土地投资

一、我国粮食安全现状

我国粮食安全现状-平衡目标

总量平衡：总需求和总供给、结构平衡：粮食和非粮作物、区域平衡：产区和销区、产销平衡：产量和销量、进出口平衡

我国粮食安全现状—平衡特征

脆弱平衡：耕地总面积有限，18亿亩红线，人均量少，后备资源不足。耕地利用条件差，山地区占到总耕地面积50%。我国耕地人均占有量仅为933.3m2，不足世界人均水平的一半，全国666个县人均耕地低于联合国粮农组织FAO确定的0.8亩的警戒线。

强制平衡：经济社会要素投入大、政府强力主导.播种面积微幅下降,单产增长率逐渐减少，且极不稳定。

紧张平衡：总供给保障不宽裕,粮食刚性需求增加，每年至少要保证粮食总产增长1％以上

二、我国水土资源利用现状

1、水资源现状—水即粮、粮即水;人均水资源量不足;区域性水资源量减少;农业用水量下降;地下水抽取较为严重;水污染

水资源现状和粮食安全互为因果：一方面，水资源的现状威胁到灌溉农业的有效灌溉量，从而影响到粮食产量和粮食安全；另一方面，粮食生产又消耗大量的水，由于水分利用效率的低下，在耗水同时造成水资源的紧缺。

2、土地资源现状—耕地数量趋少;优等地较少，中低产田较多;耕地质量差异较大

三、限制粮食安全与水土资源利用主要因素:

1、土地退化,

2、自然灾害频发,

3、农业用水效率低,

4、水土资源配置不均,

5、科技支撑不强、服务体系薄弱

土地退化：土壤养分含量下降，有机质消耗大，入不敷出、频繁浅表耕作导致土层变薄、土壤污染、土壤盐渍化、水土流失

自然灾害频发：洪涝灾害，地质灾害

农业用水效率低：水资源不丰裕，且以雨养农业为主，水分生产波动大，且较低。粮食作物水分生产力低水土资源配置不均：区域性和结构性缺水突出

四、保障粮食安全，优化水土资源配置的路径

1、实施科学增肥措施，

2、实施高效节水措施，

3、加强农业生态建设，

4、加快农业信息化发展，

5、改造中低产田，建设高标准基本农田

1、实施科学增肥措施：秸秆还田、种植绿肥

2、实施高效节水措施：以土壤水为中心真实节水、农艺和生物节水结合

生态沟渠作用：排水集中地区设置合理的拦截沟起到人工湿地作用，对农田流出的水进行一次营养过滤；

拦截技术及农区自然沟渠缓冲结合可以减少表土径流及氮磷污染物的流失。

4、加快农业信息化发展：地力评价和配肥决策、智慧农业

5、实施中低产田改造，建设高标准基本农田：提高灌溉保证和旱涝保收比例、通过土地整治提高耕地产能，建设高标准基本农田

高标准基本农田：

是旱涝保收，“不靠天吃饭”的永久基本农田

?建设与管理并重，并体现技术协同创新；

?高标准基本农田建设，是农机与农艺融合发展；良田、良种、良法三结合；全面推进农业生产过程机械化（种、养、加；产前、产中、产后）；节能减排绿色发展；把握农业装备工业转型创新机遇。

土地投资是以土地为载体，或以土地为投资对象，通过对土地进行开发，促进土地增值，从而获得投资收益。一般直接进行土地投资具有位置固定(属于不动产投资)、投资额较大、资金占用时间长、增值明显等特性。

地租是直接生产者在农业(或其他产业)中所创造的生产物被土地所有者占有的部分，是土地所有权借以实现的经济形式。

契约地租：也称商业地租，指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人和出租人签订租赁契约所确定的租金；经济地租：也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。

广义地租：指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。

狭义地租：仅指利用土地所获得的超额利润。

准地租：西方经济学把使用土地以外的其他资源时所付的报酬。

级差地租：是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。

级差地租形成原因：土地自然条件的差别(即土地等级的差别)成为级差地租形成的自然条件或自然基础。而土地的有限性所引起的土地经营上的垄断，才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润，它不过是经由农业资本家手中转到土地所有者手中。

级差地租的分类：级差地租按其形成的基础不同，可分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。级差地租Ⅰ：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租。级差地租Ⅱ：是指对同一地块上的连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。

垄断地租：由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

垄断地租的形成：除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。垄断价格与生产价格之间的差额，即垄断利润。这部分利润经由租地资本家转交给土地所有者后形成垄断地租。垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。

矿山地租：指工业资本家为取得采掘地下矿藏财富的权利而向土地所有者支付的地租。经营矿山开采业的资本家同样要缴纳级差地租和绝对地租。

矿山地租形成原因：①各矿山开采的矿产品的个别生产价格不同。②矿产品的社会生产价格由劣等生产条件的矿

山的个别生产价格来决定。③由于存在矿山所有权的垄断，使矿产品可以按高于它生产价格的价值出售。

建筑地段地租：指工商业资本家和房地产业资本家为获得建造各种建筑物所需土地而支付给土地所有者的地租。它的来源同样是工人创造的剩余价值超过平均利润的余额，反映了土地所有者对雇佣劳动者的剥削关系。

建筑地段地租自身的特征：1、建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。2、建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。3、建筑地段地租的另一个显著特点，就是垄断地租占有显著的优势。

社会主义条件下，仍然存在绝对地租、级差地租和垄断地租等多种地租形式，因此，马克思地租理论仍是城镇土地估价的基本理论依据之一。

新古典主义关于地租、地价的论述的特点：

(1)对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。

(2)区位因素的重视和区位平衡概念的引入，使得新古典主义更具实际应用价值。

(3)对土地市场的分析趋于成熟。

(4)解决了城市地租测算的理论方法，建立了有关地租模型。

(5)更注重对政府政策的研究，使得它有良好的应用前景。

区位：是一个综合的概念，除解释为地球上某一个事物的空间几何位置外，还强调自然界的各种地理要素与人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位实质：区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

区位的影响因素：1、社会经济因素：(1)繁华程度(2)交通状况或通达程度(3)基础设施和公用设施的完备程度(4)人口密度2、自然因素：地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等都会对土地区位的优劣产生影响。3、行政因素：主要是城镇规划

土地报酬递减：是指在技术和其他要素不变的条件下，在同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，达到一定限度后，其增加收益就会递减的现象。

土地报酬递减律：指单增加某种养分因素的单位量所引起的产量增加，与充分供给该养分因素时的最高产量和现在产量之差成比例的法则。

土地报酬递减的基本原理

1、总报酬、平均报酬和边际报酬的概念

总报酬：即总产量，可记为TP；

平均报酬: 总报酬除以某种要素的投入量，即平均每单位生产要素投入所产生的报酬，可记为AP：AP=y/X；边际报酬：对同一块土地上连续追加物化劳动和活劳动，最后一单位追加要素所带来的总报酬的增加量，可记为MP：MP=△y/△x，

