12、全国各地土增税成本对象规定汇总

李利威：土增税成本对象各地规定总结表
税务律师李利威 时间:2014 年 3 月 8 日
省份 江苏 宁波 浙江 湖北 江西 福建 广西 河南 辽宁 宁夏 云南 重庆 青岛 安徽 西安
分类方法 三分法 四分法 二分法 三分法 二分法 三分法 三分法 三分法 二分法 二分法 二分法 三分法 二分法 二分法 二分法
分类标准 普通住宅/其他类型住宅/非住宅 普住/除低层外住宅/其他/单体别墅 普通住宅/其他商品房 普通住宅/其他商品房 普通住宅/其他类型 普通住宅/非普通住宅/其他 普通住宅/非普通住宅/其他用房 普标住宅/非普标住宅/其他 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅 普通住宅/非普通住宅/非住宅 普通住房/非普通住房 普通标准住宅/非普通标准住宅 普通住宅/其他商品房
普和非普可并否 否
否 否 否
否 否
否 是 否

天津
是
成本对象各地规定总结表 附:各地法规
成本对象各地规定总结表
附:各地法规 一、中央的规定（国税发【2006】第 187 号）（国税发【2009】第 091 号） 二、北京的规定（京地税地[2003]73 号） 二、江苏的规定（苏地税规[2012]1 号）（苏地税发[2009]72 号）(苏地税发[2004]58 号) 三、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5 号） 三、宁波的规定（甬地税二[2010]106 号） 五、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 四、丽水的规定（丽地税政[2007]87 号） 五、广州的规定（穗地税函[2012]198 号）（穗地税函[2009]329 号） 六、湖北的规定（鄂地税发[2008]211 号）（鄂地税发[2013]44 号） 七、江西的规定（赣地税发[2008]76） 八、福建的规定（闽地税发[2005]195 号） 九、广西的规定（桂地税发[2008]44 号）(桂地税发[2008]96 号) 十、河南的规定（豫地税函〔2010〕202 号）（河南省地税局公告[2011]第 10 号）（豫地税发 [1997]第 160 号）（豫地税函[2007]第 16 号） 十一、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第 10 号） 十一、辽宁的规定（辽地税发[2007]102 号）

十二、宁夏的规定（宁地税发[2007]46 号） 十三、银川的规定（银地税发【2007】214 号） 十四、云南的规定（云地税发[2007]180 号） 十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143 号）（渝地税发[2011]146 号） 十六、大连的规定（大地税函[2007]200 号） 十七、青岛的规定（青地税发[2008]100 号）（青地税函[2009]47 号）（青地税函[2013]44 号） 十七、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义） 十八、安徽的规定（皖地税函[2012]583 号） 十九、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义） 二十、西安的规定（西地税发[2010]235 号） 二十一、天津的规定（津地税地[2011]24 号）
一、中央的规定（国税发【2006】第 187 号） （国税发【2009】第 091 号） 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项 目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 国税发【2006】第 187 号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通 知》第一条 发文日期： 2006-12-28
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房 地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 国税发【2009】第 091 号：关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

发文日期：2009-05-12
十、清算单位中的产品分类 土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通 住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。未分别核算的，在计算增值 额时，应按照合理的方法对扣除项目进行分摊后计算。 2013 年版国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的公告（讨论稿） 二、北京的规定（京地税地[2003]73 号） 对于地下室和地下车库等地下设施，凡能出具人防证明或单独出售的，在界定是否属于 普通标准住宅时不计入总面积。 京地税地[2003]73 号：北京市地税局《关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知》 发文时间：2003-2-9 二、江苏的规定（苏地税规[2012]1 号） （苏地税发[2009]72 号）(苏地税发[2004]58 号) 二、土地增值税核算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一 开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金 额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； （三）非住宅类房产。 解读：

《土地增值税暂行条例实施细则》 第八条规定： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的 最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具 体问题规定的通知》（财税〔1995〕48 号）规定：“对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房 地产开发的，应分别核算增值额。”《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞ 的通知》（国税发〔2009〕91 号）要求，在清算审核时应当审核“不同类型房地产是否分别 计算增值额、增值率，缴纳土地增值税”。《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的 通知》（国税发〔2010〕53 号）的规定：“各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地 产类型制定核定征收率。” 从上述规定可以看出，在计算土地增值税时，应当区分“不同类型房地产”分别计算增值 额、增值率、缴纳土地增值税，但是在《公告》下发之前，税法对如何划分“不同类型房地 产”尚未有较为明确规定。实践中，我省各地“不同类型房地产”划分标准不一，给土地增值税 征管工作带来一定的困难。 我省在广泛征求意见并综合考虑各种因素的基础上， 正式确定采 用“三分法”，将房地产划分为普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和 非住宅类房产。自公告实施之日起，各省辖市的房地产分类标准与《公告》不一致的，应当 统一执行《公告》的分类标准，但各地在本《公告》生效前已经完成清算的项目，按各地原 政策口径执行。 《江苏省地方税务局关于加强土地增值税征管工作的通知》 （苏地税发〔2011〕53 号） 规定： “同一期清算项目中包含的普通标准住宅、 普通住宅、 非普通住宅或其他类型房地产， 应当分别测算增值率， 并分别确定核定征收率。 ”本公告生效后， 应按本公告所述类型分类。 苏地税规[2012]1 号： 江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告 发文日期： 2012 年 8 月 20 日

