义乌凯悦大酒店(暂名)投资建设项目项目可行性研究报告

外商独资义乌高慧酒店有限公司

义乌凯悦大酒店(暂名)投资建设项目项目可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

1.1 项目概况 (1)

1.2 项目承办单位概况 (1)

1.3 项目背景和建设的必要性 (2)

1.4 项目申请报告编制的依据和研究范围 (4)

1.5 报告结论 (5)

1.6 主要技术经济指标 (7)

第二章投资环境分析及行业准入 (9)

2.1 项目与相关规划关系 (9)

2.2 产业政策及行业准入 (13)

第三章酒店业市场分析 (17)

3.1 总体概况 (17)

3.2 义乌酒店市场分析 (18)

3.3 我国酒店业发展趋势 (19)

3.3 未来3年酒店用品市场销售额预测 (23)

第四章项目选址及土地利用 (25)

4.1 项目选址 (25)

4.2 建设条件 (25)

4.3 土地利用 (28)

4.4 项目选址方案评价 (28)

第五章项目定位与建设方案 (30)

5.1 项目定位 (30)

5.2 项目建设方案 (31)

第六章公用工程方案 (36)

6.1 给排水 (36)

6.2 供电 (38)

6.3 供暖 (40)

6.4 弱电系统 (41)

6.5 消防设计 (42)

6.6人防设计 (44)

第七章环境和生态影响分析 (46)

7.1 环境保护 (46)

7.2 环境生态 (46)

7.3 环境保护政策 (48)

7.4 水土保持 (51)

第八章节能及综合利用 (53)

8.1 节能 (53)

8.2 可采取的节能措施 (54)

第九章组织结构与经营管理 (55)

9.1 组织机构 (55)

9.2 经营管理模式 (55)

9.3 项目定员 (56)

9.4 人员培训 (56)

第十章项目实施进度初步安排 (57)

第十一章投资估算与资金筹措 (58)

11.1 投资估算 (58)

11.2 资金筹措 (61)

11.3 资金使用计划 (61)

第十二章财务评价与社会效益分析 (63)

12.1 财务分析 (63)

12.2 盈利能力分析 (65)

12.3 不确定性分析 (66)

12.4 社会效益预测 (67)

12.5 社会影响分析 (68)

12.6 结论 (69)

附件：

1、企业营业执照

2、

3、项目用地规划平面图

第一章总论

1.1 项目概况

项目名称：义乌高慧酒店有限公司义乌凯悦大酒店(暂名)建设项目承办单位：义乌高慧酒店有限公司

承办单位法人代表：叶倩

项目负责人：叶倩

项目建设地址：义乌高慧酒店有限公司位于义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，用地面积47945平方米。

项目建设内容：项目规划用地47945平方米，总建筑面积87500平方米（包括地下30000平方米）。建设客房和套房500间，共28200平方米；宴会及会议：3700平方米；餐饮及供应：4200平方米；多功能别墅10000平方米；地下车位和设备用房：30000平方米；其余配套用房：11400平方米。

经营期限：酒店经营期限为50年

1.2 项目承办单位概况

本项目的承办单位为义乌高慧酒店有限公司，该公司由（香港）高慧国际投资有限公司投资创办的外资公司，该公司的法定地址为义乌经济开发区内。(香港)高慧国际投资有限公司注册资本为3000万美元，以美元现汇投入。

经营年限：伍拾年

义乌高慧酒店有限公司高级管理人员名单：

法人代表：叶倩国藉：中国身份证号码：330702************ 总经理：龚婷宇国藉：中国身份证号码：11012196710252343 监事：曾驰国藉：中国身份证号码：430105*********

