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值得注意的十种商业趋势

云计算、海量数据和智能设施：

值得关注的十种由技术带动的商业趋势

不断发展并迅速投入运用的各种技术正在颠覆传统的商业模式。企业高管必须从战略高度上思考问题，考虑如何使自己的组织为迎接充满挑战性的新环境而未雨绸缪。

2010年9月? Jacques Bughin, Michael Chui, and James Manyika

来源：麦肯锡全球研究院

两年半以前，我们描述了8种由技术带动的商业趋势，这些趋势正在彻底重塑众多产业的战略格局1。我们还展示了新兴的互联网技术、不断提高的计算能力，以及快速普及的数字通讯的综合影响正在如何催生管理人才和资产的新方式，以及关于组织结构的新理念。

自那时以来，这些技术领域仍在持续快速发展，在短短的两年中，Facebook的规模扩大了5倍，形成了一个超过5亿用户的庞大网络。现在，世界各地有40多亿人在使用手机，其中有4.5亿人正在体验移动互联网的魅力。信息技术的格局也在发生变化，一些新的技术进步（如虚拟化和云计算）重新定义了技术成本和应用模式，为个人消费者获取商品和服务创造了全新的方式，同时也为企业家和企业构建可行的商业模式提供了想象空间。这些令人目眩的快速变化也影响到了我们当初描述的8种趋

势，这些趋势仍在继续扩大（虽然其速度往往比我们当初的预期更快），并以难以预料的方式衍生出了新的趋势，从而使这些趋势的数量增加到了10种2。

快速变化的技术环境向企业高管们提出了严肃的问题：如何帮助自己的企业充分利用这些方兴未艾的变化趋势。通常，很少有高管会主动去利用这些趋势——而且随着变革速度不断加快，掉队落伍的可能性已明显增大。因此，对于企业高管来说，仅仅了解本文概括的十大趋势还远远不够。他们还需要从战略高度思考问题，考虑如何使企业的管理和组织结构适应这些新趋势的要求。

对于可以作用于整个企业的前6种趋势，重要的是要分清责任，确定每种趋势对企业不同职能部门和业务单元的特定影响。这6种趋势——分散式共同创造、组织网络化、更深入的协作、物联网、利用海量数据的实验，以及为可持续发展的世界而连网——对企业中不同部门的影响往往截然不同，因此，应该有针对性地分别管理。但是，不同部门各司其职还远远不够，因为这些趋势的一些最重要的应用将会超越传统的部门界限。因此，高层领导人应该鼓励企业中不同部门的团队经常接触交流，共同应对类似的问题。

另外3种趋势——产品服务化、多方参与的商业模式和从金字塔底层创新——预示着商业环境的长远变化，这些变化可能要求企业进行根本性的战略转型。首席执行官及其直属高管团队必须牢牢把握这些命题；否则，将很难产生充分利用这些趋势所需要的跨学科领域、纵观企业全局的洞

见。一旦机会开始涌现，企业高管还需要将自己的组织变成“实验室”，迅速对这些机会进行小规模试验和学习，然后迅速推广成功经验。最后的第10种趋势——利用技术手段，加强与市民的联系，改善社区管理和创造社会福利——不仅需要企业高管采取行动，还需要政府领导人、非政府组织和广大市民共同参与。

总而言之，这是一场豪赌。《麦肯锡季刊》最近就参与式的Web 2.0技术（如社交网络、维基和微博）对企业管理和绩效的影响，对全球高管进行了一次调查，调查结果表明，采用这些技术来创建网络化组织，促进在员工、客户和业务合作伙伴之间的创新性协作，与企业获取的市场份额高度相关。这只是其中一个例子，表明在这些充满挑战性和不确定性的时期，这些趋势将如何超越技术的范畴，为创造价值和有效竞争提供一幅“地形图”。

注释：

1James M. Manyika, Roger P. Roberts和Kara L. Sprague撰写的“值得关注的八种商业技术趋势”，《麦肯锡季刊》中文网，2007年12月。

2在原来的8种趋势中，有2种合并形成了一种围绕分散式共同创造的大趋势。我们还确定了以技术与新兴市场、环境可持续性和公共产品之间的关系为中心的另外3种趋势。

1. 分散式共同创造逐渐成为主流

在过去几年中，组织网络社区成员参与开发、营销和支持产品与服务的能力已从业务技能的边缘逐渐成为主流。维基百科和一些开放源码的软件开发者是这一趋势的先驱。而作为这一趋势在稳步向前发展的标志，在我们最近的调查中3，有70%的高管表示，自己所在的企业经常通过网络社区创造价值。与此类似，有超过6,800万个博客发表了关于产品和服务的评论和推荐。

Intuit公司就是利用互联网来扩大其影响范围和降低客户服务成本的企业之一。例如，它在网上为自己的财务和报税软件产品开设了用户支持社区，在社区中，经验更丰富的用户会为那些需要帮助的用户提供咨询和技术支持。通过展示自己已经回答过的问题数量，以及收到来自其他用户表示“感谢”信息的数量，那些对社区贡献最大的用户变得令人瞩目。据我们估计，由网上用户社区来解决一个问题，其单呼成本可以低至只及通过传统呼叫中心解决该问题所需成本的10%。

另外一些企业正通过利用互联网进行口碑营销，来扩大自己的影响。宝洁公司推出的有影响力母亲的社区网络Vocalpoint 就是一个典范。母亲们在网络中与她们社交圈子的成员（通常也是20～25岁的年轻母亲）分享自己使用宝洁新产品的体验。在Vocalpoint名人十分活跃的市场中，宝洁产品的销售收入已经达到没有Vocalpoint网络的地区销售额的两倍。

Facebook已经对网络社区进行了编组，使其适合产品开发。这个领先的社交网络最近招募了30万用户，将其网站翻译成70种语言——其法语网站的翻译仅仅用了一天时间。该社区仍在继续对更新内容和新增模块进行翻译。

