北京商业地产市场发展研究报告

2010北京商业地产市场发展研究报告

中国指数研究院

2010年3月

目录

第一部分北京商业地产宏观市场分析 (3)

1.宏观经济 (3)

2.相关政策 (7)

第二部分北京商业地产市场分析 (11)

1.北京商业地产开发投资 (11)

2.北京商业地产市场供给 (12)

3.北京商业地产市场需求 (13)

第三部分北京重点商圈商业地产市场分析 (17)

1.北京商业地产市场概况 (17)

2.北京商业地产商圈分析 (19)

第四部分北京商业地产市场业态分析 (32)

1.购物中心 (32)

2.百货商场 (33)

3.商业街 (34)

4.专业市场 (38)

5.社区商业及底商 (39)

第五部分北京商业地产市场预测 (41)

1.北京商业地产市场预测 (41)

2.北京商业地产市场格局预测 (42)

北京商业地产典型案例 (44)

1.王府井商圈 (44)

2.西单商圈 (45)

3.CBD商圈 (46)

4.中关村商圈 (46)

5.公主坟商圈 (47)

6.燕莎商圈 (47)

北京商业地产项目选址分析 (49)

第一部分北京商业地产宏观市场分析

1.宏观经济

1.1国民生产总值GDP

图1 北京历年GDP及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 2001年以来，北京地区生产总值保持10%以上的速度增长，2004年同比增长14.1%。2008年受到世界金融危机影响，北京地区生产总值增幅放缓至9%，自2001年以来首次在10%以内。2009年北京经济快速回暖，全年实现地区生产总值11866亿元，比2008年增长10.1%，宏观经济的快速回暖是商业地产市场发展的源动力。

1.2人均国民生产总值GDP

图2 北京历年人均GDP及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 随着经济的快速发展，2009年北京人均地区生产总值突破6.5万元，达到68788元，同比增长6.2%，较2008年的5.2%提高了1个百分点，但低于2007年的8.9%。

1.3固定资产投资

图3 北京历年固定资产投资额及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 2001至2007年，北京全社会固定资产投资保持较快的速度增长，且同比增幅均在10%-20%之间。受金融危机影响，2008年下降3%。随着2009年中国经济的强势回暖，北京全年全社会固定资产投资为4858.4亿元，比2008年增长26.2%，为近年来最高增幅。

1.4产业结构

图4 北京历年产业结构分布

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 近年来北京产业结构逐步优化，第三产业增加值持续增加，且增幅在10%以上。从各产业占比来看，第三产业的比重逐年增加，从2005年的67.7%增加到2009年的75.9%，增幅为7.8个百分点，平均每年上升约2个百分点。产业结构的不断优化，有利于房地产业以及经济保持平稳健康发展。

1.5常住人口

图5 北京历年常住人口及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 2009年年末北京全市常住人口1755万人，比2008年末增加60万人。其中，外来人口

509.2万人，占常住人口的比重为29%。常住人口中，城镇人口1491.8万人，占比为85%。全市常住人口出生率8.06‰，死亡率4.56‰，自然增长率3.5‰。全市常住人口密度为1069人/平方公里，每平方公里比2008年末增加36人。2009年末全市户籍人口1245.8万人，比2008年末增加15.9万人。尽管北京城市总体规划人口年均增长率要求控制在1.4%以内，但2000年以来常住人口年增长率均在1.4%以上，其中2000年更是高达8.46%（2000年为人口普查年，人口统计口径发生变化），2009年增幅为3.54%，仍高于规划控制范围，一方面说明北京人口压力巨大，另一方面，人口数量的增长带动房地产的刚性需求的增长，有利于房地产业的快速发展。

1.6人均可支配收入

图6 北京历年人均可支配收入及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 2009年，北京城镇居民人均可支配收入达到26738元，比2008年增长8.1%（名义增速）；扣除价格因素后，实际增长9.8%，增幅比2008年高出2.9个百分点。人均可支配收入的增加提高了居民的消费能力，为商业地产市场需求的增长提供了有力的保障。

1.7社会消费品零售额

图7 北京历年社会消费品零售额及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 北京奥运会的成功举办使得2008年的社会消费品零售额增幅创下了十年来的高峰。后奥运时代消费品零售额增幅出现回落也在情理之中。但即便如此，2009年仍取得了15.7%的增长，说明北京刺激消费政策取得了较好的成效。2009年全年实现社会消费品零售额5309.9亿元，同比增长15.7%，增幅回落5.1个百分点。限额以上批发和零售企业中，汽车类实现零售额1167.6亿元，同比增长27.1%；石油及制品类实现零售额329.8亿元，增长5.9%；中西药品类实现零售额242.1亿元，增长20.5%；金银珠宝类实现零售额119.8亿元，增长11.8%；化妆品类实现零售额82亿元，增长18.8%；书报杂志类实现零售额63.3亿元，增长24.3%；家具类实现零售额41.8亿元，增长37%。

