容积率

容积率

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

过低容积率也应设限

随着市政府一系列政策的出台，市中心建筑容积率偏高的现状将会得到显著改善。然而笔者发现，有关部门对本市郊区的建筑容积率并没有明确的限制过低的规定，对于土地的批租、招投标、规划建设等房屋审批手续，只有对住宅建筑容积率不能超高的规定，而没有超低的限制标准。本市郊区就存在住宅建筑地块容积率过低的现象。这不仅浪费了有限的土地资源，也不符合市政府倡导的营建中低价位商品住宅的政策。

以市中心土地价格为人民币11000元/平方米的售价计算，当建筑容积率从3.5降至2.5时，售价则要上涨人民币1500元/平方米才能平衡利润。因此，在地价较低的市郊结合部建造居住楼宇，势必为普通百姓提供大量房源。如果发展商们仅仅满足于个别高端客户的需求或追求投资的高回报、都热衷于建设容积率超低的豪华别墅的话，那将会使许多翘首盼“楼”的普通市民、工薪阶层望“楼”兴叹。

据笔者对本市郊区15个楼盘的调查，上海市郊别墅的建筑容积率平均只有0.25左右，有的甚至还不到0.1，可以说几亩土地才造一幢别墅。特别是国土资源部出台关于限制别墅用地的政策后，原来在市郊储备大量土地的发展商，也从原定位于中等容积率的普通别墅项目转向只适合少数人居住的超低容积率高档豪华别墅。一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右，高的甚至达到3000平方米以上。而事实上，上海每年的别墅需求量也就在150万-200万平方米，最多也不会超过上海房地产市场总需求量的10%，别墅市场供应量的迅速放大已导致供过于求现象的出现。

鉴于上述情况，笔者认为，在市中心限制容积率过高的同时，在市郊则应适当限制容积率过低，鼓励广大发展商多造一些“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的多层、小高层公寓，以满足广大普通市民的需求。以笔者调查的市郊15个楼盘为例，总量约300万平方米，若建造容积率为0.20的高档别墅，只能建造近60万平方米住宅，以每幢别墅300平方米计，只能解决近2000户高端客户的居住和使用；同样土地，若以容积率1.5计算，则可以营建多层、小高层公寓450万平方米，以每户平均120平方米计算，可以解决3.75万户普通市民的住房问题。

笔者建议，应积极鼓励广大发展商努力开发普通商品房，将重点放在大众消费群体上，大规模、大投入地在市郊结合部、在市郊建造中低价位的多层、小高层商品房，并在政策措施等方面加以扶持，使更多的普通百姓安居乐业。为此，应该制订市郊限制住宅建筑容积率过低的措施，这不仅可以实现本市房地产开发的三个为主，即“本市居民为主、居住置业为主、大众需求为主”的政策，还可以极大地节约和优化本市极为宝贵的土地资源。

一、容积率的内涵及其特性

容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑

面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：

(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

(二)容积率(r)、建筑密度?与层数(h)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：r＝c·h，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费

楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率

因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

(四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

二、容积率对地价的影响规律

影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面：

(—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单

方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，mc为单方造价，mr为单方售价，某一容积率l时的地价是该容积率下的总收益(dcgf面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于m时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(dcnf面积)达到最大，地价达到最高，m为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。

(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。

(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

3,最适容积率的确定

明确了容积率的重要性,接下来就是最核心的问题:对于一个低层项目,容积率的最佳值是多少回答这个问题,我们必须通过经济测算,即在一定的容积率下,本项目可以有多少的销售面积(总规模减去一些必要的配套设施),同时这些面积又可以以多少价格售出,当然这个价格是市场能够接受而反映良好的.我们知道,容积率确定之后,项目的总规模和可出售面积是很快可以计算出来的,但合理的售价如何确定呢在项目区位,成本等各方面条件确定的情况下,售价与住宅的舒适度有很大关系,除去建筑设计方面的因素,住宅之间的拥挤程度,层数就是一个很重要的因素了,而这些因素是直接与容积率相关的.那么建立一个容积率与建筑的拥挤程度,层数之间的变化"函数"就是最终的解决办法.当然,这个"函数"并非严格意义上的数学公式,而是一个相关性的变化分析.

以下就是这种相关性分析的基本思路,可以通过建筑的层数,面宽,进深等条件,粗略的估计一个低层或多层住宅项目的容积率,方法如下:

假设一个小区中的住宅是均匀分布的,下图是其中一部分,图中的四个深灰色区域为住宅,浅灰色区域为经过平均后一栋住宅对应的基地面积,该栋住宅的建筑面积与此浅灰色区域面积的比值即可视为为本项目的容积率.

设住宅的层高为3米,进深为12米,日照间距为1.7,层数为N,容积率的求得公式为:

容积率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1

其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2

X=A/B--------------------------公式3

把公式2与公式3代入公式1,即可以得出容积率与X和N的关系如下:

容积率=X*N/(0.42N+1)

N和X是决定住宅拥挤程度的重要数值,N为建筑的层数,层数多而居住档次相应下降,X 为建筑面宽与建筑之间的间距的比值,X值越大,建筑形式越倾向于联排住宅,反之X值越小,建筑形式越倾向于独栋.举一个例子,根据经验判断,X值为0.5的时候,也就是并排的两栋建筑之间的距离与建筑的面宽近似的时候,建筑的形式基本为双拼别墅.根据公式3,可以作出以下这样表格,当确定一个容积率的时候,我们就可以比较方便的找出建筑大致是一个形态,联排住宅,双拼别野,别野,或是介于他们之间的某种折中形式.

