项目申请报告

目录

第一章项目申报单位概况 (1)

第二章拟建项目概况 (4)

第三章项目申请报告编制依据 (7)

第四章发展规划、产业政策、行业准入分析 (8)

4.1发展规划、产业政策、行业准入分析 (8)

4.2项目用地符合性分析 (9)

4.3征地拆迁 (10)

第五章项目选址与建设条件 (11)

5.1项目地址 (11)

5.2交通组织 (12)

5.3基础设施 (13)

第六章项目建设方案 (14)

6.1项目定位 (14)

6.2设计 (14)

6.3项目进度计划 (18)

第七章经济影响分析 (19)

7.1估算范围及依据 (19)

7.2投资估算 (20)

7.3资金筹措 (22)

第八章资源利用与能源耗用分析 (23)

8.1我国资源利用现状 (23)

8.2项目所在区域的资源概况 (24)

8.3中国建材工业对能源消耗影响 (24)

8.4项目资源利用分析 (27)

第九章节能方案分析 (28)

9.1节能方案 (28)

第十章环境保护 (43)

10.1环境保护的依据 (43)

10.2项目所在地环境和生态现状 (43)

10.3环境保护措施 (44)

10.4竣工验收 (46)

第十一章劳动安全及环境卫生 (47)

11.1劳动安全 (47)

11.2环境卫生 (47)

第十二章社会影响分析 (49)

12.1社会效益 (49)

第十三章项目招投标计划 (50)

13.1招投标依据 (50)

13.2招标范围 (50)

13.3招标方式 (51)

13.4招标组织形式 (52)

13.5投标单位资质要求 (52)

第十四章项目申请 (53)

14.1结论 (53)

14.2建议 (53)

附：1、销售收入表

2、总投资汇总表

3、企业法人营业执照（复印件）

4、房地产开发资质证书（复印件）

5、国有土地出让合同（复印件）

6、土地使用条件和要求（复印件）

7、国有土地转让合同（复印件）

8、国有土地使用证（第变0256352号）（复印件）

9、国有土地使用证（第变0256347号）（复印件）

10、常州工商行政管理局新北分局公司准予变更登记通知书

11、丰臣丽晶商务楼修建性详细规划总平面图

12、丰臣丽晶商务楼地下室平面图

13、工程咨询资质证书（复印件）

第一章项目申报单位概况

企业名称：江苏丰臣地产集团有限公司

企业类型：有限责任公司

法定代表人：蒋曾平

注册资本：5000万人民币

企业地址：常州新北区汉江路建设大厦B座13F13025室

成立日期：2000年11月29日

经营范围：许可经营项目：房地产开发。

一般经营项目：房屋租赁；建筑工程机械与设备租赁；

投资与资产管理；房屋建筑和其它土木工程建筑；机

械设备、建筑材料、装饰材料、金属材料、木材、五

金、交电的销售。

开发资质：暂定贰级（编号：常州KF03844）

机构设臵：

1、经理室

2、行政管理部

3、开发部

4、财务部

5、工程管理部

职工人数：200人

中高级职称50人；

其它人员150人。

公司简介：常州市丰臣房地产开发有限公司于2007年10月16日公司名变更为江苏丰臣地产集团有限公司。江苏丰臣地产集团有限公司注册资金人民币5000万元，有独立的房地产开发资格。公司下辖常州市城市综合开发有限公司、常州丰臣建筑工程有限公司、常州市丰成建筑安装工程有限公司、常州丰臣物业有限公司、常州宝丰服饰市场有限公司等多家企业。总公司现有各类管理人员200余人，其中中高级职称人员50余人。公司开发商品房已超过100万平方米，建筑年施工能力达20万平方米以上。

江苏丰臣地产集团有限公司在开发商品房过程中，在常州市区自留了相当数量商业用房：新区建设大厦商办楼1000平方米；关河路斗巷1号商务中心面积650平方米；广化街20号丰臣海悦广场2100平方米；健身路5号3200平方米；清凉东村佳缘宾馆2293平方米；博爱路、局前街店面约1500平方米；黄山路399号宝丰服饰市场商铺19200平方米。现有物业评估价超1.6亿人民币，基本未用抵押贷款。年租金收入达：1300万元。公司目前准备开发项目有“丰臣丽晶国际商务楼”和“新世界商业广场”，也是常州新北区建设中的重

