2018年房地产行业万科分析报告
2018年房地产行业万科分析报告
2018年10月
目录
一、万科：30年地产标杆，引领行业新时代创新发展 (7)
1、发展历程：四个十年规划，三次战略定位演变 (7)
（1）1984-1993年（第一个十年）：追求多元化发展 (7)
（3）1993-2004年（第二个十年）：逐步走向房地产专业化 (7)
（3）2004-2013年（第三个十年）：战略定位为“有质量增长” (8)
（4）2013年-至今（第四个十年）：战略定位不断升级 (8)
2、业务布局：致力成为城乡建设与生活服务商，创造“1+N”业务体系 (9)
3、股权结构：股权风波平息，深铁集团提高股权稳定性 (10)
二、精准把握行业发展趋势，销售和业绩保持高质量增长 (11)
1、精准把握行业节奏，销售规模之路持续扩张 (11)
2、坚持高质量发展道路，经营业绩持续向好 (14)
三、“1+N”业务体系形成，未来将做城乡建设与生活服务商 (16)
1、万科地产：始终坚持“以刚需为主”的发展路线，住宅销售占比高达80%
(17)
（1）区域布局：聚焦四大核心城市经济圈，已基本覆盖所有新一二线城市 (18)
（2）业绩分布：四大核心区域分布合理，上海、南方区域贡献最多 (19)
（3）产品定位：“三好住宅”回归居住属性，“天网行动”、“匠心”等确保产品质控体系 (21)
（4）创新优势：“5+2+X”住宅产业化体系应用，科技践行绿色建筑 (22)
2、万科物业：让更多用户体验物业服务之美好 (23)
（1）涵盖住宅、商企、开发商服务等六大业务板块，规模不断扩大 (23)
（2）数字化物业提升服务品质，2017年业绩表现抢眼 (24)
3、印力集团：万科商业地产平台，积极探索社区商业运营模式 (25)
（1）收购印力集团，开启商业地产新篇章 (25)
（2）全社区商业产品体系，业务规模迅速扩张 (26)
（3）收购凯德20家购物中心，产品线愈加成熟，商业布局加速 (27)
4、万纬物流：致力于成为物流地产行业领导者 (28)
（1）主打高标库产品，业务迅速扩张 (28)
（2）收购普洛斯增强业务协同，并购太古冷链加速版图布局 (29)
5、泊寓：长租公寓领先行业布局，探索“半市场化”租赁补贴模式 (32)
（1）长租公寓领先行业布局，与地产开发业务形成配套 (32)
（2）开启“万村计划”，探索“半市场化”租赁补贴模式 (33)
四、拿地&土储：拿地积极，土储优质且充足，未来两年业绩确定性强 (34)
1、拿地态度积极，集中于新一二线城市和四大核心区域 (34)
2、拿地成本稳定可控，近两年楼面地价占销售均价的比重显著下降 (35)
3、合作拿地占主流，2018年以来收并购项目力度有所加大 (36)
4、土储优质且充足：总货值高达2.13万亿，分布合理，新开工、竣工面积稳
定增长 (39)
五、经营管理灵活变通，激励机制创行业先锋 (40)
1、组织管理：三级管控+总部三大中心，打造更灵活高效的架构平台 (40)
2、项目管理：2014年推出项目跟投机制，充分调动一线员工积极性 (41)
3、激励机制：事业合伙人机制+经济利润奖，鼓励“共识、共创、共担、共享”
理念 (43)
六、公司财务稳健性显著高于行业，安全边际较高 (44)
1、公司盈利水平显著高于行业，ROE 持续7年保持20%左右 (44)
2、公司营运能力较强，周转率处于行业第一梯队 (46)
3、“现金为王”，经营活动现金流九年为正，净负债率常年处行业较低水平
(48)
4、公司融资成本具有优势，2018年以来融资规模加大 (50)
精准把握行业发展趋势，成就30年地产龙头地位，新时代将继续做行业的引领者。万科精准把握了房地产行业发展以来的三个阶段，1998-2008年行业高速发展的黄金时代，公司快速扩张实现行业规模第一；2009-2014年行业发展放缓，公司坚持“有质量的增长”，完成全国四大核心区域布局并开始深耕，2012年领先于行业探索多元化业务；2015年至今，行业进入以需求为主导的白银时代，万科应对新时代的挑战，战略已升级为“城乡建设与生活服务商”，并探索以地产为主，物业、商业、物流、租赁等多元业务齐头并进的“1+N”业务体系。
致力于成为城乡建设与生活服务商，“1+N”业务体系形成。1）房地产业务作为公司核心主业，2017年销售规模达5299亿元，同比增长45.26%，三年平均复合增速42.36%；2018年上半年为3046.6亿元，同比增长9.9%。截止今年9月进入91个境内城市和7个境外城市。公司凭借以刚性需求为主的产品体系，优秀的品质管理及住宅产业化的效率提升，不断深耕以长三角/珠三角/环渤海/中西部中心城市为核心的四大重点区域，其中上海和南方区域业绩贡献最高，2018年上半年权益净利润占比达到53%、28%。2）领先行业布局物业、商业、物流、租赁等创新多元化业务，目前均在迅速扩张的阶段，预计未来可为公司贡献更多收入。万科物业通过数字化物业不断提升服务品质，2017年实现营收71.3亿元，同比增长67.3%。印力集团成为万科商业地产的重要平台后，聚焦区域扩张战略，并完成收购凯德20个购物中心，全国商业布局显著加速，2017年管理面积总规模已经达到行业第二。物流地产板块收购全球物流巨头普洛斯并成为第一大股东，预计