连云港赣榆房地产市场调研(56页).doc

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.宏观环境分析

1． 赣榆县基本概况

1.1 赣榆县区位

隶属江苏省连云港市,是苏鲁两省交界点，黄海海州湾的中心地段，海岸线长千米。东临黄海，与日本、朝鲜半岛隔海相望；西与山东省临沭县

接壤；南隔新沭河与东海县、连云港市区毗邻；北与山东省日照市、莒南县相连。

人口面积

全县人口约万，辖青口、海头、柘汪、石桥、宋庄、罗阳、墩尚、沙河、城头、城西、门河、塔山、欢墩、班庄、赣马、金山、厉庄、黑林个

镇。县域面积平方公里，耕地万公顷，沿海、平原、山区各占三分之一。

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交通运输

境内、、国道交汇，沿海高速、同三高速、连临高速南北东西贯穿，新省道、沿海大道正在建设。距离国际级标准的连云港机场公里，距青岛

国际机场、南京禄口国际机场均在公里；距年吞吐能力亿吨，集装箱过万标箱的综合性国际贸易枢纽港连云港港口多公里。正逐步形成集公路、铁路、内河航运于一体的沿海“大通道”。沿海铁路的规划实施、通榆运河和连临高速的即将通车将使赣榆交通网络更趋完善。

地理气候

中心地理坐标东经°'，北纬 ° '。气候属暖温带海洋性季风气候，四季分明。海洋性气候，冬季带有大陆性气候特征。境内全年多风，

以偏东风为主。光照充足。赣榆年平均气温℃，全年平均日照小时，年降雨量毫米。冬季盛行来自高纬度大陆内部偏北风，气候寒冷干燥；夏季盛行来自低纬度太平洋的偏南北，气候炎热多雨，形成了寒暑变化显著、四季分明的气候特征。

城市资源

全县土壤有棕壤、砂礓黑土、潮土、盐土个土类、个亚类，个土属、个土种。矿产资源。赣榆矿产丰富，地下蕴藏着花岗石、大理石、石英石、蛇纹石、瓷石、优质黄砂等多种矿藏，总储量近亿立方米，

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江苏省两大人工水库——石梁河水库和塔山水库坐落赣榆境内，总库容亿立方已建成日供水能力万吨的大型水厂座，在建日供水万吨水厂座，年日供水万吨

赣榆县滩涂资源十分丰富，东部沿海拥有公里海岸线，万公顷滩涂、万公顷浅海域，平方公里近海渔场，盛产黄鱼、梭子蟹、东方对虾、紫菜及各种贝类等多种海珍品。淡水水产品品种众多，墩尚镇泥鳅养殖面积、产量均居世界第一,出口量占全国以上。

历史人文

赣榆地夏以前属九夷，商属人方，西周属莒、祝其二国。战国时，先后归越、齐、楚领地。秦时置赣榆县，治于盐仓城，属琅琊郡；汉属赣榆、祝

其、利城三县，分属琅琊、东海二郡。公元元年，汉平帝刘衍封司徒马宫为扶德侯，置国于赣榆，赣榆县移治郁洲（今连云港市北云台山）；公元年，西晋复赣榆县。南北朝置为怀仁县，世宗大定七年间（年）复名赣榆县，此后元、明、清直至民初无变，先后隶属于淮安府海州、江苏省徐海道。

抗日战争至解放战争时期，赣榆先后隶属山东省战时工作委员会、滨海专署。年 ，为纪念“血洒赣榆”的符竹庭将军，赣榆改为竹庭县；年 ，竹庭县更名为赣榆县，隶属于临沂专署。年 ，赣榆县由山东省划归江苏省，隶属于徐州专署；年 ，江苏省撤销各专区，实行市管县体制，赣榆县划归连云港市至今，县人民政府驻青口镇黄海东路号。

