商品房买卖预约合同

商品房买卖预约合同

本论文从理论与实务角度出发对商品房买卖预约合同进行了系统的研究。它包括四个部分:

第一章,商品房买卖预约合同概述。商品房买卖预约合同是指购买人与开发商或其销售代理商之间签商订的对所认购房屋基本情况初步明确并约定将来签订正式房屋买卖合同的一种预约合同。它的主要法律特征是:商品房买卖预约合同的标的是签订商品房买卖合同;商品房买卖预约合同是诺成性合同;商品房买卖预约合同的内容应当具有足够的确定性:商品房买卖预约合同当事人双方地位存在差异:商品房买卖预约合同必须采取书面形式。商品房买卖预约合同既具有双务预约合同的特性,也是一种将进行谈判的预约合同。它要求购房者和开发商在商品房买卖预约合同签订之后均负有按照合同约定的相关条件在一定时间进行磋商、谈判,尽最大可能地去实现订立商品房买卖合同的目的,但最终能否正式签订商品房买卖合同,是否应当承担相应的责任,则要看双方对商品房买卖预约合同的履行情况。

第二章,商品房买卖预约合同的形式、主要条款及其向商品房买卖合同的转化。商品房买卖预约合同应当采取采取书面形式,这有利于维护合同当事人尤其是购房者的利益。一方面它有助于使购房者避免因操之过急而遭受损害,给其一次反思的机会。另一方面书面形式本身既构成商品房买卖预约合同发生法律效力的一种事实,又构成当事人实施了其表意行为的最后证据,是为明确当事人之间权利义务,

解决当事人之间商品房买卖预约合同争议不可缺少的形式条件。从商品房买卖预约合同的目的出发,其内容虽然不至于与《商品房销售管理办法》第16条规定商品房买卖合同内容完全一致,但也应当具备合法法律行为的基本要件,包括合同双方当事人的基本的权利和义务。当商品房买卖预约合同具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,应当认定为商品房买卖合同。

第三章,商品房买卖预约合同课加当事人的义务及其履行。商品房买卖预约合同当事人的义务为:在商品房买卖预约合同约定的期限内,双方均应尽最大努力的诚信承担谈判义务,公平合理地确定彼此的权利和义务,以缔结正式的商品房买卖合同。主要包括以下几点：第一、合理谈判的义务;第二,持续谈判的义务:第三,披露信息和保守秘密的义务。当事人对商品房买卖预约合同确定的义务的履行,最终体现就是与对方签订商品房买卖合同。当商品房买卖预约合同一方当事人拒绝履行订立商品房买卖合同的义务时,另一方当事人不能请求人民法院强制履行。因为商品房买卖预约合同的标的指向的是人的行为,是基于对人的信赖而产生的订立商品房买卖合同的行为,具有一定的人身性质,如果强制债务人履行缔约义务,就是强迫当事人作出意思表示,违反了合同自治原则,且凡是经由人的意志支配的作为来实现的债务,是不能采取直接强制履行的方法的。

第四章,违反商品房买卖预约合同的法律后果:赔偿损害和定金罚则的适用。商品房买卖预约合同的赔偿损失是指违反商品房买卖预

约合同的一方当事人对因其违约行为致使基于诚实信用原则,期待商品房买卖合同的成立和履行的守约方受到的利益损害应当予以赔偿。这种赔偿的范围只能是信赖利益,包括:所受损害,即积极的损害,指由于对方的违约的发生导致守约方现有财产的减少,如订约费用,为履行契约而给付的价金等:所失利益,即消极的损害,指由于损害事实发生,致商品房买卖预约合同守约人财产本应增加而未增加,主要是指信赖商品房买卖预约合同有效、商品房买卖合同将会签订而丧失其他订约的机会等。如果商品房买卖预约合同一方当事人无故不在合同约定的时间内到约定的地点去签订商品房买卖合同或者擅自改变在商品房买卖预约合同中双方已经确认同意的条款导致商品房买卖合同无法签订的,应对该方适用定金罚则。若缴纳定金的一方违约,定金不予返还;收受定金的一方违约,应当双倍返还定金。因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。定金责任的承担不能替代损害赔偿责任,定金责任和损害赔偿责任可同时适用。但适用定金罚则和损害赔偿的整个总值不能超过将来可能履行的商品房买卖合同确定的商品房的价格。