第六期——养老地产专题研究(上)

【养老地产专题研究（上）】国内养老地产发展模式梳理

2014.09.成都XX策划顾问部

前言

据中国社科院2014年1月发布的《中国老龄事业发

展报告2013蓝皮书》中指出，截止至2013年年底，我国

60岁及以上老年人口已超过2亿，中国将迎来第一个老

年人口增长高峰。

无论从社会背景、政策角度、需求成都还是发展趋势来看，

养老地产这种新的产业蓝海以一种不可阻挡却又无可奈何的姿态

产生了。近年来，包括万科、保利、绿城、远洋、首创等大型房

企，开始纷纷扎堆进军养老地产，养老地产确实成为了下一个时

代热点。那么，如何在每年1万亿老年市场中寻找商机？什么样

的开发模式更适合中国国情？国内、外成功养老地产项目又有那

些模式可以学习？

这一期，我们将带领大家共同来梳理一下目前国内养老地产的开发模式有哪些类型。

PART 1 养老地产的概念及发展背景

●什么是养老地产？

对于养老地产的概念，目前业内无明确的界定，但可以明确的是：

养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机

结合体，可以称为房地产混合开发模式。

同其他类型地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、

康复等方面量身设置。

住宅地产

服务

商业地产

混合开发模式

养老地产

是“养老+地产”的一种复合开发模式 是养老地产，不仅仅是老年住宅 是地产开发，而不仅仅是房子本身

养老产业是养老地产开发的部分或全部 部分或全部满足老年人的居住需求 以中长期盈利为开发目的

●养老地产与一般住宅开发的主要区别是什么？

养老地产必须提供满足老年人需求的专业配套，特别是医 疗配套，这是其与普通住宅最大的区别所在。

专业配套是关键驱动因素

养老地产提供良好的居住环境与方便的适老化产品， 满足老年人生理与生活上的需要。

居住环境与产品本身是基础

养老地产与单纯地产开发相比，其并不属于短期回款类物 业，而是需要长期持续性经营而盈利的经营型物业。

服务与运营是开发核心

中国正在快速步入老龄化社会，而由于中国人口基数大和实行计划生育的因素，中国的老龄化进程呈现出数量大、增长速度快的特点。

据中国社科院2014年1月发布的《中国老龄事业发

展报告2013蓝皮书》中指出，截止至2013年年底，

我国60岁及以上老年人口已超过2亿，中国将迎来第

一个老年人口增长高峰。

60岁以上老年人口比例预测

优先供地

营业税、所得税、地方税等减免

优惠利息 贷款贴息

培训支持 科技服务

政府财政对养老床位补贴

.........

history 2002年 2006年 2007年 2010年 2011年 2012年 2013年

? 国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委《关于加快发展养老服务业意见的通知》 ? 中共中央、国务院《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》

? 十七大《报告》

? 全国老龄委联合民政部等国家十部委发文《关于全面推进居家养老服务工作的意见》

? 国务院《关于加快养老服务业发展的若干意见》(以下称“《意见》”)初稿正在征求意见中

? 国务院新闻办《中国老龄事业的发展》白皮书

? 全国老龄委联合民政 部等国家十部委发文 《关于全面推进居家养 老服务工作的意见》

? 修订通过的《老年人权益保障法》之后，即将出台的《意见》在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。

1996年8月，全国人大通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，我国政府先后制定了200多个老年政策法规，数量众多，

