房地产全程营销策划提纲

房地产全程营销策划提纲

第一部分市场调研

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

·地理位置

·地质地貌状况

·土地面积及红线图

·七通一平现状水电暖路气宽带有线电话地平2、项目用地周边环境调查

·地块周边的建筑物

·绿化景观

·自然景观

·历史人文景观

·环境污染状况

3、地块交通条件调查

·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划

·项目对外水、陆、空交通状况

·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状

4、周边市政配套设施调查

·购物场所

·文化教育

·医疗卫生

·金融服务

·邮政服务

·娱乐、餐饮、运动

·生活服务

·游乐休憩设施

·周边可能存在的对项目不利的干扰因素

·历史人文区位影响

二、区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行

·国内生产总值

a 第一产业数量

b 第二产业数量

c 第三产业数量

d 房地产所占比例及数量

·中国房地产开发业景气指数

·国家宏观金融政策

a 货币政策

b 利率

c 房地产按揭政策

·固定资产投资总额

a 全国及项目所在地

b 其中房地产开发比重

·社会消费品零售总额

·商品零售价格指数

a 居民消费价格指数

b 商品住宅价格指数

·中国城市房地产协作网络信息资源利用

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重

·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规

·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展

6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济

·各种档次商品住宅客户分析

·商品住宅客户购买行为分析

三、土地SWOT分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难点

四、项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

·类比竞争楼盘基本资料

·项目户型结构详析

·项目规划设计及销售资料

·综合评判

2、项目定位

·市场定位

a 区域定位

b 主力客户群定位

·功能定位

·建筑风格定位

五、项目价值分析

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念

·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法

a 选择可类比项目

b 确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的比重

c 分析可类比项目价值实现的各要素之特征

d 对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值

e 根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价

·类比可实现价值决定因素

a 类比土地价值：地段资源差异

※项目周边环境的差异，包括

周边自然和绿化景观的差异

教育、人文景观的差异

各种污染程度的差异

※周边市政配套便利性的差异

b 项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质

※单体户型设计

※建筑空间布局和环艺设计

※小区配套和物业管理

※形象包装和营销策划

※发展商品牌和实力

c 价值实现的经济因素

※经济因素

※政策因素

2、项目可实现价值分析

·类比楼盘分析与评价

·项目价值类比分析

a 价值提升和实惠要素对比分析

b 项目类比价值计算

六、项目定价的模拟

1、均价的确定的主要方法

a 类比价值算术平均法

b 有效需求成本加价法

※分析有效市场价格范围

※确保合理利润率，追加有效需求成本价格

c 运用以上两种方法综合分析确定均价

2、项目中具体单位的定价模拟

·商品住宅定价法：差异性价格系数定价法

a 根据日照须光系数（B系数）确定不同自然朝向单位的均价Pb，即Pb=Pa ×（1±B），其中Pa为基础均价

b 然后根据景观朝向系数（D系数）确定不同景观朝向单位的均价Pb，即Pd=Pa×（1±D）

c 当存在复式单位或者遗憾型单位时，应在Pd的基础上根据户型系数（S 系数）确定不同户型单位的均价

Ps=Pd ×(1±s)

d 在Ps的基础上，根据楼层系数（F系数）确定不同楼层的价格Pn，即Pn=Ps ×（1±F)=Pa×(1±B)×(1±D)×(1± s)×(1±F)

e 考虑到其他随机因素的存在（如单位附近有机房干扰等），在具体单位价格的制定时，还应根据具体单位的随机系数（U系数）确定最终的定价Pu，即Pu=Pn×U其中U为不确定值，根据具体单位的具体情况随机确定。

