物业管理综合能力讲义 (22)

第三节建筑供、配电系统设备

一、电工基础知识（2010年1分，2011年1分）——必考点

（一）电路的组成（*****）（2010年1分）

在用电系统中，电路起着传输、分配和转换电能的作用。电路由电源、中间环节、负载三部分组成。

【2010年真题】48．电路由电源、中间环节和（ C ）三部分组成。

A．变压器

B．分配系统

C．负载

D．家用电灯电器

（二）电路的工作状态（***）（2011年1分）

电路有三种工作状态：

1.空载状态

当电路的开关断开时，这时电路的状态称为空载。空载时外电路的电阻对电源来说为无穷大，因此电路中电流为零。这种状态电路不工作也不发热。

2.额定工作状态

各种电气设备的电压、电流及功率都有一个额定值。按照额定值来使用是最经济、合理和安全可靠的，还能使电气设备保证有一定的使用寿命。额定电流是电气设备长时间工作时所容许通过的最大电流。当实际电流小于额定电流时称为轻载；大于额定电流时，称为超载；等于额定电流时，称为满载。在满载时，也就是额定工作状态。

3.短路状态

当电路中有电压的两点被电阻为零的导体连接时，称为短路。其特征是外电路的电阻可视为零，电流有捷径可通不再流过负载，电源的端电压也为零。

若导体内阻消耗的电能全部转换为热能，它会烧坏绝缘、损坏设备。

【2011年真题】48．关于电路短路的说法，错误的是（ D ）。

A．当电路中有电压的两点被电阻为零的导体连接时，即为短路

B．电路短路时电流不再流过负载

C．电路短路时电源的端电压为零

D．电路短路时电路中的电流为零

（三）交流电（*****）

电能的输送、分配和使用一般采用交流电，实际电力网中用的是按正弦规律变化的交流电。（图11－111）

1．正弦交流电（**）

交流电——指大小和方向都随时间作周期性变化的电压和电流。

交流电可分为正弦交流电和非正弦交流电两大类。正弦交流电是指按正弦规律变化的交流电。交流电可用变压器来改变交流电压的大小，便于远距离输电和向用户提供各种不同等级的电压。

2．正弦交流电的三要素（*）

电力供电的频率称为“工频”。我国的工频标准是50赫兹，其他国家有用60赫兹的；航空工程上有用400赫兹的。

只要确定最大值、角频率、初相角三要素，就可以惟一地确定正弦量。

3．交流电的有效值（*）

——在一个电阻中，分别通以直流电和交流电，如果经过一个交流周期的时间，它们在电阻上产生的热量是相等的，则把直流电流的大小作为交流电的有效值。

在无特殊说明的情况下，交流电的大小总是有效值。一般交流电表测出的数值都是有效值。灯泡、电器、仪表上所标注的交流电压、电流数值也都是有效值。

（四）三相交流电压（*）

在发电厂的发电机上的定子槽中放置了三个同样的线圈绕组，三个绕组的首端在相位上彼此相差120o，尾端彼此也相差120o。当固定在转子上的磁极以匀速旋转时，便得到幅值相等、频率相同、相位上彼此相差120o的正弦交流电压，即对称三相电压。

二、供电主要指标（*****）——必考点

1.电压指标

——主要是指电压相对额定电压的稳定性，包括电压偏移、电压波动、电压波形、电压对称度等。

电压偏移——指用电设备的实际端电压偏离其额定电压的百分数。

电压偏移过大将会造成设备损坏和效益降低。根据有关规定，一般用电设备的电压偏移量为±5％。

2.频率指标

我国电网的标准频率为50Hz，频率变化不但会对电网的运行质量产生较大影响，而且对用电器，尤其是那些与频率相关的用电器的正常运行也有很大影响。因此，对频率的要求一般不允许超过额定频率的5％。

3.可靠性指标

——指根据用电设备在生产和社会生活中的重要性，以及中断供电对人身安全和设备的影响对供电系统提出的不中断供电的要求。

对不同的用户有不同的供电要求，一般分为三个等级。

（1）一级负荷

供电中断将造成人身伤亡；或在政治上、经济上造成重大影响；或破坏重要交通枢纽、通信设施、公共场所的正常秩序，带来极大的政治、经济损失。

一级负荷要求有两个独立的电源供电，一般采用出自不同变压器的两个独立电源供电。

（2）二级负荷

供电中断将造成在政治上、经济上造成较大损失，或影响交通枢纽、通信设备正常工作，造成城市及重要公共场所秩序混乱。

二级负荷由1）两条线路供电，一条线路工作时，另一条线路处于备用；2）或采用一条专用线供电。

（3）三级负荷

不属于一、二级负荷的电力用户均为三级负荷，对供电无特殊要求，允许较长时间停电。一般用单回线路供电。

三、建筑供配电系统（*****）

建筑供配电系统由高压及低压配电线路、变电站、用电设备组成。

四、配电箱和开关箱（2010年1分，2011年1分）

配电箱和开关箱是接受和分配电能的装置，是配电系统中使用最多的设备。

（一）配电箱的常规设置（*****）

配电箱有总配电箱、分配电箱、开关箱三级设置。按所控制的负荷配电箱分为动力配电箱、照明配电箱、混合配电箱。

【2010年真题】49．配电箱的三级设置包括总配电箱、分配电箱和（ A ）。

A．开关箱

B．子配电箱

C．动力配电箱

D．照明配电箱

【2011年真题】47．配电箱的三级设置包括总配电箱、（ B ）和开关箱。

A．单元配电箱

B．分配电箱

C．照明配电箱

D．混合配电箱

1.总配电箱一般设置在用电负荷中心。分配电箱设置在用电设备或负荷相对集中的地方，与开关箱的距离一般不超过30米。

2.动力配电箱与照明配电箱一般分别设置。如果用混合箱时，动力与照明线路是分开设置的。

3.一般开关箱由末级分配电箱配电。

4.为安全起见，配电箱和开关箱在安装时有接地安全保护措施。

（二）熔断器（*）

它在低压电路中主要用于短路保护，有时也用于过载保护。

（三）自动开关（*）

在电路出现短路或过载时，它能自动切断电路，有效地保护串接在它后面的电器设备。

（四）漏电保护器（*）

漏电保护器是一种自动电器，它主要用来对有致命危险的人身触电进行保护，以防止因电器设备或线路漏电而引起火灾。

（五）电能表（*）

第四节建筑电气照明设备

（2010年～2011年均无考点）

一、电气照明的要求、种类

电气照明——是通过电光源将电能转换为光能，在夜间或采光不足的情况下提供保证工作、学习、生活所需要的明亮环境。设计的照明是否合理，将影响照明使用者的视力和工作效率。

（一）照明质量的基本要求（*****）

1.照度均匀

使照度均匀的方式是（1）布置灯具时，其相互之间的距离和对被照面的高度有一定的比例，（2）采用间接和半间接型的照明灯具。

2.照度合理

对不同的工作、生活环境需要不同的亮度，一般以满足需要、不损伤眼睛视力为准。

3.限制眩光

限制眩光方法：（1）限制光源的亮度；（2）降低灯具表面的亮度，如采用磨砂玻璃；（3）选用有遮挡刺眼光线装置的灯具；（4）增大灯具悬挂高度；（5）采用间接或半间接照明。

