2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告

2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告

内容简述

老年公寓（apartment for the aged），是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。

近年来，政策也大力扶持社会养老服务健康可持续发展。2015年4月14日，民政部和国家开发银行联合印发《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》，决定进一步合作加大对社会养老服务体系建设的支持。2015年4月22日，发改委印发《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》，通知指出，要切实加大养老服务体系投入力度，积极支持社会资本进入，探索建立多元化投融资模式。

伴随我国“未富先老”问题的日益凸显，养老问题也变得愈发沉重。截至2015年末，我国60岁及以上老年人口总人数已达到2.22亿人，占总人口的16.1%；65周岁及以上人口1.44亿人，占总人口的10.5%。从我国的人口结构来说，逐步进入老龄化的发展态势将是老年公寓兴起的内在动力。高比重的老年市场将成为不容忽视的潜在客户群，从而带动养老市场的发展。

在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对住宅的需求将会不断提升。由此来看，未来老年公寓市场具有巨大的发展潜力。

中投顾问发布的《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》共十三章。首先介绍了老年公寓的相关概念等，接着分析了我国老年公寓发展的市场环境及政策

背景，然后对老年公寓市场的发展现状及目标客户特征进行了详实的分析。随后，报告对老年公寓项目的运作模式、规划选址、建筑设计及典型案例作了具体分析，并剖析了老年公寓市场的投资潜力、投资风险及提出相关投资建议，最后科学预测了老年公寓产业的未来前景及发展趋势。

本研究报告数据主要来自于国家统计局、民政部、发改委、中国老龄科学研究中心、中国老龄产业协会、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对老年公寓市场有个系统深入的了解、或者想投资老年公寓项目，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。

报告目录

一、老年公寓市场的政策机遇 (5)

二、中国老年公寓市场供需特征 (7)

三、国内老年公寓主要发展模式 (9)

四、影响老年公寓发展的主要因素 (10)

五、老年公寓项目盈利模式分析 (11)

六、老年公寓项目投资特性分析 (12)

七、老年公寓项目投资风险预警 (13)

八、老年公寓项目投资策略建议 (14)

九、老年公寓项目投资前景展望 (15)

附报告详细目录

一、老年公寓市场的政策机遇

2016年楼市调控趋势

宏观环境将更宽松。中央经济工作会议提出，要为结构性改革营造稳定的宏观经济环境，并特别指出积极的财政政策要加大力度，实行减税政策，阶段性提高财政赤字率，稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。未来有货币政策和财税政策进一步放松有利于市场供求两端的可能性较大。在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构、结构性减免税费等更多形式为房地产企业缓解资金压力，在此背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化，房地产金融整合的大格局将持续升级。

新市民需求受鼓励。当前房地产市场库存压力依然较大，房地产开发投资增速持续回落，后续需求乏力，年末高层提出化解房地产市场库存之后，刺激消费、加快库存去化将继续是未来一段时间房地产市场特别是高库存城市房地产市场重点。中央提出通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。另外，在鼓励农民购房的同时，政府也将同步推进农业转移人口市民化，加大对农民工在城镇的实时性福利待遇，加快户籍制度改革，保障农民工户籍改化，进一步更多农民工就地购房，促进房地产库存去化。

住房租赁市场进一步完善。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题。中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议都提出，要建立购租并举的住房制度，发展住房租赁市场，2016年推动住房租赁规模化、专业化发展将是重要方面，探索建立支持经营住房租赁机构发展的相关政策体系也有较大空间。

供应端发力推进改革。中央经济工作会议指出，要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革。房地产方面则更要在供应端发力，加大对供应端调节力度，控制土地供给规模和节奏，从源头调整市场面供应。同时，也要提高保障房货币化比例，加大安置房货币化及公租房货币化推进力度，通过打通商品房库存与保障房源渠道，在更好发挥社会保障的同时，将有效推动商品房源去化。2016年通过市场筹集公租房源，由政府给予租金补贴将成为重要特点。

出台养老服务设施用地新政

2014年4月23日，国土资源部对外发布了《养老服务设施用地指导意见》。该意见旨在落实国务院2013年9月份发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》所提出的任务要求，保障养老服务设施用地供应，规范养老服务设施用地开发利用管理。

国土部此次出台的《意见》中提到，经养老主管部门认定的非营利性养老服务机构的，其养老服务设施用地可采取划拨方式供地；营利性养老服务设施用地，应当以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主。土地出让（租赁）计划公布后，将在不设置竞买人限制条件的情况下以招拍挂方式供地。