2.相关政策

2.1 产业政策：2009年发布商业白皮书，明确91项鼓励项目和15项限制目录

2009年9月，北京市商务局发布了2009年北京商业白皮书——《北京市流通业发展分类指导目录(2009年)》，明确支持发展特色商业、鼓励发展数字商业、鼓励发展生态商业及促进消费增长，同时还在二环路以内限制新增营业面积6000平方米以上的大型超市、仓储式会员店、建材家居商店；三环内限制新建、改建、扩建建筑面积1万平方米以上的大型批发、零售商业设施；东、西、北五环、南四环以内地区限制新建、改建、扩建建筑面积在5万平方米以上的大型商业设施；东、西、北四环和南三环以内地区限制新建、扩建和新开办各类商品零售、批发交易市场；住宅底层继续限制影响居民生活的餐馆等商业服务业设施。

2.2 产业发展规划：《北京市“十一五”时期商业发展规划》

根据《“十一五”时期商业发展规划》，北京市“十一五”期间将通过规范提升首都核心区商业，健全完善城市功能拓展区商业，加快发展城市发展新区商业，配套建设生态涵养发展区商业，形成符合区域功能定位的商业体系；而零售业的空间布局遵循“优化核心，延伸两轴，发展新城，强化特色”的总原则，建立“广域商业中心、区域商业中心、社区商业中心”的层级商业经营系统。

“十一五”商业规划调整了以前按照市级、区级的划分方式，按照城市功能与服务对象来进行科学划分，拟规划60个区域商业中心，首次将商业纳入城市规划中，共同来制定城市的商业发展，这对以后北京商业网点布局及发展将产生决定性的影响。

表1 层级型商业经营系统

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html,

2.3 商业地产外资政策：《北京市商业利用外资规划》（2002－2010）

北京市商业利用外资规划（包括批发零售贸易业、物流业、餐饮业和生活服务业），是北京商业发展规划的重要组成部分。商业利用外资提升了北京商业的层次，改变了商业投资主体单一化，弥补了商业发展资金的不足，带来并促进了新的业态、管理方式、经营方式、商品布局直至商业模式、商业运行方式、商业体制等方面的革命性变化，培养了大批商业专门人才，创造了更多的就业机会，为北京商业发展注入了活力，使北京商业发展越来越向现代化国际大都市的要求靠拢，促进了相关产业的发展，成为首都经济发展的重要力量之一。

2.4 服务发展政策：北京市“十一五”时期服务业发展规划（2006-2010）

北京市“十一五”时期服务业发展规划是对《北京市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》有关内容的延伸和细化，是指导北京服务业发展的重要依据。根据规划，北京未来将依据各区域的资源禀赋和产业基础，明确功能定位，积极引导产业集聚，推动重点集聚区的快速协调发展，形成“一核三带”的服务业空间布局。具体是指：

A.首都核心服务区。包括东城、西城、宣武、崇文四区，是首都履行“四个服务”职能的核心区域。依托现有条件和资源优势，重点发展金融、商务、文化等行业，提高服务业的增值能力，形成“品牌企业规模化，功能街区专业化，产业板块特色化”的首都核心服务区。

B.科技商务拓展带。包括朝阳、海淀、丰台、石景山四区和昌平南部地区。拓展辐射全国和面向国际的服务功能，推进科技创新与文化教育的发展，形成“基地园区化，服务外向化，产品高端化”的产业发展模式，实现商务在东部和东北部朝阳区集聚，科技研发在西北部中关村核心区集聚，物流在西南地区集聚。

C.新城融合服务带。主要涵盖通州、顺义、亦庄三个重点新城和大兴、房山平原地区，是疏散城市中心区产业与人口的重要区域。依托新城和开发区，大力发展现代物流、会展和商务服务等生产性服务业，完善商贸、体育和社区服务等消费性服务业，促进产业和人口的转移。

D.生态旅游休闲带。包括平谷区、怀柔区、密云县、延庆县、昌平区西北部、门头沟区九龙山以西部分、房山区山地部分，是北京的生态屏障和水源保护地，着重发展生态友好的旅游产业。

2.5 物流发展政策：北京市商业物流发展规划（2002--2010年）

现代化商业物流体系是与国际化大都市相适应的现代商业体系的重要组成部分。为推进北京商业信息化、现代化进程，加速连锁、电子商务等网络商业的发展，实现物流合理化，降低社会流通成本，并促进城市环境改善、完善城市功能、提高城市综合竞争力，实现可持续发展，特制定《北京市商业物流发展规划(2002-2010年)》。具体分为两个阶段：（一）第一阶段（2002-2005年）

重点进行“三地一港”即闫村-王佐、马驹桥、天竺物流基地和十八里店物流配送区（北京物流港）的开发建设和运营；加快完善其他物流配送区的功能调整和存量资源的整合。

（二）第二阶段（2006-2010年）

完成规划确定的全部物流基地、物流配送区的工程建设并投入使用，形成高效、成熟的商业物流网络体系，总体上达到国际先进水平。

2.6 投资政策：《中华人民共和国保险法》

2009年10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场。但随后有内部人士表明保险资金不能用于投资房地产，但保险资金曲线参股、控股房地产开发企业已是近年市场热点，商业地产被长期看好，静观政策变化。

