房地产评估习题(市场法和收益法)
房地产评估习题
1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表为：
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。
解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）
评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数
A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米
B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米
C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米
D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米
E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米
F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米
（3）评估结果
案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)
2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出
让的方式获得，土地使用权年限为50年，写字楼于2002年4月1日建成并开始出租，建筑物的耐用年限为60年。收集的有关资料如下：
①租金按净使用面积计算。可供出租的净使用面积为15000平方米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用面积。
②租金平均每月每平方米85元。③空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%。 ④建筑物原值为4800万元。 ⑤家具设备原值为420万元，家具设备的经济寿命平均为10年，残值率为4%。 ⑥经常费用平均每月8万元， 包括工资、水电、供暖、维修、保洁、保安等费用。⑦房产税按年总收入的12%缴纳，保险费按建筑物原值的3‰计算。⑧营业税及附加为年总收入的5.5%。经估测，房地产的资本化率确定为8%。评估该写字楼2005年4月1日的价值。
解：(1)估算年有效总收入
年有效总收入＝15000×85×12×90%
＝1377（万元）
（2）估算年运营成本
① 年经常费用＝8×12＝96（万元）
② 房产税＝1377×12%＝165.24（万元）
③年折旧费=原值（重置价）-（1-残值率）/使用年限
家具设备折旧费 =420×（1-4%）/10＝40.32（万元）
④ 年保险费＝4800×3‰＝14.40（万元）
⑤ 营业税及附加＝1377×5.5%＝75.74（万元）
⑥ 年运营成本＝96＋165.24＋40.32＋14.40＋75.74
＝391.70（万元）
（3）计算年纯收益
年纯收益＝1377－391.70＝985.30（万元）
（4）确定房地产收益年限
房地产收益年限＝土地使用权年限－开发建设期－房地产开始出租至评估基准日的年数＝50-2-3＝45（年）
（8）计算房地产评估价值
建筑物的单价＝11930.41×10000÷25000＝4772（元/平方米）
（5）评估结果
根据计算结果，经分析确定评估对象房地产2005年4月1日的公允价值为11930.41万元，约合每平方米建筑面积4772元。
三、计算题
1.评估对象在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元、26万元，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价值约为120万元）(41.11930]%)81(11[%830.985])1(11[45=+-=+-=n r r A p
万元。假定折现率为10%，确定估测资产的价值
参考答案
解法（1）：逐年折现加和：
=20×0.9091+22×08264+24 ×0.7513+25×0.6830 +26×0.6209+27×0.5645+27×0.5132+27 ×0.4665+27× 0.4241+27×0.3855+120 ×0.3855
=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(万元)
=1 974 270(元)
解法(2)：前5年逐年折现加和，后5年另算：
评估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830 +26×0.6209+27÷10%×[1-1÷(1+10%)]10-5×0.6209+120 ×0.3855
=1 974 270(元)
2．被估企业预计未来5年的预期收益为10万元、12万元、15万元、16万元和20万元，试估测企业整体价值。另外，假定被估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在20万元水平，试估测企业在永续经营下的整体价值。（假定折线率和本金化率分别为10%和11%） 解：(1) 企业整体价值 =
++%)101(10++2%)101(12++3%)101(15++4%)101(165%)
101(20+ =9.09+9.92+11.27+10.93+12.42
=53.63(万元)
(2)企业永续经营整体价值=++%)101(10++2%)101(12++3%)101(15++4%)101(165%)101(20++5
%)101%(1120+
=(9.09+9.92+11.27+10.93+12.42)+112.89
=166.52(万元)
房地产估价报告-收益法
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
房地产评估之收益法
收益法及其运用 要求 1.熟悉收益法的含义； 2.熟悉收益法的理论依据； 3.掌握收益法适用的估价对象和条件； 4.熟悉收益法估价需要具备的条件； 5.熟悉收益法估价的操作步骤； 6.熟悉报酬资本化法最一般的公式； 7.掌握净收益每年不变的公式； 8.熟悉净收益按一定数额递增的公式； 9.了解净收益按一定数额递减的公式； 10.掌握净收益按一定比率递增的公式； 11.了解净收益按一定比率递减的公式； 12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式； 13.掌握预知未来若干年后价格的公式； 14.熟悉收益期限的界定； 15.掌握净收益测算的基本原理； 16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算； 17.熟悉净收益测算应注意的问题； 18.熟悉净收益流模式的确定； 19.熟悉报酬率的求取； 20.熟悉直接资本化法概述； 21.熟悉资本化率和收益乘数的求取方法； 22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系； 23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较； 24.熟悉投资组合和剩余技术。 本章特点： （1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。 （2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。 （3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定，能一日了然。 （4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。 （5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。 内容讲解 第一节收益法概述 1.收益法的含义 简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。 具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
资产评估——市场法[1]