投资者基本情况如下：

注册地址：香港中环皇后大道中99号中环中心4908室

现任董事：刘锦莹

1.3 项目背景和建设的必要性

“十五”时期，是义乌综合实力显著增强、社会事业全面发展、城市美誉度日益提升的重要时期。5年来，义乌坚持专业市场主体地位，以专业市场的发展提升，推进工业化、城市化、国际化，实现区域经济快速发展、经济社会协调发展、城乡统筹和谐发展。“十五”期末，义乌实现人均地方生产总值5500美元，完成财政总收入35亿元；综合实力居全国百强县市第15位，城市综合竞争力列浙江省县级市首位。

义乌与全国其他经济强市（县）相比，一个显著区别是，义乌的快速发展除了自身不断做强做大之外，还能够十分有力地带动周边地区的快速发展，尤其在建设浙中城市群中的作用日益突出。一是义乌市场已经成为周边地区中小企业开拓国内外市场的重要平台。仅金华地区就有1万多名经营户在义乌市场经商，6万多家企业与义乌市场建立紧密业务联系，浦江水晶、磐安仿古相框、兰溪毛巾、永康五金产品、武义文体用品等，通过义乌市场源源不断地销往国内外市场。2005年义博会专门设立“山海协作专区”，搭建区域协作发展平台。二是推进产业分工，实现优势互补。近年来义乌与周边地区开展的较大合作项目百余项，输出资金20亿元。周边地区的工业开发区吸引义乌企业纷纷入驻，对义

乌市场的产业支撑作用日益明显。三是大力发展来料加工业，推进充分就业。目前义乌市场为周边地区提供的直接就业岗位6万多个;通过发展来料加工，2005年义乌市场为周边地区25万名群众提供来料加工业务，输出来料加工费10亿元以上。四是举办“义乌论坛”，形成加强区域交流合作新机制。

“十一五”时期，是实现全面建设小康社会目标的攻坚阶段，也是义乌建设国际性商贸城市的关键时期。围绕金华“十一五”规划要求，义乌“十一五”规划提出，要在综合实力、市场发展、国际化发展、城乡统筹、社会事业发展、制度创新、生态建设、社会和谐等八个方面继续走在全省乃至全国前列，到“十一五”期末，地区生产总值力争突破600亿元，人均生产总值争取突破1万美元，第三产业增加值占地区生产总值比重55%以上，实现全面小康目标，经济社会发展达到中等发达国家水平，国际性商贸城市初具规模。

为更好地服务浙中城市群建设，今后一个时期，义乌要坚定国际性商贸城市目标，做强商贸旅游特色，进一步增强市场带动作用。一要大力推进专业市场的提升，增强国际竞争力。加快市场组织形态的创新，培育现代交易方式，推进国际化经营，促进义乌专业市场国际化进程，加快发展会展、物流、金融、购物旅游等现代服务业，努力把义乌市场建设成为商品交易成本最低、信用最好、信息最灵、手段最新、服务最佳的国际性小商品流通中心、展示中心。二要大力推进产业提升，为国际性商贸城市提供强大支撑。以产业带建设为载体，以培育特色产业和规模企业为重点，以信息化带动工业化，用高新技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，把义乌建设成为国际性小商品制造中心和研发中心。三要大力推进城市提升，加快推进城市现代化。围绕建设国际性商贸城市目标，高标准修编城市系统规划，高质量创建生态城市，严要求

管理文明城市，努力建设新型移民城市，大力发展多元文化，培养造就国际化时代新义乌人，努力把义乌建设成为与国际化、信息化时代和汽车社会相适应的现代化城市。四要大力推进社会事业全面发展，着力构建和谐社会。建设资源节约型、环境友好型社会，促进人与自然和谐相处。加快建设文化大市，高标准建设教育、卫生、体育和科技强市，不断增强城市软实力。完善社会保障体系建设，打造平安义乌，全力维护社会稳定。

因此，从目前义乌社会经济状况和城市品位的提升需要出发，义乌需要软硬件到位、环境舒适的高星级宾馆；从市场供需结构的满足看，义乌需要拥有优质服务的宾馆；从经营可行性的角度，义乌拥有良好软硬件服务品质的宾馆其良好的经营效益可预期。本项目建设符合国家、浙江省、义乌市“十一五”旅游发展规划，项目建成后将促进浙江省尤其是义乌市旅游业的发展。

