山水湖滨别墅策划案

山水湖滨别墅策划案

山水湖滨别墅策划案

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。——威廉姆巴特勒济慈

i will leave now , because i can hear the low voice from the lake water flapping the bank when i stand along the road or on the grey pavement , i can hear that it is my deep heart.

——william bartler jice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、某地场分析

一、无锡别墅某地场分析

二、竞争对手分析

第二章、swot分析

一、现状分析

二、 swot分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让townhouse迅速窜红某地场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及sp活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城某地白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是

“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼某地将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为某地民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼某地关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的某地场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在某地场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、某地场分析

一、无锡别墅某地场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在某、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如某的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城某地的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城某地外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城某地中去。别墅概念是和城某地生活相对立、相均衡的，离开了城某地这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城某地最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅某地场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上某地，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均gdp在全国排名前列的中等发达城某地来讲，别墅某地场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以某地场已经积聚了巨大的消费空间。从XX年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对某地场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅某地场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡某地场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅某地场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的sp活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的某地场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上某地公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。XX年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，

是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

XX年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上某地民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离某地区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的某地场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为XX年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上某地。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡某地场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的某地场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城某地花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的某地场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、swot分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城某地建设上都取得了极大的发展。城某地中心南移，某地民广场、太湖大道等某地政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到某地区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目swot分析

优势：

1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为某地民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是某地民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、某地民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼某地一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼某地充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）

2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）

5、某地民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理距离）

6、离某地中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）

机会：

1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对某地民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，某地民对本项目会更有信心。

2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。

威胁：

1、明年无锡整体房地产某地场的上某地量将持续放大，townhouse的上某地量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的某地场竞争。

2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）

第三章、产品策略

小区就应该是一个社区、一个城某地、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的

立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本项目地分成三个部分：

第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。

第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用

美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城某地新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

根据以上别墅某地场分析，本项目的swot分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推荐原因：

无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。

可能发生的情况及解决方案：

虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的sp促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推荐原因：

现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么某地场风险。

可能发生的情况及解决方案：

与威尼斯二期等项目形成激烈的某地场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的usp，使本案在众多项目中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保留单位

项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及townhouse的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及townhouse适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和townhouse入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅

区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房某地场进行销售。

2. 双拼别墅、townhouse及叠加式别墅

对于townhouse我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中townhouse、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅某地场至今还没有一个真正的townhouse项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积控制：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本项目具有自然资源优势，但是相对于某地中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）

五星级vip会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中央空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园灌溉）

卫星电视接收系统

精装修花园

townhouse：精装修花园

家用中央空调

卫星电视接收系统 spa

别墅轰趴策划

海南大学 游泳与救生协会 别 墅 轰 趴 策划书 海南大学游泳及救生协会 二〇一八年三月十七日

别墅轰趴策划 一、活动目的： 为了给泳协干部提供一个相互认识，相互了解，相互沟通的机会，让泳协干事通过家庭聚会的方式增进友谊，增加默契，增添归属感，在泳协这个大家庭、大环境中发挥青年们的友情、热情和激情，促进泳协和谐健康稳步发展。 二、活动对象：全体泳协干事 三、活动时间：2018年3月17日星期六 四、活动地点：西海岸别墅 五、活动准备： （一）、人员安排 1、活动主持:会长。 2、外联部实地考察活动环境。 3、组织部相关人员采集食材、调料、一次性餐具。 4、安排两人购买活动奖品。 5、秘书部负责报名工作，统计参加人数。 6、文娱部负责设计游戏、制定游戏规则并组织现场游戏。 7、 （二）、食材清单 1、凉菜： 凉拌黄瓜、海带、花生米、皮蛋、干切牛肉。 2、热菜：

手撕包菜、山药炖排骨、酸菜鱼、可乐鸡翅、红烧鱼。 3、主食： 饺子(猪肉白菜馅、韭菜猪肉馅、芹菜猪肉陷)、米饭、奶黄包。 4、烧烤： 肉类：羊肉串、牛肉串、鸡翅、烤肠、培根、扇贝、鱿鱼、虾、鱼。蔬菜：土豆、茄子、蘑菇、花菜、韭菜、金针菇、面筋、豆干、生菜。 5、甜点： 小蛋糕、蛋挞、布丁、巧克力、糖果。 6、水果： 草莓、香蕉、橙子、车厘子。 7、坚果： 瓜子、开心果、夏威夷果。 8、饮料： 椰汁、酸奶、RIO鸡尾酒、啤酒、果汁、可乐。 （三）、物品清单 1、参与人员自带泳衣、拖鞋、换洗衣物 2、购买食品原料、带厨房用具、一次性餐具、一次性桌布、纸巾 3、游戏奖品：海南大学纪念明信片 海南大学校徽（胸章） 海南大学钥匙扣 海南大学校徽书签 六、活动预算： 七、活动游戏：

项目整体推广策划实施方案[完整版]