涉及面广，2002年至今出台的关于中国养老的主要政策如下：

目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。

通过文件，政府制定了一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策

PART 2 国外养老地产发展模式梳理

?国家背景：崇尚自由市场经济，强调政府不应过多干预市场。

?养老模式：以开发商为主导，以盈利为目的。政府仅为低收入老人提供福利性养老住宅

美国

?国家背景：东方国家，深受西方尤其是美国经济理论及模式影响。

?养老模式：以开发商为主导，政府辅导，同时，更多的会注重家庭亲情，两代居盛行。

日本

?国家背景：追求社会公平，高税收，高福利，生活压力轻，贫富差距小。

?养老模式：由政府及非营利性的慈善机构出资，聘用专业公司对其进行管理。

北欧

?国家背景：高税收，高福利国家，社会贫富差距小。

?养老模式：以政府为主导，多属社会福利性质，后期主要由专业公司负责经营管理。

德国

?国家背景：家长式国家管理制度，政府干预深入社会各个角落。

?养老模式：政府为主导，不以盈利为目的，注重家庭亲情，同时兼顾喜欢独居老人需求。

新加坡

不同的文化及社会体制形成了各个国家不同的养老模式：

国外养老地产模式

类型形式受众群体特点租售

方式开发主体常见国家

居家生活型持续照顾社区身体健康，可以独立生活，但需

要应急照料的老年人必要时提供辅助和护理服务

租赁或

出售开发商美国、日本

活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体锻炼

和社会活动的客户

环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场

所，社区活动丰富

出售为

主开发商美国、日本

独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客

户不提供就餐、交通、不组织社会活动

租赁或

出售政府为主

欧洲、新加

坡

老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一

些社会活动的客户

除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交

通、社会活动等服务。

租赁为

主政府为主欧洲

辅助生活型辅助生活区生活不能全部自理，需要专门的

辅助和帮助

根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、

洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动

帮助等

出租开发商美国、日本

家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚

出院的人、长期病号等提供短工服务，专业的护士照料

出租开发商美国、日本

辅助医疗型轻度护理院需要24小时照料，患有长期或慢

性病，需要治疗和恢复

提供24小时护理照料设施提供常规的医药监

督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护

工

出租政府所有国家

重度护理院老年痴呆初期，需要护理恢复完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人

员照料出租政府所有国家

国外养老地产模式类型汇总

PART 3 我国养老地产开发模式梳理

从开发主体看，开发商、保险公司、政府是国内养老地产开发的三个主要力量。而国外养老地产投资商未来有可能会成为第四股力量。

开发商 保险公司

政府

保险公司和政府作为投资主体进入养老地产（与传统的养老院相比），在投资金额、融资渠道和建设规模上更为突出。

开发商在运作养老地产时，由于可能难以从银行或其他金融机构获得资金支持，有可能会发生“企业做金融”的情况。

涉足养老地产领域的企业或机构一览

开发商（已有具体或确定筹建的项目）开发商（有意向进入

养老地产领域）

险资或其他投资渠道政府或慈善基金国外投资商

万科、保利、绿城、花样年、北京太阳城、东方太阳城、燕达、亲和源、首创置业与河北建设集团、云天房产集团、荣禾、绿地、蔚蓝、广州家和、卓达、海南天水、新华锦集团等复星国际、永泰

