在营改增后房地产商铺售后返租如何进行纳税筹划

1、房地产商铺售后返租在营改增后如何进行纳税筹划

我司准备在五一之后开始销售商铺，采取的销售策略是承诺对业主商铺进行10年的招商运营，前五年每年5%固定收益返还，后五年8:2租金分成。现在营改增后，原计划采取物业公司签署代运营模式是不是已经不能节税了，中间增值税如何缴纳和筹划呢？

专家回复：

物业公司从个人手中租回商铺（固定收益返还），然后再对外出租；对于个人，需要按3%征收增值税，符合免征增值税规定除外。对于物业公司再对外出租，需要按规定缴纳增值税，一般纳税人适用17%增值税税率。

如果由个人直接和租房者签订合同，然后物业公司从租房者收取佣金，一般纳税人（物业公司）收取的佣金按照6%征收增值税。个人按3%征收增值税，可以按规定免征增值税。

地勘单位的“营改增”的税收筹划

地勘单位的“营改增”的税收筹划-营改增论文 地勘单位的“营改增”的税收筹划 “营改增”是国家为了完善税制、消除重复征税、有效减轻相关企业的税收负担而做出的一项重大财税改革政策，根据财税[2013]37号文件《营业税改增值税试点方案》，首先在交通运输业和部分现代服务业等生产性的服务行业中开展试点，对服务行业税收政策进行调整，推行“营改增”，地质勘探行业已被列入现代服务业，属于“营改增”的试点行业，面对国家这一重大税改政策，地勘单位一定要明晰“营改增”对行业税负的影响，并针对“营改增”这一税收政策变化做出合理的税收筹划，以达到降低税负、增强自身竞争能力的目的，从而促进地勘经济健康协调发展。 一、“营改增”对地勘行业税负的影响 我国的地勘行业长期以来都是按照建筑业缴纳营业税，税率为3 %—5%，实行“营改增”后，如果被认定为小规模纳税人，适用增值税税率为3%，整体税负保持稳中有降；但由于地勘单位所承担的项目金额都比较大，少则几百万，多则上千万，远远超过《增值税一般纳税人资格认定管理办法》中所规定的销售收入500万元的一般纳税人标准，地质勘探单位绝大多数会被认定为一般纳税人，适用增值税税率为6%。现以一般纳税人为例来说明实行“营改增”对地勘单位的税负影响有以下几个方面： 1、地勘成本中可抵扣支出的比例的大小 地勘项目主要在野外通过各种工作手段对矿产、地层、岩石、水文等地质情况进行调查研究工作。野外工作位置偏远、交通闭塞，施工现场所购材料、临时聘用民工的雇工费和外包小工程的支出很难取得正规发票，更谈不上可抵扣的增

值税专用发票了，无法抵扣进项税额，从而直接导致了税负增加。 地勘成本结构的特殊性导致税负增加，野外施工发生的道路平整费、青苗补偿费、土地占用费、工地建筑费等在成本中所占比重越来越高，造成了地勘行业这部分成本无法享有增值税进项税额抵扣的“冷待遇”。 2、供应商的选择 认真梳理合作的供应商，同时挖掘同类别的备选供应商，建立供应商台帐，逐一询问供应商是否能提供可抵扣的增值税专用发票，同等条件下优先选择具有一般纳税人资格的供应商，如果对方无法提供增值税专用发票可寻求对方降低价格，在与供应商议价中占据主动，达到取得进项税额降低税负或者直接降低成本的目的。 由上可见，实行“营改增”后，地勘单位税负将由于各单位的情况不同而出现有升有降的局面，具体的升降情况与地质勘探单位自身的规模和成本结构以及管理水平息息相关。所以，地勘单位要积极做好各项准备，根据自身实际情况认真进行策划，积极完善自身相关管理制度，全面评估“营改增”对自身的影响，最大程度消除或降低各种不利因素，充分把握政策变革带来的发展机遇，扬长避短，维护自身利益并争取更大的利润空间。 二、地勘单位如何进行“营改增”税收筹划 1、加强增值税相关知识的宣传和普及 增值税的相关抵扣涉及到多个环节的各个部门，对增值税的处理过程要远比对营业税复杂的多。目前地勘单位许多部门和工作人员对增值税相关知识的了解非常有限，因此，要积极做好对增值税相关知识的宣传和普及工作，最大程度上获得可抵扣的增值税发票，尽量减少那些不能抵扣的成本支出，要积极的扩大增

