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代建管理的目的、模式以及发展趋势的详解

目的：规避政策风险与高成本土地获取房企纷纷涉足代建业务

代建起源于美国，在国内最初以政府代建的形式存在。随着市场行情发展，以柏利

建设为代表的各房企也争相加入代建军团。

抢滩代建业务，房企可以说是蜂拥而至。近年来，行业内房企对代建的关注一直有增无减。我们认为，代建缓解了目前房企最为承压的两大因素，土地和政策，而通过

加码代建，房企仅是参与开发和后续管理，相比于传统地产开发，房企省去投资环节，

一则避免了当下土地招拍挂市场竞争与较高的土地获取成本，二则可规避政策收紧对项目布局及后期去化带来的不利影响，从地产商转向服务商，房企坐享品牌输出收益。

模式：服务政府、企业和资本形成 3 种模式

综合房企参与角色，面向不同的委托方，当下主流代建模式主要有 3 种，分别为政府代建、商业代建及资本代建。其中，房企接触最多的当属政府代建，其次为项目代建，资本代建较为少见。

政府代建可以说是入门代建业务的最好途径。近两年，中央明确加大保障安居工程的要求，各地方政府都有建设安置房、限价房、公共租赁房的指标，且对开发企业并无

特殊要求，房企合作政府代建保障房的门槛较低。于合作方面，政府提供土地和资金，

房企仅负责保障房项目的建设与管理，在项目出售或出租后，获取相应销售额或利润额

的分红。

商业代建往往需要受托方有不错的行业知名度，业务集中于具有品牌溢价能力的房企。在这种模式中，委托方通常是中小型房企或跨界企业，需要提供土地、全部或部分

资金，后续的项目开发、经营及管理则由受托方全权负责，其代建收入来自派驻团队的

基本管理费用、委托开发管理费用以及项目业绩奖励三个渠道。

资本代建则是构建资金平台，实现三方共赢。这种业务模式下，作为受托方的房企

一方面搭建金融平台引入意向金融机构，一方面寻找合适的地产项目以供投资，待项目

确认后，房企负责开发及管理，后期与投资方共享收益。通过资本代建，可以有效缓解

一些因为资金问题而无法继续开发的项目困境，在加速存量房源去化的同时，确保了项

目提供方、代建房企与投资方获益。

趋势：短期业务资源可观长期或集中于与政府、资本的合作

对于未来代建市场，我们判断其业务方向会趋于集中，且或为少数实力较强的企业所垄断。

短期（ 5-10年期间）来看，市场上依然有不少中小型房企参与房地产开发，这类

企业在市场行情较好时多数可维系业务，但在市场下行时，他们则首当其冲，或选择被

大型房企收购，或寻求代建来解决生存危机，所以，涉足代建的房企在项目代建上还有

不错的市场可挖掘。

而长期（ 10 年后）来看，城市土地资源会愈加难求，收并购成为房企获取土地的

重要渠道，在这种趋势下，未来中小房企数量会越来越少，代建合作概率也随之降低。

受此影响，代建业务将向政府代建、资本代建集中，房企分食市场份额格局会更为激烈，对于占据品牌优势，有能力的企业而言，这也将是其获取代建话语权的时机。

代建工程管理方案

青山湖科技城大园新城南区工程项目管理方案临安中天房地产开发有限公司青山湖大园新城项目部

1、项目概况青山湖科技城大园新城南区工 2、项目管理的工作内容 2.1本工程项目管理的工作内容包括对本项目的投资、质量和建设周期采用科学的方法和手段进行控制，协调有关单位之间的关系，保证工程质量，并按期交付。 2.1.1现场管线迁移及三通一平等项目建设条件的落实、协调； 2.1.2协助招标人开展工程监理的招标工作，并协助招标人与中标人签订工程监理合同及代理招标人负责合同履行的全过程管理； 2.1.3协助施工图设计文件的编制及报审工作； 2.1.4协助工程施工和设备、材料采购招标，在工作中回避由利益关系的单位，并将招标投标情况和中标通知书报招标人及管理部门备案； 2.1.5协助办理工程实施中有关规划、建设、国土资源、交警、环保、卫生、城管、消防、人防、园林、绿化、市政和水电气等项目的报批手续； 2.1.6协助有关项目建设合同的洽谈、签订以及合同履行的全过程管理； 2.1.7进行工程项目质量控制、进度控制、投资控制； 2.1.8按项目进度要求上报编制年度投资建议计划，并按月向建设单位上报工程进度和资金使用情况； 2.1.9审核、签订工程进度报表及提出进度拨款意见； 2.1.10处理施工中出现的工程设计变更的报批手续；