红磡（天津）、

吉粮集团房地产、

金成集团（杭

州）、华润等

泰康人寿、中国人

寿、合众人寿、太

平洋保险与上海崇

明陈家镇建设发展

有限公司、亚洲医

疗控股公司、中华

国际老年康福中心、

青岛蔚山康桥投资

公司、宝钢建筑公

司与迪赛投资等

中国红十字基金

与哈工大集团、

中国红十字基金

会与北京城建、

马鞍山市政府、

中国老龄产业协

会+扶绥县政府+

五行创展投资等

城堡投资、

Life Care Services LLC

Em eritus Corp等

类型用地性

质开发模式产品形式目标客群配套需求功能体系案例

长住型康疗型

养老

非居住

用地，

土地划

拨

以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助，持

有经营，采用出租及会员制。一方面依托自身养生、

休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提

供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费

加管理费，无产权。

养老机构+

养生体验

对年龄有一定限

制，主要针对身

体健康欠佳和对

保健养生格外关

注的老年人为主。

专业医疗与康复

机构；良好的生

态资源

通过与专业医疗机构、康复疗养机构

合作，提供全方位的健康体检、老年

特色疾病的照料看护、病愈的康复疗

养等专业化的健康管理服务，并辅以

满足交流、学习、娱乐的活动中心。

台湾长庚养生文

化村、上海亲和

源、北京太申祥

和山庄、北京燕

达国际健康城。

居家型

养老

居住用

地，土

地出让

在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服

务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取

住宅直接销售的经营方式。

普通老年

住宅

主要针对中高收

入的活跃长者，

健康状况良好，

充满活力。

通常位于城郊，

有一定的生态资

源，空气清新自

然；仅提供普通

的养老服务

实质上是养老主题地产，往往以在郊

区大盘中配建针对老年人的养老公寓、

养老别墅的形式推出，大部分仍停留

在概念层面，仅为老年人提供基本的

社区服务。

绿地21城孝贤坊、

万科幸福汇、保

利西塘越。

立体型

养老

居住用

地，土

地出让

民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助，对开

发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。项目

综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位

需求，采取租售结合的运营方式，居家养老住宅销售，

将提供医疗看护服务的老年住宅持有经营，并可采用

反向抵押的逆按揭方式，以房养老。

大型养老

社区

面向各阶段中高

收入的老年客户，

涵盖从活跃、可

自理自立的低龄

长者、到需低度

照看护理及高度

医护的高龄长者。

安静恬然，有一

定的景观资源；

养老配套服务完

善

大型综合养老社区，包括住宅、购物

中心、老年大学、酒店、医院、康体

娱乐等多种业态，提供满足居住、休

闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、

康体养生等需求的丰富多元配套设施

北京太阳城、北

京东方太阳城、

杭州金色年华、

南浔中国第一老

年城

候鸟型农家休

闲养老

集体建

设用地

农家寄养式异地养老，将养老与农业休闲相结合，主

要面向城市中高收入的活跃长者，采取将集体土地使

用权出售的运营方式：在乡村景区周边利用农村闲置

资源建设度假物业，并将该物业一定年限的使用权销

售给城市养老客户。

宅基地、

田园

针对城市中高收

入的活跃长者，

渴望田园生活，

希望回归自然。

拥有田园景观等

乡村原生态资源，

与乡村旅游相结

合

结合农业经营活动、农村文化及农家

风情生活，借鉴分时度假模式，将农

业休闲旅游和生态养老相复合，提供

养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮

等功能，基本无其他配套设施。

江苏生态农庄、

艳阳乡村度假公

寓

异地购

房养老

居住用

地，土

地出让

非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人

通过异地购房，异地旅游和养老相结合。

针对有一定经济

实力的健康活跃

长者，喜欢参加

社会活动，和外

界保持良好的联

系。

强调山海等强势

生态资源及宜居

的气候条件

以海南冬季养老基地和北方滨海低区

的夏季避暑养老基地为主，通过异地

购房方式，使老年人可进行异地旅游

和养老，灵活性强

大连、青岛、三

亚、海口等地楼

盘

从开发模式来看，主要分为五大类：

嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制 方式，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。

康疗型 养老

产品特色

●用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得； ●区位环境：依山傍水，生态资源良好；

●功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的

健康体检、老年特色疾病的照料看护、疾病的康复疗养等专业化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。 针对客户 ●对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关注的

老年人为主。 开发主体 ●以开发商、投资商为开发主体，政府、专业医疗机构协助

运营方式

●出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、养老、

休闲等配套设施接待养生体验度假，一方面并将提供医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。 典型案例

●台湾长庚养生文化村、上海亲和源、北京太申祥和山庄、北京燕达国

际健康城、天津·泰达国际养老院。

●康疗型养老地产的

功能体系

在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务， 面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的开发模式。

居家式 养老

产品特色

●用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取；

●区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新，环境良好。 ●功能体系：实际上是养老主题地产，社区以在郊区大盘中配建针对老

年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念层面，仅为老年人提供基本的社区服务。 针对客户 ●主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。

开发主体 ●开发商

运营方式

●不受用地性质限制，住宅直接销售。

典型案例

●绿城21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓。

●居家式养老地产的

功能体系

综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结 合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

综合型 养老

产品特色

●用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件； ●区位环境：安静恬然，有一定的景观资源；

●功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大学、酒

店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套设施。 针对客户 ●面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低龄长

者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。

开发主体 ●民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助。

运营方式 ●租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅持有

经营，并可采用反向抵押的倒按揭方式，以房养老 典型案例

●北京太阳城、南浔·中国第一老年城。

●综合型养老地产的

功能体系

养老与农业休闲相结合的农家寄养式异地养老，主要面向城市中高收入、 的活跃长者，采取将集体土地使用权出售的运营方式。

农家休闲 养老

产品特色

●用地性质：集体土地，仅有使用权无所有权； ●区位环境：拥有田园景观等乡村源生态资源。

●功能体系：结合农业经营活动、农村文化及农家风情生活，借鉴分时

度假模式，将农业休闲旅游和生态养老相复合，提供养老居住、瓜果采摘、绿色农家餐饮等功能，基本无其他配套设施。 针对客户 ●针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。

开发主体 ●以开发商为主，社会机构协助

运营方式

●出租或销售使用权，在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，

并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户。 典型案例

●江苏生态农庄、浙江城仙居。

●农家休闲养老地产的

功能体系

非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异 地旅游和养老相结合，灵活性强。

异地购房 养老

产品特色

●用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得；

●区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件；

●功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地

为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老，灵活性强。

针对客户

●针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外界保

持良好的联系。

开发主体 ●开发商 运营方式 ●直接销售

典型案例

●大连、青岛、烟台、海南等城市的度假型物业项目。

●异地购房养老地产的

功能体系

PART 4 国内开发模式特征总结

国内有哪些养老地产开发的成功案例

=========================================================================== 国内有哪些养老地产开发的成功案例？ 1、北京太阳城国际老年公寓 该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业，一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（C C R C），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。 北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。 北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务，将养老地产做得丰富多彩。 居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办"一站式"服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。

养老地产可行性研究报告

养老地产可行性研究报告 导语：养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端养老地产产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。下面是收集的养老地产可行性研究报告，欢迎阅读。 总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、养老地产项目概况 (一)项目名称 (二)项目承办单位介绍 (三)项目可行性研究工作承担单位介绍 (四)项目主管部门介绍 (五)项目建设内容、规模、目标 (六)项目建设地点 二、项目可行性研究主要结论 在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： (一)项目产品市场前景 (二)项目原料供应问题 (三)项目政策保障问题

