土地增值税清算文件共38页

房地产开发企业土地增值税清算操作规程

第一节清算前准备工作

一、清算资料的收集

清算人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收集资料：

1、纳税人应报送的资料

①房地产开发企业土地增值税纳税清算申报表及各项明细表；

②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同及结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料(详见下一条)等。如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。

2、主管税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料

①开发项目立项批复；

②规划申请、报告及图纸，建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；

③土地使用权证；

④建筑工程施工许可证；

⑤建设工程施工图设计文件审查批准书；

⑥商品房销(预)售许可证；

⑦工程概况及备案意见；

⑧房屋分户(室)面积对照表(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)；

⑨销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

⑩转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据；

11其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按○

清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。

3、税务机关应掌握的内部资料

①房地产业项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握房地产项目的建设进度和销售进度情况；

②税款入库资料。从信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。

二、案头审核

税务机关要对纳税人报送的资料进行核实，了解纳税人与土地增值税清算项目相关的合同、协议及执行情况。主要核实项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售面积，各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。案头审核中应至项目开发现场实地擦看，确认房屋开发面积。

①项目用地面积：了解《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》中土地面积，(主要以土地使用权证中登记土地面积确认)，对分期开发的项目（分期开发的项目以发改委批文为依据）还应了解土地的分期占用情况，便于确认本期的土地成本。

②房屋开发面积：建设工程规划许可证、备案表中建筑面积的核对，备案的建筑面积应与建设工程许可证登记的建筑面积相同，备案的所有子项目应与建设工程许可证登记的工程名称相符，以核对相符的建筑面积确认房屋开发面积(与房产局复测的面积会有小额差异，如有差异则以房管局测绘数据为准)。

③公共配套设施开发面积：重点审核开发商向规划部门提交的《规划报告》中有关公共配套的配置以及开发面积情况；对于分期开发的，可要求开发商提供全部公共配套设施的配置总体情况。

④可销售房屋面积(含地下室)：商品房销(预)售许可证、建设工程规划许可证、备案表中可售建筑面积的核对，注意备案表中的地下人防面积(A)与销售许可证中地下车库面积(B)以及建设工程规划许可证中地下车库面积(C)之间的关系，应该是：A十B=C，销售许可证中只有车库数而没有面积，车库的销售面积要参照房屋分户(室)面积对照表上登记的面积。

⑤实际己销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售售楼处窗口表、销售合同及合同登记簿、销售发票存根，结合财务上的账务处理，确认实际已销售面积。

⑥未销售面积：房屋分户(室)面积对照表、公司相关项目销售窗口表，确认未销售面积。

⑦经营或转作固定资产的用房面积。

第二节土地增值税清算的审核工作

一、转让房地产收入审核要点

1、审核收入确认的完整性

销售收入应包括货币收入、实物收入及其它收入，按照财务制度的规

定，房地产开发企业在房产销售实现确认收入时应当记入“主营业务收入”科目。因此，应当结合企业提供的商品房销(预)售许可证(市房产管理局核发)、物价部门核价批复、房产部门房屋测绘面积、相关项目销售窗口表、销售合同及合同登记簿和销售发票存根等资料，与“主营业务收入”科目进行比对，判定其是否存在未完全确认收入的情况。对存在疑点的，进一步审核房地产企业“预收帐款”、“应付账款”、“其他应付款”、“应收帐款”、“其他应收款”、“营业外支出”、“固定资产清理”、“资本公积”、“待处理财产损溢”等科目，确认是否存在将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等未确认收入和故意漏记、错记、隐藏项目收入的行为。

2、审核收入确认的符合性

对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成交价格明显偏低又无正当理由的（明显偏低原则上掌握在低于物价部门核定价10%以下部分，无物价部门核定价的掌握在同类商品房均价10%以下部分），地税机关应当对房地产开发企业相关项目销售明细和物价部门批复进行核对，确认同时期的销售价格是否存在不合理变动的情况，对低价格销售的情况进行核实，对销售价格明显偏低且无正当理由的，按规定进行收入纳税调整处理，其收入按下列方法和顺序确认：⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3、审核收入确认的准确性