2.1.11协助工程中间验收，组织做好竣工验收，组织各承建单位及时编制工程决算，负责项目竣工及有关技术资料的整理汇编移交。向使用单位办理工程交付手续； 2.1.12代表业主对项目建设资金进行管理。在项目实施过程中，编制工程资金使用计划，按工程的进度，依据相关合同，提出资金支付意见； 2.1.13在工程竣工验收前，负责办理承包商、设备供应商与业主签订质量保修书。在工程质量保修期内，对交付业主的工程，在质量保修期内承担质量保修管理的相应义务和责任； 2.1.14其他与本项目工程有关的项目管理工作。 3、总体目标 3.1质量目标对工程的方案定位、设计、设备选型进行全面的控制。确保各分部、分项工程质量一次达到国家相关专业验收合格标准；消除质量隐患，杜绝重大质量事故，确保工程全部达到国家质量验收规范的规定，单位工程合格率达到100%。 3.1安全、文明生产目标根据“安全第一、预防为主”的安全生产管理方针，结合青山湖科技城大园新城南区工程的实际情况，建立、健全安全生产责任制，消除安全隐患，杜绝重大安全事故的发生。文明施工管理要求达到市级文明工地标准。 3.1工期目标根据合同要求，结合工程实际，将项目施工阶段工期定为660 天。 3.1投资目标严格控制按已批准的概算指标进行建设，严格按合同进行计量、计价、变更确认及竣工决算的审核，投资控制在预算范围内。加强设计、招标、施工、材料设备各环节的控制，采用新技术、新材料、新产品、新设备和先进的管理方式，节约投资，控制成本，提高效益。 4、项目管理理念 4.1实现有组织的管理一是参加建设各方主体的工作职责和相互之间工作关系的明确，二是项目管理方内部形成职责明确、层次分明、工作无盲点、工作有时效的管理框架。通过组织管理，做到处处有执行（谁做），事事有责任（谁负责），环环有监督（谁监督管理）。 4.2实现全过程计划监控任何工作都制定相应计划，并且计划要经过审批，避免反复以影响工程建设。包括项目管理方案，各部门管理细则，实施方案，实施流程等。排定各里程碑时间节点，编制阶段分解计划，要求各方监督实施。

代建项目管理实施细则样本

项目代建管理实施细则编制: 审核: 日期: 项目项目管理实施细则第一章: 项当前期管理一、工作范围和职责

由公司产品运营中心及技术与品质部协助项目管理部办理有关建设手续, 拟定工程建设的有关合同、协议, 负责与各参建单位、有关政府主管部门和项目周边各单位沟通、联系、协调, 创造外部协作条件, 争取相关单位的支持。与有关单位协商, 提出安全文明施工、环境保护方面的协调意见并拟订相关的协议。负责市场相关信息、政策法规的收集。项目经理对协调工作予以监督和确认, 公司分管领导给予支持和指导。二、前期工作流程及要点 1、项目管理部人员熟悉有关批文和已经批准的项目文件, 了解项目使用要求和投资目标。 2、组织进行1: 500地形图、勘察、设计等招标工作, 招标确定的设计单位进行方案设计及初步设计。项目管理部人员要根据第三方专家组审查的初步设计意见, 要求设计院完成本工程所有涉及工程的初步设计和概算的修改, 报市建委审核批准。批准后要求设计院完成项目施工图,对出图质量与进度予以监督。 4、施工图设计完成后送到有资质的图纸审查单位办理施工图报审, 将审查意见送设计单位, 修改后反馈给设计审查单位, 领回审查合格书。 5、项目部按规划部门、供电、城管部门、交通等部门的程序办理工程土地规划、临时用水、用电、道路开通、建筑垃圾处理的许可。

第二章: 项目实施准备阶段的管理一、合同采购招标项目部负责与招标代理机构的配合和联系, 负责对投标单位资质审查和项目有关的各项招标活动, 项目经理对招标过程进行监督、确认。 1、监理招标 ( 1) 招标阶段管理: a. 根据项目所需监理工作的内容和目标, 进行合同构成因素分析和合同条件分解, 确定用于编制招标文件及构成合同的主要具体内容及条件, 确定合同标的。 b.根据分析所得结果全面完善地编制招标文件, 指导投标人正确编写投标书, 防止项目所需监理工作内容的遗漏、错误及监理工作目标的偏差。 c.按照报业主审核认可的招标方案进行招标工作, 合理选择符合条件的中标监理单位。 ( 2) 合同签订阶段管理: A.以国家相关法律法规政策为依据, 《建设工程委托建立合同示范文本》为基础, 同监理单位签订监理合同, 明确: 监理工程的概况; 委托工作的范围及对监理工作的要求; 委托人向监理人支付报酬的期限和方式; 合同签订、生效、完成时间; 合同的履行期限、地点和方式; 双方愿意履行约定的各项义务的表示。

代建制,工程总承包,项目管理,项目管理承包模式的区别

代建制、工程总承包、项目管理与项目管理承包的区别 “代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。工程总承包是一种把勘察、设计、施工、设备采购等任务进行综合，发包给一家（或几家）工程总承包企业的一种模式，实行全过程若干阶段的承包，如设计—施工（DB 模式）总承包、设计—采购—施工总承包（EPC模式）等。项目管理承包模式(PMC)起源于英国，是指项目管理单位按照合同约定，除完成CM模式的全部工作内容外，还要承担包括选择设计、施工单位，组织初步设计、施工图设计和施工管理工作，实施全过程管理。在项目管理承包模式中，管理承包商不直接进行施工，而是将承接的施工任务全部分包出去，专心致力于项目的管理工作。在项目管理承包模式中，业主对施工承包商的支付采取酬金加成本补偿方式，业主向管理承包商支付管理费用。业主以初步设计提出的项目成本为基础，要求管理承包商在管理施工项目时控制成本。若超出，则适当扣减管理费以促使管理承包商控制成本。成本补偿主要是向施工承包商支付。除支付施工成本外，还按合同约定方式支付施工承包商本身的管理费用及利润。项目管理是指把各种系统、方法和人员结合在一起,在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。传统项目管理模式又称设计一招投标一建造方式(Design—Bid-Build，简称DBB模式)。这种项目管理模式在国际上最为通用，世界银行、亚洲银行贷款的项目以及采用国际咨询工程师联合会(FIDIC)工程施工合同条件的项目均采用这种模式。我国先后采用的“项目法人责任制”、“招标投标制”、“建设监理制”、“合同管理制” 等，均参照这种传统模式。采用这种模式，首先由业主委托专业咨询公司进行项目前期的可行性研究等各项工作，项目评估通过后再进行设计，编制施工招标文件，随后通过招标选择承包商，业主与承包商签订工程施工合同。有关工程的分包和设备、材料的采购，一般都由承包商与分包商和供应商单独订立合同并组织实施。业主单位一般指派业主代表(可由本单位选派，或由其他公司聘用)与咨询方和承包商联系，负责有关项目管理工作。项目实施阶段的质量和安全控制等工作，一般授权建筑师／工程师(我国称监理工程师)进行代建制和项目管理的区别代建与项目管理都是作为乙方对项目进行管理，均可提高效率，充分达到系统目标而降低项目成本。代建负全责，对综合技术水平和管理协调能力以及资金要求更高一些。项目管理只承担相应的管理责任。 1.代建的责、权、利更大一些， 2.对综合技术水平和管理协调能力要求更高一些， 3.项目管理承包的业主在项目管理过程中的参与更多一些， 4.若代建单位和管理承包单位具有相应的监理资格人员和能力水平，可实行一体化管理均可提高效率，充分达到系统目标而降低管理成本。项目管理和工程总承包的区别项目管理承包在项目进行初期，业主选择技术力量、工程管理经验丰富的专业工程公司