(四)项目资金保障问题 (五)项目组织保障问题 (六)项目技术保障问题 (七)项目人力保障问题 (八)项目风险控制问题 (九)项目财务效益结论 (十)项目社会效益结论 (十一)项目可行性综合评价 三、主要技术经济指标表 在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 四、存在问题及建议 对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 一、养老地产项目建设背景 (一)国家产业政策鼓励养老地产行业发展 (二)养老地产市场前景广阔 二、养老地产项目建设必要性 (一)进一步推进我国养老地产行业发展 (二)进一步提升我国养老地产工业技术水平

2017中国养老地产市场报告

观点指数·2017中国养老地产市场报告 随着老年人口的不断增长，中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求，供不应求的市场现状，已然诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式，亟待寻求新的利益增长点，养老+地产正面临可观的发展前景。 在社会迅速发展以及人口规模不断扩大中，老龄化社会大潮向我们袭来。在庞大且复杂的养老需求面前，是还未完善的养老体系以及亟待整合的养老资源，而这恰逢房地产行业发展逐渐告别传统单一的住宅开发模式，正走在转型升级的拐角点，急切寻求新的利益增长点，于是”养老+地产”成为了市场的香饽饽，不少房企纷纷抢滩市场渴望分得一杯羹。 养老地产的兴起不过短短数年时间，却衍生出了不同业态，养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展，在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。 但是，在这个潜藏着巨大利益空间的新兴市场下，房企要如何独辟蹊径打造创新的产品模式，在运作过程中又是如何以其人文的运营理念、极具魅力的品牌文化、先进科学的设计征服老年群体的心，在产品布局又是如何别具心思地为他们提供优质贴心的晚年生活？ 养老地产成为资本的新宠，但同时又隐藏着各种暗涌和未知，身处市场漩涡中的我们到底要如何把握商机？为此，观点指数发布《观点指数·2017中国养老地产市场报告》，从养老地产市场供需现状、创新的产品开发模式、产品消费场景等维度进行研究，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，为各方企业透析当前市场发展现状，洞悉行业发展趋势和前景，助企业及时把握可贵商机，共谋划，同成长。 一、养老地产发展背景 1、“银发浪潮”汹涌而至，养老问题迫在眉睫 1.1老年人口规模快速增长，养老重任亟待解决 自本世纪初国内老年人口数量不断增长，老龄人口占总人口比例不断扩大，中国已然进入老龄化社会。按照联合国的传统标准，一个地区65岁老人占总人口的7%，则该地区将视为进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，中国的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快，截止到2016年底，国内大陆总人口138271万人，60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。

富阳市养老地产调查研究报告

富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年 前 言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年富阳市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析富阳市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了富阳市养老地产行业发展概况，行业发展现状，富阳市养老地产市场投资机会，富阳市重点区域养老地产布局；富阳市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对富阳市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。

养老地产专题分析报告(概要版)

养老地产专题研究报告 （简版） 中国指数研究院 2011年11月

目录 1 养老地产概述 (3) 1.1养老地产的定义 (3) 1.2老年住宅分类及特点 (3) 2国内外养老地产外经典案例解析 (6) 2.1国外养老地产经典案例 (6) 2.1.1美国太阳城中心 (6) 2.1.2欧洲养老地产 (7) 2.1.3亚洲养老地产 (8) 2.2 国内养老地产经典案例 (9) 2.2.1 东方太阳城 (9) 2.2.2 上海亲和源 (10) 2.2.3 国内主要大型地产开发商的养老地产项目 (11) 2.2.4 国内主要大型保险公司的养老地产项目 (12) 3我国养老地产的发展展望及建议 (13) 3.1 我国养老地产的发展展望 (13) 3.2我国养老地产的开发建议 (13) 3.2.1 等待更好的养老政策出台 (13) 3.2.2 积极探索最有利的养老地产运营模式 (13) 3.2.3 可考虑合作开发养老地产 (14)

1965年，法国成为第一个老龄化的国家，之后是瑞典、英国、美国等一些发达国家相继步入老龄化国家的行列。我国在1999年也步入了此行列，虽步入老龄社会较晚，但由于我国的人口基数大老龄化速度快，如今已经成为全球老年人口最多的国家。 伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控，“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”，随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，养老地产，这种新兴的房地产开发模式，正被越来越多的开发商视为新的利润增长点。 1 养老地产概述 1.1养老地产的定义 对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。而如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。 1.2老年住宅分类及特点 各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同，概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。 1）老年公寓：这种老年住宅形式多样，情况比较复杂。如我们国家的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型： 第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。如荷兰的WoZoCo老年公寓。 住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。

养老地产项目可行性分析报告

篇一：养老地产可行性研究报告 养老地产可行性研究报告 1.中国已进人老龄化社会 根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻， 8年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从 1年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。 2.传统养老方式面临挑战 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： （1）生育率下降直接导致家庭的供养减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局 面产生； （3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。 3.国内的养老设施满足不了需求 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。 目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年

