房地产产业盈利模式

房地产产业盈利模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

房地产盈利六大模式根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式：

1.综合运作型

2.地产开发型

3.房产开发行

4.物业持有型

5.整合销售型

6.金融投资型

分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。

1.综合运作型：从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通

过销售回收投资。

盈利特性：盈利包括土地增值，策划增值，工程建造增值，营销策划增值。

资金需求：土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。

核心能力：政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。

发展趋势：国内传统房地产开发的主要模式，追随市场发展会逐步分化，向专业化发展。

代表企业：华润置地。

2.地产开发型：以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结

合。

盈利特性：通过土地运作实现盈利，收益巨大。

资金需求：获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。

核心能力：政府公关能力，资产管理能力。

发展趋势：市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少。

代表企业：陆家嘴，珠江集团。

3.房产开发型：进行房产开发，通过销售回收投资。

盈利特性：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。

资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。

核心能力：建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。

发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。

代表企业：合生创展、宝资通。

4.物业持有型：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。

盈利特性：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。

资金需求：前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入。

核心能力：融资能力强，物业管理能力，资产运作能力。

发展趋势：国内刚刚起步，随市场成熟将逐渐增多。

代表企业：香港置地、长江实业与新鸿基。

5.整合销售型：通过全程策划和市场营销提升房地产市场价值，实现销

售利润回收。

盈利特性：总体收益较高，但阶段性强，如项目分配合理可形成较稳定的现金流。

资金需求：前期较低，销售期投入较大，如参与包销会更高。

核心能力：建筑规划能力，市场研究能力，销售现场的计划执行和控制能力，营销成本控制。

发展趋势：在香港和台湾比较普及，国内刚刚起步，前景广阔。

代表企业：新联阳、香港中原。

6.金融投资型用力模式：从资本角度涉足于房地产开发各个环节，通过

开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。

盈利特性：盈利来源贯穿房地产产业链各环节，通过开发外包与概念提升相结合，注重资产增值与现金回收。

资金需求：资金需求较高，流动性要求强。

核心能力：融资能力，资产管理能力，投资分析能力。

发展趋势：国外房地产运营的主要模式之，国内刚刚起步，所以市场发展前景宽阔。

代表企业：ING、Capitaland.

房地产产业盈利模式

房地产产业盈利模式标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产盈利六大模式 根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式： 1.综合运作型 2.地产开发型 3.房产开发行 4.物业持有型 5.整合销售型 6.金融投资型 分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。 1.综合运作型：从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销 售回收投资。 盈利特性：盈利包括土地增值，策划增值，工程建造增值，营销策划增 值。 资金需求：土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。 核心能力：政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能 力，销售控制能力。 发展趋势：国内传统房地产开发的主要模式，追随市场发展会逐步分化，向专业化发展。 代表企业：华润置地。 2.地产开发型：以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合。 盈利特性：通过土地运作实现盈利，收益巨大。 资金需求：获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。 核心能力：政府公关能力，资产管理能力。 发展趋势：市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少。 代表企业：陆家嘴，珠江集团。 3.房产开发型：进行房产开发，通过销售回收投资。 盈利特性：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。 资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。 核心能力：建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。 发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。 代表企业：合生创展、宝资通。 4.物业持有型：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。 盈利特性：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。 资金需求：前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入。 核心能力：融资能力强，物业管理能力，资产运作能力。

国内主流房地产基金模式研究及实操案例

国内主流地产基金模式研究及  相关借鉴 

Contents  目录  Chapter  1   全球房地产基金起源及特征  3  Chapter  2   国内地产基金发展现状  4  Chapter  3   国内地产基金分类  6  Chapter  4   主流地产基金基本概况  8  Chapter  5   主流地产基金的运行模式  9  Chapter  6   主流地产基金的管理架构  10  Chapter  7   中国房地产基金发展趋势及建议  11 

