天津市示范小城镇安置房管理办法(2012)

天津市示范小城镇安置房管理办法(2012)

【法规类别】搬迁拆迁安置

【发文字号】津国土房市[2012]155号

【发布部门】天津市国土资源和房屋管理局

【发布日期】2012.05.11

【实施日期】2012.05.11

【时效性】现行有效

【效力级别】地方规范性文件

天津市示范小城镇安置房管理办法

（津国土房市〔2012〕155号）

第一章总则

第一条为规范我市示范小城镇安置房管理，维护被安置人合法权益，根据《天津市物业管理条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法》（津政令第18号）、《天津市经济适用住房管理办法》（津政发〔2008〕40号）等有关法规、规章和文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，经市发展改革行政主管部门审批立项，市建设行政主管部门

核准列入经济适用房建设计划，在国有建设用地上建设的示范小城镇安置房的被安置人资格管理、物业管理、权属登记等管理工作，适用本办法。

本办法所称被安置人是指已签订宅基地换房协议，按照规定标准以其宅基地或宅基地上房屋置换小城镇安置房屋的村民。

第三条市国土资源和房屋管理局负责全市示范小城镇安置房的被安置人资格管理、物业管理、专项维修资金的收缴和使用，以及权属登记等工作的监督管理。

区、县房地产主管部门依照各自职能，按照本办法规定负责本辖区内示范小城镇安置房的相关管理和监督、指导工作。

乡镇政府（街道办事处）按照有关规定做好本辖区内示范小城镇被安置人的资格认定和物业管理服务工作的监督管理工作。

区、县人民政府成立的示范小城镇安置房专项维修资金管理机构，或者经区、县人民政府指定承担专项维修资金管理工作的区、县房地产主管部门，按照有关规定做好本辖区内专项维修资金交存、使用的管理，并依法定期接受财政、审计部门的监督。

第四条示范小城镇安置房项目不纳入新建商品房预售资金监管范围。

第二章被安置人资格管理

第五条乡镇政府（街道办事处）应当按照有关规定，对示范小城镇被安置人相关信息进行公示，并开通举报电话，接受社会监督。

开发建设单位不得向未经过公示的人员出售安置房。

第六条被安置人相关信息经公示无异议后，开发建设单位凭区、县人民政府出具的项目情况说明函及项目立项、投资计划等文件，向市国土资源和房屋管理局申请“天津市保障性住房管理系统”（以下简称保障房系统）登录权限，由乡镇政府（街道办事处）负责组织、落实将被安置人信息录入保障房系统的工作。

第七条乡镇政府（街道办事处）提交录入保障房系统的被安置人信息应当事先经区、县人民政府盖章确认。

区、县房地产主管部门应当按照经区、县人民政府确认的被安置人信息，对保障房系统中录入的被安置人信息进行校对，对享受住房保障政策情况进行审核，经校对无误和审核无异议的，应当将电子数据提交至保障房系统主库。

第三章定向销售管理

第八条示范小城镇安置房只能用于被安置人的还迁安置，剩余房屋不得向社会销售，经市国土资源和房屋管理局批准后，可作为市或者区、县保障性住房进行储备。

第九条示范小城镇安置房应当纳入全市统一的销售网络系统进行管理，开发建设单位应当依法向市国土资源和房屋管理局申请办理经济适用住房销售许可证。

第十条开发建设单位申请经济适用住房销售许可证前，应当到天津市国土资源测绘和房屋测量中心办理房屋面积测绘。

某地区域发展及房地产市场分析

滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过

10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影

浅析小城镇建设中存在的问题及建议

浅析小城镇建设中存在的问题及建议 吉林省梨树县规划勘测设计院：王萍 党的十六大提出的全面建设小康社会的任务目标，其重点就是农村的全面小康，实现农村小康最现实最便捷的途径就是城镇化。小城镇上连城市，下连农村，处于城乡结合部，既是城市带动农村的前沿阵地，又是沟通城乡联系，促进城乡结合的桥梁和纽带，是城镇化的核心。因此建设和发展小城镇，对于促进农村经济的全面发展，加快农村物质文明和精神文明建设，推进农村城镇化进程，具有十分重要的战略意义。 一、目前小城镇建设存在的问题 1、对小城镇规划重视程度不够，存在短期行为。有的小城镇规划定位不明确，特色不明显，与实际结合不密切，缺乏可操作性。有的小城镇没有制定详细规划，建设存在一定的盲目性。 2、小城镇建设融资渠道不宽，进展缓慢。乡镇没有产业支撑，不能形成新的、大的经济增长点。乡镇受资金短缺的限制，基础设施配套迟缓，小城镇建设进展缓慢。 3、政策落实不力。目前国家、省、市相继出台了一系列扶持小城镇发展的优惠政策，小城镇发展已具备了良好的政策环境，但根本问题是落实不够，如资金政策、用地政策、户籍政策普遍落实不到位，这些问题在很大程度上影响和制约了小城镇的发展。