1.4 项目申请报告编制的依据和研究范围

1.4.1 项目申请报告编制的依据

(1) 义乌市人民政府《义乌市城市总体规划》

(2)《义乌市国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》

(3)《义乌市旅游业发展“十一五”规划》

(4) 企业提供的相关资料

1.4.2 编制范围

本报告着重就项目的建设必要性、市场分析、项目目标定位、建设条件、建设规模、社会影响分析、投资估算和经济评价等进行研究。

1.5 报告结论

1.5.1 本项目实施是必要的

义乌市民营经济发达，商务活动频繁，对宾馆餐饮业具有强劲的市场需求，同时，义乌市每年接待国内旅游者及探亲人数稳步增长；接待境外旅游者每年增长幅度超过18%。而义乌市目前缺乏高标准宾馆，五星级宾馆仅1家(尚在申报中)，从目前义乌社会经济发展和城市品位的提升以及满足市场需求出发，义乌市需要软硬件到位、环境舒适、拥有优质服务的舒适型五星级宾馆，本项目用地已通过公开拍卖的形式取得，且用地性质、用地位置均符合义乌市城市总体规划和义乌市用地规划，符合城市建设的需要。因此项目建设是必要的。

1.5.2 本项目符合国家各项要求

本项目属鼓励引进国外服务业的现代市场运作项目；同时符合国家加快服务业的若干意见精神，也符合我国利用外资五年计划内容。

本项目是建设浙江“经济旅游强省”的重要补充，项目的建设将加快义乌服务业的发展。

本项目将充分利用宝贵的土地资源，根据国家现行的建筑设计规范、规程执行，在规定允许的范围内尽可能提高建筑高度，以提高土地的综合利用率。

本项目在能源消耗方面力求做到：采用设备节能系统，在进行充分比较选择后尽可能节能设备，使其不仅满足项目的使用功能同时力求尽量降低能耗。在日照的控制和利用方面，充分考虑利用自然采光和通风，以降低本项目的单位建筑面积能耗。在建筑节能材料的使用方面，采用国内成熟的节能技术，如新型墙体材料及隔热、隔音、门窗体系等均考虑节能要求。并对各种照明灯具、过道、公用部位和办公场所等处的照明均可采用节能灯具。使酒店的能耗指标低于省内标准。

本项目在生态环境方面，尽可能保持原有环境的生态性，在建设期间和营运期间尽可能减少对环境的影响，严格执行环境保护的“三同时”制度，将项目对周围的影响降到最低。本项目与全市总体规划相符，且项目所在地内道路、水电、排污及配套工程齐全，不会对环境造成影响，也不会对当地居民的正常生活带来影响。

1.5.3 本项目选址是合理适宜的

项目选择在义乌市经济开发区经发大道和香山路交叉口，东南临江滨绿廊，西靠香山路，北至经发大道，符合城市总体规划和城市土地利用总体规划的要求，符合城市重点发展方向。项目建设地周边环境条件较好，毗邻展览中心及休憩公园，外部环境优越，有利于宾馆形象的树立。

1.5.4 本项目的建设规模合理，建设方案可行

在充分的市场调查研究基础上，提出项目建设规模，建设方案可行。

总建筑面积：

其中：地上57500平方米

地下30000平方米

功能分布：地下设置车位400个

地上一层设置大堂3000平方米

地上2～4层布置娱乐、会议、餐饮等配套用房

地上5～20层布置客房500间（套房90间）

1.5.5 本项目建设条件良好

本项目由义乌高慧酒店有限公司实施建设，该公司实力雄厚，且项目所在地水、电等公用基础设施配套十分完善，交通便利，项目具有良好的建设条件。

1.5.6 本项目财务上可行