上海居民人口结构变迁对住房供需模式的影响研究

上海居民人口结构变迁

对住房供需模式的影响研究

蔡旭初等

（上海市统计科学应用研究所200003）

内容摘要：通过分析上海在城市化进程中人口结构的变化特征和趋势及其对上海

住房需求的变化和影响，对未来5年上海居民住房供需情况作出预测。同时，在对上海现行住房供需体系及运作模式进行评价的基础上，结合世界城市住房发展模式的经验借鉴与启示，从控制人口总量、分散居住人口、增加和优化保障房、激励空置房出租等角度，提出上海住房供需管理模式的创新思路和结构体系。

关键词：人口结构

住房需求住房供需模式中图分类号：F293．35文献标识码：A

文章编号：1005－1309（2012）04－0056－013收稿日期：2012－03－15

作者简介：蔡旭初：上海市宏观经济学会副会长、上海市统计局原总经济师。本文其他撰稿人：秦丽萍、姜忠毅、

周群艳。

世界各国城市发展的历史证明：巨大的人口规模是后工业时代全球经济一体化条件下的一种特殊现象，迅速膨胀的人口数量对住房供需模式产生了重大冲击。上海自开埠以来，就是一个移民城市，自20世纪90年代起，上海的人口增长已经形成由过去以自然增长为主转为以迁移增

长为主的趋势。上海作为一个特大型城市，

近10年来人口流动和人口迁移不断加剧，其“移民城市”的特点也表现得越来越明显。人口规模和人口结构的动态影响，使上海住房供需模式面临新的挑战和压力。如何厘清上海常住人口突破2000万大关后的人口结构和变迁的新特征，为上海住房供需发展提供具有政策实践意义的中短期量化需求指标；如何分析上海人口分布的空间结构及其变化，并研究存量住房与人口结构的偏离程度和趋势；如何借鉴国外大城市住房管理和发展的成功经验，寻求上海住房供需的可持续发展路径，提出上海未来住房供求可持续发展的创新模式，是一项具有重要现实意义的研究。

一、城市化进程中上海人口结构变迁的特征与趋势

（一）人口总量规模不断扩大，首次突破2300万

2010年，上海常住人口首次突破2300万，达到2301．92万人，与2000年1673．77万人相比，增加628．15万人，增长37．5%，增幅大大快于1991 2000年10年间15．9%的增长水平，平均每2012年第4

期

年增长3．2%。从历史比较看，20世纪90年代以来，上海人口总量呈现加速增长态势（详见图

1）。

与世界大城市比较，上海人口总量规模已居前列，仅低于日本东京（3420万人）和韩国首尔（2450万），但远高于纽约、伦敦、巴黎等国际大都市。国际经验表明，人口增长遵循一般规律，即

在经济处于“发展中”阶段时人口迅速增长，当达到一定“发达”水平后人口增长趋缓

。

图1上海历次普查人口总量规模及变动情况

（二）外来人口大量迁入，占上海人口增量的近九成

从人口迁移特征看，外来常住人口增长迅速并创历史新高，是上海常住人口规模扩大的主因。2010年，上海外来常住人口达897．7万人，比2000年增加551．21万人，增长1．6倍，平均每

年增长10%；占全市常住人口的比重由20．7%提高到39%。2000年以来，

常住人口自然变动呈现正增长，2005和2010年分别增长0．9%和2%。从人口增量结构分析，与2000年相比，上海常住人口增量中，有88%是外省市来沪人口

。

图2近10年上海常住人口及结构变化

（三）家庭户小型化趋势凸显，一代户比重近一半

2010年，上海常住人口家庭户总户数为825万户，比2000年增加295万户，增长55．7%，比

同期家庭户人口数增速快16．5个百分点，

说明上海常住人口家庭加快分化，家庭规模日渐趋小。上海居民人口结构变迁对住房供需模式的影响研究

上海家庭户平均人数为2．5人，比2000年减少0．3人。但家庭户平均规模有一定的地区差异，呈现出由城市中心区向郊区逐步缩小的态势。中心城区家庭户平均规模为2．53人，近郊区和远郊区分别为2．49和2．47人，其中崇明仅2．2人，为全市最低。

家庭户规模和类型的小型化趋势凸显。一是从家庭户人数看，上海1 2人户家庭比重为44%，比2000年提高3．7个百分点，而3 5人户比重则下降了11个百分点。二是从家庭户代际看，有近一半的家庭是一代人，比2000年提高14．8个百分点，其比重首次跃居首位；而两代和三代户比重则下降了14．4个百分点。

（四）适婚年龄人口接近翻番，离婚人数大幅增加

婚姻分户是上海家庭趋于小型化的主要因素之一。过去10年，上海适婚年龄人口大幅增长。根据我国颁布的婚姻法，男性最低结婚年龄为22周岁，女性为20周岁。结合上海实际情

况，

本文将20 29岁确定为上海青年的适婚年龄段。2010年，上海处于适婚年龄段的人口为519．16万人，比2000年增长91．79%，占全市总人口的22．6%。

离婚人数明显增加，由2000年的6．36万对增加到2010年的9．34万对，增长46．9%；离婚人数占常住人口的比重为2%，为历次普查最高，比2000年提高0．4个百分点。