国内有哪些养老地产开发的成功案例

国内有哪些养老地产开发的成功案例？ 1、北京太阳城国际老年公寓 该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业，一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（C C R C），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。 北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。 北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务，将养老地产做得丰富多彩。 居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办"一站式"服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一

体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。 立足于养老市场需求，围绕健康养老为中心，北京太阳城集团陆续组建了：太阳城房地产开发公司、太阳城医院、购物中心、物业管理公司、太阳城银龄老年公寓、建筑装饰公司、太阳城度假村有限公司、健康养老服务公司，形成了一条集医疗保健、餐饮、娱乐于一体的健康养老产业链，致力于塑造中国健康养老地产发展的品牌。 2、上海亲和源养老公寓 亲和源养老地产项目旨在以宜老化的社区物业为载体，为会员提供养老服务，构造一个快乐、健康的现代品质养老生活体系。会员管理平台和养老服务平台是亲和源项目运营的两大基本组成部分。亲和源的养老基础服务由亲和源老年公寓牵头实施，亲和源会员管理和增值服务及生活价值体现由亲和源俱乐部来实现，养老基础服务和老年价值体现构成了亲和源项目的两大支柱，也是亲和源的创新之处。即：基础养老服务由亲和源老年公寓为主导运营部门，会员增值服务以亲和源会员俱乐部为主导运营部门。 瞄准高端市场，以会员制为形式、融居家养老和机构养老为一体，出售使用权、依靠服务运营。 亲和源会员俱乐部采用销售会员卡的模式，有A卡、B卡两种形式，购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付 2.98万至6.98万元不等的年费；B卡无论

广安市养老地产调查研究报告

广安市养老地产调查研究报告

广安市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告 2017-2022年

前言 养老产业是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合。它包含三大核心组成部分：养老服务、养老产品和养老产业链。家庭养老、机构养老和社区居家养老是我国目前三种基本的养老模式。家庭养老是传统的养老模式；养老院养老是社会化的养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会的养老模式。 中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国

家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，

北京东方太阳城养老地产调研报告

北京东方太阳城养老地产项目 调研报告 全新退休生活的领跑者 2012年10月

前言 北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。 位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。 该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的

活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。 除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。

中国养老地产模式经典案例集锦

中国养老地产模式经典案例集锦目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放； 1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；

养老地产五大模式完整版

养老地产五大模式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

养老地产五大模式：住宅开发思维下未来如何破？ 核心提示：根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型。 面对中国万亿级的养老地产（）市场，传统的房地产（）企业、险资、甚至实业企业都纷纷投入其中，并且根据各自的特点开发出了各种模式，并不乏引入“金融”“互联网+”等概念元素。 住宅开发思维下，养老地产怎么“破”？? ? 根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型，其中，由于居家养老模式是在传统住宅项目上进行适老化改造升级，对于长期进行住宅开发的开发商来讲，难度最低，最易操作，过往经验也更容易借鉴，从而成为了最先尝试的模式。 1.居家养老模式 简单的说，居家养老社区就是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加值。 首先从硬件层面进行适老化升级配置，比如加入老年人的专属步行通道，配备老年人活动室，配备进入社区的医疗机构，同时与相关的老年服务机构合作，为老人提供上门看护与医疗等居家养老服务。这样的模式本质其实还是房地产开发，盈利模式也是通过卖房子获利，只不过由于其增加了适合老年人的配套设施，从而将客群进行了锁定，目标瞄准了有需求的老年人群体。 位于杭州的良渚文化村内的万科随园嘉树项目，便是居家养老模式的代表之一。该项目为多层住宅，于2013年5月份开盘，目前售价为16000元/㎡，定位于个性化精装老年公寓，户型分为75㎡两房与110㎡三房两种。万科随园嘉树除了进行售卖之外，也进行租赁，其租金标准为售价的60％，租期15年。 有专业人士曾质疑，“万科随园嘉树在开发思路上就是住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施.这种开发模式是典型住宅开发商的思维 ,也就是在做了些表面上适老型的一些改造, 根本没有抓到养老地产开发的本质。” 2.“养老服务+地产开发”? 然而，万科并不是唯一一家用住宅开发商思维来做养老地产项目的。 2013年底，保利地产也发布了自己的“保利养老战略”。“以居家为基础，统一服务标准，以社区依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准。”这是保利对自己三位一体养老战略的诠释，并提出了打造养老的全产业链，其中包括成立了保利安平专业介护养老公司。 在保利的养老战略中，占据最主要分量的还是对原有社区进行适老化改造，其计划是在五到十年，完成已建社区的适老配套改造，而在新建社区统一适老话设施标准，提供社区居家养老服务。 即在社区内增设老人大学、活动中心，康体中心，日间照料中心等基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等功能衔接，成立互助养老志愿团队，同时以物业服务为平台，提供助餐、助浴，助洁，助急，助医的服务，提供居家网络信息服务，建立长者智能化服务平台等。 在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具体解释为“居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费。社区养老层面，希望通过老龄公寓的租赁，社区配套服务收费，收费方式采用使用权十年租赁收费制。机构养老通过提供介护服务和生活服务，收取专业服务费。” 目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中落户于北京保利西山林语的和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营。 但是，即便嫁接进了和熹会专业养老机构，北京保利西山林语的本质还是一个住宅项目，开发有板楼与别墅等产品，住宅的市场售价为23000元/㎡。? 与险资近几年凶猛入围房地产行业相一致，手握庞大的老年人客户资源的险资做起养老地产来，似乎更为“有模有样”。 泰康人寿开发的泰康之家便是代表之一，它将保单与养老社区的入住资格进行了捆绑。资料显示，泰康人寿与泰康之家联合推出了“幸福有约终身养老计划”，据称这是国内第一款将养老保险产品与养老社区相结