土地估价：是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某

一时点的价格的过程。

土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。

工程施工费：是指土地平整、农田水利和田间道路等各项工程直接施工和管理施工发生的各项费用。包括直接费、间接费、利润和税金。

不可预见费：指在施工工程中因自然灾害、设计变更及不可预见因素的变化而增加的费用。不可预见费按不超过工程施工费、设备购置费和其他费用之和的2%计算。

施工机械台班费：是指一台施工机械正常工作一班（8小时）所支出和分摊的各项费用之和。

收益还原法：是将待估土地未来每年的预期客观纯收益以一定的还原利率（报酬率）统一折算到估价期日现值的一种估价方法。

市场比较法：是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

成本逼近法：是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。

替代原则：是指估价结果不得不合理偏离类似土地在同等条件下的正常价格。土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

土地估价原则：人们在土地估价的反复实践和理论探索中．逐渐认识了土地价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标椎就是土地估价原则。应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平原则等。

合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。最有效使用原则：土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提。最有效使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最有效使用必须同时符合4个标准①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。

例3-1：某宗房地产，土地面积300平方米，建筑面积250平方米，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则：

●该宗房地产相对于空地的减价额＝（300－50）×250

●＝62500（元）

例3-2：某建筑物的建筑面积5000平方米，坐落的土地面积为2000平方米，土地价格1500元／平方米．用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元／平方米，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/平方米，则

●该建筑物的价值＝（1800×5000-1500×2000）÷5000

●＝1200（元／平方米）

●1200元／平方米，比1600元／平方米低400元／平方米。

估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的价值。是评估房地产价值的时间界限。

预期收益原则：土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地在有限使用年期内所能带来的收益或效用后进行投资的，因此，准确预测土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和(即收益价格)是预期收益原则的具体表现。预期收益的估算必须是客观合理的。

供需原则：是以预期收益原则、变动原则、竞争原则为基础的。

土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。应用估价法又称为大量估价法包括路线价估价法、基准地价系数修正法、标准宗地估价法等。

基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。

水分利用率：指的是农田蒸散消耗单位重量水所制造的干物质量，是蒸腾系数的倒数。

土地供给：指在一定的技术经济条件下，人类可利用的各种土地资源的数量，包括已利用的和未利用的后备资源储量的总和。土地的供给按其性质可分为自然供给和经济供给两个方面

土地供给的方式：自然供给（是指土地自然固有的可供人类利用的部分，数量固定不变，弹性为零）和经济供给（是

指土地在自然供给及自然条件允许的范围内，在一定的时间和地区因用途与价格变化而形成的土地供给数量，有弹性）

制约土地自然供给的因素主要有：

①宜于人类生产生活及动植物生长的气候条件及地形、地貌条件；②资源条件；可供人类生活的物品和生产必需

的资源，如矿产资源，水资源等

影响土地经济供给的因素主要有：

①土地的自然供给量。这是土地经济供给的基础和前提。

②人们利用土地的知识和技术水平。

③交通运输条件。交通运输条件改善，可使原来不便利用的土地易于接近，且运输成本降低，因而增加土地的

经济供给。

④土地利用的集约化程度。一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。

⑤社会需求。土地社会需求的变动将促使土地利用的改变，从而促使土地经济供给的改变。

土地需求：是指人类为了生存和发展，利用土地进行各种生产和消费活动的需求。

影响土地需求的因素主要有：

①人口变动。人口增加将导致对土地需求的增加；

②经济发展状况。经济景气，对土地的需求增加。

③人类利用土地的知识和科技水平。利用土地的知识越多，科技水平越高，土地需求就会增加

土地需求的种类

①作为生产要素的土地需求；②作为投资的土地需求；③混合性土地需求

房地产的需求：是指消费者(买者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且有能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买；二是消费者有能力购买。影响需求量的因素：1．该种房地产的价格水平，2. 消费者的收入水平，3. 相关物品的价格水平，4．消费者的偏好，5．消费者对未来的预期。

房地产的供给：是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意且能够提供出售的数量。形成供给有2个条件：一是开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。影响供给量的因素：1．该种房地产的价格水平，2. 该种房地产的开发成本，3．该种房地产的开发技术水平，4．开发商对未来的预期。

总报酬曲线和边际报酬曲线的关系

边际报酬等于总报酬曲线在各点切线的斜率

总报酬曲线与平均报酬曲线的关系

在几何上，平均报酬等于总报酬曲线上每一点与原点连线的斜率，因此，当原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，斜率最大，从而平均报酬最高。

边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系

当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势；当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降；当两者相等时，平均报酬最高。

总报酬、平均报酬和边际报酬三者之间的关系：

第一阶段:在平均报酬从上升转为下降之前，边际报酬先升后降，平均报酬处于递增状态，从而增加劳动投入能带来总报酬更大比例的增长，这个阶段停止投入是不合理的，继续劳动投入将使得劳动-土地-资本等生产要素组合的生

产效率得到进一步提高。

第二阶段：平均报酬等于边际报酬之后到边际报酬等于零之前。这一阶段边际报酬小于平均报酬，且边际报酬和平均报酬均随劳动投入量的递增而下降；边际报酬和平均报酬同时递减，但是在此阶段总报酬持续上升，以至达到最高点。在通常情况下，选择在第二阶段组织生产是合理的

第三阶段：边际报酬为零，总报酬达到最大之后。投入劳动的边际报酬和生产弹性均为负数，而且平均报酬继续递减，总报酬也趋于下降。因此在这一阶段继续投入是不合理的

土地报酬递减规律在土地估价中的作用：

运用该规律可以找到土地的边际使用点（最大效益点），判断土地是否为最有效使用。

运用该规律有助于在应用成本逼近法评估地价时正确理解成本的含义，剔除不合理的成本项目，准确评估地价。土地价格影响因素：按因素与土地的关系及影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素：影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。包括：行政因素：土地与住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更等。人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化进程、房地产投机等。国际因素：国际经济、政治因素。经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。区域因素：指土地所在地区的自然、社会、经济条件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。主要包括地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制等。个别因素：指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。主要有面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制、土地使用年限等。

地价影响因素的作用规律：一般因素从宏观上对地区的整体地价水平产生全局性影响。区域因素对地区内的地产价格水平有决定性的影响。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。

我国土地价格的主要类型：反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价；反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价；反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价；

土地估价的作用及现实意义：1、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况；2、调控土地市场供需的有力杠杆；3、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障；4、推进我国土地使用制度改革的重要前提；5、量化国有土地资产的尺度。

土地估价的使用方向：1、为国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等提供地价参考；2、为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考；3．为土地使用权抵押提供地价参考；4．为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考；5．确定和更新城镇基准地价、标定地价；6．实现城市地价动态监测；7．对农用地进行分等定级；8．确定农用地综合区片价；9．为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考；10．为司法鉴定提供地价参考。

