连云港市当前房地产市场分析
连云港市当前房地产市场分析
1.1 当前市场表现
总结连云港市房地产业2005年--2006的市场表现可以发现，连云港市房地产业的发展有几个突出特点：
A. 地产大鳄争相进军连云港市场。
国内一些大企业纷纷投资连云港市房地产开发。莱茵达置业、奥园集团、久和置业、利玛置业、21世纪投资集团等一批国内知名的开发企业相继来连投资，正在或即将推售“公园一号”、“久和国际新城”、“新港国际”一批大的开发项目。
B. 改善型需求势头进一步趋强，精品商品住宅出现旺销。
改善型、康居型需求正在逐步替代安置型需求，引导着今后商品房市场的发展方向。
C. 土地使用权招标、拍卖出让比重增加。
目前市场绝大多数在售项目为公开招、投、标出让土地开发。
D. 房地产市场正步入品牌时代
以奥园集团登陆港城为标志，公园一号以港城营销推广前所未有之气势，震撼全城，而久和国际、新港国际两大超级大盘的磅礴气势则更让本地中小开发商感受到较大压力。
与品牌公司形成鲜明对比的是，一些小开发商不识品牌为何物！（日月花园、名典公寓），“卖一套算一套”“卖完万事大吉”观念盛行。
E. 属于我国房地产第三梯队，整体水平比较落后
处于卖地段、卖景观为主的初级阶段，以沿袭、克隆发达地区先进作品为主。
市场处于结构性过剩，购房者的购买欲望与无效产品供应形成巨大空白，处于更新换代的前夜。
上海领秀认为，像万润怡景苑、千叶花园城、金秋情缘等相对数量在售项目属无效产品供应之类。
1.2 供给及销售分析（开发总量、竣工总量、积压总量、成交情况）
A. 整体供需分析
据上海领秀营销管理咨询有限公司市场研究院调查，连云港房地产市场仅未来2年内上市的期房超过400万平米，还不包括大量尚未售馨的现房。
而连云港房地产市场年销售总量近几年维持在100万—125万平米/年的水平，供应量远远大于需求量，且在宏观调控背景下，相当部分购房者持币观望心态浓厚，销售压力较大。
值得注意的是，尽管投资量和商品房施工面积相比去年同期都有不同程度的上升，但2005年上半年连云港的商品房竣工量和2004年同期相比，却下降了45．2％，只竣工了19．91万平方米。商品房供求关系仍然表现为供略小于求。
而通过2003年、2004年销售面积、施工面积对照图，可以看出，连云港房地产市场2003－2004年施工面积大于销售面积高达471.29
－239.50＝231.79万㎡，正集中在2005年上市；
而2005年上半年施工面积又高达236.96万㎡；因此，2003、2004、2005年连续三年累加的未销售施工面积将超过470万㎡。
1.3 区域市场分析（销售价格、各片区市场等）
A 商品房销售价格分析
销售均价元
2003年1675
2004年2056
2005年年中2495
2003年、2004年、2005年6月销售均价对照图，可以看出，2004年较2003年同比价格增长22.70%，增长幅度较大，而2005年6月，销售均价达到2495元/平米，在全国宏观调控大背景下，连云港房地
产市场依然保持着强劲的增长势头。
1.4 典型个案分析
1、久和国际新城
项目概况：位于新港城大道，开发区管委会附近，总占地面积约862亩，总建筑面积约764811平方米，其中住宅面积556931平方米，商业面积约20万平方米，为连云港最大房地产开发项目。小区容积率为1.33，绿化率为40.5％，未来共有约近4000户在此居住生活。?户外广告举例：
定位分析
国际生活第一城
倡导国际人居标准的东部首席中央高尚居住社区
?规划分析——亮点及不足：
1、以五羊路、中华路为轴线，以交汇点为核心向外发散，四期自然分区，围合着中央景观区、休闲区及配套设施。
2、建筑规划、景观设计、配套设施紧紧围绕着“菁英城、生活城、人文城、运动城、艺术城、健康城、时尚城、财富城”8大主题，环环相扣。
3、四期又分别有各自的亮点:柏林公园、威尼斯广场、维多利亚花园、国际教育园区、三叠泳池等。
4、号称国际气息浓厚，配套完善，无愧于到目前为止港城国际生活第一城的定位。
5、建筑规划、景观设计非知名机构，所谓国际化更多体现在命名中，而非真才实料。
?营销推广分析
1、借政策导向之势，抓住了连云港东部城区大开发的机遇，获得了政府官员的首肯与消费者的认同。
2、气势磅礴，大有王者之气，次气势对于连云港的消费者有较大震撼。
3、发展商为南京市江宁区开发商，从未跻身于一流开发商之列，此项目也未同一流策划机构合作，故项目推广手法比较一般，鲜见创新手法。
4、一期700套已销售一空，二期推出500套基本认购完毕，售价亦由2500元/平米攀升到2800－3000元/平米，但其买家90％以上为连云区购房者，未来对于凯捷利地产项目不构成真正威胁。