（五）老年人口增长迅速，户籍人口老龄化趋势加剧

作为我国人口自然增长率最早出现负增长的地区，上海是全国最早进入老年型人口的省级

行政区，也是全国老龄化程度最高的地区之一。2010年，上海常住人口中，

60岁及以上老年人口346．97万人，比2000年增长38．4%，占全市人口比重为15．1%，其中，

65岁及以上233．14万人，占10．1%，而国际上确认进入老龄化社会的通行标准是7%。

值得一提的是上海户籍人口老龄化程度进一步加深。2010年，

65岁及以上户籍老年人口226．49万人，增长20．7%；老龄化程度为16%，比2000年提高1．8个百分点。户籍人口老年抚

养比快速上升，

由30．8%提高到34．2%，老年化趋势加剧

。图3近10年上海常住人口年龄构成

（六）人口分布由内向外迁移，人口密度分布呈同心圆模式

近10年内，上海市中心城区人口大幅减少，而郊区人口快速集聚。9个中心城区中，常住人

口总量下降的有6个，分别为（原）黄浦、（原）卢湾、静安、长宁、虹口和徐汇；而10个郊区、县的

人口总量大幅增长，其中松江、闵行和嘉定区增长尤为迅速，平均翻了一番多。按环线分，上海人口布局呈现出内环线以内人口大幅减少、外环线以外人口大幅增加的显著特征，前者减少了15．8%，而后者则增长了66%。

中心城区人口密度畸高的状况有所改善，呈现以市中心为圆心向外延伸、人口密度渐次降低

的特征。9个中心城区人口密度均在1．8万人/平方公里以上，

最高虹口区高达36306人/平方公2012年第4

期

里；闵行、宝山、嘉定等近郊区人口密度均在3 7千人/平方公里；远郊人口密度相对更低，崇明县仅594人/平方公里。

（七）外来人口以工作经商为主，新增劳动力层次明显提高

近10年来，上海常住人口大幅增加，其中新增人口中近九成为外来人口，这部分群体是上海新增劳动力的主力。从年龄分组看，外来人口主要集中在15 49岁的劳动年龄段内，达747．76万人，占83．3%，比2000年提高0．7个百分点，其中20 44岁630．89万人，占70．3%，提高1．2个百分点。从来沪的原因看，主要以务工经商和工作调动为主，达718．06万人，占80%；学习培

训、

投亲靠友、随迁家属等合计占20%。进一步分析可知，新增劳动力的文化程度和职业变动层次向上提升。据1%人口抽样调查，按职业分，国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人和专业技术人员所占比重比2000年提高0．7个百分点。按学历分，高中以上人口所占比重为31．5%，其中大专以上学历人口的比重大幅提高，由2000年的3．7%提高到2010年的14．7%，增加11个百分点

。

图42010年外来人口按年龄和文化程度构成

（八）就业人员素质总体提高，较高报酬人口比重上升

在上海常住人口中，就业状况和就业人员素质及报酬同步提高。2010年，就业人口占常住人口的比重为55．6%，比2000年提高4．3个百分点；大专及以上文化程度的人占22．8%，提高11．4个百分点，而小学及以下文化程度的人占17．3%，下降9．2个百分点。

常住人口职业分布向高层次递进，较高报酬比重提升。从职业分布看，国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人和专业技术人员占两成多，达20．3%，比2000年提高4．1个百分点；从行

业分布看，第三产业就业人口所占比重为60．8%，比2000年大幅提高18．1个百分点，其中，

2010年从业人员人均报酬超过5万元的行业占上海就业人口的比重为22．3%，比2000年提高5．4个百分点。

二、人口特征变迁对住房需求的影响

（一）新增人口对住房需求的影响：住房需求的主力军

人口大幅增加是世界城市建设初级阶段的重要特征。随着上海经济社会的持续快速发展，对外来人口的吸引力不断增强，促使外省市来沪人员规模迅速扩大。2000 2010年10年间，外

上海居民人口结构变迁对住房供需模式的影响研究

来常住人口净增551．21万人，相当于一个中等规模的城市人口总量。这部分人口来沪主要目的是就业，占外省市来沪人口的80%，因此绝大部分都有住房需求，其表现形式以首次置业为主，成为过去10年上海住房供需矛盾的重要推动因素。由于外来人口的购买力相差很大，因此他们对住房的需求应该是多层次的，房型、地段、价格等都有明显差异。同时，由于有相当一部分从事

制造业和较低层次服务业的外来人口，

受其购买力相对限制，其中有一定比例的人员更倾向于暂时租房。

（二）家庭小型化对住房需求的影响：分户需求呈刚性增长

随着上海商品房市场化进程的推进，居民居住条件不断改善，以前在上海司空见惯的几代同堂现象越来越少，目前一代、两代户居民家庭占全市家庭户的比重分别达到49．9%和39．6%，比2000年大幅提高14．8%。

家庭分户的形式以结婚分户和老年人空巢化为主流。随着时代的变迁，人们的婚恋观也发生变化，如今大多年轻人结婚选择与父母分开居住，而住房供给的增加、住房商品化进程的加快，使这种需求成为了可能。适婚年龄段的常住人口大幅增加，无疑是住房市场需求的重要主力军，住房需求表现为：一是父母在沪的结婚户，更多选择与原家庭空间距离较近的住房，包括存量房；二是纯外来人口结婚户，选择可能更加侧重自身的经济能力以及居住环境、交通便利等条件。与此同时，离婚人数增多也增加了因婚姻变化引起的对住房的需求。

