生活中的经济现象—中国房价

生活中的经济现象—中国房价

关键词：房地产、涨价、对策

摘要：近年来，我国房地产业得到迅速发展，房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。

一、我国近年房地产价格基本走势及成因

（一）我国房地产价格的基本情况

自从改革开放以来，我国恢复了房地产的商品属性，住宅开始在市场上进行交易，交易数量增长很快，表现出我国房地产业巨大的发展空间。但我国房地产商品化时间较晚，其所处的社会、市场环境也正处于不断完善之中，我国房地产价格形成机制中仍存在一些问题。特别是今年来，我国房地产投资额、竣工面积不断增加，而价格却随着供给的增加不断攀至新高。这一很不符合经济规律的现象表明我国房地产业仍存在一些问题。

（二）我国房地产价格上涨所反映出的问题

第一，我国有14亿人口，人均占有土地面积不足世界平均数的1/3，而与此同时，中国的人口却在继续增长，在这种人口的增长过程中，对房地产的需求就要增加。第二，土地使用权获取价格差异导致地价虚高，我国目前的城镇土地划拨是指由国家各级政府依据法律规定，以行政命令的方式，将国家所有的土地无偿无期限的分配给土地使用者的做法。划拨后，土地的使用者享有土地的使用权，而土地的所有权依然为国家所有。这导致土地获取价格差异的存在，并给倒卖土地提供了空间，提高了房地产开发过程中土地的出让价格。第三，大量游资进入房地产市场，导致房地产价格上涨。房地产业的投资额大于其它产业的投资额造成经济非平衡发展——导致泡沫经济。第四，房地产项目审批环节复杂，交易成本陡增，我国的房地产审批手续一部分由建委开发办办理，另一部分由房地产管理局负责。房地产开发项目要在这两个部门办理上百个手续，交易费用计入房地产生产成本中，促使房地产价格非正常上涨。

二、抑制房地产价格上涨的重要意义

房地产的价格过高会导致房地产市场的畸形发展，不利于构建和谐社会。一方面影响内需。房地产以及医疗等改革力度过大，会使城镇居民预期不稳定，导致居民储蓄意愿强烈，不得不压缩即期消费，甚至透支未来消费能力。所以，不论新一轮经济增长如何火热，中国经济并没有因此改变国内消费不振的局面，面对的依然是一个投资推动型的增长。另一方面是加剧两极分化，影响中产阶级的生成。当前商品住宅的购买群体主要是正在生成的中产阶级，拥有房地产是中产阶级的基本标志。中产阶级的形成与壮大，是中国实现社会稳定和建成和谐社会的根本保障。但房价使房市沦为少数人的敛财工具，从而加剧两极分化。

综上所述，不仅当前中央政府的调控政策为现实所必需，而且鉴于房地产业的产业特征，以及其在中国特殊国情下的重要作用，政府应该把房地产业放在中国现代化的大背景下，从根本上对中国的房地产政策进行重新的定位。从世界各国的实际经验可以看出，目前各国通行的做法是，把获得适当的住房确定为公民的基本人权，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。中国目前的生产力水

平下，房地产首先是为了解决生存问题，不能任由市场自发调节。也就是说，中国房地产政策的制定首先应遵循的基本原则是公正。

三、住房价格上涨的成因分析

近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

（一）总体需求呈旺盛趋势

近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。

2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根据中国人民银行9日发布的7月份上海市货币运行情况，数据表明，上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加58.7亿元，比上月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元，高达501.6亿元，当月新增住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新高。此外，在急剧增加的外资银行贷款中，也有23.9亿元投向了房地产业。可见，上海房地产业总体需求旺盛，但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的，并不是有效需求。从购房者的经济承受能力来看，这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力，我们不难看出，住房需求是缺乏弹性的，因为住房价格上涨，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛，致使房地产开发商的销售收入不断增加，并且利润丰厚，使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求。当然这类需求也包含了一部分的正常住房需求、被动住房需求和投机型住房需求。

3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建，引起大量的被动住房需求。根据

有关统计资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁，可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题，但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。

4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离了市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有：一方面，人民币面临较大的升值压力，大量外资涌入房地产业做短线操作，引发了涉外投机需求。另一方面，民众的可支配收入增加，虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距，但大部分舆论还是看好房地产，有的学者认为中国的房地产价格还会持续上涨8—10年，预期末来房地产还有很大的升值空间。人们的投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来，中国企业的总投资回报率一路上升，资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调，但速度远远赶不上企业的投资回报率。再者，目前我国的贸易顺差和外汇储备较大，货币流通速度较快，其结果是要么会拉动物价上涨，要么会推高资产价格，但在储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高，所以人们便会选择购买房子作为投资，不仅可以获得租金收入，又可以等待房子的升值，从而形成了一种投机性住房需求，直接推动房价上涨。

可见，以上各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力，影响了房地产总体需求水平的提高。

（二）人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动

人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。近年来，我国大中城市，尤其是东南沿海城市，外来人口的大量涌入，在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时，也给这些城市带来了较大的住房压力，基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中，为寻求更好的发展机会和更高的生活质量，资本和劳动力向中心城市流动，这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”，在这些城市中，房地产市场不再仅仅是本地人的市场，城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市，原因很简单，资本和劳动力流动时，其追求的不是房价高低，而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动，是导致这些城市房价上涨的重要原因。

（三）住房供应结构的不合理

国家统计局的权威数据表明，商品住房投资、供应结构还不够合理，经济适用房的比重不断下降，住房空置不断增加，成为近几年来房价上涨持续加剧的原因之一。随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设，使得经济适用房的竣工面积所占比重下降。1998-2006年，商品住房中经济适用房竣工面积的所占比重总体下降非常明显，别墅、高档公寓空置面积比重逐年增加，从而影响了商品住房的供应结构。为了进一步改善我国的住房供应结构，2007年8月13日上午，国务院办公厅在中国政府网发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称《意见》）。明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。在《意见》的基础上，各部委正在联动制定配套政策，并且将通过“两步走”进行房地产调控。《意见》的出台，

将使中国住房保障机制进入到一个“廉租房”的新时代，对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现“居者有其屋”的目标。