审核过程中要结合“主营业务收入”、“其他业务收入”科目的核算，与房地产开发企业提供的商品房销(预)售许可证、物价部门核价批复、房

产部门房屋测绘面积、相关项目销售明细表、销售合同及合同登记簿核对，判定房地产开发企业是否准确划分了房产出售和出租的收入。

对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

⑴代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

⑵代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

在确认房地产收入时，应当了解房地产开发企业销售价格的组成，核对房地产开发企业“主营业务收入”、“开发成本”、“预收帐款”、“预付帐款”、“应收帐款”、“应付帐款”、“应收帐款”、“其他应收款”和“其他应付款”等科目，以准确界定房地产企业取得的代收费用收入和房地产的销售收入。

二、取得土地使用权所支付的金额审核要点

1、审核取得土地使用权所支付金额的真实性

取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容：

⑴审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

⑵如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。

⑶审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

⑷审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

⑸审核有无预提的取得土地使用权支付金额。

(6)比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。因此，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据（契税可作费用扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数）、银行支付记录和与政府相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在政府返还和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合政府的相关文件和协议进一步核实。对政府返还的土地款一律抵减土地支付款，即抵减土地成本。

2、审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，原则上土地可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，其它扣除项目按建筑面积计算分摊。特殊情况按税务机关确认的其他方式计算分摊。对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证，经规划部门审核同意的规划图、房屋分户(室)测绘面积对照表等资料(加盖市房屋产权监理处面积复核专用章)，按照上述原则分摊土地成本，以判定其上地成本的分摊是否合理、准确。

3、审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性

土地征用及拆迁补偿费的审核，应当包括下列内容：

⑴审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

⑵审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

⑶审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。因此，应当结合房地产开发企业“开发成本—土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。

三、房地产开发成本审核要点

1、审核成本费用的真实性

在土地增值税清算过程中，允许扣除的成本费用必须是真实的。税前扣除的金额，除要求取得税务部门监制的票据或其他合法凭据（财政部门监制收据）外，还要求该款项已实际支付。这要根据费用发生的性质、与项目的关联程度进行判断。要重点关注金额较大的成本费用，调取查看原始凭证，确定发票真假情况、付款方式、内部报销审核记录等，从而判断其交易的真实性。

2、审核成本费用的配比性

在计算土地增值税时，应特别注意收入与成本费用的配比。对于房地产企业存在几期项目滚动开发的，应着重划分本期清算的成本费用与下期的成本费用。对不属于当期的成本费用，应予以剔除；对当期的成本和其他各期成本混合的，应确定合理的分摊方法，加以合理分摊。在审核中，应当分项目核对项目预决算报告，结合判断，核对是否有串用开发成本的

情况。对于“开发成本”科目，还应当查看建筑合同，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费等，要注意查看企业是否重复列支材料价款。同时，还应关注成本对象计税成本在已售完工产品与未售完工产品之间分摊。检查当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售而积和可售而积单位工程成本确认。可售面积单位计税成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位成本=成本对象可售部分成本÷总可售面积

已售开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本

通过去年下半年和今年上半年的土地增值税清算试点，我们发现大部分房地产企业开发的营业用房销售率偏低，未售营业用房用于自用或出租，如果以平均成本在已售面积与未售面积进行成本分摊，会造成售价高的营业用房成本、售价低的车库的未售面积的预留成本分摊不合理，市局多次进行调研，并征求基层参与清算人员的意见，经研究决定对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，以确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决了以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异太大、增值率高、税负重等问题。具体计算办法如下：

将住宅商品房的平均售价作为参数，门面房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。

所用数据

营业用房平均售价住宅商品房平均售价车库平均售价

营业用房总可售面积住宅商品房总可售面积车库总可售面积

营业用房已售面积住宅商品房已售面积车库已售面积

总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）计算步骤

（1）营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价

车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价

营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积

车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积

住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积（2）营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）]×(营业用房总可售面积×M1)

住宅商品房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）]×（住宅总可售面积×1）

车库应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1+住宅商品房总可售面积×1+车库总可售面积×M2）]×(车库总可售面积×M2)

