B2C电子商务模式在房地产中介的应用

目录

1 房地产信息化发展概述 (2)

1. 1房地产信息化阶段 (2)

1.2房地产中介企业电子商务发展现状 (2)

2 房地产中介企业B TO C电子商务模式分析 (5)

2.1房地产B TO C模式概念 (5)

2.2房地产B TO C模式交易的三个阶段 (5)

2.3卖房者和买房者参与房产中介商网上撮合 (7)

3 B TO C模式下房地产的优势 (9)

3.1节省成本，控制信用危机 (9)

3.2跨区域的经营和管理 (9)

3.3商业模式直销化 (9)

4 分析房地产中介在B TO C模式中应用面临的问题 (9)

4.1缺乏网络互动性与整合性 (9)

4.2信息化建设停留在表面现象 (10)

4.3房地产中介缺乏电子商务品牌意识 (11)

4.4房地产电子商务安全支付问题无法解决 (12)

5房地产电子商务模式面临的对策 (12)

5.1借鉴美国中介经验，实现B TO C模式的整合性 (12)

5.2建设房地产信息化的至高阶段 (13)

5.3建立形象网站，树立品牌 (13)

5.5加强诚信安全建设，解决支付无法交易难题 (14)

6结论 (16)

参考文献 (17)

致谢 (18)

B TO C电子商务模式在房地产中介的应用

1 房地产信息化发展概述

1.1 房地产信息化阶段

随着中国加入WTO，信息时代的变革，电子商务在房地产的应用越来越广。结合成本管理信息化的特点，根据房地产中介商信息化建设的进程我们总结出了房地产中介成本管理信息化建设的四个阶段

1.1.1初级阶段：取代手工操作、提高工作效率

在初级阶段，信息化的作用主要体现在取代一部分繁杂的手工操作上，应用的主要对象是各级基层人员，如通过合同台帐能够快速方便地查询到所有合同的各类信息（不再需要翻箱倒柜地找合同及其相关往来业务）、自动计算变更比例等。

1.1.2中级阶段：优化流程、改善管理

在中级阶段，重点通过信息化系统的规范流程来改善企业的运作流程，并不断通过流程的优化来提升企业的管理水平，这个阶段系统的应用对象以各级中层管理人员为主，使各级管理人员充分利用系统来明确岗位分工、优化流程，并进一步提升整个业务的运作效率，如通过制定合理的成本分类来有效提高对付款申请、付款计划、审批和付款流程来控制款项的支付过程。

1.1.3高级阶段：有效降低成本、创造效益

在高级阶段，企业的中高级管理人员可以及时根据系统中的各项业务数据制定下一步的经营策略，及时发现存在的问题并适当调整相关策略，如通过对变更原因的分析找出变更频繁发生的根源并采取有效措施严格控制此类变更的反复出现，通过对房屋销售动态成本的追踪及时发现成本控制中的薄弱环节并采取有针对性的措施以降低成本支出。

1.1.3至高境界：不战而胜、遥遥领先

这个阶段应该是信息化建设的最高境界，在这个阶段企业对系统中长期积累的各业绩成本数据的深入挖掘和分析，能够快速准确

地测算出业务的预期成本状况，而基于这一基础的投资决策成功的概率将大幅度提高，达到了不战而胜的至高境界。企业在信息化过程中不可能一步登天，必须从初级阶段开始一步一个脚印地不断攀登，并最终达到信息化的至高境界，明白了这个道理，各种困惑也就迎刃而解了。

1.2房地产中介企业电子商务发展现状

1.2.1房地产中介电子商务概念

根据《城市房地产管理法》及《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定，所谓房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询，是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面服务的活动。房地产中介，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。在现实生活中常出现当事人对房地产市场行情，交易对手等不了解，从而不知如何进行交易的情况，而房地产中介则恰好满足了当事人的需要。当事人可通过房地产中介机构准确、及时地了解市场行情、交易对手等情况，积极稳妥地进行交易。从而可知房地产中介电子商务即在网络上完成房地产的一切业务流程。这是房地产发展的一种趋势。

1.2.2美国房地产中介电子商务应用阶段现状分析

中介企业的发展与房地产市场的繁荣是相辅相成的，在一些发达国家，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过中介地产协会传送。如果开发商自己不是房地产中介，还要委托中介机构来办理，而自己专心于开发生产。对于房地产预售，则必须通过中介机构办理。以美国为例，房地产交易有99%是通过中介服务交易而来，其中信息技术的应用非常广泛。