要组成部分。

江苏丰臣地产集团有限公司近几年的发展过程中在常州的同行业中树立了一定的知名度，也为常州房地产业的发展作出了一定的贡献，获得了政府行业主管部门的肯定和好评。

第二章拟建项目概况

1、地块位臵：位于常州市新北区，通江中路东侧、湘江路南侧。

2、建设用地

根据《国有土地出让合同》（常新规土出字（2000）第54号），本项目土地原受让方为常州新区菜根香酒楼，后受让修改方为常州丰臣房地产开发有限公司。出让合同出让总面积原为8158.16平方米，2008年1月8日，常州丰臣房地产开发有限公司与常州柏泰臵业有限公司达成转让协议，把其中4360.3平方米土地转让给常州柏泰臵业有限公司（地块北侧），常州丰臣房地产开发有限公司剩下3797.7平方米，详见附件《国用（2008）第变0256352号》、《国用（2008）第变025634号》国有土地使用证。

国有土地使用证编号: 国用（2008）第变0256352号

面积：3797.7平方米

土地使用性质：商业、办公

出让年限：商办50年

出让总价：142万元（根据原出让总价，按剩下面积与转让面积比分配）

土地状况：净地

3、项目名称：丰臣丽晶商务楼建设项目

4、容积率：2.899

5、绿化率: ﹥30%

6、总建筑密度: 39.3%

7、建设内容及规模：

本项目建设一幢商务楼，总建筑面积15569㎡，其中：地上总建筑面积11031㎡，地下总建筑面积4538㎡。地上建筑为六层，一到三层为商业、四到六层为办公，商业、办公各约占一半。

本项目公建根据总出让面积，按剩下土地面积与转让土地面积比分配。

建设规模见下表：

9、停车车位

10、项目总投资：3326万元

其中:建安费用2674万元

土地出让金及契税147万元

其他费用555万元

预备费97万元

11、资金来源：建设单位自筹解决

筹措方案：

1）自有资金，用于出让金及契税及部分工程费用

2）银行贷款

3）预售款

（按国家对商品房销售管理的有关规定，商品房在达到预售条件后可以预售，预售款可以用于支付部分施工款及还贷）。

注：根据《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》国发…2004?13号文件规定的要求，房地产项目资本金不低于项目总投资的35%。本项目项目资本金大于35%。

12、项目建设周期（2008年5月起）：

第三章项目申请报告编制依据

1、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）。

2、江苏省企业投资项目核准暂行办法。

3、项目申请报告通用文本。

4、丰臣丽晶商务楼开发项目国有土地使用权出让合同。

5、常州新北快捷假日酒店开发项目国有土地使用权转让合同。

6、丰臣丽晶商务楼开发项目土地出让条件。

7、丰臣丽晶商务楼开发项目规划总平面图。

8、江苏丰臣地产集团有限公司委托合同。

9、江苏丰臣地产集团有限公司提供的其它资料。

第四章发展规划、产业政策、行业准入分析

4.1发展规划、产业政策、行业准入分析

4.1.1发展规划

1、主城区空间发展方向、结构与组团

根据常州市总体规划，常州市主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。主城区形成“一体两翼”分散组团式的空间结构。一体：即中心城区，范围为北至沪宁高速公路，东、南至联三高速公路，西至西绕城高速公路，为常州城市的本体；其主要功能为生活居住、公共服务、商业金融、文化旅游、科技教育和高新技术产业等；包括中心、高新、城西、湖塘、城东五个组团。本项目位于高新组团。

高新组团：西起德胜河，东至青洋路，北起沪宁高速公路，南至城北干道和新机场路。主要功能为发展机电一体化、电子、软件产业、新材料、生物医药等高新技术产业及市公共服务中心、大型生活社区、现代旅游休闲区和城市北部商贸副中心。

2、建设要求

●工程的数量、规模和标准要与国家和地区经济发展水平相适应。

●总结国内外大型公共建筑建设经验，按照发展节能省地型建筑的要求，大型公共建筑工程要在节能、节地、节水、节材指标方面起到社会示范作用。

●建设单位要严格执行发布的建设标准。

3、项目用地

根据用地规划，本项目为商业办公混合用地。

4.1.2产业政策、行业准入分析

目前我国正在经历工业化、城镇化，市场化，国际化，并行快速发展的阶段，房地产既是重要的生产资料，也是重要的生活资料。经济的繁荣发展，和生活水平的持续提高，都必然导致房产业的发展。房地产业产业链很长，与上下游的关联众多。由此决定了房地产业在国民经济中具有支柱产业地位。所以保持房地产业务的健康持续发展，意义重大。