（3）营业用房单位成本＝营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积

住宅商品房单位成本＝住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积

车库单位成本＝车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积

（4）已售营业用房开发成本＝营业用房已售面积×营业用房单位成本已售住宅商品房开发成本＝住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本

已售车库开发成本＝车库已售面积×车库单位成本

（5）已售房屋总开发成本＝已售营业用房开发成本+已售住宅商品房开发成本+已售车库开发成本

（6）已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本+税金

（7）未售营业用房开发成本＝营业用房未售面积×营业用房单位成本未售住宅商品房开发成本＝住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本

未售车库开发成本＝车库未售面积×车库单位成本

（8）对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算

对于一些纳税人预提“开发成本”，“公共配套设施费”等，在项目结算后，应审查成本部分是否没有结转完毕以及结转的科目是否正确，是否有成本多提的情况存在。

3、审核成本费用的重要性

对于在工程中出现的大额建安票据、材料票据，审核人员除核对“开发成本”“工程物资”等科目外，还应当查看相关合同，参照建设主管部门颁发的料工费参数标准，确认合同工程造价，关注合同中明确的建筑工程款、材料费及单位用量等，同时也要查验票据的真伪及开票方与领票方是否一致。审核监理方的监理日记，以判断料工费的真实耗用情况，必要

时，外调了解施工方收入、成本、费用情况。

4、审核票据取得的规范性

根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据是否规范，主要依据以下的原则：

⑴如果对方单位是经营性企业(例如：建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司)，就必须提供税务部门监制的发票。

⑵如果对方是行政机关(例如：房产局、土地局、规划局、公安局等)或是政府行业管理机构(例如：质监站、防疫站、测绘队、消防局、市容管理等)，则可以是行政事业性收据，而并非一定为税务部门监制的发票。以上部门若提供的是应税行为，则需提供发票，开发企业一般可以相应的计入成本费用中；以上部门若提供的为非应税行为的政府性收费，则提供行政事业性收据，开发企业一般应将该部分支出列入“开发费用”或“期间费用”中。

⑶如果是征地及拆迁补偿费用，则要根据实质重于形式的原则，只要有证明该项费用发生的书面凭据(合同协议、收据)，具备对方单位或个人签章要件，应予以认可。金额较大的补贴合同，税务人员应至拆迁户抽查了解获取补贴情况。

⑷其他的白条和收据不能作为确认支出及扣除项日的凭证。

5、审核会计核算的规范性

开发成本中的各明细项目的划分方式，可以直接参考企业的明细核算，如果企业明细核算不规范或根本没有明细核算，应根据上地增值税条例及相关文件进行归集分类。具体分类如下：

⑴土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安

置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

⑵前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

⑶建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

⑷基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

⑸公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

(6)开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

在划分各项目费用时，要对房地产开发的过程、阶段有较为清晰的了解，根据票据上的费用性质进行分类。要特别关注“开发成本”、“开发间接费用”科目以及“管理费用”等科目，防止企业会计对成本或是费用把握不准，把应该计入“管理费用”科目的费用计入“开发间接费用”科目，从而导致多加计扣除。

6、审核代收费用的准确性

根据物价局有关文件，以下列举的政府性收费（县级人民政府规定的收费）已在房价中体现，可按照土地增值税对代收费用的有关规定进行处理，即列举的各项费用可计入对应的土地或开发成本中，但不允许作为加计20％扣除的基数。

⑴市政公用基础设施配套费(经济适用房含安居工程免收)—“土地征

用及拆迁补偿费”；

⑵建制镇市政公用基础设施配套费—“土地征用及拆迁补偿费”；

⑶发展新型墙体材料专顶用费(经济适用房含安居工程免收)—“建筑安装工程费”；

⑷人防经费—“公共基础设施费”；

⑸供电工程贴费—“前期工程费”；

(6)消防设施建设费—“公共基础设施费”；

⑺煤气建设费—“公共基础设施费”；

⑻散装水泥专项资金—“建筑安装工程费”；

⑼教育地方附加费(经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收)—公共基础设施费(建委代收)。

⑽其它。

7、审核成本费用的可比性

在清算中，审核人员在得出各项成本费用后，应与总成本作比较，得出各项成本占总成本的比例，并拿该比例与其他类似项目做横向比较。对于比值较为接近的，则基本可确认该项成本费用基本真实。如比值与同类项目比值相差较大，则可能存在较大疑点，审核人员应对此情况进一步核查。