商铺返租合同协议书初稿

商铺返租合同协议书初 稿 文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089

商铺返租合同 甲方（出租方）：_____________________________ 乙方（承租方）： 丙方（开发商）： 根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一协助招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金和收益，对此甲方在签订《商铺买卖合同》应予以充分了解，并予以同意。 甲乙丙三方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关房地产法律、法规的规定，经平等协商一致，就甲方向丙方购买的商铺返租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，以致共同遵守。 一、合同标的 甲方向丙方购买的地下商业街商铺（位置及装饰、设备标准见该商品房买卖合同），建筑面积平方米，

套内面积?????? 平方米（以下简称该房屋），返租给乙方。 二、返租期限及乙方租权 1、返租期限自20___年_____月_____日起至20___年_____月_____日止。 2、返租期内该房屋全部投资经营管理权、及其附属设施享有使用权、全部收益权归乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位。 3、在返租期限内,乙方有权根据市场运作需要对该房屋自行经营或对外租赁（以下可称经营管理）,甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理,但乙方或第三方不得违法经营。 三、返租租金及支付方式 1、免租期为个月，由年月日至年月日，免租期内甲方需缴物业管理费。 2、年返租租金支付额度计算：

地产售后返祖风险分析

售后返租重返楼市商业地产遭遇新风险 ——以香河香江全球家居CBD等商业地产项目为例探析行业规范有序发展 据中国商业地产联盟近期发布的报告显示，自住宅限购之后，商业地产得宠。仅去年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。然而，继万亿资金逐利商业地产后，今年增量资金仍在源源不断地注入这一领域。看似无限风光的背后，一股商业地产的泡沫正悄然吹胀。 商业地产同盟会秘书长王少山在接受《中国企业报》记者采访时表示，在未来2-5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。他同时预计，泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。 问题一：供过于求逼其就范

事实上，目前，已有部分涉足商业地产的企业已经开始使出浑身解数，来规避可能到来的“暴风雨”。在层出不穷的各种招商方式中，不乏采取“售后返租”等违禁手段突围困局，但暗藏着的风险显而易见。 以本报前期调研香河县为例，这座仅距北京市中心45公里之遥，地处河北廊坊境内的县城，曾一度因地产“衰败”身陷“泥潭”而备受争议，近期，却又因地产的“复兴”引来外界的格外关注。而焦点不仅是多家开发商重回香河拿地的爆料，更多的则是一家号称政企商联手打造占地面积5000亩的商业地产——香河香江全球家居CBD（一期），所表现出的“售后返租”销售方式，再次聚焦至公众视野之下。 所谓“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是地产开发企业为促进销售，出售楼盘时与买家约定，在出售后一定期限内，由卖方企业以代理出租的方式包租或直接承租经营。按照开发商的承诺，投资者只要购买商铺产权，不用亲自经营管理，每年就可轻