在本方法的实际应用中,尚存在几点问题,这主要是由于实际的低层住宅项目并非如上述情况是一个均匀的,理想的状态.比如,项目用地中有大面积的道路和绿化,有大面积的配套公建,这时的估算就需要增加一个不小的修正值;同样如果用地中有多种住宅类型,有联排别野,也有多层公寓(这是很多项目的实际情况)估算也需要在不同的类型间分别进行;如果日照间距不是严格的按照1.7来计算,或者项目中有大面积的东西向住宅,估算也会遇到一些困难.但是基本上来讲,这个方法需要的是进一步的完善,还有与经验值的互相验证.实际中可以用已经有的若干个实例来反算这个公式的结果,并得出一个经验性的修正值,并在以后的测算中应用这个经验修正值.

得出了一定容积率条件下的建筑产品形式之后,根据其拥挤程度,建筑之间的图形关系,同时与周边项目相比校,可以得出本产品的相应售价.这时候,建筑面积,单方成本与总成本,售价等进行全面的成本收益测算所需要的基础数据就齐全了,余下的工作就是通过一系列复杂的计算,得出最终的项目资金收益率与净利润,看一看项目在如上的产品定位条件下是赢还是亏.

X值1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2

建筑层数N

1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845

2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.43478

3 0.326087 0.217391

3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.

4 0.266667

4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.59701

5 0.447761 0.298507

5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581

6 1.724138 1.551724 1.37931 1.20689

7 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828

4,实例项目分析

受发展商委托,我公司在北京南城承接了一个投资顾问项目,由于位置,成本等各方面因素的综合考虑,项目的产品定位为低层低密度的住宅.确定项目容积率的工作始终是各项工作的前提与核心.

我们确定的四种可能的产品类型包括,独栋别墅,TOWNHOUSE,3-4层的住宅,5-6层的住宅.综合了产品类型,容积率,售价等因素对四种产品类型进行测算(这是一个比较繁杂的过程,在这里就不详述了),测算最终的结果是此项目的容积率在0.9的低层住宅和0.7的

TOWNHOUSE两种产品是成本利润率最高的.

(见下表)

楼型容积率售价单方综合成本总利润(万元) 成本利润率

双拼0.45 6500 5599 10942 16.08%

联排0.7 5000 4218 14862 18.55%

低层0.9 4300 3592 17704 19.72%

多层1.2 3600 3058 18430 17.73%

但是依据市场的要求全部定位为这两种产品类型的话,覆盖的客户范围仍然有限,为了减小市场风险,产品类型应结合5-6层的多层住宅,同时容积率可在0.7-0.9之间,我们将容积率初步定在0.8,产品类型以TOWNHOUSE和低层,多层住宅为主,这样发展商的利益是最有保障的.

如此的测算结果也从另一方面证明本项目不应该是一个单一产品形式的居住社区,而应该是双拼别墅,联排TOWNHOUSE,多层公寓混合的低密度居住社区,在计算容积率与建筑形式的时候就必须分别进行计算,这与前文中提到的理想状态是有差异的.但是,从另一个角度看,这也促进了该计算方式中一些不足之处的改进.比如说,因建筑形式的不同而必然进行的分区计算的方式,各个组团计算各自的建筑总面积,用地面积,容积率,就可以让我们把诸如道路,绿化,公建等问题单独处理,最终保证计算的准确性.确定最适容积率的问题在这里就演变为确定最适的加权平均容积率的问题,实际上,也就是确定各不同类型住宅面积比例的问题.当这个问题解决的时候,设计任务书也已经基本成型了,此时下一个阶段的各项工作也就可以顺理成章的展开了.

●“容积率”关系业主的居住舒适度业主———收房时易忽视“容积率”

收房在购房环节中是非常重要的一环，对于苦等一年甚至更久的购房者来说，早已做好了充分的准备，甚至都成了半个收房专家了。然而，智者千虑，却没准有一“失”———“容积率”就是许多业主在收房时缺乏重视的一环。

“容积率越低，居住舒适度越高。”不少购房者深谙这一道理，然而对于“容积率”的具体概念却很模糊，所以没法防范开发商在此做文章。也许在收房时，您根本不会注意到容积率“2”和“3”的差别，但是无形中，却会给您将来的生活带来潜在的不便，您的房子没准也会因此贬值。

那么，作为普通业主来说，怎么能知道开发商交付使用的房子容积率是否达到事先告知的数字呢？在政府的相关主管部门对一个小区进行验收时，是否对建成后准备交付使用的小区进行容积率的验收呢？记者就此进行了采访。

15 话题5--WHB收房容积率谁验收2

●留心“待定性质”的用地开发商———在“容积率”上做手脚

一位不愿透露姓名的房地产开发商告诉记者，开发商为了尽量多地取得利润，会不遗余力地在“容积率”上做手脚。

这位从事多年房地产开发业务的业内人士告诉记者，开发商在不违法的情况下改变容积率的方式主要有三种：其一，开发商通过合法的途径改变容积率，如在拿到地之后，做通规划部门的工作，将容积率提高0.1或0.2,如果获得规划部门的同意和批文，是不违法的。其二：容积率可以有一定的浮动范围，如果在此范围内，则开发商不用承担增加面积所受的罚款，因此不少开发商钻这个空子。其三：规划部门通过验收，对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的罚款，开发商如果接受罚款，也不属违法。

“但是，也有不少开发商一味地视相关法规不见，或者干脆在竣工验收后继续加盖几层，这样的情况也是有的。”这位业内人士还告诉记者，一些开发商甚至在售楼时，鼓励顶层的住户自己加盖，而提高房价，将风险转嫁到消费者身上。

“容积率变动范围在上下0.5之间，一般消费者很难有直观的感受，必须请专业的部门进行整体验收。”这位业内人士表示忧虑，业主如果对容积率产生怀疑，在有很大把握的情况下才可进行“复核”，否则重新核定容积率的成本是业主们很难承担的。