（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准 住宅又建造其他类型房屋的， 应按照受益对象， 采用转让土地使用权的面积占总面积的比例 或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。 苏地税发[2009]72 号：江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知 发 文时间： 2009-9-3
一、预征范围 除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。普 通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、 按照当地政府部门规定的建筑标准建造、 建成后的商品房实行国家定价或限价、 为解决住房困难户住房困难、 由政府指定销售对象的 住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。 转让商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍按原规定执行。 苏地税发[2004]58 号:江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知 发 文日期:2004.3.29
三、常州的规定（常州地税法规处土地增值税清算政策解读） （常地税一便函〔 2012〕 5 号） 一、清算单位确认问题 1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？ 答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187 号的规定土地增值税以国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项

目中同时包含普通住宅和非普通住宅的， 应分别计算增值额。 清算单位是由发改委 （计委） 、 经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。 2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？ 答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48 号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准 住宅又搞其他房地产开发的， 应分别计算增值额。 不分别核算增值额或不能准确核算增值额 的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。涉及普通标准住宅 的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。 常州地税法规处土地增值税清算政策解读 发文日期：2010-10-28 来源于 https://www.wendangku.net/doc/e28008632.html,/art/2010/10/28/art_28032_289736.html
二、核算对象 1、按实清算项目中不同类型房屋核算问题 纳税人应当根据不同类型开发产品（普通标准住宅、其它类型住宅、其它类型房产）分 别计算应缴土地增值税， 独立建造的房产同时包含其它类型住宅和其它类型房产的应合并以 地上建筑面积最大的类型确定为清算类型。开发产品类型可参考《建筑工程规划许可证》确 定， 建筑工程规划许可证未明确的或者规划许可证与实际不一致的， 应根据商品房的实际形 态或实际用途确定。 常地税一便函〔2012〕5 号：关于土地增值税若干征税问题的处理意见 发文日期： 2012-10-1 三、宁波的规定（甬地税二[2010]106 号） 七、清算时房地产类型的分类计算问题 对房地产清算项目暂按以下四种房地产类型分别计算增值额和增值率：

第一类：普通住宅。 第二类：除低层住宅、普通住宅外的其它住宅。 第三类：除单体别墅外的低层住宅、办公用房、商业用房、车库、车位等。 第四类：单体别墅。 注：1、“普通住宅”的认定：市区按照甬政办发[2005]104 号文公布的标准执行,其它各地 按照当地政府公布的标准实施。 2、低层住宅指按照国家建设部建标[1999]76 号规定，有天有地、一般为一层至三层的 住宅（但不限于三层）。 甬地税二[2010]106 号：宁波市地方税务局关于宁波市土地增值税清算若干政策问题的 补充通知 发文时间： 2010-6-4 五、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答） 问题三：对同一项目中既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应如何计算征收土地增 值税？ 答：对于同一项目既建造普通住宅，又建造其他商品房的，根据《财政部、国家税务总 局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）第一条规定应分别核算土地增值 额；根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税 发[2006]187 号）第一条规定：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算 增值额。同时，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财 税字[95] 48 号）第十三条规定，对于不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造 的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。 浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答发文日期：2011 年 6 月 8 日

四、丽水的规定（丽地税政[2007]87 号） 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 丽地税政[2007]87 号： 丽水市地方税务局关于加强房地产开发企业土地增值税清算管理 有关问题的通知 发文时间： 2007-9-19 五、广州的规定（穗地税函[2012]198 号） （穗地税函[2009]329 号） 十四、同一房地产项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别 计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。 穗地税函[2012]198 号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理 指引(2012 年修订版)的通知 发文日期：2012 年 11 月 30 日
六、关于同一项目中，既建造普通住宅又建造其他商品房的，是否分别清算的问题 依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21 号)要求， 同一项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值 率，分别核算土地增值税。 穗地税函[2009]329 号：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题（续 一）的处理指引 六、湖北的规定（鄂地税发[2008]211 号） （鄂地税发[2013]44 号） 三、关于清算计算口径的问题 房地产开发项目中既有普通住宅，又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他 开发产品的， 该项目应缴纳的土地增值税， 应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值

税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、附助房等，不再按功能分别分类计算 土地增值税。住宅中的普通住宅和非普通住宅应分别核算增值额，计算缴纳土地增值税。 为鼓励经济适用房的建设， 凡按经济适用房项目立项的， 如开发产品中有非经济适用房 产品，可将经济适用房与非经济适用房产品合并核算增值额，计算缴纳土地增值税。[1] 鄂地税发[2008]211 号：湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若 干政策问题的通知 发文日期：2008-09-28
三、关于经济适用房土地增值税清算问题 房地产开发项目中既有经济适用房又有非经济适用房开发产品的，经济适用房应并入住 宅类并按规定分别计算增值额，进行土地增值税清算。 《省地方税务局关于房地产开发企业 土地增值税清算工作若干政策问题的通知》（鄂地税发〔2008〕211 号）第三条第二款同 时废止。 鄂地税发[2013]44 号： 湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意 见发文日期：2013 年 3 月 20 日 七、江西的规定（赣地税发[2008]76） 一、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其增值额的计算问题 根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21 号)的 规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼),如果其中有普通住宅的， 应区 分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。 同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增 值额。