中国养老地产模式经典案例集锦

中国养老地产模式经典案例集锦 目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。

亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。

养老地产、可行性研究报告

养老地产可行性研究报告

一、养老地产概论 1.养老地产的概念 2.养老地产的崛起 二、美国养老地产发展状况分析 1.美国养老地产的历史 2.美国养老地产的开发现状 3.美国养老地产发展的社会环境 三、美国养老地产开发模式分析 1.美国养老地产的开发主体 2.美国养老地产的运作模式 3.美国养老地产项目的赢利模式 4.美国养老地产的后续经营 5.美国商业养老社区公司的治理状况 6.美国商业养老社区公司的风险分析 四、中国养老地产发展状况分析 1.中国养老地产的宏观环境 2.中国养老地产的需求分析 3.中国养老地产的开发现状

一，养老地产 1，养老地产的概念 养老地产是老年化商品经济时代特有的概念。它诠释了养老这一社会主题和地产这一商业主题。正是全社会性质的老年人口过多和经济发展水平较高，才使得这一特殊的产业诞生，并且随着老年人口的进一步增加和经济水平的进一步发展，越来越成为人们关注的焦点。因此，在发达资本主义国家，养老地产业由于其发达的分工体系早在上个世纪六十年代就开始走上历史舞台。在美国，养老地产一般称作为老年住宅。 2，老年住宅产业化 老年住宅产业化是后现代经济的主要增长点，也是后现代文明的重要标志。回顾近代，我们就不难发现老年产业诞生、发展的线索。上个世纪是人类社会篇章中最为壮观也最为精彩的一章。人类先后经历两次世界大战，倒是人口波动加剧，进而使得每一阶段的人口比例失调，这是老龄化产生的一个重要原因。二次大战结束，人类社会进入了一个飞跃式的发展阶段，各种先进的技术被广泛应用，人类生活水平显著提高，人们的寿命也因此而增加。老年人口的增加反过来作用老年产业，一大批与老年群体相关的产业相继诞生，如医药，老年保健、护理以及我们着重研究的老年住宅产业。 除了绝大多数老年人采取住在自己的住宅中居家养老外，还有一部分老年人住在老年住宅中养老。为此，世界各国（含我国）的城市都根据自己的经济实力和实际需要，建设和发展一批专门供老年人居住的老年住宅。概括起来，各城市的老年住宅主要有以下几种形： 2.1、老年公寓 强制性行业标准《老年人建筑设计规范》JGJ122-99第2.0.6条，将老年公寓定义为专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。笔者认为该定义应该加上“由专门机构按照市场原则开发和经营的内涵。 一般的情况是，在住宅小区内，专门规划出一两幢楼，按照适于老年人居住的要求来进行设计和建设，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。在我国，限于经济条件，三室户较少。老年公寓除了在建设方面要满足老年人居住的需要外，还在老年人的生活服务、医疗服务以及娱

