分户验收资料整理

分户验收资料整理(初步

沉入深海发布于：2010-02-21 09:33

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流程须留意重点：

1、方案：

在分户验收第一阶段开始30天前，建设单位项目负责人应组织施工单位和监理单位编制完成《分户验收工作方案》。

《分户验收工作方案》应明确分户验收工作组成员和人员职责、两个阶段的验收工作组织程序等内容，确定每一套住宅和公共部分工程的检查验收项目、内容和数量，并绘制抽查点分布图，同时应落实质量检查人员和检查工具。

2、实施

分为两个阶段：

第一阶段，建设单位应在主体结构分部工程验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的主体结构工程观感质量、结构尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织主体结构分部工程质量验收

说明：关于单位工程－分部工程的定义

单位工程的定义：

《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB 50300-2001)的定义是：

1 具备独立施工条件并能够形成独立使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工程。

2 建筑规模较大的单位工程，可将其能形成独立使用功能的部分为一个单位工程。

分部工程的含义：

建筑工程4个分部工程，（地基与基础、主体结构、装饰装修、屋面）安装4个分部（给排水及采暖、电气、智能建筑、通风与空调）外加电梯分部工程，几个分部工程就组成一个单位工程。就这么简单，单位工程可大可小，含分部工程可多可少（1个也可），别搞复杂了，没啥意思。

简单的讲

土建项目的单位工程是一栋房子......；

市政项目的单位工程是一条路、一座桥、一个泵站......；

安装项目的单位工程是一套独立设备......

留意：分户验收资料的书面时间标识应在主体结构分布验收时间前，不可倒置

第二阶段，建设单位应在施工单位提交工程竣工报告后，单位（子单位）工程竣工验收前，组织相关单位和人员对住宅工程的每一套住宅及公共部位的工程观感质量、主要部位净尺寸和使用功能质量进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。留意：竣工报告时间、分户验收及整改时间、竣工验收时间应与要求一致

分户验收合格后，应出具由建设单位项目负责人、总监理工程师和施工单位项目负责人分别签字并加盖验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》

各单位职责及体现：

1、施工单位

应当配合建设单位完成分户验收工作。

施工单位应当建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位的对应关系，并应在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。

2、工程监理单位

对分户验收承担监理责任。

工程总监应依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，预验收合格后总监理工程师方可在施工单位工程竣工报告上签署意见，并对工程进行质量评估，提出工程质量评估报告。

说明：流程：分户验收－竣工预验收－竣工报告签字－工程质量评估报告

工程质量评估报告应包含对分户验收进行评估的结论，并应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。

分户验收内容：

范围：对单位工程每一套住宅和公共部位进行验收。

内容：

在分户验收的检查验收过程中，应对涉及到的工程观感质量和使用功能质量作为主要检查验收项目，包括：

建筑结构外观及尺寸偏差；

门窗安装质量；

地面、墙面和顶棚面层质量；

防水工程质量；

采暖、制冷、通风系统安装质量；

给水、排水系统安装质量；

室内电气工程安装质量；

其他规定、标准中要求分户检查的内容

实施工作流程：

1、对于检查验收项目，应逐项对照住宅工程相应检验批质量验收规定的检查项目进行验收，并应对验收合格的项目在《住宅工程质量分户验收检查记录表》的相应位置填写对应的《检验批质量验收记录》表格的编号。

2、检测数量：

对于工程观感质量和使用功能质量应全数按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。。

检测方法：

2.1、查验有关安全及功能的检验和抽样检测结果报告

2.2、实测实量

2.2.1.观感检查项目：应通过目测观察的方法检查。

2.2.2.需要实测实量的检查内容：如平整、垂直、标高等，使用靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具。

3、标识：

位置：对于检查验收符合要求的，应在检查点位上做出明显检查标识（含主体结构工程检查验收符合）。

内容：检查标识内容应包括以下内容：住户编号、房间位置、检查项目内容、实测实量结果、对应的检验检测报告编号、观感质量检查结果、使用功能质量现场检查结果，以及检查验收结论等内容。

材质：检查标识可采取印章、不干胶标贴等形式制作，相应检查内容可手写，同时应能够保持其牢固和耐久性。

保留时间：

主体结构工程检查标识应保留至下一道工序施工（不应对该工序施工造成不便）。

其余检查标识应保留至单位（子单位）工程质量竣工验收合格前。说明：对于已全部装饰装修和设备安装到位的住宅工程，上述检查标识有可能影响工程装饰效果时，应采取在住宅户内显著位置设立检查图表等形式标明检查结果。

4、质量问题整改处置：

对发现的住宅工程观感质量和使用功能质量不符合相关工程质量技术标准、规范或设计文件要求的，分户验收工作组应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，书面责成责任单位进行整改并应对整改情