代建管理方案(完整资料).doc

【最新整理，下载后即可编辑】 XXXX商业中心项目代建方案 XXXX商业中心项目是XXXX集团公司投资建设的大型商业地产项目，包含XX华润商城与XX商务酒店，总建筑面积145600平方米，投资总额9.698亿元，是XX集团公司的重点建设项目之一。2010年12月，XX集团公司成立了全资子公司XXXX 商业开发管理有限公司作为项目管理公司，负责该项目具体运作，为了明确建设过程中XX集团公司与XX开发公司双方的权利义务关系，提高项目的建设管理水平和投资效益，制定本代建方案。一、委托代建的工作范围和内容：（一）按照批准的项目可行性研究报告，组织项目初步设计及初步设计评审，按照批准的初步设计，组织建筑施工图设计及各专项设计；（二）负责办理项目土地使用、规划报建、专项评审（审查）、

施工报建、质量安全监督、竣工验收等相关手续；（三）按照批准的初步设计确定的建筑规模、建设标准和概算总投资，组织设计、施工、设备和材料供应等的招标采购；（四）负责项目建设过程中有关合同的洽谈与签订；（五）负责项目施工全过程的组织管理，办理竣工验收手续；（六）负责组织编制项目的预算，组织项目的竣工结算；（七）负责工程档案资料的整理和移交，负责向集团公司办理资产移交手续；（八）负责组织编制项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性工作进度计划和资金使用计划；（九）按照项目进度计划和资金使用计划向集团公司提出资金拨付申请，并按月向集团公司报送工程进度和资金使用情况报告。二、双方的权利义务关系（一）集团公司的权利与义务 1、审核批准项目的总工作进度计划、总投资计划及阶段性

工作进度计划和资金使用计划； 2、审核批准项目的初步设计； 3、审定项目的概、预算书和工程决算报告； 4、审核批准项目的招投标方案； 5、审核项目的重要合同； 6、负责工程建设期间的资金筹措和拨付，并在规定的期限内拨付审核后的工程进度款； 7、协调与政府部门的关系，配合开发公司办理各项建设手续； 8、对项目建设过程的工程质量、施工安全、工程进度及工程造价等方面实施监督、检查； 9、按合同约定支付代建管理费； 10、参加项目建设过程中的重要评审、工程阶段性验收及竣工验收。（二）开发公司的权利与义务 1、代表集团公司办理项目土地使用、规划报建、专项评审

代建大纲

目录第一章项目组织管理第一节编制说明第二节工程概况第三节财务管理计划第四节控制理论概述第五节项目组织机构人员配备第六节建设项目代建的难点第七节工程竣工结算第二章协调实施方案第三章进度管理目标第一节工期管理方案与进度控制第二节项目建设期各阶段进度主要控制方法第三节确保项目总建设期目标的技术和组织措施第四章质量目标管理第一节施工设计阶段的质量控制方案第二节施工阶段的质量控制方法第三节确保安全生产的技术组织措施第四节确保文明施工的技术组织措施第五章代建项目风险管理第六章合同与信息档案管理第一节代建项目合同管理

第二节代建项目信息管理第七章项目竣工验收及资产移交程序

第一章项目管理组织第一节编制说明一、编制目的：本代建大纲系我公司对武汉市园林局园林规划建设处“黄鹤楼公园2006年建设代建项目”的投标文件之一。本大纲体现我公司对本工程建设的总体构思和部署，若我公司有幸中标，我们将遵照公司技术管理程序，按照本大纲确定的基本原则，进一步完善细化投资建设进度与质量控制大纲，用以具体指导工程建设，确保本工程优质高速地完成。二、编制依据： 1、根据招标人发放的招标文件。 2、工程现场及周边环境实地情况。 3、中华人民共和国有关法律、法规并符合国家现行的相关规范。三、编制原则： 1、严格遵守现行的技术规范、施工规程和质量评定与验收标准。 2、坚持技术先进性、科学合理性、经济适用性与实事求是相结合。四、代建主要内容： 1、负责组建代建项目部，制定工程代建大纲，报甲方认可及有关部门备案。在履行合同期间，按月、季向甲方及有关部门报告代建工程情况。 2、负责办理有关建设手续，拟定工程建设的有关合同、协议。 3、负责工程红线范围内（含施工范围）征地、拆迁工作及管线迁移工作。 4、负责组织监理、施工招标，会同甲方签订监理、施工合同，报有

