鸿意新城物业管理招标文件
"鸿意星城"住宅小区前期物业管理
招
标
文
件
招标人（章）：
发放时间：2006年 4月20 日
目录
1 投标须知 (2)
2 鸿意地产和鸿意星城项目简介………………………………… 3~4
3 物业管理服务内容和要求 (5)
4 招标条件 (6)
5 招标说明………………………………………………………… 6~7
6 投标要求………………………………………………………… 7~8
7 投标文件密封和递交 (8)
8 开标、评标、定标……………………………………………… 8~9
9 合同及其它……………………………………………………… 9~10
10 附件一、《投标人概况及投标报价表》 (11)
11 附件二、投标函（格式） (12)
12 附件三、授权委托书（格式） (13)
13附件四、《鸿意星城物业管理招标评分办法及定标原则》…… 14~15 14 附件五、规划平面图…………………………………………………….
一、投标须知
二、鸿意地产和鸿意星城项目简介
1、鸿意地产简介：
鸿意地产发展有限公司成立于1994年，注册资本人民币1.2亿元，主营房地产开发。公司秉承“建设美丽新生活”的发展宗旨，严格管理，规范运作，真诚求进，现已成为江苏省内最具知名度的房地产品牌开发企业之一。
公司先后开发了南京枫丹白露城市花园（19万㎡），皇册家园（14万㎡），鸿意星城（12万㎡），苏州高尔夫花园（26万㎡），宝石御景园（12万㎡），无锡金色江南（66万㎡），财富广场（23万㎡），金洋花苑（29万㎡），宿迁金色水岸（14万㎡），东城水岸（9.4万
㎡），新天地商业广场（2.5万㎡）等项目，开发面积已达200万平米，取得了明显的经济效益和社会效益。
2．鸿意星城项目基本情况：
鸿意星城项目是南京鸿意地产开发有限公司继枫丹白露城市花园、皇册家园之后即将在城东开发的大型住宅小区。小区位于南京市白下区杨庄石杨路，规划建设22栋小高层，1所幼儿园，1所会所及局部商业裙房。建筑规划为院落围合式布局，新颖流畅，建筑立面简洁、典雅。小区首期（8栋小高层）预计2007年11月底交付业主使用。为使小区物业管理服务与鸿意星城定位要求相适应，特决定采取邀请招标方式，选聘鸿意星城前期物业管理企业。2．基本参数：
(1)总用地面积： 73180㎡
(2)总建筑面积：153423.6万㎡（地上部分建筑面积：117335㎡，地下部分建筑面积：36088.6㎡）其中小高层总建筑面积113751㎡，商业总建筑面积3584㎡。
(3)建筑密度：18.4%
(4)物业类型：小高层、商业
(5)住宅总户数：1150户
(6)绿化率：38.3%
(7)机动车位(地下)：595个
(8)非机动车位（地下）：2162个
(9)污水排放：室内污废分流，室外雨污分流，污水沉淀后排入绕城公路市政污水管网。
(10)供电方式: 采用临街单项变供电。
（11）供水方式：1-4层市政直供，5层及以上为变频供水。
（12）消防系统设置：均设置消防系统，局部设置自动喷淋系统
（13）安防监控设施：小区设安防监控设施，采用红外报警系统和可视对讲。
（14）小区共配备55部电梯。
（15）小区设有1个主入口，1个次入口，1个机动车主出入口，1个机动车次入口。（首期交付1个主入口，一个机动车出入口）。
（16）现场售搂处：400㎡。
（17）根据相关规定配备物业管理用房。
（18）小区分二期建设，首期已于2006年3月15日开工，首期建设8幢小高层，面积为43150.73㎡，一层商业裙房，面积为697.3㎡, 地下车库机动车位85个, 面积为5170.88㎡, 总计地上面积43848.03㎡, 地下5170.88㎡。竣工时间预计为2007年10月31日，交付时间为2007
年11月31日。二期建设面积为小高层70600.27㎡, 地下车库机动车位510个，面积30917.72㎡, 竣工时间预计为2008年9月31日，交付时间约为2008年10月31日。
三、物业管理服务内容和要求
1．服务内容