美国的房地产信息化已处于至高阶段，在1997年以来，美国房地产中介协会的 70多万名成员中，上网成员的比例已从 27% 增加到72%，90%的经纪人拥有电脑，60%的经纪人使用电子邮件与顾客联系，60%的房地产公司在因特网上建有网址，72%的房地产公司通过

因特网做成一些生意。在信息技术应用领域，美国的MLS“多重上市服务”系统这种互联网上的房源数据库解决方案，可以使几个国家或一个国家不同区域的房产中介可利用MLS，专业软件以及Web形式进行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理MLS系统的数据库。信息技术在美国房地产经纪业的应用还包括使用CD——RDM式合同，使商业租赁合同有关文件规范化、专业化；在房地产评估业中，随着大量低成本房地产数据库的出现和发展，使人们很容易地收集到与各地区房地产价格等相关的评估内容，人工智能计算机化评估使房产评估更为便利。

1.2.3中国房地产中介电子商务应用阶段现状分析

计世资讯（CCW Research）的研究表明：在2006年房地产行业信息化投资中，针对硬件的投资为10.5亿元，占总投资的56.8%，比2005年硬件投资增长14.7%。其中软件投资增长32.7%，规模达到6.9亿元，占总投资的37%，比2005年上升4个百分点。而服务的比例变化不大，占总投资的6.2%。总规模达到1.1亿元，比2005年预计增长23.2%。

图 1-1 2005年房地产行业信息化总体投资的结构从图 1-1总体投资的结构可以看出：中国房地产企业的信息化整体应用水平还处于中级阶段，信息化基本处于硬件配备和网络建设阶段。计世资讯（CCW Research）的调查显示：接近70%的房地产企业有硬件设备和网络应用平台。没有信息化应用的比例非常低，

仅有 3.1%。但从系统整合来看，系统和业务之间的整合还没达到高级阶段，房地产企业占整体比例不足10%。进入高级阶段的房地产企业仅有不足0.10%的比例。

2 房地产中介企业B TO C电子商务模式分析

2.1 房地产B TO C模式概念

房地产业是我国的支柱产业，对经济的良好发展有着举足轻重的作用。房地产市场可粗略分成一级市场和二级市场，一级市场一般指新建商品房的交易市场，二级市场则是二手房的交易市场。一级市场的参与者主要是房地产开发商和买房者;二级市场参与者则为房地产经纪机构、卖房者和买房者;这两级市场都要依赖政府主管的房地产部门即当地房地产交易中心对交易的全部流程进行监控和管理，涉及到交易过户等手续还要得到相关部门的审批和参与。

B TO C模式是电子商务模式中的一种。什么是电子商务？简单地说就是利用网络进行的一切商务活动。房地产中介企业B2C电子商务模式是按交易对象划分的一种电子商务模式，即表示房地产机构对消费者的电子商务，具体是指通过信息网络以电子数据信息流通的方式实现企业或商业机构与消费者之间的各种商务活动、交易活动、金融活动和综合服务活动，是消费者利用因特网直接参与经济活动的形式。借助网上交易平台，可以大大节省客户和企业双方的时间和空间，提高交易效率。房地产B TO C模式运用十分广泛,除了网上购房，B to

C 房地产电子商务贯穿于房地产生命周期的整个过程。如个性化的房地产服务,房地产网络营销、房屋装潢等。B to C 类的电子商务主要面向广大消费者，这样就为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接，强化了客户对品牌的忠诚度。同时该模式有利于房地产中介通过网络互动形式来联系和培养客户群体，传播有关信息，掌握和引导消费动向，提供及时有效的商业服务1。

2.2 房地产B TO C模式交易的三个阶段

房地产B TO C的交易过程大致分为以下3个阶段：交易前、交1[2]甘早斌，2003：《电子商务概论》，华中科技大学出版社，第11页。

易中、交易后。交易前这一阶段主要是指买卖双方和参与交易各方在签约前的准备活动，包括在Internet和各种商务网络上寻找交易机会，通过交换信息来比较价格和条件、了解各方的贸易政策、选择交易对象等。

买方根据自己要购买的房屋，准备购款，制定购房计划，进行相关市场调查和市场分析，反复进行市场调查，了解各个卖方地区的贸易政策，反复修改购房计划，确定和审批购房计划，再按计划确定购买商品的种类、数量、规格、价格、购货地点和交易方式等，尤其要利用Internet和各种营销网络寻找自己满意的房屋产品及商家。卖方根据自己所销售的商品，全面进行市场调查和市场分析，制定各种销售策略和销售方式，了解各个买方地区的贸易政策，利用Internet和各种营销网络发布房屋交易信息，寻找贸易合作伙伴和交易机会，扩大贸易范围和旗下所占市场的份额。