（四）资金可获得性高且成本低

这些年来，我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发，不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看，这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款，所占比例差不多达到全部房地产资金的80％左右。我国自从1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上的最低位。一方面对房地产业来说，过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升，致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期，从而助长了开发商们盲目的投资。另一方面对购房者来说，住房投资和住房消费都属于人们的经济决策，一些理性的投资者在做出经济决策之前就必须会作机会成本的考虑，会衡量一笔资金的利用率，也就是如何利用该笔资金才是最合理的。如果投资者用自有资金购买房子作为投资，在不考虑税金和其他费用的情况下，所获得的投资年收益率只要高于银行存款利率或购买债券的利率，那么该项投资就是合算的，否则就不合算。如果投资者是从银行或其他地方借来的资金，只要所获得的投资年收益率高于融资成本即贷款利率，那么这一投资仍然是合算的，否则就不合算。可见，在利率过低的情况下，购买住房不仅适用于房产投资，也适用于住房消费。银行贷款利率越低，住房资金成本就越低，购房者(投资或消费)的购房成本也越低，从而提高房地产市场的需求，逐步拉动房价上升。中央银行从去年起连续提高存贷利率和存款准备金率，收紧银根，按道理说会对房地产业产生影响。利率上升后，一方面，房地产开发商的资金成本上升，促使房价上升，购买者（投机者）的购房成本也就越高，从而抑制房产需求；另一方面，购买人按揭贷款利率的上升，就意味着购房者每月偿付的房息增加，将会影响其他消费和生活质量，更是直接抑制购房的需求。但是央行这两年多次加息后，房价还是稳中上升，这是为什么呢？一方面，外资大量涌入房地产业。近几年来，央行推出的加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链，在某种程度上对抑制房地产投资过热是有积极作用的。但是，外资的大量涌入化解了加息等调控措施所产生的效果，使得我国的金融调控作用失灵。另一方面，虽然央行几次上调存贷利率加大了购房者的还贷压力，但房产增值保值的上涨空间也很大，而且按照目前的趋势，房产价格增幅大于利率增幅的可能性大一些，但大部份购买者因央行的历次加息已彻底地成为了房奴。因宏观经济政策的时滞性，随着加息力度的加大，将会大大抑制了投机者的购房欲望，从而逐步抑制房地产的需求。我国居民购房绝大部分是通过银行办理住房按揭贷款的，我国住房按揭市场的潜在风险是政府不容忽视的。美国次级债券危机打破了国内房地产市场中认为“住房按揭贷款是优质资产”的神话。中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。如果央行一旦大幅度提息，房地产市场需求就会立刻做出强烈的反应，一旦房地产市场价格出现逆转而又无人接盘，就会使银行潜在的巨大风险变成现实的风险，到时贷款无法收回，形成巨额的不良资产，金融体系将要承受巨大的打击，从而影响整个社会经济的稳定发展。这是政府和我们每个人都不愿意看到的结果。

再者，城市郊区的房价比市中心的房价相对较低，一些投机者对房地产的投资目标便从市中心转移到了市郊区的房地产，促使房价还是稳中上涨的趋势。

（五）土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨。

对地价和房价的关系有两个截然不同的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。近年来，城市土地供应紧缩，住宅产品供给压力不断增大，直接导致供求关系紧张，致使地价快速走高。2007年8月13日，国家发展改革委、国家统计局最新统计数字显示，二季度，全国70个大中城市房价与去年同季度相比上涨6.3%，与此同时，土地交易价格却上涨了13.5%，较房价上涨幅度2倍还多。一方面，自从2004年“8.31”大限之后，开发商只能通过招、拍、挂三种方式取得土地，成本和难度都有所增加。另一方面，从保证我国粮食安全的战略高度出发，为防止农用地无序转用，国家明确规定了对耕地总面积的严格保护，并出台了相关法律法规，强化了土地计划管理的长期战略。这两方面的因素都向市场发出了土地供给偏紧的信息。地价不断创出新高是缘于土地偏紧，而且这种土地偏紧仍将在今后较长时间内持续。从地理上看，我国虽然有960万平方公里的国土面积，但适于房地产开发的平地面积仅占国土面积的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地带。地价作为房价的重要组成部分，而快速增长的住房需求又进一步加剧了房地产开发土地的供需矛盾，从而导致新一轮房价的快速上涨。从微观经济上看，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。一、从土地区位看，同一城市内部，城市中心区人口集中，拆迁成本大，存量土地的可供量日益减少。所以房价上涨成为带动地价上涨的原因之一。二、从土地成本上看，公共设施的日趋完善和良好的公共服务体系的成为推动地价上涨的原因，土地的价值增加。

简而言之，房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格持续上升的直接原因。土地资源的有限性、土地占用的从严控制使得土地成本不断提高，土地成本的提高决定了住房的高起点价，也是拉动土地价格不断走高的成因。房地产市场的旺盛需求，住宅销售的活跃，房地产开发的日趋激烈，导致地价持续保持较高水平。房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使双方价格都不断攀升。

（六）建筑开发成本上涨

近几年来，我国城镇尤其是一些大中城市的房价之所以节节攀升，从不回头，重要原因之一就是我国1998年以来连续八次降息，使名义利率达到了历史上最低位。就房地产业而言，过度的低利率助长了开发商的盲目投资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处于高位运行，建筑用钢材价格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，价格也处于总体上涨的态势，使国民经济越来越失调。建材价格的上涨在一定程度上推动了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，它们的提高也会影响到住房的价格。

（七）住房周边硬件条件的完善

城市土地成本是构成住宅产品的主要因素，住房周边硬件条件，基础设施的不断完善提高了地段的价值空间，直接促使房价的总体上升。地铁线路建设的开展，快速干道的逐步开通，相关城市硬件设施的不断完善，住房周围的一些重要市政设施、公益工程的建成都间接的提升了住房的价格。因此从城市开发建设的速度与规模上看，在改善了城市环境的同时也拉动了周边房价上涨。

（八）外资的大举进入

在一个逐步开放的市场中，房地产价格和一国币值关系密切。从国际经验来

看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。如1985年《广场协议》签订后，日元不断升值，成为日本房地产泡沫经济形成的主要因素之一。今年以来人民币升值速度的加快有可能会增强国际市场对人民币将进一步升值的预期。加之国内房地产市场涨势依旧，国际上的热钱就会流入我国房地产市场进行赚房价上涨和人民币升值双重收益的投资。中国人民银行8月8日发布的“二季度货币执行报告”显示，今年上半年外资大举进入我国房地产开发领域，同比增幅高达68.7%，增幅比上年同期提高了36.2个百分点。国家统计局最新公布的《中国经济景气月报》数据也表明，今年上半年，房地产业实际利用外资占同期全国实际利用外资总计的比重达到24.1%，比2006年全年比重提高近11个百分点。