另外，为鼓励租赁供应养老服务设施用地，降低营利性养老服务机构的建设成本，《意见》提到，各地可制订养老服务设施用地以出租或先租后让供应的鼓励政策和租金标准，明确相应的权利和义务，向社会公开后执行。

鼓励民间资本参与养老服务业

为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好地发挥政府作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，2015年2月，国家民政部、发展改革委、教育部等十部委联合发布了《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》。

意见提出，鼓励民间资本在城镇社区举办或运营老年人日间照料中心、老年人活动中心等养老服务设施，为有需求的老年人，特别是高龄、空巢、独居、生活困难的老年人，提供集中就餐、托养、助浴、健康、休闲和上门照护等服务，并协助做好老年人信息登记、身体状况评估等工作。

在鼓励民间资本参与机构养老服务方面，意见提出，支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民间资本合作）等模式建设或发展养老机构。鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构，支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。

意见还提出，加大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产业，带动社会资本加大投入。通过中央基建投资等现有资金渠道，对社会急需、项目发展前景好的养老项目予以适当扶持。

二、中国老年公寓市场供需特征

（一）老年公寓供给特征

1、老年公寓市场有需求空间，但市场供给仍较为紧缺

国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院等养老机构，管理水平落后、设施陈旧、规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人一些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪初，中国还出现了一些以营利为目的的老年公寓。从环境上看，老年公寓有了比较大的改观，功能与护理手段有了提高。但规模一般较小，且缺乏系统的针对老年人生活、心理、生理的保障体系。

所谓老年公寓是供老年人集中居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。但在中国目前的这些老人服务机构中，好多名为老年公寓、养老院的场所，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能单调，且可供活动的绿地较少，并不具备完善的建筑设施和服务条件，不能够全方位地为老年人提供良好的服务。有些更是只把老人当作病人看待，并不关心老人们情感或心理需要。

从总体上讲，除少量为新建的以外，大多数是利用旧房改建的，设施简陋，服务功能较差，无法适应老年人日常生活的特殊需要。另外，可供老年人室外活动的绿地较少。

2、老年公寓的供给呈现多元化特征，但仍缺乏对客户的准确定位

随着社会发展，我国的家庭结构逐步走向小型化，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来，老年人的需求呈现出多元化的特征。老年公寓市场上已经针对不同类型消费群体的高端老年公寓、亲情社区型老年公寓、福养老机构、利性设计独特的小户型房等多种产品。

目前许多老年住宅未做好客户定位，其价格没有根据各经济层次的老年人做出合理定位，使老年公寓市场的供求之间存在一定的落差，致使部分福利性及赢利性老年公寓的经营较为困难。

目前市场上的老年住宅项目多以公寓为主要物业形态。北京、上海、广州、重庆、青岛、济南、威海等很多地方均已出现一定数量的老年公寓。它们的经营成效受运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的直接影响。老年公寓的设计、服务等方面并不符合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈亏点间经营。

（二）老年公寓需求特征

1、老年公寓市场存在巨大需求

在我国，由于主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对老年住宅的需求将会上升。

2、未来十年内老年公寓总体需求呈现上升态势

我国已具有相当购买力的老年人主要集中在经济发达的东南沿海地区和一些大中城市。未来十年，当现在50岁左右的人进入60岁以后，老年市场的巨大购买力将会充分地显现出来。

这部分老年群体中有许多人事业有成，退休金和储蓄存款比现在60岁以上老年人有很大的提高，在消费观念上也有很大的差异。这一群体是最早一批独生子女的父母，子女少的状况也会使他们更多地依赖于社区服务和选择不同于现在的养老方式。现在所谓的老年人“高档消费”，在10年之后将后变成普通消费。老年公寓总体需求正呈现上升态势。

3、北京、上海等大中城市及东南沿海等经济发达地区中高收入老年群体对高端老年公寓需求加大

社会人口流动的加速使得更多的老人没有子女在身边照料。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。在一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。城市化过程中的负面效应使许多城市尤其是大中城市居民的生活环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。

4、低收入老年群体对福利性养老机构需求较高

受我国经济发展城乡差距大、东西发展较大落差的影响，我国偏远地区、经济落后地区的老年消费群体消费能力有限，且观念仍停留在传统的居家养老、养儿防老上，短期内难以对老年公寓有较高需求。因此他们对老年公寓的需求以福利性老年公寓等养老机构为主。