（三）劳动人口比例上升对住房需求的影响：住房需求的重要群体

2010年，上海常住人口中，15 64岁劳动年龄段内的人口达1870．49万人，比2000年增加618．84万人；占全市常住人口的比重为81．3%。其中，20 34岁有结婚购房需求的群体人口分

布最密集，占常住人口的31．8%，

35岁及以上的群体人口更多的可能有改善型住房需求。同时，在这部分新增劳动力中，大部分为外来人口，对住房的需求比户籍居民更为迫切。

（四）人口分布向郊区扩散对住房需求的影响：内外环线间住房需求大增

第六次人口普查结果显示，上海居民居住状况虽有所改善，但人口区域分布仍呈现明显的放射状，即远郊居民居住状况优于近郊，近郊居民优于中心城区。按环线分，外环线以外区域的人均住房建筑面积比内环线以内、内外环线之间区域分别高出7．1和4．3平方米，且外环线以外区域的户均住房间数明显高于外环线以内的区域。全市户均住房间数最多的是崇明县，最少的是黄浦区，前者是后者的2．5倍，可以看出地区差异相当大。浦东、金山、松江、奉贤和崇明等5个

郊区县的人均住房建筑面积高于全市平均水平，

其中崇明、金山和奉贤的人均住房建筑面积分别是全市平均水平的1．9、

1．4和1．1倍。其他13个区的人均住房建筑面积均低于全市平均水平，其中，（原）黄浦和（原）卢湾两个区的人均住房面积为19．1平方米，仅为全市平均水平的七成。随着中心城区住房资源的不断减少，以及就业人口随着产业转移的承载，近郊大型工业园区附近以及大型居住社区、规划新城住房需求大增，同时考虑到交通、就医、学校等配套设施条件，内环和外环内区域内的住房需求大幅增加。

（五）人均居住水平变动对住房需求的影响：有效拉动住房需求

随着上海住宅建设的迅速发展，大量的新型居住小区和商品房拔地而起，上海居民的人均居住面积继续增加。2010年，上海常住居民家庭户人均住房建筑面积27．25平方米，比2000年增加3．25平方米，增长13．5%。与国际大城市相比，与东京的居住水平基本相当，且远远超过香港的水平。2010年末，香港人均居住面积仅12．6平方米。

过去10年，随着住宅商品化进程的推进和加快，上海居民人均居住面积增加，居住水平提2012年第4

期

高，对住房的需求量大大增加。按2000年普查时1640．77万人计算，平均每人增加3．25平方米，共增加需求5332万平方米；另净增的628．14万人口，增加住房需求1．71亿平方米，合计2．24亿平方米，与过去10年商品住宅竣工面积基本相当。

上述是按人口不同标志进行的分类，从不同角度阐述人口结构变迁对住房需求的影响，其中有交叉叠加因素，不能简单相加，但可以看出对住房有着不同需求以及不同程度的影响。

三、未来五年上海居民住房需求与供应的总量预测

对未来上海住宅供需发展趋势做出预判，对于住房供需的平衡非常重要，也是建立新的供需模式所必要的内容。但是对供需总量预测又是一个难度相当大、因素错综复杂的问题。本文研究仅从人口迁移、改善性和保障性群体等5个关键因素进行需求测算，从整体上研判市场大势。从时间跨度上分析，选择比较合适的5年期跨度。

（一）住房需求预测

采用需求因素综合预测法，围绕5个变动因素，对未来5年上海住宅市场刚性需求分别作出预测。

1．城市新增人口创造的首次置业需求。城市新增常住人口包括新增户籍常住人口和新增外来常住人口。一般而言，新增户籍常住人口将对住房形成刚性且有效的需求，而新增外来常住人口中，只有一部分学历较高或从事高收入职业的人群才构成住宅市场的有效需求。

首先，使用综合增长率法预测2015年城市人口规模，公式为：

P

n =P

（1+k）n

其中，P n为末年的人口规模数；P0为基年的人口规模数；n为测算年限；k为年平均增长率。

上海市前五个5年的常住人口年均增速的历史数据分别为1．8%、1．16%，3．03%、2．77%和4．12%，同时，2000 2010年间常住人口年均增速为3．24%。据此推算：第一，2011 2015年的常住人口年增速在3% 3．5%之间，取中位数3．25%。则2015年上海常住人口规模预计在2700万人左右，5年将累计增加400万人。第二，按2000 2010年间新增常住人口中88%为外来常住人口的比例推算，2015年上海外来常住人口规模预计在1250万人左右，5年将累计增加350万人。第三，根据2010年，在常住外来人口中具有大专以上学历或从事职业为国家机关、党群组织、企业、事业单位负责人、专业技术人员的人口比重为12%左右的比例推算，2015年，350万新增外来常住人口中有此类人员约42万人，构成上海住宅市场的有效需求。若以人均30平方米住宅建筑面积计，此类人员的新增住宅需求面积约为1260万平方米。第四，依据2015年累计新增400万常住人口的测算，其中还有50万新增户籍人口的住房需求，加上新增外来常住人口中42万人的有效需求，未来5年上海新增常住人口累计住房需求约为2760万平方米。