赣地税发[2008]76 号：江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知 发文时 间：2008-6-3
八、福建的规定（闽地税发[2005]195 号） 第十七条 对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不 分别核算增值额或不能准确核算增值额的， 由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例， 分别计算扣除项目金额和增值额； 对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让 的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准 住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。 闽地税发[2005]195 号：福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值 税征收管理办法[试行]》的通知 发文时间：2006-10-20 九、广西的规定（桂地税发[2008]44 号）(桂地税发[2008]96 号) 三、关于房地产开发项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应如何计算其 增值额的问题 （一） 开发项目同时包含普通住宅与非普通住宅以及其他用房的， 应分别核算其增值额。 桂地税发[2008]44 号：广西壮族自治区地方税务局关于明确土地增值税清算若干政策问 题的通知 发文时间： 2008-3-27
五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题 （一） 项目同时涉及普通住宅、 非普通住宅和其他用房的， 应按照国家税务总局的规定， 统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。

桂地税发[2008]96 号： 广西壮族自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的 通知 发文时间： 2008-6-3 十、河南的规定（豫地税函〔2010〕202 号） （河南省地税局公告[2011]第 10 号） （豫 地税发[1997]第 160 号） （豫地税函[2007]第 16 号） 五、关于地下室、车库的归属问题。 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了 简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为 非普通标准住宅或其他房地产项目的， 地下室、 车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目 确定。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房 地产项目征收土地增值税。 豫地税函〔2010〕202 号：河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知 发文日期：2010 年 6 月 24 日
三、关于车库、地下室归属问题 房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采 用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定； 销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的， 地下室、 车库按照非普通标准住宅或其他 房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。 房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房 地产项目征收土地增值税。 四、执行时间

本公告自 2012 年 1 月 1 日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不 符的，一律按本公告规定执行。 河南省地税局公告[2011]第 10 号：河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率 有关问题的公告 发文日期：2011-11-08
（三）关于普通标准住宅与商业用房同体如何计税问题 我省有许多临街普通标准住宅与商业用房是同一体的，即：底层是商业性用房，上层部 分是住宅楼房或其他用房。一般情况下，企业是将“同体房”作为一个项目核算的。有偿转让 时，应根据土地增值税的有关规定，按照各地普通标准住宅的划分标准，分别核算商业用房 和普通住宅的开发成本及费用，正确分摊有关费用，分别计算增值额。凡不能准确核算扣降 项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税优惠。 豫地税发[1997]第 160 号：河南省地方税务局关于营业税 资源税 土地增值税若干征税 问题的通知发文日期：1997-07-24
（一）普通标准住宅与其他用房同体的扣除项目问题 普通标准住宅与其他用房同一体（豪华住宅、写字楼、商业用房及办公用房）的，在计 算扣除项目时， 应根据土地增值税政策规定分别计算扣除项目和增值额， 凡不能准确计算扣 除项目和增值额的，不得享受普通标准住宅减免税税收优惠政策。 豫地税函[2007]第 16 号：河南省地方税务局关于转发《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 发文时间： 2007-1-30

十一、濮阳（濮阳市地方税务局公告[2011]第 10 号） 第十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发 的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为 单位清算。开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳 土地增值税。 濮阳市地方税务局公告[2011]第 10 号：濮阳市地方税务局关于发布《濮阳市土地增值 税清算管理暂行办法（试行）》的公告 发文日期：2011-01-25
十一、辽宁的规定（辽地税发[2007]102 号） 第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额； 未分别核计算增值额的， 按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面 积的比例计算扣除项目金额后， 分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算 的扣除项目金额计算增值额。 普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。 省辖市人民政府未制定普通住宅标准的， 按照 《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门 关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》(辽政发[2005]53 号)规定的标准执行。 辽地税发[2007]102 号：辽宁省地方税务局关于印发《辽宁省房地产开发企业土地增值 税清算管理办法》的通知 发文时间： 2007-8-2
三、关于清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅增值额的计算问题 对一个清算项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额；未分别核 算增值额或者分别核算增值额不准确的， 地方税务机关一律按照普通住宅和非普通住宅的可

售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后， 分别按照普通住宅和非普通住宅的 销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。 辽地税函[2012]92 号：辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知 发 文日期： 2012.4.10 十二、宁夏的规定（宁地税发[2007]46 号） 第一条…… 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 宁地税发[2007]46 号：宁夏回族自治区地方税务局关于印发《宁夏回族自治区房地产开 发企业土地增值税清算管理办法》的通知 发文时间： 2007-3-5
十三、银川的规定（银地税发【2007】214 号） (二)开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的混合开发项目，应分别计算增值额(对 普通住房增值额占扣除项目金额在 20%以下的免征土地增值税)。 银地税发【2007】214 号：关于上报《银川市房地产企业土地增值税清算实施办法》的 请示 发文日期：2007-06-15 十四、云南的规定（云地税发[2007]180 号） 对纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。凡不分别 核算增值额或不能准确核算增值额的， 普通住宅不能适用 《中华人民共和国土地增值税暂行 条例》第八条(一)项的免税规定，应按照其他房地产开发项目办理清算。 云地税发[2007]180 号：云南省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地 增值税清算管理有关问题的通知 发文时间： 2007-10-22