（二）照明的种类（*****）

照明按作用可分为正常照明、事故照明、警卫值班照明、障碍照明、彩灯和装饰照明等。

1.正常照明

正常照明主要是满足生产、生活的需要。分为：

（1）一般照明：不考虑局部的特殊需要，为整个被照场所而设置的照明。当采用气体放电作为一般照明光源时，其照度一般低于30lx。

（2）局部照明：在工作地点附近设置照明灯具，以满足某一局部工作地点的照度要求。

（3）混合照明：一般照明和局部照明共同组成的照明。两者搭配要适当，混合照明中一般照明的照度应不低于混合照明总照度的5％-10％，并且其最低照度不小于20 lx。

2.事故照明

——当正常工作照明因故障熄灭后，供暂时继续工作和人员疏散而设置的照明。

在下列场所应设置事故照明：

（1）在工作照明熄灭后，由于工作中断或误操作，将引起爆炸、火灾等严重危险的场所；

（2）在无照明的情况下，由于设备继续运转或人员的通行，将造成设备人身事故的地方；

（3）公共场所供人流疏散用的走廊、楼梯和太平门等处；

（4）医院的手术室、急救室等。

事故照明采用能瞬时点燃的照明光源，目前较普遍采用的是有贮能功能的应急灯。灯具应布置在可能引起事故的设备、材料周围的主要通道、危险地段、出入口等处。事故照明灯具上应在明显部位处涂红色标记，以示区别。

事故照明的照度不应低于工作照明总照度的10％，如仅供人流疏散用的事故照明的照度应不小于0.5

lx。

3.警卫值班照明

——在值班室、警卫室、门卫等地方设置的照明。

可利用工作照明中能单独控制的一部分，也可利用事故照明中的一部分或全部作为值班照明。

4.障碍照明

——在建筑物上装设用于障碍标志的照明。障碍照明应使用能透射红光的灯具，装设障碍灯时，应符合下列要求：

（1）一般高层建筑物只在顶端装设障碍照明，水平面积较大的建筑物或密集高层建筑物，除在其最高顶端装设障碍灯外，还在其外侧转角的顶端装设障碍灯；

（2）烟囱的高度在100m以上者，除在顶端装设障碍灯外，还应在二分之一的高处装设障碍灯。为了减少烟囱顶端障碍灯的污染程度，障碍灯可低于烟囱口4－5m处装设。为了保证可靠性，一般将三盏障碍灯装成等边三角形，以便其中一盏障碍灯损坏时，仍能从前进方向看到灯光；

5.彩灯和装饰照明

为节日装饰、室内装饰、美化市容夜景而设置的照明，一般采用15W左右的白炽灯、节能灯或彩灯。

二、电光源和照明灯具（*****）——必考点

常用的电光源按其发光原理可分为两大类：热辐射光源和气体放电光源。

1.白炽灯

白炽灯就是普通灯泡，它是利用电流通过灯丝产生热量，把灯丝加热到白炽状态而发光，是热辐射光源。

白炽灯灯丝温度越高，发光效率也越高。但输入灯泡的大部分电能转变成看不见的红外线辐射能和热能，只有少部分转变成可见光，所以发光效率低，它所消耗电能的97％左右都通过发热消耗掉。电压对白炽灯的光通量和寿命有很大影响，电压升高5％，它的使用寿命降低一半，电压降低5％，光通量下降18％。白炽灯光谱中红光成分较显著，照在红颜色物体上显得更鲜艳，照在蓝颜色物体上有些失真，它属于暖色光。一般使用寿命只有1000小时。

2.卤钨灯

也是一种热辐射光源，克服了白炽灯钨丝蒸发使灯泡壁变黑的缺点。

卤钨灯有碘钨灯管、溴钨灯管两种，体积小，发光效率高，使用寿命长，主要用于大面积照明场所和投光灯。

由于灯丝长、工作温度高，卤钨灯的耐振性差，不宜装在有振动的场所和有易燃易爆以及灰尘较多的场所。为避免卤蒸气沉积在低端而破坏卤钨循环，必须水平安装，倾角不得大于±4°。否则，使灯管很快发黑烧断，严重影响使用寿命。

3.荧光灯

俗称日光灯，为气体放电光源。灯管是一根管壁均匀涂有一层荧光粉的玻璃管，管内抽成真空后充入少量汞和惰性气体氖，两端装有钨丝电极。

优点：发光效率高（约为普通白炽灯的4倍）、光线柔和、光色接近于日光、使用寿命长（达2000～3000小时）等。

缺点：有频闪效应，附件多，不宜频繁开关。采用电子镇流器的新型日光灯取代了老式的铁心线圈镇流器和启辉器，使荧光灯无频闪，启动电压宽、节电、灯管寿命长。

4.荧光高压水银灯

也称高压汞灯，为气体放电光源。

荧光高压汞灯发光效率高，使用寿命长，亮度高并接近日光。经常用在道路、广场等地。优点：省电、耐振、寿命长、发光强。缺点：启动慢、显色性差，不能用于事故照明和频繁开关的场所。

5.高压钠灯

利用高压钠蒸气放电发光的一种电光源，为气体放电光源。玻璃灯管外壳内抽真空后充入氖气，放电管由陶瓷制成，内部抽真空后充入钠气。

特点：高压钠灯发光效率高、使用寿命长（约10000小时）、透雾性强、光色较好、为金白色，最适合交通照明。

【例题】下列各种灯具中，属于热辐射光源的有（AB ）。

A．白炽灯

B．卤钨灯

C．荧光灯

D．荧光高压水银灯

E．高压钠灯

三、照明电路

（一）照明配电系统

建筑物内部的照明供电系统应根据负荷容量，设备布置等条件确定。一般采用380V／220V三相四线

制线路供电。一般每相与中线构成单相220V电路，尽可能将照明负荷均匀分配到三相电路中，形成对称三相负荷。

室内照明支线的每一单相回路，一般采用不大于15A的熔断器或自动保护开关。每一单相回路所接灯头数（包括插座）一般不超过25个。

（二）照明配电线路（*****）

照明配电线路由进户线、配电箱、干线和支线组成。

1.进户线

从外墙或地下室到总照明配电盘的这段线为进户线。由总配电箱至分配电箱的线路称为干线，由分配电盘引出的线称为支线。

2.配电箱

配电箱是接受和分配电能的装置，分为：

（1）总配电箱，内设总开关、总熔断器、电能表（电度表）和各干线的开关、熔断器等电气设备。

（2）分配电箱，内设分开关和各支线熔断器等。

3.干线

照明供电的干线有三种配电系统：

①放射式配电系统：可靠性高，配电设备集中，检查维修方便，但系统灵活性较差，适用于容量大、负荷集中的用电设备，如一个电源对小区域建筑群供电；

②树干式配电系统：系统灵活性好，但干线故障时影响范围较大，适用于用电设备比较均匀、容量不大的场合，如狭长区域的建筑群供电；

③混合式配电系统：综合了前两种配电系统的特点，适用于大中型建筑群和上述两种建筑群的综合供电。

4.支线

一般建筑物内有若干条支线，各支线的负荷应尽可能相等，以满足三相负载均匀的要求。

第五节建筑设备知识在物业管理中的应用

一、房屋附属设备设施的使用管理（**）

房屋附属设备设施的使用管理是靠使用管理制度来实现的，其使用制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。（***）