2．家庭户小型化带来的新增住房需求。随着年轻人因结婚而独立分户的现象越来越普遍，家庭户规模结构小型化和代际结构简单化趋势愈加明显，在原有家庭户的基础上会逐渐分化出越来越多的小型户，这些都将构成住房市场的刚性需求。2010年，上海市常住人口家庭户平均人数为2．5人，比2000年减少0．3人，年均减少0．03人。按此速度推测，2015年，上海常住人口家庭户平均人数将达到2．35人，5年内因此而新增的家庭户将累计达51万户左右，且主要为一代户和二代户。2010年一代户和二代户的户均住房建筑面积分别为53和77平方米，以平均值65平方米计，未来5年内因家庭户结构变化带来的新增住房需求预计在3315万平方米左右。

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3．中等收入群体带来的改善型需求。将在未来5年内具有住房改善型需求的家庭户界定为户主年龄介于35 50岁之间，受教育程度为大专及以上，从事职业为国际机关、党群组织、企业、事业单位负责人或专业技术人员，且拥有住房间数小于或等于3间的常住家庭户。2010年，此类家庭户占全市常住家庭户比重为4%左右，即约32万户，以户均住房建筑面积150平方米计，未来5年将累计形成约4800万平方米的改善型需求。

4．住房弱势群体形成的保障性住房需求。据调查，住房设施不完备的城镇常住家庭户基本上都是中低收入家庭户，属于住房弱势群体。根据10%人口抽样调查结果，上海城镇常住家庭

户中住房设施不完备（无家庭厨房或无管道自来水或无厕所）的家庭户比重为20%，

即约145万户均有改善住房的需求，但他们因收入低尚无改善住房的能力。这部分需求主要应由政府提供的保障性住房来解决。假设未来5年有60%的家庭有能力享受政府提供的住房保障，按户均50平方米的建筑面积算，保障性住房建筑面积的需求为4380万平方米左右。

5．动拆迁形成的动迁安置房需求。根据上海市住房发展“十二五”规划，上海每年的动迁安置居民有7 8万户左右，取中位数7．5万户，按户均住房建筑面积70平方米计算，每年将产生525万平方米的动迁安置房需求，未来5年共形成约2625万平方米的住房需求。

综合以上多方面的有效刚性需求，可推算出2011 2015年上海市新增住宅需求总量为1．8亿平方米左右。其中包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房的保障性住房需

求约为7000万平方米，

商品性住房需求约1．1亿平方米。（二）住房供给预测

未来5年，住宅的供应主要取决于几个因素：一是土地供应情况，土地供应量直接决定了住宅最大可能的提供量。二是政策因素，政策制定的社会发展目标会影响住房供给的总量，而如“70/90”政策、限价房，保障性住房政策等将影响住房供应的结构。三是市场因素，市场景气度较高，开发商会积极拿地并加快开发速度，增加有效住宅供应量，否则相反。

受数据可获得性的限制，无法从上述的几个因素作出量化预测，因而根据社会发展目标，利用增长趋势推导法，对未来5年的住房供应面积总量和类型结构进行测算。

2010年，上海常住居民家庭户人均住房建筑面积27．25平方米，比2000年增加3．25平方米，年均增长1．3%。假设未来5年仍延续此速度增长，则预计到2015年，上海常住居民家庭户人均住房建筑面积将达到29平方米左右。而上文对2015年常住人口预测数为2700万人左右，若按照2010年常住家庭户人口占常住人口89．4%的比例推算，则2015年上海常住家庭户人口约为2414万人。则未来5年，累计新增住房供应面积为2414?29－2058?27．25≈14000万平方米，即1．4亿平方米左右。

根据《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》目标要求，“十二五”期间，预计新增供应各类保障性住房100万套（间）左右，其中新增供应廉租住房7．5万套、经济适用住房40万套、公共租赁住房18万套（间）和动迁安置房35万套。结合《上海市住房发展“十二五”规划》目标，预计未来5年共新增供应保障性住房约6200万平方米，按1．4亿平方米的总供应量来看，除去保障性住房外，还需要新增商品性住房7800万平方米左右的供应量。

（三）上海住房供求总量预测结果的几个重要结论

目前，上海房地产业仍处于上升发展阶段，住房刚性需求非常旺盛，但住房供给与需求长期不相适应。主要表现在总量矛盾、结构失衡以及住房资源配置待优化等方面。

1．住房市场总体供不应求明显。预测结果表明，未来5年上海新增住房供应量约为1．4亿2012年第4

期

上海居民人口结构变迁对住房供需模式的影响研究

平方米，而需求则达1．8亿平方米左右，住房供需比例在0．78?1左右，供给缺口约4000万平方米，其中保障性住房供需比例为0．89?1，供给缺口为800万平方米左右，商品性住房的供需比例为0．72?1，供给缺口为3100万平方米左右。这种明显供不应求的态势，势必影响住房市场的平稳健康发展。

2．住房供求结构性失衡矛盾突出。从住房供求地区结构看，虽然城市人口逐渐向外围迁移，但中心城区和近郊区人口比重仍然超过住房面积比重，远郊区县则相反。这表明中心城区和近郊区住房供不应求，远郊区县则供过于求。这种地区供求结构不平衡的现状，需要从人口引导和住房管理两个方面着力加以解决。

从住房供求类型结构看，在“十一五”期间，因上海经济适用住房和公共租赁住房制度启动时间不长，保障性住房与商品性住房的供应量极不协调，与满足居民基本住房需求的目标要求存在较大差距。预计“十二五”期间，随着“四位一体”住房保障举措的加快推进，保障性住房的建设和供应力度不断加强，保障性住房供应面积所占比例将大幅增加，但结构性供求失衡的状况依然比较突出。

