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房地产企业成本核算及涉税税种与纳税筹划

房地产企业成本核算及涉税税种与纳税筹划
房地产企业成本核算及涉税税种与纳税筹划

成本核算之房地产成本的构成

房地产的成本包括九个大类:

第一部分土地获得价款:指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括:

?土地出让金

?合作款项

?拆迁补偿

?红线外市政费用

第二部分开发前期准备费----指取得土地开发使用权后,在项目开发前期的费用。一般包括:

?设计费----从规划到施工图的全部设计过程产生的费用;

?报批报建费用----向政府缴纳的规定费用;

?三通一平费用----通水、通电、通路和场地平整产生的费用;

?临时设施费用----项目部办公室、项目围墙、临时水电费用;

第三部分主体建筑工程费:项目开发过程中的建筑费用,包括:

?基础费用----建筑的地基与基础费用;

?结构与粗装修费----完成地面以上的结构与基本装修的费用;

?门窗工程费用----室内外门与窗的费用;

?公共部位装修费用----外立面、公共部位的装饰与装修费用;

?室内精装修费用----对精装修交付的房屋的装修费用;

第四部分主体安装工程费----指项目开发过程中的室内安装费用,包括:

?室内水电安装费用----室内各类水电相关工程费用;

?电梯安装费用----高层建筑的电梯费用;

?消防系统费用----防火所必需的消防设施费用;

?智能化系统费用----业主安全保护、通话、访客系统等费用;

1、你所了解的智能化系统包括哪些?

答案:防盗(摄像头、监控室)系统、对讲(对讲机)系统、车库进出(IC卡)系统、门禁(IC卡、密码、指纹)等。

第五部分社区管网费----指项目管网配套费用,包括:

?室外给排水费用----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费

用;

?室外采暖费用----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用;

?室外燃气费用----小区接入市政燃气的费用;

?室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的

费用;

第六部分园林环境费----指项目内的景观费用,包括:

?道路广场费用----小区建设道路、广场的费用;

?绿化建设费用----小区内用于绿化工程的费用;

?小区围墙费用----小区围墙、组团围墙的费用总和;

?室外照明费用----各种照明所花费的费用

?零星设施费用----各类未细述的设施费用总和

第七部分配套设施费----指项目内为业主服务的各项配套设施费用,包括:

?会所费用

?学校费用

?物业用房

?垃圾转运站

第八部分开发间接费----指项目开发直接相关,但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用,包括:

?工程管理费----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用

?资本化利息----项目使用资金的利息

?营销设施建造费----非临时性销售大厅、样板房等建造费用

?物业完善费----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等

第九部分期间费用

?公司管理费----公司发生的但无法明确到项目上管理费用

?营销费用----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用

回顾一下:房地产项目成本组成

土地获得价款

开发前期准备费

主体建筑工程费

主体安装工程费:房地产项目成本组成开发成本

社区管网工程费

园林环境工程费

配套设施费

开发间接费

期间费用

开发成本+期间费用=完全成本

成本核算之成本核算对象的确定

哪些是核算对象呢?

在某项目中包括:

1.5栋6层住宅;

2.2栋11层住宅,底层是可售商业;

3.2栋24层住宅,其中一栋进行了室内精装修;

4.配套幼儿园;

5.配套会所。

成本核算对象的确定原则:

可售性:

配套的会所、学校

差异性

精装修房与毛坯房、多层洋房与普通多层

功能区分

底商与上部住宅

便于成本费用的归集

楼栋、单元、户型

1.一期开发完毕的项目:

按独立别墅、联排(双拼)别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。

成本核算指导中所确定的产品类型不允许自行增加,特殊项目若需增加应报集团审批。

2.成片分期(区)开发的项目:

应分期分别核算。在此基础上,若同一期内有各种可售产品类型,则再按可售产品类型划分成本核算对象。

项目分期按照公司的经营计划确定

?多层住宅:一般是六层(含)以下;

?小高层为七层至十一层(含);

?高层是指十二层及以上且总建筑高度小于100米;

?建筑高度100米以上为超高层。

这是由国家建筑相关规范、市场营销术语、客户对产品认知等几方面因素综合确定

成本核算对象的确定

成本核算之成本分摊方法

?匹配国家税务部门《房地产计税成本》的精神,非业主共有物业,成本不能分摊至可售产品中。

?按照“配比原则、受益原则”将成本分摊到各期、各产品对象

地价:要求严格按产品占地面积比分摊地价。

步骤一:按各期占地面积比将总地价分摊到各期,其中公摊地价按建筑面积比分摊至各期;

步骤二:将当期地价在各成本核算对象间进行分配:

A、若成本核算对象单独构成明显组团,按各独立组团的占地面积比分摊地价。

B、否则采用“容积率倒数法”分摊地价。通过建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出核算对象的占地面积,通过其比例分摊当期地价。

目的:以收益原则,更客观准确地在不同容积率产品间分摊地价。

*容积率=建筑面积/占地面积

地价分摊示例(跨期分摊):

某项目土地价款为7.2亿元,建筑用地面积6万㎡,小区会所占地0.2万㎡(全项目配套设施),一期建筑占地面积2万㎡。项目总建筑面积12万㎡,一期建筑面积为4.8万㎡。则该项目一期应承担的地价是多少?