国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，如电梯、锅炉、消防设备等，并要求使用和维修人员

经培训考核后持证上岗。

二、房屋设备设施的日常养护管理（**）

（一）水暖系统的日常养护管理

物业管理公司负责物业管理区域内的计划养护、零星报修和改善清装任务；（***）

1.给水及供暖系统的日常养护

（1）室内给水管道应进行定期检查维护，一般规定半年进行一次。查看管道表面有无锈蚀现象，若有锈蚀现象应下期检查维护，若管道锈蚀严重，可考虑更换新管道。

（2）室内给水系统中的阀件应进行维护和检查，检查明露在外部分的保温层、隔气层有无被碰坏或自然脱落现象。

（3）给水系统管道的保温层应进行维护和检查，检查明露在外部分的保温层、隔气层有无被碰坏或自然脱落现象，如有损坏应及时修补。

（4）室外给水和消防给水管道的养护要注意埋设给水管道的地面上部不允许超重堆放物品，不允许大量放置对水质有严重污染的化学品、剧毒品、防止对管道和水管腐蚀和污染。

（5）消防器材如消火栓、水枪、水龙带，要保持完好状态。

（6）特别注意室外热水管沟易进雨水浸泡管道，致使保温层脱落，管道锈蚀，水温降低。地沟、井盖、沟盖的防水应完好，阀门的养护必须列入日常巡检、维修计划之内。

（7）按冬季供暖期锅炉生火前和停火后对暖气设备进行两次全面检查、维修。

2.排水系统的日常维护

（1）排水管道的养护

（2）排水设备的养护

主要是指卫生器具和室内排水系统中的其他设备如地漏、检查口、清扫口等养护，对于这些设备的养护主要从外观上进行检查。

如发现地漏在使用过程中其扣碗或箅子被拿掉，就应复原以防污物进入排水系统，造成管道堵塞。对于检查口和清扫口要经常养护，发现有口盖污损，螺栓、螺帽锈蚀应及时更换或修理。

3.水泵机组的日常养护

（1）水泵的养护

生活水泵、消防水泵、排污泵、溶水泵每半年进行一次全面养护。

养护内容：检查水泵轴承是否灵活，检查压盖盘根处是否有漏水，清洁水泵外表，若有脱落或锈蚀严

重，要铲漆、刷油。

（2）控制柜的养护

维修组对控制柜每半年进行一次全面养护。

（3）电机的养护

（4）相关阀门、管道及附件的养护

4.水池、水箱的日常维护

水池、水箱的日常维护每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数。

（二）供电系统的日常养护管理

（三）电梯设备的日常养护管理（*****）

1.对电梯设备按片专人分管，每周加油、保养和检查。

2.电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作，如清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查。

3.电梯的维修、更新应由有相应资质的专业单位承担。

4.运行电梯发生故障必须急修时，也要由保养厂的专业人员负责，随叫随到进行抢修。

5.按规定对电梯各部位进行检查、清洁、润滑，着重对各安全装置效能进行检查，对电梯进行保养时，可以将一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对物业管理区域内所有电梯分项目进行保养。

6.每年对物业管理区域内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理调整和测试。

（四）空调设备的日常养护管理

1.冷水机组的养护

对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护。

2.冷却塔的养护

制冷空调维修组一般每半年须对冷却塔进行一次清洁保养。

3.风机盘管的养护

制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活。

4.水管道的保养

制冷空调维修组每半年对冷冻水管、冷却水管、冷凝水管进行一次保养，检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损；尤其是管路中阀件部位、保温层应重点检查。

5.阀类、仪表、检测器件的养护

维修工每半年对中央空调系统所有阀门进行一次养护。

2018物业管理师《物业管理综合能力》考试重点知识

2018物业管理师《物业管理综合能力》考试重点知识 基本情况指标 1.企业名称：填写物业管理企业(单位)在工商行政管理部门登记的名称，即企业(单位)公章所使用的名称，应当填写全称，不得使用简称。 2.法人(单位)代码：采用国家统一规定的企业(单位)法人代码。 3.详细地址：填写由邮政部门认可的单位所在地地址，不要填写通讯信箱号。 4.登记注册类型：按照《关于划分企业登记注册类型的规定》[国统字(1998)200号]，依据工商行政管理部门对企业登记注册的类型填报。 5.企业成立时间：是指工商行政管理部门登记核准设立的日期。 6.企业资质等级：依据《物业管理企业资质等级办法》(建设部第125号令)填报。 物业管理项目情况 1.住宅

是指供居住使用的房屋，包括商住房屋。 2.5万平方米以上的住宅小区 是指住宅总建筑面积超过5万平方米的，被居住区级道路或自然分界线所围合，配建有公共服务设施的居民生活聚居地。 3.办公楼 是指机关、团体、企业、事业等单位使用的各类办公用房，又称写字楼。 4.商业营业用房 是指用于商业服务活动的房屋建筑。如度假村、饭店、酒店、商场等。 5.工业仓储用房 是指用于工业生产、储备、供应等使用的房屋。如厂房、仓库等。 6.其他 是指不属于上述用途的房屋建筑。如学校教学用房、医院医疗用房、图书馆、体育场馆等。 企业从业人员情况

企业从业人员总数：指报告期末在物业管理企业中工作，取得工资或者其它形式劳动报酬的全部人员。包括：在岗职工、再就业的离退休人员、在企业中工作的外方人员和港澳台方人员、兼职人员、借用的外单位人员和第二职业者，不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工。 1.经营管理人员 是指物业管理企业中从事市场分析、招投标策划、服务项目扩展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。 2.管理处主任(项目经理) 是指对确定的物业项目进行全面管理和运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任(项目经理)、管理处副主任(项目副经理)。 工资、福利费、保险 1.本年应付工资总额(贷方累计发生额) 指企业在报告期内实际支付给职工的全部劳动报酬。该指标根据会计“应付工资”科目的贷方发生额合计数填列。 2.本年应付福利费总额(贷方累计发生额)