虽说外资入房地产所占比例不大，只有20%左右，却使我国金融调控政策失灵,使得炒房者底气变得更足，从另一个角度来看，外资进入房市将抬高房价构成成本。在我国收紧银行贷款的时候，外资利用房地产开发企业渴求资金的迫切心情，借机与开发商等市场主体联姻，但这种合作是以获利为目的的。而由这些利润所增加的成本必然计入房价之中，转嫁给消费者，从而造成房价的上涨。外资的进入也进一步加剧人民币升值的压力，加大我国宏观调控的难度。一旦人民币升值预期不复存在，这些国外投机者就会迅速撤资，导致我国房价出现快速下跌，民众资产大幅缩水。这些情况都非常值得我们关注。

市场不是万能的，市场也有失灵的时候。现在，房地产市场虚火过旺，为保证经济和金融安全，政府适时进场干预是非常必要的。国务院近期发出的通知，对房地产开发(不含经济适用房项目)等相关行业的固定资产投资项目资本金比例，由20％及以上提高到35％及以上。此举无疑是希望从源头上将银根抽紧，特别是8月份央行的新一轮加息，将会大大地遏制过度投资。

四、缓减房价上涨的对策和建议

随着房价的不断升高，进而出现了各种各样的房地产问题以及由此引起的社会问题，如何能够有效的抑制房价的持续上涨，对由房价上涨而产生的一系列问题得以解决，试提出如下对策建议：

（一）加强住房需求的管理

为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。培育住房梯度消费。强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

（二）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设，据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积

极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力，在解决"三农"问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

（三）提高房地产开发中的土地使用效率，调整土地供应计划的制定

当前我国不少城市的房地产开发中对土地使用存在着“铺张浪费”的情况，对房地产开发中容积率等问题应当作出相关的规定。许多地方都将新增建设用地中的绝大多数用于发展工业，压缩了住房用地的需求。政府在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。市场化供地是大势所趋，在推行过程中一方面需要将经营性用地统统纳入市场范围，解决低价供地、无序竞争问题。要建立土地、房地产管理部门协调机制，在遵循土地利用规划、城市规划的基础上，调控土地供短期内，适度控制拆迁、适度放量土地的同时，规范土地市场、打击土地投机，从而间接调控住房价格。

（四）强化资金监控力度，合理引导资金流向

政府应高度重视与全面检讨现有的银行体系按揭贷款，打破目前银行体系中视“住房按揭贷款为优质资产”的神话，加强银行资金的管理。

加强对房地产信贷管理。控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批，严厉打击少数不法开发商的囤积居奇、散布虚假信息等违规销售行为；另一方面，加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。

强化外资的监控力度。国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据；加快制定外资投资房地产的规章制度，将外资进入房地产领域纳入管理范畴。加强对国外热钱进入房地产市场的监控力度，并制定外资投资房地产的详细规定。

合理引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中的流向和分配。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。

（五）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

第一，要尽快开征物业税。有学者认为，开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。

第二，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。

第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。

（六）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济

增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

为确保我国住房市场的健康、有序发展，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。当前急需制定的是《住宅法》。现在随着我国《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台。将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现“居者有其屋”的目标。

（七）建立和健全房地产信息发布制度

政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务。建议媒体尽量客观地预测房价的走势，准确引导市民转变住房消费的观念，鼓励他们勇敢地做商品房的消费者。

房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。

从以往的地产行业的问题突显来说，及时规范高效的政策出台和有效运做程度控制是目前国家地产行业的重中之重。既然行业管理，宜早不宜迟，主张专家参与变为市长拍板。行业前景能量分析，及时的出台政策，防止政策的滞后性，是行业管理重要的前提。今年往后是国家治理房地产市场的关键时期，相信政府会做出理性强有力的具体措施，来维护房产市场的整体稳定的。

参考文献：

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从经济学角度,浅析中国房价

从经济学角度，浅析中国房价 刘英英 1102204112 淮阴工学院 摘要：随着中国经济的迅速发展，近几年中国房价一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。许多到了已婚年龄的80后青年一房难求，导致“蜗居”“蚁族”“裸婚”等现象的产生，是什么造就了中国房地产价格的居高不下？本文运用相关的经济学原理，浅析其原因和影响，以及其给人的思考。 关键词：供给与需求，生产成本，经济学，危害，措施 正文： 一）供给与需求的影响 在经济学家的眼中，价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多，必然会对住房产生大量需求，再加上数以万计的大学毕业生需要在城市寻找自己的生存空间、买房、扎根、建立自己的家庭，导致了城市住房需求量的急剧增加，同时随着生活水平的提高，越来越多的人需要更优越的居住环境静，这也促进了房产的需求。另外，投机炒房减少供给。受前几年房价涨高的影响越来越多的人加入了投机炒房的行列，低价买入然后弃之不用或出租出去，从而影响了市场的供给，导致了房产价格的增长。因此，近些年中国房价一路飙升。 通过经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线（需要是相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素)看做需求曲线(需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。)，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。 二)生产成本的增加 房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。

生活中的经济学案例题

1、每年春节铁路运输都紧张，票贩子活动猖獗。有人认为，应该放开火车票价完全按供求关系定价。有人认为，应该严格限制价格并打击票贩子。请问：（1）你支持哪种观点为什么（2）如果你认为两种作法都不足取，应该采取什么办法？ （每个要点需展开说明，500字以内） （1）两种作法都不足取。因为完全放开也不宜，因为铁路是个垄断部门，而且买火车票者以低收入者为主，火车票是不可替代品，因此如果完全开放市场的话，那么火车票就会被票贩子完全收购走，而票是极其有限的，要买票的人又是票的无数倍，这个时候就不是供求关系在起作用了，因为在供求关系中，有些物品是可以替代的，所以如果价格过高，就会减少购买数量，但是火车票是不可替代品，如果价格过高，就会有很多人买不起票，回不了家，到时候就不是价格问题了，而是社会问题了。另外严格限制价格不利于调节供求，也会出现票贩子。 （2）应该适当逐步放开价格，发展其他运输方式（公路、水路）。还可适当提高票价（抑制需求）同时增开临时车次（增加供给）。 （3）市场经济的核心是价格机制，价格调节供求，使得资源合理配置，买方卖方各取所需。具体做法有： ①政府干预 ②铁路部门自身提高 ③车票实名制 ④破除垄断，引入竞争 ⑤稳定用工来源，减少劳动力的流动

