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房地产项目现金流量及投资收益测算表

房地产项目投资经济测算完整版

房地产项目投资经济测算完整版第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

（5）、室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。（6）、其他工程费包括工程监管费和竣工验收费（7）、管理费用指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。（8）、财务费用财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系静态评价指标：（1）、投资收益率情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。（2）、静态回收期情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。（3）、盈亏平衡点情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。动态评价指标

项目投资收益分析报告超级实用

项目投资收益测算报告项目投资收益评价,在进行项目的可行性研究,投资决策,方案选择,效益评估,获利能力与财务表现的比较等方面,都要进行经济分析,目的就是从成本与效益的角度分析项目的经济指标与财务表现,以帮助决策者与项目团队得出正确的信息,做出科学的决策。项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析,投资收益率,投资回收期(静态投资回收、动态投资回收期),净现值,内部收益率(IRR),盈亏平衡等内容。汇报模版:

第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容一、总投资的测算二、销售收入与税金三、销售成本四、利润五、项目周期第二节财务数据测算原则一、实事求就是的原则二、稳健的原则三、测算科学化的原则四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算一、总投资的构成二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产 3、开办费 4、预备费三、建设期利息四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算第四节成本的测算

一、成本的概念二、成本的构成三、折旧第五节销售收入、税金与利润测算一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税与营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率三、利润的测算第六节项目寿命期的测算一、项目建设期的确定二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念一、资金的时间价值二、现金流量与现金流量图表三、资金的等值换算四、折现运算五、基准收益率第二节经济效益分析一、经济效益分析的基本目标

房地产项目成本测算及投资分析

序号成本项目原始指标系数工程量单价(元）合价(万元) 可售单方三商业主体建筑工程费1300259.981999.83 1基础工程费19.90153.08◆土方工程基底面积99451817.90137.70◆护壁护坡200100 2.0015.38◆桩基础0.00 ◆桩基检测费0.00 ◆降水0.00 2结构及粗装修127.76982.75◆混凝土框架建筑面积1300637.7582.91637.75◆砌体建筑面积1300250.0032.50250.00◆找平及抹灰建筑面积130065.008.4565.00◆防水防水面积130030.00 3.9030.00◆ ◆ 3门窗工程33.80260.00◆单元门单元数0.00 ◆入户门户数0.00 ◆户内门户数0.00 ◆窗、阳台门建筑面积0.4130065033.80260.00 4公共部位装修78.52604.00◆大堂精装修单元数0.00 ◆电梯厅装修电梯厅数0.00 ◆单元入口装修单元数0.00 ◆楼梯间楼梯间面积0.00 ◆外立面装修建筑面积130050065.00500.00◆外墙外保温建筑面积 1.313008013.52104.00◆屋面建筑面积0.00 ◆栏杆0.00 商业主体建安工程费

楼梯栏杆楼梯间数量0.00 阳台栏杆户数0.00 私家花园栏杆底层户数0.00 空调板装饰户数0.00 ◆ 5室内装修0.00 ◆厨房装修0.00 ◆卫生间装修0.00 ◆厅房装修0.00 ◆阳台露台地面0.00 ◆ 四主体安装工程费21.08162.16 1室内水暖气电16.71128.50◆室内给排水 6.2448.00 总包给排水建筑面积130020.66 2.6920.66 钢塑管建筑面积1300 1.500.20 1.50 PPR管材建筑面积130013.69 1.7813.69 UPVC管材建筑面积130012.15 1.5812.15◆室内采暖0.00 ◆室内燃气0.00 ◆室内电气工程建筑面积130080.510.4780.50◆ 2设备及安装费 3.9030.00◆通风空调系统0.00 ◆电梯供货及安装0.00 ◆发电机供货及安装0.00 ◆消防系统 3.9030.00 水消防系统建筑面积130023.00 2.9923.00电消防系统建筑面积13007.000.917.00 气体灭火系统0.00

投资项目内部收益率计算方法

已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI）一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算：插值法（Interpolate）假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为：表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 表5-3 贴现率为15%时的净现值年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.870 = 30 450 2 40 000 ×0.756 = 30 240 3 42 000 ×0.658 =27 636 4 30 000 ×0.572 = 17 160 ￥105 486

表5-4 贴现率为20%时的净现值年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.833 = 29 115 2 40 000 ×0.694 = 27 760 3 42 000 ×0.579 =2 4 318 4 30 000 ×0.482 = 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下：贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=17.80% 内部收益率法又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率：内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收

房地产投资经济测算指标解读

一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率（1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。（2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。（3）简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