十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143 号） （渝地税发[2011]146 号） 七、关于土地增值税计税单位问题 为了满足计算土地增值税需要， 应将开发建设项目中的普通住房与其他建设内容分别确 定计税单位。 开发建设单体综合楼也应把普通住房和非普通住房以及非住宅区分开来确定计 税单位。 渝地税发[2006]143 号：重庆市地方税务局转发《财政部国家税务总局关于土地增值税 若干问题的通知》的通知 发文时间： 2006-6-6
《重庆市地方税务局转发国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知的通知》 (渝地税发[2010]167 号)下发后，部分区县局对清算项目中不同类型开发产品分别计算增值 额的规定有不同理解。为统一不同类型房地产开发产品的划分，经请示总局同意，现就有关 问题明确如下： 对房地产开发产品应划分为普通住宅、非普通住宅和非住宅三种类型。在土地增值税清 算过程中，应按不同类型开发产品分别计算计税收入、扣除项目金额、增值额和增值率。 渝地税发[2011]146 号：重庆市地方税务局关于明确不同类型房地产开发产品分别计算 土地增值税有关问题的通知 发文时间： 2011-9-1 十六、大连的规定（大地税函[2007]200 号） （七）关于项目类型的有关问题 本通知中的“住宅”和其它类型房地产按《商品房销（预）售许可证》中的《预售商品房 明细》所列明的项目类别进行区分，凡未列明“住宅”的，如“公寓”、“公建”等，均不能按“住 宅”的相关政策执行。

纳税人改变原房地产开发项目的类型、用途的，如“公建”改为“住宅”、“住宅”改为“公建” 等，能够向主管税务机关提供政府部门准予其改变类型、用途的批准文件或文书的，主管税 务机关可允许纳税人适用相关土地增值税政策； 不能够提供批准文件或文书的， 仍应按原批 准类型、用途适用相关土地增值税政策。 大地税函[2007]200 号：大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通 知 发文时间： 2007-11-23 十七、 青岛的规定 （青地税发[2008]100 号） （青地税函[2009]47 号） （青地税函[2013]44 号） 第二十条 房地产开发项目既包括普通住房又包括非普通住房的，开发企业应当分别计 算增值额， 按普通住房和非普通住房的增值率分别计算土地增值税税额。 对于未分别核算的， 扣除项目金额应按普通住房和非普通住房建筑面积占可售建筑面积的比例确定。 青地税发[2008]100 号：青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项 目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知 发文时间： 2008-5-22
十二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车 的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发 企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入 并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售 收入。 利用地下基础设施形成的停车场所， 房地产开发企业与购房人签订合同， 将停车场所法 律法规规定期限内的使用权转移给购房人的， 向购房人取得的收入视同房地产转让收入， 并

入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除， 房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不 计入房地产转让收入。 青地税函[2009]47 号：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有 关业务问题问答》的通知 发文时间：2009-4-17
二、关于转让车位、车库等配套设施取得的收入 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6 号）第四条的规 定，开发企业与业主签订销售合同，将房地产开发项目（以下简称“开发项目”）中的车位、 车库等配套设施销售给业主取得的收入， 税务机关应要求其当并入房地产转让收入计算土地 增值税。 开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业出售上述车位、车库、储藏 室取得的收入， 可分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例 进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。 可售建筑面积，是指开发企业向县级以上人民政府房产管理部门办理登记可供销售的商 品房的建筑面积。 青地税函[2013]44 号：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算业 务指引》的通知 发文日期：2013.3.25
十七、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义） 十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？

根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业 与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入 非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售的开发产品计算销售收 入。 利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法 律法规规定期限内的使用权转移给购房人的， 向购房人取得的收入视同房地产转让收入， 并 入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除， 房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不 计入房地产转让收入。 黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义 十八、安徽的规定（皖地税函[2012]583 号） 一、关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题 在计算土地增值税时， 对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅(其 他类型房地产)的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别 计算增值额、 增值率以及应缴的土地增值税； 如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标 准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的 土地增值税。 纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机 关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。 皖地税函[2012]583 号：安徽省地方税务局关于土地增值税有关问题的批复发文日期： 2012 年 11 月 14 日

五问： 纳税人同一开发项目 （同一计税对象） 既有普通标准住宅又有非普通标准住宅 （如 一层是营业用房,一层以上是普通标准住宅），同时纳税人又不能分别核算增值额的，如何 进行土地增值税清算？ 答：纳税人开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅，不分别核算增值额或不能准确 核算增值额的，依照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财 税字[1995]第 048 号）规定，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项（增值率 未达到 20%的免征土地增值税）的免税规定，此时，应以整个开发项目（包含普通住宅和 非普通住宅）为基准，计算征收土地增值税。如果纳税人能够区分开建造普通标准住宅和非 普通标准住宅的收入额和扣除项目金额的，应分别计算增值额和土地增值税。 宣城市地税局营业税财产行为税税收政策问答(第一期) 十九、黄山的规定（黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义） 十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车 位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，凡房地产开发企业 与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入 非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售的开发产品计算销售收 入。 利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法 律法规规定期限内的使用权转移给购房人的， 向购房人取得的收入视同房地产转让收入， 并 入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，

上海增值税专用发票真假网上查询方法

纳税人开-票-咨询：⒈.3⒐.电2⒐.5⒈话6.7.8.6--Q是⒈.37.86⒐520点数低！@可以通过登录互联网核实判断增值税专用发票信息的真实性。以下提供两种互联网查询方式，供纳税人参考使用。 方法一：企业组织机构代码查询 纳税人可通过互联网登录组织机构管理中心查询界面（网址：h t t p://w w w.n a c a o.o r g.c n/（下载后将网址颜色加深和加大就可以），查询开放时间为周一到周五8点——17点），判断开票方或受票方信息的真实性。 【第一步】登录到组织机构管理中心查询界面： （下载后可将图片任意放大） 【第二步】输入机构代码（纳税人识别号后9位）或企业名称进行查询核对，查询界面如下：

（下载后可将图片任意放大） ★若“代码证书”处为“*”，则表示企业年审信息异常，需通过其他方式深入核实该企业信息真实性。（如下图） （下载后可将图片任意放大） 【第三步】经查询，如发现管理中心查询出的企业名称与纳税人提供的企业名称不一致时，不得为其开具专用发票或从该企业出取得专用发票，并应及时向主管税务机关或拨打12366热线举报。