1、教材文章《节约时间创造财富》。刚到美国的人多半被它那优美的自然景色和丰富的物质条件所吸引。人们常把宫足归因于资源的富有。其实资源丰富只是富足的条件之一。如果不能恰当地利用每种资源，到处存在着浪费，富足仍旧是泡影。但所有的富国却毫无例外地有他们的共同点，那就是办事的高效率。所以我们寻求富强之路，应该将注意力放在提高效率，消灭浪费上。有人把一切节约最终归结为时间的节约，这并不正确。因为并不是单单有了时间就可以创造出一切资源来，所以时间固然要节约，其它资源也是要节约的。美国人是如何节约时间的我们应怎样做？ （每个要点需展开说明，500字以内） （1）美国许多文具商店里都有“电话留言纸”出售，上面印着日期、时刻、受话人姓名、发话人姓名，内容栏里又分：请回电话到XXX号，等一会再来电话，等等。有了电话留言纸，受话人不在办公室把信息传达给他就简便多了，免得对方再三再四拨电话，既浪费时间，又占用线路。一张电话留言纸所费不足1美分，而打一次本地电话要10到25美分（不同城市价格不同）。这个办法对中国也许特别有用。 （2）观察美国大城市马路上来去的行人，可以看到大多数是行色匆匆与时间赛跑的人，但也有不少优哉游哉观光消遣的人。在地铁出入口也可以看到这两类人，赶时间的人嫌自动扶梯还不够快，在扶梯上从左边超越别人抬腿往上走，其余不着急赶路的则靠右站立。这段时间不长，大概几十秒钟吧，但是注意左右分道，以便各得其所。其实，这种节约时间互相提供方便的习惯不仅美国如此，一切发达国家里都已制度化。相信在我国只要大家逐渐懂得予人方便自己方便的道理，也会采用此种方法，不过开头的时候总得有人来提倡。 （3）大家都守时，准时开会，准时开车，准时营业等，可以避免在互相等待中浪费时间。美国许多大中城市的交通要道旁，常设有闪光的电子报时板，轮流显示时间和气温。其实，绝大多数人都戴有手表，汽车里也有钟，电子报时板真正的用途是催促人们守时。守时是合作的前提，它的确切含义是在某一时刻完成某项工作。在一个组织复杂的社会内，一个人的不守时，会影响一大片。 (4)鲁迅塑造的阿Q，他的身上体现了许多中国人的传统习惯和爱好。其中一条就是喜欢看热闹。看热闹是时间多得没有用场的人的爱好。在商品经济发达的社会里，时间有转化为金

生活中经济现象

生活现象的经济学分析 陶一桃教授著过一本书,书名为《经济学是一种生活方式》,记得笔者初闻该论断是在刚入学时的新生见面会上,自那时起这句话便在笔者记忆里留下深刻印象。促使笔者在点滴日常生活中感受经济学，发现经济学的奥妙并且乐此不疲，还颇得玩味之处。 在此笔者就日常生活中的四点现象浅析其中的经济学道理，鉴于才疏学浅，其中的疏漏毗误之处还望读者多多见谅！这四点生活现象分别是行人闯红灯现象，公交车运营现象，路边烧烤摊现象和图书馆雨伞堆积现象。 （一）行人闯红灯现象 在上届经济学院学生专业作品大赛论文集中收有03级金融3班的林伟华，黄凯洲同学题为《“行人闯红灯”的成本收益分析》一文，该文主要从个人成本收益，社会成本收益等方面对“行人闯红灯”这一现象进行分析。而笔者则从经济学的不同角度对该现象进行透析。“行人闯红灯”可谓是日常生活中司空见惯的现象，尽管笔者尚不知国外此类现象严重与否，但就国内情况而言“行人闯红灯”的现象几乎是随处可见。无论男女老少只要有机会就闯，看到空子就钻。纵然从行人的闯红灯心理分析，也许他们其中有相当一部分是出于工作，紧急情况而要抢时间，但是更多行人应该只是出于一种潜在的闯红灯心理。在深圳有些道路设置了城市义工对行人过马路实行监督，可是任凭义工的哨子怎么警告，行人只管以最快的速度，步调闯过红灯。当然行人之中也不乏遵守交通规则的，但是在更多数行人的“示范效应”之下，愿意“宁停三分，不抢一秒”者毕竟又是少之又少。对于“行人闯红灯”问题政府有关部门采取了相应措施，但是无论是大力宣传教育还是设置大量监督都收效甚微，还不能从根本上杜绝这一现象。笔者前段时间去到武汉，在多次过马路后发现该市的众多道路未设置红绿灯，熙熙攘攘的行人和川流不息的车辆却并行不悖。由此我略加思考想到了亚当斯密“看不见的手”，即自由的市场经济。试想马路上不设置红绿灯，道路状况交由行人和车辆去相互调节从而达到均衡。即当马路旁行人占多数时，众多行人由斑马线迅速穿过马路而此时车辆只需稍作等待。而当道路上车辆占据多数时车辆快速通过，此时作为行人则需稍作等待。这样的相互调节可减少因红灯持续时间过长（此处相对于等待过马路的行人）或持续时间过短（此处相对于等待通过信号灯的车辆）所造成的行人等待过久或车辆等待信号周期过长，同时也避免了“行人闯红灯”，“车辆闯红灯”的现象。此外行人与车辆在相互调节中久而久之形成默契，达到均衡，实现双方等待时间的最短化，并达到降低交通事故发生频率的作用。尽管如此也并不是说交通治安的维持就不需要交通信号灯，这就如同市场经济的自主调节会失灵一样。当道路不是直行的马路而是三岔路或十字路口时，不设置交通信号灯而依旧放任行人与车辆的相互调节则势必导致交通秩序的无序混乱！此时此刻政府干预显得犹为重要，即交通信号灯可以发挥它调节交通的积极作用。此外在人流车流繁忙的路口甚至有必要设置交警进行交通协调。我们的市场经济需要自由调节也需要国家的调控，道路交通也是如此。城市里的直行马路可以尝试撤除红绿灯，放手让行人和车辆相互调节；三岔路，十字路口则保持交通信号灯，甚至于交警的调控作用。这样我们的交通资源便可实现资源的优化配置，行人与车辆便可实现各自效用的最大化！ （二）公交车运营现象 从前看过经济学者梁小民的一篇经济散文—《城铁应该如何经营》，文章从城铁的经营效率，城铁服务质量方面阐述城铁应该由政府独自经营转向股份制经营，或是民营。笔者在前段时间去武汉的行程里曾多次搭乘该市的公交大巴，也正是该市的公交车给笔者留下了“深刻”的印象。该市的公交车不但外部陈旧，车内部更是破旧不堪，车内环境十分恶劣，除去我所搭乘的公交大巴，据我观察其余公交的状况也相差无几。唯一的好处在于公交车的票价低廉；就我曾搭乘的422路公交大巴由汉口经汉阳开往武昌，横跨武汉三镇，其全程票