东有被誉为“江苏的北戴河”海州湾旅游度假区，南有罗阳休闲垂钓中心，西有抗日山风景区和夹谷山历史文化风景区，北有徐福祠，中有门河银杏翠竹风情园，塔山水库等美丽怡人风光。初步形成了“观黄海风光，探秦山神路，访徐福故里，游红色胜地，赏乡村美景，采田园鲜果”的旅游格局。

2． 城市定位及发展战略 城市功能定位

黄海之滨的宜居城市，苏鲁交界的临港产业高地

城市性质

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黄海明珠 徐福故里 是全国首批沿海开放县 《江苏沿海地区发展规划》、《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》融合地， 江苏沿海对外开放的北大门

城市荣誉

全国最具投资潜力中小城市百强

连续两届获得长三角最具投资价值县市“最具投资潜力奖”，

平原绿化先进县

享山川之饶，受渔盐之利

芦笋之乡”、“板栗之乡”、“苗木之乡”、“泥鳅之乡”、“鹌鹑之乡” 全国百家红色旅游经典景区

城市发展战略

苏鲁边界的国际化海滨工业城市

打造：“绿色之城”、“亲水之都”、“黄海明珠”、“最适宜人居城市” “海州湾畔的幸福农村”“鲁交界的产业高地”。

方向：工业经济主攻临港产业、城市建设主攻滨海新城、农村经济主攻富民增收、基础设施主攻综合集疏运、社会事业主攻城乡统筹” 目标：“三年跻身百强县、五年跨入江苏沿海县（市）中间行列、十年基本实现现代化”

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策应：“一体两翼、一心三极

”

3． 城市经济发展情况 国民经济发展

年全县生产总值亿元，按可比价格计算，增长。年内地区生产总值增速呈现逐季加快的发展态势。年地区生产总值是年的倍。

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、经济结构进一步优化

全年第一产业增加值亿元，增长；第二产业增加值亿元，增长；第三产业增加值元，增长。三次产业结构由上年的调整为，非农产业占比达到，较上年提高个百分点，

产业结构在四县中最优，一产占比是连云港四县中唯一低于的县。

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工业经济逆势上扬

实现工业增加值亿元，增长；其中规模以上工业增加值亿元，增长。完成工业投入亿元，增长。

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支柱产业初步确立

分行业来看，有个行业产值超过亿元，分别是石油化工（亿元,增长）、农副食品加工（亿元，增长）、化学原料及化学制品制造业（亿元，增长）、非金属矿物制品业（亿元，增长）、通用设备制造业（亿元，增长）、饮料制造业（亿元，增长）和黑色金属冶炼及压延加工业（亿元，无同期数），大行业共完成产值亿元，占全部规模以上工业产值的比重为。

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海洋经济取得新发展。

作为赣榆特有的产业，全年实现水产品产量万吨，出口万美元，均居全省县级第一。新发展高效规模养殖万亩，增长，居全省县级第一

外向型经济

全年引进内联项目个，其中过亿元项目个，内联到位资金亿元。注册外资到账亿美元。完成自营出口万美元，外派劳务市场得到进一步规范。

固定资产投资

全年完成全社会固定资产投资亿元，同比增长。其中全部工业投资亿元，增长；规模以上投资亿元，增长。在规模以上投资中，工业投资亿元，增长，

城镇投资亿元，增长。全年新竣工万元以上项目个，总数在四县保持领先。 人均可支配收入

全年城镇居民人均可支配收入为元，比上年增加元，增长；农民人均纯收入继续保持较高增长态势，达到元，比上年增加元，增长％。

综述：可以看出，赣榆凭借自己独特的地理区位优势，努力克服年金融危机，适应国际大环境的变化，积极探索，不断创新。全县经济呈现平稳较快的发展势头。同时，利用国家和市委市政府的有利政策，主动抢抓江苏沿海开发上升为国家战略带来的历史性机遇，开拓创新.锐意进取。各项经济指标均有了大幅度提高，产业格局更加趋于合理化，交通网络及基础设施建设不断完善，人均收入不断提高。