方法二：增值税专用发票流向查询 纳税人可登录主管税务机关的官方网站，在网上查询发票流向，初步判断增值税专用发票票面信息的真实性。常用税务机关网站网址如下： 国家税务总局网址：h t t p://w w w.c h i n a t a x.g o v.c n 广东省国税局网址：h t t p://w w w.g d-n-t a x.g o v.c n （以上网址有意缩小和变灰，下载后将网址颜色加深和加大就可以）通过国家税务总局网站可以方便的链接到各省、市税务机关的网站，也可以通过各地政府网链接到当地税务机关的网站，也可以通过浏览器搜索进行链接。一般在省级税务机关网站就可以查询本省的发票流向。 例：查询代码为4400113140、号码为18998088的增值税专用发票，操作步骤如下： 【第一步】根据发票代码的数字确定登录的税务机关网站。此发票代码第一、二位为“44”即广东省。选择登录广东省国家税务局网站，在浏览器地址栏输入h t t p://w w w.g d-n-t a x.g o v.c n（以上网址有意缩小和变灰，下载后将网址颜色加深和加大就可以） ，进入到网上办税大厅，在页面的中有发票查验模块

土增税扣除项目及税率完整版

土增税扣除项目及税率 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

土地增值税扣除项目 一、扣除项目的内容 （一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目） 1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用） 【注意】 （1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。（2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配： 第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配 第二次分配：在已完工和未完工之间分配 第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配 最后，结转到销售的部分可以抵扣。 2.房地产开发成本 它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。 可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积 取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。 3.房地产开发费用——按标准扣除 它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用 (1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内 (2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内 【注意新增内容】 全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。” 4.与转让房地产有关的税金 【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。 特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。 加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本)×20%

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

增值税专用发票代码

增值税专用发票代码

国家税务总局关于统一编印1995年增值税专用发票代码的通知 国税函发[1995]18号 1995-1-14 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局： 为了加强对增值税专用发票的使用管理，有利于增值税专用发票计算机交叉稽核工作，从1995年起，将专用发票上的地区简称、制版年度、批次、版本的语言文字、几联发票、发票的金额版本号等改用10 位代码表示。 具体表示方法： 第1-4位代表各地市 （以上代码参见附件） 第5-6两位代表制版年度 第7位代表批次 （分别用1、2、3、4……表示） 第8位代表版本的语言文字 （分别用1、2、3、4代表中文、中英文、藏汉文、维汉文） 第9位代表几联发票 （分别用4、7表示四联、七联） 第10位代表发票的金额版本号 （分别用1、2、3、4表示万元版、十万元版、百万元版、千万元版，用“0”表示电脑发票） 例：“1301951141”其中：一至四位“1301”表示河北省石家庄市，五、六两位“95”表示1995年版，第七位的“1”表示第一批，第八位的“1”表示中文，第九位的“4”表示四联，第十位的“1”表示万元版。 附件：《各省、自治区、直辖市，各计划单列市地区代码》 附件：

各省、自治区、直辖市，各计划单列市地区代码序号地区名称地区简称地区 代码 1北京市北京1100 2天津市天津1200 3河北省 （1）石家庄家庄1301 （2）唐山唐山1302 （3）秦皇岛皇岛1303 （4）邯郸邯郸1304 （5）邢台邢台1305 （6）保定保定1306 （7）张家口家口1307 （8）承德承德1308 （9）沧州沧州1309 （10）廊坊廊坊1310 （11）保定地区保地1324 （12）衡水地区衡水1330 4 山西省 （1）太原太原1401 （2）大同大同1402 （3）阳泉阳泉1403 （4）长治长治1404 （5）晋城晋城1405

土增税扣除项目及税率

土地增值税扣除项目 一、扣除项目的内容 （一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目） 1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用） 【注意】 （1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。 （2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配： 第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配 第二次分配：在已完工和未完工之间分配 第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配 最后，结转到销售的部分可以抵扣。 2.房地产开发成本 它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。 可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积 取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。 3.房地产开发费用——按标准扣除 它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用 (1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内 (2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内 【注意新增内容】 全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。” 4.与转让房地产有关的税金 【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支，不单独扣除印花税。 特殊说明，房地产开发企业转让开发的产品，可以加计扣除。 加计扣除费用＝(取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本)×20%

增值税发票代码小知识

增值税发票代码小知识 增值税发票代码共10位，： 第1--4位代表各地区代码 第5--6两位代表制版年度 第7位代表批次 (分别用1,2,3,4..表示) 第8位代表版本的语言文字 (分别用1,2,3,4代表中文,中英文,藏汉文,维汉文) 第9位代表几联发票 (分别用4,7表示四联,七联) 第10位代表发票的金额版本号 (分别用1,2,3,4表示万元版,十万元版,百万元版,千万元版,用"0"表示电脑发票) 例："4403042140"其中：一至四位"4403"表示深圳市,五,六两位"04"表示2004年版,第七位的"2"表示第二批,第八位的"1"表示中文,第九位的"4"表示四联,第十位的"0"表示电脑发票. 增值税报税流程 1. 月底前，对专用发票进项税额抵扣联认证； 2. 每月10日前，抄税； 3. 每月10日前，其他四小票进项税采集； 4. 每月10日前，网上申报企业递交纳税申报数据，收到申报信息递交成功后，打印纸质申报资料； 5. 每月10日前，带上IC卡、作废发票、纸质申报表前往国税进行防伪税控IC卡确认报税扣 首次领购专用发票须带上以下资料: 1.公章 2.发票领用、使用、保管责任书 3.防伪税控机使用责任书 4.增值税一般纳税人认定申请书 5.增值税发票管理责任书 6.金税卡安装单 7.发票专用章 8.发票领购本 9.使用增值税防伪税控系统申请审批表 10.企业发行结果通知书 11.税务登记证副本原件和复印件 12.购票员身份证原件和复印件 增值税一般纳税人网上申报办税指南 『业务介绍正文』

