综合体租金测算方案
购物公园
租金测算方案
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：
1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平：
地点
1层平均租金
(元/平米/月) 1层街铺租金水平
（元/㎡/月）
1层内铺租金水平
（元/㎡/月）
80 60-150
120 80-200
160 120—280
30 25-40
180 150-250 120-180
50 40-80 20-40
80 70--130 30-60
平均租金价格100
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系――价格的决定因素
2、销售业绩――价格的支撑因素
3、综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比租赁项目类比项次要素
分
值
评估标准
1.
商圈
地位20
1)城市核心商圈：20
2)城市主要商圈：15
3)正待形成商圈：5－10
10 15 20 5 5 20 5 15
2.
交通
状况5
1)交通便捷，停车便利：5
2)交通停车条件一般：3
3)交通拥挤，停车不便：1
3 1 1 5 5 1 5 1
3.
客流
数量10
1)客流较大：10
2)客流量一般：6
3)客流量小：2
6 6 10 2 2 10 2 6
4.
消费
层次5
1)消费能力强：5
2)消费能力一般：3
3)消费能力较低：1
3 5 5 1 3 5 3 3
5.
铺位
供求20
1)供不应求：20
2)表现一般：15
3)需求较弱：5
20 20 20 15 5 20 15 15
6.
硬件
设施5
1)硬件完备，动线舒适：5
2)硬件一般，动线一般：3
3)硬件较差，动线较差：1
3 3 3 3 5 3 5 3
7.
品牌
实力5
1)实力品牌商参与运营：5
2)实力、影响力一般：3
3)实力、影响力较弱：1
3 3 5 1 5 5 5 3
8.
定位
规划10
1)定位清晰、规划特色鲜明：10
2)定位规划特色比较清晰：6
3)缺乏统一定位规划：2
6 6 10 2 10 10 6 6
9.
招商
推广10
1)品牌商家纷纷进驻：10
2)品牌商家部分进驻：6
3)品牌商家意向进驻：2
10 6 10 2 6 10 6 6
10.
管理
服务10
1)统一专业管理和服务：10
2)统一管理：6
3)无统一管理或管理较差：2
2 2 2 2 10 6 6 2
总计：100 66 67 86 38 56 90 58 60 修正率本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93% 各商圈一层街铺
平均租金（元/月/㎡）
80 120 160 30
修正价格（元/月/㎡）修正率*各商圈一层街铺平均租金77 100 104 58 150 30 50 本项目--租金
（元/月/㎡）
修正价格合计/4 84.8
租赁项目类比价格：
凯达(修正率62%) 金旺旺（修正率97%）新天地（修正率93%) 本项目
楼层平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
租金
（元/月/㎡）
一层租金
（内铺）
150 93 30 29 50 47 56.3 结论：采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
楼层租金（元/月/㎡套内面积）
一层室内56.3
二、本项目租金价格：
（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各
楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：元/㎡/月）
楼层
纯租金均价
（元/月/㎡套内面积）
地下1层22.5
1层街铺84.8
1层室内56.3
2层街铺55.1
2层室内36.6
3层街铺42.4
3层室内28.2
4层室内21.2
平均43.4
（二） 考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平
上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下： （以实际面积计、单位：元/㎡/月）
? 在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。
? 根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租
金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）