·各种差异性价格系数的确定：

a 确定基础均价Pa，通常取中间楼层价格作为均价

b 确定B系数。基中东、南朝向单位采用1+B；西、北朝向采用1-B

c D系数根据不同单位景观视野实现程度确定

d S系数通常为5%-15%，只适用于复式单位和遗憾单位的定价。其中复式单位取正值，遗憾单位取负值

e 确定F系数。其中均价层以上单位采用1+F，均价层以下单位采用1-F

f U系数根据不同单位的具体情况确定。常见的随机因素包括设备房的干扰、楼道电梯及人行的干扰等

·具体单位定价模拟

以其中一个最具代表性的单位进行定价模拟，作为其他单位定价过程的参考

七、项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

·项目总体经济技术指标

·首期经济技术指标

2、项目首期成本模拟

·成本模拟表及其说明

3、项目收益部分模拟

·销售收入模拟

a 销售均价假设根据项目价格模拟中确定的均价进行销售收入的模拟

b 销售收入模拟表

·利润模拟及说明

a 模拟说明

b 利润模拟表

·敏感性分析

a 可变成本变动时对利润的影响

b 销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价

·价值提升及其实现的风险性

a 项目的规划和设计是否足以提升周边项目的类比价值

b 项目形象包装和营销推广是否成功

2、资金运用的风险性

·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼

3、经济政策风险

·国际国内宏观经济形势的变化

·国家、地方相关的产业政策的出台及相关市政配套设施的建设

九、开发节奏建议

1、影响项目开发节奏的基本因素

·政策法规因素

·地块状况因素

·发展商操作水平因素

·资金投放量及资金回收要求

·销售策略、销售政策及价格控制因素

·市场供求因素

·上市时间要求

2、项目开发节奏及结果预测

·项目开发步骤

·项目投入产出评估

第二部分规划设计

一、总体规划

1、项目地块概述

·项目所属区域现状

·项目临界四周状况

·项目地貌状况

2、项目地块情况分析

·发展商的初步规划及设想

·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·项目市场定位下的主要经济指标参数

3、建筑空间布局

·项目总体平面规划及其说明

·项目功能分区示意及说明

4、道路系统布局

·地块周边交通环境示意

a 地块周边基本路网

b 项目所属区域道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明

a 项目主要出入口设置

b 项目主要干道设置

c 项目车辆分流情况说明

d 项目停车场布置

5、绿化系统布局

·地块周边景观环境示意

a 地块周边历史、人文景观综合描述

b 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向

·项目环艺规划及说明

a 项目绿化景观系统分析

b 项目主要公共场所的环艺设计

6、公建与配套系统

·项目所在地周边市政配套设施调查

·项目配套功能配置及安排

·公共建筑外立面设计提示

a 会所外立面设计提示

b 营销中心外立面设计提示

c 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

d 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示

·公共建筑平面设计提示

·公共建筑风格设计的特别提示

·项目公共建筑外部环境概念设计

7、分期开发

·分期开发思路

·首期开发思路

8、分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1、项目总体建筑风格及色彩计划，项目总体建筑风格的构思

·建筑色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

·商品住宅房外立面设计提示

a 多层、小高层、高层外立面设计提示

b 不同户型的别墅外立面设计提示

c 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

d 其他特殊设计提示

三、主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较

2、项目业态分析及项目户型配置比例

3、主力户型设计提示

·一般住宅套房户型设计提示

·跃式、复式、跃复式户型设计提示

·别墅户型设计提示

4、商业物业户型设计提示

·商业裙楼平面设计提示

·商场楼层平面设计提示

·写字楼平面设计提示

四、室内空间布局装修概念提示

1、室内空间布局提示

2、公共空间主题选择

3、庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示

1、项目周边环境调查和分析

2、项目总体环境规划及艺术风格构想

·地块已有的自然环境利用

·项目人文环境的营造

3、项目各组团环境概念设计

·组团内绿化及园艺设计

·组团内共享空间设计

·组团内雕塑小品设计提示

·组团内椅凳造型设计提示

·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4、项目公共建筑外部环境概念设计

·项目主入口环境概念设计

·项目营销中心外部环境概念设计

·项目会所外部环境概念设计

·项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其他公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设

