的,建筑垃圾清运收费由双方协商确定。

第二十七条物业服务企业已接受委托实施物业服务并收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十八条物业服务企业在物业服务中应当加强价格自律,遵守价格法律法规政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十九条物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费范围、收费标准等有关情况进行公示。

物业服务企业应当自觉接受价格主管部门的监督检查,如实提供价格监督检查所需资料。

第三十条物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。业主拒不缴纳物业服务费的,物业服务企业可依法追缴。物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十一条政府价格主管部门可以对物业服务收费实行价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,及时准确报送监测数据。

第三十二条政府价格主管部门应当对实行政府指导价的物业服务收费实行成本监审制度。政府价格主管部门在开展成本监审时,物业服务企业应当向政府价格主管部门如实反映情况,提供必要的资料。

第三十三条政府价格主管部门会同物业主管部门,应加强对物业服务内容、标准和收费项目、收费标准的监督检查和管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依法予以处罚。

第三十四条其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

第三十五条各市可结合当地实际制定具体实施办法。

第三十六条本办法自2010年月日起施行。山东省物价局、山东省建设厅关于印发《山东省物业服务收费管理实施办法》的通知(鲁价费发[2004]205号)同时废止。