2、新港国际项目概况：售楼地址：新浦区解放中路125号；总建筑
面积：80万㎡，一期总面积4万㎡；销售均价：多层2250元/㎡。
?定位及规划分析
港城中央80万㎡滨水现代城
1、强调项目占据城市的景观核心、交通核心、生活核心。
2、六大生活系统是其卖点；
3、除了塞纳左岸、格林春晓两个案名及香港知名物业管理公司体现了项目所谓的国际化外，未见项目任何国际化特征所在；
4、建筑规划、景观设计几乎毫无特色，在推广中也只字未提，与久和国际新城相比较，规划差距明显；
5、由于动迁难度较大，该项目虽然号称80万㎡，但后续开发将存在较大阻力。
?一期户型、面积配比：
?营销推广分析
1.新港国际一期除一幢楼未公开外，销售率高达100％，该项目一期多为紧凑实用型户型，加之开发商一期均价明显偏低，仅2250元/㎡，总价较低，几乎全部在30万元以下，在中心城区板块，总价30万以下的户型极具竞争力；
2.鉴于该项目为80万㎡超级大盘，首次开盘不火，将严重影响项目后期的推广，开发商将首次公开价格定的较低，加之区域优势、规模优势、适中的户型，所以销售率达100％；
3.项目营销推广中比较强调项目规模、地段，其它元素发掘不多，销售现场氛围营造较好，比较有感染力；
4.预计该项目2006年上半年推售量将会达到5－10万㎡左右，如果未来该项目售价依然不高，仅停留在均价2500－2600元/㎡这一区间，将对整个新浦地区项目定价产生极大影响，并与新浦其它区域项目强力争夺客源。4.地域相近竞争对手分析
1、千叶花园城
?项目概况：位于高新技术开发区（宋跳），连云港市三环路振华路
以北，振兴路以西，北京路以南，是高新区的主要住宅生活区之一，项目用地429亩,设有1.5万平方米的综合超市、农贸市场，内设24班幼儿园, 紧邻50亩的宋跳小学,距规划中的中学1公里，25路,2路公交车近旁穿过。
?定位分析
水景美地时尚和谐
?规划分析
1、依自然现状,以中央景观区为中心,南北区景观轴将整个小区自然分为南北两部分。
2、户型多为明卧,客厅通风采光不畅，几乎没有户型做到南北通透
3、整体规划显然没有任何特色，为典型低端楼盘做法。
?营销推广分析
1、整体项目没有定位，推广主题不知所云；
2、第二售楼处包装粗糙，售楼员缺乏培训和管理，难以支撑其400亩大盘地位。
3、一期售价全部为2000元/平米以下，影响高新区整体形象，对于凯捷利地产项目未来推广不利。
2、旺旺家园
项目概况：位于高新技术开发区（宋跳），北京路北，宋跳立交桥西南地块，是高新区的主要住宅生活区之一，项目用地200亩,预计现房销售，因尚未推广，其定位、推广暂不清晰。但其目标客源将与凯捷利地产项目有相似之处，未来需重点关注。
3、温哥华国际花园
?售楼地址：新浦区海连东路56号（巨龙路与海连路交叉）
?总建筑面积：30.15万平方米
?销售均价： 2800元/㎡
?项目规划分析：1、建筑风格是经加拿大最具实力的蔡德勒建筑
设计公司精心打造，结合了加拿大风情的北美建筑风格，倡导欧洲现代院落住宅模式，使每个居住院均有良好的庭院景观。2、园林采用了热带巴厘岛风情的水景，使多数住宅都成为亲水住宅，提升居住品质。3、小区内的绿化及水景，小区中央景观是由多个环形游泳池连接而成。（在寒冷的冬季，水景带冒着丝丝热气且与周围热带植物及各种图腾柱、雕塑相呼应，大大提升了小区的居住品质与档次）。4、小区内配套设施齐全：幼儿园、网球场，室内游泳池、壁球馆、健身房等。5、建筑规划及园林景观呈现鲜明风格，在连云港市场上独树一帜，相对而言，具有较大竞争力。
?温哥华国际花园营销推广简析：1、项目以鲜明的加拿大温哥华
风格面世，其定位在连云港的楼盘中相对较为鲜明，具有较大的震撼。2、项目在销户型以比较适中的2、3房为主，预计该楼盘
为未来2年内新浦区重要具竞争力项目。3、项目位于新老城区交汇处，未来将对凯捷利地产项目目标客源形成直接拦截，需重点关注。4、项目以葛优作为形象代言人，虽然开港城楼盘形象代言人先河，但根据全国各地经验来看，聘请楼盘形象代言人，不仅耗资巨大，对销售所起到的实质性作用往往收效甚
?4、海连新天
?售楼地址：新浦区近新市政府行政大楼科苑路99号
?总建筑面积：占地160亩，13.4万㎡
?销售均价：多层2400元/㎡
?一期户型、面积配比：
海连新天营销推广简析：
?海连新天一期整体销售率约70％，从上表可以看出，主力户型为
比较适中的130㎡左右的实用型3房，加之该项目蓄水期从去年下半年开始，开盘时间也在2005年5月国家宏观调控政策出台之间，故销售率较高，但坊间盛传的新市政府行政大楼即将搬迁至连云区的消息；导致大量认购客户未签订正式购房合同，其比例约为15－20％，且有当比例退房。