·营销中心大堂

·管理办公室

2、本项目公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思

3、项目营销示范单位装修概念设计

·客厅装修概念设计

·厨房装修概念设计

·主人房装修概念设计

·儿童房装修概念设计

·客房装修概念设计

·室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示

4、项目营销中心装修风格提示

5、住宅装修标准提示

·多层、高层洋房装修标准提示

·跃式、复式、跃复式装修标准提示

·别墅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导

1、项目灯光设计

·项目公共建筑外立面灯光设计

·项目公共绿化绿地灯光设计

·项目道路系统灯光设计

·项目室内灯光灯饰设计

2、背景音乐指导

·广场音乐布置

·项目室内背景音乐布置

九、小区未来生活方式的指导

1、项目建筑规划组团评价

2、营造和引导未来生活方式

·住户特征描述

·社区文化规划与设计

第三部分营销策划

一、楼盘开盘前区域市场实态分析

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查

·项目概况

·市场定位

·售楼价格

·销售政策措施

·广告推广手法

·主要媒体应用及投入频率

·公关促销活动

·其他特殊卖点和销售手段

二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

1、项目主要卖点荟萃

2、项目强势、弱势分析与对策

三、目标客户群定位分析

1、项目所在地人口总量及地块分布情况

2、项目所在地经济发展状况和人口就业情况

3、项目所在地家庭情况分析

·家庭成员结构

·家庭收入情况

·住房要求、生活习惯

4、项目客户群定位

·目标市场

a 目标市场区域范围界定

b 市场调查资料汇总、研究

c 目标市场特征描述

·目标客户

a 目标客户细分

b 目标客户特征描述

c 目标客户资料

四、项目视觉识别系统核心部分策划

1、名称

·项目名

·道路名

·建筑名

·组团名

2、标志

·项目标志

3、标准色

4、标准字体

五、项目视觉识别系统延展及运用

1、工地环境包装视觉

·建筑物主体

·工地围墙

·主路网及参观路线

·环境绿化

2、营销中心包装设计

·营销中心室内外展示设计

·营销中心功能分区提示

·营销中心大门横眉设计

·营销中心形象墙设计

·台面标牌

·营销中心导视牌

·销售人员服装设计提示

·销售用品系列设计

·示范单位导视牌

·示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计·办公功能导视系统设计

·物业管理导视系统设计

六、楼盘价格定位及策略

1、项目单位成本

2、项目利润目标

3、可类比项目市场价格

4、价格策略

·定价方法

·均价

·付款方式和进度

·优惠条款

·楼层及方位差价

·综合讲价公式

5、价格分期策略

·内部认购价格

·入市价格

·价格升幅周期

·价格升幅比例

·价格技术调整

·价格变化市场反映及控制

·项目价格、销售额配比表

七、楼盘开盘入市时机规划

1、宏观经济运用状况分析

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析

3、入市时机的确定及安排

八、楼盘销售周期划分及控制

1、销售策略

·营销思想：全面营销

a 全过程营销

b 全员营销

·销售网络

a 专职售楼人员(销售经理、销售代表)