（四） 落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，
在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70％。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70％厘定价格；
（五） 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以
楼层
租金均价
（元/㎡/月）
A 类商铺
（中庭及主通道边
店铺）
B 类商铺
（其他位置店铺）
租金均价+10元
租金均价+20元
租金均价-10元
租金均价 -20元
地下1层 22.5 超 市
1层街铺 84.8 94.8 104.8 74.8 1层室内 56.3 66.3 46.3 2层街铺 55.1 65.1 45.1 2层室内 36.6 46.6 28.6 3层街铺 42.4 52.4 32.4 3层室内 28.2 38.2 18.2 4层室内 21.2 平均
43.4
及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。
（六）对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。
某 -招商部
2017年5月13日
最常用财务指标计算公式 分析和解释
常用财务指标计算公式、分析和解释 一、偿债能力指标分析 （一）短期偿债能力分析 企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债比率。 1.流动比率 流动比率=流动资产/流动负债 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。国际上通常认为，流动比率的下限为100%，流动比率等于200%时较为适当。 分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。 2.速动比率 速动比率=速动资产/流动负债 意义：速动比率越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。通常认为，速动比率等于100%时较为适当。 分析提示：低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。
3.现金流动负债比率 现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债 意义：该指标越大，表明企业经营活动产生的现金净流量越多，越能保障企业按期偿还到期债务。 短期偿债能力分析总提示： （1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。 （2）减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。 （二）长期偿债能力分析 企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、产权比率和已获利息倍数三项。 1.资产负债率 资产负债率=负债总额/资产总额 意义：反映债权人提供的资本占全部资本的比例。该指标也被称为举债经营比率。资产负债率越小，表明企业长期偿债能力越强。 分析提示：负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。如果企业资金不足，依靠欠债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。资产负债率在55％—65％，比较合理、稳健；达到80％及以上时，应视为发出预警信号，企业应提起足够的注意。
一、常用财务指标一般分类及计算
一、常用财务指标一般分类及计算 一、偿债能力指标 （一）短期偿债能力指标 1.流动比率=流动资产÷流动负债 2.速动比率=速动资产÷流动负债 3.现金流动负债比率=年经营现金净流量÷年末流动负债×100% （二）长期偿债能力指标 1.资产负债率=负债总额÷资产总额 2.产权比率=负债总额÷所有者权益 二.营运能力指标 (一)人力资源营运能力指标 劳动效率=主营业务收入净额或净产值÷平均职工人数 (二)生产资料营运能力指标 1.流动资产周转情况指标 (1)应收账款周转率(次)=主营业务收入净额÷平均应收账款余额 应收账款周转天数=平均应收账款×360÷主营业务收入净额