代建管理办法

代建管理办法深圳市政府投资公路建设项目代建管理办法(试行) 第一章总则第一条为加强政府投资公路项目的建设管理，改进政府投资公路项目建设实施方式，规范建设程序，提高项目管理效率和投资效益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《关于投资体制改革的决定》及本市有关规定，制定本办法。第二条本办法所称的公路建设项目是指市、区政府投资的公路建设项目，包括公路、公路桥梁、公路隧道和公路渡口。第三条本办法所称的公路建设项目代建，是指公路建设项目按照规定的程序，通过招标的方式，委托具有相应资格和能力的专业工程管理单位，按照合同的约定代行项目法人职责，负责建设过程管理的制度。本办法所称的项目法人是指代表市、区政府对具体公路建设项目行使权益和实施管理的政府部门或行政事业机构。第四条市交通行政主管部门(以下简称市主管部门)负责公路建设项目代建的组织实施和监督管理工作。第五条在本市参与公路建设项目的项目法人、代建、设计、监理、施工、材料供应等单位和人员应当遵守本办法。第六条代建单位的招标应公开、公平、公正，并符合国家、省及本市的有关规定。第七条本市的公路建设项目应当实行代建制。特殊工程项目和地处偏远地区、工程简单不易形成代建市场的工程项目，由市主管部门按规定程序组织审核并报市政府同意后，可以采用其他方式组织建设。

前款所称特殊工程，是指本市范围内涉及国家安全、国家秘密的工程、应急建设工程和抢险救灾的建设工程。第八条公路建设项目代建期限从初步设计批复后开始至竣工验收完成时终止。第九条公路建设项目代建不改变现行行政许可制度。第二章职责范围第十条市主管部门履行下列职责: (一)负责本市公路建设项目代建相关信息的发布; (二)负责代建单位招标结果的备案或确定; (三)监督各公路建设项目的代建工作; (四)负责代建市场的监督管理; (五)法律、法规规定的其他职责。第十一条项目法人履行下列职责: (一)根据规划提出项目建设的规模、性质、建设标准和使用功能; (二)负责项目规划方案、项目建议书、可行性研究报告的编制和初步设计文件及相关的环境评价与水土保持等前期手续的报批; (三)负责初步设计概算的报批; (四)负责施工图预算的编制报批; (五)负责征地拆迁工作; (六)负责组织勘察设计招标、勘察设计合同签署和管理工作; (七)负责组织设计监理招标、设计监理合同签署和管理工作; (八)负责组织施工监理招标、施工监理合同签署和管理工作; (九)负责组织审核竣工决算; (十)负责政府相关部门的协调工作;

代建制,工程总承包,项目管理,项目管理承包模式的区别之欧阳家百创编

代建制、工程总承包、项目管理与项目管理承包的区别 ? 欧阳家百（2021.03.07） ?“代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。 ?工程总承包是一种把勘察、设计、施工、设备采购等任务进行综合，发包给一家（或几家）工程总承包企业的一种模式，实行全过程若干阶段的承包，如设计—施工（DB模式）总承包、设计—采购—施工总承包（EPC模式）等。?项目管理承包模式(PMC)起源于英国，是指项目管理单位按照合同约定，除完成CM模式的全部工作内容外，还要承担包括选择设计、施工单位，组织初步设计、施工图设计和施工管理工作，实施全过程管理。在项目管理承包模式中，管理承包商不直接进行施工，而是将承接的施工任务全部分包出去，专心致力于项目的管理工作。在项目管理承包模式中，业主对施工承包商的支付采取酬金加成本补偿方式，业主向管理承包商支付管理费用。业主以初步设计提出的项目成本为基础，要求管理承包商在管理施工项目时控制成本。若超出，则适当扣减管理费以促使管理承包商控制成本。成本补偿主要是向施工承包商支付。除支付施工成本外，还按

合同约定方式支付施工承包商本身的管理费用及利润。 ?项目管理是指把各种系统、方法和人员结合在一起,在规定的时间、预算和质量目标范围内完成项目的各项工作。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。 ?传统项目管理模式又称设计一招投标一建造方式(Design—Bid-Build，简称DBB模式)。这种项目管理模式在国际上最为通用，世界银行、亚洲银行贷款的项目以及采用国际咨询工程师联合会(FIDIC)工程施工合同条件的项目均采用这种模式。我国先后采用的“项目法人责任制”、“招标投标制”、“建设监理制”、“合同管理制”等，均参照这种传统模式。采用这种模式，首先由业主委托专业咨询公司进行项目前期的可行性研究等各项工作，项目评估通过后再进行设计，编制施工招标文件，随后通过招标选择承包商，业主与承包商签订工程施工合同。有关工程的分包和设备、材料的采购，一般都由承包商与分包商和供应商单独订立合同并组织实施。业主单位一般指派业主代表(可由本单位选派，或由其他公司聘用)与咨询方和承包商联系，负责有关项目管理工作。项目实施阶段的质量和安全控制等工作，一般授权建筑师／工程师(我国称监理工程师)进行代建制和项目管理的区别代建与项目管理都是作为乙方对项目进行管理，均可提高效率，充分达到系统目标而降低项目成本。