5、为老年人量身定做的老年社区市场前景看好

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算

租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

三、国内老年公寓主要发展模式

按照投资和经营主体划分，我国目前发展起来的老年公寓大致有：“政府办老年公寓”、“政府投资、个人运营型老年公寓”和“社会办老年公寓”这三种类型，他们在服务设施、资金来源、经营管理等方面各有异同，发展状况也各有差别。

一、“政府办老年公寓“

这类老年公寓由政府投资兴建，并作为经营主体对公寓实施经营管理。建国以后，我国政府在养老福利设施上，主要是针对“五保户”、“困难户”等对象所建立起来的“敬老院”、“养老院”等，随着人口老龄化程度的加深，市场经济的逐步发展，政府在养老福利设施方面的认识开始发生变化，并且开始鼓励“社会福利社会化”，鼓励社会力量参与兴建老年福利设施，但在另一方面，以政府为主要资金来源和主要经营者的老年公寓等养老设施也在逐渐增多。

山东威海市环翠区老年公寓就是由市民政局和区民政局合资，投入5000万元所建成的，建成后将是山东省最大的老年公寓。又如河南郑州，由政府投资兴办了“河南省社区老年服务中心”，一期工程投资3800万元，占地101亩，建筑面积12700平方米。作为河南省的一个示范性和综合性的老年公寓，它面对的服务对象主要是离退休且能生活自理的干部。

这种类型的老年公寓由于是政府投资兴办，采取全额事业拨款，管理、护理、服务的人员多，周围的环境好，设施内老人学习、健身、娱乐的各种场所、设备齐全，而且管理规范，对外声誉好，入住率一般保持在90%以上，在用地、用水、用电、税收等方面的优惠政策也能够较好的执行。但由于管理人员多，成本高，在运营方面往往存在资金不足的问题。

二、“政府投资、个人运营型老年公寓”

这种类型老年公寓的主要特点就是由政府来划拨土地，由政府来投资兴建老年公寓的基础设施，但在经营管理上则采用聘用制，招聘社会人员来进行经营管理。

由政府部门建设基础设施，招聘人员进行经营的，这样硬件起点高，护理人员稳定，服务质量有保障，并且分高、中、低档以满足不同层次人群的需要，供不应求，因为解决了前期的投入，运营的负担比较小，加之经营灵活，因而呈现出勃勃生机。烟台市老年公寓和福建省厦门市金尚老年公寓都是属于这种类型的公寓，它是由民政局建设基础设施，招聘人员进行管理和经营的，这些老年公寓的共同特点是设施齐全，漂亮美观舒适，因为有编制而使

服务人员有保证，服务质量也较好，相应的收费也较高，能入住的大多是离退休干部，也有一些是子女经济条件好，愿意资助老人入住的。

但是这类设施也存在很多困难。如医疗问题，老年公寓的定点医院和医保的定点问题有矛盾，产生人为的制约，医养结合才能使老年人安度晚年，他们迫切希望政府能够考虑类似一卡通的医保方式，来更好的解决这个矛盾。

三、“社会力量办老年公寓”

由于“社会福利社会化”政策的鼓励，近几年，由社会力量兴办的老年公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设施的社会化与市场化开辟了前进的道路。

这些由社会力量兴办的老年公寓，有些是通过改造以往的废旧设施，盘活不良资产改建而成，如济南市的康乐老年公寓。它成立于1997年9月，是通过改造原来已经停产的皮鞋厂的车间和行政办公楼改建而成，经过几年的奋斗，如今已趋于成熟，现有床位100张，已基本注满；有些是由企业投资兴建，如青岛的夕阳红老年公寓，就是由青岛夕阳红创业中心有限公司投资300万元建成；还有一些个人或集体兴建的老年公寓，如郑州市爱馨老年康乐苑就是由个人筹集资金建立的。而像威海的戚家夼老年公寓，则是这个村子集体兴办的老年公寓，它们以村里的龙头企业文笔峰集团为资金来源，每年给老年公寓投入资金20-30万元，作为本村老年人的一种福利，70岁以上可以入住，个人只须交纳费用的1/3，即520元/月。

像这样由企业、集体或个人等社会力量兴建的老年公寓在大部分地区都有实例，并且随着非公有制经济的发展，以及社会福利社会化政策的实施，社会力量兴办的老年公寓正在逐渐增加，并取得了明显的经济效益和社会效益。