然而，尽管有许多利用网络社区创造价值的成功案例，但仍然有很多失败的例子。一些企业忽视了确定潜在参与者所需进行的前期研究，这些参与者必须拥有合适的组合技能，并且有在较长时期内坚持参与工作的积极性。由于共同创造是一种双向过程，因此，企业还必须提供反馈，以激发持续的参与热情和献身精神。采取适当的激励措施也至关重要：共同创造的参与者往往更看重名誉而不是金钱。最后，企业组织必须在网络社区内获得高度信任，以赢得最出色的社区成员参与共同创造。

注释：

3“麦肯锡全球调查：企业如何从Web 2.0中获益”，《麦肯锡季刊》中文网，2009年9月。

2. 使组织网络化

在较早的研究中，我们曾指出，互联网正开始推动打破各个组织之间的界限，使非雇佣员工也能以各种新颖的方式贡献他们的专门知识与技能。我们将这种现象称为“利用全球人才”。现在，许多企业已经大大超越了这一起点，正在建立和管理能跨越内部乃至外部边界的灵活网络。这次经济衰退凸显了这种灵活性在管理波动性中的价值。我们认为，在未来，需要围绕核心任务组建更松散、网络化的组织，而不是按照固定模式构建受到企业结构制约的组织。

在一家全球性能源服务企业中，由于地域和业务单元的条块分割，使管理层无法在整个组织范围内调派最优秀的人才去解决客户的技术难题。例如，服务台能为工程师提供支持，但很少能为最困难的问题提供创造性的解决方案。该公司利用社交网络分析，摸清了其全球员工队伍中的信息流和知识资源。这种分析确定了几个瓶颈问题，同时也指出了一组解决方案。该公司利用互联网技术，扩大了在世界各地调派专家的能力，并建立了跨业务单元的、新型的创新社区。根据公司的调查，这些网络有助于提高为客户提供服务的速度，同时使服务质量提高了48%。

陶氏化学公司建立了自己的社交网络，以帮助管理层确定执行跨业务单元和职能部门的项目所需要的人才。为了扩大人才库，陶氏公司甚至进一步拓展该网络，将前雇员（如退休员工）也纳入其中。另外一些企业则利用网络来发掘外部人才库。这些网络包括网上劳动力市场（如亚马逊网

站的“Mechanical Turk”），以及帮助解决业务难题的“悬赏求解”服务网站（如“Innocentive”和“Zooppa”）。

正统的管理学理论仍然在阻碍大多数企业，使其无法充分利用被束缚在现有组织结构内的全职员工以外的人才。但是，恪守这些陈规陋习限制了企业应对日益复杂挑战的能力。跨越组织界限，建立个人之间联系的试点计划是一种试验新模式的不错方法，但是，为了使这些计划获得成功，就必须彻底改革激励机制，并建立角色楷模。从长远来看，网络化组织更看重的将是工作任务的协调配合，而不是员工的“归属权”。

3. 规模化协作

在许多经济体中，从事知识型工作员工数量的增长速度远远高于从事生产或事务型工作员工数量的增长。知识型员工的薪酬通常也比其它人更高，因此，提高他们的生产率至关重要。所以，有望提高这些员工效率与效能的协作技术引起了人们的广泛关注。尽管围绕如何最好应用这些技术的知识主体仍在不断发展之中，但许多企业已经在进行各种试验，正如我们看到的，网络视频会议系统的应用正在迅速增长，预计在未来数年中，年增长率将达到20%。

在一家高科技企业，销售团队在测试协作工具时遇到了严峻考验。该公司的销售模式依赖于大量出差，这就导致成本居高不下、员工疲惫不堪、以及很难扩大运营规模。因此，企业领导层决定采用协作工具（包括远程视频会议系统，以及能使身处不同地点的人对同一份文档同时进行处理的共享电子文档系统），并加强了大幅削减差旅预算的变革。结果，节省的差旅费用是该公司对协作技术投资的4倍。每位销售人员与客户的接触率提高了45%，同时，80%的销售人员报告生产率提高，而且其生活方式也更加健康。

另一个例子是，美国情报界将维基、共享文档和博客等工具提供给各情报机构的分析师使用（当然，要采取适当的安全控制措施）。其结果是，情报机构内部和情报机构之间的信息交流大大增加，可以在情报界更快地获得专门知识和技能。工程企业Bechtel公司为了支持其全球项目，建立了一个集中管理设计和工程信息的开放式协作数据库。开始启动新项目的工程师们发现，该数据库中包含了他们所需资料的25%，从而降低了项目启动成本，缩短了项目完成时间。

尽管有这些成功的案例，但也有许多企业错误地认为，技术本身就会促进更多的协作。为了使技术能发挥效用，企业首先需要更好地了解，知识型工作实际上是如何运行的。一个很好的出发点是，确定信息传播的非正式途径、员工的互动方式，以及造成浪费的瓶颈所在。

从长远来看，协作将是被称为“组织资本”的一个重要组成部分4。知识型员工生产率的下一次飞跃将来自互动技术，同时还要结合对流程创新和培训的补充投资。有关的战略抉择将至关重要，如，是否将协作网络拓展到客户和供应商。

播客：牛津大学牛津互联网研究所所长William Dutton说，协作技术将会彻底改变组织形态，极大地拓展其影响范围，并赋予其员工更大的能力。下载播客音频，或用下面的播放器收听。

4. 不断成长的“物联网”

射频识别（RFID）和相关技术的应用是一种我们以前称为“扩展自动化的范围” 趋势的基础。但是，与脱颖而出的新技术相比，以前这些技术显得有些“小儿科”。现在，资产设施本身已成为一个信息系统的构成要素，具有获取信息、计算处理、数据传输以及围绕信息进行协作的能力——这种系统被称为“物联网”。用不了多久，这种嵌入了传感器和执行装置，并具有通讯能力的物品就能够大规模接收和发送信息，在某些情况下，还能自动适应环境的变化，并对其做出反应。这些“智能”设施可以使流程效率更高，赋予产品新的功能，并激发出全新的商业模式5。