四川省政府投资建设项目管理合同

四川省政府投资建设项目管理合同 (试行) 第一部分合同协议书委托人（全称）: 代建人（全称）: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《国务院关于投资体制改革的决定》、《四川省政府投资非经营性项目实行代建管理的暂行办法》、《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2006 ) 及其他有关法律、行政法规，为保证工程代建项目的顺利实施，充分发挥政府投资效益，严格控制投资，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经委托人与代建人双方协商同意，签订本合同。一、项目概况项目名称：项目总投资：（万元）（以批准的投资概算为准）建设地点：建设规模：建设内容：建设工期：（日历天）二、代建管理范围和内容：（一）代建管理范围______________________________________。（1、前期工作代建；2、建设实施代建；3、全过程代建）（二）代建管理范围和内容： 1、前期工作代建管理范围和内容（1）依据项目建议书批准内容，组织编制项目可行性研究报告；（2）协助使用单位办理用地、拆迁等审批手续；（3）协助使用单位组织和具体办理建设相关报批手续；（4）组织招标代理单位的招标比选，协助委托人完成勘察、设

计等招标活动；组织或参加相关合同的洽谈与签订工作；（5）组织开展项目初步设计编制和报批工作（6）项目建设的其他前期工作。 2 、建设实施过程代建管理范围与内容：（1）按照批准的项目初步设计，组织施工图限额设计；组织设计单位进行工程设计优化、技术经济方案比选并进行投资概算控制；（2）组织施工、主要材料和设备采购等招标活动，负责相关合同的洽谈与签订工作，并将招标投标情况及合同报相关部门、单位备案；协助委托单位完成监理招标等工作，参与相关合同的洽谈与签订工作。（3）负责组织建设项目施工管理；（4）负责编制年度投资计划，办理建设实施代建阶段的有关手续；（5）按月向委托人及相关单位报送项目投资完成、资金支付、工程质量、工程进度及现场重大情况报告；（6）组织工程项目竣工验收；并将验收结果报告部门、单位备案；（7）负责编制工程竣工结算、决算报告，报财政部门审批；（8）负责将项目竣工资料及有关资料整理汇编移交，并按批准的资产价值向使用单位办理资产交付手续；（9）组织项目的后评估工作。（10）的项目建设期及保修期的其他工作。 3、全过程代建是指包含以上两方面的范围与内容，组织实施代建工作。三、代建管理目标：投资控制金额：_______________________________（万元）（以批准的投资概算为准）；工程质量标准：达到现行质量验收合格标准；建设工期（自正式开工之日起计）：______________________日历天；代建管理期限（合同签约后）: 日历天； 4、安全文明标准：按国家和省有关规定和质量体系(GB/ T19000）、环境体系（GB/T24000）、职业健康体系(GB/T28000）等标准执行，确保施工安全、工地卫生清洁、内业资料齐全完备，达到省、市文明施工现场管理要求。四、代建管理服务费合同价款：按照批准的投资概算总额的 1.2% 确定。 A 、金额（大写）: 元（人民币）

代建单位管理考核办法

代建单位管理考核办法第一章总则第一条为加强对代建项目的管理，结合老城区--各片区建设项目的实际情况，制定本办法。第二条本办法适用对象为--委托的建设项目代建单位。本办法所称代建单位，是指受--委托，承担建设项目组织实施、投资管理及相关工作的开发建设单位。第三条 ----负责代建单位的管理和考核。管理和考核内容包括：工程建设手续办理、工程进度、工程安全质量、工程变更手续履行以及其他事项，其中工程建设手续办理过程中各项费用的缴纳和工程变更手续的履行由--协助--管理和考核。第二章管理和考核第四条代建单位应按照规定时限办理各项建设手续。--按照项目立项、土地证书、规划证书（两证）、施工许可证、房屋预售许可、房产证、档案和资产移交、结算资料提报共八个节点对代建单位进行考核评定（一）代建单位应按--确定的日期前，办理完成项目立项、土地证书、规划证书（两证）、施工许可证、房屋预售许可。

（二）代建单位应按施工合同或--确定的竣工日期前，办理完成竣工验收并备案，包括五方主体验收、防雷验收、消防验收、人防验收、电梯验收等。（三）代建单位应自项目竣工验收之日起三个月内，办理完成房产证所需的相关手续，办理完成向使用单位、城建档案馆等有关部门的档案交付工作以及与使用单位的资产移交工作。（四）代建单位应在竣工验收之日起一个月内，协助施工单位向--提报完整的工程结算资料。代建单位未按照规定时限办理完成项目立项等上述八个节点建设手续的，视情节按照每一个节点给予一万至五万元的经济处罚。代建单位在办理各项建设手续过程中，应缴纳的各项收费须经--事先核准，未经核准的收费不予办理，超出核准限额的收费由代建单位承担。第五条代建单位应按照约定总工期完成建设任务。--根据施工单位的进度情况，采取批评、约谈、经济处罚等措施进行考核，保证节点工期和总工期的完全执行。（一）代建单位应按照施工合同明确开竣工日期和--会议决定倒排工期，制定并审批切实可行的总体进度计划。（二）代建单位应根据审批的进度计划定期调度，重点加强重要节点工期的监管。实行周例会制度，解决影响进度的问题；