2.7 导向政策：《促进城市南部地区加快发展行动计划》

2009年11月5日，北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》(以下简称“城南计划”)正式发布。北京城南，即崇文、宣武、丰台、房山和大兴区，这五个区占全市面积的20%、常住人口的27%、地区生产总值的13%。《行动计划》提出了城南产业发展的格局是“一轴一带多园区”。“一轴”是南中轴。从北向南依次是前门——天桥历史文化风貌集聚区、永外——大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地。“一带”是永定河水岸经济带，构建西部绿色经济走廊，将永定河沿岸地区逐步建设成为兼具优美生态环境和良好经济发展态势的水岸经济带。“多园区”是指丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地等九个园区。

根据这个计划，未来3年，北京将投入2900亿元，对崇文、宣武、丰台、房山和大兴5个区的基础设施、园区建设、民生工程加速发展，以改变北京城市南部地区相对滞后的发展面貌，同时计划显示，在城南轨道交通建设方面，未来5年，在目前已开通2号线、4号线、5号线等3条线路的基础上，力争建成通车7条轨道交通线，新增运营里程188公里。缩小与城北在发展条件上的差距。届时商业大环境将得到翻天覆地的改善，对促进南城商业发展起到很好的引导作用。

第二部分北京商业地产市场分析

1.北京商业地产开发投资

1.1开发投资额

图2-1北京历年商业地产开发投资额及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 2001－2002年，北京商业地产开发投资额增长较快，2002年商业地产开发投资额为57.6亿元，增长率高达38.3%。2003年受SARS影响，商业地产投资额增长率仅为6%，下降了32个百分点，进入2004年增长率又回升并超过2002年16个百分点，达到54.5%，商业地产投资额达到阶段性峰值—94.8亿元。2005年商业地产开发投资额为112.9亿元，较2004

年相比，增长率从54.5%大幅下滑至19.1%，和近几年相比，仅高于2003年的增长率，大大低于其他年份的增长率。进入2006年，北京商业地产开发投资额突破200亿元，增幅高达100.1%。2007年商业地产的投资额持续增加，达到267.4亿元，同比增长19.3%。2008年受金融危机影响，投资额为240.4亿元，同比下降10%。2009年北京商业地产开发投资额同比下降16.5%，为近年最高降幅，但总额仍有200.7亿元，依然处于高位。

2.北京商业地产市场供给

2.1商业地产新开工面积

图2-2北京历年商业地产新开工面积及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 2001到2003年，北京商业地产新开工面积呈现向上趋势，2004年受非典影响，新开工面积负增长17.3%，在奥运经济的促使下，大部分商业地产项目均在奥运之前动工，不仅使得2006年的商业地产新开工面积达到了历史最高，也使得北京商业地产市场提前趋近于饱和。2008年金融危机对北京零售业的冲击较大，2009年商业地产新开工面积的回落也在意料之中，全年新开工面积下降了20.4%，仅有228.5万平方米，为近五年来最低水平。

2.2商业地产竣工面积

图2-3北京历年商业地产竣工面积及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html,

虽然2009年北京商业地产的开发投资及新开工面积都出现了大幅下降，但由于商用营业用房的建设周期较长，大量在建项目的竣工使得商业地产竣工面积仍维持了前两年的水平。2009年北京商业营业用房竣工面积322.45万平方米，较2008年增长3.0%。

3.北京商业地产市场需求

3.1商业地产销售金额

图2-4北京历年商业地产销售金额及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 走过了2008年金融危机带来的市场低迷，北京商业地产市场在2009年又呈现出较强的生命力及回复力。随着北京商业地产销售面积和销售价格的增长，2009年销售额创下历史新高，达299.9亿元，同比增长55.6%，为近六年最高增幅。

3.2商业地产销售面积

图2-5北京历年商业地产销售面积及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 虽然开发商放缓了对商业营业用房的开发节奏，但在需求端，经历了2008下半年的观望之后，市场对商业营业用房形成了明确的旺盛需求，使得商业营业用房销售面积实现大幅增长。2009年北京商业营业用房销售面积157.1万平方米，同比增长39.7%。

3.3商业地产销售价格

图2-6北京历年商业地产销售价格及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 自2001年至2003年，北京商业地产的价格一直处于上升的趋势。2001年为7164元/平方米，2003年升至10189元/平方米，两年上升了25%。2004年，由于商业地产的空置率一直居高不下，且受宏观政策调控的影响，商业地产均价下降17.5%，至8502元/平方米。从2005年开始，北京商业地产的销售价格持续上升，由2005年的9815元/平方米迅速攀升

至2006年的14965元/平方米，同比涨幅达到52.5%。2008年受国际金融危机和商业地产供求关系的影响，均价为17147元/平方米，下滑2.5%。但2009年国内经济的回暖也使得价格出现明显的回升，当年商用营业价格平均销售价格为19091元/平方米，创历史新高，同比上涨11.3%。

3.4商业地产租金水平

图2-7北京历年商业地产租金水平及同比增长率走势

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 2001年，北京申奥成功，商业地产加快了发展步伐，总体租金水平呈现上涨态势。2003年虽然受非典影响，但较多商业项目以牺牲空置率的方式使租金保持了较高的水平，当年租金增长15.6%；受商业项目搭车奥运的影响，2006年北京商业地产迎来供应高峰，受开发商、经营者对奥运经济及未来商业经营的长期看好的影响，当年租金水平同比增长65.1个百分点，是历史最高增幅；受2008金融危机的影响，2008年租金有小幅度下降，随着2009年经济的快速回暖，北京商业地产租金水平增幅达12.7%。