项目整体推广策划方案 第一部分：市场分析 一、项目基本情况： “南方新城·风林高地”是南方集团继南方花园、南方香榭里之后，在高新区开发的又一大型品质社区。项目占地400亩，总建筑面积70多万平方米，分七个组团进行开发。“南方新城·风林高地”位于平顶山公园以南，南方香榭里以北，毗邻已近实施的高（二郎高庙村）九（大坪九坑子）路城市干道。通过南面的石桥铺交通枢纽和北面的高九路城市干道，可畅达解放碑、沙坪坝、杨家坪、二郎科技新城等各主城区，同时，石桥铺高新区城区配套，给小区的居者提供了一个环境优美、交通便利的城区生活环境。 “南方·风林高地”以高尚花园洋房、高层住宅为主。居住在享受城市的便利与畅通之余，更能投入到上风上水的自然美景之中。项目地处高新区城市最高点，既有着山城的高地田园风貌，空气清新，又可远眺歌乐山、南山，山色氤氲蔚然，居住其间心旷神怡。目前，该项目已经完成了前期场地的平整和施工围墙的修建，进入正式施工建设阶段，项目将于年内正式开盘，并开始推广和营销。 二、项目细分市场（中高端花园洋房）市场基本情况分析： 由于本项目属于低密度、高品质花园洋房，项目自身设计和规划具备较高的建筑品质和市场营销定位。 从目前重庆地区房地产中高端市场的情况来看，今年以来投放和进入市场的中高端花园洋房项目，相对去年同期，增长幅度很大。不少房地产商都将花园洋房项目作为其进军高端市场的突破点，目前已经完成前期推广和市场拓展的项目多达20余个。在秋交会上亮相的新项目也达到了10余个，不少项目在房交会上的表现都异常活跃，因此可以预见本年度重庆中高端花园洋房的市场竞争将异常激烈。 同时，根据相关媒体所进行的市场调研来看，目前本地区相应市场的成交量也异常的活跃，体现出消费者对中高端花园洋房特别的钟爱和热情。 三、细分市场（中高端花园洋房）推广措施分析：

2016年会别墅轰趴活动策划

2016年会别墅轰趴活动策划 2016/1/21 一．活动目的 增进员工间的了解，增强大家的团队合作精神，缓解工作压力，娱乐的同时培养大家的能力，帮助新同事迅速融入大家庭。 二．活动对象 除大丽&思思外公司全体人员，共21人。客户数人。 三．活动时间 2016/1/28 13：30 至次日8：00 另，年终总结1/28 上午9：00~11：00在公司举行，缺席迟到者罚款100元。 周五上午推迟上班时间，11：00前必须到。 四．活动地点 江宁区龙眠大道龙庭水岸别墅区39栋104室。 地铁一号线南京交院站2号口下步行710米至龙庭水岸大门口，进去再走几分钟到。 五．活动准备工作 1/ 人员安排 策划小组：石佳卉、黄岩、骆梦秋、宋京霞 活动主持：黄岩 活动辅助：石佳卉、骆梦秋、宋京霞 菜品采买：石佳卉、黄岩、骆梦秋、宋京霞、黄学龄 活动物品采买：石佳卉 2/ 场地预订 已确定场地 3/ 邮件请帖佳卉负责 4/ 活动物品采买佳卉负责 奖品清单： 猴年台历：4.2元/个*15个+3.6元/个*13个=109.8元 猴子玩偶：15.6元/个*20个=312元 插座：28.81元/个*2个=57.62元 笔记本套装：13.49元/个*4个=53.96元 U盘：17.5元/个*3个=52.5元

活动物品清单： 奖励卡任务卡制作、充气筒、A4纸、彩纸、马克笔、跳绳1根（佳卉带）小蜜蜂：43元/个+49元/个=92元 亮片：12元 气球：4.5元/包*3包=13.5元 5/ 食材采买 1/15列好菜品清单梦秋统计 2016年会菜单 凉菜: 1/ 凉拌黄瓜 2/ 干切牛肉 3/ 百味鸡 4/ 海带 5/ 剁椒皮蛋 6/ 桂花藕 7/ 花生米 热菜: 1/ 手撕包菜 2/ 排骨炖山药 3/ 芦蒿炒香干 4/ 红焖羊肉 5/ 水煮腰花 6/ 红烧肉 7/ 红烧鸡爪 8/ 水煮大虾 9/ 西红柿炒鸡蛋 10/ 酸菜鱼 11/ 青菜香菇 12/ 什锦菜 13/ 烤鸡翅 14/ 红烧牛肉粒 15/ 红烧鱼 主食： 1/ 饺子（芹菜肉馅、白菜肉馅、韭菜肉馅、香菇肉馅） 2/ 春卷 3/ 奶黄包 4/ 米饭 甜点：

201x瀚涵年会·别墅轰趴活动策划方案

2017瀚涵年会·别墅轰趴活动策划方案 2016/12/29一．活动目的： 1、对2016年公司发展总结，以及制定2017年公司展望。 2、加强员工之间的交流，增强团队协助的意识，提升公司全员团队精神。 3、表彰优秀，通过奖励方式，调动员工积极性，鼓励大家在新的一年，工作都有出色的表现。 4、丰富员工生活，答谢全体员工一年以来付出的辛勤努力。 5、让员工充分的展现自我，在年会的过程中认知自我及对大家庭的认同感。 6、加强领导与员工之间的互动，让我们在同一舞台共同交流、联欢。 二．活动对象： 公司全体人员，约30余人。 三．活动时间： 2017/1/14 14：00 至次日 备注，不得缺席迟到者，违者罚款。 四．活动地点： 南京市江宁区XXXXXX。 五．活动准备工作： 1/ 人员安排 现场活动主持：陈明铧汤总监