(2)存货周转率(次数)=主营业务成本÷平均存货 存货周转天数=平均存货×360÷主营业务成本 (3)流动资产周转率(次数)=主营业务收入净额÷平均流动资产总额 流动资产周转期(天数)=平均流动资产总额×360÷主营业务收入净额 2.固定资产周转率=主营业务收入净额÷固定资产平均净值 3.总资产周转率=主营业务收入净额÷平均资产总额 三.盈利能力指标 (一)企业盈利能力的一般指标 1.主营业务利润率=利润÷主营业务收入净额 2.成本费用利润率=利润÷成本费用 3.净资产收益率=净利润÷平均净资产×100% 4.资本保值增值率=扣除客观因素后的年末所有者权益÷年初所百者权益×100% (二)社会贡献能力的指标 1.社会贡献率=企业社会贡献总额÷平均资产总额 2.社会积累率=上交国家财政总额÷企业社会贡献总额
四.发展能力指标 1.销售(营业)增长率=本年销售(营业)增长额÷上年销售(营业)收入总额×100% 2.资本积累率=本年所有者权益增长额÷年初所有者权益×100% 3.总资产增长率=本年总资产增长额÷年初资产总额×100% 4.固定资产成新率=平均固定资产净值÷平均固定资产原值×100% 二、常用财务指标具体运用分析 1、变现能力比率 变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。 （1）流动比率 公式：流动比率=流动资产合计/ 流动负债合计 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。 分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。 （2）速动比率
【基本知识点三】建设项目财务分析基础数据测算
【基本知识点三】建设项目财务分析基础数据测算 一、务分析 财务分析是根据国家现行财税制度和价格体系，在财务效益与费用的估算以及编制财务辅助报表的基础上，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务分析指标，考察项目盈利能力、以及清偿能力等财务状况，据以判别项目的可行性。包括盈利能力分析、偿债能力分析、财务生存能力分析、不确定性分析和风险分析。 二、财务分析步骤 （1）选取财务分析的基础数据与参数； （2）估算各期现金流量； （3）编制基本财务报表； （4）计算财务分析指标，进行盈利能力，偿债能力分析，财务生存能力分析； （5）进行不确定性分析； （6）得出评价结论。 三、财务基础数据测算 1、财务效益与财务费用 ◆ 财务效益与财务费用是指项目运营期内企业获得的收入和支出。主要包括营业收入、成本费用和有关税金。某些项目可能得到的补贴收入也应计入财务效益。 ◆ 财务效益和财务费用估算应遵循“有无对比”的原则，正确识别和估算“有项目”和“无项目”状态的财务效益与财务费用。 ◆ 财务效益系指项目实施后所获得的营业收入。对于适用于增值税的经营性项目，除营业收入外，其可得到的增值税返还也应作为补贴收入计入财务效益；对于非经营性项目，财务效益应包括可获得的各种补贴收入。项目所支出的费用包括投资、成本费用和税金等。 ◆ 在财务效益与财务费用估算中，要分融资前分析还是融资后分析。通常可首先估算营业收入或建设投资，以下依次是经营成本和流动资金。计算项目现金流量表，判断是否可行。当需要继续进行融资后分析时，可在初步融资方案的基础上再进行建设期利息估算，最后完成总成本费用的估算。 2、营业收入及税金的估算 （1）营业收入的估算 营业收入=产品或服务数量量×单位价格 注意：1、年生产量即为年销售量，不考虑库存； 2、主副产品（或不同等级产品）的销售收入应全部计入营业收入； 3、其他行业提供的不同类型服务收入也应同时计入营业收入。 （2）相关税金的估算 A.增值税 注意当采用含增值税价格计算销售收入和原材料、燃料动力成本时，利润和利润分配表以及现金流量表中应单列增值税科目；采用不含增值税价格计算时，利润表和利润分配表以及现金流量表中不包括增值税科目。 注意：考试一般不涉及增值税，如果涉及会有明确说明。 B. 营业税金及附加 营业税金及附加是指包含在营业收入之内的营业税、消费税、资源税、城市维护建设税、教育费附加等内容。 注意：考试时一般会直接告诉税率，计算方法见基本知识点一。 （3）补贴收入 补贴收入应根据财政、税务部门的规定，分别计入或不计入应税收入。
财务指标计算公式(超全)
财务指标计算公司公式 财务报表分析指标体系 一、盈利能力分析 1.销售净利率=（净利润÷销售收入）×100% 该比率越大，企业的盈利能力越强 2.资产净利率=（净利润÷总资产）×100% 该比率越大，企业的盈利能力越强 3.权益净利率=（净利润÷股东权益）×100% 该比率越大，企业的盈利能力越强 4.总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额×100% 该比率越大，企业的盈利能力越强 5.营业利润率=（营业利润÷营业收入）×100% 该比率越大，企业的盈利能力越强 6.成本费用利润率=（利润总额÷成本费用总额）×100% 该比率越大，企业的经营效益越高 二、盈利质量分析 1.全部资产现金回收率=（经营活动现金净流量÷平均资产总额）×100% 与行业平均水平相比进行分析 2.盈利现金比率=（经营现金净流量÷净利润）×100% 该比率越大，企业盈利质量越强，其值一般应大于1 3.销售收现比率=（销售商品或提供劳务收到的现金÷主营业务收入净额）×100% 数值越大表明销售收现能力越强，销售质量越高