全球房地产基金起源及特征  01  ?? 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末，80年代全球经济危机蔓延，市场流动性大幅降低，而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会，私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量  ??20  世纪90  年代，房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域  ?? 截至2016年，全球房地产私募基金总规模超过6,000  亿美元，占整个全球私募股权基金  25%左右，代表公司包括：黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等  ?? 从投资风格来看，全球房地产基金主要分为4类：  核心型（Core）  增值型（Value  A dded）   主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业，  主要以赚取租金为收益，投资周期较长，风险偏好较低   主要投资于需要重新开发或者定位的物业，资产增值后通过交易实现回报，投资周期较短，风险偏好较高   核心增值型（Core  P lus）   介于核心型和增值型之间，主要投资于需要适当改造和招租的物业，风险也介于两者之间险偏好较低   机会型（Opportunistic）  主要投资于基金投资于各种机会型资产，投资周期很短，把握交易性机会，投资风险较高  

博志成研究院——房地产企业盈利模式转变

房地产企业盈利模式转变 房地产企业盈利模式现状 盈利模式是个大家耳熟能详的词汇，是企业实现利润的途径和方法。好的盈利模式往往实现多点收益，产生更多利润。房地产开发企业盈利模式分为自发盈利模式与自觉盈利模式两种。自发盈利模式是指房地产开发企业对如何盈利，能否盈利缺乏清醒认识，企业虽然盈利，但盈利模式不明确、不清晰，具有隐蔽性、模糊性特点。自觉盈利模式是指房地产开发企业通过对盈利实践总结，盈利模式是有意识的调整和设计而成，它具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性和灵活性的特征。中国房地产行业快速发展10几年时间里，大多数房地产开发企业都处在自发盈利模式，较少有企业能够主动设计自身盈利模式。 转变发展方式，破解盈利困局 通过10几年的摸索，政府、企业、客户对房地产行业发展有了较为深入的认知，尤其以政府和大型房地产开发企业最为突出。政府对行业认识的加深导致行业调控政策针对性更强，企业可打擦边球的机会更少，例如2010年出台的商品房限价、开发贷紧缩、大规模保障房建设等政策，都直接影响了房地产开发企业的产品销售与开发节奏。房地产开发企业对行业认识的加深导致企业战略布局与业务组合更贴近社会发展，产品设计更符合客户需求，例如商业地产的蓬勃发展、三四线市场的如火如荼，中小户型住宅的供不应求都证明了企业对行业认识的加深。在房地产行业各个环节操作逐步规范、房地产开发企业日益增多的大环境下，行业的平均利润水平也在逐年下降，企业再想依靠自发盈利模式，盲目发展即可获得丰厚利润的时代将逐步远去。这时房地产开发企业必须重新审视自

己、主动出击，根据自身特点设计盈利模式，才能获得发展的机会，否则很快就会被时代的发展所吞噬。 房地产开发企业转变盈利模式的方法有很多，大致可以分为几类：一是房地产开发企业在原有业务基础上做加法，增加相关业务与新兴业务，变成一个集各业务为一身的巨无霸，靠业务的互动、规模发展带动企业整体发展。例如万达地产、宝龙地产、中粮集团地产业务等，都是不断增加与商业地产相关的业务，突破商业地产招商难、运营难等难题来推动企业发展； 二是与之相反，房地产开发企业在原有业务基础上做减法，消减所有获利较低或亏损的业务，只留有获利丰厚的主业，靠业务的专注带动企业发展。例如万科早期的发展就是通过消减贸易、文化等业务，专注住宅开发，才得以成为中国最大的房地产开发企业。长期在广州发展的越秀地产也是这样，通过不断剥离交通、新闻纸等业务，专注房地产开发，得以快速发展成为区域知名企业； 三是企业整合业务模式，调整原有业务在公司的战略定位。调整后原有主要业务可能转变为辅助业务，原有种子业务可能转变为支柱业务。主辅业务的转变预示着企业的发展方向转变。例如中南建设成长于江苏海门市一个县级市，工程建设实力非常雄厚，拥有国家特级资质。看准房地产行业发展潜力后迅速出击，把房地产开发业务作为企业的第二主业，通过短短几年发展已不可小视，2010年房地产开发业务实现销售额70亿。 不管哪种转变模式，在业务转变的同时也转变了企业的盈利模式。业务转变是不是适合企业未来发展？转变的风险何在？转变的方法和节奏需要注意哪些？我们借助两个案例说明房地产开发企业如何转变盈利模式。 借商业快速发展之风，创商业盈利模式之新