浅谈健康管理企业在营改增下的纳税筹划策略_许道有

税务园地TAXATION FIELD 168 浅谈健康管理企业在营改增下的纳税筹划策略 文/许道有 摘要：近些年以来，国家为减轻中小企业税务负担，增强中小企业发展活力，推动深化财税体制改革。其中“营改增”作为财政体制改革的重头戏隆重出台，其对于减轻中小企业实际税负，提高企业经济效益具有重要意义。在2016年12届人大会议上，李克强总理宣布：5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。即健康管理行业也将迎来“营改增”的施行，如何应对即将到来的“营改增”，制定合理的纳税筹划策略，最大限度提升经济效益成为摆在所有健康管理行业工作者面前亟待解决的重要课题。本文以企业财政管理理论和国家财政发展规律为指导，综合采用文献综述法、行动研究法、问卷调查法等研究方法,并结合作者本人多年工作经验就“营改增”政策的基本概念做简单阐述，同时结合当前我国健康管理行业的现状提出本人关于健康管理企业在营改增下的纳税筹划策略的可行性建议，以期引起各方面重视。由于本人阅历有限，权作参考，仅做抛砖引玉的作用。关键词：健康管理行业；营改增；纳税筹划策略；试点方案；财税体制改革；降低财税负担进入二十一世纪以来，我国国民经济 实现质的飞跃，经济发展进程不断加快。特别是2000年以后，随着人均物质生活水 平的大幅度提升，大家对于健康的重视不 断攀升，除却经济条件较好的私人自费体 检，许多企事业单位更是将健康体检作为 员工的长期性福利之一。各大医院纷纷开 设体检中心，再加上许多社会资本的进入，更是加剧了整个行业的竞争，也为本就竞 争激烈的健康管理行业带来了更多的机遇 与挑战。如何应对即将到来的“营改增”，减轻实际纳税负担，降低运营成本，提升 市场竞争力，是摆在每一位健康管理行业 工作者面前的急需研究和解决的重要课题。一、“营改增”政策的基本概念及其推行的必要性与重要性所在 所谓“营改增”，实质上是营业税改成增值税，及企业由原来的对营业额进行收税，变为现在的对增值额进行收税的模式。营改增的实施和推广，对于减少重复纳税环节，有效降低税收支出，减少企业运营成本具有重要的意义。“营改增”对于我国财税体制及企业发展益处多多，归结如下：(一)优化我国税收体系和结构布局当前我国各级地方政府其主要财政来源仍然依靠当地的营业税，全面实施推行“营改增”，将使征税范围更加明晰，大大减少国税机关和地税机关的税收模糊地带，进一步推动中央与地方的税收再分配改革，对于我国税收体系和结构布局的优化起到了至关重要的作用。(二)“营业税”本身的缺陷性国家实施“营改增”的必要性在于“营业税”自身的缺陷型。“营业税”要求对企业经营过程中每一个涉及到营业额的环节都要进行征税，常常导致重复性征税，且营业税通常税率较高，大大增大了企业的税务负担，限制企业的长远发展。为了体现和保证国家税收的公正性和公平性，实施企业”营业税改增值税“的政策实在必行。 (三)降低企业经营成本，提升企业盈利能力税收成本在企业运营的总体成本中占 据很大的比重，一旦税收成本减少，能为企业发展增添更多活力。“营改增”的推出，特别是在总理“确保所有行业税负只 减不增”的要求下，将在很大程度上降低了企业运营的成本，有效避免营业税可能存在的重复征税行为，提升企业生存能力和盈利能力，对企业长远发展具有重要意义。(四)减轻企业税负，增强企业发展活力 通过实行“营改增”，有效减轻企业税负的同时，也增强了企业的发展活力。国家在原先增值税的13%和17%两个 税档间又插入了6%和11%两个低税档，同时对于以往按照营业额的5%税率进行征收的方案进一步作出改变，只要企业达到了小规模纳税人的标准，企业在缴纳 税务时只需按照纳税额的3%进行缴纳即可，节省下来的2%费用则可以充分保障 企业资金链安全，增强了企业发展活力，为后续发展提供支撑。 二、关于健康管理行业在营改增下的纳税筹划策略的可行性建议 (一)重视税企关系和谐，积极与税务机关进行沟通 “营改增”的实施必然会使健康管理企业的税务对接重心由地税机关转向国税机关，税收的更替也将使税务机关与企业间重新审视对方，因此健康管理企业在制定纳税筹划策略的过程中，要注重积极主动地与国地税机关就相关税收政策及变化做到及时沟通，力求保持税企关系和谐，避免厚此薄彼导致税企关系的恶化，影响健康体检行业财税的管理与安排。 (二)积极合理利用国家税收优惠当前我国“营改增”政策实施还处于试点阶段，各项政策俱在不断完善之中。根据新出台的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，医疗机构提供的医疗服务，免于征收增值税。需要注意的是，本项所称的医疗服务，是指医疗机构按照不高于地(市)级以上价格主管部门会同同级卫生主管部门及其他相关部门制定的医疗服务指导价格(包括政府指导价和按照规定由供需双方协商确定的价格等)为就

售后返租委托经营协议(专业版)

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 售后返租委托经营协议(专业版) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

甲方： 乙方： 鉴丁甲方在小区售后返租后续经营管理服务需要，甲方全权委托 乙方对小区内的公寓（土建称呼）进行日常管理与经营服务。乙方愿意接受 其聘请。经双方友好协商，在不违反有关国家相关法律法规的情况下，达成了一致的共识。特订立本协议，以资共同遵照履行。 双方合作包括（但不限丁）： 一、委托经营管理范围 _________________________________ （土建称呼） 二、经营管理内容 （土建称呼）所届售后返租经营服务项目 三、合同期限 （土建称呼）正式交付之日起计算之后至—月止 四、双方的权利和义务 1、甲方权利与义务 甲方权利 （1）监督乙方在经营过程中遵守法律、法规的权利。若因乙方发生违法经营可能造成行政、经济上的责任，甲方有权向乙方提出书面整改意见。若乙方收到甲方提出书面整改意见三个月不能整改时，甲方有权要求中止合同； （2）甲方有权对会所设备进行监督检查； （3）在协议期间内，涉及会所经营的一切债权债务的纠纷由乙方承担。 甲方义务 （1）负责按设计要求完成会所的建造、装修装饰和物品配备，但是因为乙方经营需要改变原设计的，产生的费用有乙方承担。（会所装修装饰和物品配备，需经甲乙双方协商后而定，配套设备项目明细在合同附件中细列、） （2）甲方有义务为乙方提供一个良好的外部经营环境，负责办理会所的消防、环保、安全等许可证手续，发生影响委托经营时应承担相应责任； （3）甲方保证公用设施的正常使用。如：水、电、路等（上级部门限电、检修等特殊原