（1）房屋建筑共用部位的维修、养护、使用和管理；
（2）区内公共设施、设备及场地（消防、机电设备、道路、路灯、连廊、单车房、园林绿化地、沟、渠、井、管道和停车场等）的使用、维修、养护、管理和运行服务；
（3）区内场地、房屋建筑公共部位的清洁卫生，定期对小区进行消毒、杀毒，做好垃圾的收集和清运工作；
（4）对区内范围所有房屋装修、保证房屋结构不变以及房屋外观统一进行管理；
（5）物业及物业管理档案、资料管理；
（6）24小时巡视、门岗值勤等安全管理工作，保证小区内住户的人身财产安全；
（7）便民服务网点及住宅区内所应具备的有偿服务；
（8）交通、车辆行使和停泊管理。
2．服务要求
（1）房屋及公共配套设施完好率为98%；
（2）住宅区无重大火灾、刑事和交通事故；
（3）卫生、消杀、绿化达标率为100%；
（4）房屋零修、急修率为99%以上；
（5）违章发生率为1%以下，处理率100%；
（6）业主对物业管理满意率95%以上，投诉处理率100%。
四、招标条件
(1)物业管理范围：鸿意星城住宅小区的一体化物业管理。
(2)招标人按物业管理相关法规规定向中标人提供物业管理用房。
(3)物业管理开办费，指投标人对本项目所配备的物资装备费用（不包含物业服务日常易耗品，亦不计折旧费摊入日常物业服务支出成本），由招标人根据中标人投标文件中的报价，在《前期物业服务合同》中约定。
（4）前期介入服务费，指本项目开发建设至向业主交付物业止，应招标人要求提前介入物业管理服务所产生的费用，由招标人根据中标人投标文件中的报价，在《前期物业服务合同》中约定。
（5）物业管理公共服务费收费标准，按中标价格在《前期物业服务合同》中订立。
(4)地下停车库及地面停车位由中标人管理，收益按相关物业管理法规规定执行。
(5)招标人负责小区内总平面图、街道牌、幢号牌、户室牌、小区内交通标识牌等的设置。
(6)物业管理专项维修基金归集和使用服从相关法规规定。
五、招标说明
（一）鸿意星城住宅小区实施前期物业管理阶段为 _2006_年_6_月至小区成立业主大会后签订新的物业服务合同为止。
(二)《招标文件》及其附件和答疑的书面文件，均为本次邀请招标
正式招标文件。应交纳投标保证金壹万元；投标活动结束3个工作日内
退还投标保证金；投标人不投标，或投递废标，其投标保证金不予返还，
归招标人所有。
(三)招标文件的澄清
1、招标人在获取招标文件后，招标人接受电话答疑。
2、招标文件的解释权归招标人。
(四)招标文件的修改：投标截止时间前招标人需要修改招标文件的，在法定的时限内，以书面方式通知投标人，并作为招标文件的组成部分。
六、投标要求
（一）投标人需具备国家物业管理三级资质。
（二）投标人应认真查验招标文件的完整性；自行查看现场；并按
招标文件的要求详细填写和编制招标文件。
（三）投标文件必须包括下列内容：
1、投标人概况及投标报价表（格式见附件一）。
2、投标函。（格式见附件二）
3、投标委托书：投标企业法定代表人签发的授权委托书（格式见附件三）。
4、投标人简介。
5、对项目的认识、管理服务定位，管理服务目标及整体设想。
6、组织架构、人员配备、培训及管理。
7、拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划。
8、管理服务体系。
9、企业内部管理规章制度、公众制度。
10、前期管理服务、接管验收管理。
11、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施。
12、管理服务重点、难点及其措施。
13、物业档案资料管理。
14、物业管理费用测算及投标报价：物业管理开办费、前期介入服务费、物业管理公共服务费收费标准、机动车停车服务费收费标准等测算报价。
15、投标人资格证明材料：企业法人营业执照（加盖公章）、物业管理企业资质证书复印件（加盖公章）等。
16、项目负责人资格证明材料：拟派项目负责人的任职文件、工作履历、身份证复印件、上岗资格证明等。
17、投标人业绩资料。