?项目营销推广中，比较重视新浦中心城区户外道旗；投入虽
小，效果却比较明显，在市民中认知度较高。
?预计该项目在明年上半年推售量将会达到10万㎡左右，预计
均价2500－2600元/㎡这一区间，与“凯捷利地产”项目地缘相近，争夺的几乎为价格同质客源，需重点关注。
1、金秋情缘
?售楼地址：新浦区近新市政府行政大楼，学院南路28号
?总建筑面积：18万平方米
?销售均价：多层2700元/㎡
?一期户型、面积配比：
金秋情缘营销推广简析：
?金秋情缘一期整体销售率约50％，从上表可以看出，主力户型为
140㎡以上的大户型，故销售率较低，同海连新天一样，坊间盛传的新市政府行政大楼即将搬迁至连云区的消息；导致大量认购客户未签订正式购房合同，其比例约为15－20％，且有当比例退房。
?项目营销推广能力较弱，前期以捐资助学形式开盘，产生了良
好的社会影响，但售楼物料较为粗糙，进入现阶段案场严重缺
乏管理，销控完全失控，销售几乎陷入停滞不前状态，未来前景堪忧。
?预计该项目在明年上半年推售量将会达到10万㎡左右，预计均价
2800元/㎡这一区间，与“凯捷利地产”项目地缘相近，争夺的几乎为价格同质客源，需重点关注。如果其二期依然是现有主力户型，则不足为虑
? 5 其它片区竞争个案分析
1、万润·怡景苑
?售楼地址：新浦区万润商业街
?总建筑面积：20万平方米
?销售均价： 2850－3500元/㎡
?万润·怡景苑营销推广简析：
?万润·怡景苑一期整体销售率不到50％，从上表可以看出，主力
户型为面积偏大的140㎡以上甚至多为180㎡的大户型，故销售率较低
?其中产阶级这一客源定位与连云港市民消费心理不吻合，连自己
的销售人员都比较排斥，推广难度较大。
2、东方纽约城
物业地址：新浦区海连西路8号（农工商超市斜对面）
?建筑面积：13万平方米，绿化率：35%
?预期均价：多层2900元/㎡，小高层3100元/㎡
?户型、面积配比：
从上表可以看出，东方纽约城大户型明显偏多，总价偏高，未来营销推广必将存在较大压力。
?扼要分析：交通便捷；周边生活配套设施齐全；规划设计简洁雅
致、户型齐全；有近6000平米的大型中央水景公园，另有多种风情的组团绿化；配套设施完善。营销推广简要分析：从2004年下半年开始接受认购登记，蓄水期过长，流失相当部分客源，其定位为大型美式风情高尚住宅区，其景观设计、售楼处建设、户外广告还是彰现了其高端楼盘形象，但销售节奏失控，定价相对较高，对销售产生较大压力。
3、天景美地
?物业地址：新浦区盐河南路75号）
?建筑面积：37746㎡，公共绿地：7986.7㎡
?预期均价：多层2500元/㎡
?一期192套户型、面积配比：
从上表可以看出，天景美地一期大户型明显偏多，总价偏高，主力户型总价为35万以上，未来营销推广也存在较大压力。
天景美地营销推广简析：
?卖点发掘单薄，较为空泛，目前推广之卖点仅为山水珍景
?案名“天景美地”及所谓的“港城第三代住宅”概念有哗众取宠
之嫌，且不易传播和记忆
?案场主管缺乏销售管理经验，明显缺乏应变能力和管理经验，销
售人员普遍缺乏良好培训
?预计开盘时间为2006年上半年，市场预热明显偏早，广告推广缺
乏实力策划及设计，对于发展商是资金浪费
?认购登记还比较乐观，总共300套房源，已经有600多人登记，
未来需重点关注
4、中房新天地
物业地址：新浦区盐河北路近广电局
?建筑面积：总建筑面积13万㎡，一期7万㎡
?一期销售均价：多层2200元/㎡
?一期约500套户型、面积配比：
面积区间82.96－99.66 ㎡96．16－127.36㎡133.37－157.71㎡
房型多为2/1/1
极少2/2/1 多为3/2/2、3/2/1
极少3/1/1
多为3/2/2、3/2/1
极少3/1/1
套数约占1/3 约占1/3 约占1/3 销售率100％100％约50％
中房新天地营销推广简析：
?中房新天地一期销售率过80％，从上表可以看出，所剩滞销户型
皆为大户型，总价偏高，达30万以上，在火车站板块，总价30万以上的房型不具备任何竞争力；
?中房新天地的精致型户型85.88㎡2/2/2、96.16㎡2/2/2极为
畅销，几乎在开盘当天全部售馨；
?中房新天地紧靠中心会所、绿地的楼宇销售速度最快；
?较为成功的报纸广告、楼书及DM内容策划，特别是成功凸现了中
房集团品牌、地暖系统及教育社区概念，几乎所有来访客户拿到宣传物料后，都能够很好地感受到项目的独特优势及中房集团连云港公司强大品牌形象。
?较为成功的报纸软文炒作，刊载于《连云港日报》的数篇软文，
很好地凸现了中房品牌、项目较为高端形象及地暖系统、教育社区等概念，在业界引起较大震动，有数家发展商老总来电来访参观取经。