商业销售及售后返租方案

商业销售及返租方案 一、价格制订方式 （一）项目整体价格策略 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。 一）、整体价格制定原则 1、确定合理的利润率 在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。 2、贴近市场的承受力 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 3、单位价格制订原则： 一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。 （1）、二大原则： 原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。 （2）、六项参照值：

a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高； b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。 e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高； f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数： 在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。 二）、价格策略： 定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益． 1、销售价格策略： （1）、建议执行“低开高走”的订价策略： 低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。 项目在建筑期间，由于销售的商铺还不是现铺，投资者对购买期铺仍存在投资顾虑，在开盘时以较低的价格销售，一方面可以吸引目标客户成交，迅速回收资金，减低发展商在建筑期的资金压力；另一方面，随着项目不断接近竣工期以及旺销态势，通过逐步调价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。 （2）、实际价格低于心理价格的价格公布策略:

关于“营改增”税务筹划的案例

税务筹划是通过对商业模式、交易模式、合同条款的事先安排，合法、合理降低税负成本，对于“营改增”企业而言，可以通过对“纳税人身份”、业务流程、销售及采购合同的筹划，实现不交、少交、晚交税的目的，具体而言，建议“营改增”企业可以从以下几个方面积极进行税务筹划。 1、纳税人身份的选择根据目前“营改增”的税收政策，应税服务年销售额超过500万元的纳税人为一般纳税人，未超过500万元的纳税人为小规模纳税人，500万的计算标准为纳税人在连续不超过12个月的经营期限内提供服务累计取得的销售额，包括减、免税销售额和提供境外服务的销售额。一般纳税人则适用一般的税率，实行抵扣纳税；小规模纳税人适用3%的简易征收办法。适用何种纳税人身份更有利，不能一概而论，需要结合企业的资产、营收等财务状况具体判定，如果适用小规模纳税人更有利，可以通过分立、分拆等方式降低年销售额，适用3%的简易征收。 2、集团业务流程再造增值税较营业税的一大优势就是可以避免重复征税，有利于行业的细分化和专业化发展，提高生产效率。在此背景下，企业集团可以通过将部分服务进行外包，做自己最为擅长的领域，举个例子，“营改增”后，企业是选择委托运输还是使用自营车辆运输，可以测算一下二者的税负差异，非独立核算的自营运输队车辆运输耗用的油料、配件及正常修理费用支出等项目，按照17%的增值税税率抵扣，而委托运输企业发生的运费可以按照按照11%的税率进行抵扣，企业集团可根据实际测算结果，进行调整优化。

3、供应商的调整在增值税抵扣制度下，供给方的纳税人身份直接影响购货方的增值税税负。对于一般纳税人购货方，选择一般纳税人作为供给方，可以取得增值税专用发票，实现税额抵扣。如果选择小规模纳税人为供给方，取得的是小规模纳税人出具的增值税普通发票，购货方不能进项抵扣。因此，“营改增”后，企业可以通过选择恰当的供给方，实现税负的降低。需要提醒的是，选择小规模纳税人作为供给方，如果能够取得由税务机关代小规模纳税人开具的3%的增值税专用发票，购货方可按照3%的税率作进项税额抵扣。 4、业务性质筹划“营改增”后，对于一些具有税收优惠政策的业务领域，应积极通过筹划向其“靠拢”，以争取适用税收减免政策。以“四技”（技术开发、技术转让以及与之相关的技术咨询、技术服务）业务为例，“营改增”前，国家对“四技服务”免征营业税，“营改增”后，国家对“四技服务”收入继续免征增值税。因此，对于科技类公司而言，对外提供相关技术服务签署合同时，应在合同条款中凸显“四技”合同的特征，履行相关备案义务。同时，需要提醒的是，“四技”业务享受增值税免税，无法开具增值税专用发票，导致下游采购方无法取得增值税专用发票。 5、混业经营独立核算“营改增”以来，在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率，同时将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%。这样一来，我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。根据相关税法政策，混业经营中，不同