另外，他还提醒消费者，要特别留意那些在总体规划图中“待定性质”的土地，一些开发商故意留下这样一些模糊的地方，最后却盖起住宅楼来。如果发现这样的情况，则消费者可以以规划图为依据向法院提起申诉。

记者在采访中还发现，一个楼盘并不一定只有一个容积率，因为，一个小区楼盘有可能是由几块土地综合建成的，那么每个地块的容积率就可能不一样，而每一个地块容积率是按照每个地块的红线界限来计算的。尤其在多层、小高层和高层混合开发的社区内，有的开发商往往将多层的容积率和小高层、高层的容积率混合起来，取一个综合容积率，这样就大大降低了其小高层和高层的容积率，而对于多层的容积率则另外单独列出。

16 话题5--WHB收房容积率谁验收3

看来，购房者不能轻易相信开发商在楼书里所说的容积率，但是，有没有什么部门对开发商交付使用的小区容积率进行验收呢？

●谁来验收容积率？建筑专家：规划和测量部门要把好关

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，其中地下车库、架空开发的建筑底层等建筑面积可以不算入总建筑面积之内。

对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。容积率越低，建筑密度一般也就越低，居住就越舒服。而对于开发商来说，容积率的高低直接决定可建的房屋的大小，可回收资金的多少，无怪乎一些开发商在容积率上“煞费苦心”了

17 话题5--WHB收房容积率谁验收4

北京建筑工程设计公司副总建筑师吉树起在接受记者采访时指出，“容积率与每一位业主的自身利益息息相关”。首先，容积率会对居民的日照产生间接影响，有些开发商改变了楼间距，或者多盖了几层，遮挡了正常的日照。吉树起指出，目前这种情况比较严重。其次，容积率加大，小区内的人均占有资源会减少。容积率决定了小区内居住的总人数，而一个项目的配套设施和规划中的居住人数是相匹配的，所以容积率提高，人数增多，车位、邮局、商店、学校等公共设施的配套就会变得相对不足。

“业主对于容积率是多是少，是很难有具体感受的，业主没有能力去完成对整体容积率的检验。”吉树起坦言，容积率问题确实是目前不少业主收房时的一个盲点，“所以监督验收容积率的责任，当仁不让地落在了相应的测量部门和政府规划部门”。

吉树起告诉记者，所有项目在向有关部门申请《建筑工程规划许可证》时，设计方案中的“拟建建筑容积率”、“建筑高度”、“建筑与相邻建筑间距”、“建筑密度”等都要符合城市控制性详细规划或其他要求。所以在收房时，政府有责任督促和检验项目是否达到设计方案中的相关要求；其次需要具有国家资质的检测机构进行验收，并且提供验收报告等。

有些不法开发商为了谋求更多的利润，偷偷地将已规划确定的建筑总面积扩大、增高；或出于某些原因，改变了建筑物的“四至”、楼间距，如此种种，屡见不鲜。针对这些现象，吉树起说，“政府对于每一块地的开发强度都是有严格要求的。”因此开发商不能擅自更改项目的容积率等其他指标。“比如，建筑物的位置不可挪，只能根据规划委员会公示审批的规划书上的标准执行。”

但是，吉树起也提到，施工误差在2%-3%范围内是可以原谅的，但是超过这个标准，严重影响城市规划的，将构成“违规”，可由城市规划行政主管部门责令拆除，或者没收违法建筑物。

●分户验收和整体验收相结合律师：口头允诺不可信，合同是关键

北京汇佳律师事务所的邱宝昌律师在谈到容积率问题时，指出：“目前许多容积率都没有写入合同中，因此业主无法正当主张自己的权利。即使售楼人员口头允诺，没有写入合同仍然无效。”

邱宝昌表示，即使大部分业主们都得到一样的承诺，可是作为“利益相关者”，业主们的众口一词也不足以作为法律判决的有力证据。邱宝昌提醒广大的消费者，一定要重视合同约定，将涉及切身利益的条款约定都加入到补充合同里，做到有据可查。

同时，邱宝昌还提到，目前分户验收相对于整体验收和抽样验收来说是最合理的，但是分户验收主要是针对室内，对于整个小区的容积率很难涉及。“分户验收应该和小区公共设施的整体验收结合起来，并且需要一个有资质的第三方介入，如中立的监理公司或者政府质检部门，进行抽查和检验，这样才能切实保证业主利益。”

18 话题5--WHB收房容积率谁验收5

●链接

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

这里所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区

内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等

“低容积率”是相对的，由于受土地成本限制，并不是所有项目都能实现理想的“低容积率”。在重庆，顶级别墅的容积率也有0.5～0.6，通过规划，每户可享绿地近一亩，也达到了理想状态。就北京的现状而言，中产阶级所能购买的普通住宅“低容积率”的标准已经远远高过2，业内认为最佳的1.2～1.3容积率在北京的民宅项目中几乎达不到。买房，是一个在容积率和地段、价格、房子类型之间做取舍的过程。

人所皆知，别墅或独栋住宅是满足低容积率要求的首选。容积率影响到别墅业主私家庭院的大小、绿地面积的多寡、环境是否幽静、户型是否私密。一味追求别墅的低容积率，也会使得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管成本相对升高。深圳的别墅项目曦城容积率只有0.34，按规划，曦城未来将居住约2000余户、近1万人。设计师把住宅和商业区集中在一片区域，使业主日常生活处在一个相对紧凑的圈内;其余土地保留森林原貌，建设成郊野公园，解决了“没人气”问题。人气高，总户数过多不仅会抬高别墅的容积率，还意味着人员太杂，业主们所追求的物以类聚、人以群分不可能实现。一个优秀的别墅小区，最佳户数应在300户左右。