物业管理师考试真题及答案《物业管理综合能力》

2014年物业管理师考试 《物业管理综合能力》 一、单项选择题（共50题，每题只有1个备选项符合题意） 1. 下列各类物业服务中，属于经济学所称互补品的是（）。 A. 同一企业为不同项目提供的物业服务 B. 同一企业为同一项目提供的不同档次物业服务 C. 同一项目物业大、中修服务与小修养护服务 D. 同一项目合同到期前后阶段的物业服务 2. 对商品实行最高限价，一般不会导致（）。 A. 供不应求 B. 生产增加 C. 黑市交易 D. 严重的排队现象 3. 如果某种商品需求弹性系数大于1，则降价销售会导致（）。 A. 销售利润减少 B. 销售利润增加 C. 销售收入减少 D. 销售收入增加 4. 一般来说，属于生活必需品的商品，其需求弹性系数具备的特征是（）。 A. 价格弹性系数大于1 B. 价格弹性系数等于1 C. 收入弹性系数大于1 D. 收入弹性系数小于1 5．经济利润等于销售收入减去（）。 A.会计成本 B. 平均成本 C.经济成本 D. 机会成本 6．下列现象中，属于经济学意义上外部影响的是（）。 A.个别业主在过道上摆放物品妨碍他人通行 B. 专业公司服务中偷工减料使业主受损 C.物业服务企业依约美化小区环境使业主受益 D.突降暴雨导致小区车辆遭受水浸 7.管理是指组织为了实现预期目标，以（）为中心的协调活动。 A.效益 B.品牌 C. 人员 D. 质量 8.根据管理的原理，建立组织管理系统的第一项任务是确立组织（）。 A.队伍 B. 机构

C.章程 D. 目标 9.企业在目标市场选择中，以一个或几个细分市场作为目标市场，重点满足目标市场的消费需求，属于（）目标市场选择战略。 A.分散 B. 区分 C.集中 D.差异 10.企业管理中，有人主张管理宜宽，有人主张管理宜宽严相济，这些主张体现出的是管理学中的（）原理。 A.系统均衡 B. 人性假设 C.运动控制 D. 信息沟通 11.物业服务企业在进行市场定位时，关键在于确定合适的（） A.物业类型 B.发展目标 C.竞争优势 D.营销策略 12.人进行活动的基本动力是（） A.个人气质 B.个性倾向性 C.思维能力 D.行动能力 13.心理学的人际需要三维理论包括包容需要，（）与情感需要。 A.安全需要 B.成就需要 C.支配需要 D.生理需要 14.按照赫茨伯格的双因素理论，关于激励的说法，正确的是（） A.保健因素不能消除员工的不满意 B. 外在激励好于内在激励 C.满足比较高级需要的因素为激励因素 D.激励员工的重点在于消除员工不满意因素 15. 某物业服务企业重视将工作绩效与奖励挂钩，对工作绩效好的员工，及时给予奖励。这种做法是现代激励理论中（）理论的应用。 A.激励保健 B.期望 C.目标 D.强化 16.公共关系的主体是（）。 A.社会公众 B.社会组织 C. 大众传媒 D. 经营企业

物业管理基础知识培训

物业管理基础知识培训 物业：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 各类建筑物分为：住宅小区的房屋，也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等； 配套设施、设备分为：市政设施、文化娱乐设施、交通设施等； 场地分为：庭院、绿地、道路等。 物业侧重于使用、服务和管理角度。 物业的特征：1、固定性（在各级政府规划部门的规划范围内，进行精心策划，在施工中，要严格管理，保证质量。新建的物业，要和周围环境协调一致，创造良好的自然环境。）2、耐久性（“精心设计，百年大计”，说明建筑物）3、多样性（物业的多样性构成了城市乡村的不同风格，更加显示物业区域的风采）4、高值性（为业主的物业保值、增值，自然就成了物业管理企业的重要职责）5、权益性（《房地产业基本术语标准》特别强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体，而且包括依托于物业实体上的权益。物业的法律属性集中反映在物权的关系上，在我国，房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权） 物业管理（proerty managment）：是指业主选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理起源于19世纪60年代的英国，迄今为止，物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上十分流行并获得了蓬勃发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。20世纪80年代，1981年3月，全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。1994年6月18日，深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》，并于11月1日起施行，这是我国第一部地方性物业管理法规。2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施，这标志者我国物业管理工作步入了新的发展阶段，进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。 物业管理的特性：1、覆盖面广（从地域上看，管理面广，从管理对像上看，包括的范围也比较宽。从服务对象来看，由于各种物业归属于不同的业主或由各种各样的使用人使用）2、服务性强（物业管理人员属于社会服务人员，服务是物业管理的根本属性）3、专业性强4、业主处于主导地位（业主是物业的主人，在物业管理中业主始终处于主导地位，实践中，业主委员会执行业主大会的决议，通过招标形式选择物业企业的服务，只有被业主接受，企业才会有生命力，才能取得合法收入，得到良好的效益）5、物业管理与社区管理相结合 物业管理的主要内容 （一）物业的接管验收：主要是根据物业管理委托服务合同制定物业的接管验收方案，按照有关规定组织物业的接管验收。 （二）物业管理方案和制度的制定：（1）建立物业管理企业的相关管理部门，确定人员编制（2）在物业管理早期介入中对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议（3）根据委托服务合同制定物业管理方案（4）制定各项物业管理制度（5）制定物业再开发利用方案（6）制定物业管理费用收支计划，并控制预算（7）制定房屋租赁方案，提供房屋租赁服务 （三）客户管理服务：（1）提供业主或使用人入住服务（2）有计划地与客户进行有效沟通（3）接待客户日常来电、来信、来访，处理客户投诉（4）拟写物业管理的常用文书（5）建立与管理物业管理档案（6）测算并收取物业管理费用（7）对专项维修资金的使用进行管理（8）在管区内组织和管理各种有益