b 销售代理商（销售顾问）

c 兼职售楼员

·销售区域：紧扣目标市场和目标客户

·销售时段

a 内部认购期

b 蓄势调整期

c 开盘试销期

d 销售扩张期

e 强势销售期

f 扫尾清盘期

·政策促销

·销售活动

·销售承诺

2、销售过程模拟

·销售实施

a 顾客购买心理分析

b 楼房情况介绍

c 签定认购书

d 客户档案记录

e 成交情况总汇

f 签订正式合同

g 正式合同公证

h 办理银行按揭

i 销售合同执行监控

j 成交情况汇总

·销售合同执行监控

a 收款催款过程控制

b 按期交款的收款控制

c 延期交工的收款控制

d 入住环节的控制

e 客户档案

f 客户回访与亲情培养

g 与物业管理的交接

·销售结束

a 销售资料的整理和保管

b 销售人员的业绩评定

c 销售工作中的处理个案记录

d 销售工作的总结

九、各销售阶段营销推广执行方案实施

十、各销售阶段广告创意设计及发布实施

十一、售前资料准备

1、批文及销售资料

·批文

a 公司营业执照

b 商品房销售许可证

·楼宇说明书

a 项目统一说词

b 户型图与会所平面图

c 会所内容

d 交楼标准

e 选用建筑材料

f 物管内容

·价目体系

a 价目表

b 付款方式

c 按揭办理办法

d 利率表

e 办理产权证有关程序及费用

f 入住流程

g 入住收费明细表

h 物业管理收费标准（收费规定）·合同文本

a 预定书（内部认购书）

b 销售合同标准文本

c 个人住房抵押合同

d 个人住房公积金借款合同

e 个人住房商业性借款合同

f 保险合同

g 公证书

2、人员组建

·销售辅导

a 发展商成立完整的销售队伍

※主管销售之副总

※销售总经理

※销售主管或销售控制

※销售部代表

※销售/事务型人员

※销售/市场人员

※综合处（回款小组、资料员、法律事务主管）

※入住办公成员（非常设性机构可由销售代表兼任）

b 中国策划专家团派出专业销售人员辅导发展商销售工作

※专职销售经理

※根据需要增派销售人员实地参与销售

※项目经理跟踪项目总体策划及销售进度，提供支持，理顺关系

c 中国策划专家团总部就项目总体销售管理提供支持

d 中国策划专家团全国销售网络资源调动使用

※销售代理

a 发展商指定公司相关人员配合中国策划专家团工作

※负责营销之副总

※处理法律事务人员

※财务人员

b 中国策划专家团成立项目销售专职销售队伍，并视需要调动中国策划专家团销售网络

※销售经理（总部派出）

※销售代表（主力由总部派出，其他当地择优招聘）

※项目经理（跟踪项目销售进度，提供支持，理顺关系）

c 中国策划专家团总部销售管理及支持

d 中国策划专家团全国销售网络资源调动使用

3、制定销售工作进度总表

4、销售控制与销售进度模拟

·销售控制表

·销售收入预算表

5、销售费用预算表

·总费用预算表

·分项开支

a 销售人员招聘费用

b 销售人员工资

c 销售提成/销售辅导顾问费

d 销售人员服务费用

e 销售中心运营办公费用

f 销售人员差旅费用

g 销售人员业务费用

h 临时雇用销售人员工作费用

·边际费用

a 销售优惠打折

b 销售公关费用

6、财务策略

·信贷

a 选择适当银行

b 控制贷款规模、周期

c 合理选择质押资产

d 银企关系塑造

e 信贷与按揭互动操作

·付款方式

a 多种付款选择

b 优惠幅度及折头比例科学化

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

房地产市场营销大纲范文

总： 一、房地产营销策划相关基本概念、购买行为分析（名词、简答） 二、土地研究 三、STP战略 四、营销策略组合（产品、价格、促销、渠道） 分： 一、1、（1）市场营销核心概念（顾客、营销渠道） 对观念、产品及服务进行设计、定价、促销及分销的计划和实施的过程，从而产生满足个人和组织目标的交换。（AMA，1985） 认识目前未满足的需要和欲望，估量和确定需求量的大小，选择和决定企业能最好地为其服务的目标市场，并决定适当的产品、劳务和方案，以便为目标市场服务。（Philip Kotler，1984） ①目标市场与细分 企业依据地理、心理、行为等差异，划分顾客，选择能带来最大机会的服务对象作为目标市场，开发能为目标顾客带来核心利益的产品或供应品。 ②营销者、顾客 营销者是希望从别人那里取得资源并愿意以某种有价值的东西作为交换的人。营销者是一个相对的概念。 预期顾客是指营销者确定的有潜在愿望和能力进行交换的人。 ③需要、欲望和需求 需要：人类的基本要求。 欲望：想得到需要的具体满足物的愿望。 需求：人们有能力购买并愿意购买某个具体产品的欲望。 ④产品或供应品 产品：用来满足人类某种需要或欲望的东西。 供应品：实体物品和无形物品。 ⑤价值、满意 价值：顾客的所得与其支出之比。 价值＝利益/成本＝（功能+情感）/（货币+时间+精力+体力） 满意：某人通过对一种产品的可感知的效果与他的期望价值相比较后，所形成的愉悦或失望的感觉状态 ⑥交换、交易 交换：通过提供某种东西而从别人那里取得所需物的过程。 交易：交换活动的基本单元，是已达成的交换。 ⑦关系、网络 关系营销：相对于交易营销的概念，着眼于同所有利益相关者建立关系，不断承诺和提供高质量的产品、服务和公平的价格，实现保留顾客、降低成本及赢利的目标。 营销网络：关系营销的主要结果，是指由公司利益相关者建立起互利的长期关系。 感觉状态。 ⑧营销渠道 存在于企业与目标顾客之间的信息传播渠道、分销渠道及销售渠道。 ⑨供应链 从原材料、零部件延伸到最终买方的产品通路，代表价值传递系统，每个企业在其中占有自己的位置。

房地产营销策划方案(完整)6944337

(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析 目标消费群购买心理及行为分析 第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略

价格结构 价格预期 第五部分营销通路 营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略 入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略 附录

引言 对于华府项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《华府项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。 本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。

房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动六安”作为华府项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动六安”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。

房地产营销计划书范文

房地产营销计划书范文 想将商品出售给消费者，需要自己先制定营销计划，通过市场调研来进行目标确定。下面是小编为您整理的“房地产营销计划书范文”，仅供参考，希望您喜欢！ 房地产营销计划书范文第一阶段：项目开发前期阶段 对公司拟投资项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，制订具体的市场调查计划，开展正式的房地产市场调研工作，提出项目操作的初步总体思路，对项目入行初步的市场定位，为公司管理层的投资项目决策提供依据。 主要工作内容： 一、对项目位置、规划红线图、项目相关的法律手续文件、项目周边环境、项目所在区域的市政规划入行了解熟悉； 二、开展房地产市场调查 ①市场环境调查分析 对项目所在地的城市规划、宏看经济、人口规模、土地资源和房地产市场入行考察 ②房地产市场调查分析 对项目所在地的房地产市场供给、需求状况、价格现状和趋势、产品类型及市场缺位、销售渠道入行具体调查。 三、项目初步定位 根据相应的市场研究分析后，初步明确项目的形象定位、

产品定位、价格定位等，为项目开发提供切实可行的依据。 四、提出初步的项目操作总体思路。 第二阶段：项目开发阶段 跟踪动态市场行情，进行竞争楼盘和竞争对手调查、消费者调查，对本开发进行优劣势分析，入一步明确的项目市场定位和项目的总体操作思路，提出相应的营销策略； 主要工作内容： 一、开展房地产市场动态调查 深入了解项目所在区域的房地产市场供应、需求状况，价格现状和未来发展趋势，产品类型、销售渠道。 二、开展竞争楼盘和竞争对手势态调查分析 ①竞争楼盘扫描 ②替在竞争对手入入可能扫描； ③供给量分析 ④竞争对手的产品分析，包括房型、规划、土地、综合配套； ⑤竞争对手的市场定位及趋向 ⑥竞争对手的价格基准分析 ⑦竞争对手的背景和实力。 三、进行消费者调查，明确项目的目标客户群 ①消费者的二手资料分析 ②竞争对手消费者轮廓描述（职业特征、消费关注、消

房地产全程策划营销案

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物

.绿化景观 .自然景观 .历史人文景观 .环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查

.购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 .项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 .各种档次商品住宅客户分析 .商品住宅客户购买行为分析

房地产策划方案提纲

房地产策划方案提纲 目录 第一篇市场篇 一、总体部分 1.1宏观经济形式 1.1.1本市经济展望与趋势 1.1.2本市房地产产业概况 1.1.3本市房地产总体发展趋势 1.2区域总体概况 1.2.1地理位置 1.2.2交通状况 1.2.3经点济状况 1.2.4人文特 1.2.5基础设施 1.2.6区域优势 1.3区域未来规划