22 话题5--容积率：不只是个简单的数字3

普通人很难判定一个小区的建筑类型是否与容积率般配，其实从当地的日照间距可以有个简单评判。比如北京，日照间距的标准，板楼为1.6～1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)，塔楼为1H，那么 2.5左右容积率的小区能包含多层、小高层、高层，1.5容积率可以是多层+小高层的组合，容积率为1可以有联排、多层、小高层。一般在北方，容积率在1.8左右时候，开发商就会做出多层+小高层+高层的组合了。如果容积率达到了2.8，可能出现33层左右的超高层。但住宅高度超过100米，人的心理就会受到影响，即便容积率不高舒适度也打了折扣。

在考虑高层住宅的容积率时，不能忽视相匹配的电梯运力，它关系到你会不会在高峰期一等电梯就是20分钟。根据北京市规定，6层以上的建筑要设电梯，电梯的数量要与住户的数量相匹配。每80户设一部运量在750公斤以上的电梯;超过80户要设两部电梯，一部运量为1000公斤，另一部不低于400公斤;120户以上，或楼高超过100米，则要设置三部电梯;楼高超过9层的，必须配消防电梯。电梯的速度也有高低之分，按规定普通电梯速度为1米/秒;如果速度为1.5米/秒，说明开发商选用的电梯质量不错。

小区之外的“区域容积率”也在某种程度上影响了小区自身的容积率。一些项目表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整体小区像一个“盆地”，整个区域的容积率明显是偏高的。如果一个容积率并不算低的小区，周边都是绿地，整个区域的容积率反而得到了很好的保证。比如成都的翠微清波小区，容积率是3.1，表面上比较高，但由于翠微清波小区紧邻清水河，周围还有绿化隔离带，住进来后自然会产生较高的舒适度。

建筑面积与容积率计算规定

建筑面积与容积率计算暂行规定 第一条为进一步明确建设项目审批阶段有关建筑面积与容积率计算的规则，根据《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和有关技术标准，结合本市实际，制定本规定。 第二条在梧州市城市规划区内，审批建设项目，应当执行《建设工程建筑面积计算规范》、《梧州市城市规划管理技术规定》和本规定。 第三条建设项目的建筑面积计算分为计容建筑面积计算及可建建筑面积计算。计容建筑面积是指建设项目中，根据容积率计算出的建筑面积。可建建筑面积是指按相关规范计算建设项目的实际建筑面积。 计容建筑面积＝可建设用地面积×容积率。 可建建筑面积＝计容建筑面积（扣除按高度折算部分）+奖励建筑面积＋不计入容积率计算的其它建筑面积。奖励建筑面积范围详《梧州市城市规划管理技术规定》相关规定。 第四条建筑基地内的以下建筑面积，不计入可建建筑面积： （一）建筑底层设架空层用作通道、绿化等公共活动部分（架空层应以柱、剪力墙落地，不设围护结构，视线通透、空间开敞）。 （二）建筑飘窗挑出外墙宽度一般不得大于米，飘窗高度一般不得超过米，符合上述要求的飘窗不计算建筑面积。 （三）沿街建筑沿公共空间部分设置的骑楼或过街楼底层。 （四）设备管道夹层（专用于设备及管道布设的空间，一般除检修口外不得设置其他出入口）高度不超过米时。 第五条建筑基地内的以下建筑面积，不计入该项目的计容建筑面积，但须计入可建建筑面积： （一）避难层中的避难空间。

（二）建筑底层设架空层用作停车、居民设施等用途部分按1/2计算建筑面积。 （三）地下层或半地下层，如仅用作公共停车、公共设备用房、人防用途时。 （四）在建筑内部（包括首层、其他楼层及地下层）或外部提供全天候对外开放的步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽度不小于4米的空间。 第六条建设项目的计容建筑面积按以下规定计算： （一）屋顶层设备用房（含公共楼梯间、电梯机房等）面积计入计容建筑面积。 （二）地下层如仅用作停车时，不计入计容建筑面积；如作为办公、商场或其他营业性公共场所等用途时，全部计入计容建筑面积。 地下层 定义计算细则 满足条件功能剖面图平面图层 数建筑 面积 容积 率 h1≥1/2H 且h2≤1.0米停车、不 计 入 单列 计算 不计 h1≥1/2H 且h2≤1.0米办公、 商场、 其他营 业性公 共场所 等功能 不 计 入 单列 计算 计容 注释： 地下层——房间室内地面低于室外地面，且室内地面至室外地面的高度大于房间净高的

容积率示意图

容积率多少合适? 住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考，容积率多少合适呢? 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。以上是关于什么是容积率和容积率的计算及多少合适的内容，希望您看了之后能对容积率有所了解。

容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积(包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积)与规划建设用地面积的比例。对于住户来说，容积率越低，居住舒适度越好。 规划局在计算某一建设项目的容积率时，有一些建筑面积是不计的，但是在计算总建筑面积时计算，例如：地下室面积、阳台面积等等。 低密度住宅的大体标准概念：高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。 容积率奖励，是指在提供符合规定的公共开放空间或公益性设施的前提下，政府提供相应的建筑面积许可，奖励给土地使用者。倡导通过提高土地利用效率增加公共开发空间，从而达到土地利用、人居环境和生态环境的平衡，实现土地开发的可持续发展。 本概念最早出现于1961年美国新区划法。它们针对的是1916年的旧区划法过分强调功能分离 以及随之造成的城市缺乏活力的问题。它是在出现土地私有制、追求更高土地产出效益、开放 空间减少、历史建筑(群)遭破坏等社会环境问题的背景下，为协调私人经济利益和公众环境利益 的关系而提出的。 广东省的容积率奖励的规定： （1）原则上应维持原容积率指标，但公建或住宅建设项目为城市提供公共空间或公益设施的建设项目，在交通影响、卫生、消防等许可的基础上，可进行容积率奖励，奖励上限不超过核定容积率的20%； （2）额外为城市提供无偿使用的公益设施（公共厕所、文化活动场所及警务室、青少年、老年活动室等）每提供1平方米使用面积，允许增加建筑面积5平方米； （3）对开发者再规范要求的停车配建标准以外建设的公共停车场，奖励的面积比例为1：4； （4）由开发者实施的沿城市道路设置的公共绿地，该公共绿地面积的50%乘以净容积率的值为实施绿地奖励面积，但新增建筑面积不得超过核定建筑面积的20%。 提供公共空间的容积率奖励

