2016年物流地产发展趋势分析报告
2016年6月出版
正文目录
1、物流地产成投资新宠 (4)
1.1、物流总量爆发增长，现代物流成本优势愈发显现 (4)
1.2、仓储租金稳步上升，物流地产回报可观 (6)
1.3、新的投资风口，机构投资者和大型地产商加紧合作 (7)
2、需求旺盛供应不足，支撑物流地产市场长期发展 (8)
2.1、居民收入水平提升，消费能力增强 (8)
2.2、电商、第三方物流—积极的推动力量、强劲的增长需求 (8)
2.3、高端仓储设施缺口巨大，市场集中度低 (13)
2.4、土地成稀缺资源，供给受限 (15)
3、物流地产价值链中的企业核心竞争力 (17)
3.1、物流地产价值链—价值活动的组合 (17)
3.2、价值链上的企业核心竞争力：土地、资本、人才 (18)
3.3、物流地产市场的主要参与者—物流地产四大家族 (19)
3.3.1、传统霸主外资家族：普洛斯、安博、嘉民 (19)
3.3.2、异军突起的民营家族：宇培、易商 (19)
3.3.3、不可小视的国企家族和基金家族：中储股份、东百集团、平安不动产 (20)
4、物流地产巨头普洛斯 (20)
4.1、普洛斯概述 (20)
4.2、普洛斯的运作模式—地产开发、地产运营和地产基金 (23)
4.3、成熟的物流地产运作开发经验 (25)
4.4、“一站式”物流地产平台：网络化增值效应吸引更多客户 (26)
4.5、迫切的土地资源需求 (28)
5、宇培和易商：行业本土翘楚 (29)
5.1、宇培集团—中国的普洛斯 (29)
5.2、易商—专注打造亚洲领先物流地产平台 (31)
6、中储股份—定增引入普洛斯，资源和经验优势互补 (33)
7、东百集团—福州百货龙头，进军物流地产 (37)
图表目录
图表 1：2009-2014年中国物流成本居高不下 (5)
图表 2：2003-2014年中国和美国物流总费用占 GDP 比重对比 (5)
图表 3：2003-2014年物流总费用构成占比 (5)
图表 4：2015-2016年一线城市物流地产回报率趋势 (7)
图表 5：一线城市地产项目投资回报水平 (7)
图表 6：2011-2015年我国城乡居民收入水平持续增长（单位：元） (8)
图表 7：2012-2014 年普洛斯在华各行业租户占比 (8)
图表 8：2011-2018年中国网购交易额急速增长 (9)
图表 9：2009-2015年天猫商城双 11 交易额（单位：亿元） (9)
图表 10：智能仓储系统构架 (10)
图表 11：仓储信息化 (11)
图表 12：物流分类 (12)
图表 13：第三方物流企业运作模式分类 (12)
图表 14：德邦物流业务模式 (13)
图表 15：传统的旧仓库和高标准的仓储设施有明显差距 (13)
图表 16：高端仓储设施缺口巨大 (14)
图表 17：中美人均高端物流设施面积差距巨大 (14)
图表 18：17 个主要城市收益风险评估 (15)
图表 19：2012-2015年一线城市成交工业用地 (15)
图表 20：2014年 29个物流节点城市仓库租金均有增长 (16)
图表 21：绝大多数物流节点城市仓库空置率下降 (16)
图表 22：主要物流开发商全国城市节点 (17)
图表 23：物流地产价值链 (18)
图表 24：2015 年末主要物流地产商在中国所占的市场份额 (20)
图表 25：国内主要高标准物流地产商 2015年开发完成面积对比（单位：万平方米） (21)
图表 26：普洛斯净资产分布 (21)
图表 27：普洛斯资产和物流基础设施分布 (22)
图表 28：GLP 中国 EBIT 拆分 (22)
图表 29：影响 GLP 盈利的因素 (23)
图表 30：Prologis 运作模式 (24)
图表 31：GLP 基金类型对比 (24)
图表 32：GLP 基金管理类型分布（单位：亿美元） (24)