3.5商业地产空置率

图2-8北京历年商业地产空置率

数据来源：CREIS中指数据、https://www.wendangku.net/doc/d012330999.html, 总体来说，商业地产的空置率是由市场需求决定的。准确来说，北京商业地产大规模发展始于申奥成功的2001年，快速发展始于奥运经济全面迸发的2004年。商业地产较长的开发周期决定了其发展的前瞻性。商业地产空置率也在供应的加速中不断升高，2008年到达历史高位17.1%。2009年随着经济快速回暖，消费需求阶段性增长，空置率略有下降，但总体不容乐观。

第三部分北京重点商圈商业地产市场分析

1.北京商业地产市场概况

商业地产是完全区别于住宅、写字楼、工业厂房的一种房地产产品。通俗的讲，商业地产就是能为商业活动提供场所的房地产。商业地产根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类，具体可分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。（本文讨论的均为有店铺零售业态，既上文说的前11项）

商业地产的主要业态分类及特点如下：

（1）购物中心（shopping center/shopping mall）

购物中心是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一种建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。具体包括：社区购物中心（在城市的区域商业中心建立的，面积在50000平方米以内的购物中心）、市区购物中心（在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以上的购物中心）、城郊购物中心（在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以内的购物中心）、厂家直销中心（由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态）。

（2）大型超市（hypermarket）

大型超市是实际营业面积6000平方米以上、品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。

（3）超市（supermarket）

超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。

（4）仓储会员店（warehouse club）

仓储会员店是以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。营业面积一般在10000平方米以上。设有较大规模的停车场。仓储式商场实际是用零售的方式来完成批发配销业务的商店。

（5）折扣店（discount store）

折扣店是店铺装修简单、提供有限服务、商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。

（6）便利店（convenience store）

便利店是指满足顾客应急性、便利性需求的零售业态，选址多在居民住宅区、学校等客流量大的繁华地区，营业面积在50－150平方米，营业时间为15－24小时，经营品种以即时消费、小容量、应急性为主。

（7）专卖店（exclusive shop）

专卖店是以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店。其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。

1.1北京商业地产发展现状及格局变化

严格意义来说，商业地产是随着住宅的发展进程而逐渐壮大的。北京商业地产自20世纪90年代起步发展。在发展初期，政府对于商业用地的开发严格限制，再加上商业地产本身的管理较为复杂，使其发展较为缓慢，基本处于停滞阶段。

随着经济的快速发展，居民消费水平的提高，商业地产在2000年后迎来了发展的春天。虽然住宅类房地产仍然占据房地产开发的龙头地位，但商业的长期缺乏正逐渐被开发企业所认识。商业地产以其极具诱惑力的开发模式和赢利渠道，在沉寂了10年之后在北京房地产市场崛起。

从2002年开始，北京的商业地产市场开始活跃，不管是住宅底商还是纯商业项目都呈现出迅猛的上升势头，其上市量、成交量迅速放大。2003年多家外地、外籍大型商家陆续入驻北京，外来投资者逐步增加，开发商对商业地产的普遍看好和投资人的争相追捧，使得北京掀起了一阵商业地产热。2004年北京商业地产市场加速发展，产品结构、供需结构、客户结构都发生了革命性的变化，除已经成形的传统商务板块外，一大批新兴商务板块也正在迅速成长中。多元文化驱动商业地产全速前进，进入一个品质化、品牌化的全新发展阶段。

2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。随着以世纪金源Mall为代表的大型综合购物中心

落户北京，一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的商业地产成为引领中国房地产发展的新增长点。

进入2006年，受奥运经济持续带动作用的影响，北京商业地产市场热潮仍然不减。由于政府政策上对住宅市场的抑制，使得很多投资家把眼光瞄向商业市场，2006年商业地产市场的投资额、竣工面积、销售面积等指标均有较大幅度的增长。

受2008年奥运会停限工政策的影响，2007年北京商业地产市场不论在传统商业区，还是新卫星城区，在建或在招商销售的购物中心、商业街、社区商业等商业项目形成了集中入市的现象，商业面积供应的高度集中使得北京商业地产市场进入激烈的竞争状态中。据统计，2007年北京商业地产的放量超过了400万平米。不过与市场开发和投资的火爆相反的是，在非主流商业街上，部分整幢商业用房空置，商铺出租率极低，整栋楼只有低楼层的极少数商铺出租，而且多为低租金的短租。一些商业街已出现客流少、空置多、效益差的现象。部分区域的商业供应量明显过剩，定位上无特色或雷同项目招商竞争压力巨大，局部商业市场走向低迷。

2008年，在宏观调控、经济放缓的双重压力下，北京商业地产市场也出现了明显的调整。一方面，商业地产的成交持续低迷，开发商大幅放缓现有项目的开发节奏；另一方面，北京商业用地供应节奏放缓，新增商业用地大幅萎缩，由269.26万平方米下降到86.65万平方米。商业地产的租金出现下滑，空置率上升明显，商业地产的投资价值出现下降。