国内养老地产投资建设情况一览表

国内养老地产投资建设情况一览表 企业名称项目概况项目启动时 间 运营模式其他 1 万科地产“万科幸福汇”项目已落户北 京房山，项目坐落于风景秀丽、 气候宜人的CSD后花园——窦 店。窦店，作为未来重点发展的 卫星城以及北京链接周边城市经 济群的中央枢纽区，蕴藏着巨大 的发展潜力。是万科进军老年地 产领域的首个项目。2011年1月 22日“万科幸 福汇”项目历 时近五年五 年华彩入市 严格限定于产 品层面，计划 建更多更好的 “长者住宅” （已纳入公司 发展战略），服 务上除引入亲 和源外，亦会 与水博克合 作。 利用商业配套建设的“活 跃长者之家”和配建于住 宅部分的“活跃长者住 宅”。前者以销售为主， 后者则主要用作自持。 2 保利地产已成立“善居养老研究中心”，并 与北京安平投资有限公司共同合作成立养老产业专业管理公司，上海“西塘安平老年健康生活社区”是保利首个养老公寓项目。 2010年11 26日 上海保利地 产西塘项目 奠基仪式隆 重举行 拟引入日本模 式，但合作方 式尚在规划设 计中。 日本经营模式有两种:一 种是将住宅卖给老人 然后采用倒按揭，在老人 去世后，如果有剩余，则 返还给其后代或用作公益 用途； 另一种模式就是俱乐部会 费形式。 模式可供参考 3 花样年地产2011年6 月底收购深圳南山区 TCL 项目地块兴建第一个养老地 产项目。定位于健康产业园，并 与其它产业实现组合，涉及老年 人的健康体检、运动、体育训练、 健康理疗等具体项目。将于明年 开业。2013年启动， 预计2015年 完成 公司称在养老 地产领域的经 营模式研究已 完成。具体不 详，待了解。 花样年集团自身成立了福 泰年投资管理有限公司以 负责养老产业的工作，提 供服务的全部是自己的员 工，并且以收取服务费为 主要的盈利手段。 4 北京太阳城 房地产开发 有限公司北京太阳城坐落于京城北郊昌平 区小汤山镇，社区建有：北京太 阳城医院、国医堂、文化宫、购 2001 年，北京太阳 以地产开发模 式进行运营， 仅象征性拿出 在项目内部，从物业管理、 购物、餐饮到医疗，已经 形成了一个产业链，与央

中国养老地产研究报告

中国养老地产研究报告

目录 1.市场空间 (3) 2.东西方养老地产的发展与主要情况 (6) 3.开发、运营与盈利 (7) 4.总结：模式尚在探索 (12) 2/ 14

1. 市场空间 1.1 养老产业市场巨大 ?养老问题现实严峻 1. 人口拐点来临：我国是世界上唯一一个老年人口超过1 亿的国家，也是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家。截至2012 年底我国60 周岁以上老年人口已达1.94 亿，2020 年将达到 2.43 亿，占人口总数的17.1%；2025 年将突破3亿；到2030 年中国将迎来人口老龄化高峰，届时老年人口比重将达总人口31.2%，老年人口总数将达 4 亿。维持现有生育政策的前提下，预计中国劳动年龄人口增速将在2014 年达到峰值，总抚养比将从2014 年之后开始趋势性上升。 2. 养老金账户严重收不抵支：《中国养老金发展报告2012》显示，2011 年城镇职工养老金收不抵支省份达14 个，收支缺口达767 亿元。2011 年底养老金个人账户空账额达 2.2 万亿，继2007 年突破万亿大关后，又快速突破 2 万亿大关。 3/ 14

?庞大人群催生巨大市场。 中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市老年人中，42.8的人拥有储蓄存款。2010 年，我国老年人的退休金总额达8383 亿元；到2020 年时将达到28145 亿元；到2030 年，将增加到73219 亿元。老年群体拥有强大的消费能力。国家老龄委的数据显示，中国老年人的消费需求已超过 1 万亿元，2050 年左右将达到 5 万亿元，而当前每年为老年人提供的产品总价值却不足1000 亿元，市场空间非常大。可以预见，经过10~15 年，直到目前的60 后70 后等具有稳定退休金及财产性收入的群体进入老年时期，消费能力的提高，以及政策环境、老年服务产业的改善，将是长期经营性养老地产的快速发展时期。 1.2 配套政策已出台 ?纲领性政策出台，明确定位。 13 年9 月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业 的若干意见》。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，也是指导当前及今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。体现了新一届政府应对人口老龄化、满足老年人多样化多层次养老服务需求，同时填补服务业发展“短板” 、拉动消费、扩大就业、推动经济转型升级的一举多得之策。 4/ 14

养老地产可行性研究报告

养老地产可行性研究报告 1.中国已进人老龄化社会 根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。 2.传统养老方式面临挑战 与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难： （1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式； （2）死亡率的下降推动延长。现在的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；

（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难； （4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。 3.国内的养老设施满足不了需求 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。 目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、、护理院、等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。 近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。

养老地产的政策、法律研究

在养老地产新兴且政策法规不健全的当下，律师在对养老地产提供法律服务期间要了解的养老地产发展的起源、背景、政策法规、其一般盈利模式等，以及未来该新兴产业发展的趋向。 主题、关键词： 养老地产、盈利模式、程序及政策法规的导向 现在有一个房地产界很热的名词，就是“养老地产”。这个概念距今已经出现5年了。许多企业纷纷驻足养老地产。如世联地产（系专业咨询机构）的董事长劲松今年四月份说过：“养老地产发展前景大好，被视为一块诱人的大蛋糕”，房企、险企纷纷涉足以分得一杯羹。”① 针对这一现象，我们要了解什么是养老地产？养老地产是做什么用的？它与房地产开发有什么区别？养老地产有哪些政策、法律规定? 关于养老地产常识性知识。 一、养老地产的国外起源： 1.首先谈谈养老地产这一概念的起源：人口老龄化和经济的逐步发展，促生养老地产。在美国、日本，养老地产已经不是新型的事务，而是有了相对成熟的养老产业发展模式。