4、基础设施普遍不足。小城镇供水、排水、道路、绿化等基础设施不完善，功能不健全，滞后于小城镇的发展，满足不了经济发展的要求，满足不了群众的生产、生活需要。 二、加快小城镇建设的建议及对策 1、科学编制小城镇建设规划。为了科学的指导小城镇建设，要根据小城镇建设的总体发展思路和地理位置、交通条件、非农产业发展程度、产业布局、人口状况、辐射带动力等因素，合理确定小城镇布局，科学编制和调整完善小城镇规划。编制规划一定要有超前意识和战略眼光，坚持高起点、高标准、高质量，在选择主导产业和确定发展规模时，要坚持实事求是的原则，用系统工程的方法对资源基础条件进行系统分析，综合论证。要以城镇为中心，全面合理安排乡镇企业、住宅、商业、交通、文化、市政设施等各项建设，使近期规划有较强的超前性，可操作性和控制性；远期规划要留有发展余地，增强规划的弹性和应变能力，克服只顾眼前、不顾长远的短期规划行为。同时，还要认真制定和完善详细规划、专业规划，使总体规划和详细规划相配套。任何一个建设项目，都要有详细规划作指导。编制详细规划要有新观念，把各个规划地段的土地使用性质、容积率、建筑密度、允许建设高度、绿地率、停车设施、公共服务设施和基础设施的具体位置、历史文化保护区等作为强制性内容，为规划管理提供依据。小城镇建设要严格按照规划执行，严格设计标准，提倡相对集中建设，连片开发，逐步扩大小城镇规模。同时，要维护规划严肃性，科学规

天津市人民政府关于鼓励和促进我市民间投资健康发展的实施意见

天津市人民政府关于鼓励和促进 我市民间投资健康发展的实施意见 津政发〔2011〕25号 各区、县人民政府，各委、局，各直属单位： 为全面贯彻落实《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发…2010?13号）精神，鼓励和促进民间投资健康发展，结合我市实际，现提出如下意见： 一、充分发挥民间投资重要作用 （一）深刻认识促进民间投资发展的重要意义。近年来，我市民间投资不断发展壮大，2010年民间投资规模已达到2664亿元，居各投资主体首位，在促进经济增长、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。但与发达地区相比，我市民间投资占全社会投资的比重仍然较低，迫切需要加快发展。进一步鼓励和引导民间投资，有利于以现代产权制度为基础发展混合所有制经济，推动各种所有制经济平等竞争、共同发展；有利于完善社会主义市场经济体制，建立公平竞争的市场环境；有利于激发经济增长内生动力，促进经济长期平稳较快发展；有利于扩大社会就业，增加居民收入，促进社会和谐稳定。各区县、各部门要进一步解放思想，提高认识，创新观念，把扩大民间投资作为重点工作之一。 （二）加快确立民间投资主体地位。除政府投资发挥主导作用的

领域外，其他领域尤其是一般竞争性领域要尽快确立民间投资的主体地位，使民间资本成为产业发展、社会服务等领域的投资主体，在大多数行业发挥重要作用；要确立民间投资在发展创新型经济中的主体地位，使民营企业成为发展创新型经济的主体。“十二五”期间，民间投资占全社会投资比重年均提高1个百分点以上，到2015年民间投资占全社会投资比重超过46%。 （三）进一步优化民间投资发展环境。拓宽民间投资领域，鼓励民间资本在更大范围内加快发展。进一步促进民间投资转型升级、优化结构，推动民间资本集聚发展、创新发展、外向发展，不断提高竞争力。加快完善政策体系，加强财税扶持和融资支持，营造各类经济主体平等竞争的良好市场氛围。健全民间投资服务体系，加强各级各类载体和平台建设，提高服务效率，为民间投资发展提供支持和帮助。 二、进一步放宽民间投资领域 （四）坚持非禁即准、平等待遇原则，确立民间投资平等的市场主体地位。凡是法律法规未明令禁止民间资本进入的行业和领域，全部对民间资本依法开放；凡是开放的行业和领域，不得单独对民间投资设置任何附加条件。 （五）引导和支持民间资本进入基础产业和基础设施领域。支持民间资本以独资、参股、控股、特许经营等多种方式，投资建设公路、水运、港口码头、地方铁路、轨道交通等项目。鼓励直接投资河道治理，并可享有旅游经营权。鼓励参与风能、太阳能、地热能、生物质能等新能源产业建设，支持民营企业参与火电站及热电联产项目建

王稳庄镇示范小城镇修祥规说明

天津西青区王稳庄镇修建性 详细规划说明书 一、规划背景 天津市委、市政府高度重视小城镇及示范镇村规划工作，自2006年以来部署开展三批示范镇村规划建设示范工作。通过以华明镇为代表的示范镇村规划建设工作实践，表明只有把小城镇的规划搞好，才能搞好小城镇的建设。为了加快推进天津市城镇化进程，又开展了天津市第四批示范镇村规划建设工作。 王稳庄镇被列为天津市第四批示范小城镇。按照推进农村城镇化和建设社会主义新农村的要求，充分挖掘地域自然、人文特色，发挥区位、资源优势，整合镇村布局，优化土地资源，促进经济发展，营造生态宜居生活氛围，让农民享受现代城市文明。 二、规划位置及四至范围 项目区位于王稳庄镇域中部，津淄公路西侧，独流减河东侧，南至规划主干路，北至规划主干路，居住区规划用地90.9公顷。 三、现状概况 区域内现状大部分为荒地，地块较平整， 1、现状道路 本规划片区内现状无道路。 2、交通场站点设施 本规划片区内现状无交通“场、站、点”设施 四、规划依据 （一）《中华人民共和国城市规划法》、《村镇规划编制办法》及相关技术规范、《村镇规划标准GB50188-93》、《天津市西青区土地利用总体规划》（二）《城市居住区规划设计规范》GB 50180-93、《天津市居住区公共服务设施配置标准》DB29-7-2008、J11250-2008《天津市城市规划管理技术规定》津政函[2009]16号