三、偿债能力分析 1.净运营资本=流动资产-流动负债=长期资本-长期资产对比企业连续多期的值，进行比较分析 2.流动比率=流动资产÷流动负债与行业平均水平相比进行分析 3.速动比率=速动资产÷流动负债与行业平均水平相比进行分析 4.现金比率=（货币资金+交易性金融资产）÷流动负债与行业平均水平相比进行分析 5.现金流量比率=经营活动现金流量÷流动负债与行业平均水平相比进行分析 6.资产负债率=（总负债÷总资产）×100% 该比值越低，企业偿债越有保证，贷款越安全 7.产权比率与权益乘数产权比率=总负债÷股东权益，权益乘数=总资产÷股东权益产权比率越低，企业偿债越有保证，贷款越安全 8.利息保障倍数=息税前利润÷利息费用=（净利润+利息费用+所得税费用）÷利息费用利息保障倍数越大，利息支付越有保障 9.现金流量利息保障倍数=经营活动现金流量÷利息费用现金流量利息保障倍数越大，利息支付越有保障 10.经营现金流量债务比=（经营活动现金流量÷债务总额）×100% 比率越高，偿还债务总额的能力越强 四、营运能力分析
常用财务指标计算公式
财务指标公式计算说明 一、净资产收益率 净资产收益率=补贴前利润总额÷归属于母公司的平均净资产×100% 归属于母公司的平均净资产=（归属于母公司的年初净资产+归属于母公司的年末净资产）÷2 二、EVA值 经济增加值=税后净营业利润-资本成本=税后净营业利润-调整后资本×平均资本成本率 税后净营业利润=净利润+（利息支出+管理费用中研究开发费用）×（1-25%） 调整后资本=平均所有者权益+平均负债合计-平均无息流动负债-平均在建工程 无息流动负债是指企业财务报表中“应付票据”、“应付账款”、“预收款项”、“应交税费”、“应付利息”、“其他应付款”和“其他流动负债”。 三、成本费用总额占主营业务收入比重 成本费用总额占主营业务收入比重=成本费用总额÷主营业务收入×100%
成本费用总额=营业成本+营业税金及附加+期间费用 期间费用=销售费用+管理费用+财务费用 四、工业企业制造成本率 工业企业制造成本率=主营业务成本÷主营业务收入×100% 五、工业企业管理费用率 工业企业管理费用率=管理费用÷主营业务收入×100% 六、资产负债率 资产负债率=负债总额÷资产总额×100% 七、工业企业综合利润率 工业企业综合利润率=（补贴前利润总额+当年计提折旧费+当期计提的安全生产费用+自主研发费用合计）÷主营业务收入×100% 八、工业企业速动比率 工业企业速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债 九、总资产报酬率 总资产报酬率=补贴前利润总额÷平均总资产 平均总资产=（年初资产总额+年末资产总额）÷2
十、总资产周转率 总资产周转率=主营业务收入÷平均总资产 十一、国有资产保值增值率 国有资产保值增值率=（年初所有者权益总额+本年实现的净利润）÷年初所有者权益总额×100%
财务基础数据测算与分析分析
D市关于新建P项目的财务基础数据测算与分析 一、项目概况 D市拟新建的P项目年产A产品50万吨，其主要技术和设备拟从国外引进。厂址位于D市近郊，占用农田约30万m2，靠近铁路、公路、码头，水陆交通运输方便；靠近主要原料和燃料产地，供应有保证；水、电供应可靠。 该项目拟2年建成，3年达成，即在第3年投产当年生产负荷达到设计生产能力的40%（20万吨），第4年达到60%（30万吨），第5年达到设计产量。生产期按10年计算，加上2年建设期，计算期为12年。 二、项目财务基础数据测算 1、投资估算与资金筹集 （1）固定资产投资估算 固定资产投资估算（含涨价预备费）为50000万元，其中外币2000万美元，折合人民币17400万元，全部通过中国银行向国外借款，年利率9%，宽限期2年，偿还期4年，等额偿还本金。人民币部分（32600万元）包括：项目自有资金（资本金）10000万元，向中国建设银行借款22600万元，年利率为9.27%，国内借款建设期利息按复利累计计算到投产后第1年支付。国外借款建设期利息按复利累计计算到建设期末，与本金合计在一起，按4年等额偿还。 （2）流动资金估算 流动资金估算为12000万元。其中：项目自有资金为3600万元，向中国银行借款8400万元，年利率为10.98%。3年投产期间，各年投入的流动资金分别为4800万元、2400万元和4800万元。 投资计划与资金来源如表1所示。