交易中包括交易谈判和签订合同和办理交易进行前的手续等。交易谈判和签订合同主要是指买卖双方利用网络营销系统对所有交易细节进行网上谈判，将双方磋商的结果以文件的形式确定下来，以电子文件形式签订贸易合同。明确在交易中的权利、所承担的义务、对所购买房产类商品的种类、数量、价格、交货地点、交货期、交易方式和运输方式、违约和索赔等合同条款，合同双方可以利用电子数据交换（EDI）进行签约，也可以通过数字签字等方式签约。办理交易进行前的手续主要是指买卖双方签订合同到合同开始履行之前办理各种手续的过程，也是双方贸易前交易的准备过程。交易中要涉及到有关各方，还可能要涉及到中介方、银行金融机构、信用卡公司、商检系统、税务系统等，买卖双方要利用EDI与有关各方进行各种电子票据和电子单证的交换，直到办理完可以将所购房屋从卖方按合同规定开始到所有权转移的一切手续为止。

交易后包括交易合同的履行、服务和索赔等活动。这一阶段是从买卖双方办理完所有手续之后开始的，卖方要进行备货，银行和金融机构也按照合同，处理双方收付款、进行结算，出具相应的银行单据等，直到卖方实收自己所购房屋商品，完成了整个房产交易

过程。索赔是在买卖双方交易过程中出现违约时，需要进行违约处理的工作，受损方要向违约方索赔。不同类型的网络营销交易，虽然都包括上述3个阶段，但其流转程式是不同的。对于Internet 商业来讲，基本上可以归纳为两种基本的流转程式：网络商品直销的流转程式和网络商品中介交易的流转程式。

一般来说，进行房地产B TO C 交易的步骤如下：房产信息的收集，通过网络信息收集，对于熟悉网络的人并不陌生。通过网络收集商业信息，重点应该是要到哪里去寻找有用信息。信息发布及客户支持服务，信息发布和客户支持服务都是以网上公司的建设为基础的，是通过网上公司站点的建立，了解网上商务活动的基础。宣传与推广准备好之后，最重要的工作就是宣传推广自己的公司了，树立起公司良好的商业形象是电子交易的基础。签订合同，在线交易。这里最重要的是电子银行的参与，怎样进行资金的流通和转换，是网络营销的关键环节。售后服务金融交易完成后，必须完成房屋所有权转移并提供相关的售后服务。

2.3卖房者和买房者参与房产中介商网上撮合

2.3.1系统流程分析

图 2-1系统运做流程示意图 大型房地产商 出资

购房者 网上交易撮合

中介公司

加盟 卖房者 房地产网站 交易监管

独立技术公司 维护 房地产交易中心

联

办

或

聘

请

图2-1系统流程作简要说明:由房地产交易中心招标大型房地产开发商投资建设房地产信息平台(电子商务网站);经两者协商成立或聘请独立的技术公司负责网站的日常维护;中小型经纪公司以会员身份注册到网站，并按规定缴纳会费，之后取得网站唯一标识的用户名和密码;经纪公司先将卖房者的房屋信息登入网站房源信息数据库，当购房者通过互联网访问到该网站上的经纪公司，提出买房需求后，由经纪公司将其信息登入求购信息数据库;由网站后台数据库自动进行供需匹配，向卖房者提供符合条件的房源基本信息;之后根据实际情况进行网上洽谈和网下看房;购买意向达成后，转入网站的交易程序，进行后期的交割房款、过户备案等一系列规定的过程，全过程将处于房地产交易中心的监控之下;房产交割清楚、手续齐备后，由交易中心监控房款、经纪费用等相关项目的流转，并更新相关的数据库信息。

该流程中政府的角色定位要活跃房地产经纪市场，必须要扶持中小型的房地产经纪企业，帮助他们建立起电子商务平台，这一点，政府部门责无旁贷。所以，由当地的房地产交易中心牵头，建立统一的本地性强的房地产经纪网站，是一个十分有利的选择。一方面，这些中小型经纪企业只要缴纳一些基本的费用，就可以享受到和大企业同等的电子商务平台，而且信息相对集中，集体优势更加明显。另一方面，本地的房地产交易都在房地产交易中心实现，所以，该房地产经纪网站属于当地的房地产交易中心是最有利于当地对房地产经纪市场管理的，房地产交易管理部门建立的网络平台，与房地产开发公司、经纪公司以及公众之间，实现资源共享和信息传递，可实现政府管理的自动化、系统化和网络化。房地产交易管理部门虽然不直接参与交易，但可以通过这一平台对正常的交易秩序进行监督、管理，维护交易双方利益，公开交易流程;同时还可以对每一宗交易进行在线监控，对房地产经纪企业的诚信等级及时予以评定，并定期公布经纪机构的信用等级指数排名等，使房地产市场信息更加透明化。