返租合同范本

租赁合同 编号：200 _____________ 出租方：_______________________________ 下简称甲方） 承租方：安徽省明天房地产销售代理有限公司（以下简称乙方） 身份证号：_____________________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》和国家及地方法律法规的有关规定，甲、乙双方本着自愿、平等、互利的原则，经双方友好协商，就甲方将其合法拥有管理经营权的商业房租借给乙方使用，并就乙方承租和使用甲方商业房事宜，订立本租赁合同。 一、出租房屋地址及面积： （1）甲方将六安明都阳光水岸"#楼铺.面积：m 2（以下简称出租房屋）租赁给承租方。 （2）出租房屋面积：建筑面积约________ 米（以乙方实际占用甲方出租房屋的建筑面积为准）。二、赁期限及方式。 （1 ）商铺于一年____________ 月日期满，交付甲方。一商铺于一年一月一日期满，交付甲方。 （2）租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方必须无条件如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后，在同等条件下，乙方有优先续租权，并重新签订协议。 三、租金支付方式 （一）_____________________________________ 自一年一月一日至____________________________ 至月_日租金单价为_______________________ __ 民币），________ 返租的租金为（人民币）________________________ 元（人民币）大写：一 ____________________________________ 签约当日由乙方一次性付给甲方。 （二）____________ 自—年___________________ 日至一年 ______________________________ 月—日租金单价为_______________ （人民 币），_______ 返租的租金为（人民币）_______________________ 元（人民币）大写：由乙方方分两次付清。即一年月日乙方付给甲方租金为（人民币）元，年月一日乙方付给甲租金 为（人民币）____________________ 元。

营改增纳税筹划实务操作案例分析

营改增纳税筹划实务操作案例分析 第1部分判断题 题号QHX018205 一般纳税人与小规模纳税人身份选择的筹划可以采用无 差别平衡点增值率判别法，其模型是增值率=1-（销货增值税税率-征收率）÷进货增值税税率；也可以采用税负无差别平衡点，其模型是进项税额÷含税销项税额=税率÷（1+税率）- 征收率÷（1+征收率）。√ 题号QHX018206 纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务免征增值税。因此，可以将技术咨询和技术服务业务并入技术转让或技术开发业务当中签订合同。√ 题号QHX018207 适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税项目、免征增值税项目。对进项税进行划分有技巧。可以采用税负无差别平衡点模型来分析，该模型为：用于一般计税项目的进项税÷无法划分的全部进项税=一般计税项目销售额÷全部销售额。当等于时无差别；当大于时，分别核算税负更轻；当小于时，不分别核算税负轻。√ 题号QHX018208 开展营改增减免税优惠税收筹划时，必须放弃营改增税收优惠更有利。× 题号QHX018209金融商品买入价是指购进原价，不得包括购进其他金融商品过程中支付的各种费用和税金；卖出价是指卖出原价，不得扣除卖出过程中支付的任何费用和税金。转让金融商品出现的正负差可以互抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。√题号QHX018210 根据税负无差别平衡点模型，当当进项税额÷含税销项税额=平衡点时，两者税负相同；当进项税额÷含税销项税额＞平衡点时，选择一般纳税人；当进项税额÷含税销项税额＜平衡点时，选择小规模纳税人。√ 题号QHX018211 折扣销售不仅是货物价格的折扣，也可以给予实物折扣，并且可以将折扣部分从销售额中减除。× 题号QHX018212 销售折扣，其实质是一种融资性质的理财费用，因此，销售折扣不能从销售额中减除。√ 题号QHX018213 销售折让实际是由于货物品种、质量等不符合要求而造成的销售额的减少，要以折让后的销售额作为计税销售额。在核算时，由于销售折让不具备费用的属性，因此，应当将其作为收入的抵减数处理，可按规定开具红字增值税发票。√ 题号QHX018214 如果企业面对的是一个信誉良好的客户，销售货款回收风险较小，则可考虑通过修改销售合同，将销售折扣方式转换为折扣销售方式。√题号QHX018215 价外费用是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。√ 题号QHX018216 因为税法规定企业所选择汇率一年内不得变更，所以提前准确预测人民币升值的总体趋势是纳税筹划的关键。√ 题号QHX018217视同销售需要按照一定顺序核定销售额，并计算缴纳增值税。√ 题号QHX018218“无偿提供服务”的规定只适用单位和个体工商户，不包括其他个人。√

售后返租操作说明

售后返租操作说明 售后返租作为商业营销策略的一个重要组成部分，其本质上是利用金融工具解决产品销售的问题。根据交易目的的不同，商业地产的售后返租模式包括融资性售后返租和经营性售后返租两种类型。结合项目的实际情况，我方应采取经营性售后返租模式。 一、从开发商的工作角度，简单分析经营性售后返租的三种操作方式：

综上分析，我们认为第3种方式更加适合我方项目。 二、再就经营性售后返租的一些重要事项简单分析： 综上，我方认为第2种方式更加适合我方项目。三、售后返租年限： 建议返租期为三年。 四、返租各方相互衔接模式： 1、开发商与业主签订《商品房买卖合同》；