一期地价=72000*(20800/60000)=24960(万元)

地价分摊示例(产品分摊):

某项目一期,地价为1.8亿元,建筑用地面积3.6万㎡,总建筑面积为7.8万㎡,其中,多层洋房建筑面积为1.8万㎡,小高层建筑面积为2.4万㎡,高层建筑面积为3.6万㎡(均可售),若多层洋房、小高层、高层的容积率分别以1.5、2和

多层洋房:

分摊地价=18000*(12000/36000)=6000(万元)

可售单方地价=6000/1.8=3333 (元/m2)

尽量真实反映产品在项目中的资源受益比例;

社区管网、园林环境费用由按各产品占地面积进行分摊。

目的:更准确核算六类费用在各产品类型间的分摊

费用分摊示例:

某项目可售面积100万㎡,分期开发,一期可售面积10万㎡,其中高层可售面积6万㎡,占地比50%,小高层可售面积4万㎡,占地比50%,。一期自身园林环境工程费合计1000万元,跨期分摊园林环境工程费合计2000万元,则高层及

/㎡。

一期园林环境工程费=1000+2000*(10/100)=1200(万元)高层分摊=1200*50%=600(万元)

单方=600/6=100(元/㎡)

开发间接费:

行政管理费根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例进行分摊。如:项目一、二期可售面积(车位除外)面积分别为40000m2、60000m2,当年开工建设时间分别为12个月、5个月,则分摊比例为(4×12):(6×5)=48:30

除资本化利息外的开发间接费按产品核算对象建筑面积比分摊各产品核算对象中

资本化利息:

分期之间,资本化利息按项目各期实际资金占用分别计算;

同期内:按期内各成本对象成本占用的比例进行分配。

目的:更准确核算开发间接费用在各项目、各产品间的分摊。

房地产企业涉及税种:

应交营业税

应交城市维护建设税

应交房产税

应交土地增值税

应交个人所得税

应交企业所得税

应交土地使用税

应交车船使用税

契税

印花税

教育费附加

1.营业税:应税收入(房产销售收入)×5﹪

2.城市维护建设税:计税依据是按实际缴纳的营业税税额计算缴纳。税率分别

为7% 城区、5% 郊区 、1% 农村

3.房产税:①是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,

向产权所有人征收的一种财产税。②地产开发企业建造的商品房 在出售前不征收房产税 但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。③房屋的计税余值×1.2﹪租金收入×12﹪

4.土地使用税:①城镇土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用

的土地面积为计税依据。②房地产开发公司建造商品房的用地 原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的 其用地是否给予缓征或减征、免征照顾 可由地方税务局结合具体情况确定。③土地使用税每平方米年税额如下:(一)大城市1.5元至30元;(二)中等城市1.2元至24元;(三)小城市0.9元至18元;(四)县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体金额由当地税务机关核定。

5.契税:是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地

产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

6.土地增值税:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,

是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为应缴纳的税项。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税的计算方法

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率

1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算增值额的扣除项目:

(1)取得土地使用权所支付的金额;

(2)开发土地的成本、费用;

(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。

2、土地增值税实行四级超率累进税率:

增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

(一)增值额未超过扣除项目金额

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

土地增值税的扣除项目

计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

上述“扣除项目”,具体为:

(1)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(4)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经

当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。

(5)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

(6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。

另外,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

房地产企业纳税筹划:

房地产项目开发是社会各种资源的集成,其耗用资金之巨、涉及相关领域之广、产业链条之长,为其他行业所无法比拟。随着我国市场经济机制的日趋完善、竞争程度的逐步加剧,纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分,也将是企业经营决策的重要内容。全面了解和领会房地产企业纳税筹划思路,这个问题已经得到越来越多的房地产企业的重视,要建房先筹划的趋势已经在形成。有不少立足长远发展的房地产开发企业,十分注重依法纳税,而且往往在项目启动之初,就开始进行详细的纳税筹划。

进行纳税筹划,必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动时间三种类别进行筹划。房地产项目可以从区分不同税种以及企业的经营活动进行税务筹划。

一、营业税纳税筹划

(一)利用建房方式进行筹划

1.代建房屋经营的筹划:

关于房地产开发公司代建房的营业税的问题,国家税务总局早在1994年就专门发文明确,房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房,如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划,且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金,同时符合“其他代理服务”条件的,对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税,否则,应全额按“销售不动产”计征营业税(此方式同样适用与土地增值税的纳税筹划:房地产中的代建房行为应该属于劳务行为,其收入属于劳务收入性质,不属于土地增值税的

征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式,在开发之初确定最终用户,实行定向开发,以达到减轻税负的目的,避免开发后销售缴纳土地增值税。)2.合作建房经营方式的筹划

合作建房的方式:合作双方分别以土地使用权和货币资金出资,成立合作企业,合作建房。房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式;合作建房的税收政策及筹划思路根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》的规定:“以无形资产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税,在投资期内转让其股权的也不征收营业税”。向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税,合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税,双方分得的利润不必缴营业税;合作建房项目作为一个会计主体,在收入和费用相同时,经营方式不同会导致税负不同。双方合作建房并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税,只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税。(此方式同样适用与土地增值税的纳税筹划:避免了提供土地使用权一方因土地使用权的转移而交纳土地增值税)

(二)利用不动产投资进行筹划根据税法规定:自2003年1月1日起,以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,.共同承担投资风险的行为,不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价人股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征土地增值税。以房产作投资或作股权转让属于房屋产权转移,应根据国家房地产管理的有关规定,办理房屋产权交易和产权变更登记手续,视同房屋买卖,由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。通过以房地产投资人股方式进行纳税筹划,可免交营业税及附加。因此,可将房地产投资入股设立一个公司,然后转让公司股权,这样卖房地产变成了卖股权,卖公司。购买房地产须缴纳契税和印花,而购买股权无须缴纳契税,这样买不动产变成了买股权,买公司。变不动产买卖为股权、公司买卖,买卖双方都可节税。当然,设立公司是有成本的,对于小宗不动产交易,设立公司是不合算的;只有不动产的大宗交易,设立公司才是可行的

二、企业所得税纳税筹

(一)预提费用、暂估成本筹划房地产企业开发过程中可以合理预提费用,预提方法主要体现在后期配套设施支出的预提、大修费用的预提,以及利息费用的预提等方面。年末暂估未入账成本,使年末成本更趋于合理化,在来年冲回。适度、合理地预提及暂估可以减淡企业所得税税基。因此,在允许的合理范围内费用预提及成本暂估时应就高不就低,先行足额计人成本费用,延缓纳税。

(二)开发商品与出租商品筹划有些房屋由于各种原因发生滞销,或出于其他考虑用于出租经营时,可把商品房转作出租经营房,从“开发商品”转入“出租开发产品”科目,按月计提出租产品摊销额计人成本,使企业库存成本接近实际成本,减少税收支出。如果把房屋继续留在“开发商品”科目提取减值准备,所提减值准备不能作为税前扣除项目。

(三)营业费用筹划、房地产开发企业各年度广告费支出是一笔庞大的费用。

广告费支出的多少往往与销售业绩密切相关。房地产企业每一纳税年度的广告费支出占销售收入8%的限额内可以据实扣除。如果广告费由总公司统一筹划、统一支付,很可能出现总公司因广告费支出超过8%扣除比例不能全部税前扣除,而其他关联公司广告费不足8%的情况,这时可以实现广告费的合理划转,由关联公司承担部分广告费。

三、土地增值税纳税筹划

(一)利用土地增值税起征点作税收筹划

土地增值税的起征点为:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税。利用这一规定,纳税人在建造普通标准住宅出售时,应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系,否则增值率稍高于起征点就会带来损失。

1.假如纳税人享受起征点优惠。某城区房地产开发企业建成一批商品房待售,除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100,当其销售这批商品房的价格为X时,相应的销售税金及附加如下: 5.5%X(5%的营业税、7%的城市维护建设税、3%的教育费附加。),这时其全都允许扣除项目金额如下:100+5.5%X。根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下:X=1.2×(100十5.5%X),解以上方程可知,此时的最高售价为128.48,允许扣除金额为107.0 7(100+5.5%×128.48)。

2.假如纳税人提高售价。当增值率略高于20%时,即应适用“增值率在50%以下、税率为30%”的规定。假如此时的售价为128.48+y.由于售价提高y,相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5%y.这时允许扣除项目

的金额和增值额如下:允许扣除项目的金额=107.07+5.5%y,增值额=128.48+y-(107.07+5.5%y),化简后增值额的计算公式如下:94.5%y+21.41,所以,应纳土地增值税如下:30%×(94.5%y+21.41),若企业欲使提价带来的效益,超过因突破起征点而新增加的税收,就必须使:y>30%×(94.5%y +21.41),即y>8.86。这就是说,如果想通过提高售价获取更大的收益,就必须使价格高于137.3 4(128.48+8.86)。