?目前，二期拆迁速度加快，仅剩3户人家，预计二期6万㎡在2006
年下半年推出。
某地区域发展及房地产市场分析
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
房地产市场细分与定位报告
房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策第3 操作环节：房地产市场定位概念精要第4 操作环节：房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节：房地产市场定位要点分析第6 操作环节：房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事，定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略，并设计了市场定位的操作流程，是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节：房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看，无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化'，星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者，海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范，二栋35层高的楼共520 个单位，不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高，海悦华城的价格，比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确，用发展商的话来说就是，以该项目所处的位置，深圳入不可能去买，它的对象只能是香港人，发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此，海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石
形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等，全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计，比如海悦华城没有生活阳台，在客厅只有一个一米宽的阳台，有一个透明的 有机玻璃群栏杆，这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港，这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型，交房标准就是样板房的装修标准，包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书，发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说，一个楼盘很难做到既能外销 又能内销，让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘，即你的客户不可能既是富 豪，又是普通白领。 第2 操作环节：房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本，没有明确的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定，就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念，认为目标市场即市场定位，市场定位即目标市场，两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同，目标市场是指企业对市场经过细分后，确定自己的产品所要进入的细分的领域；而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如，广东有两个着名的楼盘，碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭；它的市场定位是度假、休闲（给你一个五星级的家）；丽江花园的目标市场是广州市的白领人士，它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上，它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等，它是项目充分张扬的起点和基础， 