.房地产市场基本运营情况

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1． 一级市场简述 近年赣榆土地市场供应情况

年赣榆土地成交总面积为平方米，到年挂牌成交量为平方米，同比增长。截止年 日，已挂牌成交量为平米，同比增长，且已有地块正在公示，规

划用途为商业，出让年限为年，总面积平米。

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附：赣榆县到年县城主要成交地块汇总

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年

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小结：由此可见，受年金融危机和国际大环境的影响，赣榆县 年的土地成交量总体在多万平米，虽总的体量不大，但对于一个人口只有余万，全县生产总值仅为亿元的苏北欠发达的县城来说，则显得分外“显眼”。随着年下半年房地产市场的逐渐好转，市场放量出现的迅猛发展，截止到今年 份，成交面积达已达多万方，且仍有万多平米的商业用地处于公示阶段，年底出让。

从近两年的土地成交分布情况来看，已逐渐形成东部沿海“新城大片区，老城小片区”的出让格局，与赣榆政府努力打造的沿海新城不谋而合。乡镇方面，柘汪镇一支独秀，工业和商业用地较多，其他乡镇土地成交量与之相比有明显差距。

．二级市场简述 房地产市场发展情况

年房地产开发完成投资亿元，增长，占全社会投资的，较上年提高个百分点。完成商品房施工面积万平方米，竣工面积万平方米，销售面积万平

方米，实现商品房销售额亿元，商品房销售平均单价元平方米。

年全年完成房地产开发投资亿元，比上年增长，占全社会投资的，比上年提高个百分点。完成商品房施工面积万平方米，增长；房屋竣工面积万平方米，增长；完成销售面积万平方米，增长；实现商品房销售额亿元，增长。商品房销售单价元平方米，比上年提高元，增长

截止到年 日，赣榆本年度商品房成交面积平米，成交套，已达到年全年的水平，

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¤ 范围：环城东路以西，青口河以北，文化路以南，西关路以东，以黄海路为中心轴线。

¤ 由于受县城规模的影响，黄海路为赣榆县城最中心，也是最繁华的道路。周边商业配套比较齐全，另外主要的医院 重点学校也环肆周边。为

赣榆百姓购房的首选之地。加之土地供应量的减少，地价的持续走高，中心城区的房价也一路上扬，现均价已在到之间，但销售情况任然较好。由于近期并未有新的地块推出，预计未来该片区的价格仍将走高。

★新城区

¤范围：环城东路以东，南接青口镇下口村，东至黄海的广袤地区

¤ 地处赣榆老县城东部，规划面积平方公里，区内道路宽阔，空气清新，生态环境优越。现已基本建成家政府办公机构，部分单位已进驻办公，

青口一中也迁至该片区，新的公交线路通车运行。投入巨资新建的省道也即将通车，距连云港市区的车程不过分钟。占地万平方米的市民广场、占地万平方米的体育公园和青龙河、环城水系景观带等重点工程同步推进。

有在建小区个栋楼，全部以大盘为主，竣工万平方米，已形成平方公里新城核心区。年该区土地成交面积达万余平米，截止到今年 份，该片区土地成交面积已达万余平米。由于推出的地块较多，短期的的供需关系，预计该片区未来房价上涨幅度不会太大。作为连云港“一体两翼、一心三极”的重要组成部分赣榆，其重中之重的新城区，以其独特的地理和政策优势，其投资收益的前景也越发受到人们的追捧，广大投资客已将新城作为自己投资未来最理想的场所，该片区均价已达到余平米左右。且有大批墟沟和外地客户再此购房置业。

★ 城北板块

¤ 范围：文化路以北，客运北站以东，北接环城北路，东抵环城东路

¤ 该片区交通条件优越，医疗教育设施相对完善，沿环城北路一线，成熟社区及单位员工宿舍较多，居住氛围较浓。且距离赣榆县繁华中心区较近。