一、网上申报系统的适用对象 网上申报系统适用于除以下几种情况以外的增值税一般纳税人: （一）辅导期一般纳税人； （二）逾期申报； （三）办理延期申报或缓缴税款； （四）无法通过“一窗式”票表稽核，需进行人工干预； （五）有同一属期多次申报等非正常申报情况； （六）因计算机、网络故障等原因不能进行网上申报； （七）办理注册地跨区变更，提前进行当月的抄报税以及纳税申报； （八）国税机关规定的其它情形。 除上述八种特殊情况外，纳税人确认以网上申报方式办理纳税申报的，原则上不得变更。 二、备案、变更和注销 （一）申请采用网上申报方式的纳税人，持下列资料到国税主管税务机关办理备案手续： 1、税务登记证副本原件（查验后退回）； 2、《委托代扣税款协议书》（查验后退回）； 3、《增值税一般纳税人网上申报方式备案表》（见附件一） 备案手续要求在一个工作日内办理完毕。纳税人办理完网上申报备案手续后，取得由税务机关提供的注册码，于次月的申报期开始采用网上申报方式进行增值税申报。 （二）纳税人如办理注册地跨区变更或要求终止采用网上申报方式的，填写《申请注销增值税一般纳税人网上申报方式登记表》（见附件二），国税主管税务机关注销其网上申报方式的使用权。办理注册地跨区变更的纳税人应到变更后的国税主管税务机关重新办理备案手续。 纳税人发生下列情形之一的，由国税主管税务机关填写《注销增值税一般纳税人网上申报方式登记表》（见附件三），强行注销其网上申报资格。 1、注销税务登记；

增值税发票的编码规则

增值税发票的编码规则 增值税专用发票左上角有10位代码,这10位代码是按什么含义组合的?如:3300044140。 前面四位3300是指地区代码（3300属于浙江省），与纳税人所在的行政区代码的前四位是相同的； 第五、六位是指发票制版年度（一般指年份，如上面的04）； 第七位是指批次，如上面的3300044140是浙江省04年第四批； 第八位是代表版本的语言文字（分别用1、2、3、4代表中文、中英文、藏汉文、维汉文），上述发票的代码的第八位是1，说明是中文发票； 第九位代表发票的联次，上面发票的代码的第九位都是4，说明是四联式发票； 第10位，是指发票的金额版本号（手写发票分别用1、2、3、4代表万元版、十万元版、百万元版、千万元版，用“0”表示电脑发票），上述两个代码发票都是电脑版发票。电脑版发票是有限额的，一般由主管税务机关根据纳税人的申请，审核以后报地、市、州，省级税务机关审批，分别可以核定最大开票限额万元、十万元版、百万元、千万元。 增值税专用发票及其内容 发票是指在购销商品、提供或者接受劳务以及从事其他经营活动中所开具的收付款凭证。发票是财务收支的法定凭证，是会计核算的原始凭据，也是税务稽查的重要依据。 发票的基本内容包括：发票的名称，字轨号码，联次及用途，客户名称，开户银行及账号，商品名称或经营项目，计量单位，数量，单价，大小写金额，开票人，开票日期，开票单位（个人）名称（章）等。如果是代扣、代收、委托代征税款的，其发票内容应当包括代扣、代收、委托代征税种的税率和代扣、代收、委托代征的税额。增值税专用发票还应当包括：购货人地址，购货人税务登记号，增值税税率，税额，供货方名称，地址，以及其税务登记号。 增值税专用发票的主要内容： 1.购销双方纳税人名称； 2.购销双方纳税人地址、电话； 3.购销双方纳税人登记号、开户银行及账户； 4.销售货物或劳务的名称、计量单位和销售数量； 5.不包括增值税在内的单位售价及货款总金额； 6.增值税税率、税额； 7.发票填开日期、发票号码等。

土地增值税的计算方法

土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数（二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目 1、土地成本： （1）《细则》第七条：

增值税专用发票填写最新要求示意图

专票填写最新要求示意图 1.企业经营地址和注册地址不一致,开具增值税专用发票时应按照税务登记证（统一社会信用代码证）上的地址开具。 2.增值税专用发票写的是“开户行及账号”，所以开具增值税专用发票时应填写企业基本开户行及账号。 3.销售方开具发票时，应如实开具与实际经营业务相符的发票，购买方取得发票时，不得要求变更品名和金额，也就是说卖啥开啥，不得变更，比如提供的是住宿费，开具“旅游服务”的发票。 4.严格按照《商品和服务税收分类与编码》开具发票，采用新系统开具的发票不能”办公用品”、“材料一批”、“礼品”出现这样的笼统开具行为，比如《商品和服务税收分类与编码》中有一个明细类别是“纸制文具及办公用品”，因此，发票摘要写“纸制文具及办公用品”是符合规范的，但是只写“办公用品”是不符合规范的。 5.发票上的单价数量，按相关税法规定发票信息需要依次据实填写，销售货物，需要将单价、数量、金额体现在发票上；如果属于服务劳务，确实没有单位数量的可以不体现。 6.由于开票时有限额，销售货物不能一次性全开，分开开具发票时，会出现数量是小数，比如“0.4台”，只要分开开具的发票数量总额是与实际销售数量相符即可。