五、规划构思 1、空间布局： 小区内住宅楼为南北向布置，中心为公建区，住宅楼向南北两端由低向高延伸，整体形成南北高，中间低的大空间布局，整体规划成大鹏展翅之态；同时南北两端分别采取中间高，四角低的布局，形成众星捧月之势，基地高低错落，形成丰富的城市轮廓线。其中住宅高度分别为11层，15层，18层，24层，28层及33层。 中心公建区的布置，以及与规划的地区公建轴的连接，在功能上不仅对现规划区形成了合理的服务半径，同时对今后整区的规划建设发展起到了积极的作用。 2、道路（交通）系统： 小区主要机动车道路形成外环状，组团道路与主要道路形成环状连接，道路两侧设置地上停车位。小区内部沿主要路口方向由南至北为主要人形系统，实现了人车分流，并且形成大面积的中心绿地，使人与自然亲密结合。 小区主要入口分别设于规划路和规划外环路上，并结合配套设施，便于为居民提供服务。商业街和度假中心也分设了独立入口。 3、绿化系统： 组团中心“绿地毯”结合景观形成中央带状绿化公园。设置活动场地、各类构筑小品、迷你高尔夫等，铺以丰富的自然主题铺装，强化自然生态主题。 各居住组团的中心绿地联结成为一个网络化的绿化体系，并实现各组团享有绿化的均好性。 4、景观风格： 立面设计体现小区质朴、自然的风格，注重创造人性化的人居环境。重点处理沿街山墙的立面效果，丰富和美化城市景观。 六、规划布局 该区按“一心、两带”结构布局。 一心：系指公建核心。结合住区中心集中设立大型配套公建，为居民提供集会、休闲、购物等活动场所。 三带：系指社区绿化带。在各社区腹地内结合社区活动场地和生活环路位置连贯社区绿化环带，满足居民日常休闲锻炼的要求，布局注重均好性、便通性。 规划总用地90.9公顷，可建设用地69.3公顷，其中规划住宅用地45.9公顷，公建用地9.2公顷，道路用地8.3公顷，公共绿地5.9公顷。 项目区地上总建筑面积110.5万平米，其中规划住宅建筑面积101.0万平米，公建建筑面积9.5万平米，地下建筑面积为13.4万平米，容积率为1.6居住区建筑密度为13.4%，绿地率达到43.9%。 安置居住区规划总户数为13796户，居住人口为38628人。人口毛密度为557人/万平米，平均层数为20.2层，户均建筑面积为73.2平米，停车率80.0%。 （一）居住等级结构 安置区的居住等级结构分三级，即“1个住区、2个社区、8个组团” 住区设一处配套服务核心,集中布置大型综合商业、配套服务设施，社区间由绿

区小城镇建设存在的问题及对策浅论

区小城镇建设存在的问题及对策浅论 进展小城镇，是带动农村经济和社会进展的一个大战略，有利于乡镇公司相对集中，更大程度地转移农业富余劳动力，幸免向大城市盲目流动，有利于提高农民本质，改善生活质量，有利于扩大内需，推动国民经济更快增长。 一、进展小城镇是统筹城乡进展的必定趋势十六届三中全会提出了全面、协调、可持续进展的科学进展观，统筹城乡进展被放在了“五个统筹” 的首要位置，成为科学进展观的集中表现。中心还明确提出了小城镇作为新时期现代化建设的一项战略任务，既是统筹城乡协调进展、缩小城乡差距、致富农民的重要途径，也是从根本上解决“三农”问题，实现建设小康社会目标的必定选择。 小城镇是城乡共融的对接平台。小城镇的进展加强了城乡之间的联系，开启了城乡交融的大门。具体表现在：小城镇是城乡信息交流和共享的平台，信息匮乏已经成为制约经济社会进展的瓶颈，对农村的制约尤为突出，在广大农村地区，信息化建设和农产品市场信息体系建设滞后，农民无法全面及时地得到市场信息，必定影响农业产业结构的调整节奏和农产品的销售，小城镇是必定区域内的政治、经济、文化中心，具有必定的区位优势和资源优势，基础设施相对较好，协作能力相对较强，信息相对灵敏，人才比较集中，是促进城乡信息交流的最好平台；小城镇是城乡市场对接的平台，我国买方市场已经形成，城市大量工业品积压，农村商品供给品种少，选择余地不大，同时随着城市生活水平和生活质量的提高，城市对绿色食品、优质农产品的需求增大，小城镇成为城乡互通有无、完成市场对接的平台；小城镇是城乡人才流动的平台，当前我国人力资源的结构性问题突出，一方面城市具有较高文化本质的人才相对过剩，而另一方面农村急需大量高本质人才，同时又滞留了大量富余劳动力，小城镇可以发挥在城乡人力资源的双向流动中的纽带作用，通过劳动力市场的成立和就业信息办事工作的开展，引导城乡人才有序合理流动。小城镇是深入农村腹地，传播城市文明和辐射农村经济的桥头堡。小城镇向处于广阔农村腹地的农民传播了城市的思想观念、技术信息、治理经验、生活方式等，成为广大农民接触现代城市文明的媒介。小城镇的进展使很多农民的进城愿望变成现实，领先进城的农民以本身抚育文明的生活体验，向“后来者”展示着城市的魅力，为城市化做着无声的宣传。并且小城镇的乡镇公司在资金方面对农村的“反哺”作用，使农业的规模化、专业化和机械化水平提高，小城镇涉农公司的进展有效延长了农业产业链，增加了农产品附加值和农民收入。 小城镇是解决三农问题的根本出路。首先，城镇是农村乡镇公司的最佳聚集地，这既可以解决“村村点火、户户冒烟”、侵占耕地、污染环境等问题，又可以资源、环保、规模效益、公共设施等综合优化理想效果，同时小城镇也是未来变更升级为小城市乃至中大城市的前提。从农业现代化内涵看，小城镇为农业环境现代化提供了空间环境，而空间环境是经济环境、政治环境和文化环境的依托和载体，是实现农村现代化的基础；其次，从农业产业方面看，小城镇进展为农业产业化提供了必要条件，小城镇进展引导乡镇公司向小城镇集中，吸引农业剩余劳动力向小城镇迁移并逐步实现“农转非”，这样可以实现农村土地的合理流动和土地集中化、经营的规模化、治理科学化，从而为农业产业化提供条件；第三，小城镇进展为农民现代化，即农民知识化、智能化提供了现实条件和可能，小城镇的基础设施、居住环境、生活条件的改善以及教育、文化、卫生、餐饮、娱乐、信息、保险等第三产业的进展，一方面可为进入小城镇的农民知识化提供各种便利条件，另一方面也对农民实现非农化提出了更高的要求，这将促使农民思想观念、价值观念、行为方式的改变及文化本质的提高，加快自身现代化步伐。 小城镇是繁荣农村市场的有效途径。是继续改变城乡二元结构的需要。农村非农产业以及小