2009年，虽然国内经济明显好转，但激烈竞争下的北京商业地产市场仍然不容乐观。疲软的国内消费对于商业地产的发展推动较小，新开业商场的经营惨淡，未开业项目的招商进程缓慢，都呈现出商业地产的低迷。虽然针对房地产的宏观调控政策已经转向扶持，Reits 试点推进力度加大等政策将大大增加商业地产的资金来源，但是商业地产市场受宏观经济的影响较大，整体市场的调整仍将持续。

2.北京商业地产商圈分析

北京商业地产市场是按照商圈来划分的，传统商圈随着岁月的积累及新项目的补强在很大程度上成为北京商业地产的领头者及风向标，而新商圈的形成多以大型居住区、商务区和地铁交汇处为主。商业地产的区别化发展成为未来商业发展的主旋律，未来商业地产将呈现多核心分布，特色化经营等特点。

近两年，在人口聚集的区域商业项目出现的比例较高，比如望京、东四环、天通苑等区域。望京华堂商场和嘉茂购物中的开业改变了望京地区缺乏商业项目的历史；东四环沿线的美罗城、红星美凯龙、燕莎OUTLETS等商业项目也已经逐渐形成了沿东四环两侧分布的商业带。位于13号线和5号线交点的立水桥区域已经聚集有家乐福、翠微商场、国美、特力屋、浩沙健身、万达国际影院等商业。此外地铁沿线商业也是近两年的商业发展热点，来福士广场，银座MALL、富力广场、悠唐生活广场等项目的开业则大大依托了地铁及周边优越的商务氛围。

北京主要商业商圈列表：

商业市场调研报告提纲

商业市场调研报告提纲

南昌市商业市场调研报告提纲一、南昌市商业概况 ?商业宏观环境 ?城市商业基础 ?商业分布 二、南昌市商圈分析 三、南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节餐饮娱乐 第二节酒店 第三节大型商超 四、南昌市专业市场分析及发展方向 第一节 五、南昌市社区商业调研及发展方向 六、南昌市在售商业项目分析 第一节南昌市在售商业项目特征分析 第二节南昌市在售商业项目供需分析 七、综合论述………………………………….

一、南昌商业概况 南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通（南昌市是京九线上唯一的省会城市），以及江西省委、省政府和南昌市委、市政府领导人大刀阔斧的改革，南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。 一、南昌商业宏观环境 2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ： 46.3。 A、近年南昌GDP

2007年上半年全市实现地区生产总值600.97亿元，按可比价计算同比增长14.1%。其中，第一产业增加值22.49亿元，增长4.1%；第二产业增加值300.44亿元，增长15.2%，其中工业增加值232.62亿元，增长16.4%；第三产业增加值278.05亿元，增长13.9 %。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为1.4%、51.7%和46.9%，其中工业贡献率为45.8%。三次产业结构比例为3.7 ：50.0 ：46.3。 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。 B、南昌人口

江西南昌市房地产商业市场调研报告范本

南昌房地产商业市场调查报告 目录 目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)

八月份市场调研报告 一、月度房地产市场动态情况分析 （一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析 本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况 该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。 （2）、产品特征分析 一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，

全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。 二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。 街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。 （3）、产品价格分析 所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况 枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面 积（㎡）总面积（㎡） 一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析 枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形

房地产市场调查报告3篇

房地产市场调查报告3篇 2018-08-22本文目录房地产市场调查报告关于房地产市场调查报告关于房地产市场的调查报告一、xx房地产市场发展现状优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。 从XX年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。 总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。 一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写楼、商铺等不同商业业态于一体。 房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。 另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。 长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。 XX年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

XX年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。 在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、xx商品住宅发展特征产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了39.54%，xx 区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、XX年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析(1)商品住宅价格与销量分析xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，XX年(1—6月

北京市商业地产总体市场分析

北京市商业地产总体市场分析(二) 十一、投资者需求与商业供应对比分析 投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。 上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占 70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。

上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。

上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。 尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。 所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投

商业地产研究报告

XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】

商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：

在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。

房地产市场调查报告.doc

房地产市场调查报告优秀范文 房地产市场调查报告优秀范文篇【一】 摘要 :多年来持续看涨的高房价却使住房那个日子必需品变成了许多人眼中可望而别可 及的奢靡品，房价咨询题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的进展也关系到整个 国民经济的进展，国家政府为此也采取了积极的措施来操纵房价。为了了解目前郑州市房地 产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011 年 6 月 8 日 -9 日针对郑州市房地产消 费者展开调查，以咨询卷调查的形式并采纳全面普查与重点调查相结合的研究办法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的事情。 一 .调查背景及目的 近些年来，浮现全国性的房地产过热现象，房地产的价格别断攀升。国家政府对此事高度 重视， 2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希翼 有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚决 决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位事 情所进行咨询卷调查，便是依照房地产开辟经营与治理这门课理论知识的学习，为了加强对学科 的理解和办法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二 .调查办法 经过采取咨询卷调查的办法，对郑州市居民进行随机调查咨询答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查咨询卷 40 份，猎取调查结 果后采纳 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出 目前郑州房地产市场方面的事情。三.调查结果1.居住条件分析我们 能够看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比 例较大，均占 40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们能够得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保 障体系别完善，有待进一步加强。

某商业市场调研报告

重庆市XX市场调研报告 一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 ?2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形