房价下跌对中国经济的影响分析

房价下跌对中国经济的影响分析 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是中国经济的支柱产业，房地产的发展能够推动相关产业的发展，带动就业人数的增加，对GDP的增长具有很强的拉动作用。但是近期以来房地产投资有了较大幅度的下降，房价也有所回落，这到底是福是祸，对中国经济又有怎样的影响？通过分析房价下跌的影响，提出了相关的应对策略。 标签：房价下跌；影响；对策 1 中国房地产市场现状 近年来，房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右，对总投资的拉动约为25%，在GDP中占比约10%，房地产投资对经济的影响力之大可见一斑。但是2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13．9％，比上年末回落13．5个百分点；全年累计增加1．26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17．5％，比上年水平低9．4个百分点。无独有偶，2012年1月以来，全国100个城市住宅平均价格连续第5个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。至此，百城房价已经连续6个月环比下跌，同时跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降，房价也出现回落，中国房地产迎来了一个新的转折点。 2 房价下跌对中国经济的影响 房价下跌无疑为那些天天因购房难而苦恼的人们带来了一丝春风，低收入群体可以买到心仪的房子，也可以使一些购房者改善居住条件。有数据显示，自1998年住房改革以来，在不吃不喝的前提下，中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买3平方米上下的住宅面积，这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价，房价下跌无疑让房奴看到了希望，让老百姓能够改善自己的居住条件。一些专家认为，目前的房价仍然有下调的空间，房价的合理回归应该是涨幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消费者物价指数）涨幅之间，2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。中国人的消费支出中，食品、教育、医疗保健支出比重远远高于世界其他国家，而住房消费的增加无疑加重了人们的负担，房价下跌，让中国人能够有更大的支出来改善自己的生活，这有利于社会的和谐进步。 但是房价暴跌并不是一个很好的事情。在全球经济衰退的阴云下，中国的国内生产总值增幅有所回落。房地产业作为中国经济的支柱产业，一旦房价出现暴跌，就会拖累其它行业，造成经济发展速度放缓。目前全球经济复苏仍然面临着很大的不确定性，欧债危机仍在延续，国际大宗商品仍在高位，美元面临升值周期，诸多因素都对中国的外需很不利。中国2011年净出口对GDP增长的贡献率

高房价是经济问题还是政治问题——分析中国房价的政治经济视角

２０１０年３月 第４７卷第２期 西北师大学报（社会科学版） ＪｏｕｒｎａｌｏｆＮｏｒｔｈｗｅｓｔＮｏｒｍａｌＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅｓ） Ｍａｒ．２０１０ Ｖ０１．４７ＮＯ．２ 高房价是经济问题还是政治问题 ——分析中国房价的政治经济视角 张振华 （南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１） ［摘要］高房价是当下我国房地产市场最突出的特征。经济学从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期理论等视角来解释中国的高房价现象。这些解释存在或大或小的问题。政治经济视角在肯定高房价现象经济起因的同时，尤其关注政治性因素对于房价的推动作用，并由此主张，对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼，而应该经济对策和政治对策并举。 ［关键词］高房价；利益集团｝房地产市场｝政治经济分析 ［中图分类号］Ｆ２９３．３［文献标识码］Ａ［文章编号］１００１—９１６２（２０１０）０２—００８６—０５ 一、高房价的三种经济解释视角 （一）“市场结构一市场行为一市场绩效”：高房价的经济解释视角之一 苗天青的《我国房地产业：结构、行为与绩效》和李伯含的《中国房地产业的市场结构与竞争行为研究》是这种研究的代表。这种分析视角主张从产业组织理论的“市场结构一市场行为一市场绩效”（ＳＣＰ）模式出发来分析我国房地产市场的结构、房地产商的市场行为和房地产产业的经济绩效。 苗天青和李伯含都认为，我国房地产市场存在区域寡头垄断结构。这种结构是由房地产产品的自然属性决定的：“房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争。由此在一定区域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结构。蚍１３（Ｐ６３） 由于寡头垄断厂商的决策对整个市场和其他竞争对手都会产生极大的影响，因此，每个厂商在做出决策时，不仅要考虑本身的成本与收益情况，而且还要考虑到这一决策可能对市场的影响以及竞争对手对此的反应。因为其他厂商的反应又决定了厂商行动对其自身所带来的后果。［２］（ＰＰ．８８—８９）因而，在区域寡头垄断结构下，市场存在着普遍的合谋。竞争的主要形式是非价格竞争，非价格竞争策略是房地产企业的占优策略。［１】（Ｐ１）苗天青还认为绝大多数的房地产企业存在隐瞒盈利的情况，其目的是偷逃税款，房地产业的实际盈利水平不仅远远高于现有的统计数据，而且普遍存在着暴利。 然而，该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结构”时，遭遇了困难。［３３市场结构有三个衡量指标：市场集中度、产品的差异化和进入壁垒。统计数据表明，我国房地产市场的集中度很低。且产品的差异化并不明显。在进入壁垒方面，土地的协议出让曾是最大的壁垒，然而随着土地“招拍挂”的普遍实施，此种壁垒逐渐消减。经济学者显然回避了这一问题：“这种统计和计算在中国房地产业目前所处的初级阶段显然意义不大”。房地产市场的垄断结构来自于房地产产品的“自然属性”。即位置的固定性。［１１（Ｐ５２）然而如果仅从这一点就能够推导出房地产市场是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结构”，因为不仅中国的房子不能动。美国的房子也不能动Ｉ不仅现在的房子不能动，过去的房子也不能动。如果再深究一步的话，还会发现，这种研究办法是“借”来的。ＳＣＰ范式主要适用于制造业的分析，这样在对房地产业进行研究时，就难免出现“水土不服”的情况。 （二）供求关系与高房价：高房价的经济解释视角之二这种理论倾向于从供求关系失衡、供小于求的角度来解释高房价。典型的计算办法是将房地产市场的需求分为潜在需求、真实需求、被动需求、投机性需求和其他需求。 ［收稿日期］２００９—０９－１４ ［基金项目］南开大学人文社会科学青年项目（ＮＫＱ０９４２）阶段性成果 ［作者简介］张振华（１９７９一），男，山西繁峙人，法学博士，南开大学讲师，从事政府经济学、政治社会学研究８６ 万方数据