房地产项目投资测算全解析

房地产项目投资测算全解析 2019-07-30 房地产项目投资测算全解析（1）项目投资项目投资是一种以特定建设项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。项目投资包含于直接投资、对内投资之中。一般也包含于生产性投资之中。更新改造项目包括两类：一是更新项目，即以全新的固定资产替换原有同型号的旧固定资产，该类项目的目的在于恢复固定资产的生产效率；二是改造项目，即以一种新型号的固定资产替换旧型号的固定资产，目的在于改善生产条件。项目投资具有以下特点：投资内容独特(每个项目都至少涉及到一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(?至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差、投资风险大。项目计算期指投资项目从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。项目计算期(n)＝建设期(s)＋运营期(p) 运营期＝投产期(试产期）＋达产期从项目投资的?角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：原始投资＝建设投资＋流动资金投资项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息

项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。（2）项目投资现金流量分析 a. 项目投资的现金流量明细：表1项目投资现金流量明细表 b. 净现金流量的确定净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税调整所得税=息税前利润×所得税率 c. 现金流量表现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有变化，但现金流出项目不同，其具体内容包括：项目资本金投资、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。此外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。

如何计算项目的投资收益率

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合如何计算项目的投资收益率项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回

投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。

---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率：投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中：年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税

钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。以上是作者在工作中的一点经验，欢迎指正。作者一直在工程咨询公司工作，根据编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： (1)项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； (2)内部收益率（IRR）； (3)财务净现值(NPV)；

房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况：（1）、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等（2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释（1）、项目建设总投资对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。（2）、土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费

房地产开发投资测算操作手册及成本概算说明

房地产投资测算操作手册及成本概算说明第一部分投资成本一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

LBO投资收益测算过程

第一部分：确定投资资金的结构一、近3年一期损益表，并预测近一期的完整年度损益表；现时资产负债表；

二、计算购买价格及估值比率根据投资时的EBITDA146.7（损益表）及假设的估值/EBITDA倍数7.5倍，计算确定标的收购价格=146.7*7.5=1100；现时需要偿还的有息借款300（资产负债表）、现金25（资产负债表），标的现金偿还有息负债后剩余275有息负债；公司股权价值=1100-275=825。根据购买价格及现时销售额、EBITDA计算市销率和市值/EBITDA比。三、设计投资资金结构确定各类举债金额（structure1中450、300，注意100是循环信用额度，类似授信总额，不

使用无金额借入，但有手续费）及手续费（20结构化私募基金中为各类优先级份额/LP的资金金额及手续费），预计其他费用（15）；据前文已得股权价格825、有息负债300、标的账上现金25，算出需要自有投入的资本数额（基金中的劣后级或GP份额）=（825+300+20+15）-（450+300+25）=385，杠杆率为385：（450+300）=1:1.95。手续费计算如下：将上述举债费用按假定的借款年限摊销（利润表及资产负债表预测时需要使用）：四、完成Sources of Funds\Uses of Funds表并和签署已做Purchase Price\Transaction Multiples 表合并：第二部分：预测未来财务数据五、损益表和现金流量表预测前提假设条件（一）销售收入：假设各年的销售收入增长率，一般发展稳定后销售收入增长趋缓：

项目投资收益分析报告(超级实用)

项目投资收益测算报告项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。汇报模版：

第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容一、总投资的测算二、销售收入和税金三、销售成本四、利润五、项目周期第二节财务数据测算原则一、实事求是的原则二、稳健的原则三、测算科学化的原则四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算一、总投资的构成二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产

3、开办费 4、预备费三、建设期利息四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算第四节成本的测算一、成本的概念二、成本的构成三、折旧第五节销售收入、税金和利润测算一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率三、利润的测算第六节项目寿命期的测算一、项目建设期的确定二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念

一、资金的时间价值二、现金流量与现金流量图表三、资金的等值换算四、折现运算五、基准收益率第二节经济效益分析一、经济效益分析的基本目标二、经济评价的指标和方法 1、静态法 2、动态法三、静态分析 1、投资利润率 2、投资利税率 3、贷款偿还期 4、投资回收期四、动态分析 1、净现值 2、内部收益率第三章项目不确定性分析第一节概述第二节盈亏平衡分析一、线性盈亏平衡分析 1、产（销）量的盈亏平衡点 2、生产能力利用率的盈亏平衡点 3、销售单价的盈亏平衡点第三节敏感性分析一、敏感性分析的概念二、单因素的敏感性分析第四章项目方案的比较与选择

房地产项目投资经济测算【最新版】

房地产项目投资经济测算一、常规开发项目经济测算项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。三、不动产价值测算原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。一、基础知识

名词解释项目建设总投资对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。土地成本即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。勘察设计和前期工程费主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。建筑安装工程费土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。

室外工程和市政配套城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。其他工程费包括工程监理费和竣工验收费。管理费用指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。财务费用财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。可运用资金指开发物业销售、经营带来的现金净流入。

项目评价指标体系静态评价指标投资收益率静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。静态回收期静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。盈亏平衡点静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。动态评价指标项目净现值

如何计算项目的投资收益率

如何计算项目的投资收益率作者：张金富联盟会员：项目管理者联盟转载发布时间： 2010-9-21 项目投资的主要决策指标有三个：净现值(NPV)、内部收益率(IRR)和盈利指数(PI)。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量(即现金流入减去现金流出)，以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润;如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润;如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率：投资利润率=年平均利润总额/投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额/投资总额×100% 其中：年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。转自项目管理者联盟我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括：