（四）贵公司在中标后将与我公司签订前期物业服务合同，并按照
投标文件中的时间要求对鸿意星城住宅小区物管执行物业管理前期介入服务和实施前期管理。
（五）投标文件的处置：中标企业投标文件不予退还，未中标企业
投标文件在定标后五日内予以退还。
七、投标文件密封和递交
（一）投标人应将投标文件密封，并在封口处加盖投标人公章；封
袋上应写明所投物业名称。
（二）投标人须在“一、投标须知”中规定的投标文件递交截止时
间、地点送达投标文件。
八、开标、评标、定标
(一) 开标
（1）投标人代表可在开标时间前到达评标现场参加开标。在开标
时间内未到达者，招标人视之为同意开标。
（2）开标时，在投标人代表、招标人代表和评委见证下，对投标
文件进行启封，交评委在封闭状态下阅评。
(二) 评标
评标规则及评标方法详见附件四《鸿意星城物业管理评标方法及定标原则》
(1)投标文件出项下列情况之一的，将视为无效投标，不予评标：
A.投标文件字迹潦草、模糊、无法辨认；
B.投标人与邀请投标的企业法人不符的；
C.逾期送达的投标文件。
(2)标书正本与副本内容不同的,以正本内容为准。
(3)投标截止时间后，投标人对投标报价或其他性质内容修正的文
件和增加的任何优惠条件，一律不作为评标、定标的依据。
(4)在投标文件的审查、澄清、评比和比较以及授予合同过程中，
投标人对招标人和评委施加影响的任何行为，一经证实都将导致取消投标、中标资格的结果。
(三) 定标
投标企业综合得分最高者，经招标人审定，确定为鸿意星城物业
管理中标人。
九、合同及其它
（一）定标后，招标人于2日内办理《中标通知书》、与中标人签
订《前期物业服务合同》，将相关资料报送南京市物业管理办公室备案。
（二）物业管理期限：《前期物业服务合同》自2006年6 月至鸿意星城住宅小区成立业主大会签订新的《物业服务合同》止。
（三）物业服务费收费标准，按中标价格，由中标人向物价主管部
门申报、备案，并在《前期物业服务合同》中明示。
（四）中标人须在约定的时间内组织人员进驻，同时提供物业管理
服务。
（五）中标人应严格按照《前期物业服务合同》及《投标文件》
承诺实施管理，如达不到合同要求，或出现重大管理失误，并由行政主管部门确认，招标人有权终止《前期物业服务合同》，责任由中标人负责。
（六）《前期物业服务合同》终止，投标人应在法定期限内负
责任地移交小区物业管理权。
附件一：
投标人概况及投标报价表
附件二：投标人函
致：南京鸿意地产开发有限公司
1、根据已收到的《鸿意星城住宅小区前期物业管理招标文件》，按照招投标管理的有关规
定，我公司经考察小区现场和研究招标文件后，承诺该小区的物业管理费按《投标人概况及投标报价表》中的费用收取，按照投标文件的要求负责小区的物业管理工作，我们承诺：在合同条款约定的范围内不向贵公司增加任何费用，不提高小区物业管理费的标准。
2、我们遵守招标文件的一切要求。
3、如果贵公司接受我们的投标，我们保证在接到中标通知书后介入鸿意星城项目的前期物
业管理准备工作。小区竣工前两个月，保证有关物业管理人员进场接收、验交、管理。
4、我们同意严格遵守本投标文件的各项承诺，并随时接受询标。
5、在合同协议书正式签署生效之前，本投标文件连同贵公司的中标通知书将构成我们双方
之间共同遵守的文件，对双方具有约束力。
6、我们理解，贵公司不一定接受最低标价的投标或贵公司接到的其他任何投标。同时也理
解，贵公司不负担我们的任何投标费用。
7、我单位承诺本招标文件限定的投标时间不影响我们的正常投标。
（以上无正文）
附件三：授权委托书
授权委托书
本授权委托书声明：我（姓名）系（投标单位）的法定代表人，现授权（单位名称）（姓名）为我的委托人，以本公司的名义参加鸿意星城前期物业管理的投标。授权委托人所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。
授权委托人无转委托权，物此委托。
授权委托人：性别：年龄：
单位（盖章）：部门：职务：
投标单位（盖法人章）
法人代表人：