通过以上两种情况的分析:当转让房地产的纳税人,其销售项目除销售税金及附加外的全都允许扣除项目金额为100时,将售价定为128.48是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下,既可享受起征点照顾,又可获得较大收益。如果售价低于此数,虽能享受起征点照顾,却只能获取较低收益;如欲提高售价,则必须使价格高于137.34,否则,价格提高带来的收益,将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。

(二)利用增加扣除项目金额进行税收筹划

计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的,增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目,因此适当增加分母,即扣除项目,可以降低增值率,适用较低的税率,达到降低税负的效果。

税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分:取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目,主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算,《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定,房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。

税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。

房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。

税务筹划的区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性,其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下,通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排,尽量满足税法条文所规定的条件,以达到减轻税负,提高企业利润的目的。(当然现行的房地产企业在利用增加扣除项目金额的方式上所做工作可谓不遗余力、胆大##)

房地产项目按经营活动的时间纳税筹划可分为事前、事中以及事后。

总体而言

事前筹划是关键:从上面所讲可以看出,事前筹划可以在一开始就建房方式、合同签订(将销售不动产与装修分合同签订)、不动产售价等多个方面就纳税筹划综合考虑,使之对企业有理方面发展。

事中筹划是主体:事中筹划的主要工作就是增加扣除项目金额。简单来说主要就是增加拆迁补偿费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施及开发间接费等

(列如:拆迁补偿费多数是支付给个人的而且基本无法收到发票)

(园林、荒山绿化费的不确定因素非常大)

(房屋装修等级的确定)

事后筹划是补充:

目前很多房地产企业都是在开发项目已基本完工时才开始进行纳税筹划、此时唯一能做的工作就是让会计人员从账面上加大扣除项目金额,结果是大的金额根本无法加入,或与实际经营不符,缺乏成本真实性依据等成为税务稽查的重点。究其原因就是时机不对。

总之:做好会计基本核算工作是纳税筹划的基础(成本完全、合理的归属到核算对象),领导的前瞻性纳税筹划是关键,决策人的规范性筹划是核心。

房地产行业税种及税率.doc

房地产行业税种及税率 一,房产行业会计核算比制造业难吗?它的特点是什么?如何进行成本核算,它与制造业在核算上有何不同? 二,房地产行业要交哪些税种,税率各是多少? 三,房产行业的会计科目与制造业的会计科目一致吗?主要有哪些科目? 一、首先,房地产企业和工业企业(制造业)在会计核算上是不同,从成本核算:制造业生产成本周期短,产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造;而房地产企业开发成本周期长,房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以,这是两个不同行业的会计核算,还有很多不同之处,在此,就不一一介绍了。 二、房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 (一)营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面: 1、转让土地使用权,应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税; 2、销售不动产,税率为5%; 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 (二)城市维护建设税和教育费附加: 以下内容需要回复才能看到 以营业税为计税依据,依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育费附加。 (三)土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。 其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。 计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。 (四)房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。 (五)城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 (六)印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

房地产开发企业涉税问题与税收筹划

房地产开发企业涉税问题与税收筹划 房地产行业越来越多地受到了大家的关注,她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘,一夜之间成了明星,她的生活起居、工作交往无不被大家所关注。同样,房地产行业的内部管理、财务核算、涉税问题等均集中了大家的视线,成为各方面人士关注的焦点。 涉税问题种种 我们也带着同样的想法,在对房地产开发企业的相关审计中,对企业涉税问题进行了关注。在审计中,我们确实发现一些房地产开发企业在帐务处理中和其他方面存在不当避税甚至是偷税漏税的涉税舞弊行为.参阅相关资料,对房地产开发企业舞弊方式进行了总结,归纳起来主要有以下几个方面: 一、收到预售房产款记入其他应付款 有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款,而是记入其他应付款。更有甚者,收到款项不入账,而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内,导致企业少交营业税及附加和企业所得税。 二、费用冲抵收入或购房款 有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款,支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款,导致少交营业税及附加和企业所得税。 三、应收未收房款,冲抵应付未付费用 有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式,进行收支冲抵,并不据实列入收入(支出)项目进行核算,计算申报相关税费,导致少交营业税及附加和企业所得税。 四、以合作建房之名掩盖房产开发之实 有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后,征用土地自行建造房地产进行销售,故意将房地产开发混淆为合作建房,仅申报建筑安装营业税,偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税。 五、隐瞒临时出租房产收入 有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体,取得租金收入,采取不入账的方式或记入往来账,隐瞒匿报应税收入.待出售时将销售房地产收入记入销售收入,申报销售不动产营业税及相关税金。 上述几种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式,违反税收相关法规,构成偷税漏税行为,严重者构成偷税罪. 税收筹划思路及技巧