国家投资土地开发整理项目现行管理程序：

农用地分等定级：根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。

农用地分等内容：a工作准备，编写农用地分等任务；b资料收集；c根据标准耕作制度，确定基准作物、指定作物；d确定分等方法；e划分分等指标区或样地适用区；f确定分等因素或分等特征属性；g编制“指定作物～分等因素～质量分”关系表或分等特征属性质量分加（减）规则表；h资料整理；i外业补充调查；j编制分等因素分值图，或分等特征属性加（减）规则表；k划分分等单元，编制分等单元图；l计算分等单元各指定作物的土地质量分；m查光温生产潜力指数、产量比系数；n计算各指定作物的土地利用系数和土地经济系数；o计算分等指数；p初步分等；q校订确认分等；r设立永久性标志；s图件编制、面积量算、成果报告编写；t成果验收；u成果归档与更新应用。农用地定级内容：a工作准备，编写农用地定级任务书；b资料收集；c确定农用地定级方法；d确定定级因素或定级特征属性；e编制定级特征属性质量分加（减）规则表；f整理资料；g外业补充调查；h编制定级因素因子分值图，或定级特征属性加（减）分表；i划分定级单元，编制定级单元图；

土地投资项目：（一）从申报途径角度分（主要的）：1、国家投资土地开发整理项目——新增建设用地土地有偿使用费30%部分（一般项目和重大项目）2、省/地/县级投资土地开发整理项目——新增建设用地土地有偿使用费70%部分——自有资金3、占一补一土地开发整理项目——耕地开垦费4、土地复垦整治（农业综合开发）项目——土地出让金中支农部分等（二）从工作重点角度分：1、基本农田整理项目2、重大工程项目3、一般土地开发整理项目（三）从项目类型角度分：1、单一类型：土地整理项目、复垦项目、开发项目2、综合类型：土地开发整理项目、整理复垦项目、开发复垦项目等（四）从项目性质角度分：重大项目/1、重点项目；2、示范项目；3、补助项目

国家投资土地开发整理项目现行申报程序：

土地开发整理项目费用构成：

土地投资项目工程结构：

基准地价系数修正法基本公式：

基本公式：利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。

运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行：搜集有关基准地价的资料；确定估价对象所处地段的基准地价；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出估价对象宗地价格。

程序：

a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；

c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正法表,确定待估宗地地价修正系数；

e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

f.求出待估宗地地价。

成本逼近法计算：

土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益) ×（1±区位修正系数）×年期修正系数估价步骤：(1)确定土地取得费。(2)确定土地开发费。(3)确定各项税费、利息和利润。(4)确定土地成本价格。

(5)确定土地增值收益。(6)价格修正,确定价格。

收益还原法：

基本步骤：1.确定总收益。2.计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等。3.计算土地纯收益4.确定合适的还原率。还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。5.选择公式求算地价。根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。

公式：土地价格=土地纯收益/土地还原率

市场比较法：

1、基本公式

V=VB×A×B×D×E

式中：V：待估宗地价格；

VB：比较实例价格；

A：待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数

=正常情况指数/比较实例宗地情况指数

B：待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数

D：待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

E：待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

2、程序

（1）收集宗地交易实例；（2）确定比较实例；（3）建立价格可比基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行估价期日修正；（6）进行区域因素修正；（7）进行个别因素修正；（8）进行使用年期等修正；（9）求出比准价格。

什么的过程：

规划（长期，大范围）、初步设计（概算）、工程实施（预算）、审计（审考预算）决算。

土地整理工作流程

“生地”变“熟地”的工作流程 一、土地收购整理储备的概念 （一）关于土地收购整理储备的概念。 2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布了《土地储备管理办法》，在该办法中规定土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存已备供应土地的行为。 此前， 2006年6月，我市颁布实施的《天津市国有土地有偿使用办法》第三章第十四条规定： 本市实行土地收购储备制度。土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征收，实施前期开发整理并予以储存的行为。 上述两个概念，一个是着重从土地储备的目的和意义方面说的；另一个是从工作实施的程序上说的。两者是统一的，表达了同样的意思。 （二）为便于开展工作，统一统计、报表口径，结合土地收购整理储备工作的特点，根据天津市的实际情况，我们又将其细分为三个阶段，需要说明的是，这个标准不是国家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一个内部的工作阶段的分类方法，这里介绍一下。 第一阶段，土地收购阶段。 土地收购是指，土地收购整理储备机构与被收购土地原权属方签订土地收购合同或协议，并将按合同或协议给予经济补偿的行为。在本市，以下行为可认为是土地收购。 1、土地收购整理储备机构与使用国有土地的企事业单位签订土地收购协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按协议规定的期限拆除地上物及腾空、移交土地。

2、土地收购整理储备机构与拆迁实施部门，签订居民房屋拆迁协议，收回住宅占用土地的使用权，明确补偿标准和居民安置方案，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定的期限实施拆迁并移交土地。 3、土地收购整理储备机构与农村集体经济组织所在的区县人民政府、或土地行政主管部门签订、或直接与被征地集体经济组织签订集体土地征收补偿协议，明确补偿标准，并将按该标准支付补偿费用，协议对方将按规定实施农村集体土地征收的补偿、安置等工作，在规定的期限内移交土地。第二阶段，土地整理阶段。 土地整理是指，土地收购整理储备机构根据土地收购协议的约定，在规定的期限内支付土地收购补偿费用，土地被收购方按照协议的约定，在规定的期限内实施地上（地下）物拆除的过程。被收购土地达到场清地平（“净地”）并经土地收购整理储备机构验收合格后，即为土地整理工作完成。 在统计时，土地整理工作的完成情况，按照统计时点被收购土地的工作部位进行描述，分为完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”、完成拆迁整理50%以上、正在拆迁整理但未达到50%三种状态。 1、完成拆迁整理80%以上基本形成“净地”的，是指已收购的单宗土地基本达到“净地”条件。“净地”的含义为已收购土地的地上物拆迁完毕，且土地权属已注销登记至土地收购整理储备机构名下。 2、完成拆迁整理50%以上的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理进度已达到50%以上但未达到80%的。 3、正在拆迁整理但未达到50%的，是指已收购的单宗土地，地上物拆迁整理工作已经开始，但尚未达到整理50%的状态。 三是土地储备阶段。 土地储备是指，土地收购整理储备机构实施收购的土地已经拆迁整理完毕，并已配备规划指标，可随时上市进行交易的土地，如果要用一个有别于“净地”的词汇，我们认为“熟地”比较恰当。

土地调查外业调绘方法及经验

土地调查外业调绘的方法及经验 目录 一、外业调绘主要任务 (2) 二、外业调绘的基本要求 (2) 三、外业调绘基本工作流程 (3) 四、像片判读 (3) 五、外业调查的基本方法和要求 (5) 六、土地权属调查 (5) 七、地类调查 (6) 八、外业成果资料整饰要求 (18) 九、调查成果的检查 (20) 十、外业调查的几点经验 (21)

1、土地权属状况调查，对集体土地所有权，以及公路、铁路、河流和国营农、林、牧、渔场、企事业单位等用地权属状况的调查，即查清哪些土地属国有，哪些土地属集体所有。 2、土地利用现状调查，逐地块实地调查土地的地类、位置、土地分布状况、类型以及面积。 二、外业调绘的基本要求： 1、充分利用已有土地调查成果。 2、外业调查时应实地逐图斑调查。 3、权属界线应认定合法、位置准确、表示规范。 4、图、表、实地三者应一致。 5、图斑划分正确，综合取舍恰当。 6、所量数据真实可靠。 7、调查以实地现状为准。既要照顾历史更要尊重现实。