附件四：
鸿意星城住宅小区
物业管理招标评分办法及定标原则
一、评标委员构成
根据物业管理相关规定，鸿意星城住宅小区物业管理招标项目
评标委员构成如下：评标委员共5名，其中招标方代表2名，另3名从
市物业管理评标专家库中随机抽选产生。
二、评标办法
鸿意星城住宅小区物业管理招标评标项目分为：投标文件、投标报价两大项，分别按百分制计分，各项目占投标总分权重依次为80：20。
1、投标文件（满分100分，占投标总分的80%）：
评委根据投标人投标文件评分标准评出评分等级，依此统计汇总作为投标人投标文件得分。
投标文件评分标准为：：
(1)、对项目的认识、管理服务定位、管理服务目标及整体设想（12分）。
(2)、组织架构、人员配备、培训及管理（10分）。
(3)、拟采取的管理方式、工作计划及物资配备计划（4分）。
(4)、管理服务体系（6分）。
(5)、企业内部管理规章制度、公众制度（3分）。
(6)、前期管理服务，接管验收管理。（14分）。
(7)、日常管理服务方案、服务质量标准及其措施（20分）。
(8)、管理服务重点、难点及其措施。（8分）
(9)、物业档案资料管理（3分）。
（10）、物业管理服务费用测算合理性（20分）。
2、投标报价（满分100分，占投标总分的20%）：
投标报价评分标准（百分制）
1、投标报价以物业管理公共服务收费标准报价为评价指标。
2、投标报价评分以中准价作为评分标准，其扣分原则为：按百分制计，“偏离中准收费水平百分率”每偏“中准收费水平”0.5%扣1分；“偏离中准收费水平百分率”的百分位四舍五入后，十分位数字≥5且≤9的，十分位上的赋分均按0.5%标准扣分。
3．“中准收费水平”由所有投标人的物业管理公共服务费“综合收费水平报价”算术平均得出；“综合收费水平报价”=（小高层投标报价×小高层建筑面积+商业投标报价×商业建筑面积）÷各类物业服务费收费总面积。
4、“偏离中准收费水平百分率”=（“综合收费水平报价”-“中准收费水平“）÷“中准收费水平”×100%（计算结果保留到十分位，百分位四舍五入）。
三、定标原则及物业管理服务费标准核定原则
1、评标委员会根据投标文件、投标报价分两项加权总分之和，从高到低排序，依次推荐不超过三名中标候选人。
2、若出现加权总分相同不能顺序确定中标人时，则以投标企业投标文件评分高者为先。
3、招标人按照中标候选人综合得分的排序确定第一中标侯选人为中标人，若确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人，签订前期物业服务合同。
4、在投标过程中有违反招标文件规定，或采取不正当竞争手段的，一经查实，取消投标资格。
技术说明
1概述
“鸿意星城”总占地面积7.3万平方米，建筑面积为15万平方米,住宅总户数1144户。具体情况如下：
地块内共有住宅22栋小高层，单元梯口55个，总计住户1144户。
整个地块共有主出入口2个，停车场出入口3个。
1、2#楼：各三个单元，一、三单元1-9F一梯三户，二单元一梯两户，10F各单元一梯两
户，各78户。
3、4#楼：各四个单元，一、四单元1-9F一梯三户，二、三单元一梯两户，10F各单元一
梯两户，计98户（4#楼96户）
5#楼：三个单元，8F+1，一梯两户，计48户
6#楼：三个单元，9F+1，一梯两户，计54户
7#-10#楼：两个单元，10F+1，一梯两户，各40户（10#楼39户）
12#楼：三个单元，9F+1，一梯两户，计54户
13#-16#、18#-23#楼：两个单元，10F+1，一梯两户，各40户（18#楼39户）
24#楼：四个单元，10F+1，一梯两户，共80户
智能化系统由以下7个子系统及控制中心构成：
⑴、黑白可视对讲子系统
⑵、家居报警子系统
⑶、电视监控子系统
⑷、周界防范子系统
⑸、离线式电子巡更子系统
⑹、背景音响/紧急广播子系统
⑺、停车场管理子系统
智能化系统在总体设计时必须全盘考虑,应充分考虑各分期之间的系统搭构和线管连接，充分考虑与土建分期配合的问题，充分考虑产品与系统的升级兼容问题，并提供良好的解决方案。