现场活动辅助：纪璇、蔡菲菲 现场摄像：祁建波 物品采买：纪璇、蔡菲菲 车辆安排，现场安全：沈振武 总负责人：汤总监 2/ 场地 纪璇确定场地，活动前三日再次确认地点是否如期举行。 确定设施，事先制作横幅：2017瀚涵年会·感恩！奋进！ 3/ 备注：所有项目胜出者可获得奖励 踩气球 准备足够的气球，选3组人员，每组2人。每组两人有一边的腿绑在一起，并系上气球，由主持人宣布开始口令，最先把其他组的踩爆，并保护自己的气球。被踩完气球的一组退出，最后由剩下的两组进行，最后获胜组可继续获得奖励。 大西瓜小西瓜 所有参与者围成一圈，按照老师指定的顺序进行游戏。当下令游戏开始时，从第一个开始依次说“大西瓜”、“小西瓜”、“大西瓜”……，并且要一边说一边比（如果说的是“大西瓜”，说的同时两手抬起、虎口相对，比的要小如鸡蛋；如果说的是“小西瓜”，说的同时两手要拉开，比的则要大如篮球。即：说大比小，说小比大）。游戏进行时如出现游戏规则中所列出的任何违例情况之一，则判该同学失误，

别墅策划案

别墅策划案 山水湖滨我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。-- 威廉姆?巴特勒?济慈I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ----------------------------------------------------- William Bartler Jice ――赛博地产顾问机构一一前言第一章、市场分析一、 无锡别墅市场分析二、竞争对手分析第二章、SWOT分析 一、现状分析二、SWOT分析第三章、产品策略一、产品定位及布局规划二、独立别墅外立面风格建议三、其 他物业形式的建议四、功能配套五、环境建议六、物 业管理规划第四章、目标客户群分析第五章、营销策略 一、推广案名、Logo二、项目核心价值体系的建立三、 主题定位、广告语、卖点提炼四、推广策略五、推广重 点--- 让Townhouse迅速窜红市场六、价格策略七、现 场销售策略八、阶段性媒体计划及SP活动策略第六章、营销管理一、营销管理二、人员配置及培训管理前言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，

城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”一一“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、高层、小高层产 品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力一一让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该怎么规划如何给该产品作准确的市场定位她的主要客户群体特征又是怎样做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎这些都是本策划案所主要阐述的。 第一章、市场分析一、无锡别墅市场分析1、五里湖一一将成为未来几年无锡别墅开发的焦点无论在北京、深圳， 还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的余山成为极为珍贵的自然资源，所以松江余山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范一一紫园，以及余山高尔夫别墅、余山月湖别墅、余山天邻别墅、余山银湖别墅等众多经典别

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含谷別墅專案策劃方案初案 前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后,招开了N次讨论会, 坦率的说,结果并不令人满意,因为重庆的别墅项目让人担忧,而且本案又没有明显的优势(如地理条件、环境等),可是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度,更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么;一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此,我们要申明的是:做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的,重要的是我们要对每个委托的发展商负责,因为房地产项目投资大、风险大,每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。因此我们将客观的陈述下列观点,如有不中听的地方,请贵公司谅解。 一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析 2

当前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家(包括预计明后 年动工项目)。而现有的存量别墅楼盘已不下十家,如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上,这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目,真正成功者并不多,更多的开发商为此是尝尽苦头。可是,今年的开发商们不约而同地掀起别墅”大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出;８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘;３６０亩的肖河香榭正式破土动工;２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。另外,新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时,为别墅而圈地的运动也此起彼伏:银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩,均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 如今,距陈家坪仅11公里,号称”都市后花园”,并将”建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集 地区。 3

长沙大学生班级别墅聚会活动策划书

登山聚会活动策划 经过大半个学期的相处，同学们关系已基本融洽，但男生与女生之间、各寝室之间还是存在不同程度的隔阂。为打破这种隔阂，增进班级团结，增加班级凝聚力、亲和力、战斗力；同时，本活动也有助于增进同学之间的交流，培养大家的动手能力和团队合作意识，丰富大家的课余生活，并开拓大家的视野，使大家的身心得到陶冶，为同学之间的相互学习提供平台。班级聚会活动，时光稍纵即逝，我们班同学自2010年9月份入校以来，还没有一次真正意义上的聚会，因此，我们期望通过这次聚会使我们班同学团结向上，互助友爱,相处融洽,在学习和生活中更加有所作为，成为优秀的青年学子。 一.活动安排 活动时间：2010年11月26日（周五）14：00——11月27日15：00 活动场地：南山山里人度假村（内设KTV、棋牌、乒乓球、台球) 活动宗旨：为全班同学提供聚会交流的机会、促进友谊、凝聚班级力量主题：团结奋进青春健康 聚会形式：以全班聚会交流为契机，通过集体登山、聚餐、K歌、游戏等形式为同学们提供一个和谐交流谈心的平台

会场布置：聚会地点安静温馨而和谐,选择农家乐等休闲山庄,适合同学娱乐玩耍 参加人员：本班全体学生以及受邀参加的老师 二:活动流程： 1.26日14：00集合点名 2.14：30准时从学校出发登山（同学可自费坐车上南山） 3.到达目的地后安排就餐(18：00—19：30) 4.饭后安排节目游戏（19：30——11：30） 5. 27日上午8：30班级合影，后面活动各组自行安排 6.11：30集合点名用餐 7.13：00集合返校 三:活动预算: 1.交通费用：集体步行约90分钟到达目的地(来去2-8元公交车费或有同学打的单独走的自费） 2.所需费用:50-60元/人