日常生活中的经济学现象

日常生活中的经济学现象 经济学这个词乍一听起来往往让人觉得非常专业，距离我们的日常生活较为遥远。其实，我们身边的很多活动和现象，都和经济学有关。现根据日常生活中的一些经济现象，谈谈我对经济学的一些浅显认识。 一、中国特有的“春节经济” 春节是中华民族最为重视的传统节日，每逢春节家家户户张灯结彩、喜气洋洋，在外工作的子女不管归途多么遥远也要回家和家人团聚，一家人围坐在一起吃上一顿年夜饭、辞旧守岁、贴春联、放花炮，充满了节日的快乐和温馨。春节不仅是中国最重要和最具文化内涵的节日，更是推动产业经济和内需消费的重要内驱力。春節期间，人群、金融、物资、信息的大规模流动，带动了文化、商业、交通、旅游、电信、金融、餐饮各行各业的全面繁荣，形成了独特的“春节经济”。 从经济学的角度来看，在春节期间诸如食品、旅游、服务业等商品价格都会出现明显涨幅，其中以食品最为明显。例如我市的鸡蛋价格在春节前为3.5元每500克，春节期间涨到了5.7元每500克；韭菜在春节前的价格为5.3元每500克，春节期间的价格竟然达到了12元每500克。对于这一现象，其产生的根本原因是春节期间供求关系不平衡。在春节之前人们总要提前通过“办年货”的手段，购买囤积大量食品、服装、节日用品等生活物资以备春节期间使用，促使了市场需求加大。而因为春节期间很多生产经营者都放假休息，造成市场供给减少，从而带动了商品价格的大幅上涨。 另外“春运”也是中国独有的一个较为特殊的经济现象，改革开放以来，随着对人员流动限制的放宽，越来越多的人选择离乡外出务工、求学。诸多人群集中在春节期间返乡，形成了堪称“全球罕见的人口流动”的春运。由于春节前后人们对运输市场的需求明显加大，交通部门运力不能满足春运的市场需求，所以造成了“一票难求”的现象，更是出现了如“黄牛党”等非法经营者扰乱春运市场的现象。春运主要是由于区域经济发展不均衡，导致大量人员外出务工、求学，加上人们要在春节期间回家团聚的传统观念，促使了这一特殊现象的产生。 二、互联网经济的新宠儿—新型网络支付 微信支付、支付宝支付等新兴网络支付途径正在悄然进入我们的生活，新型网络支付手段为我们的生活带来了便利、促进了电子商务的繁荣。由于现在绝大多数人都拥有和使用智能手机，为新型网络支付手段的开展提供了坚实的基础。大到商场、超市、饭店，小到出租车、菜市场、路边摊位，都能经常见到新型网络支付的身影。 新型网络支付作为一种创新的支付手段，并不是完全独立于传统支付手段之外的，新型网络支付要依托于绑定银行卡才能进行支付过程。新型网络支付现对于传统支付来说，主要有方便快捷、安全性良好、利于环保三个特点。购买商品

日常生活中的经济学现象

日常生活中的经济学现象 一、以前我常常打车，就是1.2元/公里的时候。但是涨价后就很少打了。 上次南京出差，每次司机多收我一块钱的“燃油涨价费”，我恍然大悟，这才是聪明的办法。 为啥南京市政府能想到这么好的办法，而北京市政府的官员想不到呢？ 双败的结局，是我这样的稍微懂一点经济学的普通人都能想到的， 而且，还有很多能人在报刊网络上有指出， 为啥我们的政府官员想不到呢？ 二、为什么尺码不同的服装有一样的售价？尺码不同，原材料成本自然不同，为什么没有在价格上体现出来？解释： a.原材料成本相对设计、加工、流通等其他费用比起来，只占较小的部分，不同尺码造成的成本差异不大。 b.没有正规的包装袋，价格不同，不易于销售、存储时的管理。 c.涉嫌对大身材顾客的歧视。 三、背双肩包时，我们都知道同时背两边要舒服，为什么很多时候还是只背一边。解释： 两边轮流换着背，流换着休息。 四、最近发现一个奇怪的经济学现象， 不知道该怎么解释。 我住在北京的回龙观地区， 在回龙观地区有三个城铁站，龙泽，回龙观和霍营， 我家离霍营站比较近，离回龙观站比较远。 由于回龙观里很多小区离城铁站还有一定的距离， 城铁站门口总是有一些黑车营业。 有一次，我和晓波同学准备坐黑车回家， 晓波说，那我们在回龙观下吧。 我说，那不是更远吗？ 晓波说，但是回龙观的黑车是5块的， 霍营的黑车是10块的，虽然霍营到我们家比较近。 我们就开始颇有兴趣的讨论起来了， 这是为什么。 晓波的观点是市场定价， 就是回龙观发展的早，黑车多，竞争激烈， 所以便宜。 霍营竞争不激烈，所以就贵。 这似乎有点道理，但是也可能和开始的定价就有关系。 开始定价就低（这个可能是竞争造成的） 所以单方面的提价很困难， 同样开始定价就高,单方面降价也有困难。 当然最有意思的是，如果从我们小区出来， 去比较近的霍营是10块， 比较远的回龙观是5-7块，