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提，市场定位是为目标市场服务，起一个点 睛的作用，若没有一个准确而生动的市场定位，整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性，楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员，经过一番讨论、研究筛选后，以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成，而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位，即使设计了一个准确的定位，但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据，只是把所设计的定位停留在吆喝的层
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 目录 一、怀化市环境分析 1.怀化概况 2.地理位置 二、怀化市房地产整体发展状况分析 1.开发区 2.城中区 3.河西区 4.城东区 】 5.铁北区 6.城南区 三、怀化市在售楼盘调查分析（突出楼盘） 代表性楼盘的基本经济指标 四、客户群体分析 1.客户需求及年龄阶段 2.客户群体特征 3.客户群依据职业可以细分为 五、怀化市主要营销手段及推广方式 1.销售前期 2.销售期 [ 六、国家政策的影响
第一部分怀化市环境分析 一、怀化概况 怀化处于武陵山脉和雪峰山脉之间,沅水自南向北贯穿全境。怀化地形复杂,山水相间,处处是景,可谓是步移景异。怀化森林覆盖率高达%,远远高于全国平均水平(不到20%),是全国九大生态良好区域之一。 怀化历史悠久，古称“荆楚之地”。早在新石器时代，这里的先民们就进入了原始农业和家畜饲养经济为主的定居生活。秦朝统一中国后，在此设黔中郡，开始了国家的行政治理，距今已有2200多年的历史。新中国成立后，怀化分设会同、沅陵两个专区。1952年撤销沅陵专区，以会同专区为基础成立芷江专区，将原沅陵专区的沅陵、辰溪、溆浦、麻阳等4县划归芷江专区，形成现在怀化市的雏型。1953年改名黔阳专区。1968年改称黔阳地区。1981年改称怀化地区。1998年撤销怀化地区，改设地级怀化市。现辖10县1市1区1管理区（县级）和一个省级开发区和一个省级工业园，包括鹤城区、洪江市、中方县、沅陵县、辰溪县、溆浦县、会同县、麻阳苗族自治县、新晃侗族自治县、芷江侗族自治县、靖州苗族侗族自治县和通道侗族自治县，全市共245个乡、72个镇、5个街道办事处，有312个居民委员会和4056个村民委员会。怀化是个多民族聚居的地区，现有侗、苗、土家、瑶等31 个少数民族，2009年末总人口为万人，其中少数民族占30%左右。 二、地理位置 怀化市地处湖南西南部，面积万平方公里，总人口万，其中侗、苗、土家、瑶等46 个少数民族人口约占40%，是一个多民族聚居的山区城市。怀化自古有“黔楚咽喉”之称，是我国东中部辐射大西南的桥头堡，被誉为“火车拖来的城市”。湘黔、枝柳、渝怀铁路交汇于市区，320、209、319国道和正在建设的上瑞、长渝、包茂高速公路贯穿境内，芷江机场距怀化市区仅30余公里，沅水6大支流常年通航里程1200多公里，全市即将形成水、陆、空全方位的立体交通网络；“沪（上海）成（成都）”及“呼（呼和浩特）北（北海）”两条国家一级通讯光缆在怀化交汇。这些使怀化作为大西南地区重要的交通、通讯枢纽地位日益凸现。优越的区位，便捷的交通，加上怀化人民坚持对外开放，恪尽职守、励精图治、奋发图强、艰苦工作，使怀化市城区在近30年里由一个城区面积不足3平方公里、人口3000多人的边陲小镇，快速崛起为一个城区面积52平方公里、人口52万的中等城市，已成为湘、鄂、渝、黔、桂周边地区重要的物资、信息、技术流转中心，经济辐射面达五省（市、区）周边44个县、约9万平方公里、1500万人口的广大区域。从地理位置上看，怀化南接广西（桂林、柳州），西连贵州（铜仁、黔东南），与湖南的邵阳、娄底、益阳、常德、张家界等市和湘西苗族土家族自治州接壤，素有“黔滇门户”、“全楚咽喉”之称，今有湖南“西大门”之美誉。怀化市素有“火车拖来的城市”之喻。国家重要铁路动脉湘黔铁路和焦柳线及在建的渝怀铁路呈“大”字在城区交汇，全境有11个县（市、区）通有铁路，境内铁路通车里程499公里。始发客运列车已直达北京、上海、广州、深圳、贵阳等地，怀化编组站（怀化南站）是全国九大编组站这一，货物吞吐能力居全国第九，在建的怀化新编组站（怀化东站）的吞吐能力将更高。目前，每天由怀化始发和终到的客运列车有10对，过境客运