本次招标，各投标人必须根据小区总体规划设计智能化系统方案，提出实现上述［1］-［7］项子系统及控制中心的造价。
施工中要求所有设备按规范安装；除接插件外的所有线缆接头应采用焊接工艺，户
外线缆接头必须进行防水保护处理；管内线缆不允许有接头。
承包商应做好工程的售后服务工作，除合同范围内的系统维护外，还包括向业主提供智能化系统户内设计方案，系统升级方案及合同约定的户内相应设备安装、调试工作（不含户内管线敷设工作）等；业主如需新增户内智能化设备或要求承包商进行户内管线施工，则直接向承包商购买并支付相应工程材料及施工费用，承包商负责相应的后期维护工作。
2、设计原则
小区智能化系统本着以人为本的原则，要求做到安全、舒适、便捷、稳定可靠。各子系统应遵循“设备先进、技术完备、功能到位、配置合理、节约资金”的原则进行设计。
先进性：当今科学技术发展迅速，花费巨资建成一个几年内就被淘汰的落后系统，是极大的浪费，所以设计方案首先须确保设计技术和应用技术的先进性，符合建设部及国家现行有关标准规范。
可靠性：可靠是系统设计中的关键，若因系统故障，会给住户带来相应的损失。为此总体方案的设计和产品的选型时既要考虑技术的先进性，又要考虑技术的成熟性，遵循严格科学的设计、施工规范，为各子系统的连接，架设可靠的通道，从而为系统的总体可靠性打下坚实的基础。子系统某个点出故障后，第一：管理控制中心应有反应；第二：不影响其它子系统、控制点正常运行；第三：完好记录保存已有信息：第四：重要子系统、控制点配置UPS不间断电源；第五：重要数据自动备份。
稳定性：本系统的规模较大，系统构成较为繁琐、复杂，为保证系统的可靠性，必须建设高稳定性的系统。由此，本次招标中，主要设备只接受定型生产、并具有一定应用成功实例的成熟系列产品，以确保系统具有很高的稳定性。
投资的保护性：随着科学技术的发展，不可能保证一个系统永远处于领先地位。为此，在设计方案时必须考虑到系统升级扩展的灵活性和兼容性，使得系统在不改变原有设备，不损失前期投资情况下，就能方便的升级和扩容，确保系统不过时，系统方案和配置能适应长达5年的技术发展。选用产品的制造商有5年以上产品生产的历史，近5年发展情况良好。
性能/价格的可比性：要选择性能价格比较高的产品和系统，要善于从实际出发，突出实用功能，去掉“华而不实”的无用功能，降低总体投资，求得先进性与经济性的完美统一。
运行的经济性（可操作性）：21世纪是知识经济时代，人力成本的价格在大幅度增加，系统设计应做到操作和维护方便。
除此之外，还应满足：
1、高度的安全性、可靠性；
2、不损坏小区环境的舒适性；
3、可将各子系统的管理统一规划设计成空间的集中，运行上尽量集成于同一个可靠的平
台，方便值班员管理、操作，减少配备管理人员数量。
3、设计规范
本方案设计须遵循现行有效标准及规范，例如但不限于以下各项：
《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》
《民用建筑电气设计规范》 JGJ/T16-92
《智能建筑设计标准》（GB/T503D14-2000）
《江苏省建筑智能化系统工程设计标准》（DB32/1181-1998）
《入侵探测器通用技术条件》（GB1048。1-89）
《主动红外入侵探测器》（GB1048。4-89）
《被动红外入侵探测器》（GB1048。5-89）
《防盗报警控制器通用技术条件》（GB12663。90）
《微波和被动红外复合入侵探测器》（GB1048。6-9）
《电缆线路施工及验收规范》（GB50168-9）
《电子计算机机房设计规范》（GB50174-93）
《民用闭路监控电视系统工程技术规范》（GB50198-94）
《入侵报警系统技术要求》（GA/T368）
《视频安防监控系统技术要求》（GA/T367）
《黑白可视对讲系统》（GA/T269）
《安全防范工程程序与要求》（GA/T75）
《安全防范系统验收规则》（GA308）