四、影响老年公寓发展的主要因素

（一）市场需求因素

我国的老龄人口化将越来越严峻，解决养老问题已经迫在眉睫。前些年大部分的老年人都不太愿意入住养老公寓来为自己养老，但是随着我国改革开放的深入，新潮思想的冲击已使人们对“养儿防老”等传统观念发生着改变，老年人也逐渐的意识到自己的子女在社会生活压力的艰巨性，因此那些原本不愿意入住养老公寓养老的老年人将会选择入住养老公寓以便减轻子女的生活压力和安度晚年。由此可以看出，消费者对养老公寓的需求就会逐渐上升，其潜在的市场将会是非常巨大。

（二）区位因素

区位因素通常包括地理位置、交通条件和周边环境。养老公寓的地理位置的优劣对其有着重要的影响作用，若养老公寓建设在离市区较近或在市区之内的，这样便于亲人的探访，

同时生活需求也容易得到满足，使老年人得到更好的照顾。交通设施的便利性也是直接影响着养老公寓可持续发展的一个重要因素，若养老公寓处在道路路面状况良好且有公交站的位置，则便于老年人的出行活动。同样，养老公寓的周边环境也成为了吸引老年人入住的一个因素，对偏好社交活动的老年人来讲，周边环境若能提供其日常的社交服务活动，〔5〕使其有更多的娱乐性，那么老年人会更愿意入住该养老公寓。

（三）服务水平因素

拥有良好的服务水平的养老公寓往往比同类具有更强的竞争力。服务水平主要体现在设施设备、护理人员的服务态度以及公寓管理制度。养老公寓的设施设备应该要达到便于老年人的生活行为和特征的要求，如在床头设立呼叫式按铃、〔6〕在厕所内设置栏杆扶手等。护理人员的服务态度对养老公寓的发展也起着非常主要的影响作用，照顾老年人的日常生活是一件非常繁琐的事情，因此必须要求护理人员要有足够的耐心来对待老年人，能使老年人感受到家庭般的温暖。管理制度的好坏同样影响着养老公寓的长期发展，完善的管理制度是一个企业发展必不可少的重要因素。

（四）价格因素

入住养老公寓的老年人大部分已从工作中退休或者已失去劳动能力，在经济来源方面较为拮据且单一，绝大多数的老年人都是要靠养老金来维持日常生活，因此养老公寓的定价方面在考虑自身利润的同时，要考虑到老年人的经济承受能力。价格过高，除了一部分具有富裕家庭的老年人能支付费用之外，绝大部分的老年人都会对此望而却步，使养老公寓失去了消费者。然而，价格过低，则会使养老公寓入不敷出，以降低服务水平来维持公寓的日常运营，那么老年人就会得不到很好的照顾，同样会使养老公寓失去竞争力。

五、老年公寓项目盈利模式分析

老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂，老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式，开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。

（一）会员式盈利模式

一次交纳多年的费用，按照居住时间扣除相关费用。

典型机构：上海亲和源

以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备一定的医疗服务人才，入住者通常需缴纳一定数额的抵押金，每月缴纳少来给你的管理费用。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。根据中国人的消费习惯和置业惯性，国内则采取记名制会员卡。

（二）逆抵押贷款购房模式

多交纳押金，利用利息来冲抵一部分的房费。

（三）转让使用权模式

老人（或任何人）一次性购买，并拥有产权。如果是投资客，也可以不居住，直接委托养老机构运营，典型机构：武汉侨亚。

（四）分散租赁式模式

入住老人按月或按年交纳房租费用。

（五）利弊分析

以上4种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入住门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认可，但在是否能被老年群体认可尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未充分的市场研究之前，不可轻易的全盘照搬。

逆抵押贷款购房的在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不可知。转让使用权模式是目前产业无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认可度也会受到一定的影响。分散租赁模式对前期投入和适合服务配套要求比较高，但在经营状况较好的情况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。

六、老年公寓项目投资特性分析

（一）满足个性需求

老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。

由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等），人性化的社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房地产开发商的"盖楼卖房"和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的"旅店式"运营模式不适合老年公寓的正常经营。

（二）商业地产范畴

老年公寓属于商业房地产范畴，具有"福利性事业、市场化经营"的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会"低保"、"五保"等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走"福利性事业、市场化经营"的道路。