?2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂” 四个方面的文化消费内涵 ?2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 ◆商业环境 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾

广场（黄金海岸）、金源地下城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大 酒店超五星级的配套，在高端群体中有一定的认知度，金源·时 代俱乐部整合娱乐的消费模式也得到消费者的认可，其他的餐 饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成商圈的核心消费 点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，到沙坪坝约30分钟，到南平约30分钟，从观音桥商圈的辐射区域来看，区域内可通过公交、小巴、环城车等交通工具，在20分钟以内均可到达。

北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积3年数据分析报告2019版

北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积3年数据分析报告2019版

序言 本报告剖析北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积重要指标即房地产开发企业商品房销售总面积，房地产开发企业住宅销售面积，房地产开发企业别墅、高档公寓销售面积，房地产开发企业办公楼销售面积，房地产开发企业商业营业用房销售面积等，把握北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积发展规律，前瞻未来发展态势。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积分析报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察，体现完整、真实的客观事实，为公众了解北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。

目录 第一节北京市房地产开发企业住宅、办公楼和商业营业用房销售面积现状 (1) 第二节北京市房地产开发企业商品房销售总面积指标分析 (3) 一、北京市房地产开发企业商品房销售总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业商品房销售总面积现状统计 (3) 三、北京市房地产开发企业商品房销售总面积占全国房地产开发企业商品房销售总面积比 重统计 (3) 四、北京市房地产开发企业商品房销售总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、北京市房地产开发企业商品房销售总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业商品房销售总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业商品房销售总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、北京市房地产开发企业商品房销售总面积同全国房地产开发企业商品房销售总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节北京市房地产开发企业住宅销售面积指标分析 (7) 一、北京市房地产开发企业住宅销售面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅销售面积现状统计分析 (7) 三、北京市房地产开发企业住宅销售面积占全国房地产开发企业住宅销售面积比重统计分 析 (7)

房地产商业市场调研报告

房地产商业市场调 研报告 1

拉萨房地产商业市场调研报告 去年还在上半年的时候,接触了西藏的珠峰伟业,我的同事还专门到现场去体会了生活,但后来开发商很”低调”,一场热闹变成了”无声无息”,当时我们甚至连售楼书都已经做了出来,销售人员也已经准备好了。 一、前言 二、报告摘要 纵观拉萨房地产商业市场,一方面,拉萨房地产市场是一个新兴的产业,而未来市场将面临”井喷式”的发展态势,各种商业形态将层出不穷;另一方面,拉萨房地产的启动与发展,带动了冶金、化工、建材、轻工、家电、汽车等相关产业的发展,随着拉萨旅游业不断升级趋势,对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息,市场前景看好。能够说,拉萨房地产商业市场是压力与机遇并存。因此,在研究拉萨商业经营的基础上,寻求产品经营的差异性与产品经营的创新,将成为本商业项目经营权销售成功的关键。 拉萨的整体旅游开发开放成果斐然,但相对于她的商业经贸功能,其配套服务依然显得相对滞后。随着拉萨旅游旺季的到来,国内外大量旅游人

群的涌现,使得现有商业配套如雨后春笋出现,但始终不具备具有权威效果的大型商业娱乐中心。如何合理有序地配置完整、成熟的商业配套并使其有机互动组合,形成不同档次、错位经营,已经被提上了拉萨进一步发展的议事日程。 因此,本项目的突破点在于跳出拉萨现有小商业模式与产品形式,更多的与国内商业经营市场发展趋势接轨,结合城市发展目标,充分考虑新经济时代下投资者和消费者对商业经营形态的更高需求,对当前所存在的市场需求进行高度概括与提升。一般的策划过程是经过基本的市场调查,然后直接提出项目定位。本报告采用全新的分析方法,在全面、详实的市场调查的基础上,对市场供求关系进行深入分析,并找到市场饱和点,进而剖析当前产品经营的局限性,从而找到市场空白点,再经过市场空白点,分析出能够为本项目所用的市场机会点,并经过全新的项目分析论证模式——”NMN矩阵分析模型”,找到项目的突破点,同时经过我们创造性的劳动,策划出拉萨首个商业市场经营产权销售的引领型物业,并旨在经过切实可行的新概念的提出,引起拉萨投资型商业经营模式的革命,最终达到项目成功销售的目的。 三、市场现状调查 1、调查综述 1.1. 调查目的 对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析,最终

商业地产研究报告

商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】

务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响

商业市场调研报告

北京商业市场研究报告 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 1.2北京商业地产发展过程 1.3 北京商业地产现状 1.4 重点商业空间布局 第二部分：北京商业地产市场总体分析 2.1北京市商业体量分布情况分析 2.2各环路项目分布情况分析 2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析 2.4北京交通干线和沿线商业的分析 2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析 2.6商业项目物业形态对比分析 第三部分、北京商圈规划分析 3.1商圈的概念 3.2北京市老商圈分析 3.3北京新老商圈规模与变化分析 3.4现代商圈及其动态发展 第四部分商业地产经营概况分析 4.1整体分析 4.2商圈分析 4.3个案分析 第五部分商业地产项目选址研究 5.1店址是现代零售商业的核心竞争力 5.2便利性是零售商业店址的第一特性 5.35a法则是商业店铺选址技术的核心 5.4商业店面选址要求 第六部分：北京商业地产市场预测 6.1北京商业地产展望 6.2北京商业地产“拐点”？ 6.3重点区域分析：cbd 第七部分：北京市商业地产总结 第一部分：北京商业地产发展概况 1.1商业地产及类型划分 商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入 进行相关研究。 1.1.1按照开发形式进行分类： （1）商业街商铺 商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的 铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、 酒吧街、美容美发用品街等。 （2）市场类商铺 在这里，市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层