3 B TO C模式下房地产的优势

3.1 节省成本，控制信用危机

对房地产中介而言 ,更加及时准确地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策。为其准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供了重要依据。并可实现跨越城市地域房源信息共享，能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，从而更好地发挥了房地产市场媒介的作用，服务更加专业化。企业的房地产信息发布、交易双方签订租赁合同、购销合同以及收缴款额、上交表单供房地产管理部门登记备案和请求房地产管理部门向消费者颁发房产证书等手续一气呵成。效率得到大幅提高，交易成本大大降低。

对购求租客户而言，可以及时了解房屋价格变动，对需求的决策可以及时变更，可避免买点和优势概念信息流失。

3.2 跨区域的经营和管理

互连网真正的魅力和发展前景就在与其提供了超越空间的经济模式。电子商务的实现和深化，将使得地产的跨区域经营和管理成为现实。整个系统的资源共享和协同运作，将使商业组织的效率和利润最大化。

3.3 商业模式直销化

由于网络经济中房地产企业架构的中间层次作用减弱，行政结构逐渐渐趋向扁平化。信息化商业模式，每宗交易或准买家的访问点击相关资讯的记录都会由系统保存下来，这些信息将会由知识管理和数字神经系统进行处理和分析。

4 分析房地产中介在B TO C模式中应用面临的问题4.1 缺乏网络互动性与整合性

目前，从房地产B TO C电子商务网站的服务功能上来看，尤其是在客户服务方面，创新精神尤为缺乏。大多数房地产中介企业B TO C电子商务网站提供相似的服务功能，由于这样的网站在服务功能上缺少新意，其服务质量对顾客来说都是千篇一律：无非是在BBS 上留言、发送EMAIL咨询、电话咨询等等。所以导致顾客越来越看

重商品的价格，从而造成B TO C电子商务网站经常靠打价格战的方式吸引人气，这样一来，我们可想而知，顾客对这样的B TO C电子商务网站黏度自然不高，缺乏互动性与个性化客户服务的B TO C电子商务网站对顾客的吸引力不够，并在培养客户忠诚度方面并不具备比较优势。同时由于价格战，导致房地产中介企业不团结，不能站在整个行业的角度去考虑利益，整合性也得不到满足。

4.2信息化建设停留在表面现象

房地产企业和其他行业的企业一样，信息化建设大都起步于财务信息化。据统计，在九十年代后期，大多数房地产企业就已经基本完成了财务信息化建设，然而，随着近年来房地产行业的高速发展，房地产企业的信息化投入却远远滞后于其自身的发展。来自其它行业的信息化压力、来自对客户的深入精细服务的需求、来自企业本身扩张后的管理需求……让越来越多的房地产企业不得不对信息化建设投入越来越多的人力、物力。但其信息化的实际效果却让人大失所望。

分析原因，我们发现：相当一部分企业选择了一步到位的信息化推进策略，盲目认为自己的企业已经具备了很好的管理基础，将信息化建设定位于为公司所有业务服务的全面信息化，试图通过所谓的整体解决方案让企业一夜之间“信息化”起来，将信息化功于一役。结果导致战线过长、难以控制，轰轰烈烈开始，狼狈不堪结束。这种信息化推进策略将在信息化遭受挫折后，极大地打击企业信息化建设的积极性，从而让企业谈“信息化”而色变。除此之外，更为重要的是很多企业的信息化实施游离于核心业务之外。他们习惯性的从办公自动化(OA)、企业信息门户(EIP)开始信息化建设。这些企业认为：管理信息化相对容易，对企业来说，可以在实施过程中积累经验，逐步深入的进行信息化建设。话虽不错，但实际效果却恰恰相反。往往这些游离于核心业务之外的信息化应用即使成功实施，效果也很不明显。容易让企业感到：信息化不过如此，投入了大量的精力，也起不了多大作用。甚至在系统出现问题后，而对信息化产生了恐惧，直至影响了企业高层领导和相关部门实施信息