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天津市房地产投资调研 二十一世纪中国经济 将从那个地点起航…… 今天的中国，伴随着市场经济的不断深入和现代化步伐的日益加快，一场前所未有的都市化浪潮正冲击、席卷着古老的中华大地，一个都市的身影正悄悄浮出水面。 天津，一个在历史上曾经无比辉煌的都市，是一个在中国总体经济实力和综合竞争力领先的大都市。 在建国以后半个多世纪的时刻里，尤其是改革开放以后，不管是都市形象、都市地位，依旧都市的综合竞争力，都在不断地被一些后来居上的都市所超越，以至于在大多数人的印象里，成了一个缺乏吸引力和

题材的都市。我们认为，假如讲过去几十年天津的进展的确是慢了半拍的话，那么在经营都市的今天，天津却完全有可能凭借自身的专门多优势厚积薄发，走出低谷，还世人一个全新的天津，一个现代化和充满魅力的天津。 为了建成21世纪现代化港口都市和我国北方重要的经济中心，占据新的进展制高点，天津必须在中国和世界坐标系中查找自己的进展定位，积极参与新一轮国际都市进展的竞争。 1998之后，北京都市空间的进展向东南部倾斜，尤其是北京亦庄经济技术开发区的迅速进展，京津塘高速公路七个高新技术开发区的迅速进展，京沈高速公路的拉动，目前北京都市空间的进展方向是东南方向，即沿着京津塘高速公路为主轴进行拓展。 北京都市空间进展的主轴方向同天津都市空间进展的主轴方向一致，共同构成了大北京首都经济区的空间进展主轴，三轴迭加，对天津在大北京首都经济区经济一体化中快速崛起提供了特不重要的基础。

伴随着中国进一步的改革开放，首都经济圈的立即崛起，北京申奥成功带来的重大历史机遇，天津迎来了黄金的战略机遇期。天津同世界经济的融合、同大北京首都经济区经济的融合和互动制造出新的进展空间和更多的进展机遇。天津腾飞，就在今朝! 在珠江三角洲、长江三角洲经济进展过后，环渤海经济圈，正将带领中国经济从那个地点起航……

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天津市滨海新区汉沽大田示范小城镇项目 投融资合作框架协议 甲方：天津市滨海新区汉沽管委会 乙方：中建六局土木工程有限公司 丙方：天津市汉滨投资有限公司 一、项目概况 （一）项目名称：汉沽区大田示范小城镇项目（以下简称“本项目”。 （二）本项目需获取的行政许可及支持文件：天津市人民政府同意该项目建设的批复、天津市发展和改革委员会对该项目立项的批复、天津市规划局对该项目修建性详细规划的批复、本项目工程可行性研究报告、环境评价影响报告的批复，建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。 （三）建设地点：汉沽区大田镇。 （四）建设周期：以甲方批准的乙方工程进度计划确定的标准工期时间为准，暂定为36个月。 项目建设范围： 1、还迁区及非经营性公建的建设，占地面积为42.57公顷（合638.6亩），其中还迁住宅区占地32.77公顷，非经营性公建占地9.8 公顷，总投资约165641万元。 2、项目区市政基础设施建设建设，总投资约131679万元。

3、项目区的绿化，总投资约3365万元。 3、以上数据仅为初步测算，实际数据以实际发生为准。 4、项目区所涉及的征地拆迁，征地拆迁费用约为81,000万元。 二、合作方式 （一）本项目的建设内容为上一条的建设范围所列内容，暂定 总投资约47.69亿（暂时按调整后容积率1.8计算，具体估算见附件1 ）。 （二）本项目由丙方和乙方联合成立项目公司。丙方占项目公 司股权的40%，乙方占项目公司股权的60%。后期项目实施中根据资金需求情况，双方陆续出资本金。并且乙方保有按甲方出资额受让丙方所持项目公司的全部股权的权力。 （三）本项目范围内的征地拆迁由甲方负责包干，除征地拆迁外的全部工程由乙方施工。项目建安工程费测算按天津市相关专业工程预算基价及配套文件基础上取费，施工过程中市场价格信息参照施工当期天津市建设工程造价信息服务中心发布的《天津市工程造价信息》中的基准价和当期天津市有关文件进行调整计取。造价信息价格中未包括的，以甲、乙双方共同确认的市场价格为准。 （四）项目实施过程中，甲方负责协调天津市发改委调整规划条件，包括：调整项目概算，由原来的26.24亿调整到47.69亿。出让区的总体容积率调整到1.8以上；出让区原规划居住用地调整为住宅及配套商服用地性质；假日酒店21.65公顷调整为高档住宅区15 公顷，酒店6.65公顷。以及调整出让土地分块：原规划居住用地109.9 公顷（1648.5亩）分割成16块地出让，每块地6.87公顷（103亩）, 建筑面积约12.4万平米。并负责协