物业管理综合能力重点.docx

物业管理综合能力重点资料 第一章经济学基础知识与应用 1、个人需求是表示一个人在某一特定时间内，在各种可能的价格下，他将购买的某种商品的各种数量。P1 2、个人对商品需求具备的条件：一，个人具有购买意愿；二个人具有支付能力。P1 3、个人需求的主要因素：个人的偏好，个人的资产与收入，个人所购买的商品价格、与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价 格，消费者对商品未来价格的预期。P1 3、需求曲线都是向右下方倾斜，需求函数的重要特征，需求量与价格呈反方向变化。这一特征被称为需求法则。P2 4、需求函数、需求表或需求曲线所刻画的是商品的需求量与商品的价格之间的关系，表明在各种不同价格下的需求量。P2 5、与个人需求曲线的形状相同，市场需求曲线也是向右下方倾斜的，需求法则也成立。P3 6、需求特例：吉芬商品的需求曲线是向右上方倾斜的。是唯一不遵从需求法则的商品。P3-4 7、单个厂商的供给是指某一特定时期，单个生产者在各种可能的价格下愿意并能够出售某种商品的各种数量。P4 8、影响单个厂商供给的因素：厂商打算出售的商品价格，为生产该商品所投入的生产要素的成本，厂商的技术状况，厂商对于商品 未来价格的预期，其他商品的价格。P4 9、供给特例：除某些特殊资源，如土地、劳动等资源外大多数商品的供给曲线是向右上方倾斜的P5 10、对于一般商品而言供给量是随着商品价格的变化而同方向变化。P5 11、均衡价格就是需求量等于供给量。P6 12、均衡点的特性：存在性；唯一性；稳定性。P7 13、需求弹性是指由于影响需求的诸多因素发生变化后，需求量做出反应的程度。P8 14、需求弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值。公式： P9 15、需求弹性系数分类：｜E d｜为负数 P9供给价格弹性分类： E s P11 ｜E d｜ =0 需求弹性为 0E s=0需求弹性为0 ｜E d｜ =1 需求为单一弹性E s =1 需求为单一弹性 ｜E d｜＝∞需求有完全弹性E s ＝∞需求有完全弹性 ｜E d｜＞ 1 需求富有弹性E s＞1需求富有弹性 0＜｜ E d｜＜ 1 需求缺乏弹性E s＜ 1 需求缺乏弹性 16、西方经济学一般生产中的各种资源投入概括为劳动、土地、资本、以及管理者才能等，统称为生产要素。P13 17、总产量TP=f(x)平均产量AP=TP/X边际产量MP=△ TP/△X P13 18、当劳动投入增加到使边际产量为零时，总产量达到最大值。此后边际产量为负，总产量将绝对减少。P14 19、决定内在经济的主要因素：厂商的资金实力；先进的设备；合理的资源调配；科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率；P17 20、决定内在不经济的主要因素：企业管理机构庞杂，管理效率低下；生产规模过大产生对生产品要素的过度需求，从而刺激要素价 格上涨导致生产成本增加；增加销售费用。P17 21、总成本TC，可分为固定成本TFC与可变成本TVC 平均成本AC，边际成本MC 公式 P20 22、 MR=MP 边际收益 MR与边际成本 MP相等是市场上经营决策的利润最大化原则。P22 23、导致市场失灵的原因：垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品。P23 24、物业管理服务的需求是缺乏价格弹性的，即物业管理服务需求的价格弹性是小于 1 的。 P32 第二章管理学基础知识与应用 1、管理是指一定组织中的管理者，通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控 制等职能，来协调他人的活动，从而实现既定目标的过程。P35 2、管理的基本特征：管理的产生来自社会活动组织的要求；管理的“载体” 是组织；管理的核心是处理好各种人际关系；管理的任务： 通过有效地利用人力、物力、财力、信息等各种资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，来协调他人的活动从而 实现既定目标的过程。 P36 3、管理具有二重性：自然属性和社会属性P36 4、管理学的广义研究对像：生产力、生产关系、上层建筑。P36 管理学的狭义研究对像：管理原理、管理职能、管理方法、管理者和管理历史P37 5、管理原理（管理活动的客观要求）：以人为本的原理、系统均衡原理、运动控制原理、信息沟通原理、目标效益原理P38

物业管理培训的分类及内容12667

培训的分类及内容 一、入职培训 入职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节。职前培训是指在新员工上岗前，为其提供基本知识的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况，熟悉公司的各项规章制度，掌握基本的服务知识。试用培训是对新员工在试用期内，在岗位进行的基本操作技能的培训，以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。 职前培训的内容包括公司发展史、公司概况及规章制度、公司组织架构、公司企业文化、职业礼节礼貌、物业管理基础知识、安全常识等。试用培训的内容为岗位工作职责及工作要求。 二、操作层员工的知识和能力培训 物业管理企业操作层员工包括保安员（也有称安防员或者公共秩序维持员）、保洁员、维修员、绿化员、设备管理员。针对不同岗位操作层员工的培训内容是不同的。 1、保安员的培训 1）、知识培训： 保安员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、保安员的职责和权力、保安员处理问题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通知识、消防知识、防卫制度等方面的知识。 2）能力培训 保安员能力培训的主要内容包括：巡逻岗岗位能力、固定岗岗位能力、交通岗岗位能力、车库（场）岗岗位能力、内务岗岗位能力、物品出入管理能力、盗窃、匪警应急事件处理能力、发生斗殴事件的处理能力、巡逻中发现可疑分子的处理能力、发现住户醉酒闹事或精神病人的处理能力、遇到急症病人的处理能力、突发水浸事故的处理能力、火灾事件的应急处理能力、煤气泄露事故的处理能力、执勤中遇到不执行规定、不听劝阻事件的处理能力、业主/物业使用人家中发生刑事或治安案件时的处理能力、车辆冲卡事件的处理能力等方面。 2、保洁员的培训 1）知识培训 保洁员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、各种清洁工具和清洁材料的功能及

从零开始学做物业经理(第一部分物业管理基础知识)

物业服务精细化管理培训教材 从 丿_|2> 零 开 始 做 物 业 人

撰稿：沈露明 序 2017年1月国务院决定取消二三级资质行政审批，9月取消了一级资质核定，这两个文件 的出台，无疑像两枚重磅炸弹在物业行业内引起了强烈的震动 首先，正确解读两个文件的的含义是关键，取消资质后，物业管理市场的竞争态势将会彻底改变，从行业管理的层面上是从政府行政管理到市场监管、从事前管控到事中事后管理、从行政主管部门到行业协会的转变；对物业企业的管理而言，将是从对企业的管理转变为对企业行为的管理、从对企业的管理转变为对项目的管理、从对企业的管理转变为对人员的管理、从行政主管部门的一方管理转变为多方共同监督管理。 其次，对物业管理从业人员管理也会带来质的改变，行业对优秀物业管理人员的需求会剧增、物业管理人员的素质要求大幅提高、对综合型人才的需求增加。 取消资质后，甲方和业主的选择空间越来越多，随着物业服务价格的放开，行业市场竞争愈加激烈，市场优胜劣汰或购并热潮将会不断涌现。 企业如何在今后的市场环境中有效生存？如何适应未来的物业管理市场复杂局面？市场化能力将成为企业关键成功因素之一；物业企业经营、管理能力的提升将成为核心能力。 越来越多物业服务企业都已经意识到精细化管理的重要性。我想这是缘于物业管 理市场的竞争日益激烈，业主要求不断提升，市场分工逐步细化，管理成本逐年上升, 盈利空间趋向缩

小，企业生存和发展面临的压力正在加大。此夕卜，对品牌的追求也使得很多企业在精细化上下功夫。 第一部分物业管理基础知识 ---------------------------------------- 3 第一节物业与物业管理 ----------------------------------------- 4 第二节物业管理的类别、性质与原则 ---------------------------------- 7 第三节物业管理的内容和基本环节 ----------------------------------- 8 第二部分物业管理中工作重点及具体操作 --------------------------------- 6 第三部分物业管理相关名词（词条）解释