市场法 一． 前提： 1. 要有一个活跃的公开市场； 2. 公开市场上要有可比的资产及其交易活动； 可比性：功能、市场条件、成交时间（不宜过长） 二.程序及相关指标: 1.选择参照物:3个或以上; 2.在评估对象与参照物之间选择可比因素; 3.指标对比,量化差异;( 区域因素: 参照物所在区域比被估资产好： 反之，系数>1 ) 4.调整对比指标; 5.综合分析评估结果; 三.具体方法(直接方法): 评估对象价值=参照物成交价格×修正系数。。。。。。 =参照物成交价格±基本特征差额。。。。。。 1． 现行市价法：当评估对象本身具有现行市场价格或与评估 对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作1<↓?系数评估值P [] 100调整系数＝
为评估对象的评估价值；（上市流通的股票债券，同品牌同型号同厂家同批量的设备、汽车等）； 2．市场折扣法：考虑到评估对象在销售条件和销售时限的方面不利 评估价值=参照物成交价格×（1—价格折扣率） 3.功能价值类比法： （1）。线性关系：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力） （2）。规模效益指数：评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）x 4.价格指数法： （1）。评估价值=参照物成交价格×（1+价格变动指数）（2）。评估价值=参照物成交价格×（1+评估基准日同类资产定基价格变动指数÷1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数） （3）。评估价值=参照物资产交易价格×价格指数 （4）。评估价值=参照物资产交易价格×（评估基准日资产定基价格指数÷参照物交易期日资产定基价格指数） （5）。评估价值=参照物交易价格×（参照物交易期日至评估基准日各期环比价格指数乘积） 5.成新率价格调整法：（此方法只运用评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况）
市场法习题附答案
精品 《房地产评估》市场比较法练习题 一、单项选择题 1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86 2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A．估价时点B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时D．成交价格所反映 3、比准价格是一种( )。 A．公平市价B．评估价格C．市场价格D．理论价格 4．比较法的理论依据是( )。 A．预期原理B．替代原理C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则 5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。 A．商品住宅B．写字楼C．纪念馆D．标准工业厂房 6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10 7．对交易实例进行区域因素修正是因为( ) A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似 B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。 A．卖方不了解行情B．政府协议出让C．购买相邻房地产D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。A．高B．低C．相等D．不可比 10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。A．高B．低C．不高不低D．无法确定 11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。 A．230 B．242.5 C．235 D．240 12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。 A．3790元／m2 B．4238元／m2 C．4658元／m2 D．4663元／m2 13.下面说法错误的是( )。 A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格 C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同D．可比实例必须是正常交易
资产评价习题及答案
同步练习 一、单项选择题 ( )。 1．下列各项中属于不可确指资产的有 专利权BA．商标． ．商誉DC．著作权 2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体。现了无形资产的特点中的( )．垄断性．非实体性BA价值的较大不确定性 D．C．经营效益性。( ) 3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的 ．损耗程度．重置成本BA．使用价值DC．机会成本。．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( ) 4．成熟时期BA．有效期限能产生超额收益． C．重置成本D。．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( ) 5 ．销售利润×销售收入分成率．销售利润×销售利润率AB．销售收入×销售利润分成率C．销售利润×销售利润分成率D 6．用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，( )。其直接成本为A．75 B. 50 C. D. 20 65 7．同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不。 ( )得进行营利性实施。这是专利权的．专有性B．独占性A． ．不可转让性DC．时间性。( )．专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间 8 ．没有多大联系A．有必然联系B．有一些联系C．没有必然联系D）。 9．商标的评估对象是（．商标注册时所花费的费用．商标所带来的总体收益BA．商标所带来的额外收益DC．商标产品的价格。( ) 10．决定商标权价值高低的因素为 ．商标所能带来的效益．商标的基本构成和设计BA．商标所能发挥的作用及具有的特点DC．商标具有法律保护的专用权。( ) 11．商誉评估值指的是企业超额收益的 ．重置成本价格BA．本金化价格．最高收益值．变现价值DC 12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本。万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )全价为100万元80万元B．A．75万元．万元D85C．82）。 13．对无形资产评估时（．收益法、市场法、成本法都可采用A．收益法是唯一的方法B．只能采用收益法和成本法DC．只能采用收益法和市场法 14．某企业的预期收益额为16万元，该企业的各但单项资产的重估价值和为60万元，）。，以此作为适用本金化率计算出的商誉价值为（企业所在行业的平均收益率为20%万元20B．A．10万元万元．40C．30万元D）。．对同一专利权来讲,其价值最高许可使用形式为为（ 15排他使用许可．A．普通使用许可B 独占使用许可．D．交互使用许可C． 二、多项选择题 1．无形资产是指由特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并。( )能带来经济效益的经济资源，与有形资产有很大的不同。其主要特点表现在价值形成的积累性． A．非实体性B不可确指性．C．开发成本界定的复杂性 D．不确定性E。．下列无形资产中属于法定无形资产的有( ) 2．非专利技术BA．专利权土地使用权 C．商标权D．．著作权E 3．进行无形资产评估，应首先明确影响无形资产评估价值的因素。一般来讲，影响无形）。资产评估价值的因素包括（B．国内外无形资产的发展趋势，更新换代情况．无形资产的成本A和速度．使用期限及技术成熟程度CD．市场供需状况．机会成本和效益因素E 4．专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让对其发明成果，在一定期间内）享有的独占权或专有权，特点是（
资产评估：成本法、市场法和收益法的比较