⑴前期工程费的审核，应当包括下列内容：

①审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

②审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

对于前期工程费，主要根据合同约定的内容、是否已取得合法票据及

对应的款项是否实际支付款确认。同时，审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

⑵建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

①出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

ⅰ从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；

ⅱ实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；

ⅲ审核纳税人是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

②自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

⑶基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

①审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

②如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

③审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

④审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

⑤审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

⑥审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

⑦获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

⑧审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

⑨各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

对于基础设施费和非营利性的公共配套设施费，审核方法同上，注意不可预提未建设施的费用。审核人员还应计算出基础设施费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

⑷开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

①审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

②如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

③审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

④审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

⑤审核是否将期间费用记入开发间接费用。

⑥审核有无预提的开发间接费用。

⑦审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

⑧在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

对于开发间接费用，主要审核其实际发生情况，合法凭证中包含了部分自制凭证，如：发放工资、计提福利费、领用的劳保用品、计提的折旧等。对于房地产企业借款产生的利息支出，是否列入房地产开发间接费用核算，如已计入该科目的，应将其剔除并计入“房地产开发费用—利息支出”科目核算。审核人员还应计算出开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

⑸前期工程费、基础设施费和非营利性的公共配套设施费等不能准确划分的，应按各个成本对象(含未完工)占地面积、建筑面积等方法计算分配。

四、开发土地和新建房及配套设施的费用审核要点

1、审核开发费用列支的准确性。房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

⑴审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

⑵利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

①审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；

②如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；

③审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；

④审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

房地产项目的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，向金融机构贷款并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，向非金融机构借款其利息支出超过5%的按5%计算扣除，低于5%按实计算扣除。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％以内予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10％以内计算扣除。

2、审核利息支出的扣除标准

⑴利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

⑵对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

五、与转让房地产有关的税金审核要点

1、审核印花税、土地使用税的扣除。与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

房地产开发企业在房地产非转让环节缴纳的印花税、土地使用税列入管理费用，已相应予以扣除，不得重复扣除。

2、审核教育费附加的扣除。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。对省政府开征的教育地方附加费，可比照教育费附加予以扣除。

六、财政部规定的其他扣除项目审核要点

国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如"三通一平"等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

（三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

（四）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

七、清算需提供表格及材料

1、土地增值税纳税清算申报表

2、申报明细表及相应的证明资料：

（1）房地产转让收入明细表

附相关证明资料：①房屋分户(室)面积对照表；②商品房购销合同统

计表；③当期财务会计报表；④其他销售房地产的有关证明资料；

（2）取得土地使用权所支付的余额明细表

附相关证明资料：①国有土地使用权出让合同、转让协议等；②支付地价款的取得的发票或财政专用收据：③契税凭证：④付款纪录，如转让支票、汇款单；

（3）土地征用及拆迁补偿费明细表

附相关证明资料：①拆迁补偿合同、协议；②被拆迁单位开具发票或被拆迁人签字确认的相关单据；

（4）前期工程费明细表

附相关证明资料：①合同及凭证②代收费用的财政收据：

（5）建安工程费明细表

附相关证明资料：①合同及凭证；②代收费用的财政收据；

（6）基础设施费明细表

附相关证明资料：①合同及凭证；②代收费用的财政收据；

（7）公共配套设施费明细表

附相关证明资料：①合同及凭证；②代收费用的财政收据；

（8）开发间接费明细表

附相关证明资料：①合同及凭证：②代收费用的财政收据：

（9）利息支出明细表

附相关证明资料：银行贷款利息结算通知单及借款合同

3、企业证明资料

(1)开发项目立项批复；

(2)商品房销(预)售许可证：

山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办

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山西省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管 理办法》的公告 【标 签】 【颁布单位】山西省地方税务局 【文 号】山西省地方税务局公告2014年第3号 【发文日期】2014-06-11 【实施时间】2014-06-11 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 现将《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》予以发布，自2014年7月1日起施行。 特此公告。 房地产开发企业土地增值税清算管理办法 第一章总则第一条 为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。 第二条 凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。 第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。 接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。 第四条 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目