房地产各个税种纳税义务时间

房地产各个税种纳税义 务时间 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]

一、房地产企业增值税纳税业务发生时间确定; 1、先开发票的,为发票开具的当天; 2、转让开发产品并收讫销售款的当天;(过程中或者完成后收到款项) 2(1)书面合同签订的付款日期为纳税义务产生日期; 2(2)没有签订书面合同或者合同没有付款日期的为服务完成日; 2(3)房开企业在开盘前收取的诚意金、订金未签订合同,不构成增值税纳税业务,在其他应付款核算; 2(4)销售的期房在未完工期间,尚未移交给购房者,所以未产生增值税真正纳税业务;(增值税纳税业务确认总结:转让开发产品并收到款项产生真正的纳税义务;) 二、房地产企业所得税收入确认纳税时间 对于现房销售,会计准则和税法规定一致; 对于期房销售二者存在差异,预售业务在会计和税法处理上有较大的差异; 会计上确认收入时间:开发的产品完工并移交时 税法上确认收入:无论产品是否完工,签订了销售或者预售合同并取得款项,确认为销售未完工开发产品取得收入,按预计毛利率计入当期应纳税所得额;负有所得税的纳税义务; 1、一次性全额收款,实际收到款项之日确认收入的实现;

2、分期收款按合同约定款项和日期分期确认收入; 3、按揭销售,按合同约定,首付款按实际收到日期确认,按揭款按贷款办理转账日确认收入实现; 委托销售方式的;, 4(1)支付手续费方式的:收到受托方开具已销开发产品清单日按合同价款确认收入; 4(2)收到受托方开具已销开发产品清单日期确认收入(买断价格或者销售合同价格:)4(3)保底价销售的,收到受托方开具已销开发产品清单日确认收入;(合同价格或者保底价格+分成) 4(4)包销方式销售:包销期内按上述1-3方式,包销期外按包销价格和付款方式确认收入; 完工产品的确认的三个条件: 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2、开发产品已开始投入使用。 3、开发产品已取得了初始产权证明。 4、房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。

有关房产销售应缴的各种税费及税率

有关房产销售应缴的各种税费及税率 具体包括: 营业税增值税:3%、7%、5%、1%(目前我们公司是小规模纳税人,可以适用3%,但实际以后应是老房子改造5% ;新房子开发9%)此税金基数为销售住宅的总销售额 房产税:按房产原值的70%*%缴纳; 城镇土地使用税:每年平方米(此基数为占地面积) 土地增值税:土地增值税,按照销售收入的2%先行预缴,待项目完工后进行清算,多退少补; 1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。 2.增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。 3.增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。 (一)按照销售收入的2%先行预缴,待项目完工后进行清算,多退少补 (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。 所得税:原则安25%,但目前我们是小规模纳税人可以是20% 附加税: 城建税:以营业税等流转税为计税依“城建税 7% 教育费附加(实际缴纳的增值税+营业税+消费税)×3% 地方教育费附加:(实际缴纳的增值税+营业税+消费税)×2% 印花税:所有合同金额的% 契税:开发商无权代征,依据国税总局的文件,房地产契税自起由财政直接征收

房地产开发企业各环节涉税

房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中,获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税(承受方缴纳的税款)、印花税、耕地占用税(占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税)。呼地税发(2008)16号。 契税的税率为3%,计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元,需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元;自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税,按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元;另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税(财税[2006]56号)、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据,单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税;按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地,在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米(二级地)=36万元;实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税:有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额(包括代收代付的各项费用,如定金、天

然气、有线电视安装费,办理产权费用,但代收的维修基金免征营业税)内地税发(2005)36号,国税发(2004)69号;按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加;按营业额的0.1%缴纳水利建设基金(内政发[2007]92号)。 土地增值税实行预征,按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售,需缴纳相关税费; 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例未达到85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率; 土地增值税=(收入-扣除项目)*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括: ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本(不含资本化利息的成本)

房地产开发企业主要涉及的税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 一、营业税 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业,发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面: 1、转让土地使用权:是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。土地租赁,不按本税目征税。 2、销售不动产:是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额: ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; ③按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1—营业税税率) 上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 按照财税[2003]16号文件规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴,税率为5%,销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内,税率为5%。计算公式=营业税计税依据×5%

房地产开发企业纳税实务(一)(同名13986)

第一节房地产开发企业纳税概述 房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 ―、契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外,不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让,房地产开发企业作为土地受让者时,都需要缴纳契税,适用税率为3%~5%。 二、房产税 房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象,以实际占用的土地面积为计税标准,按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人。 四、营业税 营业税,是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人,就其所取得的营业额征收的一种流转税。 五、城市维护建设税 城市维护建设税,简称城建税,是我国为了加强城市的维护建设,扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人,都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 六、教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税(即三税)的单位和个人征收的一种附加费,是发展地方性教育事业,扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。 教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。