市场法，成本法，收益法的区别一、含义 市场法，也称现行市价法或市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出（交易）的类似资产的异同，将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。成本法，是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。 收益法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。 比较：市场法的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产业务估价，所以市场法的应用，与市场经济体制的建立与发展，资产的市场化程度密切相关。运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。而成本法的资料是历史资料，受时间的限制不大。收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。
二、基本原理 市场法，是按所选参照物的现行市场价格，通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化，以调整后的价格作为资产评估价值。 成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值收益法，是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。 三、资产计价尺度 市场法，是以市场价格作为资产评估的计价尺度。 成本法，是以重置成本作为资产评估的计价尺度。 收益法，是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。 四、前提条件 市场法：
1、需要有一个充分发育活跃的资产市场； 2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物），且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是可以收集到的。 3、参照物的基本数量至少为3，参照物成产成交价格必须真实，参照物成交价应是正常交易的结果，参照物与被评估资产之间大体可替代 成本法： 1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性； 2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集； 3、形成资产价值的各种损耗是必要的； 4、被评估资产必须是可以再生的或者是
房地产评估案例市场法+收益法+成本法.
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：
房地产评估习题(市场法和收益法)
房地产评估习题 1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 上表中成交价的单位为：元 /平方米。该城市地价指数表为： 另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗地 2005年的价值。 解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表） 容积率 低价指数100105110115120125=100+100 ×5%[/] 128=125+100 ×3%[ 评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数 A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米 B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米 C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米 D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米 E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米 F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米 （3）评估结果 案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米) 2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。该写字楼的土地使用权于2000年4月1日以出
房地产评估收益法案例
房地产评估收益法案例 案例1，如何求客观净收益 被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房，评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致）保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上，假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。 要求：评估房地产A的最佳转让价值（写出评估过程，
给出得出评估结论的理由或根据）。 【答案】（1）收益总年限=40（法定最高年限）-2-2=36年 （2）现有合同是否应该违约 目前已有租赁合同的年限为3年，首先判断这几年是否应该执行合同。 如果不执行合同各年能够得到的收益超过执行合同的收益分别为 2009年：【150*（1+1%）-（110+20）】*1000=21500元2010年：【（150*（1+1%）2-（110+30）】*1000=13015元2011年：【（150*（1+1%）3-（110+40）】*1000=4545.15元 这些违约多获得的收益现值之和为
关于资产评估的市场法
20096538 09财（2） 关于资产评估中机器设备评估的市场法的论文 机器设备评估的市场法又称市价法、现行市价法，它是指在时常上选择近期内交易的若干相同或近似的设备作为参照物，针对各项价值的因素影响，将被评估设备分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，然后综合分析各项调整结果，从而确定设备评估值的一种方法。 尽管市场法存在一定的科学性，但是采用市场法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的，评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件，买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的，并且假定这价格不受不适当刺激的影响。因此，它只适用于市场发育较完善的地区，存在局限性 同时，当存在有同类设备的二手设备交易市场或有较多的交易实例，是获取资产价值较为简捷的方法。但当前我国的市场经济尚在逐步健全的进程中，二手设备市场交易品种单调、频率不高，交易信息不透明，可采用案例贫乏，这又限制了市场比较法在现实资产评估中的广泛运用。 其次，采用市场法评估时，采用的是机器设备的成交价，而不是一台持续使用的机器设备的完全重置成本，得出成交价后加计运输费、安装调试费、设备基础费，安装调试时间较长的还应加计管理费
用、资金成本等。一般用现金结算时，成交价会低，设备中哪一方运输也会影响价格。运用市场法评估不存在成新率、功能性贬值和经济性贬值等问题。 再次，交易数量也是影响设备售价的一个重要因素，大批的购买价格一般要低于单台购买；不同交易时间的市场供求关系、物价水平等也都会不同，就算评估人员选择与评估基准日最接近的交易案例，也很难对参照物的时间影响因素做出准确的调整。这又使成交价很难得到可靠的计量，影响评估值的准确性。 针对以上提出的问题，即采用市场法的局限性及其成交价的难以确定性，我们要不断完善市场经济体制，完善二手设备交易市场，提高公民的整体素质，努力做到市场交易信息公开透明，评估人员也要不断提高自身的技能，学习先进科学的评估方法，使得市场法下机器设备的评估值更加准确。
市场法习题附答案