目前国内房地产基金发展现状和问题

目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当

年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投

干货产业地产地四大商业模式

干货产业地产地四大商 业模式 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10

年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地

当前国内养老项目的6种盈利方式

国内已形成的养老服务业盈利模式地产开发模式、地产经营模式、专业服务模式、特许经营模式、工业产品销售模式、综合模式等，不同的经营模式具有不同的经营理念、经营方案与盈利特点。 1.地产开发模式。 养老地产开发模式是当前我国养老服务业的主要表现形式，参与的主体包括传统房地产开发企业、保险公司、国外养老投资机构等，我国《房地产管理法》、《房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》等法律法规规定，投资主体要进入房地产开发市场，必须先申办房地产开发企业资质，也就是要从事养老地产开发必须具备房地产开发的能力并获得从业资格。 因此，地产开发模式实质上就是房地产综合开发模式，只是市场推动力量、所提供的产品类型和经营方式有所不同。 传统房地产开发企业如保利、首创、万科、绿地等均在积极试水主要是看中了养老地产市场潜力，尝试调整开发产品结构，努力拓展地产市场的宽度与深度，推动房企转型发展。 从市场层面来看，我国已经进入老龄化社会，养老产品特别是老年住宅供给不足是重要国情，市场决定了房屋供给结构与品质，传统房地产开发企业面对庞大的老年群体，开发建设适老社区、老年住宅是重要发展方向。

传统房地产开发企业从事养老地产开发的主要目的还是实现销售，迅速回笼资金，因为传统房地产开发企业擅长于房地产开发项目管理，对后期养老服务与物业管理并不在行，从社会分工角度来讲开发建设与服务管理分离符合科学发展要求。 保险公司进入养老地产开发市场得益于保监会政策的松动，年保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，为保险资金进入养老地产市场打开了通道，目前保险资金进入养老地产领域的投资已逾亿元。 保险公司进入养老市场主要有二个目的，一是通过养老地产开发经营使养老资金得到保值增值，从国内统计资料分析来看，房地产开发收益一直高于保险收益；二是创新保险服务领域，使保险公司更具有市场号召力。因此，保险公司从事房地产开发一般以获得长线收入流为主，投资方式多釆取入股合作形式，对外发售釆取“保险会员制入住资格”条件。 国外养老投资机构进入养老地产市场大多依赖于其雄厚的资金实力、专业的养老服务、强大的品质打造能力，因此，国外养老投资机构进行养老地产开发后，一般是长期持有并自主经营。总体来讲，不同的投资主体根据自身综合实力选择相应的养老市场进入方式、经营管理方式并实行产品服务合理组合。 2.地产经营模式。 养老地产经营模式按照市场自然形成原因主要有2种：一种是开发后没有顺利实现销售的项目物业，另一种是根据自身发展需要选择长期经营管理物业。 没有顺利实现销售的项目一般选择租赁的方式选择专业养老服务公司或商户进行项目经营，这类企业一般不具备养老服务的条件与经验。

房地产产业盈利模式修订稿

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房地产盈利六大模式 根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式： 1.综合运作型 2.地产开发型 3.房产开发行 4.物业持有型 5.整合销售型 6.金融投资型 分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。 1.综合运作型：从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销 售回收投资。 盈利特性：盈利包括土地增值，策划增值，工程建造增值，营销策划增值。 资金需求：土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。 核心能力：政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。