房地产投资项目经济评价指标及其计算(精)

房地产投资项目经济评价指标及其计算一、静态指标及其计算对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。（一）投资利润率投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为：投资利润率＝项目总投资均利润总额项目年利润总额或年平（5－10）项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？该项目的投资利润率为： 500 146 ×100％＝29.2％如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期所有年份的收益情况。其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。（二）投资回收期投资者通常期望所投入的资金能够在较短的时间足额收回。用于衡量投资项目初始投资回收速度的评估指标称为投资回收期，它是指以项目的净收益抵偿全部初始投资所需要的时间。投资回收期一般以年表示，从建设开始年算起，其表达式为： 0)(0 =-∑=t P t t CO CI 式中 t P 为投资回收期；CI 为现金流入量；CO 为现金流出量；t CO CI )(-为t 年的净现金流量。投资回收期可根据现金流量表（全部投资）中累计净现金流量计算求得。其计算公式为： ???????? ????=当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的＋－始出现正值的年份数累计净现金流量开1t P （5－11）

房地产项目投资分析报告

房地产项目投资分析报告一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，对该地块进行XX商住综合开发。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考永州市江华县市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。项目面积参数表表1-1 二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本购买款，前期开发费用，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期较长，本案采用动态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： (一)土地费用表2-2

(二)前期开发费用估算表表3-3 （三）建安工程费用表4-4

（四）基础设施费表4-5 （五）开发期税费估算表表4-6

（六）不可预见费表4-7 （七）管理销售费用表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9 三、投资计划与资金筹措：

本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案开发商自有资金** **万元作为启动资金，需贷款****万元，总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期，投资计划与资金筹措详见表5-10。投资计划与资金筹措表4-10 四、项目销收入的测算本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元/m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车场，建议售价*万元/车位。表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度，楼盘的销售率及出

投资项目内部收益率计算方法

投资项目内部收益率计算方法 Prepared on 22 November 2020

已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI）一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算：（Interpolate）假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为：表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×= 30 450 2 40 000 ×= 30 240 3 42 000 ×= 27 636 4 30 000 ×= 17 160

￥105 486 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×= 29 115 2 40 000 ×= 27 760 3 42 000 ×= 2 4 318 4 30 000 ×= 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下：贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=% 内部收益率法又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率：内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收

如何计算项目的投资收益率

如何计算项目的投资收益率老师说：考试中经常会考计算项目的投资收益率，如何计算项目的投资收益率？钟鼓楼回答：我也是现学现卖，不对的地方，请大家指教。项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的 ▲平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 Huichenz回答：按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率：

投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中：年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。以上是我在工作中的一点经验，欢迎指正。 Randchina回答：我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括：（1）项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）；（2）内部收益率（IRR）；（3）财务净现值（NPV）；（4）投资利润率；（5）投资利税率；（6）贷款偿还期；（7）投资回收期。

房地产开发项目成本费用估算表

费用项目计费标准与依据总价单价一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费二．前期工程费１．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右1.32元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场六．开发间接费七．管理费用约为前五项的３％左右八．销售费用销售收入的４％－６％九．财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费

十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

房地产开发项目的成本和利润测算模板

房地产开发项目的成本和利润测算模板（一) 请问：房地产开发企业在楼盘未开发前,如果测算楼盘的成本和利润？北京一个模板，你参考一下房地产项目的投资成本详细目录一．征地补偿费 (一).土地出让金 1．计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数＊年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1）京政发[1993］34号文. (２)京政发[19９4］43号文. 4.说明: (1）各区类地价取值详见附件; (２) 城近郊区土地出让金的6０%返还区财政; （3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; （4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金, 其中的６０%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设． ?(5）在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2)，（３),(４), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. ?附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价；（2) 土地出让金修正系数表 ?（二).征地及拆迁补偿费:

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取＂土地开发及其它费用＂的数据．二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1．临时水,电,路,场地平整费依据：1９92年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-１5元/平米,或建安工程费的１%. 2.规划,测量,勘察，设计费: 依据：原国家建委(７9）建发设字第315号文, 国家计委计字（1984)59６号文,建设部(1991)第150,3１6，４２5号文;国家物价局,建设部[１9９2]价费字375号. ?标准： (１) 勘察费: 概算价*0.30－0．80% (２) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: % ?┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓?┃ 工程│ 工程概算投资 (万元) ┃ ┃ ├─────┬─────┬─────┬─────┨?┃等级│ ３00 以下│ 3０1－１000 │１0０1-300０│ 3001 以上┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 特级│ 2.２│ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃ 一级│ ２.0 │ 1.9 │ 1.8│ １.７┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃二级│ 1.8 │ １.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃ 三级│1.６│ 1.5│ 1．4 │１.3 ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 四级│ 1.4 │ 1.３│ 1.2 │ ┃?┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