浅谈对政府集中代建项目管理模式的一些认识

浅谈对政府集中代建项目管理模式的一些认识摘要：本文首先对当前的两种主要代建模式存在的背景和基本定义进行了说明，然后结合自己的认识对政府集中项目代建管理模式的优势进行了阐述，针对政府投资项目代建管理过程中各环节易出现的一些问题，提出了自己的建议和解决办法。本文对从事政府项目的代建管理工作有一定参考价值。关键词：政府投资项目；代建模式；项目管理；一、研究背景政府投资项目作为固定资产投资的中坚力量近几年的建设力度日益加大，而政府项目建设中“三超”（超标准、超概算、超工期）问题也普遍存在，这就要求政府要对政府投资的非经营性项目要有一个统一的、专业的管理。近几年国内工程项目管理模式也逐渐形成由传统项目管理模式向代建管理模式转变的一种趋势。国内的代建模式上分为两种，一种是以北京、上海等东部地区为代表的采用公开招标形式选择项目代建公司的市场代建模式，这要求当地建筑业市场要发展的足够成熟，要有足够的项目咨询管理公司或是施工企业等转型成立的项目管理公司参与项目代建投标，这些公司既在相互竞争而又要具备专业的管理团队和较强的垫资能力。还有一种是我国中西部及华南普遍采用的政府集中代建制，这种模式更类似于最早的深圳工务署、香港建筑署这样一类由政府成立的，代表政府行使业主权利、履行代建职责的机构，现在各地级市常见政府集中代建机构的叫法有“代建办”、“代建局”，“项目管理中心”等。二、政府集中代建制的优势在很多中小城市由于整个建筑市场的大环境还不够成熟，不具备招标选择代建管理或项目管理公司的条件，采用市场代建制也就无从谈起，所以这类地区普遍采用政府集中代建制。与传统的管理模式相比，采用政府集中代建制管理政府项目更符合当前复杂形势下项目管理的需要，它有着各种管理模式都无法替代的多方面的优点： 1、廉政风险的控制方面。“投、建、管、用”相分离，各项目专款专户，代建机构仅负责政府财政部门拨款后的工程款支付和审批，可以有效防止使用单位自用自建而导致的工程资金和办公经费互相调用，资金管理混乱现象的发生。同时在政府、监察、审计等部门的监督下，代建机构的介入极大的避免了过去“建一栋楼，倒下一批干部”这类腐败现象的发生。 2、专业管理经验及成本控制方面。代建机构拥有着大量专业的、经验丰富的项目管理人员，他们熟悉建设流程，能够按照投资人的要求严格控制投资成本。传统自筹自建的模式的结果往往是“组建一个班子，花国家钱买一些教训，解散一班子人”，难以完成经验的积累。而过去的建设单位由于没有专门的专业人员，兼职管理项目一方面会影响其做好本职工作，另一方面又使其难以投入充分精力管好项目，加上管理人员本身就处于学习阶段，“外行管内行“自然会产生不科学

代建项目工程管理方案方案计划.docx

-/青山湖科技城大园新城南区工程项目管理方案临安中天房地产开发有限公司青山湖大园新城项目部

1、项目概况青山湖科技城大园新城南区工 2、项目管理的工作内容 2.1 本工程项目管理的工作内容包括对本项目的投资、质量和建设周期采用科学的方法和手段进行控制，协调有关单位之间的关系，保证工程质量，并按期交付。 2.1.1 现场管线迁移及三通一平等项目建设条件的落实、协调； 2.1.2 协助招标人开展工程监理的招标工作，并协助招标人与中标人签订工程监理合同及代理招标人负责合同履行的全过程管理； 2.1.3 协助施工图设计文件的编制及报审工作； 2.1.4 协助工程施工和设备、材料采购招标，在工作中回避由利益关系的单位，并将招标投标情况和中标通知书报招标人及管理部门备案； 2.1.5 协助办理工程实施中有关规划、建设、国土资源、交警、环保、卫生、城管、消防、人防、园林、绿化、市政和水电气等项目的报批手续； 2.1.6 协助有关项目建设合同的洽谈、签订以及合同履行的全过程管理； 2.1.7 进行工程项目质量控制、进度控制、投资控制；

2.1.8 按项目进度要求上报编制年度投资建议计划，并按月向建设单位上报工程进度和资金使用情况； 2.1.9 审核、签订工程进度报表及提出进度拨款意见； 2.1.10 处理施工中出现的工程设计变更的报批手续； 2.1.11 协助工程中间验收，组织做好竣工验收，组织各承建单位及时编制工程决算，负责项目竣工及有关技术资料的整理汇编移交。向使用单位办理工程交付手续； 2.1.12 代表业主对项目建设资金进行管理。在项目实施过程中，编制工程资金使用计划，按工程的进度，依据相关合同，提出资金支付意见； 2.1.13 在工程竣工验收前，负责办理承包商、设备供应商与业主签订质量保修书。在工程质量保修期内，对交付业主的工程，在质量保修期内承担质量保修管理的相应义务和责任； 2.1.14 其他与本项目工程有关的项目管理工作。 3、总体目标 3.1 质量目标对工程的方案定位、设计、设备选型进行全面的控制。确保各分部、分项工程质量一次达到国家相关专业验收合格标准；消除质量隐患，杜绝重大质量事故，确保工程全部达到国家质量验收规范的规定，单位工程合格率达到100%。 3.1 安全、文明生产目标根据“安全第一、预防为主”的安全生产管理方针，结合青山湖科技城大园新城南区工程的实际情况，建立、健全安全生产责任制，消除安全隐患，杜绝重大安全事故的发生。文明施工管理要求达到市级文明工地标准。 3.1 工期目标根据合同要求，结合工程实际，将项目施工阶段工期定为660天。 3.1 投资目标严格控制按已批准的概算指标进行建设，严格按合同进行计量、计价、变更确认及竣工决算的审核，投资控制在预算范围内。加强设计、招标、施工、材料设备各环节的控制，采用新技术、新材料、新产品、新设备和先进的管理方式，节约投资，控制成本，提高效益。