建设用地容积率管理办法

建设用地容积率管理办法 第一条为了进一步规范建设用地容积率的管理，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）和《陕西省城市规划管理技术规定》（陕建发[2008]73号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本行政区域城镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率管理，适用本办法。工业项目建设用地参照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》执行。 第三条本办法所称容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 第四条规划部门负责建设用地容积率管理工作。国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。 第五条任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。确需调整已确定容积率的，应当符合以下条件： （一）城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块建设条件变化的； （二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致

已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的； （三）国家和省上的有关政策发生变化的； （四）法律、法规规定的其他条件。 符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定建设用地的容积率指标。建设项目容积率调整不得提高建筑密度，不得降低绿地率。 第六条调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序： （一）建设单位应当向规划部门提出书面申请，说明调整理由并附规划建筑设计方案； （二）规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的,由规划部门组织专家和发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，报政府备案；经初审容积率增加在5%以上的，规划部门应当报告政府，由政府组织专家和规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门以及园区管委会的主要负责人对容积率调整进行论证； （三）规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。如规划调整可能对利害关系人产生影响，应征求利害关系人的意见，必要时召开听证会； （四）经论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合容积率调整条件的，由政府批准。规划部门将容积率调整

房产项目容积率计算公式

房产项目容积率计算公式 房产项目容积率计算公式 一、专业解释 容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 二、通俗解释 说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了。 三、容积率多少合适？ 以下是我查到的资料，仅供参考： 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3--0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5--0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3--4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8--1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2--1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5--2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0--2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5--3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0--6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目 感谢您的阅读！

《容积率计算规则暂行规定》

关于印发《容积率计算规则暂行规定》的通知 沪规法〔2004〕306号 各区（县）规划管理局、各派出机构、规划设计单位： 现将《容积率计算规则暂行规定》印发给你们，请遵照执行，并将执行中的情况及时反馈我局。 二○○四年四月二日 容积率计算规则暂行规定 为了进一步明确规划编制阶段和建设项目审批阶段有关容积率计算的规则，根据《上海市城市规划管理技术规定》（以下简称《技术规定》）和有关技术标准，现作出如 下规定： 一、有关概念 （一）住宅规划容积率 住宅规划容积率——又称“住宅毛容积率”“住宅建筑面积毛密度”，是指每公顷居住用地上拥有的住宅建筑面积。 （二）住宅建筑容积率 住宅建筑容积率——又称“住宅净容积率”“住宅建筑面积净密度”，是指每公顷住宅建筑基地上拥有的住宅建筑面积。 （三）商办建筑容积率 商办建筑容积率——又称“商办净容积率”，是指每公顷商办建筑基地上拥有的商办建筑面积。 （四）核定建筑面积 核定建筑面积——是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积。 （五）可建建筑面积 可建建筑面积——是指建设项目中，根据净容积率计算的建筑面积，根据有关奖励条款规定计算可增加的建筑面积，以及不计入容积率计算的其它各类建筑面积的总和。

二、控制性详细规划中的容积率计算规则 （一）中心城内的控制性详细规划，应依据单元规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。 单元规划未制定前需编制的控制性详细规划，应按市规划局《关于中心城控制性详细规划编制审批工作若干意见的通知》（沪规法[2004]162号）规定的程序，核定该控制性详细规划的容积率等规划编制条件。 （二）中心城以外地区的控制性详细规划，应依据郊区区县域总体规划、新城总体规划、国家级产业园区总体规划确定的可开发建筑面积，分别核定毛容积率和净容积率。 上述总体规划未制定前需编制的控制性详细规划，可参照《技术规定》表二核定净容积率。 （三）编制控制性详细规划，应根据用地性质细分建筑基地，分别核定净容积率。建筑基地划分应符合以下规定（见示意图）： 1、建筑基地应限定在单个街坊范围以内，建筑基地四至边界应以城市道路、河流等自然边界或相邻建筑基地边界为界限。 2、以下用地不得计入住宅建筑基地或商办建筑基地： （1）按配置指标必须设置的小区级以上集中公共绿地； （2）独立的公共服务设施用地，如中学、小学、幼托、养老院、菜场等用地； （3）独立的市政公用设施或特殊用地，如邮政所、地区煤气调压站、地区雨水泵房、3.5万伏以上变电站等； （4）独立的规划控制线范围内用地，如高压走廊用地、 特殊管线安全距离内用地等； （5）城市道路用地。 3、上述集中公共绿地、公共服务设施用地、市政公用设施用地等具体位置，在控制性详细规划中难以确定的，应按规划设计控制指标要求，明确在该街坊内的相关用地 规模，并划定其与住宅建筑基地或商办建筑基地的示意界限。该用地规模指标作为强制性指标，在修建性详细规划或项目审批时均应予以落实。 三、建设项目中的容积率和建筑面积计算规则 （一）净容积率的计算

关于容积率的分析

容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。 建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。 衍生出来的容积率内容; 1、容积率决定了什么？ 决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。 9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 4、有一项目用地6500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。 请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？ 总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2； 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积； 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2； 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层 那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？ 3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准, 两者其实并不相冲突. 例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也 是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪 但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。 理论上开发商必须满足满足

建设用地容积率管理办法最新版本

建设用地容积率管理办法 第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。 第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。 第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。 第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。 第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。 第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整： （一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的； （二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的； （三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的； （四）法律、法规规定的其他条件。 第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求： （一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由； （二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证； （三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证； （四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案； （五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果； （六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。