3．住房资源配置有待进一步激活。根据测算结果，上海城镇居民存量住房空置率为2．8% 4．4%，空置面积介于1500万 2400万平方米之间，如果算上增量住房，则空置面积更大。在一部分人住房需求尚未得到满足的情况下，大量空置住房的存在，不仅影响了住房资源的配置效率，也影响了部分居民住房福利条件的改善，甚至会导致整个社会资源错配、价格扭曲和财富浪费。在住宅用地供应短缺、住房刚性需求旺盛、住宅总体供不应求的形势下，亟需采取措施激活空置房，优化住房资源配置。

四、上海人口发展背景下住房供需管理模式的创新与构建

（一）上海现行住房供给体系及运作模式

上海现行住房供给体系是房地产市场体系与住房保障体系并行的双轨制体系。上海坚持“三个为主”的原则，即以居住为主、以市民消费为主、以普通商品房为主，多渠道解决广大人民群众住房问题。

在房地产市场体系运作方面，上海按照特大型人口城市和国际大都市的特点，以加快改善市民居住质量为中心任务，坚决服从国家的各项宏观政策措施，积极研究制定住房供给的政策措施。

在住房保障体系运作方面，上海业已形成“四位一体”的供给体系，即通过放宽廉租住房准入标准，增加低收入的受益家庭；通过继续完善《发展公共租赁住房的实施意见》等政策措施，加快发展公共租赁住房；通过总结闵行、徐汇两区先期试点经验，进一步扩大经济适用住房申请审核、轮候供应范围；通过加速中心城区二级旧里以下房屋改造，不断改善旧区居民居住质量。

（二）上海现行住房供需体系和模式的制约瓶颈

供需体系的制约瓶颈与供需模式的制约瓶颈看似相同，实则各有侧重。从供需体系看，影响供需体系的主要是作为居住主体的人口和实现居住的能力，即人口规模、住房保障人口规模、购买力以及土地资源；而从供需模式看，影响供需模式的则主要是制度设计、资金融筹、住房资源利用效率等。

1．住房供需体系的制约瓶颈。（1）人口规模。人口规模是影响住房需体系最主要的因素。

人口规模决定了住房需求的大小和住房市场的活跃程度。人口规模过小，住房需求不足，难以形成规模效应，不利于住房市场的开发和流转。人口规模过大，住房需求大于住房供给，住房价格

就有可能偏离正常的居住收入比，

形成市场泡沫。因此，适度的人口规模和人口增长率是保障住房供需体系良性循环的重要条件。

（2）住房保障人口规模。与人口规模性质相似，住房保障人口是影响住房供需体系中保障房供需的又一个重要因素。适度的住房保障人口既能满足中低收入群体不断提升的住房改善需求，也是社会公平的重要体现。但是，与人口规模不同的是，住房保障人口规模不具有一致性，而是

不同国家和地区根据不同的经济发展能力和发展阶段所自行界定划分的，

其规模具有较大的弹性。（3）购买力。就住房市场而言，需要住房并不等于住房需求，能够购买才是真实的住房需求。因此，在住房供需体系中的市场供需部分，购买力是影响住房需求的重要因素。从某种意义上说，房价高企不是问题的结症，房价与收入不成比例才是问题所在。进一步看，购买力还来自于当期收入能力和未来预期。如果当期收入能力和未来预期俱佳，市民乐于按揭购房，住房购买力就会显著提高；如果两者居其一，市民购买力就会出现分野；如果两者俱属低迷，则住房购买力就必将大受打击。

（4）土地资源。长远来看，土地资源短缺是上海房地产发展最大的隐忧。上海陆地面积6400万平方公里，其中农业、工业和城市建设用地已经占居相当大的比例。自20世纪90年代以

来，

为改善市民住房困难的状况，上海在全国率先实行市场化住房改革，居民住房建设投资大幅度增加，相应的土地出让也不断增加。1995 2010年，上海累计商品住宅投资10194．45亿元，住

宅施工面积92802．81万平方米，

极大地改善了城市居民的居住状况，市区居民人均居住面积由1995年的8平方米提高到2010年的17．5平方米。近年来，上海住宅用地出让面积呈上升趋势，2010年达到1253．86万平方米。2000年以来上海住宅用地出让面积累计达到16869．98万平方米。土地资源存量与土地需求快速增长之间的矛盾日渐突出。

2．住房供需模式的制约瓶颈。（1）住房保障政策和机制欠完善。近年来，由于商品房价格成倍增长，住房价格与城市居民收入的比例越来越偏离合理区间，居民住房改善的经济负担大幅度上升，单纯依靠市场化调节解决居民住房问题已经不现实，亟需进一步健全住房保障机制。但是，由于住房供需变动大，住房保障机制的建立健全难以充分稳定化、长效化。就上海而言，明显

存在的问题：一是“四位一体”的保障机制在维护公平和效率方面尚不如意，特别是发展经济适

用房的理论基础和实践操作都存在不少值得商榷的地方；二是保障住房的供给渠道比较单调，

主要模式是以新增量对应需求量，而对存量房潜力的挖掘比较少；三是分配机制设计不够完整，目前比较注重的是保障性住房的配给条件限制，而对于保障性住房的居住退出和流转尚没有十分明晰、有效的执行和监管设计。

