【发展战略】住房发展模式的选择及对策建议

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摘要：在我国现有的住房模式下，各地房价一路飙升，房地产市场呈现出高房价、高地价、无福利分房、住房种类繁的特点。实践证明，现有住房发展模式不利于经济的健康稳定发展。因此，有必要结合国情，分析借鉴国外先进的住房模武，对我国房地产市场发展提出积极的对策建议，如大量建设保障性住房，调整土地的供给结构，放开集资建房、合作建房、小产权房建设权限等，以促进房地产市场健康发展。

关键词：住房发展模式：房价：对策中图分类号：Ｆ２９３．３

文献标识码：Ａ

文章编号：１６７１—４７９２一（２００９）１２－００２７—０５

住房是人类最基本的生存需求之一，是关系国计民生的商只不过是围绕房地产基金的配套环节。正是因为这种独特重大经济问题和社会问题，选择什么样的发展模式，对于房的发展模式，使房地产企业始终无缘全球财富５００强，因为价的走势有着至关重要的作用。近年来，随着中国各地房价房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。

不断飙升，房地产市场中的供需矛盾越来越大，虽然国家也

１．２新加坡的住房发展模式

采取了诸多的调控政策，但效果不大，房价依然居高不下。因

新加坡实行“居者有其屋”政策，８５％的人住保障性住房，此，对房地产问题进行深入研究，分析和借鉴国外先进的住１５％的人买商品房。土地价格是倒过来算的，即先把老百姓能房发展模式，并提出积极的对策建议，将有助于中国房地产承受的价格算出来，比如普通家庭４—６年的收入是多少，如问题的妥善解决。

果平均是２５万，那么房价就定在２５万。从２５万里扣除建筑１世界各地住房发展模式

成本、房地产商一定比例的利润（非暴利）后，剩下的就是土１．１美国的住房发展模式

地价格，然后按照这个价格卖给房地产商。房地产商不拿暴美国的房地产市场发展的宗旨是让９０％以上的人有支利，政府卖土地也不要暴利，这样百姓就能买得起房了。德国付能力进入房地产市场，即房地产市场需要生产舒适，安全、等国类似于此。

绝大多数居民有支付能力的住房。美国的《（房地产法》就明确１．３日本的住房发展模式

规定了这一点。美国房地产发展模式的特点是房地产金融产２０世纪８０年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流人房地产以及股票市互协调发展，以房地产基金（ＲＥＩＴｓ）为主的金融产业链非常场，致使房地产价格暴涨。从１９８６年到１９８９年，日本的房价发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人拿出积蓄进模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基行投到资房地产炒房。到１９８９年，日本的房地产价格已飙升金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介

到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地伊总额的４

★基金项目：江西省社会科学“十一五”（２００８）规划项目（项

倍。到１９９０年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地目编号：０８ＹＪ４４）“房地产中的小产权房问题研究”阶段性成

价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一

果。

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Ｋ蝴…２

套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。所有泡沫总有破灭的时候。１９９１年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到１９９３年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达６０００亿美元。

１．４中国香港的住房发展模式

香港的住房发展模式，即高地价、高房价、高公屋居住率。政府以高价将土地出卖给开发商，房地产开发商以高房价在市场交易。在这种模式下，６０平方米以下的住房占７２％，９０平方米以下的住房占９０％，而近５０％香港居民住政府供给的公屋。在这种制度安排下，尽管香港税收十分低，但是社会绝大多数财富通过房地产市场分别流向了政府与房地产开发商，造成了严重的社会财富两极分化。同时，由于房价过高、公屋率过高，整个香港居民的住房福利水平严重下降。这不仅表现的香港居民的住房面积过小，而且表现在香港绝大多数居民所住房子的周边环境恶劣。可以说，香港这种住房发展模式是香港特定条件下的产物。

２中国内地的住房发展模式

中国内地的房地产市场最早始于广东与深圳，由于毗邻香港，就走上香港那种高地价，高房价及高福利房的发展之路，并在国内遍地开花，但是内地所学习的只是香港的高地价与高房价，并没有学习香港的高福利房。２００３年后，我国房价开始迅速上涨，仅２００３年这一年的房价涨幅就超过了此前数年的总涨幅。而截至２００５年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为４７．４亿元，不足北京市多数楼盘一个项目的投入，即便是所谓的经济适用房，不少地方的投资也是连年下降，而且很多也仅是定向销售。相比之下，香港居民公屋人住率达到５０鬈以上，即香港５０鬈以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。

我国房地产市场走上了一条高房价、高地价、无福利分房、住房种类繁多的道路，在房地产发展史上主要出现的住房类型有：房改房、廉租房、单位集资房、个人合作建房、商品房、经济适用房、小产权房等。