模式一 模式二 模式三 四、像片判读 此次用于土地调查的工作底图是根据航摄像片或卫星照片制作的正射影像图与上一轮数据库数据进行套合解译而制作的。为了使土地调查工作能顺利开展，必须对正射影像图要有所了解，掌握像片判读的方法要领。 影像判读特征： 在外业调查中，从形状、大小、阴影、色调、相互关系等五个方面来判读影像。 对于突出地面的物体，由于高矮不同以及摄影时所处位置不同光

线照射的影响，影像上均反映出不同大小，不同长度的阴影。阴影对于影像判读有一定的价值，但有时也会带来不利影响，例如在高大楼房下的一些地物，由于阴影遮盖难以找到，这时我们可利用相互关系找到相应地物。 地面物体均有不同颜色，同一物体在不同季节也可能出现颜色变化，这些现象均会在影像上反映出来。例如：相邻的一块水田和一块旱地，由于水田比较潮湿，反光能力低一些，因此水田影像呈灰色或黑色，而旱地比较干燥，反光能力强，所以它的影像变白；相邻的一条沟渠和一条道路，由于沟渠有水，其影像呈灰黑色，而道路影像呈白色或灰白色；同一块水田由于季节不同，植被覆盖不同，其影像色调也会不同；同样是坑塘，由于水的深浅不一样，其影像的色调也有所不同，水浅的其影像为灰白，水深的呈黑色。以上色调的变化与光照也有很大关系，阳光强影像色调浅，反之则深，如果阳光刚好被水面反射到镜头中心，则影像呈白色。 .像片判读要领： （1）像片方位要与实地一致。这样可以保持影像的相关位置与实地一致。 （2）像片判读要先判明显地物，然后再判不明显地物。 （3）要由近到远再由远到近的判。 （4）要始终明了自己处于像片上的位置，边走边判。 像片判读是个熟能生巧的过程，开始可能比较慢，判得多了自然会提高速度和准确度。

土地储备融资模式精编版

土地储备融资模式 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-

（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。

（二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。

土地开发整理中心2011年工作总结

土地开发整理中心2011年工作总结 及2012年工作计划 2011年来，土地开发整理工作在局领导的正确领导下，在局各科室和国土所的大力支持和配合下，在全体工作人员的共同奋力下，在服务全局中心工作的同时，积极开展土地开发整理工作。现将土地开发复垦整理2011年工作简要回顾总结如下： 一、所干主要工作 1、加强中心内部管理。加强学习教育，坚持思想纪律作风整顿常态化，认真开展国土资源法律知识学习活动，提高素质、强化纪律，增强其责任心，积极主动完成工作。 2、争取上级支持和投资，积极筹划年度前期重点项目实施准备工作。2012年，重点工作是加快完成乡等（2）个乡村等（14）村土地整治（占补平衡）项目立项开工工作，积极争取省级立项的项目，目前，已完成名目可行性研究、立项审批、初步设计，计划在近期完成招标方案、实施方案编制报批，力争早日启动实施项目。 3、做好等（2）个乡江仁村等（14）村土地整治项目建设工作。等（2）乡江仁村等（14）村土地整治项目涉及2个乡、14个村，项目区总面积公顷，其中其乡片区公顷，郝庄乡片区公顷。该项目总投资估算万元，每公顷投资万元，每亩投资元。在省厅的具体安排下，我局于月日开始勘测定界工作，国土局、测绘队结合县、乡、村，埋设界桩，进

行勘测，同时规划设计也开始前期现场踏勘。经过紧张有序的工作，年月勘查定界结束，规划设计前期准备工作结束。 我局于年月日开始向市局申报，市局审核后报省厅，经过勘测坐标、项目设计的多次修改及我县总体利用规划的定编，现于年月日将乡等（2）乡江仁村等（14）个村土地整治项目报卷资料提交省厅，省厅已受理，等待省厅审批。 4、积极开展土地（整理开发复垦）后备资源基本情况调查工作。结合新土地利用现状图、数据库，调查土地后备资源，为下一轮土地开发整理工作奠定基础。 5、严格执行局财务制度。按局安排，及时办理有关款项审核支付手续，严格支出，节俭办事，有效加强名目资金管理。 6、完成局交办的有关工作和其他工作。 二、工作体会和存在问题 1、工作量大、要求高、时间紧，技术力量薄弱，无经验可借鉴，尽管领导、同志们给予了极大支持帮助，中心工作人员拼命工作，但工作开展中仍难免顾此失彼，部分工作任务完成离领导和有关要求仍有一定差距。 2、土地开发整理名目实施受施工条件、暴雨天气、设计变更、资金等客观因素制约大，由于缺少名项目建设经验，导致部分项目施工进展缓慢。 三、年工作打算 1、进一步加强单位内部管理：完善各项规章制度，确保单位工作

房地产开发项目投资估算

房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据

项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电

土地整理中心工作职责

土地整理中心工作职责 一、开展土地开发整理调研，参与拟定土地开发整理管理办法、土地开发整理技术标准和本区域土地开发整理规划的编制，负责省、市、县三级土地开发整理项目库的建立。 二、编制本区域土地开发整理年度工作计划，对各乡镇年度土地开发整理计划的制定进行技术指导，并对乡镇年度土地开发整理申请立项项目进行审查、审批。 三、承办纳入县级立项管理的土地开发整理项目组织与实施管理；组织县级项目可行性研究、项目规划设计、工程投资预算，并履行审查职责，对批准施工项目严格按照有关要求和技校标准进行技术指导、质量把关、检查验收，并随时搞好补充耕地指标入库备案工作。 四、受县人民政府的委托，组织实施县级管理的土地开发整理项目，并协助省市土地整理中心搞好我县国家和省级立项的土地开发整理项目的踏勘、论证、立项、规划设计、投资预算评审签定、项目招投标、工程实施管理、检查指导、验收复查等一系列的工作。 五、负责对土地开发整理项目专项资金和参与土地开发整理基金的管理和使用；参与土地开发整理项目投资计划的编制；承办土地开发整理项目概（预）算和预算初审；配合县财政局使用好新增建设用地有偿使用费；管理使用好业务

经费；积极搞好土地开发整理项目的投资和引资工作；参与土地开发整理项目资金管理检查和资金使用的效益评价分析。

六、搞好与上级业务主管部门的工作协调，开展与外市县先进工作单位的业务交流与合作，逐步提高我县土地开发整理工作水平。 七、协助搞好各级土地开发整理项目工程施工的招投标工作，并对中标施工单位进行组织、工作与技术方面的管理及协助监理单位搞好工程施工中的质量检查监督。 八、开展政治学习和业务知识学习，提高每个人的政治素质和业务素质，做到爱岗敬业。 九、随时完成上级业务主管部门和局党组交办的其他工作。 .