发展趋势：国内传统房地产开发的主要模式，追随市场发展会逐步分化，向专业化发展。 代表企业：华润置地。 2.地产开发型：以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合。 盈利特性：通过土地运作实现盈利，收益巨大。 资金需求：获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。 核心能力：政府公关能力，资产管理能力。 发展趋势：市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少。 代表企业：陆家嘴，珠江集团。 3.房产开发型：进行房产开发，通过销售回收投资。 盈利特性：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。 资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。 核心能力：建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。 发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。 代表企业：合生创展、宝资通。 4.物业持有型：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。 盈利特性：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。

工业地产盈利模式不可挂羊头卖狗肉

168厂房网：工业地产盈利模式不可挂羊头卖狗肉 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。工业地产与商业地产比较商业地产盈利模式对于开发商而言，可售可租．盈利在于销售收入或者租金；对于运营商来说．盈利主要在于以高素质、高标准的经营，以获取稳定租金和管理费为利润主要来源；对于小业主来说．开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润，是自建再通过销售或者出租获取利润；运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；小业主则是自己生产赚取利润，是出租获取租金回报。 工业地产要火？ 一家专业以做工业地产市场的168厂房网（https://www.wendangku.net/doc/e37821980.html,）根据近期DTZ戴德梁行发布的一份市场信心调查报告显示：相比写字楼市场，内地工业地产市场过去五年一直被忽视，而随着国内经济环境及工业结构的调整，其未来更具投资价值。在美国，工业地产（主要包括物流、园区办公/研发中心、厂房等物业）领域最大的投资公司市值并不低于写字楼和零售商场的投资公司，但在中国二者显然不能同日而语。 据普洛斯集团（以下简称GLP，）2012财年财报显示，其在中国营收同比增长81%，达16亿美元（约合100亿元人民币），项目分部在中国的30多个城市。记者发现进入中国的国际工业地产巨头不止此一家，一位业内人士十分无奈地告诉《英才》记者，国内的高端物流地产开发领域已被国际巨头们垄断。 在“史上最严”调控政策实施之初，一些国内房地产开发商们就在寻求新的利润来源。富力地产（02777.HK）在2010年就已经投资数十亿元，在广州白云机场(600004,

中国养老地产的现状及发展模式

中国养老地产的现状及发展模式 袁霞徐霞 南京工业大学土木学院南京211816 摘要 摘要：：养老地产是房地产市场的新领域，下一个房地产经济增长点，但是从总体上来讲我国养老地产行业还处在探索阶段，处于零散的发展状态。本文主要是对养老地产的现状进行了分析，探讨我国养老地产的发展模式。 关键词：养老地产；探索阶段；商业模式 一、我国养老地产现状 1、老龄化社会的步入 我国1999年开始步入老龄化社会。目前中国是全世界老年人口最多的国家，人口老龄化将伴随整个21世纪始终。按照联合国标准，一个国家的老年人占人口总数10%时便正式步入老龄化社会。根据第六次全国人口普查数据，60岁及以上人口约为1.78亿人，占13.26%，其中65岁及以上人口约为1.19亿人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 2、养老地产的特点 养老地产是老龄化时代到来所形成的特有的概念，它结合养老这一社会主体和地产的商业概念所形成的，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的验身。养老地产和传统的住宅地产有很大的不同，养老地产是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所，它包括:老年住宅，老年公寓、老年社区、养老院、托老所等，也包括普通住宅中供老年人居住和使用的部分。 3、现有机构的不足 相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50～70张水平相差甚远。2010年，我国养老市场需求近1万亿元，