代建单位管理办法

代建单位管理办法（试行）第一章总则第一条为加强和规范市政府投资项目代建单位管理工作，建立规范有序的市场秩序，促进代建市场诚信建设，保障代建管理目标实现，根据《省政府投资项目代建制管理办法》和《市政府投资建设项目管理办法》等有关规定，结合市实际，制定本办法。第二条本办法所称政府投资项目，是指利用本级财政预算资金、上级部门专项补助资金、国债资金、国际金融组织和国外政府贷款等政府主权外债资金、通过政府信用贷款或政府承诺偿还的方式所筹资金以及其它政府性资金或资产所进行的固定资产投资项目。本办法所称代建单位，是指通过招标等方式选择的为政府投资项目提供项目前期、实施、验收及后期审计、结算等阶段管理服务，并独立承担控制项目投资、质量、安全和工期的责任和风险的专业化项目管理单位。代建单位应当具有与代建项目相适应的施工总承包一级、工程设计甲级、工程监理甲级、工程咨询甲级、房地产开发一级资质中的一项或多项资质；具有良好的市场信誉，承担相应的责任和义务，在建设过程中遵守相关法律法规和管理规定。第三条凡通过公开招标等方式取得市政府投资项目代建任务，并为项目提供代建服务的代建单位适用本办法。第二章组织保障第四条代建项目实行代建合同管理制。代建单位中标代建项目后应当签订代建合同，按照合同约定的投资、质量、安全、进度控制目标和廉政建设要求，确保各项代建管理目标实现。代建合同签订前应当报代建主管部门（发展改革部门）审查。第五条项目代建工作实行项目经理制。代建合同签订后，代建单位应当成立项目代建部，委托有相应资质的项目负责人担任项目经理。第六条代建单位应当与项目经理签订代建项目管理责任书，明确项目经理在代建项目管理中的权利和义务。

代建项目,项目财务管理制度和投资控制措施doc

竭诚为您提供优质文档/双击可除代建项目,项目财务管理制度和投资控制措施doc 篇一：代建部门管理办法代建部门组织管理办法前言广州市城市规划勘测设计研究院、广州市城市建设监理公司分别作为代建管理项目的主体，参与了代建项目管理投标和管理工作。并积累了近十八年的代建项目管理经验，同时，也遇到了一些管理上面的问题，其中，在招投标以及项目投资控制方面还存在着较大的差距，在项目管理过程的信息传递出现盲点，领导层面无法及时了解和纠正项目管理偏差，是出现差距的原因之一。对此，从规划院到公司层面都有深刻的认识。院领导及公司领导通过对代建资源整合，制定代建项目标准化、信息化管理体系，指导和规范代建项目管理工作。本办法以规划院及公司整合后的代建部为载体，通过对过去代建项目管理过程中诸多问题的总结，综合目前代建市场的各种因素、代建业务特征、部门组织架构形式、管理功能、项目管理的责任制、管理平台及重要节点等方面

进行编制。通过管理硬件和软件的结合形成标准化管理模块，实现代建管理工作在规划院范围内的透明、监督、指令、响应。以管理工作目录指导和规范代建项目管理行为，以管理工作流程实现责任分工，各尽其责，以管理工作考核强化项目管理的执行力，以管理工作风险节点及应对措施约束项目管理工作依法、依规、安全进行。本办法在信息管理、资料管理上设置了较为科学的信息库，并与公司的信息管理系统对接，随时可以掌握各代建项目的管理动态，同时支持代建项目管理资料原件的保存、电子资料的共享、管理资料整理与项目管理进度步距保持在两周内，实现项目竣工验收后肆周内具备代建资料提交的目标。目录一、代建部组织管理架构二、代建部岗位责任制三、项目管理工作指导下目录四、代建部管理规定及工作流程 1、前期报建管理规定及工作流程 2、技术方案、设计协调管理规定及工作流程 3、投资控制管理规定及工作流程 4、招投标、合同管理规定及工作流程 5、部门成本管理规定及工作流程

项目管理大纲

项目管理大纲一、项目管理难点及特点分析; 工程项目得管理,就是一个复杂、艰巨得系统工程,涉及进度、质量、投资、合同、人员、风险、图纸文档等多方面得工作,众多得参与部门与单位如设计、监理、施工、设备、物资、运营等,使沟通与协调得工作困难,大量得信息需要有效得管理。项目管理难点: 1.沟通:从一般意义上讲,业主对工程项目最关心得就是进度、投资、质量与合同,其实,最首要得就是信息得沟通问题。由于工程管理涉及得单位与部门众多,传统得方法如开会、发文等方式,信息传递得效率很低,应该说大部分得问题,首先出在沟通方面。 2.数据:工程项目得有关进度、投资、质量、合同等数据,量大而且不停地在变化,业主往往感觉难于把握,能够随时掌握动态得数据并进行汇总,更显得十分困难。 3.文档:工程得图纸、文件、资料等文档,量大而且一般以纸面得形式保存,查找与保存起来非常困难。往往随着工程得进展,很多宝贵得资料就不知丢到了哪里,后人要做大量得重复工作,资源得浪费十分严重。工程项目管理具有以下特点: 1.项目管理就是复杂得任务 (1)建设工程项目时间跨度长、外界影响因素多,受到投资、时间、质量等多种约束条件得严格限制,并且由多个阶段与部分有机组合而成,其中任何一个阶段或部分出问题,就会影响到整个项目目标得实现,增加项目管理得不确定因素。 (2)项目管理需要各方面得人员临时组织成一个团队,要求全体人员能够综合运用包括专业技术、经济、法律等多种学科知识,步调一致地进行工作,随时解决工程实际中发生得问题。 2.项目管理具有创造性建设项目具有一次性得特点。项目管理者在项目决策与实施过程中,必须从实际出发,结合项目得具体情况,因地制宜地处理与解决工程项目实际问题。因此,项目管理就就是将前人总结得建设知识与经验,创造性地运用于工程管理实践、、、二、项目前期管理(报建、设计及招投标管理等); 工程前期包括下列项目管理工作得内容: 1项目管理方案编制 2 流程策划意见 3 设计管理---图纸专业审查意见及针对性策划意见 4 项目分包方案及相关文件得编制及实施(包括分包方案、界面划分、分包招投标、分包合同起草、确定施工单位) 5 项目采购方案及相关文件得编制及实施(包括材料内购及外购得分类、材料订购合同起草、确定材料供应单位) 6 资金使用计划 7 现场管理方案制定(包括现场管理制度、经济变更技术变更办理流程、材料申请采购及领用流程、付款申请流程、现场进度及质量检查验收流程) 8资料整理及申报流程及制度