西安市房地产市场分析报告
西安市房地产市场报告
一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关 中盆地，东西长约204公里，南 北宽约116公里。平均海拔424 米，境内最高点为周至县西南的 太白山，海拔3867米。地势大 体东南高，西北与西南低，平原 面积为43.674万公顷，占全市 土地面积的43.7%，现辖9区4 县，总面积10108平方公里，常 住人口823万人，户籍人口753 万人。这里气候温和，四季分明， 雨量适宜，日照充足，具有优越 的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇， 52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。
3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。
房地产项目市场定位分析
房地产项目市场定位分析 房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地
中国房地产市场现状分析
1 中国房地产市场现状 我国房地产业逐渐发展成为国民经济中的支柱产业。然而随着国内的投资速度放缓，但是消费需求依然旺盛，供给结构不合理，导致房价虚高，空置率居高不下。虽然我国房地产投资额平均增长率达到20％以上，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长，但一个无法回避的事实却是：中国房价总体已高得离谱。从中国社会科学院发布的《2007年中国房地产蓝皮书》来看，中国的房地产的增幅一直保持在20%以上，同时房地产价格一直呈显著上升的趋势。 2 房地产市场中博弈行为分析 2.1 房地产市场的内涵 房地产市场是一个很复杂的市场，是整个房地产产权交易的集合。房地产的交易过程就是房地产博弈过程，同时房地产的价格也是市场上主体之间博弈行为的结果。随着产权的受让方以一定的价格获取房地产产权，产权让渡方让渡房地产产权以获得相应的资金回报，交易的价格由此形成。 2.2 房地产市场的博弈主体 房地产市场中的博弈主体有很多，一般包括房地产开发商、银行、房地产的消费者、房地产相关专业人员、政府以及其他的金融机构。但是从价格的决定性因素角度来看，房地产市场的主要博弈主体还是开发商、政府和消费者。他们之间既有相互之间的博弈，也有同类主体之间的博弈，最终决定了房地产的价格。 3 博弈模型与博弈分析 3.1 地方政府与开发商的博弈分析 首先我们通过土地的供给与需求曲线来看一下土地价格为什么会如此高？ 通过图形可以看出，土地的稀缺性，房屋开发量不足决定了房地产商的需求曲线会向右移动（由demand1曲线向右移动变成demand2曲线），如今房地产商不惜投入大笔的资金进行土地的储备，大势“攻城掠地”的行为已经证明了他们的需求曲线向右移动；与此同时，政府也把有限的土地资源拿到市场上进行拍卖和抛售，说明了土地的供给在不断减少，而政府对于农村郊区土地的开发和强制征用也证实了可用作开发的土地在减少，这样土地的供给曲线就会向左移（supply1曲线向左移动变成supply2曲线）。经过曲线的移动后，两条曲线的均衡点也由E1变成了E2，很容易得到土地的价格升高了。 模型分析：首先对于某一块土地，假设当地政府和开发商是信息完全的，双方都知道对于这个房地产项目开发的收益为多少，双方博弈的焦点就在于如何分配这个收益E。作为政府，这块土地的成本就是基本的行政费用，而作为房地产商，他的整个项目的成本主要包括地价、建安费、销售费用等等。假设土地市场的逆需求函数为p=a-b×Q(p)，土地的固定成本为C，那么政府的收益函数为
(完整word版)咸阳市房地产行业分析.docx