（2）保障房资金来源不足。商品房投资主要依靠市场化机制运行，而保障性住房投资主要依靠政府财政投入和政策性融资。其中，土地使用权出让收入是政府保障房资金投入的重要来

源。2007年，国家公布《廉租住房保障资金管理办法》，对土地使用权出让收入投入保障房建设

的规定进行了调整和补充，新增了3条廉租住房保障资金来源渠道，明确提高了土地出让净收益用于廉租住房保障的资金比例，由原来的5%左右提高到不少于10%。管理办法还明确，除中央财政安排廉租住房保障补助资金、中央预算内投资安排补助资金以外，省级财政预算也要相应安排廉租住房保障补助资金，进一步增加资金来源。但是，全国各地执行情况各有不同，而且即使严格执行国家要求，保障性住房的资金来源依然严重不足。

2012年第4

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上海居民人口结构变迁对住房供需模式的影响研究

（3）住房租赁市场制度建设相对滞后。上海住房租赁市场发展较早，但与商品房市场相比，制度建设的规范性、监管力度等都相对滞后。其矛盾焦点：一是对个人出租和承租双方遵守合约责任缺乏十分有效的制约方法；二是对激励个人住房租赁行为长期化缺乏制度设计；三是对个人住房租赁的退出机制设计不完善；四是住房租赁价格调整和税收缴纳存在随意性。由于这些因素的存在，目前上海住房租赁市场中，绝大多数的住房租赁行为都是短期化的，少则几个月、多则几年，很少有10年以上的长期合约发生，基本处于住房出租方不放心，承租方也不放心的状态。

（三）国外住房发展模式经验的借鉴与启示

上海住房发展模式是在充分吸取世界主要国家和城市多年发展经验上建立起来的，而国外住房发展模式的丰富经验至今仍然对上海探索和调整住房发展模式有启示和借鉴意义。从纽约、伦敦、东京、巴黎等世界城市的住房情况看，人口集中度高、土地资源局促、房价高企、住房困难是面临的通病。这些城市为解决居民问题，摸索出许多行之有效的发展对策，值得借鉴。

1．以公交分流居住压力。城市居民的居住行为与交通出行便捷性有很大关系。交通便捷意味着出行时间可缩短、体力消耗小、出行成本低。因此，城市交通的布局和发展对居民居住行为具有明显的导向作用，国外城市以此为基础提出住房建设的公交导向模式（TOD），以便捷高效的轨道交通和高速公路来引导居住区的形成和发展，鼓励居民住房郊区化、分散化。比如，东京的轨道交通系统总长2000公里，车站数量多达500多个，承担东京交通客运量的86．5%。而在东京圈内，离东京城市中心区50公里以上的用地比例，从1985年10．7%增加到1990年的45．7%；从在中心区就业人口和居住人口的比例来看（职住比例），东京的职住比例达到了9，明显高于纽约（3．7）和伦敦（2．7）。

2．控制住房价格上涨。由于经济金融发达、生活设施完善、工作机会集中，通常世界城市的住房价格要高于全国平均水平。2001年伦敦的房屋价格为18．3万英镑/套，而英国的平均房价为11．3万英镑/套，伦敦房价远高于英国的平均房价。纽约住房价格水平也偏高。2004年纽约居民平均家庭收入为4万美元，房价收入比在10倍左右，而美国平均房价收入比为3 6倍的范围。过高的房价不仅会影响城市居民的居住条件，还会导致人才流失、企业成本上升，进而大幅度削弱城市竞争力。因此，世界城市通常都十分注意控制房价上涨，采取各种措施努力把房价涨幅控制在一定范围之内，主要措施包括控制土地供应量，调节房产税等税收比率，增加保障性住房供应量等。1995 2005年纽约房价的年均涨幅约在15% 20%左右。

3．发展住房租赁市场。世界城市住房租赁市场发达，租房比重明显高于全国平均水平。2001年伦敦的业主自住房所占比例为57．8%，低于整个英国69．4%的平均比例近12个百分点。2005年纽约住房和空置状况调查显示，住房存量中的租赁住房套数占64．2%，自有住房占31%；而全美国这两个比例分别为31%和69%，即纽约的房屋租赁比例约为2/3，是全国平均水平的2倍。东京业主自有产权占40%左右；租赁比例超过57%，高于全国17个百分点。

4．健全住房保障机制。伦敦、纽约、东京等世界城市都十分重视保障性住房的发展。政府通过法律、规划、财政、金融和税收等多种手段保障中低收入群体的住房需要。近年来，伦敦保障性住房建设套数达到了新建住房的50%；美国规定开发商如果提供在建项目面积20%的低价住房，政府将给予33%的容积率奖励。纽约针对新移民中的低收入群体提出了住房保障政策；而东京还把保障房建设推广到老龄人住房需求。这些城市提供住房保障的形式多样，有价格低廉的销售和租赁，也有通过先租后买、半租半买、分步购买、贴租等方式进行，但均严格控制保障面积标准。日本平均使用面积控制在40 50平方米；伦敦社会公共住房中两居室及以下的占64%。

（四）上海住房供需平衡的“四维管理模式”构造

借鉴国外主要城市经验可以发现，国外在住房发展方面已经越过了单纯依靠增加房屋数量来平衡住房供需的阶段，而是从增量和存量两个方面为出发点加以平衡调配。同样，上海要基本满足不断变动的住房供需平衡，也不能仅依靠增量为主的供给模式，而是要充分挖掘住房存量的潜力，在最大限度降低土地资源使用量的同时，保障市民基本的居住水平。为此，提出上海住房