2、销售收入与销售税金及附加 （1）销售收入（不含增值税） 经分析预测，建设期末的A产品售价（不含增值税）每吨为900元，投产第1年的销售收入为18000万元，第2年为27000万元，其后年份均为45000万元。 （2）销售税金及附加计算 ①增值税 按预测到建设期末的价格（不含增值税）估算，原材料费为10000万元，燃料动力费为15000万元。进项增值税合计为1925万元。 该产品增值税率为17%，增值税计算公式为： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=年销售收入×17% 达产期销项税款=45000×17%=7650万元 达产期增值税=7650-1925=5725万元 ②城市维护建设税按增值税的7%计取 达产期城建税=5725×7%=401万元 ③教育费附加按增值税的3%计取 达产期教育费附加=5725×3%=172万元 销售收入、销售税金及附加估算表如表2所示。 表2 销售收入、销售税金及附加估算表
财务基础数据测算与分析分析
D 市关于新建P 项目的财务基础数据测算与分析 一、项目概况 D市拟新建的P项目年产A产品50万吨，其主要技术和设备拟从国外引进。厂址位于D市近郊，占用农田约30万m2，靠近铁路、公路、码头，水陆交通运输方便；靠近主要原料和燃料产地，供应有保证；水、电供应可靠。 该项目拟 2 年建成， 3 年达成，即在第 3 年投产当年生产负荷达到设计生产能力的 40%（20万吨），第 4年达到 60%（30万吨），第 5年达到设计产量。生产期按 10 年计算，加上 2 年建设期，计算期为 12 年。 二、项目财务基础数据测算 1、投资估算与资金筹集 （1）固定资产投资估算 固定资产投资估算（含涨价预备费）为50000万元，其中外币 2000万美元，折合人民币 17400 万元，全部通过中国银行向国外借款，年利率 9%，宽限期 2 年，偿还期 4 年，等额偿还本金。人民币部分（ 32600万元）包括：项目自有资金（资本金） 10000万元，向中国建设银行借款 22600万元，年利率为 9.27%，国内借款建设期利息按复利累计计算到投产后第 1 年支付。国外借款建设期利息按复利累计计算到建设期末，与本金合计在一起，按 4 年等额偿还。 （2）流动资金估算 流动资金估算为 12000万元。其中：项目自有资金为 3600万元，向中国银 行借款 8400 万元，年利率为 10.98%。 3 年投产期间，各年投入的流动资金分别为4800 万元、 2400万元和 4800万元。 投资计划与资金来源如表 1 所示。
2、销售收入与销售税金及附加 （1）销售收入（不含增值税） 经分析预测，建设期末的 A产品售价（不含增值税）每吨为 900元，投产第1年的销售收入为18000万元，第2年为27000万元，其后年份均为45000 万元。 （2）销售税金及附加计算 ①增值税 按预测到建设期末的价格（不含增值税）估算，原材料费为10000万元，燃 料动力费为15000万元。进项增值税合计为1925万元。 该产品增值税率为17%，增值税计算公式为：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额销项税 额二年销售收入X17% 达产期销项税款=45000X17%=7650万元达产期增值税=7650-1925=5725万 元 ②城市维护建设税按增值税的7%计取 达产期城建税=5725X7%=401万元 ③教育费附加按增值税的3%计取 达产期教育费附加=5725X3%=172万元 销售收入、销售税金及附加估算表如表 2所示。 表销售收入、销售税金及附加估算表
常用财务指标的计算分析
常用财务指标的计算分析 一、短期偿债能力比率 1、营运资本＝流动资产－流动负债＝长期资本－非流动资产；营运资本配置比率＝营运资本/流动资产 2、流动比率＝流动资产/流动负债 3、速动比率＝速动资产/流动负债 4、速动资产＝货币资金＋交易性金融资产＋各种应收款项 5、现金比率＝（货币资金＋交易性金融资产）/流动负债流动比率>速动比率>现金比率 6、现金流量比率＝经营现金流量÷流动负债 7、表外因素： 1、增强短偿债因素:1可动用的贷款指标2准备很快变现的非流动资产3偿债能力的声誉
2、降低短偿债因素:1与担保有关的或有负债2经营租赁合同中承诺的付款3建造、购置长期资产合同中的分阶段付款 8、各个指标见的内在关系 竟然不支持图片格式！ 二、长期偿债能力比率 1、资产负债率＝负债总额/资产总额 2、产权比率＝负债总额/股东权益；权益乘数＝总资产/股东权益 3、长期资本负责率=非流动负债/（非流动负债+股东权益） 4、利息保障倍数＝息税前利润/利息费用＝（净利润+利息费用+所得税费用）/利息费用 5、现金流量利息保障倍数＝经营现金流量/利息费用 6、现金流量债务比＝经营活动现金流量净额/债务总额 7、表外因素：①长期租赁（指长期经营租赁）②债务担保③未决诉讼 8、各个指标见的内在关系