为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 第五条 主管地税机关税源管理部门应当加强对房地产开发项目的日常税收管理和监控，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用，及时掌握清算单位是否达到清算条件。 第二章清算条件第六条 符合下列情形之一的，纳税人应当主动进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 第七条 符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达到或超过85%，或该比例虽未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。同一清算单位，分多次取得销售（预售）许可证的，在确定三年期限时应当从最后一次取得销售（预售）许可证的时间算起。（三）经主管地税机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 第八条 纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。 第三章清算申请与受理第九条 凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税

土地增值税清算鉴证业务准则鉴证指南

《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 第一章总则 第一条制定《清算准则》目的和依据 《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。 制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解： （一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范； （二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行； （三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。 第二条清算鉴证的定义 《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。 对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面： （一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则； （二）应以税务师事务所的名义接受委托； （三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见； （四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。 第三条清算鉴证的目的 根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。 一、真实性 《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。 对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对

土地增值税清算协议

土地增值税清算协议 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020

土地增值税清算鉴证业务约定书甲方（委托方）：XXXXX 甲方税务登记号： 乙方（受托方）：山东红旗税务师事务所有限公司 乙方税务师事务所执业证编号：18285 兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算鉴证报告，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定： 一、委托事项 （一）项目名称：曹县交通家园一、二、三期土地增值税清算项目 （二）具体内容及要求：按照税法的规定对甲方2010年-2015年6月财务会计资料进行审核并出具土地增值税清算鉴证报告。 （三）完成时间：2015年9月30日前。 二、甲方的责任与义务 （一）甲方的责任 1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：（1）建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。（2）符合会计准则及有关规定。 3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。 4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。 （二）甲方的义务 1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。 2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。 3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。 4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。 三、乙方的责任和义务 （一）乙方的责任

案例土地增值税清算报告

** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵

单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：

特此报告

附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国 注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 一、整体基本情况： 项目简介：

2018年土地增值税清算实务操作规程

土地增值税清算操作规程 此文档WORD格式，下载后您可编辑修改

目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入

二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例

第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠

二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）

土地增值税清算报告

土地增值税清算报告 土地增值税清算鉴证报告规范要求 一、鉴证报告正文样本 土地增值税清算鉴证报告 **鉴字[**]**号 ***(委托单位): 我们接受委托，于****年**月**日至****年**月**日对(被鉴证单位)**项目土地增值税进行鉴证审核。(被鉴证单位)的责任是对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性和完整性负责。我们的责任是对该项目土地增值税清算所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。 在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》和《江苏省土地增值税鉴证业务规程》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。 经审核，我们认为:(被鉴证单位)**项目已具备土地增值税清算条件，截至 ****年**月**日该项目的收入总额、扣除项目金额、土地增值税税额分别为: 1(收入总额:****元; 2(扣除项目金额:**** 元; 3(增值额:**** 元; 4(增值率(增值额与扣除金额之比):****%; 5(适用税率:****%; 6(应缴土地增值税税额:**** 元; 7(已缴土地增值税税额:**** 元;

8(应补缴土地增值税税额:**** 元。 本鉴证报告仅供贵公司向主管税务机关报送土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。 1 *********税务师事务所 (盖章) 税务师事务所所长(签名或盖章) 中国注册税务师:(盖章) 地址: 报告日期:*****年**月**日附件: 1、土地增值税清算鉴证报告说明; 2、土地增值税纳税申报鉴证主表及其明细项目审核表。具体包括: (1)土地增值税清算税款鉴证主表; (2)与收入相关的面积审核调整明细表(附表一); (3)转让土地使用权、房地产销售收入审核调整明细表(附表二); (4)扣除项目及成本结转审核汇总表(附表三); (5)转让土地使用权、销售房地产有关税费审核调整明细表(附表四); (6)土地增值税缴纳情况审核汇总表(附表五); 3、税务师事务所执业资格证书复印件。 2 二、土地增值税清算鉴证报告说明样本及披露要求 (一)企业基本情况 1、成立日期: 2、税务登记证号: 3、地址:

土地增值税清算实例

土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按

土地增值税清算审核报告说明

土地增值税清算审核报告说明 一、企业基本情况说明 企业名称：承德*****房地产开发有限公司，统一社会信用代码：*******，法定代表人：*****，成立日期：2012年01月05日，住所：********，经营范围：房地产开发与经营；物业管理服务；家具、建材材料（不含危毒品）、钢材、五金交电、陶瓷制品、玻璃制品、装饰材料（不含危毒化学品）、纺织品销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）二、主要会计政策和税收政策（一）执行《企业会计准则》及有关规定。 （二）清算期间自2012年01月05日至2020年07月31日。 （三）会计核算方法：按照企业会计准则的规定制订并实施。 1．记账本位币为人民币； 2．坏账核算方法按备抵法核算； 3．成本结转方法采用按单位成本结转； 4．低值易耗品摊销法为一次摊销法； 5．固定资产按直线法计提折旧； 6．无形资产采用直线法进行摊销。 （四）企业基本的税收政策（各税种适用税率） 增值税5％；城建税7％；教育费附加3％；地方教育费附加2％。（五）本次清算适用的主要税收政策文件依据： 1．《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》；2．《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的

通知》（财税字（1995）48号）； 3．国家税务总局《关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发［1995］10号）； 4．国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）； 5．国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发［2009］91号）； 6．国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税税函［2010］1220号）； 7．《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》。 三、项目基本情况 （一）项目概况 1.项目名称：****二期项目。 2.项目地址：承德******地块。 3.开发项目类型：商业。 4.占地面积：总占地面积为6,538.95平方米。按企企业提供的不动产权证书所载面积为准。 5.项目建筑结构：砖混、框架、剪力墙。 6.相关证件取得情况及批准文号： 《不动产权证书》批准文号：冀（2017）****不动产权第****号。《建设用地规划许可证》批准文号：地字第*****号。 《建设工程规划许可证》批准文号：建字第****号。

土地增值税清算案例6篇

土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。 经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后，取得建安发票2000000元。2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。

清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表

土地增值税清算单位确定各地政策规定总结表 北京发改委立项 辽宁发改委立项；工程规划许可证 安徽工程规划许可证 宁波工程规划许可证 深圳销售许可证 重庆工程规划许可证 浙江审批、备案项目（不许自行划分） 吉林发改委立项；五证/竣工备案证 江苏发改委立项；自行分期结合工程规划许可证 厦门工程规划许可证 大连企业会计核算单位（税局审核） 广州整体开发、统一核算；销售情况会计核算/初始产权 青岛国土、规划审批 西安工程规划许可证/销售许可证 湖北工程规划许可证 海南工程规划许可证 附：各地法规 清算单位确定各地政策规定总结表 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号） 六、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）

七、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 八、广州的规定（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2010]170号）（穗地税发[2006]39号） 九、大连的规定（大地税函[2008]188号） 十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号） 十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号） 二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号）

土地增值税清算规范指南

土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。

土地增值税清算报税务机关报告

XXXXXXXXXXXXX公司“XXXXXXXX项目” 项目土地增值税清算报告 XX地方税务局： 我公司对“XXXXXXXX项目”房地产开发项目土地增值税清算，现将相关清算情况说明如下： 一、企业的基本情况 企业名称：xxxxxxxx房地产开发公司 企业设立: 贵公司成立于xxxx年xx月 注册地：xxxx省xx市 法定代表人：xxxxx 注册资本：xx万元人民币 企业类型：xx企业 经营范围：xxxxxxxxxx。 二、房地产开发项目概况 我公司于xxxx年通过拍卖方式取得了位于xx省xx县xx镇xxxxxxx，面积为约xxxxxx平方米土地开发权，支付拍卖价款xxxxx元,并于xxx年xx月x日与xxxx国土资源局签定《国有建设用地使用权出让合同》将位于xxxxxxx，土地面积xxxx平方米，并入xxxx地统一规划，支付出让金xxxxxx万元。规划开发项目名称为xxxxxx项目，一次性开发，规划开发