2020年从微观经济学角度分析影响房价的因素

作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的

主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。

星光小论文——中国房价对经济的影响

关于中国房价对中国经济影响的分析与研究 能源与环境工程学院 2009013班万雪吟 摘要：当前房价居高不下，普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，房地产业是暴利产业，商品房空置率居高不下已是不争的事实。而由此引出的一系列问题与现象：如透支中国未来购买力，贫富差距拉大而激化社会矛盾，社会巨大财产的重新分配，改变居民消费意识，改变物价水平等，也将在现在和不远的未来对中国经济产生长远的影响。本文主要通过研究由中国的高房价引发的种种问题以及现象，观察其目前对中国经济产生的影响，得到中国房价在未来对中国经济乃至世界经济的宏观影响，最终提出一些浅显的解决办法，本文主要运用商品经济学，西方经济学的理论与知识，对当前房价做简要分析。 关键词：房价虚高中国经济通货膨胀负面影响 （以下斜体下划线为引用） 改革开放以来，随着中国经济的飞速发展，房地产市场化开发的逐渐深入，住房需求的增多和购买力的加强，使得房地产市场欣欣向荣，在拉动经济增长的同时，也使得房价居高不下，尽管现在房地产开发商在户型，配套，环境规划，物业管理，卫生等方面相较于以前有不少的提高，但这并不是房价能够节节攀升且居高不下的理由，高房价的出现，是有更加深层次的原因的。而在这个非理性现状出现之后，也必然会导致更多严重的后果。 1.虚假购买力，透支未来中国经济 中国住房问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得居民的购买力和需求被人为的多倍放大，虽然在最初对房地产业的兴盛起到了不可否认的推动作用，但时间一长，其弊端也逐渐显现，过早的引用西方的按揭购房方式，使得供需矛盾被快速的激化，而在暴利的刺激下，许多房地产商捂盘销售，控制房源，使得矛盾进一步激化，房价也随之直线上升，住房需求大是肯定的，大学生毕业，婚龄青年结婚，这些真正需要房子的人多数都无法接受如此高的房价，承受如此重的负担，在这种情况下，按揭购房就成了必然的付款方式。虽然这样能够解决一时的燃眉之急，但在未来的几十年里，这些人每个月都要用收入的很大部分来还款，必然会使其在未来的购买力大幅下降，而在金融危机之后的中国，经济的增长很大程度都要依赖国内巨大的消费需求和购买力。透支了未来的购买力，也就是透支了未来的中国经济。 2.贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定 房地产的暴利是房地产业持续过热的重要原因之一，经过最近几年房地产业的发展，巨大的财富向房地产商集中，而这巨大的财富，是从无数普通人身上得

计量经济学论文房价影响因素的实证分析

计量经济学论文房价影响因素的实证分析 标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]

我国房价影响因素的实证分析 【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。 【关键词】房价 Eviews回归分析 一、引言 住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。 二、文献综述 近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产

房地产对我国实体经济的影响

房地产对我国实体经济的影响

具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。 总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。 参考文献： [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.

高房价原因的经济学分析

高房价原因的经济学分析 2009年年初以来，上海房价连破2万和2.2万两个关口，与去年13665元/平方米的均价相比，分别大涨46%和61%。我来到上海已经是第十个年头了，去年下半年开始，我的确有一种2003年下半年那种感觉。什么感觉？房价在加速上涨！而最近有关针对房地产的调控政策也频繁出台，但上海楼市近期并未出现明显降温趋势。很多人对此有分析，仁者见仁智者见智。今天我们也来分析一下。 我的分析很简单，经济学的供求分析。经济学里面讲供求，也就是商品的价格取决于供给和需求。需求大于供给，价格上升；需求小于供给，价格下降。房子作为一种商品，也应该如此。这是经济学的基本方法。分析价格上升下降因素，就从供给和需求开始。 可如果我们就说，房价上升过快，是因为买房子的人多，可卖的房子少，对是对，可有点流于表面了。看问题应该深入，要深入分析供给和需求两方面。 上海包括北京、深圳主要城市，房价高的根源在哪里呢？有人说在于投机者炒房，如温州炒房团。还有人一直把矛头指向房地产开发商，认为是他们抬高了房价。 上述两种分析我认为都不正确。先分析第一种。在上海，工作10年以上的人基本都有房子，其中一部分也许拥有2套以上房子，这些人买第二套房子肯定是为了投资，这也无可非议。党的十六大报告还明确提出要鼓励增加人民的财产性收入，我以前的专栏也分析过，财产性收入就包括房产。我一直不认为这些白领投资者拉高了房价，甚至就是温州炒房团，我也认为他们总体加起来也没有那么大的实力，可以把一个国家的房地产价格炒起来。房地产的投资者无非是预测未来房价上升，是房价的被动接受者。 接下来，我们看看房地产开发商。改革开放30来年，没有房地产的商业化，我们哪里会住上外观不错的商品房呢？计划经济时代我们住什么样子的房子？作为一种企业，房地产开发商追求利润最大化，报出高房价似乎也无可非议。有些开发商用一些销售策略炒楼花，房号，捂盘，自己买卖制造虚假繁荣现象，诱骗大家去买，我看也不可怕。这些手段可以去揭露和打击，但我想不能杀鸡取卵，我们需要有社会责任感

原创PPT-生活中的经济学(讲稿)

生活中的经济学 经济学是一门引人入胜的学问。它能够帮助我们更深刻地理解我们周围的事务，看透它的变化，进而引出对自己作调整的要求。反过来我们生活在市场经济的环境当中，经济也渗透到了我们生活的各个方面，今天我们就一起来探讨一下身边的事件或行为模式中的有趣问题，然后尝试从经济学的角度来解释他们。 （一）机会成本 首先，有谁知道机会成本是什么？ 从事一项活动的机会成本，是指你为了从事这件事而放弃的其他事情的价值。 案例一：演唱会---机会成本 那么问题来了：假设你赢得了一张刘德华今晚演唱会的免费门票。注意，不能转售。但是陈奕迅今晚也开演唱会，你也很想去。陈奕迅演唱会的票价为400元，当然，你别的时候去看他的演出也行，但你的心理承受价格是500元，换言之，要是陈奕迅的票价高于500元，你就不愿意看了，哪怕你没有别的事要做。除此之外，看两人的演出并无其他成本。请问你去看刘德华演唱会的机会成本是多少？ A.0元； B.100元； C.400元； D.500元。 答案：去看刘德华的演唱会，唯一必须牺牲的事情是去看陈奕迅的演出会。不去看陈奕迅的演唱会，你会错失对你来说价值500元的表演，但同时，你也省下了买陈奕迅演唱会票所需支付的400元。所以不看陈奕迅演唱会，你放弃的价值是500元-400元=100元。所以，在选择时，如果你觉得刘德华的演唱会至少值100元，那么你就应该去看，要不然就去看陈奕迅的演唱会。 （二）成本效益原则 什么是成本效益原则？谁可以解释一下？ 成本效益原则，是所有经济学概念的源头。它提出，唯有当行动所带来的额外效益大于额外成本时，你才应该这么做。 案例二：闹钟与电脑 我们面临以下两个选择： 你想在京东买一个闹钟，价值20元。有个朋友告诉你，同样的闹钟附近商