二、市场调查分析部分 2.1基础数据统计 2.1.1区域房地产开发量与成交量相关统计资料2.1.2在售物业调查一览表 2.1.3已售物业调查一览表 2.1.4未发售物业调查一览表 2.1.5商业物业调查一览表 2.2分析部分 2.2.1江北区物业类型 2.2.2物业分布状况与特点 2.2.3物业供给状况 2.2.4户型结构分析 2.2.5物业包装推广手法 2.2.6营销手法 2.2.7价格状况 2.2.8销售状况分析 2.2.9客户情况分析 2.2.10市场特征及总结

三、个案分析 3.1个案数据一览表 3.2竞争优劣势分析 3.3结论 第二篇产品篇 一、项目概况及环境评价 1.1项目概况 1.1.1项目位置 1.1.2项目概况 1.1.3项目状况（前期） 1.2项目环境评价 1.2.1交通环境 1.2.2经济环境 1.2.3人文环境 1.2.4宏观政策环境 二、项目分析 2.1项目SWOT分析 2.1.1优势分析

2.1.2劣势分析 2.1.3机会点分析 2.1.4威胁分析 三、项目定位 3.1竞争物业一览表 3.2定位前提分析 3.2.1档次分析 3.2.2价格分析 3.2.3配置分析 3.2.4客户群分析 3.3项目定位 3.3.1项目经济技术指标 3.3.1.1主要指标 3.3.1.2住宅部分指标 3.3.1.3商业部分指标 3.3.1.4车库部分指标 3.3.1.5其他部分指标 3.3.2项目定位

房地产营销策划书(完整版)

香格里拉地产广告策划 前言 随着经济社会的发展，中国的房产市场也从买家市场过度为了买家市场，房地产开发商已经不能掌控主动权，所以以往那种坐等买家的局面已经被全完的扭转。随着房产领域竞争强度的不断加大，各开发商都将自己的眼光放在了顾客的需求上，现在谁能满足顾客最真实的去求，谁才将在房产领域立于不败之地。而一切工作的前提是怎样吸引过来顾客，怎样将顾客的需求信息传达出去，这就需要房产广告的魅力了，在一定意义上说，广告就是各开发商的起跑线，谁能在起跑线上获得先机，在一定程度上也就比竞争者提前成功了一步。 企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务,成为企业推销观念的翻版.而策划观念的引入,则使市场和消费者受到了高度重视,市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提,从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化. 在房地产行业,广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况.房地产策划是一个庞大的系统工程,各个策划子系统组成一个大系统,缺一不可,密切联系,有机统一.同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性.在市场调研阶段,要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段,要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段,要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势。也就是说，房产的各个环境都将离不开广告策划，它已经成为了房产开发的骨骼与血液。

目录摘要 一．市场状况分析 1.1宏观环境分析 1.2竞争环境分析 二．SWOT分析 2.1 优劣势分析 2.2 机会与威胁 三．目标市场选择与定位 3.1 广告目标 3.2 目标市场选择 3.3 商品房市场定位 四．营销策略与战术营销组合4.1 广告诉求策略 4.2 广告表现策略 4.3 广告媒介策略 五．计划具体实施 5.1 时间安排 5.2 广告表现与发布

房地产全程营销策划的定义,分几个阶段,每个阶段的具体工作

房地产全程营销策划的定义，分几个阶段，每个阶段的具体工作 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项目投资策划②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划（策划总结）。 （1）、项目投资策划。是房地产全程策划关键的环节，通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本地房地产市场的供求状况、本地同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。（2）、项目规划设计策划。通过完整科学的投资策划分析，明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示等等。（3）、项目质量工期策划。房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念，质量工期策划的主要内容包括：建筑材料选用提示、施工工艺流程指引、质量控制提示、工期控制提示、造价控制提示、安全管理方案等。（4）、项目形象策划。包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。（5）项目营销推广策划。对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。项目营销推广策划提供关于项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。（6）项目销售顾问、销售代理。紧扣目标市场和目标客户，按照项目推广方案制定销售时段、促销政策、销售活动、销售承诺等。（7）项目服务策划。目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，同时它也是开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。（8）项目二次策划（策划总结）。品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。各阶段主要业务策略纵览A、营销阶段的划分整个营销过程通常可划分为五个阶段，即：第一阶段：销售准备期第二阶段：内部认购期第三阶段：强势推广期第四阶段：市场调节期第五阶段：尾盘销售期B、各阶段业务策略总览一、销售准备期：1、工地现场清理美化，搭建既有传统中式风格又不失现代气息的售楼处，一期绿化景观施工；；2、合约书、预售单、各种纪录表制作完成；3、培训资料编制完成；4、价格表制作完成；5、人员培训工作完成；6、刊登引导广告；7、销售人员进驻。二、内部认购期：1、内部认购客户分类；2、电话营销；3、分析研究客户反映情况；4、修正后期发展战略及经营目标。三、强势推广期：1、正式公开推出前须吸引、引导有希望的客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售团队的个人销售魅力，促成订购。另外可安排鸡尾酒会或邀请政界名流、文化学者莅临剪彩，提高客户购买信心；2、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填的资料填好交回，有业务主管加以审核，与隔日交换给每位销售人员，并与隔日晨会加以讨论，对各种状