《房地产评估》市场比较法练习题 一、单项选择题 1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（）。 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86 2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（）的房地产状况。A．估价时点 B．搜集该可比实例时C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映 3、比准价格是一种( )。 A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格 4．比较法的理论依据是( )。 A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则 5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。 A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房 6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10 7．对交易实例进行区域因素修正是因为( ) A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似 B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。 A．卖方不了解行情 B．政府协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。 A．高 B．低 C．相等 D．不可比 10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。 A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定 11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。 A．230 B．242.5 C．235 D．240 12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）m2。A．3790元／m2 B．4238元／m2 C．4658元／m2 D．4663元／m2 13.下面说法错误的是( )。 A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格 C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D．可比实例必须是正常交易14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元／m2。 A．850 B．845 C．869 D．857 二、计算题 1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？ 2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？ 3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的成交价格为1800元/m2，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？ 5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙 经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m2=10.764平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。 6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价
在房地产评估中应用租金收益法的简要分析
在房地产评估中应用租金收益法的简要说明与分析 一、概述 收益法的理论依据是效用原理，根据该原理，房地产的价值可以通过其未来的效用（即可取得的净收益）来估算。评估时，对房地产的效用如果主要依据其租金水平来确定，该评估方法一般可称为租金收益法。租金作为房地产市场价格的反映比较直观、容易理解，应该说，采用租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，租金收益法应该是一种比较恰当的评估房地产价值方法之一。目前，房地产投资市场比较活跃，而房地产租赁市场比较平稳，在这种情况下，评估人员运用租金收益法得出的房地产评估结果往往存在与市场客观价值不一致甚至相悖的情况。以下拟从评估程序、适用条件、参数确定等方面对此进行简要说明与分析。 二、租金收益法评估程序 采用租金收益法评估房地产价值时，评估人员应该对委估房地产及其周边房地产进行现场查看，并至少执行下述程序。 对房地产租赁市场进行调查了解，确定委估房地产的租金水平。 根据确定的租金水平对委估房地产能够带来的年度总收益进行估算。 对委估房地产空置损失与租金收款损失进行估算。 从总收益中减去空置损失与租金收款损失得出有效总收益。 对年度费用进行估算，从有效总收益中减去年度费用得出净收益。 选取合适的折现率（资本化率），根据年金现值公式计算得出委估房地产的价值。 三、应用租金收益法的前提条件 如果房地产预期租金水平、房地产维持与出租成本费用、收益期限可以估算，且该房地产租赁经营风险可以估计，则一般可以采用租金收益法确定房地产评估值。 如果房地产给权利人带来的无形舒适条件或好处更为重要时，或者房地产租赁市场与房地产交易市场联系不紧密时，一般不宜采用租金收益法确定房地产评估值。 四、租金的选择 根据租金收益法的理论依据，租金水平一般应该是委估房地产的
收益法在房地产评估中的应用研究
收益法在房地产评估中的应用研究 中文摘要：随着我国市场经济的不断完善，房地产评估需求的日益增长，过去使用成本法来评估这些房地产价值的做法己经越来越不适应社会发展的需求，取而代之的是应用收益法和市场法来评估房地产价值。然而，收益法的基本原理比较简单，但操作难度较大，尤其是在我国。目前我国评估准则难以有效地规范运用收益法评估中的参数，致使参数选取受主观人为因素的影响较大。另外，我国尚不完善的市场环境和外界干预也是造成收益法操作不利的重要原因。并且对于参数确定的问题至今没有建立一个成熟的方法，导致收益法在实际应用中主观性和随意性很大，从而使其在实际应用中被扭曲，这也严重影响了收益法在我国的应用。 本文主要针对收益法特定的理论依据、适用范围及条件、参数确定等，总结了收益法评估房地产价格存在的问题，并结合我国实际，在分析房地产评估和收益法基本理论的基础上，论述了收益法在我国房地产评估中的适应性．探讨了我国房地产评估中应用收益法的情形及其基本要素的确定，并进一步针对这些问题提出相应的对策。 关键词：房地产评估收益法问题对策 Abstract: With the constant improvement of China's market economy, the growing demand for real estate assessment, in the past using the cost method to assess the value of real estate practice has become increasingly unsuited to the needs of social development, income approach is applied instead and the market approach to assess the real estate value. However, the basic principles of income method is relatively simple, but the operation is difficult, especially in our country. Of assessment criteria is currently difficult to effectively regulate the use of the parameters in the assessment of income method, resulting in parameter selection by the greater impact on subjective human factors. In addition, China is not