日常生活中的经济学现象

一、以前我常常打车，就是元公里地时候.但是涨价后就很少打了.上次南京出差，每次司机多收我一块钱地“燃油涨价费”，我恍然大悟，这才是聪明地办法.为啥南京市政府能想到这么好地办法，而北京市政府地官员想不到呢？双败地结局，是我这样地稍微懂一点经济学地普通人都能想到地，而且，还有很多能人在报刊网络上有指出，为啥我们地政府官员想不到呢？ 二、为什么尺码不同地服装有一样地售价？尺码不同，原材料成本自然不同，为什么没有在价格上体现出来？ 解释：.原材料成本相对设计、加工、流通等其他费用比起来，只占较小地部分，不同尺码造成地成本差异不大.资料个人收集整理，勿做商业用途 .没有正规地包装袋，价格不同，不易于销售、存储时地管理. .涉嫌对大身材顾客地歧视. 三、背双肩包时，我们都知道同时背两边要舒服，为什么很多时候还是只背一边. 解释：两边轮流换着背，流换着休息. 四、最近发现一个奇怪地经济学现象，不知道该怎么解释. 我住在北京地回龙观地区，在回龙观地区有三个城铁站，龙泽，回龙观和霍营，我家离霍营站比较近，离回龙观站比较远.由于回龙观里很多小区离城铁站还有一定地距离，城铁站门口总是有一些黑车营业.有一次，我和晓波同学准备坐黑车回家，晓波说，那我们在回龙观下吧.我说，那不是更远吗？晓波说，但是回龙观地黑车是块地，霍营地黑车是块地，虽然霍营到我们家比较近.我们就开始颇有兴趣地讨论起来了，这是为什么. 资料个人收集整理，勿做商业用途 晓波地观点是市场定价，就是回龙观发展地早，黑车多，竞争激烈，所以便宜.霍营竞争不激烈，所以就贵.这似乎有点道理，但是也可能和开始地定价就有关系.开始定价就低（这个可能是竞争造成地）所以单方面地提价很困难，同样开始定价就高,单方面降价也有困难.当然最有意思地是，如果从我们小区出来，去比较近地霍营是块，比较远地回龙观是块，真地是不知道是什么原因.资料个人收集整理，勿做商业用途 那位能研究清楚这件事，虽然可能没有什么意义，但是应该是很有意思地事情. 答：成本不同决定地. 成本包刮不变成本和边际成本（运行成本）. 你说地距离，这影响地是运行成本，含油耗和车损等. 但是还有一个人工成本，无论拉多少活，这个成本是不变地，称不变成本. 回龙观人多，可更多地或，计活为. 总成本：() 回龙观地大点，但大很多，（）下降，而且下降远大于地增大. 所以回龙观地总成本小.所以便宜. 还有一件有意思地事情，我去买洗衣机，在我们家楼下地美廉美，看到一款海尔地滚筒，但是在苏宁和国美是，美廉美地销量一定比苏宁国美小很多，为什么会便宜呢.后来，我分析，最近洗衣机涨价，苏宁国美卖地快，所以很快就知道了新地价格，而美廉美卖地慢，反而还是用老价格，所以它更便宜些.资料个人收集整理，勿做商业用途 五、生活中地经济学现象之二室一厅一仓.在农业经济时代，地主家总是有余粮，所以地主有一个特征就他们家有大大地仓库.里面好象啥都有，当然，最多地就是粮食.每次农民起义，开仓分粮，总是小时候小人书里面地经典画面.有多大地仓库，里面藏有多少粮食，某种程度上，还是财富地象征.时钟飞快地旋转到二十一世纪初，正在城市化中国，大量地农村人口转移到城市.按理说，城市里地新新人口，可能会保留原来家里有仓库地习惯，房地产开发商，更应该针对消费者推出二室一厅一仓之类地产品.但是，你翻看晨报，日报，晚报中

房地产价格对我国经济环境的影响毕业论文

房地产价格对我国经济环境的影响 摘要:我国是一个人口众多的发展中国家。随着人口的不断增长，人们对各种基本配套设施的需求也在不断增加，特别是对住房的需求。由于住宅市场与攻击结构不匹配，出现严重供小于求的现象，导致房地产价格不断攀升，出现了一个又一个“地王”。此时此刻房地产的价格严重影响我国的经济大环境。 关键词：房地产价格经济环境影响对策

目录 一、房地产的含义及发展历程........................... - 1 - （一）房地产的含义................................ - 1 - （二）房地产行业在我国的发展历程.................. - 1 - 二、房地产价格对我国经济环境的影响................... - 3 - （一）房地产价格适度涨跌对我国经济环境的积极影响 .. - 3 - （二）房地产价格大幅波动对我国经济环境的消极影响 .. - 3 - 三、房地产价格对我国宏观经济产生的影响............... - 3 - （一）房地产价格是否会下降........................ - 3 - （二）房地产价格下降趋势对我国宏观经济的影响 ...... - 3 - （三）房地产市场走势与我国宏观经济密切相关 ........ - 3 - 四、我国应对房地产价格过高的对策.................... - 3 - （一）政府应对房地产价格过高的作为................ - 3 - （二）企业应对房地产价格过高的作为................ - 3 - （三）个人应对房地产价格过高的作为................ - 3 - 参考文献........................................ - 15 -

从微观经济学角度分析影响房价的因素

从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词:房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给,且:供给＝需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长,管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反，空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能

提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。 所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在１～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR,土地供给量为QL，容积率为Ｆ,则有QR=F×QＬ。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例,1－3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积6１66万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元,同比增长56.5%,2010年3月份,全国7０个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨1４.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述,土地的供给直接影响着住房