房地产营销策划提纲

房地产全程策划营销案提纲 现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 1、项目投资策划营销； 2、项目规划设计策划营销； 3、项目质量工期策划营销； 4、项目形象策划营销； 5、项目营销推广策划； 6、项目顾问、销售、代理的策划营销； 7、项目服务策划营销； 8、项目二次策划营销； 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 *地理位置 *地质地貌状况 *土地面积及红线图 *土地规划使用性质 *七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 *地块周边的建筑物 *绿化景观 *自然景观 *历史人文景观 *环境污染状况 3、地块交通条件调查 *地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 *项目的水、路、空交通状况 *地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查

*购物场所 *文化教育 *医疗卫生 *金融服务 *邮政服务 *娱乐、餐饮、运动 *生活服务 *娱乐休息设施 *周边可能存在的对项目不利的干扰因素 *历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 *国内生产总值： 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 *房地产开发景气指数 *国家宏观金融政策： 货币政策 利率 房地产按揭政策 *固定资产投资总额： 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 *社会消费品零售总额： 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 *中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规*项目所在地的居民住宅形态及比重 *政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 *政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规*短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 *各种档次商品住宅客户分析 *商品住宅客户购买行为分析 三土地SWOT（深层次）分析

房地产营销策划方案模板

房地产营销策划方 案模板

房地产营销策划案(全案模版) 第一章项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就能够事半功倍。 项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。 一项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 .地理位置 .地质地貌状况 .土地面积及红线图 .土地规划使用性质 .七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 .地块周边的建筑物 .绿化景观 .自然景观 .历史人文景观

.环境污染状况 3、地块交通条件调查 .地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 .项目的水、路、空交通状况 .地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 .购物场所 .文化教育 .医疗卫生 .金融服务 .邮政服务 .娱乐、餐饮、运动 .生活服务 .娱乐休息设施 .周边可能存在的对项目不利的干扰因素 .历史人文区位影响 二区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 .国内生产总值: 第一产业数量 第二产业数量

第三产业数量 房地产所占比例及数量 .房地产开发景气指数 .国家宏观金融政策: 货币政策 利率 房地产按揭政策 .固定资产投资总额: 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 .社会消费品零售总额: 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 .中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重 .政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 .政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析

房地产营销策划方案(范文模板)

房地产营销策划方案 目录 一、概述 (3) 二、市场环境分析 (3) （一）整体概况 (3) （二）区域房地产市场分析 (4) （三）消费者分析 (9) 三、策划对象特性分析 (11) （一）项目概况 (11) （二）技术资料 (11) （三）地块资源 (12) （四）周边配套设施 (14) （五）交通配套状况 (16) 四、竞争状况分析 (17) （一）竞争楼盘基本情况 (17) （二）竞争楼盘分析 (20) 五、项目SWOT分析 (22) 六、目标 (24) （一）销售目标 (24) （二）财务目标 (24) 七、项目定位 (25) （一）客户定位 (25) （二）产品定位 (30) （三）价格定位 (31) （四）形象定位 (37) 八、项目营销策略 (40) 附件

一．概述 本房地产项目位于XXXX，处在XXXX辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推50—90平米的小户型的楼盘。以“竹”和“玉”为主题，力求使项目 本身特色明显，争取在当前市场上建筑形式近似的环境下，打造“台地”生 活方式，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标客户群体特性，考虑 实际生活水平，结合XX本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。 二．市场环境分析 （一）整体概况 1、地理人文环境 XX，地处XX省北部。它北近长江，同XX省石首县抵界；东北部濒临烟波浩淼的洞庭湖，与本省岳阳市毗邻；西和西南部是连绵千里的雪峰山，与 常德市、怀化市接壤；东距省会长沙市70公里，与长株潭经济共同体相连；南连湘中腹地娄底市。全市辖桃江、安化、南县三个县，沅江一个县级市和 一个大通湖区，中心城区涵括赫山、资阳、朝阳三个区。全市总面积12144平方公里，为全省总面积的 5.83%，总人口467.66万，中心城区面积50.5平方公里，人口51万。境内由南至北呈梯级倾斜，南半部是丘陵山区；北半部 为洞庭湖淤积平原，农产品资源、矿产品资源、水资源、劳动力资源丰富， 有比较好的生态环境和旅游资源，是当今我省“3+5”城市群区域经济发展和环洞庭湖经济圈的重要城市。 2、经济环境 XX资源富饶，素有中国竹子之乡、中国黑茶之乡、中国麻业名城的称号， 也被称为银城，市区设赫山、资阳、朝阳三个区，含有桃江、安化、南县以