物业管理综合素质的提升

物业管理综合素质的提升 物业管理属于服务性行业，所提供的商品是无形的“服务”。当今在物业管理行业蓬勃发展的今天，机遇与挑战并存。企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须大力提升物业服务品质，力求做到为业主提供一个安全、整洁、舒适、温馨的优美环境和各项优质服务，并赢得业主对物业管理单位及从业人员的信赖。任何一个高效、高品质的企业都在于具有杰出的团队力量，而这种团队力量均建立在拥有大量高素质的优秀员工基础上。因此，不断提升物业公司从业人员的综合素质极为重要，那么如何提升物业管理从业人员的综合素质呢？作者认为应从以下几个方面入手方为有效： 一、首先要提升物业从业人员的管理服务意识 1、服务意识：以业主为中心为业主提供体贴入微、尽善尽美的服务是物业公司的经营宗旨。通常从业者在实际工作中的服务态度、质量和效率是业主实实在在能感受到的东西，所以从业人员在与客户接触的过程中应该主动热情、文明礼貌。 2、安全意识：充分保证业主的生命和财产安全是管理工作的基本职责。对于早已声称提供24小时保安服务的物业小区而言如果发生了业主财物被盗、遭遇人身攻击或由于管理不善导致火灾发生等问题，其严重后果将不堪设想。因此从业者应该具备高度的安全意识人人都要把自己当成小区的“消防员”和“治安员”，并掌握必备的治安消防知识及熟练使用灭火器材。 3、勤俭意识：物业管理收费一般采取“以支定收”的原则，即“取之于业主用之于业主”。作为业主聘请的“管家”物业公司要懂得精打细算、勤俭持家，要争取以最合理的费用提供最优质的服务。 4、法律意识：物业管理工作的一大特点就是它涉及到处理多部门的各种关系。首先管理者要掌握相关的法律知识以正确处理政府部门、业主和管理公司的责、权、利关系。另外物业从业人员还要懂得用法律知识来保护自己及合理的规避管理工作中的一些法律风险。 5、洁美意识：没有物业管理的房管时代由于缺乏统一管理各个业主都是“各家自扫门前雪”造成公共区域卫生的脏、乱、差现象非常严重。现如今为了拥有

《物业管理综合能力》模拟试卷(一)

《物业管理综合能力》模拟试卷（一） 姓名：单位：准考证号： 单项选择题答题卡（填入最符合题意选项的英文字母） 多项选择题答题卡（填入最符合题意选项的英文字母） 一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1、下列选项，（）不是个人需求的影响因素。1 A个人的资产和收入B个人所购买的商品的价格 C自然环境D消费者对商品未来价格的预期 2、需求法则是（）。2 A商品自身的价格变化而引起的商品需求的变化B商品价格所引起供应的变化 C需求量与价格呈反和变化D需求量与体格呈正向相关变化 3、有关影响需求弹性的主要因素，下列不正确的是（）。10 A通货膨胀B商品的耐用程度C商品本身用途的多样性D时间的长短

4、在市场调查法中，电话调查法的优点是（）。45 A调查范围广B资料收集快C回收率高D设想问题深入 5、观察法用于市场设想不包括（）。45 A柜台观察B用户观察C痕迹测量D探头观察 6、有关市场营销组合的特点，不包括（）。47 A市场营销组合是一个稳定性强的组合B市场营销组合是一个复合结构 C市场营销组合受企业市场定位战略的制约D市场营销组合因素对企业来说都是“可拧因素” 7、按照企业在行业中经营的态势分类，经营策略包括（）。50 A进攻型战略B防御型战略C撤退型战略D以上皆正确 8、梅奥的人群关系理论的局限性不包括（）。68 A缺乏因为、因事、因地制宜的权变观点 B过分强调社会因素的作用C过多强调正式群体的作用 D比较片面强调提高职工的满意感作为增加生产主要途径 9、下列有关动机的内在动机的说法，正确的是（）。68 A员工更看重工作的结果B热衷于寻找有挑战性的工作 C是为了获得物质或社会报酬或避免惩罚而完成某种行为 D是为了行为的结果 10、马斯洛在《人的动机理论》一书中，将人的动机由低到高分为五层，下列选项正确的是（）。70 A生理需要—安全需要—自我实现的需要—尊重需要—社交需要 B 生理需要—安全需要—社交需要—自我实现的需要—尊重需要 C生理需要—安全需要—社交需要—尊重需要—自我实现的需要 D生理需要—安全需要—尊重需要—社交需要—自我实现的需要 11、麦克莱兰的需要理论中不包括（）。71 A金钱需要B成就需要C权力需要D亲和需要 12、公共关系不包括（）。99

物业服务管理基本知识宣传

物业服务管理基本知识 ★什么叫物业服务管理？ 所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ★物业管理有什么作用? 物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。 ★业主在物业管理活动中，履行哪些义务？ 国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。 ★小区的管理者到底是谁？ 根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关阐述，针对小区的物业服务管理活动，物业服务企业只是表面上的主体，实质主体还是业主。物业管理权是业主对其房屋位于所有权派生出的一种权利，物业服务企业所提供的只是一种合同式服务，真正的管理者是业主大会。 ★业主委员会应如何成立？ 1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件； 2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会； 3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》； 4．业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区（县）房地产管理部门提出登记申请； 5．区（县）房地产管理部门受理登记； 6．小区业主委员会正式成立。 ★业主委员会职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 ★物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？

物业管理综合能力精讲班第40讲讲义

物业管理综合能力精讲班第40 讲讲义 多选题二、多项选择题（每题2分，每题中的5个备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5 分）； 1. 影响市场需求的因素包括（）。 A. 个人的资产与收入 B. 与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格 C. 消费者对商品未来价格的预期 D. 消费者人数多寡 E. 厂商对于商品未来价格的预期 ABCD 解答：由于市场需求是个人需求的总和，因此，凡是影响个人需求的因素都会影响市场需求。此外，市场需求还受消费者人数多寡的影响。有些情况下，某种商品的价格降低后，每个消费者对于该商品的需求量都增加了，从而市场需求量也增加了；但另一些情况下，某种商品的价格降低后，市场需求量的增加并不是由于原有的消费者消费量增加了，而是由于消费该商品的消费者数目增加了。个人需求受许多因素的影响，主要因素有：个人的偏好、个人的资产与收入、个人所购买的商品的价格、与个人所购买的商品的价格有关的其他商品的价格，以及消费者对商品未来价格的预期等。 2. 关于经济成本，正确的说法是（）。 A. 经济成本=销售收入—经济利润 B. 包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等 隐含成本+经济成本=显见成本C. D. 是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和 E. 就是会计成本 ACD 解答：人们在日常生活中所说的成本往往是“会计成本” ，即厂商在生产经营过程中作为成本项目计入会计账目上的各项费用支出总和，包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借入资本所支付的利息等。 经济学中的成本概念不同于会计成本，它是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本” 。经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬。 经济成本=会计成本（显见成本）+隐含成本 经济利润=销售收入-会计成本-隐含成本 经济成本=销售收入-经济利润 2章 3. 运用差异目标市场营销策略其特点是（）。 A. 能加强在某个领域中的市场地位 B. 总销售量会增加 C .能充分挖掘企业潜力

物业管理培训的分类及内容99686

维修员、绿化员、设备管理员。针对不同岗位操作层员工的培训内容是不同的。 1、保安员的培训 1）、知识培训： 保安员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、保安员的职责和权力、保安员处理问题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通知识、消防知识、防卫制度等方面的知识。 2）能力培训 保安员能力培训的主要内容包括：巡逻岗岗位能力、固定岗岗位能力、交通岗岗位能力、车 库（场）岗岗位能力、内务岗岗位能力、物品出入管理能力、盗窃、匪警应急事件处