欧洲和美国的汽车保险公司正通过提议在客户的车辆中安装传感器，对这些技术进行测试。其结果是实行新的保费定价模式，即根据司机驾驶行为的风险大小，而不是其人口特征来收取保费。豪华汽车制造商正在其车辆中配备网络化的传感器，在即将发生交通事故时，这些传感器能自动控制汽车采取避让动作。在医学领域，植入患者体内或患者佩戴的传感器可以持续不断地向医生报告患者身体状况的变化，使医生可以在必要时调整治疗方案。用于产品生产线的各种传感器就像计算机芯片一样五花八门，在生产纸浆和纸张的生产线上，传感器可以测出工艺条件的详细数据，并自动对工艺条件做出调整，以减少浪费、停机时间和代价不菲的人为干预措施。

随着物联网的安全性和兼容性标准开始出台，一些物联网核心技术的获得正变得更加容易。然而，还需要对物联网可能的应用范围及其对业务

的影响进行充分的探索研究。在改进工艺和提高能效方面的应用（请参见本文的第6种趋势“网络世界的可持续发展”）可能是试验阶段一个不错的起点，因为在这些领域，应用物联网成功案例的数量正在不断增加。然而，对于一些更复杂的应用来说，进行实验室试验、小规模试点，以及与较早采用这些技术的企业合作，可能是效果更好、风险更小的方法。

播客：加州大学伯克利分校电气工程和计算机科学教授Kristopher Pister解释了为什么新一代传感器和定位技术将赋予物联网更高的智能。下载播客音频，或用下面的播放器收听。

注释：

5Hal Varian于2010年在美国经济学会发表的演讲中，探讨了这些主题的部分内容，以及与“实验和海量数据”相关的影响。

5. 实验和海量数据

企业能否成为一个全职实验室？如果你可以分析每一笔交易，从每一次客户互动中获得洞见，不必苦等数月才能获得来自现场的数据，情况又会怎样？如果……？企业从公共来源、专门渠道和通过购买获得越来越多的客户数据，以及从网络社区和新部署的智能设施收集各种新的信息，其结果是，数据正以前所未见的速度大肆泛滥——每18个月就翻一番。这些趋势通常被称为“海量数据”。获取和分析信息的技术唾手可得，而且价格也不断降低。而许多企业正将数据应用提升到新的水平，利用IT技术来支持严谨的、持续的业务实验，通过实验来指导决策，以及测试新产品、业务模式和对客户体验的创新。在某些情况下，这些新方法可以帮助企业进行实时决策。这种趋势可能会推动在研究、创新和市场营销领域实现根本性的变革。

一些基于互联网的企业（如很早就成为行业领军企业的亚马逊、eBay 和谷歌）测试了一些推动企业业绩的因素——从把按钮设置在网页上的哪个位置，到内容的显示顺序——以确定哪些因素会提高销售量和用户参与度。金融机构也在积极进行实验。Capital One是最早参与实验的企业之一，它持续不断地改进其细分信用卡用户以及为个人风险状况定制产品的方法。Capital One的共同创始人之一Nigel Morris表示，该公司的金融分析师、IT专家和营销人员多功能团队每年都要进行超过6.5万次测试，对细分市场与新产品的各种组合进行实验。

一些销售实物产品的企业也利用海量数据来进行严密的实验。例如，汇总分析客户数据的能力使特易购跻身于英国一流杂货商之列。这家实体零售商通过一项积分卡计划，收集其上千万客户的交易数据。然后，它利用这些信息来分析新的商业机会——例如，如何为特定的客户细分群体制定最有效的促销计划——以及为有关定价、促销和货架分配的决策提供参考。网上杂货商Fresh Direct甚至进一步缩短了对市场变化的反应时间：它根据从网上交易、客户对其网站的访问，以及客服互动反馈的数据，每天（甚至一天数次）调整产品价格和促销活动。另外一些企业也正在发掘来自社交网络的实时数据。例如，福特汽车、百事可乐和西南航空公司通过分析一些社交媒体网站（如Facebook和Twitter）上消费者关于它们的发帖记录，测评自己营销活动的直接效果，了解消费者对它们品牌的情感正在发生何种变化。

利用实验和海量数据作为管理决策的重要组成部分，需要具有新的能力，以及进行组织上和文化上的变革。大多数企业还远远没有充分利用所有的可用数据。有一些企业甚至还没有掌握获取和分析它们能够获得的有价值信息的技术。更常见的情况是，它们没有合适的人才和流程去设计实验，并从海量数据中获取业务价值，这需要改变许多高管目前的决策方式：信赖直觉和经验，而不是信任实验结果和严密的分析。为了使各个层级的管理人员认可实验的价值，高层领导人必须引入一种“通过实验学习”的理念，然后以身作则，为自己的团队做出榜样。

播客：谷歌公司首席经济学家Hal Varian认为，充分利用“海量数据”和新的机会进行技术上可行的实验的企业，将会获得明显的竞争优势。下载播客音频，或用下面的播放器收听。

6. 为可持续发展的世界而连网

随着监管框架的不断演变，环境管理和可持续发展显然已成为企业首席级高管的议事主题。此外，可持续发展正在迅速成为一项重要的企业业绩指标——利益相关方、外部影响势力、乃至金融市场都开始跟踪这一指标。在这种辩论中，信息技术扮演着双重角色：它既是一个破坏环境的重大碳排放源，同时又是许多减轻环境损害战略的关键推动者。目前，由于对IT能力和服务的需求日益增加，IT产业在全球环境足迹中所占的份额也越来越大。为全世界的数据中心供电所产生的温室气体排放量与一些国家（如阿根廷或荷兰）的排放量相当，而且，到2020年，这些排放量可能还会翻两番。不过，麦肯锡的研究也表明，信息技术在许多领域的应用（如智能电网、节能建筑，以及更高效的物流规划）可以削减的碳排放量是IT产业产生碳排放量的5倍。

一些企业为了减少自己的IT系统对环境的影响，现在正开始采取一些初步措施。例如，有些企业正在采用“绿色数据中心”技术，以大幅降低服务器的能源需求，而为了处理一些趋势（如本文前面所描述的分散式共同创造和物联网）所产生的大量数据，所需的服务器数量正在不断增加。这些技术包括采用虚拟化软件（它可以在数据中心的所有服务器中更有效地分配软件），以减少运营所需的服务器数量；利用周边空气降低数据中心的温度，以削减能源消耗；以及采用廉价的、可再生的水电（当然，这就要求把数据中心建在能提供水电能源的地方）。同时，IT设备制造商正在