需制定业主委员会管理公约，明确业主委员会的权利与义务，由业主委员会负责所有业主与商业管理公司的沟通工作，既便于业主统一意见，也便于商业管理公司缩小沟通面域，同时也使开发商可以在返租期满后全身而退。在返租期满之前，由业主委员会来统筹安排商场的未来租赁权及经营权事宜，并制定切实可行的收入分配机制，全面、公平地保障所有业主的收益。具体运作可通过业主投资额的大小，确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等。业主委员会可通过自行运作或委托专业商业管理公司代管、代租等形式以实现商场的统一经营，实现返租期满后的各方平稳过渡。 1、返租期满前，公布租赁指导价。 由商业管理公司根据实际情况，在返租期满前公布租赁指导价，既避免部分业主对商铺期望值过高，哄抬租赁价格，造成空铺，也可以避免部分租户联合压价，影响业主合理收益。 2、商业管理公司充分发挥桥梁作用。 在前两个经营年度完成后，即着手业主收铺准备。与业主准确沟通商场经营现状，使业主心理预期处于理性。同时，加强细节管理，安抚租户恐慌情绪，做好桥梁作用，实现平稳过渡，对于个别业主与租户无法达成共识的情况，首先帮助租户寻找新的承租店铺，其次帮助业主寻找合适的租户，使产生突发、负面情况的概率降到最低，用近一年的时间准备，最终实现平稳过渡。 六、成熟案例： 1、厦门世贸商城 厦门世贸商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。 它是厦门市第一家集购物、休闲、娱乐、餐饮等各项功能为一体的购物中心，一期项目除主力大店外，全部分割销售，实行售后返租，因体量较大、养成期长，实行整体返租期为五年，通过商业管理团队的有效操作，实现了年均租金涨幅为5%，返租回报

房地产项目返租合同

房屋租赁合同(返租) 出租方（甲方）：营业执照/身份证号码： 联系地址：联系电话： 承租方（乙方）：山东中润置业有限公司公司代表： 地址：济南市环山路57号山东中润集团联系电话： 根据国家相关法律、法规的规定，经甲乙双方协商一致，就乙方承租甲方物业之相关约定订立本合同。 第一条：甲方将座落于济南市区路山东中润世纪城号铺位出租给乙方，出租房屋建筑面积为M2。 第二条：乙方租用出租房屋的期限为年个月，即自年月日至年月日止，其中年月日至年月日止双方约定为免租期。 第三条：该出租房屋为商业用途，乙方可自行经营或转租。甲方保证出租房屋能够作上述用途使用，并符合国家有关消防安全规定。乙方将出租房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规办理改变用途的报批手续。 第四条：甲方保证第三条所列出租房屋的用途符合有关法律、法规及规章的规定。 第五条：出租房屋的租金按建筑面积计算，年月日至年月日的租金为元/ M2.月，月租金总额为人民币（下同）（大写）；年月日至年月日的租金为元/ M2.月，月租金总额为人民币（大写）。 第六条：乙方在签定本租赁协议当日，一次性向甲方交纳年月日至 年月日共个月的租金，租金总额为（大写）；乙方在年月日前交纳剩余全部租金,租金总额 （大写）。甲方向乙方收取租金，优先偿还出租房屋的房款并由乙方代交，甲方须向乙方提供收取租金的有效凭证。 第七条：出租期间，甲方负责支付国家规定之相关税费；乙方负责支付出租房屋的水电费、卫生费、房屋管理费。由甲方支付的相关税费，乙方代为交纳并出示有效凭证给甲方。 第八条：乙方应按本合同第六条按时向甲方交纳租金，乙方不按时交纳租金的，甲方有权停止其相关设施的使用并追究由此造成的甲方损失。 第九条：乙方应正常使用并爱护房屋内部的各项设施，防止非正常损坏，负责出租物业日常的维修、维护并承担费用。合同终止时，乙方应当按时交回房屋，并保证房屋及内部各项设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应由乙方承担的各项费用。 第十条：本合同有效期内，经甲方同意并报请政府相关部门批准，乙方可对出租房屋进行改建、扩建、装修等，甲乙双方应就此另行签订书面协议。 第十一条：乙方可将出租房屋全部或部分转租于他人，甲方无权干涉。 第十二条：本合同有效期内，甲方需转让出租房屋的部分或全部的，应提前通知乙方，乙方在同等条件下有优先购买权。甲方将出租房屋转让他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同。 第十三条：本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除： （一）、发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的； （二）、政府决定征用出租房屋所在土地而需拆迁出租房屋； 因上述原因导致无法履行本合同的，双方应据实结清各项费用，互不追究对方责任。

营改增后超市税收筹划案例---以家乐福超市为例(DOC)