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矛盾 农村城镇化建设过程中需要管理人才，城镇企业生产发展需要专业技术人才，农业科技推广需要农技人才，但是由于农村城镇的生活条件，信息交流、交通、通讯、娱乐和再教育条件与城市存在一定差距，具有高学历和具备一定技能的人才不愿意到农村城镇就业，而农村劳动力素质普遍偏低，这就出现了城镇发展过程中需要大批高素质人才与农村存在大量富余劳动力之间的矛盾。 二、加快我市城镇化建设的对策建议 （一）深化认识，努力推进我市城镇化健康发展 城镇化是坚持科学发展观、统筹城乡发展的客观要求，城镇化的过程就是农民和农村的生活方式和生产方式文明程度不断提高、不断现代化的过程，也就是城乡一体化的过程。随着经济的发展和社会的进步，这种文明向广大农村的蔓延将是不可阻挡的。同时，城市是由“城”和“市”组成的。所谓“城”主要是由道路、交通、楼宇、建筑、空气、绿地、水等人文景观和自然景观组成。所谓“市”则是由商业、餐饮、旅游、金融、服务等行业市景所组成。由此可见，城镇是经济文化的载体，城镇化过程就是聚集生产要素、繁荣和发展二、三产业的过程。2005年10月，党的十六届五中全会通过的“十一五”规划《建议》，又进一步要求促进城镇化健康发展。我市人均耕地低于全省人均耕地水平，随着人口增长和退耕还林政策的实施，人均耕地面积还在逐年下降。人均耕地有限、农产品商品率低制约着农民收入的增长，使农村出现了“小空间，大人口”的经济格局。大部分农村人口迫切要求摆脱日益狭窄的生产空间，到城镇寻求发

天津房地产市场分析报告

2010年11月天津房地产市场分析报告 一、行业政策 1、住建部：停止向购买第三套房发放住房公积金贷款 11月3日，住房城乡建设部等四部门发文规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款 2. 住建部颁布“限外令”：境外人员在华限购一套住房 11 月4日，住房城乡建设部网站公开《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，明确规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。 3. 三部委:各地可将土地出让净收益10%用于公租房 11月16日，三部委联合下发《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，通知明确，从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公租房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公租房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。 4. 天津新规:严格限制低密度大户型住宅项目开发 11月24日，天津市人民政府在下发的《关于进一步贯彻落实国务院房地产宏观调控精神促进天津市房地产市场持续健康发展的通知》中指出，天津将严格住房建设用地出让管理。严格限制低密度、大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。 二、市场运行数据

（一）土地市场 2010年11月共成交84宗土地，成交面积428.23万平米，成交额69.77亿元，成交宗数环比上升21.74%，成交面积环比上升11.38%，成交额环比上升了30.51%。

天津市发展和改革委员会印发《关于示范小城镇试点建立规范的项目建设管理体系的指导意见》的通知

【发布部门】天津市其他机构【发文字号】津发改区县[2008]933号 【发布日期】2008.12.08 【实施日期】2008.12.08 【法规类别】城乡建设【唯一标志】17083083 【全文】 天津市发展和改革委员会印发《关于示范小城镇试点建立规范的项目建设管理体系的指导意 见》的通知 （津发改区县〔2008〕933号） 各有关区县人民政府、有关委办局： 按照市委、市政府加快示范小城镇建设的总体部署，市发展改革委会同市农委、市建委、市规划局、市国土房管局、市财政局等部门在总结一批、二批试点工作经验的基础上，拟定了《关于示范小城镇试点建立规范的项目建设管理体系的指导意见》。现印发你们，请按照执行。 附：关于示范小城镇试点建立规范的项目建设管理体系的指导意见 二ОО八年十二月八日 关于示范小城镇试点建立规范的 项目建设管理体系的指导意见 示范小城镇项目建设管理包括征地、规划、勘察、设计、施工、移交等阶段，管理目标包括投资、质量、安全、进度等，整个项目建设管理是一个复杂的系统工程。需要有一个科学完整、规范的管理体系，统筹和协调项目建设的全过程。华明镇等先期开展试点的单位，在这方面探索了很多好做法、好经验。为了规范示范小城镇项目建设管理体系，将农民安置住房建设成为一个安全工程、优质工程、廉洁

工程、名符其实的示范工程，在总结经验的基础上，提出如下指导意见。 一、建立运转高效的项目建设管理体制 示范小城镇项目建设管理要坚持政府主导，市场运作的原则，由区县政府组建的投融资建设平台，承担项目甲方的各项责任，分工明确、责任到位、运转高效，保证工程的统一指挥。要集合经验丰富的各专业技术人才，组成优秀的项目管理团队，精诚团结，吃苦耐劳，爱岗敬业。同时，要强化公司内部制度建设，强化内部管理，在工作中有规章制度可以遵循，有管理程序和流程可以控制，有管理记录可以查询和追溯，各项事务都有专人管理落实。 （一）有章可循 规章制度是项目建设管理遵循的原则和指南，是项目管理执行和控制的基础。为规范、强化项目管理，建设单位要根据项目实际情况和需要制定相关规章制度，明确管理的范围和深度，让建设单位人员掌握自身职责范围和权限，参建单位人员了解建设单位的管理方式和措施。 （二）有序可控 规范项目管理程序和流程，明确各方职责和具体事务操作方式、次序。建设单位应结合实际，对项目的管理流程进行梳理和细化，明确责任部门和交接界面，做到部门各司其职，交接界面清晰，流程有序可控，尽量避免日常工作中的推诿、扯皮现象。 （三）有据可查 在明确管理流程的基础上逐步建立项目管理有效载体（主要是管理表格），加强记录，建立健全项目管理追溯机制。建设单位各部门要建立工作管理资料，做到行为有记录，管理可追溯。其内容应包括业务管理和日常行为管理，如有效文件目录、变更台帐，下发的各项通知、检查记录以及各部门协作记录、要求等。 （四）有事必管 建立作业分解和责任到人机制，建立职责范围分配表，明确管理范围和管理人员。在此基础上，加强日常落实，建立激励考核机制，奖优罚劣。 二、落实好相关技术标准 示范小城镇要严格遵守国家和我市的各项法律、法规和技术标准。 （一）落实住宅设计标准 小城镇项目的设计单位要严格执行《天津市住宅设计标准》中的强制性条款，执行好相关技术规范，落实好住宅面积、采光等要求，本着从实际出发，结合农民的生活习惯特点进行设计，保护好农民群众的根本利益和正常生活。 （二）落实建筑节能标准 按照住宅节能设计标准和公建节能设计标准，我市从2005年1月1日起强制执行住宅项目实行建筑节能65%的标准（三步节能），2005年10月1日起，公共建筑实行节能50%的标准（二步节能）。示范小城镇建筑要继续严格按照我市的节能标准进行设计和建设。 （三）禁止使用粘土制品 为推进资源节约利用，在全市示范小城镇建设中发挥示范带头作用，示范小城镇要继续坚持全面禁止使用粘土制品，推广使用新型的墙体材料。 （四）严格执行施工图设计审查制度