供需平衡的

“四维管理模式”。“四维管理模式”是基于供给和需求双方进行协调管理的双向共管模式，具体来说，是指上

海住房发展需要通过四大方面协调共管，

才能达到供需平衡的调控目的。这四大方面：一是人口总量控制的动态管理；二是人口分散居住的布局管理；三是保障性住房的比重增加和结构优化；四是空置住房的出租激励（见图8）

。

图8上海住房供需平衡“四维管理模式”示意图

1．“四维管理模式”的特点。“四维管理模式”具有三个主要特点：一是宏观性。其对住房供需的协调不是囿于住房数量的增减，而是以人口增长为立足点，把控制人口作为解决住房问题的首要前提。二是平衡性。其对住房供给和需求双方均给予了整体性的涵括，并且针对上海住房供给的现阶段特征，突出了对空置房的利用要求。三是可持续性。其内涵不仅综合考虑了人口、土地、保

障性居住等资源性、

公平性问题，而且适应城市区域平衡发展的现实需要，具有较强的可持续性。2．“四维管理模式”的体系。“四维管理模式”的四个方面，是相互协调、合舟共济的有机组成部分。其一，上海住房供需平衡的首要因素不是住房数量的供给水平，而是人口总量的控制能

力。2010年上海常住人口达到2302万人，10年增长率达到37．5%，过快的人口增长使上海住房

需求大幅度上升。可以说，

如果不能适当控制人口增长速度，要做好住房供需的预测性平衡难度非常大。其二，人口分散居住也十分重要。人口分散居住是要求按照《上海市城市总体规划》（1999 2020年），着眼于上海和长江三角洲城市群的整体发展，在市域6340平方公里内统筹考虑中心城、新城、中心镇和一般镇的人口布局，防止中心城向外蔓延式发展和郊区沿交通线无序开发。其三，增加保障性住房在住房建设中的比重是满足中低收入人群住房需求的重要措施。在保障性住房结构优化方面，应当减少或者取消经济适用房的建设，把更多的资金投入到公租房和廉租房的建设中，增加住房供给的公平性。其四，降低住房空置率，需要从激励空置住房出租和压缩私人拥有不合理住房数量两个角度来考虑。除了进一步完善税务、物业等方面的管理细

则，

切实保障出租方和承租方的利益，还要从法律上进一步完善出租和承租的进入和退出机制，保障双方的权益。

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上海居民人口结构变迁对住房供需模式的影响研究

五、加快上海住房供需管理模式创新的政策性建议

住房供需管理模式创新是一项政策性、利益性、合作性十分强的系统工程，不仅需要顶层设计力臻完善，而且需要在实践中经受充分的检验。“四维管理模式”是对上海住房供需管理模式创新的一种尝试，其中的政策设计和完善，也需要相关各方通力合作，深度磨合。

（一）适度控制人口规模，合理优化人口空间布局

适度控制人口规模是上海这样的特大型城市人口管理中难度最大的焦点。上海对国内人口流动没有流入流出的管理权限，而外来人口正是上海人口快速增长的最主要因素。因此，适度控制人口规模，只能从产业结构调整、人口空间布局、地区平衡发展等多方面入手，力争保持人口规模增长在可控范围之内。

加快产业结构调整是未来上海适度控制人口规模的战略性措施之一。人口流入与就业机会创造关系密切。在重工业和加工业快速发展时期，劳动力需求旺盛，人口流入量也较大。进入后工业时代，特备是高端服务业的快速发展，对人才的需求会大幅度上升，而对体力劳动力的需求将逐步下降，由此外来人口的总量也会有所减少。“十二五”时期是上海加快金融中心和航运中心建设的关键时期，也是上海创新驱动、转型发展的关键时期。上海有机会抓住这个战略性机遇，切实降低常住人口的增长速度。

优化人口空间布局也是优化住房供需模式中重要方面。按照国外城市经验，以公交延伸引导城市人口向外区或者郊区发展是一条成功经验。但是，上海的实践证明，作为人口特大型城市，仅以轨道交通作为主要延伸导向在初期会取得很好的效果，而后期则会带来沿线人口过度集中，引发城市病。因此，未来上海人口空间布局优化，还是要以加强新城和中心城镇建设为主，实现多中心的分散布局，而其中的关键则是产业布局的协同分散。

（二）借力长三角一体化，以大格局分散城市住房压力

上海城市的住房供需模式的主要约束之一是土地资源极其有限，而从地理空间距离看，长三角地区无疑是上海潜在的巨大发展空间。从国家主要城市发展经验看，大城市一般都是由中心区和都市圈或者卫星城市组成的。都市圈的范围要远远大于中心城市，它通过产业链、消费链、交通链与中心城市紧密结合，形成一个开放性的城市人口集聚空间。比如，东京、巴黎、纽约等都有都市圈形成。未来上海人口居住压力的分散势必需要借力长三角地区，而长三角一体化进程的不断发展也为此创造了可能的空间。