房地产开发企业10个典型税务问题

案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题 2019-07-15 房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点,因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。在本文中,笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题,转让未开发土地使用权涉及的印花税问题,城镇土地使用税缴纳问题,新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题,以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析,希望能够对各位财务朋友们有所帮助,不当之处恳请批评指正。 案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题 某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权,向国土局支付土地出让金5亿元,又向原住户支付安置补助费2亿元,支付地上附着物补偿费0.5亿元,支付市政建设配套费1亿元。那么,该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢?假设该地区契税税率为4%。 根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)第一条第(一)项规定: 以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定: 1、评估价格:由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价:由县以上人民政府公示的土地基准地价。 因此,该公司应缴纳契税(5亿+2亿+0.5亿+1亿)*4%=3400万元。

房地产的税种及税率

房地产的税种及税率 一、营业税 (一)、应税范围:根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业,发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面: 1、转让土地使用权:是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。土地租赁,不按本税目征税。 2、销售不动产:是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。(1)销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。(2)销售其他土地附着物 (二)涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 营业税1、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定:(1)纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。(2)单位将不动产无偿赠与他人,其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税。(3)营业税暂行条例实施细则第十五条规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;③按下列公式核定计税价格:计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1—营业税税率)上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下:(1)根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》的规定,在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税;在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售,对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。(2)对合作建房行为应如何征收营业税根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》规定:合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两种:第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互:)。具体的:)方式也有以下两种:①土地使用权和房屋所有权相互:),双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按“服务业―租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为,对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税(3)根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》规定:以“还本”方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归

主要税种及税率z重要

国税和地税是依据国务院关于分税制财政管理体制的决定而产生的一种税务机构设置中两个不同的系统。它们的不同主要体现在两者负责征收的税种的区别。前者征收的主要是维护国家权益、实施宏观调空所必需的税种(消费税、关税)和关乎国计民生的主要税种的部分税收(增值税);后者则主要负责适合地方征管的税种以增加地方财政收入(营业税、耕地占用税、车船使用税)。 一、国税征收的项目有: 1.增值税; 2.消费税; 3.海关代征的增值税、消费税、直接对台贸易调节税; 4.企业所得税(中央企业所得税,铁道部门、各银行总行、各保险总公司、外资银行、地方银行及非银行金融企业所得税); 5.证券交易税(未开征前暂征收证券交易印花税); 6.外商投资企业所得税和外国企业所得及地方附加; 7.海洋石油资源开发的各项税收; 8.出口产品退税; 9.个体户和集贸市场的增值税和消费税; 10.中央税和共享税滞纳补税罚款收入; 11.铁道部门、金融、保险业的营业税、城市维护建设税和教育费附加; 12.储蓄存款利息所得税。 二、地税征收的项目有: 1.营业税; 2.个人所得税; 3.土地增值税; 4.城市维护建设税; 5.车辆使用税; 6.房产税; 7.屠宰税; 8.资源税; 9.城镇土地使用税;10.固定资产投资方向调节税;11.地方企业所得税;12.印花税;13.筵席税;14.地方税的滞补罚收入;15.地方营业税附征的教育费附加

我国的分税制 我国实行分税制财政税收管理体制。为了有效处理中央政府和地方政府之间的事权和财权关系,1994年,根据国务院关于实行分税制财政管理体制的规定,我国把工商各税划分为中央税、地方税、中央与地方共享税,并分设中央、地方两套税务机构分别进行征收管理。其中,国家税务局系统负责中央税、国家指定的中央与地方共享税和其他税种的征管,实行由国家税务总局垂直领导的管理体制。 国税征管范围 主要征管范围:国内增值税;消费税;车辆购置税;个人所得税中对储蓄存款利息所得征收的部分;铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的营业税、城市维护建设税;中央企业、联营企业和股份制企业缴纳的企业所得税;地方银行、外资银行与非银行金融机构缴纳的企业所得税;海洋石油企业缴纳的企业所

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有:

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有: 营业税: 企业以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者,用于农业生产的行为,免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物,免征营业税。 土地增值税: 建造普通住宅增值率未超过20%,则免征土地增值税。 因国家建设需要,依法征用收回的房地产,免征土地增值税。 以房地产进行投资联营,联营方以房地产作价入股或作为联营的条件,将房地产转到所投资的联营企业中,免征土地增值税。 一方提供土地,一方提供资金,合作建房,建房后按比例分房自用的行为,对于房屋所产生的土地增值,免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发,开发完成后,向客户收取代建收入的行为,免征土地增值税。 在兼并企业中,对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为,免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有: (1)在建项目整体转让 (1)合理分解租金收入 (2)变房屋出租为对外投资 (3)分解商品房销售价格 (4)变房屋出租为承包业务 (5)合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A,欲转让该公司在建的写字楼项目,已累计发生在建工程成本3500万元,经与另一房地产公司B协商,A企业以6000万元转让该项目。那么,A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况,A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目,需要缴纳的各种税收为: 营业税金及附加:6000×5.5%=330万元 土地增值税:A企业取得转让收入6000万元 减:已发生在建工程成本3500万元 减:加计扣除3500×20%=700万元 减:营业税金及附加330万元 增值额:1470万元 增值率:1470÷3500=42% 土地增值税:1470×30%=441万元 企业所得税:(6000-3500-330-441)×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权,使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下,只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让,因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益,根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人,则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税:(6000-3500)×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

房地产开发涉及的税费及税点计算

房地产开发税费计算方法 房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎,但是涉及的税种很多,需要采取一定手段合理规避,它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外,基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。 一、土地使用权取得阶段:需缴纳契税、印花税(还有政府相关部门收取的交易费等),但有时土地转让方转让时会要求拿净值,而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。 (1)契税:是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据,基本税率为3%。 应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率 (2)印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=合同金额×0.05% 注:印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段,公司成立缴纳注册资本金的印花税,立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税,开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税,以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。 二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止,每年缴纳土地使用税。 土地使用税:城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额征收的一种税。 年应纳税额=土地使用面积×单位税额 三、预售阶段:需缴纳营业税及附加,预缴土地增值税、企业所得税。 (1)营业税:在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人。 销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5% (2)营业税附加税:城市维护建设税=营业税额×7% 教育费附加=营业税额×3% (3)土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。 海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税,海口、三亚每月按销售额的2%预缴,其它市县按销售额的1%预缴。 (3)企业所得税:企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。 应纳税额=应纳税所得额×25% 房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税,每季度预缴税额根据国税发(2006)31号以及国税函[2008]299号规定预缴 每季度应预缴企业所得税额=(季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用)×22% 备注:新企业所得税法执行后,海南地区执行企业所得税过渡期政策,新办企业执行25%税率,老企业2010年22%,2011年24%,2012年以后执行25%。 四、当年度有完工楼盘,则完工年度进行企业所得税汇算清缴,每年5月31日之前申报(详见国税发(2009)31号文)。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25% 应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损 五、项目销售达到85%或销售完毕,进行土地增值税清算。 (一)、土地增值税的清算条件:(1)已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析

关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析 关于个人挂靠房地产企业进行项目开发纳税分析 樊剑英 房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质,个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金,有资金实力的个人缺乏资质,难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾,房地产开发企业本身不投入任何人力和资金,仅靠转借资质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费;个人以企业资质为平台,只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式,我们应如何认定其纳税性质呢? 首先,营业税方面的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定:“单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为,承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任

的,以发包人为纳税人;否则以承包人为纳税人。”根据此规定,由于房地产开发项目不得以个人名义立项,个人挂靠房地产开发企业,只能以房地产开发企业为纳税人,项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此,由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。 其次,房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系,房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税,企业与个人之间也不需要相互开具发票。 第三,个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得,应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》(国税发[1994]179号)规定:一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得,依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税,具体为: (一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同

房地产开发企业涉及哪些税种

房地产开发企业涉及哪些税种? 答:房地产开发企业主要涉及的税费有11种:营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。 1.营业税 (1) 税目与税率 营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑 物或构筑物、销售其他土地附着物)两个 (2) 特殊规定 转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。(《营业税暂行条例实施细则》第四条) 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转 让的行为,比照销售不动产征税。 以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。但转让该项股权,应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种行为

征税办法重新作出规定,自2003年1月1日起,对以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。 土地租赁和不动产租赁,不按转让无形资产和销售不动产纳税,而是按照租赁业税目纳税。 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征营业税。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。 (3) 纳税地及纳税时间 纳税人销售不动产、转让土地使用权,向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。 营业税的纳税义务发生时间,为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的,纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 (4) 抵减问题

房地产企业涉税处理

房地产业哪些业务可以选择简易征收? 1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。以清包工方式提供建筑服务,是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务; 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程,是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程; 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务; 4、一般纳税人跨县(市、区)提供建筑服务,适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额,按照2%的预征率计算应预缴税款; 5、房地产老项目; 6、转让、出售2016年4月30日前取得的不动产; 7、销售2016年4月30日前取得的固定资产; 8、符合《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税[2016]47号)第三条规定的转让土地和出租土地。 (1)甲供工程中的“部分设备”无比例要求,故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件,故能以3 %的税率缴纳增值税,减轻了税负。但此业务有两种特殊情况

:发包人是政府或国企,因涉及到政府采购相关法规的管控,故发包人往往只签全包合同;发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价,或事先明确发票税率,避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率,造成我方可抵进项税额相对减少,工程实际支出相对增多的情况。 (2)条款中涉及的“老项目”以2016年4月30日为节点,确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同— 审计文件。 (3)取得不动产的方式可以是外购,也可以是自持。 2增值税征收范围确认中的“有偿”是什么? 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016] 36号)第十条规定:“销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产,但属于下列非经营活动的情形除外:(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。” 《全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)第十一条规定:“有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。” 3增值税征收中的“视同销售”是指什么?