的房产项目有住宅、车位及车库。 “xxxxxxxx项目”规划施工分xxx栋于xxx年xxx月先后开工建设，并先后取得预售许可证开盘销售，分别为xxxxx房预售证第xxxx号项目总规划建筑面积为：xxxxxx平方米，经xxxxxxx交易咨询有限公司测量，实际完成建筑面积为：xxxxx平方米，其中不可售建筑面积为：xxxx平方米，可售建筑面积为：xxxxxx平方米（普通住宅xxxxx平方米；非普通住宅xxxxx平方米,车位xxxxxx平方米）。该项目截止xxx年x月x 日止已销售建筑面积xxxxxx平方米，其中普通住宅xxxx 平方米；非普通住宅xxxxx平方米；其他房产（车位及车库）xxxxx平方米，占总可售建筑面积的xxx%，总计实现销售收入xxxxx元，其中普通住宅xxxx元；非普通住宅xxxxx 元；其他房产（车库及车位）xxxxx元。已经具备《土地增值税清算管理规程》[国税发（2009）91号]第九条规定清算条件。普通住宅的确定根据（川地税函〔2005〕399号）文件认定。 三、清算情况说明 （一）“xxxx项目”房地产项目销售收入 本次清算采用销控表核对账簿金额加调整项目计算总收入,即截止清算日xxxxx年x月xx日,账面确认销售收入应为xxxxx元未分明细核算。按销控表分明细划分普通住宅销售收入xxxxxxx元,非普通住宅销售收入xxxxxxx 元,车库销售收入xxxxxxx元,共计xxxxxxx元,与账面差异xxxxxx 元,因为以前结转的收入中有按预测绘面计收入来结转的，所以认定为账面结转差异，应以销控表上的每户实际收入为准。

土地增值税清算项目的划分

十一、江苏的规定（苏地税发[2009]72号）（苏地税规[2012]1号） 三、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 十二、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号） 十二、吉林的规定（吉地税发[2007]77号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 十四、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 十四、银川的规定（银地税发【2007】214号） 十五、云南的规定（云地税发[2007]180号） 十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿） 十七、甘肃的规定（甘地税函发[2006]206号） 十八、深圳的规定(深地税发[2005]609号) 十九、宁波的规定（甬地税二[2009]104号） 二十、安徽的规定（鄂地税发[2013]44号）（皖地税函[2012]583号） 二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号） 二十三、西安的规定（西地税发[2010]235号）

二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第10号） 一、中央的规定（国税发【2006】第187号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目， 国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文日期： 2006-12-28 二、天津的规定（津地税地[2010]49号）（津地税地[2011]24号） 第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别进行清算。 津地税地[2010]49号：天津市地方税务局关于印发《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知发文日期 2010-07-15 四、海南的规定（琼地税发[2009]187号） 一、关于清算单位的问题 土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。 琼地税发[2009]187号：海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知发文日期：2009-12-23 五、湖北的规定（鄂地税发[2008]211号）

土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)

土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)

土地增值税清算指南与纳税筹划 推荐开征土地增值税的目的 （1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。 （2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。 （3）为了提高我国土地的利用效率。 （4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。 主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。 征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号） 提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）： （一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。 （二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。 遏制房价过快上涨的四大手段：

一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作 各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。 二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作 改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。 （1）除保障性住房外；保障性住房不预征； （2）东部地区省份预征率不得低于2%； （3）中部和东北地区省份不得低于1.5%； （4）西部地区省份不得低于1%； 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，

土地增值税清算实例.

土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；

土地增值税清算中旧房重置成本计算

土地增值税清算中的旧房重置成本 一、一宗带旧房的土地转让实例 日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。 该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。 笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。 二、现行土地增值税相关政策规定

带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下： （一）有关房产性质的税务认定 根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。 （二）有关土地增值税扣除项目的政策规定 目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件： 1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政

土地增值税清算工作流程

浅谈我国土地增值税的由来及发展 土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度. 中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心 .因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了. 1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了. 光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展. 房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台. 公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了. 1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配. 第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段. 1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段. 第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段 经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界! 更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场. 第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.