江苏省容积率计算规定

容积率计算规则 1 总则 1.1 为规范我市规划管理审批行为，统一执行标准，根据国家和省相关规定，结合我市规划管理实际，制定本规划管理实施细则。 1.2 本细则是与《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）》相配套的规范性文件，适用于我市市区范围内的的新建、扩建和改建工程，不适用于私有住房建设工程。我市其他地区可参照执行。2 建筑面积 2.1 核定建筑工程设计面积应严格按照国标GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》执行。 2.2 建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑面积。 2.3 住宅90平方米以下是指住宅套型建筑面积，其计算规则按照省标DGJ32/J 26-2006《江苏省住宅设计标准》执行。3 规划容积率 3.1 容积率指标应精确到小数点后两位数。3.2 在核定建筑容积率指标时，以下情形可不计入： 3.2.1 架空层并且对公众开放的活动空间或车库，但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。 3.2.2 两个以上边长不封闭、顶部用透光顶盖遮盖并且对公众开放的活动空间。3.2.3 结构顶板高出室外地坪基准标高不大于1.5米的地下室和半地下室。3.2.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准，建筑楼层顶板高出该基准线不大于1.5米的平面范围。3.2.5 住宅楼底层层高不大于2.4米的配套车库。 3.2.6 住宅建筑在两个自然层高度范围内没有永久性顶盖的露台。 3.2.7 配建的配电房、公共卫生间、燃气调压房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景观建筑。 3.2.8 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高不足2.10米部分的面积以及坡屋顶内所有不上人闷顶。 3.2.9 窗台面抬高200mm以上的飘窗或层高不大于2.2米的落地飘窗。3.2.10 建筑内消防部门确认的避难层；层高不大于2.2米的设备层。 3.3 在核定建筑容积率指标时，以下情形应计入： 3.3.1 建筑外墙保温层所占的建筑面积。 3.3.2 满足以下条件的阳台和空中花园，按其水平投影面积的1/2计入容积率：阳台，进深尺寸不大于2米；空中花园，每户只设置一处且每处面积不大于10平方米。超出以上规定的，超出部分的水平投影面积应全额计入容积率。3.3.3 结构顶板高出室外地坪基准标高大于1.5米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的1/2计入容积率。 3.3.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墙边的最高和最低室外地坪的连线为基准，建筑楼层顶板高出该基准线1.5~2.2米的平面范围，按其水平投影面积的1/2计入容积率。建筑楼层顶板高出该基准线大于2.2米的平面范围，按其水平投影面积计入容积率。 3.4 住宅及产权可分割销售的商业、办公建筑，以下情形应计入： 3.4.1 以可分割销售单元计，有采光井、下沉庭院或车库坡道的边长大于其外围周长的1/2的地下室和半地下室，按其水平投影面积的1/2计入容积率。3.4.2 除车库坡道外，建筑单侧的采光井开口处进深大于深度（自室外地坪基准标高至地下室地坪标高的距离）或进深大于3.0米的地下室和半地下室，按其水平投影面积的1/2计算；L型、U型和口字型住宅建筑，如果所围合的下沉庭院的短边大于6.0米，其地下室和半地下室应按水平投影面积的1/2计入容积率。3.4.3 层高在4.5~6.0米之间的部分建筑面积乘以1.5 系数计入容积率；建筑层高大于6.0米的部分建筑面积乘以2.0 系数计入容积率；但不包括局部设置（开洞率小于楼层建筑面积的50%）的门厅、中庭等共享空间。 4 建筑高度 4.1 平屋顶建筑，建筑高度为室外地坪基准标高至实体女儿墙顶的垂直高度。 4.2 坡屋顶建筑，檐口高度为室外地坪基准标高至顶层屋面檐口起坡点结构标高（顶层檐口高低不一的，以累计边长最长的檐口高度计算）的垂直高度；建筑屋脊高度为室外地坪基准标高至顶层屋面最高的屋脊结构标高的垂直高度。 4.3 建筑最高高度，是指在风景名胜区、传统历史街区、规划建设控制地带及机场净空限高区等特殊地段内，任何建构筑物不得突破的建筑高度规定。4.4 除4.3条规定的地段外，建筑高度的计算应符合以下要求： 4.4.1 立面及平面上透空率均大于80%的装饰构架可不计入建筑高度，也可不纳入日照计算；立面及平面上透空率均在50%~80%之间的装饰构架可不计入建筑高度，但应纳入日照计算。 4.4.2 平屋顶建筑中，同时满足下列条件的楼梯间、电梯间、水箱间等附属建筑可不计入建筑高度：其高度在6米以内，建筑单边连续长度不超过8米且边长之和不超

容积率的概念和计算

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 定义 容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 计算公式 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( 容积率各个地区或城市有各自相关规定)。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。 相关规定 容积率一般是由政府规定的。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为 独立别墅为0.2~0.5, 联排别墅为0.4~0.7, 6层以下多层住宅为0.8~1.2, 11层小高层住宅为1.5~2.0, 18层高层住宅为1.8~2.5, 19层以上住宅为2.4~4.5, 住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 并根据不同城市的特点有所差别。 建筑特点 (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具

河北省城市建设用地性质和容积率调整管理规定

河北省城市建设用地性质和容积率调整 管理规定 第一条为严格规范城市建设用地使用性质和容积率调整的规划管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《建设用地容积率管理办法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等，制定本规定。 第二条本省城市和县人民政府所在地的镇规划建设用地范围内，以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地性质和容积率调整管理，适用本规定。 第三条本规定所称城市建设用地使用性质（简称“用地性质”），是指总体规划、控制性详细规划所规定的土地用途。用地性质的类别按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）等国家相关标准划分。 本规定所称容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由城市、县城乡规划主管部门依据国家、省有关标准、规范确定。 第四条城市、县城乡规划主管部门组织编制控制性详细规划，必须严格落实总体规划确定的强制性内容。总体规划强制性内容相关的用地性质，不得规定可兼容性。