理能力、发生斗殴事件的处理能力、巡逻中发现可疑分子的处理能力、发现住户醉酒闹事或精神病人的处理能力、遇到急症病人的处理能力、突发水浸事故的处理能力、火灾事件的应急处理能力、煤气泄露事故的处理能力、执勤中遇到不执行规定、不听劝阻事件的处理能力、业主/物业使用人家中发生刑事或治安案件时的处理能力、车辆冲卡事件的处理能力等方面。 2、保洁员的培训 1）知识培训 保洁员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、各种清洁工具和清洁材料的功能及使用知识。 2）能力培训 保洁员能力培训的主要内容包括：楼道的清洁能力、高层大厦的清洁能力、多层住宅的清洁能力、玻璃门、窗、镜面、玻璃幕墙

的清洁能力、绿地的清洁能力、灯具的清洁能力、公共 场地和马路的清洁能力、室外地面的清洁能力、房屋天面和雨棚的清洁能力、地下室、天台、转换层的清洁能力、住宅区大堂的清洁能力、清洁工作的应急能力。 3、维修员的培训 1）知识培训 维修员知识培训的主要内容包括：物业管理基础知识、供水供电基本知识、房屋日常养护知 识及房屋维修知识等。 2）技能培训 维修员技能培训的主要内容包括：室内地面的维修能力、室内墙面的维修能力、室内顶棚的

物业管理基础知识试题1答案

物业基础知识试题 部门：姓名： 一、填空题(每题2分,满分10分) 1、物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价，别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。 2、维修资金使用方案经使用范围专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 3、专项维修资金实行业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户和业主决策、专款专用、政府监管的原则。 4、正常使用条件下，住宅物业保修期限为：（一）屋面防水工程不低于5 年；（二）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于 5 年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。 5、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做闭水试验。物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 二、单选题(每题1分,满分20分) 1、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题（A ） A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决 D、应及时向上级报告 2、物业管理企业接到报修后立即行动，马上修好，这对物业管理企业（D ）的影响是非常明显的。 A、经济效益 B、知名度 C.规模D、信誉 3、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时，物业管理企业应创造条件满足其要求，提供（B ） A、一般性服务B特约性服务C公共性服务D公众代办性服务 4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确，才能做到人人有事做，事事有人管，这体现了（ B ） A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 5、业主直接参与物业管理区域的物业管理，这种自治管理是通过（C ）实现的。 A业主大会B业主代表大会C业主大会或业主代表大会D物业管理公司 6、业主大会作出的决定，要有全体业主的（B ）通过方可生效。 A.1/3以上B半数以上 C.2/3以上D全部 7、业主委员会为取得社会团体法人资格，需向（C ）部门提交有关资料。 A.工商 B.公安 C.房管 D.城建 8、住宅小区物业管理的主要对象是（A ） A房屋B业主C设备D环境

物业管理综合能力精讲班第37讲讲义

物业管理综合能力精讲班第37 讲讲义1-20 一、单项选择题（每题1分，每题的4个备选项中，只有1个最符合题意） 1章 1.表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量的概念，是（）。 A.个人需求 B.市场需求 C.个人供给 D .市场供给 B 解答：市场需求定义如下：市场需求是一个表列，它表示在某一特定市场和某一特定时期内，所有购买者在各种可能的价格下将购买的某种商品的各种数量。 2.需求法则表述为（）。 A.假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。 B.假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈同方向变化：价格上升，需求量上升；价格下降，需求量下降。 C.假定其他条件不变，商品的需求量与价格不一定呈同方向变化：价格上升, 需求量上升；价格下降，需求量也可能上升。 D.假定其他条件不变，商品的需求量与价格不一定呈反方方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量也可能下降。 解答：需求法则表述如下：假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升。 3.市场供给是（）供给的加总。

A.个人 B.商品 C.单个厂商 D.资源 C 解答：由于市场供给是单个厂商供给的加总，因此凡是影响单个厂商供给的因素，例如厂商所生产的产品的价格、生产要素的成本、厂商对于未来价格的期望等因素都会影响市场供给。此外，生产某种商品的厂商数目的多寡以及市场的竞争程度也会影响该商品的市场供给。 4.I Ed I >1，在表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或 增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称（）。 A.需求完全无弹性 B.需求弹性为零 C .需求有完全弹性 D .需求富有弹性 D 解答：I Edl >1，在表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少 （或增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有弹性。 5.关于经济学中的成本概念中，错误的说法是（）。 A.也称经济成本 B.经济成本=显见成本+隐含成本 C.是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和 D.包括工资、原材料、动力、运输等所支付的费用，以及固定资产折旧和借 入资本所支付的利息等 D

物业管理综合能力讲义 (5)

第二节民法基础知识 一、民法概述（2010年2分） （一）民法的概念及调整对象（***） 民法是调整平等主体的自然人、法人、其他组织之间的人身关系和财产关系的法律规范的总称。 民法所调整的对象是平等主体之间的人身关系和财产关系。 1．平等主体（*） 平等主体意味着法律关系中的各方当事人处于平等的法律地位，具有平等的法律人格，通过自由协商达成一致，任何一方不得将自己的意志强加于他方。 2．平等主体之间的人身关系（*） 人身关系是基于一定的人格和特定身份而形成的，体现了人在精神和道德上的利益，分为人格关系和身份关系。 人格关系——是基于生命、身体、健康、名誉、肖像、隐私、姓名、名称等人格利益而产生的权利义务关系。人格关系的核心是各种人格权。 身份关系——是基于特定身份而产生，一般指夫妻关系、亲属关系，此外还包括作者、发明人、创造人的身份关系。 3．平等主体之间的财产关系（*） 平等主体之间的财产关系包括静态的财产关系和动态的财产关系。 静态的财产关系——指基于对财产占有、支配而产生的关系，称为物权关系。 动态的财产关系——指财产的让渡、移转过程中的关系，主要是债权关系。 （二）民法的基本原则（*****） 民法的基本原则：平等、自愿、公平、诚实信用、公序良俗和权利不得滥用。 平等——意味着当事人在法律地位上的平等，任何人不得强迫对方。 自愿——是指当事人的意思表示自由、真实，一方不得利用欺诈或胁迫等手段迫使对方作出违背其真实意愿的意思表示。 公平——指双方权利义务的对等。 诚实信用——要求当事人在民事活动中维护双方利益的平衡，同时不得打破当事人与社会之间的利益平衡，是从内部对当事人加以约束。 公序良俗——是从外部加以限制，要求当事人的行为应遵守社会公共秩序，不得违背善良风俗。

物业管理员培训教学计划与大纲

物业管理员培训教学 计划与大纲 Revised on November 25, 2020

信阳新时代职业培训学校 物业管理专业教学计划与大纲 一·培训目标 通过培训，使学员具备物业管理人员所必需的基础理论知识、职业道德知识，具备物业管理的操作技能，具有一定的观察、分析、判断和计算能力，以及较强的沟通和表达能力。 二·培训教学计划表 三·培训的性质和任务 通过教学，使学员增强职业道德意识，了解物业管理运作过程，掌握物业管理基本技能，能够为业主、使用人提供服务。选用教材—《物业管理员》中国劳动社会保障出版社。 四·培训内容 (一)职业道德 培训内容 1、职业道德基本知识 2、职业守则 （1）遵纪守法，爱岗敬业。（2）工作认真，尽职尽责。 （3）诚实守信，热情服务。 (二)物业管理基础知识 培训内容：