本项目为商业、办公，符合房地产开发的产业政策。

江苏丰臣地产集团有限公司，开发资质为暂定贰级。根据《房地产开发企业资质管理规定》二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。本项目土地取得手续合法。开发的为商务楼，符合国家、行业制定的相关标准规定。

所以，符合房地产行业准入条件。

4.2项目用地符合性分析

4.2.1土地开发建设与利用条件

受让人（建设单位）在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：

1、规划用地性质：商业办公混合用地

2、绿地率、建筑密度及容积率控制：

3、受让人不得以任何理由随意占用用地红线范围外土地，如临时需占用土地使用范围以外的土地或道路，需经市有关部门的批准。

4、其它详见国有土地出让合同附件—土地使用条件和要求。

4.2.2用地符合性分析

1、该项目竞得的土地在常州市高新组团的中心。根据用地规划，该地块为商办用地。土地利用现状为国有土地。符合土地法第三章十七条、第四章第三十六条之规定，可以用作建设用地。

2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法申请使用国有土地手续。

3、本项目委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“工程图纸设计”。符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。

4.2.3投资强度

本项目的总用地为5.69亩，总投资3326万元，投资强度为每亩511万元。

方案符合集约和节约利用土地资源的原则。

4.3征地拆迁

本项目为净地出让，没有拆迁。

第五章项目选址与建设条件

5.1项目地址

5.1.1地理位臵

常州地处江苏省南部，沪宁线中段，属长江三角洲沿海经济开发区。位于北纬31。09'～32。04’、东经119。08’～120。12’之间，北倚长江天堑，南与安徽省交界，东濒太湖与无锡市相连，西与南京、镇江两市接壤。

拟建项目建设地点在常州市高新组团北部，通江大道东侧。

5.1.2自然状况

1、地形、地质、地貌

常州地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、圩区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差1.5～2米左右。

常州境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布。著名的有泊洮湖(长荡湖)、滆湖、太湖三大天然湖泊，并有沙河(天目湖)、大溪两大人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。

2、气候、气象

常州地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，2007年平均气温16.8℃；雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；日照充足，年日照时间2287.5小时；无霜期长，年无霜期236

天；常年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。

5.1.3区域经济

2007年，常州经济总量由全省第六位上升到第五位。预计全市实现地区生产总值（GDP）1880亿元，按可比价格计算增长15.2%。户籍人均水平超过7000美元；财政总收入414亿元，地方一般预算收入158亿元，全社会固定资产投资五年累计完成近4000亿元，是前五年的4.5倍。工业经济优化发展，2007年规模以上工业总产值达到4250亿元，是2002年的3.6倍，高新技术产业产值所占比重达到42.1%，五年提高了12.5个百分点。服务业发展速度加快，2007年增加值可比价增幅达到16%，占三次产业的比重达到37%，旅游总收入是2002年的3.1倍。城乡居民收入持续增长，预计2007年城镇居民人均可支配收入19100元，农民人均纯收入8960元，分别比2002年增长了92.3%、74.4%；居民人民币储蓄存款余额1092亿元，增长了1.18倍；社会消费品零售总额606亿元，增长了1.4倍，增速居全省前列。对外开放取得新的突破。五年累计实际到帐注册外资52.4亿美元，2007年达到18.3亿美元，已有46家世界500强企业落户常州；全市进出口总额累计434亿美元，其中出口318亿美元，年均分别增长26.1%和29.0%；外经营业额10.3亿美元。

5.2交通组织

5.2.1区域交通

常州区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海、南京两

大都市等距相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；同时与苏州、无锡联袂成片，构成中国最富庶的“苏锡常地区”。境内建有长江万吨级通用码头和石化码头，长江常州港为国家一类开放口岸；常州民航机场，航线通达国内北京、广州、厦门、成都、西安等20多个大中城市；京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。