（三）项目投资额大

老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。

（四）资金回收期长

另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。

七、老年公寓项目投资风险预警

（一）政策优惠无保障

一般来说，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在中国，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构而言的，还没有任何具体政策表示可以对老年公寓的开发过程提供优惠，如在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，这种无保障的政策是老年公寓投资者首先要面临的风险。

（二）新兴市场不稳定

老年公寓作为一个新兴的市场，自然要面对新兴市场所要面对的风险。由于人们多对这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强、行事谨慎等原因，使得老年公寓的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险，而且出售使用权的项目风险更高。

（三）项目投资规模较大

老年公寓消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目更多的资金。如老年公寓社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，老年公寓项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。

（四）后期物业管理要求高

老年公寓入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对非服务性企业而言，可以说是有心无力。

（五）投资回收期较长

从房地产投资的角度来看，老年公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。普通型的养老机构的建设费，单床成本平均需要8万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大的。

老年公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建筑资金的可能性缴销，需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性，有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收。这就决定老年公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对老年公寓的开发建设往往望而止步，徘徊不前。

八、老年公寓项目投资策略建议

（一）投资企业的选择

鼓励有资质、有信誉的房地产商独自投资。老年公寓项目作为一个特殊的房地产项目进行开发、租售，运行和管理，由政府进行监管。

（二）宅基地归并方式

通过宅基地归并方式建设大型乃至特大型老年公寓。地方农村人口老龄化趋势愈发明显，在新农村宅基地归并过程中，将节余的集体建设用地划出一部分用于核心老年公寓建设，通过规划衔接，又便于将部分居住人口少或空置的宅基地房以统一的租赁、补偿方式周转出来进一步扩大老年公寓规模，鼓励村民集资建设老年公寓并研究实施产权化、证券化方案，既解决村民的养老问题，又面向社会吸纳更多人来养老。

（三）BOT融资模式

BOT融资模式。可以尝试利用新的融资方式来筹建老年公寓——BOT模式。地方政府可以通过与有资质的企业签订老年公寓开发协议，约定授予开发企业以一定期限的特许专营权，许可其融资建设和经营老年公寓，并准许其通过向老年住户收取费用以清偿贷款，回收

投资并赚取合理利润；当特许权期限届满时，老年公寓无偿移交给区政府。

（四）PPP融资模式

2015年5月13日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提到，将在医疗、养老、交通等领域推广政府和社会资本合作模式（PPP），以竞争择优选择包括民营和国有企业在内的社会资本，扩大公共产品和服务供给，并依据绩效评价给予合理回报，是转变政府职能、激发市场活力、打造经济新增长点的重要改革举措。

2015年四川省财政厅、民政厅联合发布《关于开展运用民办公助机制支持社会资本建设非营利性养老机构试点工作的通知》，此次试点将首次采用新型民办公助机制，即PPP模式。在四川之前，浙江就已经在尝试PPP模式运用于养老医疗领域。2014年8月4日，台州市立医院和上海复星集团签订合作协议，以PPP模式合作设立医疗养老投资公司，建立利益共享、风险共担、优势互补的运营机制。台州市立医院所属的台州市立投资公司以新院区土地评估作价1.7亿元入股，占股25%，复星所属的上海医诚医院投资管理有限公司以现金5.11亿元入股，占股75%。合资公司赞扬公司属股份制，设立董事会、监事会，集团按照《公司法》实行企业化管理，市场化运行。目前全国各地都有不少企业对采用PPP模式建设养老项目存有浓厚兴趣，但摆在眼前的最大为题是：国内PPP操作养老项目尚无案例可循。

（五）引进优质运营管理主体

培育、引进优质专业社会服务机构，作为老年公寓的运营管理主体。

九、老年公寓项目投资前景展望

在我国，目前主要还是实行家庭养老，老年人多和家庭其他成员住在一起，往往难以满足老年人对住的特殊需求，有条件单独居住的老人，其住房条件也不理想。但是随着家庭养老功能的弱化和社会化养老的发展，以及老年人收入的增加，老年人对住宅的需求将会不断提升。由此来看，未来老年公寓市场具有巨大的发展潜力。

（一）民办产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势

纵观长三角地区老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，民办产权式老年公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。民办养老机构的优势表现在，体制机制灵活，适应性强；经营策略上更多思考；管理手段上多样，市场化运作；负责程度上责任心强，全年无休，以院为家，是事业型；运作成本上更经济、有效。

（二）老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移

老年人进入养老院等福利机构的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较

多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于主城区内，噪音和空气污染（雾霾）相当严重。相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