房地产全程策划理论模式

房地产全程策划理论模式 随着房地产业的迅速发展,房地产营销策划、全程策划也随之快速发展起来,然而在实际运行当中,大多数依然是开发商独自跑项目、跑贷款、跑销售,依然是一种简单化的经营模式,根本谈不上真正意义上的营销与策划。发展商凭感觉定位已既成事实的楼盘,事后策划,更多的是一种营销策划与销售推广。同时,由于房地产市场化的程度越来越高,个人消费已成为市场主流, “策划大师”依靠“点子”制胜的时代已经过去,各种专业人员利用先进的信息系统,通过对房地产项目各种资源的整合,理性运作,立体作战,科学、严谨、规范成为房地产全程策划的运作原则。 一、营销策划概念与实质 日本策划专家和田创对策划的定义是:策划是通过实践活动获取更佳成果的智能,或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上,对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。 营销策划以综合运用市场营销学及相关理论为基础,以市场调研为前提,从市场竞争的需要出发,以科学地配置企业可运用的资源为手段,目的就是制定切实可行的营销方案并组织实施,以实现预定的营销目标。在策划的过程中,创意是灵魂。 策划具有指导功能、整合(通过动态的综合使之完整)功能、实战功能、避险功能。 二、房地产全程营销策划概念 计划经济时代,我们只有简单的“房地产”概念,很长一段时间,我国的住宅建设一直是学习前苏联模式,按照居住区、住宅小区、住宅组团的方式进行设计,而且住宅的建设标准由政府统一制定,谁也不能超标准,甚至是出几套标准图,大家全按标准图进行建设,千楼一面。 随着我国社会主义市场经济的迅速发展,随着社会进步与生活水平的提高,消费者对居住条件的需求层次日益明显,过去按标准图建设的住宅已根本不可能满足全社会不同阶层的居住要求,“房地产市场”应运而生,房地产作为产品的概念也迅速被人们所接受,但概念被接受并不意味着产品被消费者认可。 市场经济的发展与生活水平的迅速提高,使消费者对居住条件的需求层次与时俱进,同时也促使了房地产业的迅猛发展。西安房地产业起步较晚,但发展十分迅速,各房地产公司之间竞争异常激烈,加上非房地产企业携巨资不断进入房地产业成为新的竞争者,西安房地产业的竞争将日趋白热化,整合与被整合将是必须面对的现实。 以西安市为例,目前已注册的房地产公司约500家,待注册的房地产公司约100家,有项目的房地产公司约300家左右,在众多拥有项目的开发商中,有品牌、有规模、有知名度的只有4、5家,而有开发运作经验的开发商不超过10%。因为各种“契机”进入房地产业的开发商大多是“无业绩”开发商,“涉市”不深,经验不足,即使有开发运作经验的开发商,其驾驭项目的能力也参差不齐,在市场经济机制下,持有“有钱就能盖房”观念的开发商在市场上逐渐没有了立足之地,需要借助专业服务机构以求项目成功。 随着房地产市场竞争的不断加剧,尽管开发商已经建设出了功能足够好、价格足够合理的产品,为什么仍然争取不到应有的目标顾客? 房地产营销管理就是在目标市场上达到预期交换结果的自觉努力。房地产市场的现状表明,开发商在楼盘整个建设中的努力显然是被动的和不自觉的。大多数房地产开发商还没有意识到这实际上是如何对待市场导向的问题。这直接导致房地产开发商的市场竞争观念停留在建设观念、楼盘观念、推销/销售观念上,明确地说,房地产开发商在市场中的地位是与他的市场竞争观念相一致的。 这是因为大部分房地产开发商的竞争观念,依然停留在: 1.建设的观念上——认为消费者喜欢价格低廉的住房;

房地产营销实训教学大纲

《房地产营销实训》教学大纲 一、课程名称及编号：房地产营销实训 BGSZB003 二、课程性质、地位和作用 （一）课程性质：专业必修 （二）本课程在该专业中的地位和作用 《房地产营销实训》是营销与策划专业的专科层次的必修课，是对已学经济管理类课程，如市场营销学、营销策划学等的综合运用。课程着重培养学生开拓性的思维模式及知识运用能力，在学习了本课程之后，学生应基本掌握策划原理，能独立完成简单的策划方案。 三、相关课程及关系 本课程与其它课程的关系：本课程是一门专业课程，着重在于知识的运用。在此课程之前应学习《市场营销学》、《市场营销策划》、《营销管理》、《公共关系》等课程。 四、主要教学方法及考核方式 （一）教学方法 本课程采用面授与实践教学相结合方法，着重在教学过程中采取案例教学的方式，通过对案例基本状况的说明，组织学生一起进行案例分析，最后得出结论。并且要求学生将课堂教学的内容运用于实际楼盘的策划之中。这有利于学生的理解及运用。因此在课程中需要多媒体的教学设备。 （二）考试方式 本课程采用课程结束制作一份真实的营销策划案的方式进行，以该策划案的制作情况进行评分。 五、课程内容及学时分配