浅谈小城镇发展中存在的问题与对策

浅谈农村城镇化发展中存在的问题与对策 摘要：小城镇的发展对于推进我国的城镇化，解决农村剩余劳动力，减轻大中城市因农民工流入带来的巨大压力具有十分重要的意义。近几年来我国农村城镇化建设也取得了很大的发展，比如小城镇数量和人口都有很大的增长。但是，在农村城镇化发展的同时，也伴随而来了很多的问题，严重的制约了小城镇的发展，针对农村城镇化建设中出现的问题，我们必须采取相应的对策。 关键词：城镇科学规划规模投资机制 国际金融危机持续蔓延,国外市场需求每况愈下,拉动经济增长的力量逐步转向国内, 我国先后出台了一系列扩内需、保增长的措施。专家认为扩大内需的巨大潜力在小城镇, 实现经济平稳增长的最终落脚点也在小城镇建设上。作为一种投资行为,小城镇房屋、道路等建设,能够直接拉动建筑建材等行业发展和冶金机电等产品需求,提供大量的就业岗位。作为一种消费行为,小城镇在启动农村市场方面发挥着示范和辐射作用,能够改变人们的消费观念,促进农村消费上一个新的台阶。国内外的各种城市发展经验也都表明，小城镇在推动城市化进程，拉动农村经济，解决农村剩余劳动力方面都起到了重要的作用，其成果是有目共睹的。因此，进一步摆脱小城镇发展的束缚，加快小城镇发展速度，提升小城镇建设品质是经济社会发展的一个大战略，是势在必行的。本文联系新晃县的实际,对小城镇当前存在的问题进行分析,并提出加快城乡建设步伐的对策建议。 一、小城镇发展中存在的问题 改革开放以来,我国小城镇建设取得了长足进步,特别是东部地区借助地缘优势和强 有力的政策扶持,小城镇建设突飞猛进, 2008年全国千强镇评选,广东、浙江、江苏、上海等省市占据绝大多数,而位于中部地区的湖南省能入围的镇却寥寥无几, 中西部和东部的差距明显，从而出现这样一种情况，往往是东总沿海地区的一个乡镇的人口和GDP就相当于中西部地区的一个县或地级市。根据调查分析,目前小城镇建设存在以下几个方面的问题, 巫待引起重视并认真加以解决。 （一）、小城镇建设缺乏科学合理的规划 由于政府功能不完善，加上各种自然原因导致的小城镇发展的自发性，致使小城镇建设缺乏科学的规划，总体指导不明确，具体表现在： 缺乏合理规划,特色不够鲜明。规划是城镇建设的第一资源,由于受资金、人才及观念等方面的限制,目前小城镇建设发展规划普遍存在起点不高、定位不准、观念不新等问题。完成的小城镇规划往往只有总规,没有控制性详规,为随意执行规划留下了很大空间。同时,在规划编制中,往往忽视对自身历史渊源、文化背景、风土人情等个性特质的把握,建设中,道路多以棋盘式为主,广场位于场镇中心,民用建筑一般高 ,建筑布局单调呆板,“千城一

天津西青区辛口示范小城镇农民安置用房建设项目立项环境评估报告书

1、建设项目概况 天津市金晟都建设开发有限公司拟投资35.89亿元人民币，建设西青区辛口示范小城镇农民安置用房建设项目。本项目包括整治区、安置区和出让区，其中整治区总面积为96.01公顷，包括复垦区87.91公顷和整理区8.10公顷，安置区总用地面积133.73公顷，出让区总面积169.1公顷。本项目建设安置用房，同步实施土地整理及复垦工程，通过土地整理复垦，区域耕地面积减少22.787公顷，由西青区国土资源分局协调平衡解决。 本项目安置区分为11个地块进行建设，其中9个地块为住宅用地，2个地块为公建用地；还迁住宅区规划总建筑面积97.67万m2，其中地上87.85万m2，地下9.82万m2，包括农民安置用房58.24万m2，非经营性公建7.73万m2，保障农民长远生计用房21.88万m2。安置用房为220栋9-16层住宅楼，非经营性公建为菜市场、幼儿园、托老所、早点铺、便利店、居委会等居民生活配套用房，经营性公建全部为保障农民长远生计用房。项目建成后可安置七个村的14587人，共5594户村民。项目居民住宅及配套公建冬季采暖由区外规划集中供热站解决，区内布置7座换热站。 本项目环保投资约3550万元，约占总投资的0.99%，主要用于施工期扬尘与噪声防治措施；使用期公建设施噪声治理、油烟净化设施及含油废水隔油设施、固废暂存设施以及小区绿化建设等。项目计划2015年10月全部竣工。 辛口镇示范小城镇建设项目地理位置优势非常突出，位于《天津市西青区总体规划》中的西青新城范畴内，通过该项目建设，本区域内的各种公用设施、道路、社区服务体系等基础设施将尽快得到完善，能够实现农民宅基地价值的显化和农民住宅的商品化、产权化，从而大幅提高农民的财产性收入和非劳动性所得，将从根本上提升该地区的文化底蕴并改变社会整体风貌。且本项目已经得到天津市发展和改革委员会的批复，用地取得了选址许可文件。综上，本项目选址适宜。 辛口镇是全市规划的示范小城镇之一，本项目即选址于该镇镇区，项目分为安置区和土地出让区两部分，其中安置区主要用于还迁居民住宅建设，土地出让区也是规划建设商品用房。项目建设符合《天津市城市总体规划》（2005-2020）和《天津市西青区总体规划(2008-2020年)》中居住规划、打造宜居新城的要求和目标，与上述规划是相符合的。