２．１房改房

房改房又称已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅，即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定。房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在使用若干年以后才可出售。

２．２单位集资房

单位集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。集资房制度将住房建设由国家和单位全包的制度改为政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。

２．３个人合作建房

个人合作建房是一群有民事行为、有购房能力的公民，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非盈利方式运怍合作建房项目，以银行托管的方式管理资金，通过市场方式，购得土地，成立业主委员会和常委会，组建专业的房地产开发队伍，开发一栋住宅楼或小区，拥有公平的住宅分配方法，组建自己的物业管理队伍，共同分享商铺和公共设施收益。在商品房价格连续攀升的背景下，个人合作建房是一种合作互助共圆住房梦想的解决之道，但相关的法律政策尚不完善。

２．４商品房

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是由开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。商品房房销售包括现售和预售两种，现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

２．５经济适用房。建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。按照经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织２３号文制定的住房供应体系，城市８０名以上的家庭是由政府

房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房。开发住房

低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住商建造的商品房只占大约１０鬈。另有１０ｘ是由政府疆供廉租发

宅，具有经济性和适用性的特点。经济性，是指住房的价格相房。因此当时的房价波动很小。２３号文的总体思想，借鉴了展模

对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收人家庭的负新加坡的成功经验，强调了住房的公共产品特性，也强调了式的

担能力。适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，政府责任。选择

要达到一定的使用效果。经济适用房是我国为低收入人群解但是，２００３年８月１２日，由建设部起草、开发商参与意及

对决住房问题所做出的政策性安排，购买经济适用房免征城市见和建议的（（关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简策

基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电称１８号文），把经济适用房由。住房供应主体”悄悄换成了建议

增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先。具有保障性质的政策性商品住房”，同时，把房地产业定性给予办理有关手续。为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续经济适用房与商品房不同，经济适用房只售不租，商品快速健康发展”的。国民经济的支柱产业”，这使既得利益集房不受限制；经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定团从中牟取暴利。

的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商正是从１８号文起，我国住房的公共产品特性被削弱，房品房购买对象和条件不受限制；经济适用房出售实行政府指价开始飞速上涨，开发商凭借对房地产市场商品房开发和建导价，不得擅自提价出售，商品房出售价格完全由市场决定。房土地使用权的双重垄断，迅速成为一个暴富的群体。根源２．６廉租房就在于，１８号文改变了我国房地产市场的供应结构和需求廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合结构。在２３号文中，需要商品房的人群只占１０鬈，而在１８号城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保文篡改经济适用房的定位之后，意味着，高达９０ｘ的人群（原障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题来需要靠经济适用房解决的８０鬈和需要靠市场解决的１０鬈之的一种制度。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租合）需要通过商品房来解决居住问题，把如此庞大的人群推和租金减免为辅。廉租房是中国大陆地区推行的一项旨在解向市场、推向少数既得利益集团控制的市场。

决城市特困人口住房问题的保障措施。我国的廉租房只租不３．２消费性刚性需求旺盛。

售，出租给城镇居民中最低收入者，这一政策推广较好的是刚性需求，相对于弹性需求而言，指商品供求关系中受上海。价格影响较小的需求。也就是说，这样的商品不论价格怎样２．７小产权房涨落，需求量是基本恒定的。房地产既可产生消费需求也可小产权房是指一些村集体组织或者开发商出售其在集产生投资需求，随着我国宏观调控政策的陆续出台，虽然可体土地上建设的房子．有两种：一种是在集体建设用地上建能会抑制一些投资和投机性的住房需求，但是刚性需求依然成的，即。宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有旺盛，广大中国民众结婚买房、以小换大换新房、县乡居民者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或“洗脚上岸”和农村在外打工人员特别是年轻一族回乡后选者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，。小产择进城居住是刚性需求的三大主力军。

权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，３．３投资性需求依旧存在

所以，。小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的。国八条”打压了房地产市场的部分投资性需求，但力度１／３甚至更低。。廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买毕竟不够，投资性需要依旧存在。因为由于房价还在上涨，房。小产权房”的根本原因。地产的投资属性仍在加强，大部分普通购房人的投资和投机３现行房地产发展模式下房价居高不下的原因分析心理并未受到打压，民间大量资本继续注入房地产市场，加３．１房地产政策的调整剧了供需矛盾，导致市场一直陷入土地价格上涨、房价上扬１９９８年，我国发布了艇雪务院关于进一步深化城镇住房的恶性循环之中。因为房价上涨给开发商带来暴利，开发商制度改革加快住房建设的通知》（简称２３号文），明确提出将所获得利润资金或股市融资用来抢地，进而抬升地价，而