国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法

国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 【法规类别】土地利用和治理 【发文字号】国土资发[2000]316号 【法宝提示】国务院关于取消第一批行政审批项目的决定 【失效依据】国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告 【发布部门】国土资源部 【发布日期】2000.11.07 【实施日期】2000.11.07 【时效性】失效 【效力级别】部门规范性文件 国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 （国土资发〔２０００〕３１６号 ２０００年１１月７日颁布施行） 第一章总则 第一条为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财

政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。 第二条本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。 重点项目是指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地开发整理项目。 示范项目是指国家在耕地开发中，为完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。 补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地开发整理项目。 第三条项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则： （一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用； （二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展； （三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地； （五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一； （六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。 第四条国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。

土地整治项目工作情况汇报

宾阳县和吉镇惠良村土地整治项目 工作情况汇报 一、基本情况 3月初以来，我镇党委、政府组织镇整治办工作人员专题就惠良村土地整治项目平整区土地重新调整分配及备耕备种进行宣传发动，成立了5个工作小组分别到村到点，多次组织召开各村干部、群众代表会议及户主大会，专题研究解决土地整治项目平整区土地重新调整分配问题，针对组织备耕备种进行多次宣传发动，并以上门座谈、发放通知，张贴备耕通告等多种形式发动群众进行备耕备种，同时全力协调配合施工方对工程质量问题按设计要求进行整改。至7月5日，已动工平整2295亩，涉及果粽、中良、三叉、新安四个自然村，已确权到户1500亩，尚未确权到户约800亩，其中果粽已动工平整的约1600多亩已分配到户约1200多亩，中良375亩已确权到队未确权到户，三叉、新安两村约300亩，现已全面确权到户。目前我镇党委、政府组织继续组织镇村干部对已动工平整土地确权到户工作，同时积极宣传发动群众进行晚稻备耕备种工作。计划在7月15日前全部完成已动工平整土地确权到户工作，并组织群众做好晚稻备耕备种工作，确保不丢荒土地，维护社会稳定。另外，针对部分群众对平整区的质量及部分水渠、道路不够畅通的问题，由镇整治办协调组织施工、监理单位，群众代表（涉及的相关农户）进行现场办公，对群众提出的合理化意见、建议进行限时整改，尽最大努力做到群众满意，保证工程的顺利推进。 二、主要存在问题 1、雨水较多，而平整区全部是水田，田面长时积水，以致材料无法送到位，施工难度大。同时施工方在平整区的工程技术力量、施工人员、机械等投入不足，致使施工进度相对缓慢； 2、部分群众对平整区整体质量不满意，以工程质量不好为由不配合分地，耕种作物。 3、群众中存在等、靠、要的思想，大局意识淡薄，造成镇党委、政府和村集体的决定决议，反复受阻，难以执行。

土地调查外业调绘方法及经验

土地调查外业调绘方法 及经验 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

土地调查外业调绘的方法及经验 目录 一、外业调绘主要任务 (2) 二、外业调绘的基本要求 (2) 三、外业调绘基本工作流程 (3) 四、像片判读 (3) 五、外业调查的基本方法和要求 (5) 六、土地权属调查 (5) 七、地类调查 (6) 八、外业成果资料整饰要求 (18) 九、调查成果的检查 (20) 十、外业调查的几点经验 (21)

1、土地权属状况调查，对集体土地所有权，以及公路、铁路、河流和国营农、林、牧、渔场、企事业单位等用地权属状况的调查，即查清哪些土地属国有，哪些土地属集体所有。 2、土地利用现状调查，逐地块实地调查土地的地类、位置、土地分布状况、类型以及面积。 二、外业调绘的基本要求： 1、充分利用已有土地调查成果。 2、外业调查时应实地逐图斑调查。 3、权属界线应认定合法、位置准确、表示规范。 4、图、表、实地三者应一致。 5、图斑划分正确，综合取舍恰当。 6、所量数据真实可靠。 7、调查以实地现状为准。既要照顾历史更要尊重现实。

模式一模式二模式三 四、 读有一定的价值，但有时也会带来不利影响，例如在高大楼房下的一些地物，由于阴影遮盖难以找到，这时我们可利用相互关系找到相应地物。 地面物体均有不同颜色，同一物体在不同季节也可能出现颜色变化，这些现象均会在影像上反映出来。例如：相邻的一块水田和一块旱地，由于水田比较潮湿，反光能力低一些，因此水田影像呈灰色或黑色，而旱地比较干燥，反光能力强，所以它的影像变白；相邻的一条沟渠和一条道路，由于沟渠有水，其影像呈灰黑色，而道路影像呈白色或灰白色；同一块水田由于季节不同，植被覆盖不同，其影像色调也会不同；同样是坑塘，由于水的深浅不一样，其影像的色调也有所不同，水浅的其影像为灰

土地开发投资合作框架合同

XX市XX新区土地开发投资合作 框架合同 （样本） 甲方：XX市城市建设投资有限责任公司 乙方：广西XXXXXXX 有限责任公司 项目概述 1 为配合自治区党委政府泛北部湾区域合作及加快北部湾广西经济开发的战略 布局，推动xxx城市的全面开放，加快xxxxxxxxxxxxX的建设配套。 2甲乙双方经过充分友好协商，就xxxxxxxxxxxxX新区规划范围内的成片土地一级开发项目，达成甲乙双方投资合作的框架性合同。 3 本框架合同主要就本项目的性质及范围、内容、投资、回报等主要责权利关系进行原则上的确认。 4 甲方为本项目政府方的唯一授权企业，代表城市一级政府享有本项目的开发权及收益分配权，同时确认乙方为本项目的唯一出资投资人，按本框架合同享有约定的成本回收及投资回报权益。 5 根据本项目前期工作的完善，在本框架合同原则约定条款的基础上，双方根据本项目的具体计划及方案，拟定具体实施的环节及细节性合同条款，以补充合同方式执行。一项目定义及边界 1.1 项目范围 ，项目暂定合作总用地面积约XXXX公顷（XXXXX&），本框架合同初步约定的项目红线四至范围是：xxxxxxxxxxxxxxx 1.1.2 本框架合同合作范围不包括已经列入自治区一级相关部门投资计划内容 的xxxxxxxxxxxxX的用地范围及相关土地开发投资。 1.1.3 本框架合同初步约定的本项目用地范围详见本合同附件一《xxxxxxxxxxxxXX区土地开发投资合作示意图》，并以XX市政府部门批准的 边界为准。 1.1.4如果本框架合同范围规划功能因国家或自治区设立XXXXXXXXXXXXX1X 或其它需要而导致重大调整，则不视为甲方违约，双方可另行友好协商本合同合作模式。 1.2 项目性质 1.2.1 本项目定性为城市新区建设为主的土地一级开发项目，投资内容包括项目前期作业、土地征收、动迁安置、市政基础设施建设等内容，通过本项目的投资开发，为政府整理出可供出让进行二次建设的、市政基础设施配套齐全的城市建设用地。 1.3 甲方的性质 1.3.1甲方为XXX市政府直管的国有独资公司，已获得XXX市人民政府授权，承担XXX 市辖区范围内基础设施融投资建设，以及土地开发、储备、经营的资格, 并拥有与之相对等的通过一级开发的土地委托出让后的收益权。（相关授权文件见附件二） 1.3.2在本框架合同中，甲方在经XXX市人民政府授权确认后，作为本项目实施的总业主，并负责协调XXX市政府各相关职能机构与部门，承担本合同条款所约定的甲方及