超市税收筹划案例 ---以家乐福超市为例 一超市业务概述 （一）家乐福超市概述 家乐福（Carrefour）成立于1959年，是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及世界30个国家和地区。集团以三种主要经营业态引领市场：大型超市，超市以及折扣店。此外，家乐福还在一些国家发展了便利店和会员制量贩店。2004年集团税后销售额增至726.68亿欧元，员工总数超过43万人。2005年，家乐福在《财富》杂志编排的全球500强企业中排名第22位。 （二）业务概述 大超市主要经营范围有：日用百货、针纺织品、文体用品、副食品、粮油、饮料、冲调、家电、生鲜、鞋、床上用品、图书音像、服装等，大型超市内部还有餐饮娱乐等为一体的一条龙服务。因此其涉及的主要税种为增值税和企业所得税。 二税收筹划目标 最大限度实现税负最小化 最大限度实现利润最大化 三税收筹划事由以及筹划

（一）超市购销货物筹划 1．超市进货商的选择规划 ①策划事由 大型超市作为零售行业，每天肯定面临着各种商品的购入问题，由于其进货渠道的不同，其进货商中肯定存在一般纳税人和小规模纳税人之分，而如何在两者之间进行选择才能使超市既可以得到其相应的商品，又可以其实现利润最大化成为超市应该关注的重要问题 ②筹划原理 增值税一般纳税人从小规模纳税人处采购的货物不能进行税款抵扣，或只能抵扣3％，为了弥补损失，必然要求小规模纳税人在价格上给予一定程度的优惠。这里就存在一个价格折让临界点。 ③计算公式 设从一般纳税人购进货物金额(含税)为A，从小规模纳税人处购进货物金额(含税)为B。则： A从一般纳税人购进货物的利润为： 净利润额=销售额－购进货物成本－城市维护建设税及教育费附加－所得税 =（销售额－购进货物成本－城市维护建设税及教育费附加）×（1－所得税税率） ={销售额－A÷（1+增值税税率）－[销售额×增值税税率－A÷（1+增值税税率)×增值税税率] ×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）}×（1－所得税税率）

商业用房返租合同范本

XXXX 商铺返租使用合同 （范本） （客户姓名-铺号-签约时间）

商铺返租合同（范本） （合同编号：年份-（返租）-顺序号） 本合同双方当事人： 返租方（甲方）： 地址： 【身份证】【营业执照注册号】： 【本人】【法定代表人】姓名：联系电话： 邮政编码： 承租方（乙方）： 地址： 【身份证】【营业执照注册号】： 法定代表人：联系电话： 邮政编码： 依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就XXXX商铺返租合作达成以下条款： 一、返租标的。 1、标的物：位于XXXX新区“XXXX” (以下简称“XXXX”)内，所购置的房屋为栋号，建筑面积平方米。 2、标的用途：XXXX 栋号房为商铺(以下简称该商铺)，使用范围以承租户所持营业执照规定之项目为准。 二、返租方式。 甲方就其拥有该商铺的全部使用管理权返租给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法使用。 三、返租期限。

1、返租期限：以甲方及开发商签订的《商品房买卖合同》第八条规定的房屋交付之日起三年为准，返租期限起始于年月日至年月日止。 2、甲乙双方同意在返租投资使用期限内，本合同为不可撤销合同。 四、合同的存续。 本《商铺返租使用合同》返租期结束，如果乙方或乙方承租户有意继续租赁甲方商铺时，甲方应充分考虑到乙方及乙方承租户使用活动的延续性，应保证在同等条件下对乙方或乙方承租户续租的优先承租权。 六、租金支付。 1、租金标准：在本合同有效期内，乙方每月25元/㎡，每年按万仟佰拾元人民币税前租金为标准向甲方支付租金。 2、支付日期： ⑴乙方于甲方跟开发商签订《商品房买卖合同》之日一次性向甲方支付本合同期限内的全部租金人民币万仟佰拾元。 ⑵租金自《商品房买卖合同》第八条规定房屋交付之日起开始计算。 七、税费负担。 因租赁而产生的相关税费由甲方按政府相关部门规定自行缴纳。 八、使用收入的处置。 乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，自行负责使用风险。 九、房屋交付及收回的验收 1、验收时双方共同参及，乙方在返租前已经装修的设施、设备归乙方所有。甲方如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。 2、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。 十、甲方的权利和义务。 1、返租期内无论乙方的使用是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。 2、甲方可自由转让其拥有的商铺，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同。

房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析

房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析 房地产企业商铺售后返租涉税问题案例分析 在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂，笔者根据工作实际对相关税收法规进行了整理，并举例对售后返租涉及的税收问题作一分析。【例】A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。 ◎营业税 上例中，A公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格？ 《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待A公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益？《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，A公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。因此，A 公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。 A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。 ◎印花税 在上例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02（万元）。