a sound market environment and external interference caused by the income approach is an important reason for the adverse action. And issues identified for the parameter has not established a mature way, resulting in income method in practical applications much subjectivity and arbitrariness, so that it was distorted in practice, which seriously affected the income approach application in China . This article focused on the theoretical basis for specific income method, scope and conditions, determination of parameters such as summarized .The Income Approach problems in real estate prices, combined with China's reality, the real estate assessment and analysis of the basic theory of the income approach, based on the income approach are discussed in the adaptability of the real estate assessment. Discusses the application of the income approach real estate assessed the situation and identify the basic elements and to further address these issues propose appropriate countermeasures. Keywords:real estate appraisal Income approach Problem Strategy
市场法习题
第3章市场法 一、单项选择题（每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。） 1．某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为（）万元。 A．87 B．124 C．130 D． 134 2．某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉。该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。 A．27.6 B．28.2 C．29.0 D．29.9 3．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。 A．可比实例房地产B．估价对象房地产 C．标准房地产D．类似房地产 4．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为（）。 A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10 5．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／平米，现房出租的年末净收益为500元／平米。若按折现率10％和风险补偿值100元/平米计，该幢房地产目前的价格应为（）元/平米。 A．4400 B．4409 C．4445 D．4455 6．一套建筑面积为100平米，单价为2000元/平米的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（）。 A．实际单价为2000元/平米，实际总价为30.16万元 B．实际单价为1950元/平米，实际总价为20万元 C．实际单价为2000 元/平米，实际总价为20万元 D．实际单价为2000元/平米，实际总价为30.16万元 7．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/平米，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/平米。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/平米。 A．2648 B．2688 C．2708 D．2734 8．为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/平米，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接
房地产评估案例市场法收益法成本法
房地产评估案例市场法 收益法成本法 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。
基于收益法的房地产评估案例研究
【摘要】我国一直奉行以公有制为主体，多种所有制经济共同发展的经济政策，在这样宽松的经济政策下，我国的市场经济也在不断的发展和完善，人民的生活水平在不断的提高。原有的房产评估方法已经不能满足大众的需求，收益法应运而生，虽然对收益法的应用还不够成熟，但是它已经表现出来莫大的优势。 【关键词】收益法；房地产评估；具体案例 说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。 一、什么是收益法 1.收益法的定义 收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。 2.收益法的适用对象 预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。 举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。 3.收益法的作用 收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。 二、收益法的评估步骤 1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。 2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。 3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。
《资产评估》练习题与参考答案ok
《资产评估》练习题及参考资料 一、简述题： 1、请结合实际谈一谈影响房地产评估的各类因素 答案：房地产评估价中一般将价格的影响因素区分为个别因素、区域因素和一般因素三个层次： 个别因素是指房地产本身所具有的特点或条件。例如，土地的个别因素有地质、地貌、地势、地形、日照、通风、干湿，邻接街道的条件，与市政设施的接近程度等等；又如，房屋的个别因素有结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等等。 区域因素是指房地产所处地区的环境特点。主要有：商业服务业的繁华程度，道路交通的通畅程度，交通便捷程度和城市基础设施的状况等等。 一般因素是指影响所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素和心理因素等等。 2、运用成本法进行资产评估的思路是什么？ 答：成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。 成本途径作为一条独立的评估思路，它是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。同时，采用成本法评估，还应当具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗费也是必须的。 3、机器设备评估具有哪些特点？ 答：机器设备类资产一般是企业整体资产的一个组成部分，它通常与企业的其他资产共同完成某项特定的生产目的，一般不具备独立的获利能力。所以在进行机器设备评估时，收益法的使用受到很大限制，通常采用成本法和市场法