图表 33：2008-2015年GLP 中国地区出租率 (25)
图表 34：标准化开发 (26)
图表 35：一对一定制 (26)
图表 36：2014 年 GLP 全球物业资源情况（TOP5 规模：百万平米） (27)
图表 37：GLP 中国客户行业分布 (27)
图表 38：2012-2015年京东租借规模情况 (28)
图表 39：2011 年以来普洛斯的土地投建情况（单位：百万平米） (29)
图表 40：宇培集团未来 3-5 年的全国战略布局 (29)
图表 41：宇培的园区网络 (30)
图表 42：中国物流资产公司开发流程 (30)
图表 43：易商昆山花桥物流园 (32)
图表 44：红木大阪南港配送中心 (32)
图表 45：易商的全国布局 (33)
图表 46：2010-2015年中储股份主营业务收入及变动 (33)
图表 47：2010-2015年中储股份主营业务收入结构 (34)
图表 48：2010-2015年中储股份净利润及变动 (34)
图表 49：2010-2015年中储股份毛利率水平 (35)
图表 50：引入普洛斯投资前后股权变化 (35)
图表 51：中储现有土地储备及地理优势（单位：万平米） (36)
图表 52：大股东有待注入的优质土地资源 (36)
图表 53：东百集团大楼 (37)
图表 54：三水工业园区地块位置 (38)
物流地产市场需求旺盛，高端仓储供给缺口巨大：伴随着我国人均 GDP 和城乡居民收入的长期持续增长，居民的消费需求也日趋强劲，2015 年中国物流业的市场规模居全球第一占到 20%左右的份额。中国落后的物流基础设施和物流业市场全球第一的规模不相适应。到 2015 年，中国中高标准物流设施人均面积不到 0.015 平方米，仅为美国的 8%，主要物流的供应商的市场份额不足 3%市场集中度很低。高端物流市场在我国尚处于市场初期，
有很大的发展空间。
物流地产成投资新宠：市场的旺盛需求推动了优质物流仓储市场租金的稳步上涨，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续 18 个季度上涨。整个一线城市的物流地产投资净回报率在 7%以上，远高于商业地产和住宅地产在2%-4%的投资回报率。机构投资者和大型地产商加紧合作，GAW Capital Partners 和维龙成立合资公司；继 2014 年 4 月份首次注资后，RRJ 再次向宇培投资 2.5 亿美元；万科也于同期联手黑石首次宣布成立物流公司。
物流地产市场格局，外资优势巨大：在物流地产市场，光普洛斯一家外资就占到 55%的市场份额。各个企业纷纷围绕以土地、人才、资金为核心的物流地产价值链来打造自己的核心竞争力。普洛斯以成熟的物流地产运作开发经验、“一站式”物流地产平台吸引到更多顾客，同时地产基金的运作模式提高了资金的利用效率。近年来迅速崛起的本土企业宇培、易商也不断进行多轮融资、合并等资本运作，加快赴港上市的步伐。
1、物流地产成投资新宠
1.1、物流总量爆发增长，现代物流成本优势愈发显现
目前，中国物流成本占 GDP 比重占 17.8%，为美国的两倍多，远高于美国8.3%的水平，体现了物流运行的低效率。这主要是当前物流设施落后的表现。中国有 5.5 亿平方米的物流设施，其中实现可以达到现代物流设施标准的只有不到 1 亿平方米。与落后物流设施相对应的是中国近年来物流总量的爆发增长，早在 2012 年中国的物流业市场规模就超越美国位居全球第一，在超过美国的第二年也就是 2013 年中国物流业的市场规模达 1.59 万亿美元，占全球的
18.6%。
图表 1：2009-2014年中国物流成本居高不下
图表 2：2003-2014年中国和美国物流总费用占 GDP 比重对比
图表 3：2003-2014年物流总费用构成占比