最新整理土地调查工作感想体会

最新整理土地调查工作感想体会 编者按：本文主要从强化“五结合”做好“大文章”；把争取领导重视与营造舆论氛围结合；把举全社会之力与举全系统之力结合；把典型引路与整体推进结合起来；把解决资金与技术难题结合起来；把有序操作与探索创新结合起来进行讲述。其中，主要包括：始终把这项工作作为夯实国土资源基础管理的一件大事来抓、各级国土资源部门主要领导要负总责，亲自抓质量、促进度、筹资金，确保这项工作顺利推进、通过广播、报纸、专版专栏、宣传车、手机短信、横幅、标语等多种形式，在“6·25”全国土地日广泛开展宣传、领导小组各成员单位各负其责、各司其职，有效地推动了调查的开展、各级都组建了领导小组和工作专班，全力以赴投入到调查工作中、开展了外业试点，针对外业调查过程中出现的带普遍性的疑点难点问题，摸索解决办法、对经费到位率较低的县（市、区）进行督办，力争在经费上不等不靠，想方设法把工作先开展起来等，具体材料请详见： 强化“五结合”做好“大文章” 从**年第二次全国土地调查启动至今，××省始终把这项工作作为夯实国土资源基础管理的一件大事来抓。全省各级人民政府成立机构、组建专班、落实经费、制定措施，主要领导把二次土地调查抓在手上、放在心上。通过强化“五个结合”，做好第二次土地调查“大文章”。 把争取领导重视与营造舆论氛围结合 国务院和××省政府关于开展第二次土地调查工作的通知下发后，××省第二次土地调查正式启动。××省政府和地方各级政府相继成立了领导小组，下发文件统一部署，xx委书记、省长多次听取工作汇报。分管副省长亲临省国土资源厅作专题研究，并致信全省国土资源系统再接再厉，团结拼搏，克难奋进，高标准、严要求、保质保量地完成全省第二次土地调查工作，要求各级国土资源部门主要领导要负总责，亲自抓质量、促进度、筹资金，确保这项工作顺利推进。 与此同时，××省各级政府和国土资源部门通过广播、报纸、专版专栏、宣传车、手机短信、横幅、标语等多种形式，在“6·25”全国土地日广泛开展宣传，为

关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知 国土资发

关于进一步加强土地整理复垦开发工作的通知国土资发[2008] 176 号 2008-09-09 信息来源：国土资源部耕地保护司 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局，各派驻地方的国家土地督察局,部机关各司局及有关直属事业单位： 十多年来，全国土地整理复垦开发工作从起步到全面推进，在补充耕地、保护耕地资源，提高农业综合生产能力，优化农用地结构，保障粮食和生态安全，惠民利民等方面发挥了重要作用。随着我国工业化城镇化进程的加快，土地资源供需矛盾突出，坚守18亿亩耕地红线面临严峻挑战。当前，土地整理复垦开发工作还存在目标单一、补充耕地力度不够，占补平衡任务没有完全落实，规划统筹乏力、资金征收使用还有差距、监管工作不到位等突出问题。为适应新形势的需要，切实加大补充耕地力度，部从构建保障和促进科学发展新机制出发，按照规划引导、政策激励、多元投入、规范管理的思路，进一步推进土地整理复垦开发工作，使其真正成为实施土地利用规划的基本手段，推进开源节流的重要抓手，统筹城乡发展的基础平台，既保护耕地资源可持续利用，又促进新农村建设、保障经济社会发展和生态环境建设取得成效。现就有关要求通知如下： 一、严格补充耕地，坚守18亿亩耕地红线 地方各级国土资源部门要严格依照土地利用总体规划、土地整理复垦开发规划和年度补充耕地计划，切实组织完成补充耕地任务，确保本行政区域内耕地不低于规划规定的保有量任务。要严格落实耕地“占补平衡”制度，各类非农建设占用耕地，应立足于本市、县行政区域内补充完成。对于后备资源少确实难以完成的，可由省级国土资源部门在省域内统筹安排，严禁跨省

关于印发《国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》的通知 国土资发[2000]316号

关于印发《国土资源部国家投资土地开发整理项目管 理暂行办法》的通知 国土资发[2000]316号 第一章总则 第一条为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。 第二条本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理 项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。 重点项目是指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地开发整理项目。 示范项目是指国家在耕地开发中，为完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。 补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地开发整理 项目。

第三条项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则： （一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用； （二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展； （三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划； （四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地； （五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一； （六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。 第四条国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。 第二章项目申报 第五条国家对项目建设实行一年一定制度。新建项目实行年度申报与审定，续建项目实行年度核定。

土地整理项目的工作总结(2021版)

( 工作总结 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 土地整理项目的工作总结(2021 版) The work summary can correctly recognize the advantages and disadvantages of previous work, clarify the direction of the next work, and improve work efficiency

土地整理项目的工作总结(2021版) 克什克腾旗宇宙地土地整理项目位于该镇的刘营子村，地理坐标为：东经117°50′08″—117°56′39″，北纬43°30′41″—43°33′29″。四至为：东至林西县边界，南至杨家大院和杨树林自然村，西到热水开发区，北至集通铁路边。建设期限约１５个月左右。土地整理面积为１９９２５亩，新增耕地面积２７７０亩，新增耕地率达到１３％。项目总投资２１８８万元，平均亩投资为１１００元。 一、工程概况 1、土地平整工程: 1.1土地平整１７３.５８万m 1.2土地翻耕１８４.６８hm

2、农田水利工程 2.1新打机电井８６（眼） 2.2井房８９（座） 2.3管道１３４２４９.２（米）2.4给水栓１６５６（个） 2.5涵管４４（座） 2.6斗沟１８０４６.３（米） 2.7农沟３５６７０（米） 2.8排水井８９（座） 2.9高压线路２２４００（米） 2.10低压线路１８８００（米） 3、田间道路工程。 3.1新建田间道路１３２７５（米）3.2改建田间道路３５４５（米）3.3新建生产路２６１９０（米）3.4改建生产路１９５０（米）