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技广场２００９．１２

土地价格的高涨，意味着开发商对未来的商品房住宅价格继续看涨，导致购房人提升对房价上涨的预期，从而引发投资性买家更大的炒作热情。

３．４银行的信贷支持

２００９年以来我国实施宽松的货币政策，大量的资金进入到房地产市场，给房地产投资者带来了便利，他们利用一系列优惠政策和便利的融资工具，大量囤积住房，影响市场供求，导致房价居高不下。

３．５地方政府的推动

来自土地的收入成为地方政府财政的支柱，房价地价的上涨，有助于地主政府获得更多的收入，房地产这一蛋糕“膨胀”的越大，地方的政府的收益就越大。

３．６缺乏规范的信息批露制度

少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实的价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地和房源，人为的造成市场紧张，从而诱发短期内房价的非正常上涨。

４促进我国房地产市场健康发展对策探讨

房价的高位运行势必会给我国造成极大的危害，会导致整个国内经济产业机构混乱、威胁中国的金融体系安全；导致社会财富越来越向少数人聚积，城市与村镇的矛盾进一步激化。因此，中央政府要进～步加强对国内房地产市场宏观调控，要对房地产市场的制度不足进行全面反思，并以法律的方式把和谐社会及民生政府的基本理念固定在房地产市场的未来发展的宗旨与法律制度中。

４．１完善房地产政策，探索符合国情的发展模式

作为一个社会主义国家，作为一个土地公有制的国家，政府更是要以立法的方式让房地产市场成为绝大多数人享有基本居住权有支付能力进入的市场。纵观世界各地房地产发展模式，我们认为可以借鉴美国的做法，大量构建绝大多数居民有支付能力的住房，尽快制定（《住房泐，并在其基础上建立适应中国现状的住房保障体系，明确。居者有其屋”的宗旨。在这个住房保障体系中，首先要让那些丧失生活能力和劳动能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证，这部分住房保障就是廉租房，约占１０％。而且要严格限制购买权限，这样才能让有限的廉租屋保证这些弱势民众的基本的住房权利。其次，２０％左右的中高收入者可以完全通过商品房市场自己解决住房问题。而这个中高收入的商品房市场既可是投资品，也可以是消费品。其余７０％的居民可在政府的帮助下进入房地产市场，这７０％的住房一定要限价、限定人均购买数量，且政府要给买房者大量资助，如可以对购买第一套住房者进行大量补贴，减免有关税费，使中国绝大多数民众都有支付能力进入房地产市场。

４．２调整土地的供给结构，稳定土地供给价格

通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨，防止住房用地价格无限攀升。必须将商品住房与保障性住房的供地进行严格区分。２００７年国务院２４号文件所提的７０％的住房用地划给保障性住房的规定应予严格落实。对保障性住房用地应有严格的限价，以确保保障性住房维持稳定的价格。根据住房市场的需求，进一步合理、完善土地的供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度与中介机构评标制度相结合，控制城市地价过高增长。

４．３大量建设保障性住房，并严格监管建房行为

在中国目前的房价形势下，绝大多民众还是买不起房的，即使买得起，也是一辈子当“房奴”。为了更好地解决民生问题，要通过大量建设保障性住房，特别是要提高经济适用房建设的比例，扩大经济适用房享受范围。经济适用住房的作用是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低售价，确保中低收入家庭有房可买，减少消费性需求，平抑过高的商品房价格。１９９８年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。现在，国家应重举经济适用房大旗，如果将大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。另外，农民工和新市民是城市的稍弱势群体，对这部分人在购买保障性住房时，应消除户籍壁垒，使他们共享发展成果。

值得注意的是，对占住房总量７０茗以上的保障性住房的建设，应实行先评估、定价，然后招标承建商的办法。为确保住房的低成本和低价格，还要对评估、定价及招标环节进行监督，防止官商勾结，抬高成本和定价。

４．４放开集资建房、合作建房、小产权房建设权限，让人民群众有选择住房的自由

２００７年６月１８日建设部强调：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律部允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售”。２００７年８月１３日，国务院出台的徊务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称

德见》）规定：。单位集资建房将纳入经济适用住房政策的范

而将有利于房地产调控并且按年收取的国有土地使用税更畴进行管理。任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作多地划归地方政府支配。

建房”。但是这些文件在效力层次上均比较低，这种禁止购买住房的精神和具体内容并没有在法律层次的文件中体现出来。

参考文献

发在目前大多数民众买不起房的形势下。政府应放开集资［１］麻智辉，郭文．小产权房产生的原因、利弊和对策展模建房、合作建房、小产权房建设权限，让人民群众有选择住房【Ｍ］．学林探赜．南昌：江西人民出版社，２００９．