咸阳市房地产行业情况分析 一、咸阳市概况，政府政策、法规 咸阳位于亚欧大陆桥中部及关中高新技术产业开发带中部，是我 国西部重要的区域中心城市之一，具有承东启西的经济地理位置。咸阳是西北经济中心西安最大最近的姐妹城。过去是丝绸之路第一站， 今天是西部大开发的桥头堡、亚欧大陆桥的新枢纽。我国960万平方 公里大地的测绘原点就在我们咸阳市。市境内陇海、西宝、312 以及 将要建设的西（安）平（凉）、银（川）武（汉）大通道等 3 条铁路、 4 条高速公路、 11 条国道省道构成稠密的陆路交通网，是西部交通最 发达的地区之一。建设在咸阳北塬上、离市区仅9 公里的西北最大、 设施最先进的西安咸阳国际机场，是全国六大航空枢纽之一，日起降航 班 230 多架次，每年有 7 万多架次的航班通达全国各地以及日、韩、美、新等国。作为国家西部大开发的一号工程，这座大型的现代化国 际航空港经过改造扩建后，总建筑面积达到 30 多万平方米，旅客年吞吐 量从 440 多万人次提升到 700 万人次左右，年货邮吞吐量达到 7 万吨。 西安咸阳实施经济一体化从 2002 年底，西安咸阳实施经济一体化，“规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科 技同兴、旅游同线、环境同治”。因此我们在与西安接壤地带，全方 位启动建设总面积 42 平方公里的沣河新区，等于要新建一个现在的咸 阳城。同时，在市区的北区和南区布设了空港产业基地、纺织工业
基地，对城市东区现有的能化工业区和西郊的高新电子区实行二次开 发，全面拉开了大城市建设的序幕。 二、咸阳市房地产发展情况 （一）咸阳市房地产情况： 从2002 年开始，咸阳市房地产建设步入快车道， 2005 年前半年，更是成绩卓著，在建商品房施工、销售面积超过 100 万平米。 市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳 中有升。据了解，普通住宅平均售价1550 元/平米，高可至 1940 元/平米；小高层、高层商住两用房平均售价2230 元/平米，最高可至 2900元/平米；商用房平均售价6100 元/平米，高至 25000—26000 元/平米。 （二） 2007年咸阳市房地产发展 2000 多年前，这里曾是秦王嬴政在马背上“横扫六合、统一天下”的坐镇之地。 2013 年，这个城市的中心人民广场将可望通过现代发 达的交通轻轨地铁一号。咸阳，将成为中国第一个通地铁的二级城市。随着城市骨架的拉开，“西咸板块”引起很多购房置业者的关注，在西安工作，在咸阳生活已经成为不少都市人的向往。 1、房价突破 3800 元随着西咸一体化进程的推进，两个 城市在时代的呼唤中慢慢靠近。在市场有效需求的拉动下，西 安与咸阳的房地产呈现出强劲的发展势头，特别是今年上半年
年广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
房地产市场分析报告
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
2020房地产市场十大形势分析最新
2020房地产市场十大形势分析最新 一、2016年楼市整体较乐观 大部分业内人士对2016年房地产市场态度相对乐观。2016年楼市可能会比2015年差一点，但不会比2014年差。 首先，需求还在，从人口结构来讲，刚需虽然有所减少，但改善性蓬勃发展，从而弥补了刚需的略微下降; 其次，国家政策支持力度会越来越大; 第三，中国城市群格局会越来越清晰，如果房企布局合理，依旧会取得理想的销售业绩。 二、一二线城市销量将持平销售均价将上涨 2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于： 1)供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限; 2)货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量; 3)土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。 三、哪些城市有可能表现更好? 第一，深圳、苏州、南京、合肥、南昌、杭州、上海、北京和广州最有可能表现更好。这九个城市的库存去化周期将下降到10个月以下，显示库存水平将处于低位。加上2016年这九个城市的总可售资源大多将会减少(除深圳将增加4%以外)，这些城市将供不应求，最可能有突出表现。
第二，看好的城市中心城市及其卫星城市。中心城市的情况比其他一二线城市要好。从长期来看，由于中心城市的集聚效应推动了 经济的升级和人口的流入，为房地产需求和价格提供了持续的支持，中心城市的房地产需求通常比较稳健。我们此处所指的中心城市位 于高铁网络的连接点上，并且是大都市区的经济中心，包括北京、 天津、石家庄、上海、杭州、南京、深圳、广州、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。 第三，大都市区的三线城市较普遍低迷的三四线市场更看好。2009年至2014年，传统大都市区(环渤海、长三角和珠三角的三线 人口流入最为强劲。中心城市的卫星城市人口流入较强。各大都市 区人口流入最多的城市均是该地区中心城市的卫星城。