（三）老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中高档产品

对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定长三角地区现有养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流，而高档产品、低档产品也将占有一席之地。

（四）“山水型老年公寓”将更受消费者青睐

随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。因此“山水型老年公寓”的出现将倍受他们的青睐。

附：报告详细目录

《2016-2020年中国老年公寓市场深度调研及投资战略研究报告》

第一章老年公寓的基本简述

1.1养老地产相关介绍

1.1.1养老地产的概念

1.1.2养老地产的分类

1.2老年公寓概念阐释

1.2.1老年公寓的定义

1.2.2老年公寓的特点

1.2.3相关概念的辨析

第二章中国老年公寓发展的经济社会环境分析

2.1宏观经济环境

2.1.1国民经济运行状况

2.1.2经济结构转型升级

2.1.3固定资产投资增速

2.1.4房地产市场规模

2.1.5宏观经济形势分析

2.2人口老龄化形势

2.2.1老龄化衡量标准

2.2.2中国老龄化现状

2.2.3老龄化社会效应

2.2.4老龄化的严峻性

2.3养老产业逐渐崛起

2.3.1养老产业市场化发展

2.3.2养老产业市场规模

2.3.3养老地产市场格局

2.3.4养老产业前景乐观

第三章中国老年公寓发展的政策环境分析

3.1中国房地产市场政策形势综述

3.1.1市场重要政策回顾

3.1.22015年政策调控动态

3.1.32016年楼市调控趋势

3.2老年公寓发展相关利好政策分析

3.2.1规范养老机构设立与管理

3.2.2大力推动养老服务业发展

3.2.3出台养老服务设施用地新政

3.2.4养老设施建筑设计规范实施

3.3养老机构领域投融资扶持政策分析

3.3.1支持民资进入养老机构领域

3.3.2鼓励民间资本参与养老服务业

3.3.3金融政策助力社会养老服务融资

3.3.4我国加大养老服务体系投入力度

第四章2013-2015年中国老年公寓市场总体分析4.1中国老年公寓发展的必要性

4.1.1符合老年人生活需求

4.1.2刺激养老市场需求增长

4.1.3解决老年人社会需求

4.2中国老年公寓发展的可行性

4.2.1中国城镇化进程提速

4.2.2城市空巢老人养老问题

4.2.3老年人消费观念的转变

4.2.4退休人员养老金不断提高

4.32013-2015年中国老年公寓市场发展现状4.3.1市场需求状况

4.3.2市场供给状况

4.3.3主要发展模式

4.3.4区域典型模式

4.4中国老年公寓企业发展的主要影响因素

4.4.1市场需求因素

4.4.2区位因素

4.4.3服务水平因素

4.4.4价格因素

4.5中国老年公寓发展中的主要问题

4.5.1管理体制方面

4.5.2政策法律方面

4.5.3行业水平方面

4.5.4规划布局方面

4.6中国老年公寓市场的发展建议

4.6.1社会观念方面

4.6.2法律体系方面

4.6.3行业标准方面

4.6.4资金问题方面

4.6.5服务质量方面

4.7老年公寓企业的发展战略建议

4.7.1强化政府主导作用

4.7.2加强空间布局建设

4.7.3规范行业培训标准

4.7.4制定合理价格策略

第五章2013-2015年中国老年公寓市场目标客户特征分析5.1目标客户需求特征

5.1.1内在需求

5.1.2外在需求

5.2目标客户的购买力消费特征

5.2.1购买力

5.2.2购买欲望

5.2.3影响因素

5.3目标客户消费特征

5.3.1性质特征

5.3.2时限特征

5.3.3行为特征

5.3.4思想特征

5.3.5质量特征

5.3.6内在特征

5.4目标客户对居住环境的心理需求

5.4.1亲情需求

5.4.2交际需求

5.4.3精神文化需求

5.4.4安定感需求

5.4.5安全感需求

第六章2013-2015年老年公寓项目运作模式分析6.1老年公寓的运营模式分析

6.1.1市场化模式

6.1.2非营利模式

6.2老年公寓的盈利模式分析

6.2.1会员式盈利模式

6.2.2逆抵押贷款购房模式

6.2.3转让使用权模式

6.2.4分散租赁式模式

6.2.5利弊分析

6.3老年公寓的经营模式分析

6.3.1住宅建设与社区管理相结合模式

6.3.2住宅建设与社区管理分离模式