①权益乘数= = =1+产权比率 ②权益乘数= = = 三、营运能力比率 1、应收账款周转率:1.应收账款周转次数＝销售收入/应收账款2.应收账款周转天数＝365/应收账款周转次数 3.应收账款与收入比＝应收账款/销售收入 2、存货周转率: 1.存货周转次数＝销售收入/存货2.存货周转天数＝365/存货周转次数 3.存货与收入比＝存货/销售收入 3、总资产周转率: 1.总资产周转次数＝销售收入/总资产2.总资产周转天数＝365/总资产周转次数 3.总资产与收入比＝总资产/销售收入 四、盈利能力比率
财务指标测算公式及分析
财务指标测算及分析 1、变现能力比率 变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。 （1）流动比率 公式：流动比率=流动资产合计/流动负债合计 企业设置的标准值：2 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。 分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。 （2）速动比率 公式：速动比率=（流动资产合计-存货）/流动负债合计 保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/流动负债 企业设置的标准值：1 意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。
分析提示：低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。 变现能力分析总提示： （1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。 （2）减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。 2、资产管理比率 （1）存货周转率 公式：存货周转率=产品销售成本/[（期初存货+期末存货）/2] 企业设置的标准值：3 意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。 分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。 （2）存货周转天数 公式：存货周转天数=360/存货周转率=[360*（期初存货+期末存货）/2]/产品销售成本 企业设置的标准值：120
论投资项目财务可行性评价指标的测算
第三节投资项目财务可行性评价指标的测算 本节在介绍财务可行性评价指标定义的基础上，分别讨论计算这些指标必须考虑的因素、项目现金流量的测算和确定相关折算率的方法，重点研究主要财务可行性评价指标的计算方法，并介绍根据这些指标进行财务可行性评价的技巧。 一、财务可行性评价指标的类型 财务可行性评价指标，是指用于衡量投资项目财务效益大小和评价投入产出关系是否合理，以及评价其是否具有财务可行性所依据的一系列量化指标的统称。由于这些指标不仅可以用于评价投资方案的财务可行性，而且还可以与不同的决策方法相结合，作为多方案比较与选择决策的量化标准与尺度，因此在实践中又称为财务投资决策评价指标，简称评价指标。 财务可行性评价指标很多，本书主要介绍静态投资回收期、总投资收益率、净现值、净现值率和部收益率五个指标。 上述评价指标可以按以下标准进行分类： (1) 按照是否考虑资金时间价值分类，可分为静态评价指标和动态评价指标。前者是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，简称为静态指标，包括：总投资收益率和静态投资回收期；后者是指在计算过程中充分考虑和利用资金时间价值因素的指标。 (2) 按指标性质不同，可分为在一定围越大越好的正指标和越小越好的反指标两大类。上述指标中只有静态投资回收期属于反指标。 (3) 按指标在决策中的重要性分类，可分为主要指标、次要指标和辅助指标。净现值、部收益率等为主要指标；静态投资回收期为次要指标；总投资收益率为辅助指标。 从总体看，计算财务可行性评价指标需要考虑的因素包括：财务可行性要素、项目计算期的构成、时间价值和投资的风险。其中，前两项因素是计算任何财务可行性评价指标都需要考虑的因素，可以通过测算投资项目各年的净现金流量来集中反映；时间价值则是计算动态指标应当考虑的因素，投资风险既可以通过调整项目净现金流量来反映，也可以通过修改折现率指标来反映。因此本节先介绍测算投资项目各年净现金流量的技巧，然后结合动态评价指标的计算讨论如何确定折现率。 二、投资项目净现金流量的测算 投资项目的净现金流量(又称现金净流量，记作)是指在项目计算期由建设项目每年现金流入量(记作)与每年现金流出量(记作)之间的差额所形成的序列指标。其理论计算公式为： - 1 - / 15