在美国的太阳城（在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳）。太阳城中心（SunCityCenter）因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户，并一直处于持续增长的态势。美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广 场”(辅助照料式住宅和家庭护理机构)六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。 日本早在30年前就对养老产业关注，他们的养老机构更注重人文关怀，我们国家在养老服务上，开始向日本学习。我国上市公司新华锦的服务团队都是上日本进行培训的。② 2.其次国的养老地产刚刚兴起，但国际上很多发达国家早已步入老龄化社区，并有着丰富、成熟的养老地产开发模式。近几年，中国的各种养老机构、开发商纷纷走出去参观、学习，于是，国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本。通过这些“样本”，我们也许能感悟到“中国养老地产”的未来走向。 我国目前经济虽然有一定的发展，但是养老地产的出现是因为具有独特的社会背景。

松原市养老地产调查研究报告

松原市养老地产调查研究报告

家。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。社会老龄化结构的加剧，使得“银发经济”拥有了庞大的市场。资料显示，目前我国养老产业规模可达1万亿元，而养老地产在其中占有着不小的比例，这给房地产等相关企业带来了新的发展机遇。 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事。养老型地产对于开发商来说，将是一块巨大的蛋糕。据统计，截止目前全国已有超过20余家中、大型房企高调宣布进军或涉足养老地产，如万科、保利、绿城、远洋、花样年等，有的还专门成立了“养老地产事业部”或“养老产业专业管理公司”，中国平安等保险企业也纷纷涉足养老地产领域，以期延长保险产业链。如今，在常规房地产开发竞争日趋激烈，中国“银发经济”日益显示出光明前景的情况下，养老地产已成为市场上的新蓝海。随着老龄化社会的到来，养老地产的社会需求将迅速增长，在相关经营方式不断成熟和服务理念更新转变的带动下，

中国养老型地产业将实现社会效益与经济效益的“双赢”，并拥有广阔的市场发展前景。 中商产业研究院发布的《2017-2022年松原市养老地产市场前景调查及投资机会研究报告》通过对大量市场调研数据的前瞻性分析，深入而客观地为您剖析松原市养老地产市场现状。报告运用专业的分析工具，并结合相关理论模型，综合运用定量和定性的分析方法，分析了松原市养老地产行业发展概况，行业发展现状，松原市养老地产市场投资机会，松原市重点区域养老地产布局；松原市养老地产投融资市场战略，最后根据行业的发展轨迹与多年的实践经验，对松原市养老地产未来的发展趋势及投资风险做出客观分析与预测；是养老服务企业、房地产企业、保险金融相关企业准确了解行业当前最新发展动态，把握市场机会，做出正确经营决策的依据。

美国三大养老地产REITs运营管理模式分析计_专题研究报告

美国三大养老地产REITs运营管理模式分析美国REITs型投资商:两种主流模式下各创新招 不同的REITs型投资商有着各自的投资经营战略,但总的来说,REITs型投资商的核心是在净租赁、委托经营和合资经营几种模式之间寻求风险、收益平衡,但无论采用哪种模式,稳定收益下的低成本长期资金都是REITs存在的根本。 美国养老地产的主流投资商是REITs。养老/医疗地产类的REITs公司大多成立于上世纪70-80年代,大型REITs公司拥有的物业数量可达600多处,其中,80-90%的物业都是自有的,其余物业通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基金平台持有。总资产规模可达百亿美元以上,但员工却只有一两百人,属于典型的资本密集型企业。 REITs公司主要通过两种方式来运营旗下物业,一是净出租模式,二是委托经营模式。在净出租模式下,REITs公司把养老/医疗物业租赁给运营商,每年收取固定租金费用(养老社区的毛租金收益率通常是物业价值的8-12%,根据CPI指数向上调整,而所有直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等均由租赁方承担。因此,在净出租模式下,REITs 公司的毛利润率很高,净租金收益/毛租金收益可达80%以上,而且几乎不承担任何经营风险,业绩也较少受到金融危机的影响(除非租户破产;与之相对,租户(运营商获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益,并承担绝大部分经营风险。 在委托经营模式下,REITs公司将旗下物业托管给运营商,运营商每年收取相当于经营收入5-6%的管理费,但不承担经营亏损的风险,也不获取剩余收益;所有的经营收入都归REITs公司所有(美国养老社区每单元的经营收入约为3000-4000美元,是租金收入的3-4倍,所有的经营成本也由REITs公司负担,相应的,REITs公司获取租金及经营剩余收益,承担大部分经营风险。 由于净出租模式下,REITs公司的风险最低、收益最稳定,所以,为降低资金成本,传统上REITs公司的大部分物业采用净出租方式运营,少部分物业采用委托经营模