以土地收益平衡基础设施建设投资模式分析

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/d710576035.html, 以土地收益平衡基础设施建设投资模式分析作者：蔚丽霞 来源：《现代经济信息》2012年第13期 摘要：资金和融资问题是城市基础设施建设的主要障碍，城投公司作为城市基础设施建设的主力军，承担着巨大的融资和偿债压力。各地政府为解决资金和融资问题，普遍的做法就是把土地开发和基础设施建设相结合，将土地增值收益用于平衡城市基础设施建设投资。用土地增值收益平衡城市基础设施建设投资，总的来说有三种模式，即土地储备中心模式、一级整理模式、划拨增资模式。三种模式各有优劣，本文通过分析其不同特点，提出了城投企业在不同的发展阶段适用的以土地收益平衡基础设施建设投资模式。 关键词：土地收益；基础设施投资；模式 中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-00-02 城市基础设施建设发展的桎梏是建设资金匮乏问题，自2008年下半年，在4万亿投资的刺激政策出台后，商业银行纷纷高调宣布积极支持国家重点项目和基础设施建设，制约城投企业发展的融资问题得到暂时缓解。但随着近期宏观经济、金融政策的调整，城市基础设施建设资金平衡最终仍依靠开发过程中的土地增值和经营收益。 用土地增值收益平衡城市基础设施建设投资，总的来说有三种模式，即土地储备中心模式、一级整理模式、划拨增资模式。 一、土地储备中心模式 政府将土地储备的职能直接赋予城投公司，用土地储备收益平衡城市基础设施建设资金缺口。 (一)优点 1.增强城投公司持续融资能力 城投公司具有土地储备中心的职能后，统筹进行土地的一级开发，科学安排土地开发时序，同时土地收益定向用于基础设施建设，保证基础设施建设资金来源稳定，能够提高城投公司的持续融资能力。 2.降低政府信用风险 为尽快推动城市基础设施建设，以政府信用为依托的银行贷款成为了主要的资金来源。基础设施巨大的资金需求导致城投公司资产负债率不断攀升，持续融资能力不断下降，政府信用

2014年土地开发整理中心工作总结

2014年土地开发整理中心工作总结 2014年，土地开发整理中心在市局的正确领导下，以加快推进农村综合国土整治为主线，推广发展现代农业、促进新农村建设及统筹城乡发展为目标，充分发挥整理中心的工作职能，节约集约利用国土资源，积极主动开展服务工作，严格规范强化制度管理，尽心尽力维护群众利益。根据年初制定的工作要点，强化内部管理，积极落实各项工作安排，实现国土整治项目建设有序开展、稳步推进，取得了较为突出的工作成效。现将全年工作情况总结如下： 一、大力开展整治项目建设，支持三农建设迈出新步伐 一是大力申报国土整治项目。今年，为促进构建xx市现代农业生产体系，推进农业产业化经营，提升农业综合生产能力，壮强农业优势特色产业，统筹推进城乡一体化发展，我们借助国家土地整理的优惠政策积极申报了坝陵办事处慈化片高标准基本农田示范工程项目，项目建设规模60000亩，总投资11065.75万元，是迄今为止xx市争取的单项投资最大的涉农项目。3月24日，市委副书记覃绪华主持召开现场办公会议，专题研究坝陵办事处慈化片高标准基本农田示范工程项目建设工作，市直17个涉农部门和坝陵办事处党政“一把手”参加会议。通过统筹科学规划，整合涉农资金，严格项目管理，高起点高标准建设，着力把该项目打造成省级土地整治重点示范工程和当阳国家现代农业示范区的重要组成部分。3月26日启动申报工作至今，通过现场踏勘、多方征求意见、调查摸底和内业整理工作，已完成可行性研究、

规划设计及预算编制的评审并成功备案立项。10月底省财政厅对该项目进行了预算投资评审（审减金额319万元，审减比例2.88），评审效果良好。同时，为合理利用土地，增加有效耕地面积，中心加大耕地占补平衡项目的申报力度，今年共计申报18个xx市级和xx市级投资土地开发项目，建设总规模367.58公顷，总投资1423.21万元，通过项目建设可新增耕地面积284.62公顷，社会效益和经济效益显著。二是开拓创新，积极开展自建试点工作。为贯彻落实党的十八届三中全会和省国土资源厅关于创新国土整治项目管理体制机制精神，中心立足我市国土整治项目实际，积极探索并申报了王店双莲农业龙头企业自建试点项目。该项目依托xx市汇龙农业开发有限公司“双莲现代科技农业生态产业园”示范项目建设，整合中心今年待建的王店镇双莲村等三个村高标准基本农田项目资金，将该项目第一标段规划建设按照企业自建试点模式，采取邀请招标方式，委托xx市汇龙农业开发有限公司组织实施。试点项目建设工作得到市委市政府的高度重视，8月上旬，市委副书记覃绪华主持召开土地整治项目和农民专业合作社自建试点工作专题办公会，研究部署加快推进双莲现代农业核心示范区建设，确保农业龙头企业自建试点工作落到实处。目前，试点项目申报工作进入审批阶段，批复下达后将立即组织实施。 三是克难奋进，稳步推进国土整治项目建设。今年，我中心在项目实施上继续坚持加强制度创建，按照“谁主管、谁负责”的工作原则，积极主动推动项目规范化建设。以合同管理为中心，紧密围绕建设目标，

土地调查中外业调绘的方法及经验

土地调查中外业调绘的方法及经验 摘要：本文以自己在全国第一和第二次土地调查中多个测区的外业调绘经验作以总结，加以提炼，以供参考。 关键词：土地调查外业调绘土地权属地类调查 1. 引言 为贯彻落实《国务院关于开展第二次全国土地调查的通知》（国发〔2006〕38号）精神，全面查清第一次土地利用现状调查以来我国土地利用的分类、分布、面积和权属的现状，实现土地资源信息的社会化服务，满足经济社会发展及国土资源管理的需要。在江苏省范围内开展了第二次土地调查项目，按《第二次全国土地调查技术规程》要求，逐地块实地调查土地的地类、面积和权属，掌握各类用地的分布和利用状况，以及国有土地使用权和集体土地所有权状况；根据需要进行耕地后备资源调查；建设土地调查数据库及管理系统，对第二次调查成果中的影像、图形、地类和权属进行一体化的信息管理。 农村土地调查是二次土地调查的重要任务，应以查清土地利用状况为宗旨，为国土资源日常管理和经济社会发展服务。外业调绘是土地调查工作中最重要、最基础的部分,外业调绘包括权属调查和地类调查,外业调绘的难点在于地类调查中各种地类图斑面积的掌握和线状地物调查中如何量测线状地物宽度、线状地物与其它界线或地物发生关系时的处理。 2. 外业调绘主要任务和基本要求 2.1 外业调绘主要任务 1、土地权属状况调查 对集体土地所有权，以及公路、铁路、河流和国营农、林、牧、渔场、企事业单位等用地权属状况的调查，即查清哪些土地属国有，哪些土地属集体所有。 2、土地利用现状调查 逐地块实地调查土地的地类、位置、土地分布状况、类型以及面积。 2.2 外业调绘的基本要求 1、充分利用已有土地调查成果资料。 2、调查以实地现状为准，既要照顾历史更要尊重现实。

土地开发复垦整理中心工作总结报告(精)

土地开发复垦整理中心工作总结报告 丹凤县国土资源局： 上半年来，土地开发整理工作在局领导的正确领导下，在局各股室、下属单位、国土所的大力支持和配合下，在全体工作人员的共同努力下，在服务全局中心工作的同时，以项目为抓手，积极开展土地开发整理工作，实施省级土地整理项目1 个、市级高速公路耕地占补平衡项目11个，争取省级土地开 发整理项目1个，土地开发整理总规模757.4592公顷，新增耕地234.0078公顷，投资2588.5119万元。目前，10个市级高速公路耕地占补平衡项目已竣工并上报市国土资源局申请验收，省级立项投资的土门镇（竹林关镇）等⑵个镇土地整理项 目建设竣工在即。现将土地开发复垦整理中心上半年工作简要回顾总结如下： 一、所干主要工作 1、加强中心内部管理。拟定《中心201X年工作要点》、《中心工作人员201X年工作分组》、《中心工作人员201X年工作职责》、《中心工作制度》、《中心工作纪律》等；加强干部职工的学习教育，坚持思想纪律作风整顿常态化，认真开展国土资源法律知识学习活动，提高素质、强化纪律，增强其责任心，积极主动完成工作。加强单位卫生、文明建设，关心干部