7.增值税专用发票开票人的填写，税务上没有要求，但建议最好如实填写开票人员姓名，特别是收到一些相对企业来说大额的增值税专用发票，开票人最好不要是“管理员”，顺便提醒一下取得一些新成立商贸企业（查当地工商局网站就知道是不是新成立的）开具的大额增值税专用发票，且开票人是“管理员”，要特别提高警惕。 8.增值税发票“开票人”和“复核”能否是同一个人，税务上没有要求，但是从内控管理的角度，“开票人”和“复核”应该不是同一个人，特别是收到一些相对企业来说大额的增值税专用发票，“开票人”和“复核”最好不要是同一个人。 9.成品油专用发票在发票的左上角有“成品油”三个字。 以上仅供参考，大家可以留言建议，如当地税务部门有不同管理要求，按照其要求执行！ （此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除，文档可自行编辑修改内容，供参考，感谢您的 配合和支持）

土地增值税及计算公式及个实例

土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16????信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝59.36％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－125.50 ＝470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？ 允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法.doc

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘

察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折

土地增值税扣除项目及土地增值税计算方法

土地增值税扣除项目及 土地增值税计算方法 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT

土地增值税扣除项目 中华人民共和国土地增值税暂行条例: 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 （五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

土地增值税计算方式

改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率 1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法： 土地增值税的计税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体土地增值税计算方法如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，按土地增值税的计算方法中的简易征收。 例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市)，取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。 营改增前A公司销售此房屋土地增值税的计算方法为： 假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票： 应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元; 城市维护建设税=25*7%=1.75万元; 教育费附加=25*3%=0.75万元;

发票及银行代码

发票及银行代码 Revised by Petrel at 2021

一、增值税专用发票上的发票代码： 1.增值税专用发票上的发票代码为10位阿拉伯数字，从左到右排列。 第1~4位为行政区域代码。 第5、6位为发票制版年份。 第7位为印制批次。 第8位为版本的语言文字。其中，1、2、3、4分别表示中文、中英文、臧汉文、维汉文。 第9位为几联版发票。 第10位为发票金额版本号。其中，1、2、3、4分别表示万元版、十万元版、百万元版、千万元版，0表示电子发票。从2006年起，我国的增值税专用发票全部为电子版发票。 2.增值税普通发票上的发票代码为10位阿拉伯数字，从左到右排列。 第1~4位为行政区域代码。 第5、6位为发票制版年份。 第7位为印制批次。 第8位为发票种类。其中，6表示普通发票。 第9位为几联版发票。其中，2表示普通发票二联版，5表示普通发票五联版。 第10位为发票金额版本号。其中，0表示电子发票。 二、通用机打发票的发票代码：

普通发票分类代码为12位阿拉伯数字，从左到右排列。国家税务总局只对前七位做了明确规定： 第1位为税务机关代码。其中，1表示国家税务局，2表示地方税务局，0表示国家税务总局。 第2~5位为行政区域代码。 第6、7位为发票制版年份。 第8~12位由各省税务机关确定。例如， 三、银行行别、行号标识代码和客户账号 1.银行行别标识代码 银行行别标识代码采取类别编码方法，实行3位定长数字，由类别代码和顺序编码组成。其中第一位为类别代码，用于区分不同种类的金融机构，便于金融统计数据的提取；第二、三位为顺序编码，用于标识每一家金融机构。 银行行别代码结构如下： 类别代码 (1)类别代码：0～9。其中，0表示中央银行，1表示国有独资商业银行，2表示政策性银行，3表示其他商业银行，4表示非银行金融机构，5表示外资银行，6、7、8、9目前待分配。 (2)顺序编码：01～99。 (3)赋予以下银行的行别标识代码：

办税指南土地增值税清算税率

土地增值税清算税率 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除 项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进 行征收。 土地增值税计算方法 计算土地增值税税额，可采用增值额乘以适用的税率减 去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便土地增值税计算方法， 土地增值税计算公式如下： (一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地 增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地 增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% (四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 土地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税税率怎么算 计算公式：

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除 系数。 计算方法： 和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累 进税率： 按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。 按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点： (1)以转让房地产的增值额为计税依据。 土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣 除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增 值税的增值额有所不同。 (2)征税面比较广。 凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除 税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质， 也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