北京商业地产市场研究分析

目录 第一章北京商业地产的发展时机 (6) 一、促进市场发展的主要因素 (6) 1、首都经济的持续增长 (6) 2、北京商业的全面发展 (6) 3、发展规划的出台实施 (6) 4、市场调控的规范加强 (7) 5、区域商圈的功能变化 (7) 6、重大事件的突发影响 (7) 7、宏观环境的不断优化 (7) 8、消费投资的逐渐理性 (7) 二、引起快速升温的直接原因 (8) 1、投资转移 (8) 2、需求拉动 (8) 3、利益驱动 (9) 4、运作灵活 (9) 第二章北京商业地产的市场形势 (9) 一、整体市场 (9) （一）市场概况 (9) 1、全国市场 (9) 2、北京市场 (10)

（二）主要情况 (11) 1、市场供给 (11) 2、市场需求 (12) 3、市场行情（资源来源：易铺网） (12) 4、运作方式 (14) 5、价格分布 (14) 6、项目分布 (15) 二、区域市场 (16) （一）CBD地区 (16) 1、供给方面 (16) 2、新旧主要项目 (16) 3、需求方面 (17) 4、市场形势 (17) （二）中关村 (18) 1、中国硅谷助推投资热潮 (18) 2、供求关系决定市场高价 (19) 3、住宅底商有利可图 (19) 4、中小投资者不容忽视 (19) （三）亚运村 (19) 1、供需矛盾突出 (19) 2、市场持续热销 (20) （四）南城地区 (20)

1、商业地产渐成规模 (20) 2、市级物流中心初步显现 (21) 3、三大城区广汇商机 (21) 第三章北京商业地产的未来趋势 (21) 一、北京商业的规划发展 (21) （一）北京“十五”期间商业发展规划 (21) 1、发展基本目标 (21) 2、商业发展重点 (22) 3、业态引进重点 (22) （二）区域规划情况 (23) 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 (23) 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 (23) 3、社区商业中心。 (23) 4、特色商业街。 (23) （三）北京商业的发展趋势 (24) 1、北京的流通业 (24) 2、北京的商业街 (24) 3、北京的零售业 (24) 二、市场存在的问题现象 (25) （一）自身不足 (25) 1、开发资金匮乏。 (25) 2、复合人才稀缺。 (25)

商业市场调查报告

商业市场调查报告 篇一：商业项目市场调研报告(模板) 商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、 PEST分析 ? 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ? 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ? 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

? 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ? 公共设施状况 ? 交通体系状况 ? 道路状况、通行量 ? 区域性质与功能特点 ? 各项城区的机能 ? 城市规划 三、区域商业现状调研 ? 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）? 商业发展规划（政策规划、趋势研判） ? 租金水平、售价水平研究等； ? 发展商开发情况研究； ? 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

? 新店开设趋势研究 ? 典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ? 区域供应 ? 区域消化 ? 供需交叉分析 ? 租金走势 ? 售价走势 ? 租售交叉分析 ? 典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究? 地理细分调查分析 ? 购买人群细分调查 ? 年龄细分调查分析 ? 经济状况细分调查分析 ? 消费者交通和出行方式 ? 购买者购买心理及行为分析

商业地产的详细分类以及商业业态的分类

商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺

在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺

海外房地产市场研究报告

海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) （一）★开发商和楼盘特征总结 (4) （二）市场现状 (7) （三）市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) （一）市场特征 (12) （二）开发商特征 (13) （三）楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) （一）对市场的了解 (18) （二）进入市场的渠道 (19) 结论 (20)

摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示；

一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

2020房地产市场调研报告(精选3篇)

2020房地产市场调研报告（精选3篇） 2020房地产市场调研报告 在现在社会，大家逐渐认识到报告的重要性，我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。我们应当如何写报告呢？下面是整理的2020房地产市场调研报告，希望能够帮助到大家。 房地产市场调研报告1 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

厦门商业地产市场调查报告

厦门商业市场调查 2007-6-4 “目前，厦门市平均每千人拥有商业网点16.3个，人均商业面积约1.28平方米，是全国平均水平的5倍。”——————————厦门市商贸流通业发展报告（2005—2006） 一、厦门宏观商业 1997年以前，厦门的商业、零售业处于启蒙阶段，主要集中在中山路也是当时仅有的商圈里面。随着火车站世贸商城和江头SM的崛起，厦门商业迎来了MALL时代。两大市级商圈也应孕而生。东部开发、北部建设，莲前以及寨上商圈等次级商圈也随之而生。基本完成了厦门岛内的商业布点。 供给及消化：不温不火，每年的供给及消化量基本持平、市场存量不断增大 早期的商业都是以独立店铺的形式存在，2001年底SM城市广场开业和2002年5月世贸商城的正式营业。厦门出现了盒子型的所谓的MALL。随着市场需求的不断增大以及这两个项目的成功运营。更多的开发商坚信这等商机不容错过。没落的中山路商圈再度崛起，名汇广场、南中大地广场、老虎城、中华城等相继发威，市场供应量近40万平。火车站商圈锐势不减，明发商业广场这商业航母浮出水面。莲前的加州商业广场和瑞景商业广场快速填补了东部的商业空白，闽南古镇更是将在寨上打造50万平米的公共商业项目，即将完成岛内的商业覆盖。 销售：价格稳中有升