职工身心健康。干部职工遵纪守法、团结和睦、勤恳工作，单位工作、生活秩序正常。 2、争取上级支持和投资，积极筹划年度前期重点项目实施准 备工作。年内计划启动土地开发整理项目1个，为省级立项的 棣花（商镇）等⑵个镇土地开发整理项目，该项目建设总规模318.6公顷，其中开发60.78公顷，整理257.82公顷，新增加耕地61.35公顷，总投资1256.68万元。目前，已完成项目可行性研究、立项审批、初步设计和省预算下达，省补助投资 942.51万元（预算1256.68万元的75%，其余25%即卩314.17 万元由地方配套。由于地方没有配套资金，需要对原设计进行优化。与原初步设计单位西安理工大学水利水电土木建筑研究设计院商洽设计优化事宜，与商镇、棣花镇主要领导进行接洽，对项目区土地利用现状变更进行了测量。计划在下半年完成优化设计方案、招标方案、实施方案编制报批和项目招投标，力争早日启动实施项目。 3、做好省级立项投资的丹凤县土门镇（竹林关镇）等⑵个镇 土地整理项目建设工作。该项目总规模248.62公顷，其中土 门片75.58公顷，竹林关片173.04公顷；项目省级投资515.01万元，其中工程施工费421.53万元。项目于201X年11月启动，12月继续开工建设，我中心工作人员常驻项目

土地整治工作调研报告

竭诚为您提供优质文档/双击可除土地整治工作调研报告 篇一：南通市土地整理工作情况调研报告 狠抓质量管理以土地整理推进新农村建设 ----南通市土地整理工作情况调研报告 为了深入学习实践科学发展观，市土地复垦开发整理中心根据市局统一要求和《中心深入学习实践科学发展观活动学习调研阶段实施方案》（通地整?20XX?7号），按照“践行科学发展观、扎实保增长、全面达小康”的目标要求，着重围绕“破解土地复垦开发整理工作中影响和制约科学发展的重大问题”、“解决在思想观念、队伍作风、工作标准和行政执行能力等方面不适应、不符合科学发展观的突出问题”，确立了本调研课题。复垦中心在市局的统一组织下，通过走访现场、召开座谈会、调阅资料、电话询问等方式，结合平时工作中所掌握的情况，进一步摸清了我市土地整理工作的现状和存在问题，剖析问题产生的原因，力争提出一些具有参考价值的建议，着力破解制约土地开发整理工作的难题，保障我市土地开发整理工作实现新跨越。

一、项目实施进展情况 （一）省以上投资、县（市、区）土地整理项目建设成果显著，有力促进了社会主义新农村建设，实现了城市支持农村、工业反哺农业。 1 目前我市共成功申报省以上投资土地整理项目66个，项目总规模70.9073万亩，可新增耕地5.9447万亩,共申请项目资金8.78亿元。其中，已实施完成并通过省厅或市级验收项目26个，已竣工项目10个，正在施工项目15个，拟进行工程招投标项目7个，因国家、省重点交通基础设施建设导致项目无法实施等原因申请撤销项目8个。详见表1。目前各地正抓紧项目实施，特别是加快20XX年底前已到期省以上投资项目进度。已建成项目基本得到较好管护，但仍有部分项目存在管护不够到位情况。项目建成后的进行了土地权属调整，土地承包经营更加规模化，部分项目正利用土地整理形成的良好基础设施发展现代农业。 各县（市、区）正在积极实施自投项目。海门市实施了三和基本农田整理项目。目前，已完成项目可行性研究论证，正在进行规划设计。该项目选择三河镇的三南村、新远村和江苏海门经济开发区的棉花原种场等地块，项目区总面积3451亩公顷，建设规模2980亩，估算总投资3883万元，建设工期1年。开发区实施也正在实施两个土地整理项目，建

2020年土地整理项目实施方案

2020年土地整理项目实施方案 20xx年土地整理项目实施方案范文1 1.建设任务目标 1.1项目范围 项目区位于定远县东部，距县城约16km，地理位置为东经1175046〃~1175307〃，北纬323205〃~323412〃，项目区东接池河至练铺碎石路，南邻青春河，西为在建的京沪高速铁路，北为刘铺至青岗碎石路。涉及高刘村、刘铺村、青岗村三个行政村23个村民组，土地总面积1024.3780公顷。 1.2 项目建设规模和投资规模 根据安徽省国土资源厅、财政厅皖国土资〔20xx〕1358号文件《关于下达20xx年省级投资土地整理开发项目计划的通知》，项目区土地总面积1024.3780公顷。采取的主要措施是平整土地，归并零星田块，水塘挖深加固，小塘并大塘，合理布局灌排沟渠、田间道路和防护林带等，增加有效耕地面积，完善基本农田建设，建设成高产农田区。 项目总投资3553.35万元，平均每公顷投资3.4688万元。项目实施后新增耕地面积31.9231公顷，新增耕地率3.12%。 1.3 项目工期 根据项目区气候和农时等条件，项目计划总工期16个月，跨2个年度，初步安排20xx年9开工，20xx年12月全面完成。 1.4项目主要工程建设内容

1.4.1土地平整建设工程 从总体上讲，土地平整应尽量满足项目区内自流灌溉、自流排水的要求：从细部来看，以规划田块为单位对项目区内的坑塘、废弃河道等零星地块统一平整，重新规划田、沟、路、林、平整土地，提高土地利用率。 土地平整拟采用机械整平，按照划分的田块，就近推填土方，尽可能减少土方的运输距离。土地平整土方分两部分，一是表土剥离回填土方，为了使平整后的耕地土质适合种植作物，对平整深度较大的田块需采取表层熟土剥离，临时堆放，待平整完成后再回填，在充分听取当地土地部门和农户的意见后，拟对于挖深超过0.6m的田块采取表土剥离，根据项目区现有土壤质地分布情况和耕作要求，表土剥离回填高度取0.2m;二是机械就地平整土方，根据各规划田块的设计高程计算。 经计算，土地平整总土方量为257.36万m3，其中表土剥离回填土方19.36万m3，机械就地平整土方238万m3，挖填基本保持平衡。根据运筹学原理，本着运量(运输土方量运输距离)最小原则进行田块间的土方调配。 1.4.2 农田水利建设工程 项目区灌溉主要从青春水库东干渠、青岗排水大沟和项目区内塘坝引水，采用明渠地面灌溉方式，灌溉渠系分为斗、农渠2级，规划斗渠7条，总长度9311m，采用砼U型渠，设计流量为0.09～0.42m3/s，农渠53条，总长度24539m，亦采用砼U型渠，设计流量均小于0.04m3/s。项目区排水工