别墅策划方案

别墅策划方案 篇一：别墅圈层活动细化方案 国信·金邸世家圈层活动 活动背景 就金邸世家双拼别墅尾房销售的问题，以及金澜世家别墅蓄水问题，本司建议金邸世家、金澜世家联合，以“国信邀请别墅业主参加案场圈层暖场活动，增加市场曝光度、在市场保持色声音，从而促进其尾房成交。 一、活动主题 国信相约我品我秀 ——国信·金邸世家&金澜世家别墅产品推荐活动 二、活动时间 活动时间：XX年11月22日18：00-20：00 筹备时间：XX年11月20日 三、活动地点 【金邸世家】营销中心 四、活动目的 1、通过红酒品鉴会及珠宝展示，扩大和提升金邸世家及金澜世家项目的社会知名度（聚集人气）。 2、通过圈层活动，完成意向客户成交同时吸引潜在目标客户群的积极关注，为加快销售进程蓄势，促进销售。 3、提高国信品牌的市场知名度，巩固和增强公司实力

形象，同时提升品牌知名度 五、活动形式： 红酒沙龙+珠宝展示+别墅产品解析 注：联合当地知名红酒商富隆酒业及珠宝(镶金玉、玉器：手镯、挂件等），进行跨界合作，新老业主看重珠宝产品，可以享受珠宝折扣。 红酒商富隆酒业介绍： 珠宝展示(镶金玉、玉器：手镯、挂件等） 六、邀约对象 1、电话、短信定向邀约金澜世家别墅意向客户、金邸世家别墅老业主； 2、微信、微博释放活动信息，接受电话报名 七、活动内容 18：00-18：10 来宾到场 嘉宾签到、参观 主持人介绍活动内容 18：10-18：30 玉器模特展示 主持人同步介绍各模特展示玉器(现场播放各式玉器细节产品图） 18：30-18：50别墅产品推荐 销售经理介绍产品（现场播放项目介绍及别墅产品PPT)18：50-19：05葡萄酒品鉴会（葡萄酒基础知识概述）

别墅推广方案

别墅推广方案 1 2020年5月29日

新世界倚山花园 一期翠林别墅 目录 引言 1．前言 2．市场状况 第一部分营销策略 一、营销导向 二、营销战略 三、推售原则 四、发售所必备条件检测 2 2020年5月29日

五、营销活动指引 第二部分定价策略 一、别墅定价方法 二、定价影响因素 三、定价步骤 四、付款方式建议 第三部分宣传推广计划 一、背景导入 二、销售时机 三、广告营销主线 四、广告受众分析 五、广告诉求点 3 2020年5月29日

六、媒体选择 七、媒体投放策略 八、S P活动策略 九、广告投放计划 十、推广费用预算 十一、广告创作建议 第四部分销售活动跟进 一、人员组织安排 二、销售时间安排 三、看楼路线设计 4 2020年5月29日

1．前言 根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点,结合目标客户的需求分析,将仙湖山庄的别墅定位为:,目标客户定位:拥有相当物质财富,而且对精神财富不断追求的成功人士; 2．市场状况 在<别墅物业市场概况>,我们已详细分析了当前深圳别墅物业的市场状况,尽管存在部分别墅积压,但由于近几年缺少非常优秀物业供应,因此当前别墅物业存在一定的市场空间,综合素质优良的物业前景依然看好,在本报告—物业定位及包装报告中,中原针对深圳市内即将开售的别墅项目”新世界豪园”和”名商高尔夫别墅” 两项目作分析,因为此两项目都会在年内开售,预计都会对本项目产生一定的影响,因此,认清市场状况,避重就轻对项目的销售至关重要。 5 2020年5月29日

近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有:银湖片区的颐园、银湖国际会议中 心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍:银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面,地理位置得天独厚,位于银湖半山上,北向靠山脉,南向面对银湖,周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新,位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山 而建,在项目的中间有一山沟经过,直通银湖,不断的流水被喻为灵气,项目的一期工程已接近完工,全部为别墅, 约有20幢,项目东面的二期工程正在修建,包括会所、别墅及公寓,项目整体大约有70幢别墅,三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计,并均备有独立游泳池,一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米,实用层均为两层。别墅的外型风格以北美式为主,均采用砖混结构,项目的规划并无独特之处,户型设计以豪华、气派为主,并无强调功能性及实用性,如600多平方米一幢的别墅,底层设有门厅,客厅、家庭厅、工人房、厨房,示范单位内无饭厅,二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房(带书房),客厅采用中空设计,和深圳大部分别墅的设计较相近,欠缺独特性。已落成的一期工程内,路面为水泥材料,路边无绿化,而且别墅距离过密,小区内的环境较差,项目的物业管理服务由发展商下辖的物业管理公司负责,现时在现场的物业管理较差,保安的素质一般,地盘的包装上没有显示任何物业管理服务内容,从此可见,其物业管理服务应没有独特之处。综合以上内容, 6 2020年5月29日