以房产出资涉税分析

以房地产出资涉税分析 如果企业以房地产投资入股,需要缴纳哪些税?涉及的税种主要包括土地增值税、契税、印花税、房产税、企业所得税等。下面我们针对主要涉及税种进行梳理。 一、转让方 (一)增值税 房企将房产投资入股的行为,视同转让,属于销售不动产行为,应缴纳增值税。 【政策依据】 《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定:销售服务、无形资产或者不动产,是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。同时第十一条规定:有偿,是指取得货币、货物或者其他经经济利益。 (二)印花税 企业以房地产对外投资,投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。 【政策依据】 《印花税暂行条例》及其实施细则,纳税人包括财产所有权在内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。 国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号),于“财产

所有权”系指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据,以及企业股权转让所立的书据。 财政部、国家税务总局2006年发布《关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)规定,对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同均按产权转移书据征收印花税。(三)土地增值税 如果被投资企业系房地产开发企业,或投资方系房地产开发企业且以其建造的商品房进行投资的,就需要按照规定对其投资行为计算缴纳土地增值税。 若享受投资环节暂不征收土地增值税的,需要满足“改制重组”的前提条件。 【政策依据】 财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题:对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。 财政部、税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2006〕21号)第一条:按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称房地产)转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。

房地产企业各税种纳税义务时间顺序表

房地产企业各税种纳税义务时间顺序表营业税 根据国税函发[1995]156 号国家税务总局关于印发《营业税问题解答(之一)的通知》:十八、问:对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金,应如何确定其纳税义务发生时间?答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款,包括预收定金。因此,预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 故房地产企业,营业税的纳税义务发生开始时间为:收到第一笔售房款的当月。 城建税、教育费附加、地方教育费附加 纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致 三、土地增值税 1、预征率 根据国税发[ 2010] 53 号国家税务总局关于加强土地增值税 征管工作的通知:除保障性住房外,东部地区省份预征率不得

低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率 (地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。 根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告:一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下: (一)普通标准住宅预征率为2%。 (二)非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等)预征率为3.5%。 (三)独栋商品住宅预征率为5%。 2、清算条件 根据国税发〔2006〕187 号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知:二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清 算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1. 已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,

房地产开发企业主要涉税账务处理讲义

四川省税务系统公务员培训班《房地产开发企业主要涉税账务处理》讲义 学员姓名: 主讲人:李軍 电话: 四川省税务干部学校 2008年12月

《房地产开发企业主要涉税账务处理》(案例教学) 第一讲企业创建 一、法律依据 (一)《中华人民共和国公司法》 中华人民共和国主席令第四十二号 1、根据《中华人民共和国公司法》,2008年1月1日成立众乐房地产股份有限公司(非上市企业)。 2、新办内资企业设立流程图 (二)税法 1、《中华人民共和国税收征收管理法》 2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 3、营业税暂行条例2008-1.doc (三)会计法 1、《中国人民共和国会计法》中华人民共和国主席令第24号 2、《企业会计制度》财会[2000]25号 3、财政部关于印发《〈企业会计制度〉实施范围有关问题规定》的通知 2001/01/09 财会(2001)011号 4、《财政部房地产开发企业会计制度》1993/07/01 财会(1993)002号 5、财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知 1999/12/01 财会字(1999)044号 6、财政部关于印发《贯彻实施〈企业会计制度〉有关政策衔接

问题的规定》的通知 2001/02/26 财会(2001)017号 7、2006年2月15日财政部发布的企业会计准则体系 房地产开发企业会计制度会计科目表 顺序号 编 号 科目名称 顺 序号 编号科目名称 一、资产类32 203 应付帐款 1 101 现金33 204 预收帐款 2 102 银行存款34 209 其他应付款3 其他货币资 金 35 211 应付工资 4 111 短期投资36 214 应付福利费 5 112 应收票据37 221 应交税金 6 113 应收帐款38 223 应付利润 7 114 坏帐准备39 229 其他应交款 8 115 预付帐款40 231 预提费用 9 119 其他应收款41 241 长期借款 10 121 物资采购42 251 应付债券 11 123 采购保管费43 261 长期应付款 12 124 库存材料 三、所有者权益 类 13 125 库存设备44 301 实收资本

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