《江苏省智能住宅小区评估方法》（DGJ32/TJ02-2003）
4各子系统功能要求
设计方案中必须详细介绍解决系统中保证图像信号长距离传输质量、呼叫信号、报警信号冲突占线、系统自检等问题的措施。
系统必须具有自检功能，能在管理计算机CRT上自动显示故障所在的位置。
后一期工程施工时，应保证不影响已投入使用的分区正常运行。
以下各子系统功能要求着重针对本项目规模较大的特点提出了一些特别需要注意的方面和要求，不排除对各系统的常规通用要求。
4.1可视对讲系统
㈠、系统设置：
1、标配采用黑白可视对讲系列；各楼型每户安装一台免提式黑白可视对讲分机。
2、小区共2个大门，每大门口各安装一台黑白可视对讲围墙机；
3、每个单元门安装单元黑白可视门口机，共55套，单元门应具有感应卡门禁读卡控制
器，单元门应配置电锁和开门按钮；
4、各单元到地下层的入口处设置门禁系统，共55套，要求地下层入口的门禁与对讲系统
的门禁进行联网，由中心软件集中管理；
5、管理中心设置在会所一层控制中心机房；配备中心管理机;
6、每个单元根据楼层情况配置电源，由单元公共用电箱处供电；
7、投标人根据小区的规模、同时使用率，可配置相应数量的分管理机和通讯通道，减少用
户呼叫占线率，减少用户等待时间。
㈡、功能：
1、实现围墙机与任一住户间的双向对讲；围墙机图像传送至各呼叫对象的分机；
2、单元门口机图像传送到本区域各呼叫对象分机；
3、围墙机图像实时传送到中心管理机；
4、围墙机、门口机呼叫住户分机时，该住户所有分机均应有所反应；
5、实现户内各分机与中心管理机之间的双向对讲；中心管理机、大门口围墙机与单元门口
机之间的双向对讲；
6、大门口围墙机与单元门口机可刷卡进入，各单元到地下层的入口处门禁系统也可刷卡进
入；
7、系统具有定时自动巡检功能，巡查到的故障部位，能自动显示和存贮；
8、系统兼容性好。在不变更原有设备的条件下，系统能方便地升级；
9、后一期工程施工时不影响已投入使用系统的正常运行；
10、任一分机发生故障或线路短路、断路，不影响其他分机的正常使用；
11、经长距离传输后应保证图像清晰，语音信号无杂音；
12、市电电网停电后，系统仍能正常工作8小时以上。
（三）、选用品牌：广东先导室内分机AVC-2881
深圳泰春室内分机CS-8050
家居报警子系统
㈠、系统设置：
1、：一、二层和顶层住户家居报警为一个独立的子系统，户内报警控制器可独立实现本户
内所有探测器的设、撤防，且报警信息可储存及查询；
2、设、撤防延迟时间可调，最大值应不小于30秒；
3、各户标准配置为：一、二层和顶层住户安装微波红外探测器、红外幕帘探测器、紧急报
警按钮；微波红外探测器342个，红外幕帘探测器共2099个。其他楼层住户只安装紧急报警按钮；每户安装两个紧急报警按钮（客厅一个，卧室一个），直接接入可视对讲室内分机报警防区。
4、接警设备安装在控制中心机房。
㈡、功能：
1、室内报警设备实现“一键式”布防，密码撤防；布、撤防及各种前端设备报警延迟时间
可调，最大值应不小于30秒。
2、户内任意一台报警控制器均可独立实现对本户内所有探测器进行设、撤防。设、撤防分
立即或延时方式。设防方式应充分考虑人性化需求，区分为在家或外出等不同情况。
3、报警时室内设备应能发出声光提示信号并存储报警信息供户主查询。
4、配有液晶汉字显示屏和信息键盘，可接收和发送信息。
5、设备发生故障、户内各前端设备与户内报警主机之间的线路发生短路、断路时，户内报
警主机须报警、存储，在液晶屏上显示状态信息，且同时将此信息传送至中心管理机。
6、报警反应时间小于2秒。
7、接警管理计算机可监视各住户布、撤防的状态并存贮有关信息，但不对其进行布、撤防
控制；
8、报警后，中心接警设备发出声光报警信号；接警设备应准确显示报警位置的楼栋号、单
元号、房号、报警类型及住户信息；管理计算机能驱动电子地图，通过电子地图及CRT 直观确认报警位置，自动提示业主的相应信息；管理计算机能自动存贮报警信息资料备查；
9、市电电网停电后，系统仍能正常工作8小时以上；