组织实施一些回收再利用对环境有害的废旧电子产品的计划，使它们不再流入垃圾堆中。

不过，IT技术更重要的作用在于，它能够减轻更广泛的企业活动和经济活动对环境造成的压力。例如，在大力推动下，世界各地的公用事业公司都在安装智能电表，它可以帮助用户避开在用电高峰期用电，从而减少低效率、高成本的峰值负荷发电设备的发电量。智能电网还能提高输电和配电效率，并且在与电力储存设施配合使用时，还能储存由可再生能源技术（如太阳能和风能）所发的电力。同样，智能化建筑（其中内置有能监测和优化能源使用情况的IT设施）可能是发达经济体减少能源消耗最重要的途径之一。此外，功能强大的分析软件可以优化物流系统以及飞机、火车和卡车的运行路线，从而减少了运输行业的环境足迹。

在企业内部，领导层和关键职能部门都必须清楚可持续发展对于更广泛的企业目标日益增大的重要性。将资源利用的持续改进纳入组织的流程和战略之中的管理体系，将会提高自己与外部利益相关方打交道时的地位，同时还有助于改进企业的收支状况。

播客：麦肯锡的Markus L?ffler说，跨越产业界限的协作对于推进可持续发展所需的技术创新至关重要。下载播客音频，或用下面的播放器收听。

7. 将产品服务化

如今，技术的发展使企业能够在比以往任何时候都更精细入微的层面上监测、衡量、定制和安排资产的使用。因此，资产的所有者可以围绕传统上一直被作为产品销售的业务创建服务。企业对企业（B2B）客户很喜欢这些服务，因为它们使企业能够按次数购买某项服务，并将其作为一种可变成本，而不必承担大笔资本投资。消费者也很喜欢这种“只为需要的服务买单”的模式，这样可以帮助他们避免大额开支，以及购买和维护一件产品带来的麻烦。

在IT行业，“云计算”（访问通过网络提供的计算机资源，而不是在本地计算机上运行软件或存储数据）的发展充分体现了这种转变趋势。当然，消费者欣然接受基于网络的云服务——从电子邮件到视频传输的所有服务——的情况正变得日益普遍，而企业也在步其后尘。“将软件作为服务”（SaaS）的模式使能获得各种服务（如客户关系管理）的组织以每年17%的速度不断增加。例如，生物技术企业Genentech公司将“谷歌应用”服务用于电子邮件，以及用于创建文档和电子表格，从而省去了对服务器和软件使用许可权的资本投资。这种发展趋势创造了将提供计算能力作为一种服务（包括基础设施、应用平台、应用软件和内容）的潮流。此外，服务供应商也在进行竞争，通过创新和推出新的商业模式，以满足不同客户的需求。

除了IT行业以外，还有许多城市消费者被按小时购买交通服务（而不是购买私家车）的理念所吸引。City CarShare和ZipCar公司是这一市场

的先行者，而一些老牌汽车租赁公司在该市场每年25%的高增长率刺激下，也纷纷进入该行业。与此类似，一些喷气发动机制造商将其实物资产（飞机发动机）作为一个服务平台，按为飞机提供的动力单位向航空公司收取服务费。

许多企业正借助技术手段，将它们原先为自己的目的而开发的业务能力作为对外销售的服务项目推向市场。我们以前将这种趋势称之为“非捆绑式生产”。随着企业不断化整为零，并从企业价值链中赚钱，更多的交易正应运而生。例如，英国航空公司和通用电气公司已经将其设在印度的、非常成功的业务流程外包业务分拆出来，作为独立的企业来运营。

企业领导人应该时刻留意将产品转化为服务的机会，因为他们的竞争对手无疑也在探索这些途径。在这种具有颠覆性的资产观念中，有形资产与智力资本相结合，为提供一系列新型服务创建了平台。但是，在这些服务中，最终用户也是系统的一个组成部分，因此，对服务进行创新需要具有与传统的产品设计截然不同的全新理念。

8. 多方参与商业模式的新时代

多方参与商业模式通过多个参与方的互动——而不是传统的一对一交易或信息交流——来创造价值。在传媒行业，广告就是这些模式如何运行的典型例子。报纸、杂志和电视台为其受众提供内容，与此同时，它们产生的收入很大一部分来自第三方：广告客户。另一部分收入（通常是订阅费）则直接来自消费内容的受众。近年来，这种主要靠广告支持的商业模式已经在互联网、内容提供网站，以及各种服务业务（如搜索业务和电子邮件）中大行其道（参见本文前述的第7种趋势“将产品服务化”）。如今，这种模式正在拓展新的市场，如企业应用软件：Spiceworks公司为95万用户免费提供IT管理应用软件，同时从希望对IT从业人员发布广告的B2B 公司那里收取广告费。

技术正在催生出多方参与商业模式的各种不同形态，这些形态形式新颖，但同样有效。例如，在一些信息服务企业中，通过将从某一组用户那里收集到的数据出售给另一组基于这些数据提供信息服务的分散客户，就能为这些企业带来收入。以一个医师网上社区Sermo为例，医师们可以免费加入社区，向其它社区成员提出问题，参与小组讨论，以及阅读医学文章。一些第三方机构（如制药公司、医疗保健组织、金融机构和政府部门）通过付费，可以获得Sermo社区成员的匿名互动信息和投票数据。

随着越来越多的人加入网上活动，网络效应可以放大多方参与商业模式的价值。“免费增值”模式就是一个很好的例子：一部分用户可以获得免费的基本服务，而这种服务是由另一部分为获得高级特殊服务而付费的用

户支撑的。Flickr（在线相册）、Pandora（在线音乐）和Skype（在线通讯）不仅采用了这种交叉补贴模式，而且还证明了网络的杠杆效应——免费用户的数量越多，这种服务对所有的用户就变得越有价值。Pandora网站利用来自其免费用户的大量数据，改进了其推荐音乐的内容。所有的Flickr用户都能从贴图社区规模的扩大中受益；而所有的Skype成员都能从与之通讯联络的用户群体的扩大中受益。