小城镇建设存在的问题及对策建议

农村财政与财务2010年第11期 新农村建设 党的十七大提出：“走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。”但在具体工作中还存在一些实际问题，需要认真对待，并切实制定好建设方略。 一、小城镇建设存在的问题（一）集镇规模过小。当前，大多数 建制镇集镇规模不足1平方公里。所谓小城镇实际上是一条路边街。“一条道路通到乡，道路两旁是楼房，楼房下层是店面，店面后面是农田”，“走过一村又一村，村村像城镇；走过一镇又一镇，镇镇是农村”就是大多数小城镇的真实写照。 （二）集镇人口过少。据民政部统 计，截至2009年底，全国共有乡镇34170个，乡村人口71288万人，平均每个乡镇仅2.09万人。受行政区划、户籍制度、住房、就业等因素的影响，平均每个小城镇集镇的常住人口不到5000人，中西部地区小城镇集镇的常住人口甚至不到1000人，而且多为兼业农民。小城镇集镇人口过少，无法产生人口聚集效应、形成分工分业的优势。 （三）建设资金短缺。分税制以来， 各级财政实行“分灶吃饭”。由于财政分配制度改革滞后，县乡财政困难加剧，难以维持正常运转。小城镇道路建设、供水供电、城镇绿化、环境保护等公共基础设施的建设资金县乡财政无能力安排，中央省市财政又没有专项补助经费，仅靠乡镇政府自筹只能是杯水车薪，无济于事。 （四）投资环境不好。由于小城镇 集镇规模过小，交通通讯落后，供电供水紧张，征地、招工，融资困难，治安力量薄弱，大中型企业一般不会选择到 小城镇落户。稍有规模的乡镇企业也会选择在大中城市落户。小城镇没有产业支撑，居民就业困难，无法在小城镇生存。 二、对策建议：集中全力做大做强 县城 县城是城市经济与农村经济的重要结合部。大中城市的工业品一般要通过县城流向乡村，乡村的农副产品一般也要通过县城进入大中城市。在建制镇中，县城的常住人口最多（平均人口达8万人，是小城镇平均人口的16倍），基础设施最好、工商业规模最大，就业机会最多，吸纳能力最强，经济发展最强劲、最有潜力。集中全力做大做强县城，是克服小城镇建设体制性障碍，促进大中小城市和小城镇协调发展必须采取的重要方略。 （一）有利带动和促进全县各项事业健康快速发展。县城是一个县的政 治、经济、金融、文化、教育、卫生中心，县城的发展，对全县的发展起着至关重要的作用。如果把一个县比作是一条龙，县城就是这条龙的龙头。舞动龙头，才能带动龙身和龙尾。集中全力做大做强县城，有利带动和促进全县各项事业健康快速发展。 （二）有利集中财力办大事。投入 不足是当前制约小城镇建设的一个重大因素。截至2009年底，全国有建制镇19322个，而县城只有2010个，为建制镇的10.4%。集中全力做大做强县城，有利把有限的财政资金用在刀刃上，避免重复建设、浪费财政资金的现象发生。 （三）有利充分利用和发挥县城基础设施的作用。县城的基础设施投入 比乡镇大，道路、供水、供电、通讯、有线电视、中小学校、医院等基础设施建设得比乡镇好。集中全力做大做强县 城，有利充分利用和发挥县城基础设施的作用。 （四）有利发挥人口的集聚效应。 实践证明，越是人口多的地方，人气越高，就业的门路越多，谋生的路子越广，经济增长的速度越快。集中全力做大做强县城，有利大量吸纳人口，发挥人口的集聚效应，形成分工分业的优势，增加就业门路和就业岗位。 （五）有利增加农民收入。做强做 大县城，农民在“家门口”就可以找到就业机会和就近兼营农村土地，有利增加农民收入。 （六）有利促进农村人口向城镇转移，加速城镇化进程。从本县乡镇搬迁 进县城，亲朋故旧都在当地，生活环境、生活习俗变化不大，进城人员有心理上的依附和安全感，能很快适应环境。加上农民可以在县城就业和兼营农村的承包土地，有稳定的经济收入，不愁进城后生活没有着落，有利促进农村人口向城镇转移，加速城镇化进程。 （七）有利促进农村土地转移，加速农业现代化进程。做强做大县城，可 以促使一部分务工农民将承包土地转让给种田大户实行规模经营，加速农业现代化进程。 （八）有利提高我国人口的整体素质。13亿人口，9亿居住在农村是我国 的基本国情。农村经济落后，居民居住分散，居住条件、交通条件、通讯条件、就学条件差，影响人口素质提高，做强做大县城，大量吸纳农村居民就近进入县城居住，有利改善县以下居民的居住条件、交通条件、通讯条件和适龄儿童的就学条件，提高我国人口的整体素质。 （九）有利保护资源。长期以来，我 国实行城乡分割二元结构社会经济体制，大量人口和劳动力被滞留在农村， 小城镇建设存在的问题及对策建议 □陈前金 12