（一）理论教学内容 第一章房地产市场调查策划【6学时】 【教学目的与要求】 1．理解房地产市场调查策划的含义、特征和本质； 2．掌握房地产市场调查策划的思维路径与思维方式； 3. 掌握房地产市场调查策划的谋略； 4．了解房地产市场调查策划的误区与营销策划人员必须具备的知识、素质和能力。 【教学重点与难点】房地产市场调查策划思维路径，房地产市场调查策划思维方式，房地产市场调查策划的组织形式。 【教学内容】 1. 房地产市场调查的概念和特点 2. 房地产市场调查的内容 （1）房地产市场的供给调查 （2）房地产市场的需求调查 （3）房地产市场竞争情况调查 （4）房地产价格调查 （5）房地产促销与营销渠道调查 3. 房地产市场调查的方法 （1）审时度势因势利导 （2）洞察市场牵引消费 4. 房地产市场调查的程序 5. 撰写和提交调查报告 （1）楼盘市场调查报告的撰写 （2）区域市场调查报告的撰写 （3）撰写和提交调查报告应注意的事项 【作业及思考题】 1、依据本地近期出让的土地，搜集该地块的技术经济指标，为获得该地块的房地产开发企业提出开发建议？ 第二章房地产市场营销环境【6学时】 【学习目的与要求】 1．了解房地产市场营销环境的基本流程与主要调研方法和手段； 2．了解营销宏观环境调研、流通渠道调研、传播媒体调研的内容与方法； 3．掌握市场需求与市场竞争调研的内容与方法； 【教学重点与难点】通过周密的调研和分析，明确房地产市场机会，市场威胁及企业自身的优劣势，从而为战略定位及营销策略提供决策依据，房地产环境调研资料的整理与分析，房地产营销环境调研报告的撰写 【教学内容】

房地产营销策划方案范本

房地产营销策划方案 简介 所谓的房地产营销策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。在品牌塑造房地产策划方案中，品牌塑造采取的是321法则品牌策划优势，即30人数据分析、20人策划方案、10人完善审核。根据企业的不同性质为企业量身定做一套适合他们的策划方案，房地产行业有房地产行业的总体策划思路，然后针对房产企业的性质再分别设计出相对应的营销策划方案。 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。 创意 房地产营销策划方案要达到尚方宝剑的强大韧劲和力度，必须在创意理念上形成： 1、具有高度的自信野心； 2、富于竞争，且乐此不倦； 3、头脑敏锐，不拘传统； 4、感性认识和理性认识相处融洽； 5、注重历史，尊重现实，睽重未来。 构思框架 （1）以塑造形象为主，渲染品味和意念； （2）展现楼盘的综合优势； （3）体现楼盘和谐舒适生活； （4）直切消费群生活心态。 流程 形象定位： 对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及

住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。 好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。比如：地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。 主要卖点： 对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成： （1）地理位置（2）、楼盘设施结构；（3）、楼盘做工用料；（4）、户型设计。突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。 绘制效果图： 根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效果图。绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。 广告诉求点： （1）阐述楼盘的位置；（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；（3）阐述楼盘交通条件；（4）阐述楼盘人口密度情况；（5）阐述楼盘的升值潜力；（6）阐述楼盘开发商的信誉；（7）阐述楼盘的背景以及公司规划；（8）阐述楼盘的舒适温馨；（9）阐述楼盘的实用率；（10）阐述楼盘的品质；（11）阐述楼盘的物业管理有什么不同。 广告阶段划分： 对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。都成为对楼盘形象的一次重要投资。其广告推广大致划分为三个阶段： 第一阶段：此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。此阶段广告费用投入相对较大。 第二阶段：此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。同时促进销售。此阶段广告费用投入相对较少。 第三阶段：此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。此阶段广告费用投入为中等不平。 总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。 广告表现：

房地产全程营销策划案

房地产全程营销策划提纲 第一部分市场调研 一、项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及红线图 ·七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况 3、地块交通条件调查 ·地块周边的市政网及其它公共交通现状、远景规划·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状4、周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育

·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响 二、区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行 ·国内生产总值 a 第一产业数量 b 第二产业数量 c 第三产业数量 d 房地产所占比例及数量 ·中国房地产开发业景气指数 ·国家宏观金融政策 a 货币政策 b 利率 c 房地产按揭政策 ·固定资产投资总额

a 全国及项目所在地 b 其中房地产开发比重 ·社会消费品零售总额 ·商品零售价格指数 a 居民消费价格指数 b 商品住宅价格指数 ·中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地居民住宅形态及比重 ·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发展 6、商品住宅客户构成及购买实态分析经济 ·各种档次商品住宅客户分析 ·商品住宅客户购买行为分析 三、土地SWOT分析 1、项目地块的优势 2、项目地块的劣势

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房地产全程营销策划书范文_策划书_范文大全 一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。 另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸yin，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。 随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。 在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。 在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。 二、房地产全程营销策划一是策划为先在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。