另外一些企业发现，当它们的核心业务是网络的一部分时，作为一种副产品，会生成一些有价值的数据（有时称为“尾气数据”）。例如，万事达信用卡公司以从其信用卡核心业务中所收集的数据为基础，成立了一个咨询部门：它分析消费者的购买行为模式，并将汇总结果出售给希望更好了解购买趋势的商家和其他机构。CHEP公司是一家物流服务提供商，它掌握了流动速度最快的消费品的很大一部分运输量数据，如今，它成立了一家运输管理企业，以充分利用掌握这些数据的优势。

当然，并不是所有的企业都能从多方参与商业模式中获益。但是，对于那些可能从中获益的企业来说，为了测试这种业务模式，一个良好的起点是清点一下公司各种业务的所有数据（包括来自与客户互动的数据），然后反躬自问，“谁可能会认为这些数据具有价值？”另一种具有启发性的思路是：“如果我们免费提供自己产品或服务，将会发生什么情况？”或者——或许更重要的是——“如果竞争对手这样做，情况又会如何？”这些问题的答案应该会为这些具有颠覆性的商业模式提供的机遇及弱点指点迷津。

播客：麦肯锡的Michael Chui认为，新的互联网技术正在拓展“免费”商业模式的范围和势力。下载播客音频，或用下面的播放器收听。

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告

2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。

2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。

2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比

商业银行提升专业化经营管理能力的对策建议_孙弘

Financial View | 金融视线 MODERN BUSINESS 现代商业136 商业银行提升专业化经营管理能力的对策建议孙弘中国建设银行股份有限公司郑州金水支行河南郑州 450000 摘要:经多方分析研究,我们认为提高专业化经营管理能力是银行业发展转型的基本趋势和方向,国有商业银行必须将提高专业化经营管理能力作为当前各项工作的当务之急、重中之重,以期在未来的竞争中占据有利地位。关键词:商业银行;经营管理;对策一、转型路径设计要积极审慎、切实可行路径设计应是一个综合性的指导方案,包括方向、步骤、具体措施和政策保障,它对于一项改革转型的推进至关重要,正确的路径选择能够保证改革转型项目按照预定方向稳步推进,有时甚至能够起到事半功倍的效果。国有商业银行提高专业化经营管理能力是一项复杂的系统工程,既不能急于求成、盲目蛮干,也不能畏首畏尾、无所作为。 1、要坚持高层重视和全行动员相结合。最高管理层必须统一思想认识,坚定意志,并善于将自身的意志转化成全行的意志,凝聚全行共识和力量共同推动变革。同时对转型推进过程中可能出现的突发情况和挫折要做好应对的思想准备,及时研究提出改进、完善的措施。 2、要坚持局部推进和带动全局相结合。国有商业银行点多面广,摊子大,业务杂,为稳妥起见,可以先选取一些经营管理基础相对较好的分行,或者业务和经营管理性质相对独立的领域、流程、环节逐步推进专业化经营管理,然后总结经验,待条件成熟后逐步向其他业务和管理领域拓展。比如,目前国内部分商业银行在个人业务差别化、专业化,以及推进中后台管理集中化、专业化等方面都作出了有益的探索。 3、要坚持重点突破和系统推进相结合。改革转型推进过程中会逐步出现一些突出矛盾和问题,成为关键性制约因素,需要高层管理者痛下决心,逐步解决。二、以专业化为核心重塑企业文化历史证明,任何一次变革都必然以一定的精神和理念作为支撑,企业也不例外。改革转型的过程同时也是企业文化重塑的过程,二者相互依存、相互促进。我们不仅要从体制机制、制度流程、营销服务和人员队伍等层面提升专业化经营管理能力,也需要加强专业精神培育,从理念、文化等层面助推专业化经营管理能力提升。 1、要重塑爱岗敬业意识。敬业爱岗不是老生常谈,而是提升专业化经营管理能力的基本要求。要强化每个员工对自身职业角色的清晰认知和职业原则的高度敬畏,明确本岗位的技能要求和职业规范,并且努力追求卓越、做到最好。 2、要树立高度的品质意识。品质意识是专业化的核心内容,对最佳工作品质和最高客户满意度是专业化的最高体现。要以最佳品质为目标,不断提高管理决策能力、基层执行能力、客户服务能力、系统支撑能力,努力提高客户满意度。 3、要强化团队合作意识。团队合作是专业化的必然要求。人是有组织的动物,个体的价值需要在同他人的合作中得以体现。要让每个员工找准在岗位分工和价值创造链条上的位置,明确岗位职责,发挥协同效应,实现个人价值和企业价值的有机统一。三、推动组织架构向矩阵式转变矩阵式是适应专业化经营管理要求的成功模式,也是代表商业银行发展方向的典型的现代化模式。作为规模庞大、机构众多的大型综合性商业银行,国有商业银行选择矩阵式作为其组织架构目标模式就成为必然。但在具体推进过程中还需要把握好以下原则: 1、结合实际的原则。中国文化及市场化程度与西方发达国家存在很大的差异,选择何种组织架构,还要看整个社会、经济和人文环境的认同,绝不能脱离国内的实际,一味地照搬照套,追求统一的标准模式,给国内商业银行带来过大的转型成本。 2、把握核心的原则。选择和认同矩阵式的经营理念和基本设计原则,要比照搬其架构的“模型”重要的多。特别是要把握以客户为中心,增强营销功能,加大营销力度;实行专业化和垂直型管理,提升各类机构运行和管理的质量与效率;理顺前中后台关系,突出业务部门的核心地位;合理确定管理链长度和管理半径,使业务拓展和内部管理顺畅、协作和均衡运作;完善风险管理体系,切实形成有效的风险控制;突出各类人才,特别是专业技术人员的作用等核心思想和原则。 3、循序渐进的原则。要注重我国商业银行经营管理的基础条件,包括信息技术和管理会计等,循序渐近,突出重点,分段实施,努力降低转型风险和成本。四、提升营销服务的专业化水平综合化营销、专业化服务是展现银行经营服务能力的最直接的窗口和平台,也是对银行现代化、专业化经营管理能力的有效检验。目前国有商业银行强调综合营销服务的较多,在营销服务的专业化方面仍需要加强。 1、要做好综合性和专业性渠道的平衡。大部分支行网点都要由传统对公、对私网点,逐步转型成综合性、精品化的营销服务平台。同时,要积极适应市场客户需要,加快财富中心、理财中心、个贷中心、商务中心、小企业中心等专业化服务机构建设。加快电子渠道建设和布局,提升电子渠道的替代和服务能力。 2、要加强专业化服务队伍建设。要通过内部培训提升和外部市场引进相结合的方式,培养建设一大批包括管理人才、经营人才、理财经理、客户经理、风险经理、金融分析师、计算机、法律、研究分析等各方面人员专业化人才队伍,不断优化人力资源结构,提高人员队伍专业化水平。 3、要培育专业的产品创新能力。要完善产品创新流程和机制,打造专业化的创新人才队伍,在投资银行、个人理财、对公理财及衍生金融产品创新方面建立自身的优势,摆脱目前产品同质化、大众化的困局。五、加强人才队伍专业素质建设 1、要强化专业化的思维方式。要更加注重实证研究、量化分析等专业方法的运用,更加注重事实、实验、分析、逻辑推理的作用,使员工队伍形成缜密的实证的思维方法和工作习惯。 2、要强化专业技能的学习培训。学习培训是提高专业技能的最基本途径。要以专业化为导向,努力加强专业理论、专业技能和专业规范学习培训,不断提高员工队伍的专业素质和业务水平。 3、要强化在实践中提高专业技能。实践是提高专业能力和素质的最好学校。要引导广大员工在丰富多彩的经营管理实践中,主动按照专业的标准,培养专业的视角,运用专业的方法,为内外部客户提供具有专业水准的服务。