借力长三角不仅是上海解决住房供需的远期目标，也是长三角区域一体化进程的必然走向，但这需要克服三大障碍：

一是长三角跨区域轨道交通公交化。轨道交通具有其他交通工具无法比拟的运载力、准点性和经济性，是城市之间点对点最好的连接工具，也是居住点与工作点最好的连接工具。上海与周边区域的轨道交通连接才刚起步，离网络化还很远，需要投入大量的资金和时间来建设。

二是产业区域化分工明确。地区产业特征决定了该地区就业人员的数量和品质。如果各城市的产业结构有明显差异，不同劳动技能的劳动者就会寻求适合自己的工作岗位，进而有可能形成异地居作需求。但是，目前长三角地区各城市产业结构同构化现象十分严重，且远期发展目标大多为高端服务业和先进重工业，尚难以形成规模化的异地居住需求。

三是上海成为长三角地区的收入高地。异地居住的前提条件一定是工作地的收入比居住地

的收入要高，至少要高于或等于去除交通成本后的居住地收入。这就要求上海的工作收入要明显高于周边地区。但是，目前上海人均收入与长三角地区城市相比并不具有显著优势，甚至还低于个别城市。因此，就近期而言上海居住借力长三角尚不现实。但是，在转型发展、创新驱动的形势下，相信借力长三角并不遥远。

（三）加快制度建设，健全住房保障供需管理体制

经过将近20年的探索和发展，上海在住房保障供需管理体制方面已经积累了丰富的经验和良好的成效。但是，作为一个特大型城市，住房问题是一个长期的民生问题，在“居有屋”问题得

到基本解决后，

还将会有“居好屋”等需求不断产生。加强健全住房保障管理体制，目的是要充分发挥社会各种住房投资部门的积极性，并且建立公平、合理、有效的分配机制，形成住房发展的良性循环。对此，一是要继续鼓励社会资本投入住房建设，保障商品房市场健康稳定发展，满足

社会中高收入阶层的居住和投资需求。二是要加大对保障性住房的持续性投入，

鼓励社会资本开展公益性投资，确保保障性住房增量的稳定。三是要运用税收、金融等差别化政策工具，加大社会居民收入差距的调整力度，提高居民自主性和改善性住房消费的总体能力。四是要鼓励居民多种渠道改善住房水平，特别是要鼓励年轻人群体租房生活的意愿，提高城市住房的利用率。此外，上海还应当进一步完善住房统计制度，提供更加准确和及时的统计信息，为有关部门决策和市民住房消费服务。

（四）积极规范住房租赁市场，盘活存量住房

规范住房租赁市场，盘活住房存量是进一步改善上海住房供给结构、提高住房利用率的重要举措，

而进一步明确界定出租方和承租方双方的利益和责任则是其中的关键。从出租方看，要提高住房出租意愿，一是要切实保障其合法权益，二是要形成合理的价格机制，三是要规范市场出租程序，四是要建立健全长期合约的退出机制。而这些都需要税务、房地

产中介、

物业等部门深入磨合现有各种规章制度，提高协调性。从承租方看，首先要解决的是市民住房消费观念的改变。由于文化观念和历史因素，市民购

房意愿要远远高于租房，

对住房所有权的过度追求已经远远超出解决居住问题的本质要求。另一方面，国际上通行的先租后买、卖小买大、卖旧买新的梯级消费理念也没有得到普遍的响应，大

多数市民对住房消费的观念还是“一步到位”，导致住房购买面积超过需求的现象不在少数，租

赁居住更是仅仅作为临时性解决居住问题的手段。此外，对承租人利益的保护也是激励长期租赁行为的重要保障。□

参考文献：

1．李建新．中国人口结构问题［M ］．社会科学文献出版社，2009．

2．刘志峰．城市对话国际性大都市建设与住房探究（纽约·伦敦·东京·上海）［M ］．企业管理出版社，2007．

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M ］．中国建筑工业出版社，2010．4．郭晓宇．基于住房服务和类别选择的住房需求研究［M ］．经济科学出版社，2010．

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7．上海市统计局．上海市第六次人口普查数据手册［M ］．2011．

8．上海市统计局等．上海投资建设统计年鉴（2001－2011）［M ］．

9．上海市住房保障和房屋管理局．上海市住房发展“十二五”规划［

M ］．2011．10．国家统计局上海调查总队．2010年上海城镇住户基本情况抽样调查数据［M ］．2010．

（下转第9页）

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“十二五”时期中国面临的国际经济环境

转变？有没有可能从简单模仿走向创造性模仿？有没有可能从价格竞争走向差异化竞争？这是中国走向大国经济一个非常重要的影响因素。□

The international economic environment faced by

China during the12th five-year-plan period

Zhang Yansheng

Abstract：China is facing complicated and changeable international environment during the12th five-year-plan period．How to grasp the golden growth period of future ten years is a huge challenge for China．China should establish coordination mechanism for export and import and make great efforts to enhance the innovation ability of enterprises．

counter measures Keywords：12th five-year-plan；international economic environment；

欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁欁（上接第68页）

Research on the influence exerted by the change of population structure of Shanghai residents on the mode of housing supply and demand

Cai Xuchu etc．

Abstract：This article analyzed the characteristics of the change of Shanghai's population structure and the effect on housing demand and made forecast of Shanghai residents housing supply and demand in the next five years．The article also put forward several measures to improve housing supply and demand management mode from different angles such as controlled population quantity，scattered population，optimized security housing and encouraged vacant house to rent．

Keywords：population structure；housing demand；housing supply and demand model；manage-ment mode