况进行复查，复查情况应经建设单位专业负责人或监理单位专业监理

工程师签字认可。

分户验收合格标准：

1、施工单位已提交工程竣工报告，并已完成建设工程设计和施工合

同约定的工作量。

2、工程所含分部（子分部）工程的质量均已验收合格。

3、每一套住宅及公共部位工程质量检查结论与相对应的检验批工程

质量验收结论一致，且《住宅工程质量分户验收检查记录表》齐全。4、每一套住宅及公共部位工程的观感质量由验收人员通过现场检查，

并共同确认为合格。

5、按照本规定要求，对每一套住宅及公共部位检查合格后，已在检

查点位上做出了明显检查标识或设立了检查图表。

6、对于工程质量不符合要求的项目，施工单位已整改完毕，且已经

建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师重新检查验收合格，

并形成整改处置记录。

7、建筑物外墙显著部位已镶刻符合要求的工程标牌。

1．观感质量验收应符合要求。 1．单位（子单位）工程所含分部（子分部）工程的质量均应验收合格。

2．质量控制资料应完整。

3．单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整。

4．主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定。

5．观感质量验收应符合要求。

4建筑工程检验批质量检验采用什么方案？

答:检验批质量检验评定方案，根据检验项目的数量进行选择，对计量计数检验可分为全数检验和抽样检验两大类。对于一些影响结构安全和重要使用功能的检验批，当可采用快速检验方法时，选用全数检验方案（如混凝土现浇结构、预制构件分项中的部分验收项目等）；其它检验项目根据其重要性和特点等采用抽样检验方案，抽查总数的5%至50%，一般为10%左右。（例如：门窗工程中，木门窗、金属门窗、塑料门窗及门窗玻璃，每个检验批抽查5%；考虑到对高层建筑的外窗各项性能要求更为严格，每个检验批抽查10%；此外，由于特种门的重要性明显高于普通门，数量少于普通门，为了保证特种门的功能，规定每个检验批抽样检查的数量5 0%，远远大于普通门的抽查数量。）（GB50300 3.0.4）

5为什么要实行分户验收制度？

答:1）建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工

作业占较大比例；施工技术和工艺水平相对还比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。

2）根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（或错判概率α，≤5％）和使用方风险（或漏判概率β，主控项目≤5％，一般项目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。

3）当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉

刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。

4）目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。

采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。

答：竣工验收时，验收组通过现场抽查的方式复核分户验收记录，工程质量监督部门对验收组复核工作予以监督。抽查数量，室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道，外墙抽查两个边单元中的一个，地下室抽查一个检查单元。（宁建工字[2 006]51号文附件1.三.3）

16竣工验收在核实分户验收结果时,何时应终止验收、责令改正?

答：住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录

内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后重新组织竣工验收。（宁建工字[2006]51号文第十条）

17什么叫存在影响主要使用功能的质量问题?

答：影响主要使用功能的质量问题包括：外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。

18什么叫分户验收记录不真实?

答：当竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在5mm以上，经质监部门确认属实的，可判定分户验收记录不真实。（宁建工字[2006]51号文附件1.三.5 ）

19对分户验收中弄虚作假应如何处理?

答：分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。（宁建工字[2006]51号文第十一条）

20精装修房怎么进行分户验收？

答：住宅精装修房在竣工验收前应进行分户验收，按照分户验收内容能够

实施的如淋（蓄）水试验、裂缝检查、门窗检查等等按照分户验收标准逐户逐项验收。对可能因为验收检查造成痕迹的如空鼓敲击、地面标识等，可在最后工序前进行并在“分户验收记录”中注明检查时间、人员和结论；对于新增功能如空调等，应确定分户验收标准经设计等有关部门确认。住宅精装修房，建设单位应会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点形成分户验收专项方案，报质监站审核。（宁建工字[2006]51号文第六条）

21不规则房间的净开间，有找坡地面房间的室内净高怎么测量？

答：对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）；对于卫生间等地面设计要求找坡的房间，室内净高测量后可不做净高极差的计算，但应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高推算值。

22室内净高推算值怎么计算？

答：室内净高推算值根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值后报设计单位确认。

23净高、开间检测仪器有什么要求？

答：室内净高、净开间检查时要求必须使用激光测距仪。现场的激光测距

仪精度不应大于2mm，使用前应统一比对，保证测量数据的一致性。仪器应定期校核、检定。（宁建工字[2006]51号文附件1.三.2 ）

24室内地面都要标出哪些点、弹出哪些线？

答：1）点在室内每个房间地面距纵横墙体50㎝处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，并按“室内净空尺寸测量示意图”位置标明点的编号。2）线室内地面应弹出水、电管线走向线。室内净开间检查时要求测距仪靠墙、贴地，激光测距仪光束应穿过测量方向的两个净高测量点。对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。（宁建工字[20 06]51号文第六条、附件2 ）

25进行分户验收的工程，竣工验收通知质监站时应报哪些资料？

答：建筑工程竣工验收七个工作日前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》报送质监站，住宅工程同时尚应报送《住宅工程质量分户验收汇总表》、《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等，室内和公共部位分户验收记录留存现场备查。（宁建工字[20 06]51号文第八条）