营改增后建筑施工企业的纳税筹划

龙源期刊网 https://www.wendangku.net/doc/d914690919.html, 营改增后建筑施工企业的纳税筹划 作者：熊云昌 来源：《管理观察》2019年第27期 摘要：本文对营改增与纳税筹划进行了简单介绍，阐述了营改增在施工企业方面的影响，针对营改增后建筑企业纳税筹划展开了深入的研究与分析，希望可以为营改增后建筑施工企业纳税筹划有一定的参考价值和帮助的作用。 关键词：营改增;建筑施工企业;税负压力;纳税筹划 中图分类号：F812.42 文献标识码：A 当前我国税收体制中将增值税与营业税均视为流转税，增值税主要是以增值额为计算依据所征收的税务;营业税主要是对单位和个人营业收入所征收的税务。相比于营业税，增值税属于价外税，营改增的应用能够有效避免出现重复征税等问题，使营业税无法抵扣和退税等弊端得到解决，减轻企业税负压力。另外，营改增的应用还能够实现对市场经济交易方面价格体系的优化，将价内税转变为价外税，实现对增值税进项与销项之间的有效抵扣，对我国产业结构调整等产生深远影响，本文就此展开了研究分析。 1 纳税筹划与营改增 1.1 纳税筹划 纳税筹划是企业的一项重要管理内容，指的是在法律情况下，通过对企业各项经济活动的调整和规划，以合理手段将其企业税收，取得理想的财务管理目标。税务筹划工作的开展必须要对财务管理等因素有充分全面分析，在法律允许情况下给予合理规划，确保其具备合法性和预见性。 1.2 营改增意义 营改增属于一项重要改革措施，不仅能够对我国税制进行完善，同时还能够更好地满足我国宏观经济发展需要，实现对经济增长方式的转变，营改增的意义主要集中在以下几个方面： 第一，利用营改增减轻税负，在激励市场主体的同时展现税制优化在生产方式引导方面的作用，营改增在宏观经济方面有积极影响，在优化生产方式方面，主要是在消除重复征税情况下，在深化产业分工和协作基础上实现对产业结构、需求结构等方面的优化，满足社会生产力水平提升需要。

商铺售后返租协议

商铺售后返租协议 篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法 售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法 篇二:商业地产售后返租若干法律问题 商业地产售后返租若干法律问题 核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营 风险，但投资者和开发商却欣然向往。本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。 售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。 根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统 1 的法律规制。总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。 但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。在追逐更大利

益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。 2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。” 综合前述规定可见，《商品房销售管理办法》仅禁止开发商通过售后返租销售未竣工的商品房，而竣工的商品房并未 2 限制。最高人民法院的司法解释也语焉不详， 如何判定司法解释中的“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的”，目前还没有明确的参考和判断标准。 售后返租可能涉及多方主体，如开发商、运营商、担保人、投资者、商铺实际使用者等等，因此售后返租中包含了多层的法律关系，主要有如下几种: 1、房屋买卖合同关系 开发商将商业地产分割为小单元对外出售，投资者与开发商签订房屋买卖合同，双方建立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系是售后返租的基础法律关系，其他法律关系均基于此。 2、房屋租赁合同关系

售后返租合同(完整版)

售后返租合同 委托方： _(以下简称【甲方】) 地址：邮政编码： 【本人】【法定代表人】姓名：联系电话： 受托方： (以下简称【乙方】) 地址：邮政编码： 法定代表人：电话： 依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲、乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就甲方所购地块房售后返租合作事宜达成以下条款： 一、返租标的。 1、标的物：位于内，所购置的房屋为地块幢层号，建筑面积平方米。 2、标的用途：本合同标的为用房，经营范围以乙方确定的商办经营定位报告为准。 二、返租方式。 甲方就其拥有的幢层号房屋返租给乙方，该房屋全部投资经营管理权、全部收益权委托给乙方或乙方设立的公司，由乙方或乙方设立的公司在法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的商业项目的行业地位、品牌地位。 在返租期限内,乙方有权根据市场运作需要对委托标的自行经营或对外租赁（以下可称经营管理）,甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理,但乙方或第三方不得违法经营。 三、返租期限。 1、返租期限：返租期限为年，即年月日，止于年月日。 2、甲乙双方特别约定:在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。 四、合同的存续。 在本合同有效期限内，为维护整体经营形象，实现统一管理，甲方对委托标的进行产权转让时，本合同规定的甲方的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方有义务与受让方至乙方处办理变更手续。受让方必须遵守《售后返租合同》之规定。 五、售后返租租金及支付方式。 1、售后返租租金标准：在本合同有效期内，乙方支付给甲方的售后返租租金为甲方购买该房屋时双方约定总价的税后 %/年。由实测面积与合同约定面积误差造成本合同约定的房屋总价款调整的，返租租金据实调整。 2、返租租金的支付方式： ⑴甲方交清购房首付款后，乙方将本合同约定的返租期限内的售后返租租金一次性支付给甲方。 ⑵售后返租租金自《商品房买卖合同》规定的房屋交付之日起开始计算至售