中国商业地产十个发展趋势

中国商业地产十个发展趋势中国商业地产十个发展趋势中国商业地产十个发展趋势一、商业地产供应洪峰已至，但高水平商业地产发展商寥寥可数目前，中国市场上，有三大力量在驱动着商业地产的开发热。一是政府的主导力量。基于对城市发展的需求，政府往往主导着城市规划，其中包括大量商业用地的规划及推出，对于开发商而言，商业开发能力成为目前开发企业取地的竞争力。二是市场榜样的力量。一些优质商业项目，特别是购物中心的兴起，高额的销售带来的收益回报，以及在消费者心目中树立良好的品牌效应，都驱使着大量开发企业继而模仿、打造商业产品。三是商业地产开发主体的扩容。其中零售商这块，是鉴于租金上涨压力以及零售扩张的需求;住宅开发商这块是主动转型商业开发或者由于拿地被迫加入商业地产开发行列。商业地产开发商这块是其商业开发和经营经验日渐成熟，进而加大了对商业品牌的复制和扩张。预计2015年有望达到4500家，商业建筑面积达到3亿平方米。从现在到2025年，还会有7000家建成开业，届时购物中心将超

10000家。因此在当前商业地产领域，特别是在城市综合体是有非常明确的泡沫趋势。不是所有的企业都适合做商业地产，也不是所有的企业都能做好商业地产。当前有5万多家登记注册的房地产开发企业，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商业的，对人的购物、休闲、娱乐需求都把握非常准的企业，才可能真正把商业地产做好。二、商业地产市场，从租售并举变成自持为主对于商业地产行业的发展成熟，可以分成三个阶段。第一阶段是商业地产的开发销售阶段，以分割的产权式商铺为导向;那么第二阶段将进入租售并举阶段。这个阶段以销售和自持商铺并重的阶段；第三阶段是商业地产金融化阶段。这个阶段的物业持有主体将被金融证券化的趋势影响。从当前现状来看，一、二线城市核心地段商业基本全部自持，一线城市郊区和二线城市的部分非核心地段，才会存在租售并举的产品，这种能够产品一般的持有比率达到50%左右。只有在三、四线城市，现在还存在着大比例散售的项目存在。相信随着市场的不断成熟，将有越来越多的项目进入自持阶段，政府对商业项目散售的审批和监管也会越来越严格。三、艺术、生态、体验式商业成为发展共识发展到2014年的中国商业地产行业，体验性已经从营销口号转入产品实战。这种商业地产的体验感已经无需细说，各

商业银行经营管理答案

商业银行经营管理答案一、名词解释1、商业银行：商业银行是以经营工商业存。放款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。2、再贴现再贴现是中央银行通过买进商业银行持有的已贴现但尚未到期的商业汇票，向商业银行提供融资支持的行为。 3、融资租赁融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁（Equipment Leasing）或现代租赁（Modern Leasing），是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。 4、流动性风险流动性风险是指商业银行无力为负债的减少和/或资产的增加提供融资而造成损失或破产的风险。流动性风险是指经济主体由于金融资产的流动性的不确定性变动而遭受经济损失的可能性。商业银行制度：是一个国家用法律形式所确定的该国商业银行体系、结构及组成这一体系的原则的总和。2、回购协议：指在金融市场上，证券持有人在出售证券的同时与证券的购买者之间签订协议，约定在一定期限后按约定价格购回所卖证券，从而获取即时的可用资金的一种交易行为。 3、回租租赁：是指承租人将自有物件出卖给出租人, 同时与出租人签定一份融资租赁合同, 再将该物件从出租人处租回的租赁形式。 4、信贷风险：信贷风险是接受信贷者不能按约偿付贷款的可能性。信贷风险是商业银行的传统风险，是银行信用风险中的一个部分。这种风险将导致银行产生大量无法收回的贷款呆账，将严重影响银行的贷款资产质量，过度的信贷风险可致银行倒闭。 1、单元行制这种制度是以美国为代表的，银行业务完全由总行经营，不设任何分支机构． 2、关注贷款是指尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响因素的贷款 3、杠杆租赁杠杆租赁是融资租赁的一种特殊方式，又称平衡租赁或减租租赁，即由贸易方政府向设备出租者提供减税及信贷刺激，而使租赁公司以较优惠条件进行设备出租的一种方式。它是目前较为广泛采用的一种国际租赁方式，是一种利用财务杠杆原理组成的租赁形式 4、利率风险利率风险是指市场利率变动的不确定性给商业银行造成损失的可能性二、填空题 1、以商业银行的组织形式为标准，商业银行可分为单一银行制、分支银行制和集团银行制三种类型。 2、商业银行的广义负债指银行自由资金以外的所有资金来源，包括资本票据和长期债务资本等二级资本的内容。 3、现代商业银行的典型代表，也是现代商业银行始祖是1694 年设立的英格兰银行。 4、商业银行的贷款价格一般包括贷款利率、贷款承诺费、补偿金额和隐含价格四个部分。 1、商业银行的组织结构体系一般可分为决策系统、执行系统、监督系统和管理系统四个系统。 2、银行并购的定价方法一般有贴现现金流量法和股票交换法两种。 (银行并购的定价方法：重置成本法为主，以相对价值法和现金流量折现等法为辅) 3、商业银行的贷款价格一般包括贷款利率、贷款承诺费、补偿金额和隐含价格四个部分。 1、商业银行的经营管理目标（原则）一般表述为盈利性、流动性和安全性三个。 2、商业银行并购的原因一般有①追求规模发展②追求协同效应（经营协同效应，财务协同效应）③管理层利益驱动三个。 3、商业银行发放的担保贷款包括保证贷款、抵押贷款和质押贷款三种。