有关天津市以宅基地换房屋建设设示范小城镇管理办

天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法 第一章总则 第一条为规范以宅基地换房建设示范小城镇工作，改善农民生产、生活环境，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《天津市土地管理条例》等法律、法规及有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市行政区域内经批准村民以宅基地换房建设并管理示范小城镇工作，适用本办法。 第三条本办法所称以宅基地换房建设示范小城镇(以下简称示范小城镇)，是指村民以其宅基地按照规定的标准置换小城镇中的住宅，迁入小城镇居住，建设适应农村经济和社会发展、适于产业聚集和生态宜居的小城镇。 第四条示范小城镇建设坚持土地承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重村民意愿、维护农村集体经济组织和村民合法权益的原则。 示范小城镇应当科学规划、特色设计、适于产业聚集和生态宜居。 示范小城镇建设除建设村民安置住宅区外，可以规划供市场开发、出让的土地，以土地出让金政府收益部分用于平衡建设资金。

第五条示范小城镇建设工作由市人民政府统一领导，市发展改革行政主管部门具体负责协调推动、组织实施。 市农业、建设、规划、土地、财政等行政主管部门根据各自职责协调推动、组织实施。 第六条示范小城镇建成后，对村民原有的宅基地和其他集体建设用地统一组织整理复垦，实现耕地总量不减、质量不降、占补平衡。 第七条示范小城镇所在区县和乡镇人民政府、村民委员会应当加强组织领导，成立专门工作班子，具体组织落实建设项目征地、拆迁补偿、置换主体资格认定、房屋权属认定、分配选房、签订换房协议、城镇管理等工作。 第八条区县人民政府应当建立示范小城镇建设监督保障机制，对规划管理、土地利用、工程建设、村民宅基地置换、投融资等方面依法进行监督管理。 第九条示范小城镇建设和管理，可以根据国家和本市有关规定，享受税费减免优惠，市和区县财政给予适当资金支持。 第二章规划管理 第十条示范小城镇应当根据有关法律规定，编制镇总体规划和控制性详细规划，并按照规定的权限和程序审批。 第十一条示范小城镇的规划建设，应当坚持节约集约利用土地，城乡统筹、因地制宜、可持续发展，维护村民利益的原则。

天津市区域房地产市场调研报告

天津市西青区 房地产市场调研报告

一、西青区房地产市场概述 在天津的西南方向，房地产市场呈现出欣欣向荣的景象。作为环城四区之一，西青区房地产市场吸引越来越多的业内人士与购房者关注。西青区的崛起得益于天津小城镇计划。与北京摊大饼的城市发展模式不同，天津通过卫星城镇点线面的带动促进整个城市发展。在天津城市外扩的大势下，西青区中北镇成为小城镇计划的亮点。从06年9月份起，西青区房地产突然发力，市场成交呈跳跃式发展。假日风景、水语花城、大地十二城、华亭国际、八栋适家等项目先后入市，市场供应的大幅放量拉动了周边需求的上升，市场成交一路走高。在环城四区中，西青区06年市场成交量占31%。此外，西青区南部地区天房美域、金厦新都庄园、洛卡小镇、亲亲家园等项目依靠天津市梅江南扩势头迅速崛起，成为具有广泛市场基础的又一潜力区域。西青区在西部、南部众多项目的合力作用下，市场成交迅速走高，成交价格不断攀升。 天津市的城市发展已到了一个快速扩张时期，城市人口快速增长给城市公共基础设施带来了更大的压力，也为天津住房供应提出挑战。天津房地产兴盛发展这么多年，中心城区商品住宅的高度、密度逐渐加大，价格不断提升。随着市中心压力增大，天津房地产市场急需向外突围。华苑的成功为商品住宅开发提供了一个方向，梅江则提供了另一个方向。但供房地产开发建设的舞台却不约而同指向西青区。

梅江发展优势，为西青板块带来了助力，在一定程度上提升了西青地产项目的品质，同时也丰富了西青住宅的产品结构。西青南部区域发展较早，是随着梅江南、梅江湾的陆续开发，而逐步走向成熟。同时伴随着土地资源的进一步减少，梅江效应所带动的大梅江板块，正在迅速发展，进而成为梅江片区的延展地带。此区域的领世郡、富力桃园等项目入市以来，也促进了西青南部片区的发展。 中北镇区域，是西青发展的另一个热点和主力军，得益于小城镇计划发展的天时。万科假日风景和金厦水语花城2005年入市热销，拉开了西部新城造城计划，2006年大地12城与华亭国际为中北镇区域市场增加新的活力，其热销甚至大幅提升了整个西青商品住宅成交量。2007年，富力地产也投身到西部造城运动中。 建设的西部新城，是城市化进程脚步加快的体现，它以400万建筑平米的规模，承载着天津“一轴两带三区”市域空间布局及城市发展轴带上的重要节点，承担疏解中心城人口、聚集新的产业、带动区域城镇发展的任务。在这个距离城市中心绝对距离较近的优势片区，集中了万科假日风景、金厦水语花城、大地十二城、华亭国际等诸多房地产项目，更加负担着城市化的重要任务，同城市外扩的脚步首先波及到这里，并非偶然，天津城市未来规划的促动，以及市区土地资源的日趋稀缺，导致市区房价持续飙升，为天津城市扩容提供了空间。 另外，新城的交通及基础设施等与住宅相关的建设目标在