在三线城市中，看好作为卫星城市的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊。 四、不同城市、不同区域之间的分化将加剧 五、2016年依然会地王频出 六、改善性住房需求份额持续增加 2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。 首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。 其次，二孩政策的全面放开。 第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业 需求和投资性需求)正趋于弱势。 从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017 年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超 过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。 七、一线城市房价在短暂回稳后继续上升 2015年，深圳等地的房价涨的太凶，这种上涨是不可持续的。 但决定房价的购房者心理预期被广泛调高。讨论“30年租金不抵房价”已经没有意义，因为房子这时候已经不是使用品而是投资品，
房地产市场分析报告 模板
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
广州市房地产市场调查报告
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
房地产项目市场定位工作分析
房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。
咸阳房地产市场分析
咸阳房地产市场特征及分区介绍 从2002年开始，咸阳市房地产建设步入快车道，2005年前半年，更是成绩卓著，在建商品房施工、销售面积超过100万平米，而在2007年的时候销售面积已达100万平米。近两年以来，咸阳房地产市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。不过目前来看咸阳市作为三线城市，房地产市场呈现如下的发展特征： 1、咸阳市目前正从农业型社会城市慢慢转向为都市化城市，城市化进程逐步推进中。房地产市场发展呈现出扁平化。 2、依然处于房地产市场初级阶段，在建、在售商品房没有差异化，产品单一化较为普遍，一般来说同一区域售价最高的项目与最低的项目仅仅相差几百元而已。 3、咸阳市房地产发展起步晚，置业者还没有形成理性的置业观念，没有品牌的认知，同时开发商的思维也相对落后，开发、宣传、营销等与西安依然有一定的差距。
4、咸阳市目前的置业人群以咸阳市人以及周边的县区为主；辅以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。从客源上来看，较为单一，咸阳楼市更倾向于自产自销。 5、房地产开发投资总量持续增涨。 6、房地产市场供给总量充足，住宅供应结构逐步优化。 7、普通住宅依然是房地产市场中的交易热点，其他物业类型较少。 8、咸阳房价涨幅相对理性，缓慢增涨。 9、土地市场开发不均匀，成熟区域如城内、城南区域开发建设较多，而如城东、城北等开发较少。 10、房地产市场秩序进一步规范。 11、住房建设规划逐步实施。 12、初步建立健全了房地产市场信息系统和预警预报体系。
13、经济适用房、单位集资建房及单位团购住房增加；低收入家庭的住房困难得到重视。 14、咸阳市居民住房功能区分设已显雏形。 15、住房公积金开始崭露头角。 普通住宅：目前来看，咸阳市的普通住宅依然以多层为主。而从户型的设计上来看，目前在咸阳市场上普通住宅物业更为人青睐是二室、三室为主的户型。而从市场的销售来看，咸阳房地产市场的消费者更为青睐的是面积大的户型，一室的户型在房地产市场占有率较少。 商业：从2003年初开始，咸阳市掀起一个商业楼盘建设高潮，目前，全市商业物业已有几十处，发展比较迅速，从区域布局上来看，目前咸阳市商业物业仍集中在人民路、西兰路、玉泉路、乐育路、渭阳路相对发展比较成熟的街区上，而相对偏远的城区商业物业几乎为零。 写字楼：咸阳市目前还没有一个真正意义上的写字楼，许多实业公司办公或选择在自己企业的办公楼上，或选择在住宅小区的临街住宅楼上。目前咸阳写字楼物业还处于"初探"阶段。
房地产项目及区域市场分析
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29