10、系统漏报率：漏报率＜1‰。
系统误报率：误报率＜1.5‰。
报警反应时间≤2秒。
（三）、选用品牌：禧世纪 XSJ
4.3电视监控子系统
㈠、系统设置
在小区出入口、主要交通路口、景观区、主要公共活动区，安装电视监控摄像机。图像信号传送到控制中心，进行录像保存和操作控制。设计方案中，须详细介绍保证经长距离传输图像信号质量所采用的方法。提供监视屏墙和控制台的效果图。
1、摄像机：选用彩色转黑白CCD摄像机，室外全天候工作，应适应南京地区冬冷夏热、潮湿气候，防结霜、结露、防尘、防潮的环境条件。配置全方位快速一体化球型摄像机11台和固定式摄像机7台。
2、采用1台24路硬盘录像机：配置键盘和480G硬盘。
3、监视器和监视屏墙：采用8台21”彩色监视器，视频传输、录像及音响广播等在控制室的设备，安装在监视屏架下部机柜内。
4、中心选用1台32V16矩阵切换主机，可扩容。
㈡、系统功能要求
系统由摄像、传输、控制、显示和图像处理五个部分组成。
①、前端摄像机对小区出入口、主要交通路口、小区公园、景观区、绿地等公共场所进行
监控。系统要求充分考虑夜间监控的光线问题，合理采用低照度的摄像机。
②、图像信号应叠加汉字及时间字符。
③、图像画面在监视屏墙上实时显示；
④、中心采用矩阵切换主机进行管理，数字硬盘录像机对所有信息自动进行存储。存储时
间不低于10天。采用数字硬盘录像机实现对云台、镜头的控制操作及视频图像的切换、记录和回放；监控中心可根据需要固定、自动或强制切换图像至主监视器上显示。
⑤、监视器上显示实时图像。
⑥、摄像机电源由控制中心集中提供；
⑦、要求采用合理的传输方式，减少图像信号衰减失真；模块化结构，线路简单，有利于
综合规划，降低投资。
⑧、摄像点回路数及线管应有一定的扩展容量。
㈢、技术指标要求
电视监控系统必须达到以下技术指标：
图像质量4级（正常照度下）
复合视频信号幅度1VP-P±3Db VBS
彩色图像水平清晰度270线
黑白图像水平清晰度400线
灰度等级8级
信噪比≥40dB
系统应达到《视频安防监控系统技术要求》（GA/T367）的指标要求。
（四）、选用品牌：彩转黑一体化快速球机RV-9003ET（RONIX）
固定式摄像机RV-7088C（RONIX）
硬盘录象机DVR24（RONIX）
周界防入侵报警子系统
⑴、系统配置
要求选用误报率较低的双光束主动式红外探测器（其中10米1对，60米6对，80米3对，100米5对），根据工程情况若有变更，竣工时按实结算。
小区控制中心设置接警主机。
控制室配有声光报警设备和电子地图。
⑵、系统功能要求
系统全面设防后无死角、盲区；
当有人非法翻越时，探测器报警信号触发接警主机，发出声光报警信号，报警主机显示面板上准确显示报警区域号；管理计算机CRT电子地图上显示报警区域位置；管理计算机自动记录报警的有关数据；
报警时，报警区域发出声光报警信号，声光报警信号延续时间1—3分钟，连续可调；
系统由控制中心统一提供电源；保证在市电停电12小时后系统仍能正常工作。
系统漏报率：漏报率＜1‰。
系统误报率：误报率＜1.5‰。
报警反应时间≤2秒。
（3）选用品牌：红外对射探头 ALEPH
报警主机 BOSCH
4.5背景音响/紧急广播子系统
⑴、系统配置
在小区大门口、休闲广场、河道景观岛、主干道、亲水岸边共安装37个功率为20~30W/个的室外音柱；。音柱外形应配合园林景观建筑选择相应的造型。音柱固定安装在水泥支墩上。
全区划分为4个分区，每个分区对应配置一个功率放大器，信号传输由分区器控制，共配置八分区控制器1台；240W纯功率放大器5台。
音源（调谐器、CD机）；
前置放大器及控制、功放等设备安装在控制中心的监视屏柜内。
⑵、系统功能要求
通常情况下，由控制中心控制播放区域和节目源。
（3）、选用品牌：上海旗胜 BGM
4.6离线式电子巡更子系统
⑴、系统配置
巡更路线、巡更点配置参照小区平面图设计。系统配置4个手持巡更器，60个巡更感应点。单独配置管理计算机。
⑵、系统功能要求