我国城市商业的发展特点与趋势

我国城市商业的发展特点与趋势摘要：当前，我国城市商业呈现出拉动居民消费快速增长、生活性服务业比重不断提升、社区商业全力推进、网上购物迅猛发展等新特点。未来5～10年，城市商业仍将是扩大内需的主要渠道，并将出现区域竞争与合作并存、生活性服务业蓬勃发展等趋势。关键词：城市商业，居民消费，生活性服务业改革开放30年来，随着国民经济的快速发展和城市化进程的推进，我国城市商业获得了快速发展，城市商品流通市场规模从1978年的505.2亿元扩大到2007年的60411亿元，其占全社会消费品零售总额的比重从32.41%上升到67.72%。特别是1997年以来，我国城市社会消费品零售总额年均实际增长速度超过10%。目前，我国城市商业已经占据了全部流通近2/3以上的市场份额，很多城市服务类消费的比重也已超过30%，城市商业的发展基本上代表了国内流通业的发展规模与水平，成为城市经济发展中的重要支柱产业。一、我国城市商业发展的新特点近年来，我国城市商业在超级市场、专卖店、便利店等零售业态加速发展、新型零售业态不断兴起和连锁经营快速发展的同时，也呈现出一些新特点，值得关注。

(一)城市市场增长势头强劲尽管近年来国家对农村流通业扶持力度较大，但由于基础薄弱，农村流通业发展依然相对比较缓慢。从整体上看，2000年以来，城市的商品流通量在不断上升，所占比重由62.79%上升为67.72%，而农村的商品流通量则处于不断下降的状况，所占比重由37.21%下降为32.28%。从消费品市场来看，随着城市化的发展，城市消费品市场快速增长，2006年，城市消费品市场数达到了25237个，所占比重由1990年的18.1%增加到37.6%：农村消费品市场数则从1990年的59473个减少到2006年的41805个，所占比重由1990年下降了19.5个百分点。同时，城市市场的成交额从1994年超过农村市场后一直呈上升势头，而农村市场则处于相对停滞状态。1979-2003年城市市场成交额年均增长率为34.76%，农村市场成交额年均增长率为19.63%。表明城市流通从成长期进入了稳步发展阶段。 (二)城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个重要途径在我国最终消费结构中。居民的消费占有非常重要的位置，有80%最终消费都是由城乡居民来完成的。目前，城市居民的消费在我国最终消费中的比例已经超过50%，城市商业已成为城市居民实现消费需求的一个主要途径和场所，在我国的国民经济最终消费中，通过城市商业和流通领域实现

中国房产未来发展趋势

中国未来几年的房地产发展趋势六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购

论现代商业银行的发展趋势

论现代商业银行的发展趋势现代商业银行的发展现状（一）产权性质趋同，国有化程度高对于我国商业银行市场来说，由于大型商业银行（如四大国有商业银行）规模庞大、市场份额稳定，占据市场竞争垄断地位，客观上决定了我国商业银行的产权性质比较单一，国有化程度较高。而一个成熟的市场竞争必然是在不同产权主体之间展开，只有打破垄断格局，才能籍以提高银行业的效率效能。（二）资源配置无序，决策效率低下长期以来，我国商业银行以层级授权的方式作为经营管理和信息传递的纽带，以分支行作为资源配置中心来开展各项业务。由于层级设置复杂，使得管理成本大大增加，总行对可使用资源的掌握和调配能力严重不足，在市场竞争中决策滞后、反应迟钝。即使总行能够及时下达决策指令，往往也缺失权威性，有令不行或者执行而不到位比比皆是。（三）核心业务单一，经营范围较窄与外国金融机构相比，我国商业银行推出的业务品种单一、业务范围较窄，无法满足高端客户快捷、多样、高效的金融服务需求，在国际金融市场竞争中处于不利地位。20世纪90年代以来，我国商业银行着重于大力拓展业务规模、扩充目标客户，应该说在业务数量上有了呈几何倍数的规模。近些年，虽然不少商业银行引进国外先进经验，进行业务创新，例如挖潜私人银行业务市场、理财产品开发、建立金融信息技术平台发展电子银行业务等，但是在深层次的衍生金融产品发掘方面受到人才和技术资源匮乏的限制，短期之内也很难获取显著成效。（四）混业经营受限，市场资源割裂