第五条城市、县城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出用地性质、容积率、配套设施等规划条件。以控制性详细规划单元整体提出的配套设施等控制指标，应分解落实到具体地块的规划条件中。 第六条经依法批准的控制性详细规划确定的用地性质、容积率指标，任何单位和个人不得随意调整。确需调整的，应当按本规定进行，不得以政府会议等形式代替规定程序。 第七条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的用地性质、容积率的，应当按照下列程序进行： （一）城市、县城乡规划主管部门组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证； （二）城市、县城乡规划主管部门采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证； （三）城市、县城乡规划主管部门提出修改控制性详细规划的建议，并向同级人民政府提出专题报告，经同级人民政府同意后，方可组织编制修改方案； （四）修改后应当按法定程序审查报批，经批准，并且以纸质和电子两种形式报上一级人民政府备案后，方可组织实施；报批和备案材料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果。

容积率的计算方法

容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 容积率数值对应的建筑类型 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。 这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：

黑龙江省容积率计算规则(2017)4张

黑龙江省容积率计算规则 第一条为进一步规范我省建设项目容积率指标的计算、管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》和有关技术规定，结合我省实际，特制定本规则。 第二条本规则适用于我省各类新建、扩建和改建的住宅、公建、工业、仓储工程，仅限于城乡规划主管部门和规划（建筑）设计单位计算容积率指标时使用，容积率指标必须符合经批准的控制性详细规划的要求。 第三条本规则所称容积率，是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的比值。地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批项目的规划用地范围的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、公共绿地）。 第四条容积率指标的制定和调整，应按照国家和省关于控制性详细规划编制规范、标准的有关规定执行。 第五条容积率指标中建筑面积计算值原则上按照《建筑工程建筑面积计算规范》（G B/T50353-2013）等国家规范执行，规范未规定的，按本规则执行。 第六条总建筑面积和计入容积率的建筑面积，应按照本规则附表1、附表2、附表3规定计算。地下室与半地下室划分按照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）第2.0.16条和第2.0.17条的规定确定。 第七条规划设计单位在制定各类详细规划时必须将容积率指标作为重要的技术经济指标在主要规划成果中注明，建筑设计单位应在建筑设计方案中分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。 第八条各市（地）规划行政主管部门可根据本规则和当地实际，在国家和省法规、政策和技术标准允许的范围内，以优化城市人居环境为原则，制定本市（地）关于容积率指标的控制要求、奖励和惩罚等相关规定及实施细则。 第九条在执行过程中如遇本规则未尽的其它情况，黑龙江省住房和城乡建设厅将及时予以补充和修正。 附表附表1：

容积率研究必看

容积率研究必看 【注意】容积率研究！很值得一看，非常值得~~~~~~~以下内容需要回复才能看到 【提要】 本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。 一、容积率的概念和由来 容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。一般以正值的常数来表示。 容积率是无量纲的比值。通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。 例:某地块面积10000m?(1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m?，则该地块容积率=20000/10000=2。 容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。 容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。美、日等国(包括台湾地区)称作Floor Area Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作Plot Ratio，实际上与FAR涵义相同(注1)。该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注?)。由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。 原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m?/ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。 由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常

陕西省住房和城乡建设厅关于印发《建设用地容积率管理规定》(试行)

陕西省住房和城乡建设厅 关于印发《建设用地容积率管理规定》（试行） 各设区市城乡建设规划局（建设局），杨凌示范区规划建设局: 《建设用地容积率管理规定》（试行）已经2009年12月4日厅务会审议通过，现印发你们，请遵照执行。在执行中遇到问题，请及时报告。 二〇〇九年十二月三十一日 建设用地容积率管理规定（试行） 第一条为规范建设用地容积率的管理，维护建设市场的公开、公平、公正，维护社会公共利益，提高依法行政水平，结合我省实际，制定本规定。 第二条在城乡规划区内进行各项规划建设活动，容积率管理应当遵守本规定。 第三条已编制控制性详细规划的地块，容积率按照控制性详细规划的要求执行。 暂未编制控制性详细规划的地块，容积率按照陕西省城市规划管理技术规定的要求执行。 第四条城乡规划行政主管部门应将批准的建设用地容积率在本地主要媒体上进行公示，自觉接受社会监督。 第五条有下列情形之一，可以对容积率作出调整的： (一)城市、镇总体规划发生重大变更，需要对控制性详细规划进行修编的； (二)重大建设项目，对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响，容积率等建设用地使用强度需要调整的； 调整后的容积率必须满足日照间距、绿地率、停车位以及其它规划技术管理的规定。 第六条国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率；建设单位应当严格按照所确定的容积率进行建设，未经批准，不得擅自变更。 第七条需要调整容积率的，应当按照以下程序进行： （一）建设单位或个人可以向城乡规划行政主管部门提出书面申请并说明变更的理由； （二）城乡规划主管部门应当组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证； （三）在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应组织听证； （四）经专家论证、征求利害关系人的意见后，城乡规划主管部门应依法提出容积率是否调整的建议并附论证、公示（听证）等相关材料报城市、县人民政府批准； （五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划行政主管部门可办理后续的规划审批，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土行政主管部门备案； （六）建设单位或个人应根据变更后的容积率向国土行政主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。 第八条对未经批准擅自变更增加容积率的建设项目，城市规划部门不得办理规划许可，房产行政主管部门不得颁发房产证。 第九条城乡规划行政主管部门应当建立容积率调整档案。涉及容积率调整的相关批准文件、调整理由、调整依据、规划方案以及专家论证意见、公示（听证）材料等均应按照国家有关城建档案管理的规定及时向城建档案管理机构（馆）移交备查。 公民、法人和其他组织可以查阅前款档案，但法律、法规规定需要保密的除外。