1、物业管理基本概念（1）物业与物业管理。（2）物业管理的主要内容与过程。 （3）物业管理的基本原则。 （4）物业管理的服务质量标准。 （5）物业管理人员的素质要求。 2、物业管理机构基本知识（1）物业管理企业。（2）业主大会与业主委员会。 （3）物业管理相关机构。 3、住宅小区的物业管理知识 （1）住宅小区的构成与特点。 （2）住宅小区物业管理的内容与特点。 （3）住宅小区物业管理的目标与要求。 4、写字楼的物业管理知识 （1）写字楼的类型与特点。 （2）写字楼物业管理的方式与目标。 （3）写字楼物业管理的内容与特点 （4）写字楼的租赁管理。 5、商业场所的物业管理知识 （1）商业场所的类型与特点。 （2）商业场所物业管理的内容与特点。 （3）商业场所的租赁管理。 6、工业区的物业管理知识 （1）工业区的构成与特点。 （2）工业区物业管理的内容与特点。 7、其他类型物业管理知识 （1）其他物业的主要类型。 （2）其他类型物业管理的特点。 8、相关法律、法规知识 （1）物业管理法律常识。

物业管理综合能力考试试题

2010 年物业管理师全国统一考试试卷 《物业管理综合能力》 一、单项选择题（共50题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．个人对于商品的需求需要具备的两个条件（） A．个人具有购买意愿；个人具有支付能力 B．个人具有购买意愿；商品符合国家标准 C．个人具有支付能力；商品符合国家标准 D．商品符合国家标准；商品满足个人需求 2．某商品的需求函数为qd=20-2Px。供给函数为qs=-10+3 Px，则该商品的均衡价格为?（）。 A．3 B．4 C．5 D．6 3．下列商品中，需求弹性最小的是（）。 A．商品住宅 B．土豆 C．食用盐 D．汽车 4．下列商品组合中，属于互为替代品的是（）。 A．苹果和梨 B．汽车和汽油 C．咖啡和糖 D．钢笔和墨水 5．生产要素边际产量遵循（）规律。 A．递增 B．递减 C．恒定 D．变化 6．某物业服务项目成本要素中，属于固定成本的是（）。 A．维修材料、人员工资出支 B．公共区域水、电费 C．办公用房支出 D．特约服务支出 7．物业管理同时具有（）。 A．自然属性和社会属性 B．自然属性和历史属性 C．社会属性和历史属性 D．历史属性和科学属性 8．物业服务差异目标市场营销策略的优点是（）。 A．成本低 B．营销稳定性好 C．标准化程度高 D．易于管理 9．物业服务企业创新的根本动力来源于（）。 A．职工决策 B．成本增加 C．领导决策 D．市场需求 10．市场营销组合理论中，4P组合所包含的四个基本变量是产品，价格、渠道和（）。 A．顾客 B．广告

C．卖场 D．促销 11．实现激励功能的两个要素是（） A．需要和动机 B．动机和能力 C．需要和能力 D．动机和奖励 12．马斯洛需要层次理论提出，人的动机由低到高分为五个层次，即：（）。 A．生理需要→安全需要→社交需要→尊重需要→自我实现需要 B．生理需要→社交需要→尊重需要→安全需要→自我实现需要 C．生理需要→安全需要→尊重需要→社交需要→自我实现需要 D．生理需要→社交需要→安全需要→尊重需要→自我实现需要 13．期望理论中构成个人决策的三个普通观念是价值、绩效获奖估计和（）。 A．考核 B．奖惩 C．期望 D．制度 14．个性心理特征主要包括人的气质、性格和（）。 A．知识 B．能力 C．智商 D．经验 15．心理学上，具有性情活跃，动作灵敏等气质特征的个体，属于（）。 A．胆汁质 B．多血质 C．黏液质 D．抑郁制 16．根据公共关系学理论，业主是物业服务企业的（）。 A．一般公众 B．次要公众 C．首要公众 D．边缘公众 17．公共关系中联系主体和客体的手段是（）。 A．礼品发放 B．上门服务 C．信息传播 D．亲友聚会 18．物业管理行业的行政管理主体是（）。 A．物业服务企业总部 B．当地房地产行政管理部门 C．社区居委会 D．业主委员会 19．行政权力具有（）的特点。 A．民主性 B．完备性 C．强制性 D．自愿性 20．物业管理活动中，民事责任主要是（）和侵权责任。 A．个体责任 B．名誉责任 C．过错责任 D．合同责任 21．诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过（）年的，人民法院不予保护。 A．2 B．5 C．15 D．20 22．物业服务合同的订立，分为（）两个阶段。 A．邀请与承诺 B．要约与承诺 C．要约与签订 D．协商与签订 23．建筑物区分所有权是一种集合权，包括区分所有建筑的专有权，共有权以及（）。 A．相邻权 B．共用权 C．共同收益权 D．共同管理权 24．担保物权是以确保债务的清偿目的，在（）或者第三人的特定物权或权利上

物业管理基础知识学习资料

物业管理基础知识学习资料 一、物业服务费的概念及构成 （一）、物业服务费的概念 物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 （二）、物业服务费的构成 依据2004年1月1日起施行的《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）的规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括9方面： 1、管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用； 是指物业服务企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按工资的14%提取的职工福利费。具体包括基本工资、津贴、福利基金、保险金、服装费及其他补贴等，不含奖金。 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费 主要是指门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、室外墙面、屋面、供水管道、排水管道、照明灯具、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具、道路、绿地、停车场库、化粪池、垃圾箱等的维修养护费用及公共照明费等。 3、清洁卫生服务费 是指物业管理区域内公共区域的清洁卫生费，包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还包括单项对外承包费，如化粪池清淘等。 4、绿化管理养护费用 是指物业管理区域绿化的养护费用及开展此类工作所购置的绿化工具及绿化用水、农药、化肥、杂草清运、补苗等费用。 5、安全防范服务、秩序维护费用 是指物业管理公共区域的秩序维护费。包括安全监控系统、设备、器材的日

常养护费等。 6、物业管理企业办公和社区活动费用 是指物业服务企业开展正常服务工作所需的有关费用，如交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。 7、物业服务企业固定资产折旧费 是物业服务企业拥有的各类固定资产如交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等按其总额每月分摊提取的折旧费用。 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时进行修复和对伤员进行经济补偿，物业服务企业必须对这些建筑物及设备设施投财产保险和相关责任保险，对于险种的选择是由所管物业的类型、性质来决定的，但必须考虑业主的意愿和承受力。 9、经业主同意的其他费用 经与业主协商，其同意包括在物业服务费中的内容。 应当注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。 二、何为《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？ 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 《住宅质量保证书》应当包括以下内容： 1、工程质量监督部门核验的质量等级； 2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修； 3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期： 屋面防水5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 地面空鼓开裂、大面积起沙1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年； 管道堵塞2个月；