房地产产业盈利模式

房地产产业盈利模式集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

房地产盈利六大模式 根据房地产产业链增值方式的不同，可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式： 1.综合运作型 2.地产开发型 3.房产开发行 4.物业持有型 5.整合销售型 6.金融投资型 分类标准：根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。 1.综合运作型：从土地获取到物业开发及销售全程参与，自行开发，通过销售回收投资。 盈利特性：盈利包括土地增值，策划增值，工程建造增值，营销策划增值。 资金需求：土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。 核心能力：政府公关能力，建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。 发展趋势：国内传统房地产开发的主要模式，追随市场发展会逐步分化，向专业化发展。 代表企业：华润置地。 2.地产开发型：以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合。 盈利特性：通过土地运作实现盈利，收益巨大。 资金需求：获取土地需要大量资金，但此类公司往往具备政府背景，实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。 核心能力：政府公关能力，资产管理能力。 发展趋势：市场开发初期产物，总量不大，且随市场发展会逐渐减少。 代表企业：陆家嘴，珠江集团。 3.房产开发型：进行房产开发，通过销售回收投资。 盈利特性：通过房屋建设销售实现盈利，物业设计及成本控制对利润有较大影响。 资金需求：前期投入较大，项目中期逐渐实现平衡，项目后期会有大量现金流入。 核心能力：建筑规划能力，成本控制能力，市场研究能力，销售控制能力。 发展趋势：当前内地房地产的主要运作模式，随市场发展更趋专业化。 代表企业：合生创展、宝资通。 4.物业持有型：物业开发后自行持有，通过物业经营回收投资。 盈利特性：随物业开发逐渐提升，总体较为稳定。 资金需求：前期投入较大，后期可形成较为稳定的现金流流入。 核心能力：融资能力强，物业管理能力，资产运作能力。 发展趋势：国内刚刚起步，随市场成熟将逐渐增多。 代表企业：香港置地、长江实业与新鸿基。 5.整合销售型：通过全程策划和市场营销提升房地产市场价值，实现销售利润回收。 盈利特性：总体收益较高，但阶段性强，如项目分配合理可形成较稳定的现金流。 资金需求：前期较低，销售期投入较大，如参与包销会更高。 核心能力：建筑规划能力，市场研究能力，销售现场的计划执行和控制能力，营销成本控制。 发展趋势：在香港和台湾比较普及，国内刚刚起步，前景广阔。 代表企业：新联阳、香港中原。

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306 2018-11 普洛斯创立于1993年，现已进展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，财宝1000强及标准普尔500家指数公司之一。治理全球20个国家，2,600多个项目，约4,490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4,700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国，通过4年进展，在国内19个都市投资了近50个物流园。到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范畴，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，打算5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。 业务模式 普洛斯集中用心投资物流园，重点进展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地：苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。 战略布局

其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线都市设点布局。一线都市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线都市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽都市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。 园区特点 物流园要紧产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设一般物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。物流园一样规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，专门少有上千亩的物流园。园区差不多采纳分期开发，分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。 客户定位 客户分为三大类:一是物流业：如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业：通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业，如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施，世界1000强企业中近半数是其客户。 开发模式 开发选址上重点是临港、临空而建，差不多上选址在都市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽猎取土地，开发建设物流中心。猎取土地通过直截了当投资与间接投资组合方式。直截了当投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。

房地产盈利模式

大型房地产业赢利模式分析(转帖) 华沉思 最近对8家房地产开发商进行了研究，发现了这些企业的价值链存在一些共性的问题，这些共性是否代表着房地产业赢利模式的某种威胁？其中是否预示着一些发展趋势？ 一、其他产业的发展经验和房地产业的神话 我国改革开放资源自由流动以后，企业获得了自由发展的空间，谁是王者不再由政府设定，市场竞争的胜者就是王者。但是竞争是残酷的，容纳王者的风光山头并不很大，也不是很好停留，虽然能够在显示王者风范山头驻足的企业很多，但是它们的尊容却在不停地变换，从王者山头跌落的企业，如今很难觅得踪迹。 如果回忆那段历史，常常思索：是什么因素对王者痛下绝杀？应该是规模和多种经营。这可是王者企业梦寐以求的两个好东西，它们怎么会对王者进行绝杀？ 规模是和大机器联系的概念，很显然，如果固定投资生产一种产品的规模大，分配到单个产品的固定投资就少，企业自然就具有较强的竞争力，如果是劳动力密集型的企业就不适用这一原理，这是对规模的一般理解。但是，如果规模仅仅和机器联系，资金雄厚就成为了这个世界无往而不胜的法则了，这个世界一定会单调乏味得崩溃。规模还必须和企业的组织结构、企业文化等概念有机联系，如果一个企业在这方面落后，实际上就是它的基因不支持规模，一旦这样的企业追求规模，它必须同时承受效率低下、漏洞百出、高运行成本等问题，规模最终成为了这些企业的温柔杀手。 促使企业进行多种经营决策的原因常常有两个，一是看到了自己上下游行业的高额利润，二