我国金融业分业经营的规定使商业银行面临风险集中的境况，这与全球商业银行混业和全能化发展的潮流是相悖的。对于我国商业银行来说，分业经营使其业务被限制在很窄的范围内，服务对象就难以跳出固定的框架范畴，而且分业经营直接导致金融市场资源的割裂，市场效率大大降低。（五）不良资产巨大，金融安全堪忧我国商业银行，尤其是国有商业银行，因历史原因产生的不良资产包袱是沉重的。尽管国家在政策层面上给予扶持并成立资产管理公司专门对银行的不良资产进行了两次大规模的剥离，平时商业银行也通过自身提取拨备准备对诸多不良资产进行了核销处置等，但是旧的不良资产尚未完全剥离，新的不良资产已开始不断生成。究其原因可以发现，虽然外部的一些体制性的因素，例如国有企业破产等，正在逐步减少对商业银行不良资产形成的影响，但是宏观经济波动对商业银行不良资产形成的影响却在加剧，并且商业银行自身的经营管理不善，包括经济案件，也直接影响到不良资产的生成。正是出于银行内部监督控制不力以及外部信用制度缺失、经济体制转轨等多方面因素影响，使得我国商业银行既要承担违规经营的成本，又要承担经济大幅度波动的成本，而且还要间接承担宏观调控的成本。（六）管理控制失效，风险防范不足我国的商业银行因为缺乏一套行之有效的能够及时对利率、汇率或其他宏观政策变化引起的市场风险、操作风险、信用风险和流动性风险等进行主动预警、精确定价和内在自我调节的机制，所以防范风险的能力有限，银行内部的管理体制和机制也无法达到与外部经济环境有机融合的状态。伴随外部经济周期的变化，商业银行会因此积聚各种潜在的风险，甚而爆发不可逆转的危机。从内部体制分析，不论是体制建设还是技术能力都反映了我国商业银行对管理控制的不力，一方面风险管理体系以及定价管理体系的缺失，使得银行管理控制能力以及定价能力严重不足；另一方面由于目前我国商业银行所使用的管理会计系统与业务统计管理模块数据是割裂运行的，无法与风险管理要求相匹配，很难对客户、产品、部门、区域做到精准核算。事实上，我国对风险防范的金融

(房地产市场分析)北京市城市商业地产发展现状

北京市城市商业地产发展现状一、商业地产发展态势良好目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。二、各个商圈商业物业供应充足从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之

首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。 CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

商业银行现状分析与未来发展趋势

正文目录为银行降成本是让利于实体的前提 (4) 现状分析：大行有存款优势，中小行更灵活 (5) 向央行借款：央行直接调控，占比整体不高 (5) 存款：银行负债端基石，大行基础更扎实 (7) 同业负债：短期限市场化负债，中小行是吸收主力 (9) 应付债券：长期稳定资金，含部分资本工具 (11) 美国启示：息差水平较高，负债端是核心 (13) 特征一：有不计息存款，对高息差形成贡献 (16) 特征二：存款种类较多，市场化低息产品为主 (17) 特征三：相比同业负债，更青睐长期的应付债券 (17) 总结：促存款结构改变是降成本政策的可行路径 (18) 政策展望：发力角度较多，银行可主动作为 (19) 降准：释放长期资金，缓释负债吸纳压力 (19) 存款政策：降低基准利率，高息产品严监管 (19) 基准利率：利率体系压舱石，有望结构性调整 (19) 监管高息产品：规范无序竞争，优化存款结构 (21) 政策利率：仍有下调空间，加大投放力度 (21) 市场利率：近期下行明显，把握配置窗口期 (22) 同业负债：定价下行较明显，部分银行可增配 (22) 应付债券：特色债有望放量，锁定中长期成本 (22) 测算：中小行更受益，城商行最为突出 (23) 投资建议：降成本导向明确，建议关注股份行 (24) 图表目录图表1：2019 年6 月末上市银行负债主要以存款为主 (5) 图表2：2019 年1-6 月上市银行负债端各项成本率 (5) 图表3：央行主要货币政策工具 (6) 图表4：2020 年3 月末商业银行向央行借款主要由MLF 构成 (6) 图表5：2020 年3 月商业银行向央行借款余额创历史新高 (6) 图表6：2019 年6 月末上市股份行和城商行向央行借款占比较高 (7) 图表7：2019 年6 月末上市银行向央行借款占总负债比例及其成本率 (7) 图表8：上市银行存款挂牌价（2020 年4 月26 日） (7) 图表9：2017 年以来中小型银行存款占比提升，大行则较为稳定 (8) 图表10：2017-2018 年结构性存款同比增速快速提升 (8) 图表11：2017 年末以来商业银行存款占比及存款成本率均明显提升 (8) 图表12：2016 年以来上市银行活期存款占总存款比例走势 (8)

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。当下：细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势

中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。中国商业地产的三大现状第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。四大问题第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳

431#——商业银行经营管理

商业银行经营管理模拟题1 一、名词解释 1、商业银行：是以追求利润最大化为目标，以多种金融负债筹集资金为其经营对象，能利用负债进行信用创造，并向客户提供多功能、综合性服务的金融企业。 2、再贴现：经营票据贴现业务的商业银行将其买入的未到期的贴现汇票向中央银行再次申请贴现 3、融资租赁：出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。 4、流动性风险：商业银行没有足够的现金来弥补客户取款需要和未能满足客户合理的贷款要求或其他即时的现金需求而引起的风险二、填空题 1、以商业银行的组织形式为标准，商业银行可分为单元制银行、分行制银行、持股公司制银行三种类型。 2、商业银行的广义负债指银行自有资本以外的所有资金来源，包括资本期票和长期债务资本等二级资本的内容。 3、现代商业银行的典型代表，也是现代商业银行始祖是 1694 年设立的英格兰银行。 4、商业银行的贷款价格一般包括贷款利率、贷款承诺费、补偿余款和隐含价格四个部分。三、计算并分析下面为我国某商业银行的有关数据资料企业贷款22亿元风险权数为100%，住房抵押贷款4亿元风险权数为50%企业债券2．5亿元风险权数为100%，对合作银行贷款2亿元风险权数为20%现金资产6．7亿元风险权数为0%，资本金总额为1．9亿元试分析该商业银行的资本充足率是否达到了《中华人民共和国商业银行法》的要求。答：风险资产总额=22×100%＋4×50%＋2.5×100%＋2×20%＝26.9亿元核心资本=6.7+1.9=8.6亿元附属资本=22+4+2.5+2=30.5亿元一级资本比率=8.6/26.9=31.97%，二级资本比率=30.5/26.9=113.38% 资本对风险资本比率=145.35% 根据以上的计算该商业银行的资本充足率是达到了《中华人民共和国商业银行法》的要求。