5.2.2地块交通

本项目位于常州新北区通江中路东侧、湘江路南侧。项目地块附近有多条公交线路，公交条件较优越。去市中心、火车站交通便利。道路宽度如下：

5.3基础设施

5.3.1给排水

从通江中路市政给水网上引两根DN250给水管入基地。

污水在室外集中后排入市政污水管网。

雨水有组织收集后,直接排入附近河道。

5.3.2强弱电

供电线路道路敷设已经到位，都为地下敷设。弱电地下敷设到位。

第六章项目建设方案

6.1项目定位

区域特征：常州市高新区，通江大道东侧，通江大道即常澄路，是沪宁高速公路常州出口直通市区的必经之路。

地块特点：占地面积不大，比较规则，不能形成规模效应，但可以做得较为精致。周边配套齐全。西临通江中路，交通方便。

定位：营造以人为本的融商业、办公于一体的现代商办中心。同时提高通江中路的整体城市面貌和文化品味，塑造城市形象及开发商的良好形象。

交通组织

本项目机动车由东侧湘江路进入集中车库，人流由通江大道西侧进入办公楼。人车分流。

6.2设计

6.2.1建筑

1、设计依据

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）

《建筑给水、排水设计规范》（GB50015-2003）

《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）

《建筑设计防火规范》（GBJ16-87/2001年版）

《建筑物防雷设计规范》（GB50057-1997/2000年版）

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）

2、建筑方案

本项目位于通江中路东侧。项目总用地面积3797.7平方米，为融商业，办公于一体的现代商办中心。

地下室：

本项目设4538平方米地下室，地下车库停车按4000平方米一个分区要求，共设2个防火分区。出入口位于湘江路，共2个，一个服务于本项目，另一个服务于快捷假日酒店。地下车库设自动喷水灭火系统和通风系统。人行出口尽量借用近邻的地下自行车库的楼梯，疏散距离不大于60米。

6.2.2结构

1、结构概况

（1）建筑物安全等级为二级，设计使用年限为50年。

（2）建筑物抗震设防类别为丙类。抗震设防烈度为7度。

（3）设计荷载：

①公用建筑部分：

商店：3.5KN／m2

办公、会议：2.0KN／m2（不包括隔墙及二次装修荷载）

地下停车库：2.5KN／m2

上人屋面：2.0KN／m2

不上人屋顶：0.5KN／m2

②基本风压：0.40KN／m2；

基本雪压：0.35KN／m2。

2、设计依据

（1）混凝土结构设计规范(GB50010—2002)

（2）建筑结构荷载规范(GB5009—2001)

（3）建筑工程抗震设防分类标准(GB50223—2004)

（4）建筑抗震设计规范(GB50011—2001)

3、上部结构选型：框架--剪力墙结构。

4、主要结构材料

混凝土：C35、C30

钢筋：梁柱墙纵筋采用HRB400级钢筋，fy=360N／mm2

梁柱墙箍筋采用HRB235级钢筋，fy=210N／mm2

或HRB400级钢筋，fy=360N／mm2：

现浇楼板筋采用HRB400级钢筋，fy=360N／mm2;

填充墙：室外设计地面以上外墙采用200厚KMl粘土空心砖。

6.2.3给排水

1、给水设计：

为确保供水安全可靠，充分利用城市自来水管网余压，本项目给水采用竖向分区供水方式，共分为两个区，低区(地下室至三层)、中区(四～六层)。低区由市政管网直接供给，中区由变频泵减压后供给。

2、排水设计：

室内生活污水采用双管排水系统，室内生活污水用管道收集后，排出室内接至检查井，由污水处理厂处理排放。屋面雨水用管道上集

后，排入附近河道。

3、消防给水设计：

（1）设计水量

该建筑为二类建筑，按《高规》第7．2．2条表7．2．2中建筑高度≤50米的综合楼，室内消防用水量20L／S，室外消防用水量20L ／S。

4、系统设计

（1）室外消火栓系统：本工程的消防水源从城市给水管网供给，室外消防由城市给水管网直接供给。为保证消防安全可靠，在地下室设臵了消防水池，供室内消火栓自动喷淋灭火时用。

（2）室内消火栓系统：本工程室内消防栓系统采用环网，在地下室设二台消防水泵，消防流量为20L／S，在建筑物各层按规定设臵了若干消火栓。

（4）消防水池：室内消水栓系统火灾延续时问按3小时，喷淋火灾延续时问按1小时计。

6.2.4电气设计

1、设计依据：

《供配电系统设计规范》GB50052—95

《低压配电设计规范》G：B50054—95

《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95

《建筑物防雷设计规范》GB50057—94(2000年版)

《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98