一般纳税人增值税发票操作操作流程

一般纳税人操作操作流程 常识 防伪税控系统的工作原理 1. 工作流程 购买发票：企业持IC卡到税务机关购买发票 读入发票：将IC卡上的发票号码读入到开票系统 填开发票：在开票系统中填开打印发票 抄税报税：在开票系统中抄税后，持IC卡及报表到税务机关报税 2.防伪与计税 发票上的主要信息（发票代码、发票号码、开票日期、购方税号、销方税号、金额、税额）加密生成 84位密文；并在打印发票的同时将主要信息逐票存入金税卡黑匣子中 3. 识伪 认证发票的过程为用扫描仪将整张票面（明文与密文）扫入计算机，认证系统将密文解密后与发票上的明文比较，有一项不符即为假票。 （大厅认证、网上认证） 专用发票须先认证相符后才能抵扣，普票不能抵扣，可自愿验证 4. 抄报税 第三部分一机多票系统组成和操作流程 一、系统组成 通用设备、专用设备、开票软件 1.通用设备： 1) 计算机: WIN98第二版及以上版本,最低配置要符合：以上，硬盘40G以上，内存128M 以上，光驱，两个以上PCI插槽，建议您最好使用防伪税控专用机 2) 打印机：针式打印机（建议您最好使用平推式票据打印机） 2.专用设备（包括金税卡、IC卡读卡器和税控IC卡） 3) 金税卡：是防伪税控系统的核心部件 4) 读卡器：用于读写IC卡上的信息,连接在金税卡上。 5) IC卡：是进入本系统的“钥匙”，进入系统前必须插入IC卡读卡器内，分为32K、64K 或者更大容量。由于受到IC卡的容量限制32K最多存放630张发票，64K为1350张发票。注：专用设备必须经所属税务机关发行后才可安装。发行后金税卡和IC卡就是一一对应的关系 2.开票软件 二、系统操作流程 初次使用流程：登录--初始化(开始、结束、设置）--发票管理--报税处理 日常使用流程为：登录--发票管理--报税处理 第四部分系统登录和初次使用 一、系统启动、登录、退出: 1、打开计算机，插入IC卡 2、双击“防伪开票”图标 3、单击“进入系统”--选择（管理员）--确认 说明：初次使用入时，需做“初始化”、“操作员管理”等操作必须选“管理员”，平时无要求，但要注意以谁的名字进入，打印在发票上开票人的名字就是谁。 4、退出系统 单击“退出”按钮---“退出系统”

增值税专用发票真假网上查询方法

增值税专用发票真假查询方法 纳税人可以通过登录互联网核实判断增值税专用发票信息的真实性。以下提供两种互联网查询方式，供纳税人参考使用。 方法一：企业组织机构代码查询 纳税人可通过互联网登录组织机构管理中心查询界面（网址：h t t p://w w w.n a c a o.o r g.c n/（下载后将网址颜色加深和加大就可以），查询开放时间为周一到周五8点——17点），判断开票方或受票方信息的真实性。 【第一步】登录到组织机构管理中心查询界面： （下载后可将图片任意放大） 【第二步】输入机构代码（纳税人识别号后9位）或企业名称进行查询核对，查询界面如下：

（下载后可将图片任意放大） ★若“代码证书”处为“*”，则表示企业年审信息异常，需通过其他方式深入核实该企业信息真实性。（如下图） （下载后可将图片任意放大） 【第三步】经查询，如发现管理中心查询出的企业名称与纳税人提供的企业名称不一致时，不得为其开具专用发票或从该企业出取得专用发票，并应及时向主管税务机关或拨打12366热线举报。

方法二：增值税专用发票流向查询 纳税人可登录主管税务机关的官方网站，在网上查询发票流向，初步判断增值税专用发票票面信息的真实性。常用税务机关网站网址如下： 国家税务总局网址：h t t p://w w w.c h i n a t a x.g o v.c n 广东省国税局网址：h t t p://w w w.g d-n-t a x.g o v.c n （以上网址有意缩小和变灰，下载后将网址颜色加深和加大就可以）通过国家税务总局网站可以方便的链接到各省、市税务机关的网站，也可以通过各地政府网链接到当地税务机关的网站，也可以通过浏览器搜索进行链接。一般在省级税务机关网站就可以查询本省的发票流向。 例：查询代码为4400113140、号码为18998088的增值税专用发票，操作步骤如下： 【第一步】根据发票代码的数字确定登录的税务机关网站。此发票代码第一、二位为“44”即广东省。选择登录广东省国家税务局网站，在浏览器地址栏输入h t t p://w w w.g d-n-t a x.g o v.c n（以上网址有意缩小和变灰，下载后将网址颜色加深和加大就可以） ，进入到网上办税大厅，在页面的中有发票查验模块

土增税扣除项目及税率

土增税扣除项目及税率 土地增值税扣除项目 一、扣除项目的内容 （一）转让新建房产的扣除项目：地价、开发成本、开发费用、税金（加计扣除20%，适用房地产开发企业的开发项目） 1.取得土地使用权所支付的金额=地价+税金+费用（提示：这里的税金主要指契税，印花税一般都计入了管理费用） 【注意】 （1）纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税，所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。 （2）如果购买的土地分期开发的，要进行逐次合理的分配： 第一次分配：在开发的面积占购买的总面积之间分配 第二次分配：在已完工和未完工之间分配 第三次分配：在已销售和未销售之间进行分配 最后，结转到销售的部分可以抵扣。 2.房地产开发成本 它是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 开发成本也应进行合理的分配，一般而言，应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。 可扣建造成本＝开发总成本/可售面积×已售面积 取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除，即按照实际发生数进行扣除。 3.房地产开发费用——按标准扣除 它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用 (1)利息＋(取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×5%以内 (2) (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×10%以内 【注意新增内容】 全部使用自有资金，没有利息支出，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”

土地增值税地计算公式及个实例完整版

土地增值税地计算公式 及个实例 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】

土地增值税的计算公式及9个实例 时间：2014-04-16?信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为20 0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米＝1,500万元 3、计算加计扣除： （300＋1500）×20％＝1800×20％＝360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：（300＋1500）×10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入＝4,000元×10,000平方米＝4,000万 增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计 ＝4,000－2,510＝1,490万元 第三步，确定增值率 增值率＝1,490／2,510×100％＝％ 增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％ 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％ ＝1,490×40％－2,510×5％ ＝596－ ＝万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少