代建单位管理办法

合作代建模式案例

HF公司项目代建合作模式经验浅谈随着政策调控的常态化，作为资本密集型的产业，房地产企业缺乏资金几乎成为常态，代建成为了一些企业新增长模式的敲门砖。同时，对一些投资企业来说，能够借用代建方更专业、更先进项目管理技术、管理手段和管理思想，从而获取比自己开发项目更高的建设管理效率和投资效益，采用代建模式可谓是一条较好的实施路径。 “代建”由一开始小打小闹，近几年，已然成为了一条行业越来越多企业实践的盈利模式。如2010年，以高端豪宅开发商著称的绿城就组建了绿城建设公司专门负责项目代建，开始了大规模“别人出地出钱，绿城盖房”模式的实施，绿城仅通过品牌输出和建设管理服务就能获得规模的成倍增长。这两年不断有开发商在朝代建这条路一路走来，包括、朗诗、正大等。通过整合现有品牌及资源，向政府机构、合作伙伴等委托方提供房地产项目开发管理，在调控的大背景下，受托代建成了一些企业的突围路径。一、代建管理模式概述一般来说，代建模式有三种。第一种是项目代建，即委托方已取得土地，或者有很强的资金实力，委托方与受托方一起拿地，在拿地之前双方有效对接，进行整个开发过程的代建；第二种是资本代建，通过资金形式，基金与受托方成立的建设公司直接进行合作；第三种指政府代建，包括安置房建设、经济适用房建设。本文主要针对第一种项目代建管理模式实践经验展开探讨。二、HF公司背景介绍

HF公司是以委托代建模式进行项目开发作为盈利模式的投资型企业。企业利用土地和资金方面的优势，在获得国有土地使用权后，借力代建方较强的开发管理能力，委托代建方进行地产开发建设及延伸价值服务。投资方与代建方通过契约建立委托与受托关系。 HF公司做为委托方，与受托方合作的基础是委托方充分认可受托方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，并为委托方创造更高的效益。代建企业做为受托方，输出专业的管理及技术，但不许诺项目收益、不承担项目风险，仅仅提供服务、管理。初期，这种合作模式的委托方更看重受托方的资质、实力、信用、知名度、市场认可度等，双方的合作也基于良好的互信关系。经过近两年的合作，双方形成了一定的默契度，并较好实现了合作的契约目标。但随着HF代建项目数量倍增，双方合作进一步加深。面对代建业务的蓬勃发展，委托方如何保障自身权利及有效控制受托代建管理风险，同时，如何发挥受托方在项目管理中的最大作用？建立有效的代建模式管理体系、有效控制风险成为了HF公司面临的严峻问题。在与受托方的合作实践中，围绕如何有效控制项目开发风险、如何进行运营控制、如何更有效激励受托方实现项目运营目标的实践经验，HF公司摸索出了一定的运营控制管理实践经验。三、HF公司项目代建的实践经验 1、建立项目代建供方管理机制项目代建模式的产生，其主要原因之一是由于委托方自建自管水平较弱，因而转向与具有丰富项目专业管理经验的代建方合作。无疑，选择优秀的合作方并

工程代建工作实施方案

余杭街道中南社区农居点二期工程工程项目管理规划（代建制）编制：审批：河南建基工程管理有限公司 2014年6月

目录一、项目管理班子组织机构…………………………………………………1．组织结构图…………………………………………………………………2．项目代建机构的设置………………………………………………………3．派驻本工程项目管理（代建）人员汇总表……………………………… 4.各阶段具体工作事项及管理人员分工…………………………………… 二、代建计划………………………………………………………………… 1.工作目标…………………………………………………………………… 2.质量控制的措施及流程…………………………………………………… 3.进度控制的措施及流程…………………………………………………… 4.费用控制的措施及流程…………………………………………………… 三、管理制度………………………………………………………………… 1.项目组岗位责任制………………………………………………………… 2.项目办公会议制度………………………………………………………… 3.工程文档资料管理制度…………………………………………………… 4.签证制度…………………………………………………………………… 四、资金分配表………………………………………………………………

五、项目部考核表…………………………………………………………… 六、合作须知告知表………………………………………………………… 一、项目管理班子组织机构 1．组织结构图 2．项目代建机构的设置工程驻地代建项目管理办公室是我公司派驻现场的项目管理（代建）组织机构，根据工程项目管理（代建）合同所规定的内容，在项目管理（代建）项目管理办公室的领导下，代表建设单位负责对工程实施代建。驻地项目管理（代建）办公室实行项目管理（代建）经理负责制，项目管理（代建）经理作为项目管理（代建）单位履行工程项目管理（代建）合同的全权代理人，严格按照工程项目管理（代建）合同要求展开工作。各专业工