别墅聚餐活动策划方案

别墅聚餐活动策划方案 一、活动背景 相识是杯醇香的酒，相逢是首优雅的歌，相处是那浓浓的血，相聚是那南飞的雁。我们带着对梦想的向往，对未来的渴望和对生活的激情，离开自己的家乡、亲人，从各方走到一起，在这里我们13级学前教育401班的大家庭却不是孤独的，相识是缘，相知是分，今天我们大家聚在一起就是缘分。 二、互动主题 幸福聚餐建友谊敞心扉凝聚力 三、活动目的 为了丰富同学们的课外娱乐生活，促进同学们之间的交流与合作，培养同学们积极向上的进取精神，我班经全体同学商议特组织举办此次班级聚会活动。时光稍纵即逝，为使我们的班级能更团结上进，互助友爱,相处融洽。 四、活动对象 13学前教育401班全体同学 五、活动准备 1.由组织委员提前写好策划，宣传委员和宿管委员以及生活委员提前做好准备工作（包括参加人员数，熟悉路线，费用收取及财务管理等）； 2.提前通知参加人员活动时间、地点； 3.确定负责人员及各自职责。 六、活动宣传 通过班级QQ群或探访每个寝室的向本班同学发出邀请函，把本次聚会的宗旨、目的、原则及方式介绍给同学后，广泛征求大家的意见，修改聚会方案. 七、活动宗旨 为全班同学提供聚会交流的平台以及休闲放松的机会。

八、聚会形式 以全班聚会交流为契机，提供一个和谐交流谈心的平台,在游戏的娱乐与美食的品尝分享中加深同学之间相互的感情以及提升班级凝聚力。 九、活动地点 别墅 十、活动经费 活动场地费：1200元每个寝室材料补贴费：20元（15个寝室） 总计：1500元（由班费支出） 十一、活动流程 1．活动当天上午8：00在通知地点集合去别墅聚餐地点 2．到达地点各自整理食用材料，或各自组合开展多种活动等 3．聚餐时间，同学之间相互敬酒，玩游戏 4．下午6:00左右各自回寝室，班委保证同学安全 5．负责人对本次聚会总结 十二、活动人员及职责 1．组织委员负责在班级动员、组织、策划活动 2．生活委员负责寻找聚会活动地点及费用支出管理 3．宣传委员负责现场拍照和记录参加聚会活动人员 十三、注意事项 1．参加人员请准时在在通知地点集合前往聚会活动地点，并提前向同学们讲解一些基本注意事项和具体要求 2．聚会未结束之前不得擅自离开,提前离开要给负责人员打招呼,以便班委组织安排 3．外出注意大学生形象,不喧哗、不在公路上追逐嬉戏打闹；着装整洁,文明礼貌,团结互助 4.个人随身携带物品各自保管好，注意人身安全和财产安全 ——13学前教育系401班

某别墅项目全案策划

别墅项目全案策划 别墅历经大起大落,如今又渐渐引起发展商的注意。广州碧桂园的别墅在几天内被抢购一空,许多收入丰厚者抱怨买不到好别墅。在中国现阶段开发别墅极具挑战性，很多国际常理不通行,比如某知名楼盘的别墅被称作农民房，却仍然供不应求。该讲深入调查别墅市场的盈利模型，为我们提出了现实指南。 第1操作环节:别墅项目开发前期战略分析 分析A：别墅项目特性剖析 别墅的词义出自“别业”，是指本宅门外供游玩休养的园林房屋，《宋书?谢灵运传》中有“修营别业,傍水依山，尽幽居之美。”改革开放前,别墅数量少，仅仅出现在一些风景胜地供度假租用，或由少数特殊人拥有,比如广州的华侨新村。八十年代后,随着房地产的发展，别墅的含义也逐渐扩大了，在中高档有花园的小住宅都被称做“别墅”,甚至高层公寓顶层复式单元也被冠名“空中别墅”，功能上不仅是游憩之处,还有居住、办公、投资等多种用途。 别墅面积标准从１00-1０0０平方米均有，可满足不同经济水平的需求。在组合上可以独立，也有并联和多联体，横向干扰少,没有竖向干扰。占地由几十平方到一百，庭院可以满足观景、娱乐、停车等要求。结构简单、工期短,不论坡地、水池均可建造，造型和空间可以随业主兴趣、基地条件而千变万化，因此受到广泛欢迎。但由于占地和市政投资不经济，因而售价高,政府从节约土地资源出发,也有一定限制。 未来的别墅发展,有几个值得关注的方向: （１）生态型。着重节约能源，改善地域气候,最大限度表现和利用自然环境。

（2）智能化。重在运用最高技术设备,提高生活工作的效率和舒适度。 (3）个性化。极力体现业主或建筑师的个人风格，营造出独特的基地环境和室内空间。 （4）社区化。创造一定的群体氛围，方便信息交换和商务活动,丰富社区文化。 分析Ｂ:别墅项目开发的致命陷阱 现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:首先在选址上下不够重视,一些别墅项目由于急功近利,匆忙上马,在选址时带有一定盲目性，有的选址甚至现有一些度假别墅项目主要存在以下问题:完全忽视环境资源和自然景观。 一些度假别墅所处地段没有任何景观，仅仅因为偏僻地价便宜或者有一些形状并不优美的山地。在销售遇阻后，价格一降再降,有的别墅降至每平方米２000元，比同区域住宅价格还低,别墅的功能和意义已发生了根本的改变。其次规划设计上十分欠缺,别墅作为生活的最高境界,与一般住宅最大的不同是其密度要低，容积率要低,公共环境和每个庭院都应有足够的空间，同时设计造型和建筑都体现一定档次,配套设施要求高。而一些环境本来相当不错的度假别墅,由于片面追求利润，强调销售面积,只顾增加栋数，已经从根本上脱离了度假别墅的功能，有的别墅造型呆板，选材粗糙,施工质量较差;有的别墅配套设施不全,甚至水电、通讯问题都不能很好地解决。 分析C:别墅开发市场背景分析