式的的自由。因为集资建房、合作建房、小产权房与经济适用房，［２】易宪容．建立具有中国特色的房地产发展模式［Ｊ】．选择

廉租房一样，作为房地产市场多样化补充，可增加住房供应中国城市经济，２００７，（９）．

及

对量，冲断房地产开发利益链，有利于平抑快速增长的房价，减【３］王贵荣，马驰．对当期中国房地产市场问题的分析策轻政府调控房价的压力；还可以增加农民和新市民等较弱势［Ｊ】．当代经济，２００６，（１０）．

建议

群体收入，解决这部分中低收入者的安居之急，缓解政府社【４］姚葵醴．中国房地产：香港模式转向美国模式．中国会保障性住房的压力，对于解决民生、维护社会稳定、促进和房地产报［Ｎ］．２００５－０５－－２３．

谐社会发展具有重要意义．

［５］谭小芬．欧洲房地产市场波动对宏观经济的影响［Ｊ】．４．５明确各级政府职责，规范地方政府行为

世界经济与政治论坛．２００８，（４）．

房地产交易是市场行为，应遵循市场规律，政府的主要［６］６郭伟伟．“居者有其屋”一独具特色的新加坡住房保

职责应当是提供法律保障、创造竞争有序的市场环境和监督障制度及启示［Ｊ】．当代世界与社会主义，２００８，（１２）．

项目质量。因此，有必要规范地方政府参与房地产市场的行［７］曹国强，卢卫．中国住房发展模式略论［Ｊ】。中国房地为，使它们逐步摆脱房地产市场利益主体的身份，改变地方产，２００８，（９）．

政府只注重增长的政绩观，让地方政府和中央政府和谐合［８】易宪容．香港房地产发展模式不适合中国内地［Ｎ】．作，共同为房地产市场健康、持续发展发挥应有的作用，使调中国经济时报，２００６－－０３－２９．

控措施能真正落到实处。要规范地方政府土地出让行为，增强交易透明度；建立中央与地方政府共同治理的房地产市场作者简介

调控机制，比如可以将土地出让收入更多地收归中央政府，

刘金爱，女，江西省社科院实习研究员。

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住房发展模式的选择及对策建议

作者：刘金爱， Liu Jin'ai

作者单位：江西省社会科学院,江西,南昌,330077

刊名：

科技广场

英文刊名：SCIENCE MOSAIC

年，卷(期)：2009，""(12)

被引用次数：0次

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8.易宪容香港房地产发展模式不适合中国内地 2006(29)

相似文献(1条)

1.学位论文彭晓华基于效率与公平的我国城镇住房发展模式研究2007

改革开放以来我国城镇住房发展了得了举世瞩目的成就。但由于市场本身的缺陷和转轨阶段市场发育过程的缺陷，以及我国城镇住房社会保障发展不足，住房领域暴露出了房价泡沫、两极分化等许多问题。对我国城镇住房发展中出现的问题，我国理论界尚不能给出令人满意的回答。本文旨在以效率与公平为基点，在国内外现有研究的基础上，通过比较研究、制度分析、博弈分析等工作，探讨我国城镇住房发展的模式选择与政策取向。

论文全文共六章。第一章根据本文研究需要，梳理了国内外学者对效率与公平及其辩证关系的认识，新制度经济学产权和交易费用分析方法、博弈论与信息经济学的基本分析理路，以及国内学者关于我国城镇住房发展模式的相关研究。第二章对住宅经济领域内市场机制与政府干预的效率与公平作了细致探讨，得出市场机制与政府干预有机结合是实现住房良性发展的唯一选择的结论。否则，若市场机制与政府干预脱节，则公平、效率皆不可得。第三章对国际上效率优先型、公平优先型、效率公平兼顾型三类住房发展模式中的代表性国家，进行了比较研究，总结出住房发展的若干一般性规律。第四章从效率与公平的角度，回溯了我国城镇住房制度改革历程、商品住宅开发的发展历程和城镇住房社会保障的形成过程；对我国商品住宅开发模式、住宅市场及现有主要住房社会保障制度从效率与公平的角度进行了评析；分析了我国城镇住宅价格螺旋式上涨的原因，证明只有通过进一步的制度创新才可能构建有效的住宅市场。第五章研究了提高我国城镇住宅市场效率所需的制度环境与市场条件。清晰界定的房屋和土地产权、商品住宅与公共住宅相容的产权安排、不断降低的交易费用、有效的市场信息提供机制，以及非对称的业主结构有利于提高住宅市场效率。第六章提出了我国城镇住房发展应遵循的原则，从商品住宅开发、住房社会保障、住房金融、政府行为等几个方面描绘了我国城镇住房发展的目标模式，并揭示其政策含义。

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