常用的财务指标计算公式
常用的财务指标计算公式 1、变现能力比率 变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。（1）流动比率 公式：流动比率=流动资产合计/ 流动负债合计 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。 分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。 （2）速动比率 公式：速动比率=（流动资产合计-存货）/ 流动负债合计 保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/ 流动负债 意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。 分析提示：低于 1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。变现能力分析总提示： （1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。 （2）减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。 2、资产管理比率 （1）存货周转率 公式：存货周转率=产品销售成本/ [（期初存货+期末存货）/2] 意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。 分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。 （2）存货周转天数 公式：存货周转天数=360/存货周转率 =[360*（期初存货+期末存货）/2]/ 产品销售成本 意义：企业购入存货、投入生产到销售出去所需要的天数。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。 分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。 （3）应收账款周转率 定义：指定的分析期间内应收账款转为现金的平均次数。 公式：应收账款周转率=销售收入/[（期初应收账款+期末应收账款）/2] 意义：应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。 分析提示：应收账款周转率，要与企业的经营方式结合考虑。以下几种情况使用该指标不能
常用财务指标计算公式
常用财务指标计算公式、分析与解释 一、偿债能力指标分析 (一)短期偿债能力分析 企业短期偿债能力得衡量指标主要有流动比率、速动比率与现金流动负债比率、 1、流动比率 流动比率=流动资产/流动负债 意义:体现企业得偿还短期债务得能力、流动比率越高,说明企业短期偿债能力越强、国际上通常认为,流动比率得下限为100％,流动比率等于200%时较为适当。?分析提示:低于正常值,企业得短期偿债风险较大。一般情况下,营业周期、流动资产中得应收账款数额与存货得周转速度就是影响流动比率得主要因素。 2、速动比率?速动比率＝速动资产/流动负债?意义:速动比率越高,表明企业偿还流动负债得能力越强、因为流动资产中,尚包括变现速度较慢且可能已贬值得存货,因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比,以衡量企业得短期偿债能力。通常认为,速动比率等于100%时较为适当。 分析提示:低于1得速动比率通常被认为就是短期偿债能力偏低。影响速动比率得可信性得重要因素就是应收账款得变现能力,账面上得应收账款不一定都能变现,也不一定非常可靠。 3。现金流动负债比率 现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债?意义:该指标越大,表明企业经营活动产生得现金净流量越多,越能保障企业按期偿还到期债务。 短期偿债能力分析总提示: (1)增加变现能力得因素:可以动用得银行贷款指标;准备很快变现得长期资产;偿债能力得声誉。? (２)减弱变现能力得因素:未作记录得或有负债;担保责任引起得或有负债。 (二)长期偿债能力分析 企业长期偿债能力得衡量指标主要有资产负债率、产权比率 1。资产负债率?资产负债率=负债总额/资产总额 意义:反映债权人提供得资本占全部资本得比例。该指标也被称为举债经营比率。资产负债率越小,表明企业长期偿债能力越强、?分析提示:负债比率越大,企业面临得财务风险越大,获取利润得能力也越强。如果企业资金不足,依靠欠债维持,导致资产负债率特别高,偿债风险就应该特别注意了。资产