“别墅”营销策划方案案例

“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：

A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。

轰趴活动策划

轰趴活动策划 篇一：公司“青年轰趴”活动策划书 “青年轰趴”活动策划书 一、活动背景 轰趴是英文Home Party 的音译，也就是家庭派对的意思，现在，轰趴的参与者已从亲戚拓展至朋友圈子，一到周末，亲朋好友们应邀齐齐来到主人家，一起游戏，一同谈天，在欢声笑语、悠扬音乐中品尝美酒佳肴，感受着亲切如风的亲情和友情。 二、活动目的为了给公司青年员工提供一个相互认识，相互了解，相互沟通的机会，让青年员工通过家庭聚会的方式增进友谊，增加默契，增添归属感，在公司这个大家庭、大环境中发挥青年们的友情、热情和激情，促进公司生产经营工作和谐健康稳步发展。 三、活动对象 公司28岁以下青年员工 四、活动时间和地点 时间：20XX 年10月31日（星期六）10:00-18:00 地点：黑魔密室轰趴馆（朝阳大悦城西北角青年路国美第一城2号院2号楼一层） 五、活动内容

1、密室逃脱，又叫TAKAGISM，一种密室逃脱类游戏，需要参与者在游戏中寻找线索，一步一步地走出密室。真人密室逃脱，让参与者能过通过自己的双眼和双手，经过逻辑思考和观察力，不断的发现线索和提示，最重要的是团队的合作，能够顺利的逃脱。此次活动可以最大程度的锻炼青年员工的观察能力，逻辑思维能力，抽象思维能力以及团队协作精神，锻炼青年员工的领导协调能力，帮助青年员工更好的成长。此活动我们将分三组进行比赛，并设置一二三等奖。 2、轰趴聚餐，我们将给青年员工提供一次美味的外卖午餐，大家在轰趴馆中边吃边聊，乐在其中。 3、互动游戏，利用轰趴馆中的桌游、德州扑克、麻将、电影、X-box、街机、小霸王等游戏进行PK，游戏中第一名均将给予特别小奖品，在欢声笑语中度过美好的一天。 六、活动预算 轰趴馆包场费5000元（含馆内所有项目费用） 午餐：30元/人 小礼品300元 20XX年10月10日 篇二：20XX年会别墅 20XX年会别墅 20XX/1/21 一．活动目的

别墅项目策划方案

重庆含谷别墅项目策划方案 初案 前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了N次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意，因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等），但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度，更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此，我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大，每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。 一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析 目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上，这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目，真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是，今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮??２００亩的水天花园连排别墅第二期即将推出；８５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６０亩的肖河香榭正式破土动工；２５０亩的龙湖香樟林别墅、１００多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外，新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１０００多亩、新原兴在渝北圈地７００亩，均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析 如今，距陈家坪仅11公里，号称“都市后花园”，并将“建设成重庆高级住宅区”纳入区域发展目标的含谷已成为我市少见的别墅楼盘密集地区。 继全兴别墅之后，香格里拉别墅、北欧别墅、海兰云天等别墅楼盘相继落户含谷，在各自定位的市场范围内崭露头角。并且在品质和价位上的选择面较大，最低的价位在1500元/平方米，最高在5000元/平方米；有几乎没有任何配套设施靠低价位销售的别墅，也有靠自然风景优美作卖点的别墅，竞争是激烈的，同时也存在了机会。 二、案优劣势分析 1、优势分析 l 含谷是目前重庆公认的别墅区； l 几个别墅盘先行预热该区域； l 今年是全国的别墅年； l 政策支持，九龙坡政府将把含谷打造为重庆“后花园”。 2、劣势分析 l 重庆别墅大气候不好； 重庆别墅的空置率占64%，特别是市区别墅项目。能支撑重庆别墅的消费群体并不乐观。许多有钱人更乐意在成都购买第二居所。 l 没有自然的风景作有力的支撑点；

某别墅项目策划方案

含谷別墅專案策劃方案初案 前言 自本公司接触到贵公司在含谷的别墅项目后，招开了Ｎ次讨论会，坦率的说，结果并不令人满意,因为重庆的别墅项目让人担忧，而且本案又没有明显的优势（如地理条件、环境等）,但是如果在该处不建别墅就更没有出路。正是这样那样的难度,更激发了我们这群策划者的斗志。一个好项目做好不算什么；一个不理想的项目做好才能真正体现了策划、创意的力量。 在此,我们要申明的是：做为一个专业的房地产策划销售公司对于是否能接到项目是次要的，重要的是我们要对每个委托的发展商负责，因为房地产项目投资大、风险大,每个细节都必须用科学、公正、严谨的态度对待。所以我们将客观的陈述下列观点，如有不中听的地方，请贵公司谅解。 一、现状分析 1、重庆市别墅现状分析