开发量虽然是不断放大，但成交均价却不是和和市场供应量成正比无限上升。 2001-2004的商业空置面积年平均30万平米。至今，市场存量高达140万平米。市场需求理性以及消化速度慢是销售价格没有一路高歌的直接因素。究其根源还是经营者跟不上消费者；开发商跟不上经营者；政府规划指导跟不上开发商的原因。四者矛盾难以调和导致商业地产状况不甚理想。 销售现状：纯商业地产销售缓慢，社区型商业发展成趋势 商业地产开发气势波澜壮阔，商城建设触角向城市各地带延伸 商业量增、价涨，市场竞争激烈 投资理性，消化速度缓慢 复合型商业形态主导市场，主题性商业街区异军突起 商业发展趋势避免业态同质化，追求定位个性化 在营项目的经营状况不是很理想 当MALL在一个城市基本饱和的时候，社区型商业就成为一种趋势。截止目前，厦门商业销售状况不是很理想。商业供应量过大、售价过高、在营的商业项目的经营情况不容乐观是导致现阶段商业地产滞销的主要原因。明发商业广场04年预售至今近3年45.62%的成交比例，以及名汇铜锣湾广场05年预售至今2年多31.18%的成交比例可见一般。由于两个项目的售价均较高，按年回报率8%的保守估算，明发和名汇沿街店面的租金达500-700元/平·月。而商场里面的租金最高也达到300-400元/平·月。之所以两大MALL经营惨淡，

(房地产市场分析)北京市城市商业地产发展现状

北京市城市商业地产发展现状 一、商业地产发展态势良好 目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。 具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。 沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。 二、各个商圈商业物业供应充足 从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之

首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。 CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。 亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。 朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。 北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。 当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。 为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000

广州市商业地产市场调查报告

广州市商业地产市场调查报告 目录 广州商圈的变迁 (1) 广州商圈分布 (2) 重点商圈分布 (4) 中华广场商圈 (4) 北京路商圈 (6) 天河路商圈 (8) 天河商圈的经营特点及问题 (9) 天河城商圈存在的机会 (12) 广州商圈的变迁 广州可以说自古都是商家必争之地。两千年的商业沉淀，广州商业文化的变迁，从十里 洋场到上下九，西湖路。再到如今腾飞的天河城，广州商圈已经形成了多个地段、多种档次 又齐全互补的格局。 西堤固百世留芳，南大亦盛极一时 直到上世纪80年代中期，如果外地人到广州，广州人一定会带他去城西的南方大厦、 西堤走走，“不到南方大厦，不算到了广州”是当时广州人的口头语。 沙面长堤、南方大厦、人民路一带堪称老资格的“十里洋场”；然而，从1987年有关 部门为了缓解城市交通压力，架起了人民路高架桥开始，这一带的城市景观与商业氛围同时 遭受重创，就此步入平淡。 上下九一鸣惊人，北京路渐入佳境 上世纪90年代中后期的广州，北京路、上下九路等商业街与北京的王府井、上海的南 京路一样，成为最繁华商业区的代名词。 而作为这一时期广州新兴商业的代表，高第街服装专业街、西湖路夜市也一时风光无二。 开办于1980年的高第街服装专业街，经营的服装品种丰富多样，特别受外省客商的青睐， 每日来购货的人络绎不绝，曾是国内著名的专业市场。此后，西湖路“灯光夜市”逐步崛起。 其处于东西(西湖路)、南北(教育路)纵横交错的两条马路两边，临时搭置竹棚作时装售卖点 档，鼎盛时多达几百档。西湖路“灯光夜市”曾是羊城八大风情街之一。 天河城风光无限 随着广州市“南拓北优、东进西联”城市空间发展布局构想逐步实施，老城区作为商业 中心的传统地位已经受到冲击和削弱，以1998年正式开业的天河城广场为代表的天河路商 圈在迅速走向成熟、壮大。 据统计，北京路商业步行街人流量日均30万人次，节日逾40万人次。上下九路日均客 流量为20万人次。而作为中国大陆最早和最成功的购物中心，天河城广场的日客流量早在2004年即突破83万人次。其聚客能力已足以令商业街望尘莫及。 时至今日，从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面来看，天河商圈无疑 已发展成为中国最先进的带状式MALL群。目前的天河商圈，已拥有天河城、维多利广场、 广州购书中心、广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场等项目。此外，还 有中怡时尚购物中心、天河又一城。 随着珠江新城规划的最后敲定及珠江新城地下线的动工，搁置多时的珠江新城开发重新 热乎起来。一座规模不亚于天河城广场的超大商业城将选址原赛马场边，将会带动整个珠江 新城的商业发展。