容积率计算规范

容积率计算规范 1名词解释 1.1 容积率 一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。 1.2 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。 1.3 建筑系数 建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。 1.4 绿地率 居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。 1.5 层高 上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 1.6 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 1.7 设备平台 指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。 1.8 装饰性阳台 指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连通的采用阳台形式的装饰性构件。 1.9 入户花园 在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。 1.10 飘窗 为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 1.11 地下室 指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，其四面应为土层围合的地下空间。 1.12 半地下室 房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。 1.13 架空层 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。 1.14 跃层住宅 套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。 1.15 低层住宅 为一至三层的住宅。 1.16 错层住宅 一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60㎝的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。 1.17 公寓 一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。

楼盘容积率设计和计算方式

楼盘容积率设计和计算方式 每个楼盘的介绍中都会提到容积率，容积率是什么概念?如何计算? 容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建设用地面积的比值。 表达公式为：容积率=地上总建筑面积÷建设用地面积。 其中建设用地面积是指城市规划确定的用地范围，不包括规划的城市道路、河道、绿地、中小学等城市公共设施、市政设施用地面积。 除独立式住宅建筑(别墅)和需要大空间的商业建筑以外，住宅建筑层高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和办公建筑层高大于4.8米、商业建筑层高大于6.0米的，计算容积率指标时，该层建筑面积均按该层实际建筑面积的1.5倍计算;其中住宅、公寓建筑的起居厅，办公、商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、大型会议室等公共部分仍按其实际建筑面积计算容积率。 通常，项目较大的地块都会由不同的建筑形态或分期产品组合而成，这样在总容积率控制的前提下，开发商可以通过前期相对低容积率的产品组合来营造项目优异的环境品质，随着开发进程的推进，逐步提高容积率，直至最后一期，以最高容积率配合业已形成的良好小区环境和产品口碑来兑现地块价值。 正因为容积率如此重要，所以有关容积率的问题也出现的特别多，反映的利益冲突也特别尖锐。举几个常见的例子： 1、现在市场上普遍采用的送空中花园、入户花园、超大露台、

超高层高、暗藏复式等营销卖点，实际上就是一种变相提高容积率的做法，只不过由于绝大多数购房者看似得到了实惠，都没有主动提出异议，而现行法律法规方面也暂时没有严格控制这方面的漏洞而已。 2、一些通过历史遗留问题方式拿到的开发用地，开发商在申请规划部门制定规划条件时，通过不正当的手段将规划代征用地面积也纳入计算容积率的范围，这样得来的总建筑面积就会比净用地计算的大出许多。不过这种现象已经越来越少了。 3、前几年为了鼓励住宅小区将住宅底层架空作为停车与公共活动空间，政府部门曾出台了住宅架空层不计入计算容积率的总建筑面积的规定，于是就有开发商以架空层的名义报批规划，后期再通过一些不正当的手段将架空层挪作它用(如麻将室、物管用房宿舍、小商店等)，甚至封闭为住宅后擅自出售所谓“永久使用权”。 4、按现行法规，地下室尤其是用作公共设备间、停车库等的地下室，其面积是不计入容积率的。这里同样也有相当大的操作空间，比如已经有一些大型商业开发项目，将地下室用作商业面积但并没有计入容积率的先例。实际上，严格来讲，这也属于违规突破容积率。 5、还有的开发商，在开发建设过程中擅自改变规划、改变建筑物形状尺寸、增加层数、增建违章建筑、以临时性建筑报建做永久使用等，还有的甚至侥幸期望以罚代建从而变违法为合法，最终目的就是要增加容积率(销售面积)，获得法律法规之外的不当利益。 在所有的住区户外参数中，最难拿捏的就是容积率了。对于购房者，在正确认知容积率定义的基础上，比较简单的方式，即在交房时，查看最终成型的建筑是否与规划时相符。还应依照规划图，来查看架

济南市建设用地容积率调整规划管理办法

济南市建设用地容积率调整规划管理办法 发布时间：2014-03-26 点击率：783 来源：作者： 第一条为规范建设用地容积率调整的规划管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，提高城乡规划依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《济南市城乡规划条例》等法律、法规以及住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》(建规[2012]22号)规定，结合实际，制定本办法。 第二条市城市规划区内依据城乡规划主管部门出具的规划条件、核定的规划指标，以划拨或出让方式(包括其他有偿方式，下同)提供国有土地使用权的建设用地，调整容积率的，适用本办法。 第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率分地上容积率和地下容积率。 第四条市城乡规划主管部门负责容积率调整的规划管理工作。市监察机关负责对市城乡规划主管部门履行容积率调整规划管理职责情况进行监督检查。 第五条国有建设用地使用权一经划拨或者出让，任何单位或个人都不得擅自调整确定的容积率。符合下列条件之一的，方可按照本办法规定的程序进行调整： (一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的; (二)因城乡基础设施、公共管理与公共服务设施、公共安全设施或者重大项目建设需要，导致地块建设条件发生较大变化的; (三)国家和省、市的有关政策发生变化的; (四)法律、法规规定的其他情形。 第六条容积率调整按以下程序办理： (一)建设单位或个人向市城乡规划主管部门提出书面申请，说明调整意向及理由; (二)经审查符合调整条件的，市城乡规划主管部门应当就是否需要收回国有建设用地使用权征求市国土资源主管部门意见。无需收回的，由市城乡规划主管部门提出调整论证要求，建设单位或个人据此编制调整论证报告及方案; (三)调整论证报告及方案编制完成后，由市城乡规划主管部门组织技术人员、相关部门、专家等对调整的必要性、可行性进行专题论证;