目前重庆已动工及准备立项的别墅项目不下二十家（包括预计明后年动工项目）。而现有的存量别墅楼盘已不下十家，如锦绣山庄、龙湖花园、黄金堡、金果园、新东福、榕湖国际花园、加拿大花园、翠湖山庄、玫瑰山庄、全兴别墅等等。事实上,这些在别墅开发的第一轮热潮中挺身而出的项目, 真正成功者并不多，更多的开发商为此是尝尽苦头。但是,今年的开发商们不约而同地掀起别墅“大跃进”的热潮？?２０0亩的水天花园连排别墅第二期即将推出;8５亩的帝景名苑已经闪亮开盘；３６0亩的肖河香榭正式破土动工；２5０亩的龙湖香樟林别墅、１00多亩的华立?天地豪园、香格里拉别墅都在今秋开盘亮相。此外,新东福、南方?上格林、渝海乡水湾、海棠晓月、佳华世纪、芳草地等都已经或将要启动自己楼盘的部分别墅项目。同时，为别墅而圈地的运动也此起彼伏：银星集团已在铁山坪圈地１00０多亩、新原兴在渝北圈地７０0亩,均瞄准别墅开发。 2、含谷别墅现状分析

别墅销售策划案

长岛.销售策划案 一、上月销售数据分析： 1.销售情况 本月未发布广告，5月6日至5月30日共增加新认购13套，认购面积5134.46平米，合同总价67734537元。针对目前销售情况，制作以下表格分析。 销售状况布局图： 红色：表示以前认购粉色：表示本月认购灰色：表示暂不发售 参考上图，客户因社区外道路噪音因素制约，仍大多选择靠近社区中央部分的房屋，但通过本月销售说辞的有效引导，已增加了客户向社区边缘户型的选择。

各户型销售对比图： 通过上图、表分析，由于“非点”病情的影响，投资性客户锐减，以前销售看好的投资户型D，在本月没有认购，表明了此间投资者的观望与谨慎。B2户型在本月无认购，如在开盘后销售仍不佳，可通过结合价格的调整，提高此户型的性价比，达到促销的目的。 2.来电来访客户情况： 截止5月30日，我项目部本月共计接待来电26组，其中有效来电12组，即留有联系方式的；接待到访41组，其中完整填写来访客户问询档案的26组。 现就此26组意向性客户，进行罗列分析。 注：单位/组

来访客户认购客户

通过以上四组图表显示，现阶段来访客户主要是经过本项目时，因户外灯箱、路牌吸引所至，且由于“非典”后人们产生的对健康居住环境的需要，原在城内居住高级公寓的客户也转向开始选择别墅类项目自住。看房客户也从居住在本区域及对本地区有较高了解的群体转向于并不熟悉的人群。

上图显示，在目前认购客户群体中，外籍、港、澳、台的客户成交比例较大，因此，外籍人员贷款问题、该客户群体受顾媒体选择上，应进一步落实。

上图显示，我们下一步户外媒体发布地点、直投的重点，应放在CBD地区。 针对目前客户群中购买力最强的私企老板、公司高管，高级俱乐部的合作、宣传，势在必行。

别墅活动策划方案

别墅活动策划方案 篇一：别墅区营销活动策划初步方案 别墅区营销活动策划初步方案 活动方向：通过此次活动，进行别墅小区的装修营销活动 活动目的：让别墅区业主或潜在业主，认同随意居的工程工艺、施工管理以及企业文化，达到最终的签单 活动主题：“让爱驻我家”“心‘随’我动”【暂定】 活动地址：怀化市别墅区内，一栋简装修别墅内 活动时间安排：上午10点——下午4点 受众人群分析： 根据20XX年的《别墅人群分析》别墅购买人群分为以下几类：①年轻化的富豪：以体验式消费为主 ②已有别墅或高档住宅，希望改变现有居住坏境的人群：讲究居住环境，挑剔，注重细节 ③外来投资者：看好怀化地理优势、人文环境、城市发展前景，选择投资或长期居住者 ④隐蔽消费者：由于某种特殊原因，不能公开经济来源及消费记录的消费者 活动内容：以装修知识讲座为主传授实用装修技巧 家装风格展示施工工艺展示

小区风水实地讲解 活动方式： 活动分为四个主题： （1）“闻”——家装界专家讲座。 邀请家装行业资深专家人士，讲授装修知识、实用装修技巧、最新家装潮流趋势、主材辅材选用、居住风水实地讲解等等。 讲解内容以本套别墅为例，采取实地讲解方式，让参与者能够一目了然的对别墅以及装修知识、风水进行了解。在讲解装修知识，彰显怀化随意居的优质装修能力的同时，也向外宣传本别墅小区的优势。 加大讲师与听众的交流空间，并邀请开放商上台，形成三方交流，就听众最关注的问题予以解答。 （2）“望”——高端酒会、视频观摩 开放式高端酒会中设置视频大屏幕以及若干笔记本，播放随意居经典案例视频、建筑施工工艺、员工风采、企业文化以及开发方视频广告。 酒会采用冷光照明，明显区域展示小区开放方案例图片、随意居室内装修经典案例、施工工艺等图片。 葡萄美酒落英缤纷，古典音乐沁人心脾，名流雅士穿梭其中，或三五好友把酒畅谈，或因同一话题引为知己，或埋头于四周宣传画报，或醉心于视频观摩。

某别墅推广方案

新世界倚山花园 一期翠林别墅目录 引言 1．前言 2．市场状况 第一部分营销策略 一、营销导向 二、营销战略 三、推售原则 四、发售所必备条件检测

五、营销活动指引 第二部分定价策略 一、别墅定价方法 二、定价影响因素 三、定价步骤 四、付款方式建议 第三部分宣传推广计划 一、背景导入 二、销售时机 三、广告营销主线 四、广告受众分析 五、广告诉求点

六、媒体选择 七、媒体投放策略 八、S P活动策略 九、广告投放计划 十、推广费用预算 十一、广告创作建议 第四部分销售活动跟进 一、人员组织安排 二、销售时间安排 三、看楼路线设计

1．前言 根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士； 2．市场状况 在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅” 两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。 近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：

银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。所有别墅均为单幢式设计，并均备有独立游泳池，一期及二期的别墅面积从500多平方米至800多平方米，实用层均为两层。别墅的外型风格以北美式为主，均采用砖混结构，项目的规划并无独特之处，户型设计以豪华、气派为主，并无强调功能性及实用性，如600多平方米一幢的别墅，底层设有门厅，客厅、家庭厅、工人房、厨房，示范单位内无饭厅，二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房（带书房），客厅采用中空设计，和深圳大部分别墅的设计较相近，欠缺独特性。已落成的一期工程内，路面为水泥材料，路边无绿化，并且别墅距离过密，小区内的环境较差，项目的物业管理服务由发展商下辖的物业管理公司负责，现时在现场的物业管理较差，保安的素质一般，地盘的包装上没有显示任何物业管理服务内容，从此可见，其物业管理服务应没有独特之处。综合以上内容，银湖国际会议中心的地理位置及周边环境当属一流，但物业的规划及包装较为欠缺，未能体现真正豪宅的风范，实为可惜。项目于2000年六月下旬正式发售，别墅的售价为人民币20000-23000元/M2，计算其优惠折扣后，其实际售价应在15000-18000元/M2，据售楼处人员透露，至7月10日前，仍未有成

聚餐活动方案精选汇总

聚餐活动方案精选汇总 聚餐活动方案1 一、时间：待定 二、地点：待定 三、参会人员：全体在职职工 四、具体活动流程 2、介绍与会嘉宾、领导 4、颁发本年度评优评先进人员奖金(礼品) 5、各部门才艺表演

7、抽奖活动(发放礼品) 活动到会进场分发抽奖券(如图1)副卷自留奖券投入抽奖箱中，奖券盖章有效可用红纸打印。 五、活动组织及纪律 1、活动工作组 协调组长：_ 协调员：_ 车辆调度：_ 2、活动组织 为了保证活动有序开展，采取员工分组组织，具体如下： 以各科室为单位进行分组，每组10人，人数不足时，由院办公室协调组合。人员分组情况在20__年12月21日上报院办公室 3、活动纪律 本次活动本着促进同事间团结，互帮互助，开心向上的原则，严禁餐后吵闹，打架事件的发生，一经发现，本院将给予严肃处理。 六、费用预算

1、按100元/人210人共21000元包括每桌餐费、酒水费1000元共21桌 2、会议期间、聚餐期间小游戏及抽奖活动经费预计5000元 3、本年度评优、评先进奖金(礼品)费用待定 补充说明： 1、为使活动搞的不再呆板，时不时调动活动气氛，活动流程4、5、6项可交叉进行 2、时间选在20__年12月25日---20__年12月30日之间某日下午及晚间 到每个科室 聚餐活动方案2 一、活动时间：4月4日上午 二、活动地点：__公园 三、参加人员：全体幼儿、教职员工。 每班三位教师，班主任负责带队组织活动。(组织幼儿游戏、幼儿安全、队伍的排列、清点人数、活动小结等等)。配班老师

负责协助(幼儿安全、队伍的排列、观察体弱幼儿)。保育老师负责后勤(穿脱衣服、药品拿放、垃圾的整理等等)。 四、活动目标 1、学习徒步走路，锻炼孩子的意志。 的美丽。 3、知道要跟着老师和同伴，不能擅自离开集体。 五、活动准备： 1、稳定幼儿情绪，做好准备工作(上厕所、检查衣物、所带 2、带领幼儿上车，安排座位，提醒幼儿注意安全，关注个别幼儿。 3、着装准备：穿轻便鞋子、适量的衣服、请家长为宝宝统一穿园服。 4、食品准备：少量零食、饮料、餐巾纸(水果削皮切块，放进保鲜袋;有危险的小零食不要携带) 5、教师准备垃圾袋、纸巾、照相机等。

(完整版)经典营销策划方案

山水湖滨别墅策划案 我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 ——威廉姆·巴特勒·济慈 I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice ——赛博地产顾问机构—— 前言 第一章、市场分析 一、无锡别墅市场分析 二、竞争对手分析 第二章、SWOT分析 一、现状分析 二、SWOT分析 第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议 四、功能配套 五、环境建议

六、物业管理规划 第四章、目标客户群分析 第五章、营销策略 一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼 四、推广策略 五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场 六、价格策略 七、现场销售策略 八、阶段性媒体计划及SP活动策略 第六章、营销管理 一、营销管理 二、人员配置及培训管理 前言 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。 对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业