是不愿意自己的业务受制与上下游企业，于是干脆自己动手丰衣足食，更何况自己还拥有资金。但是，绝大多数多种经营的企业都解决不了副业依附于主业的驱动力问题，也解决不了在一个企业内各业之间权责、核算不清楚等问题。无论企业从事了具有怎样高额利润的产业，都获得了一个管理成本高于交易成本的结局，多种经营成为了吞噬企业利润的绚丽杀手。 王石是那个时候的英雄，因为他面对多种经营的浪潮做了减法，据说他有一句名言：高于2 5%利润的项目不做，我们有理由相信，他的这句话包含了曾经怎样的痛苦。 这一发展经验适合于房地产业吗？目前的现实是房地产业正享受着规模和多种经营的种种好处，而且很多企业都相信：把规模做得更大一些，建立起自己无所不有的王国，可以享受以较低的价格聚集土地资源等诸多好处。 面对其他产业发展中的经验教训，房地产业目前的现状有多少因素是由于房地产业的特点使然？还是房地产市场热的暂时现象？如果不解决这些问题，它们是否也会对目前风光无限的房地产开发商痛下杀手？几年以后人们同样根本不知道世界还曾经存在过这样叱咤风云的房地产开发商！ 二、房地产开发商的窘境 1、多种经营窘境 由于我国在改革开放以前，只有建筑业而没有房地产业，所以在住宅市场热的时候，我国的房地产业还十分稚嫩，它稚嫩的价值链不仅仅表现在自身上，也表现在其上下游产业的

工业园区开发与盈利模式研究

工业园区开发与盈利模式研究报告 一、工业园区开发模式 （一）工业地产商开发模式 简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施 及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。 例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的 项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地 933 亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的 76 家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。 （二）政府独立开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等 综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈， 弹性空间较大。 例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设， 定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、 IT 软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。 （三）综合开发模式 简单流程：政府→投资公司（管委会）

①→开发项目→招商入驻 ②→开发商→开发项目→招商入驻 综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。 由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。 例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商 部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟 地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在 500 万元 / 亩(含地价 )以上，税收 30 万元 / 亩〃年以上，容积率 2.0 以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。 二、工业园区运营盈利模式分析 （一）工业园区运营模式分析 1 、出售只售不租

【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式

【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

工业地产的盈利模式

工业地产的盈利模式 工业地产的发展模式主要分为以下五种 第一种：借鉴美国普洛斯发展物流园区的模式 采取物流园区+金融模式 第二种：北京丰台总部基地模式 采取在工业用地上建设商务楼宇，进行分割产权式的销售回款，还可以自持经营。但该种项目需要带项目立项，如EOD采取机械机床厂房的立项模式，然后进行报建，分产权式销售，但现在由于天津有文件限制“工业用地上建设总部基地”，未来发展有较高的不缺定性。第三种模式：科技园区开发模式 采取行业主题园区的开发，依据园区对行业定位，主要体现其专业的招商能力，深入把握行业的发展特点，产业价值链的特点及其上下游产业的协动关系，充分理解企业客群的需求，为企业的产业升级及产业转移提供研发和制造物业。该类园区一般辅以居住、商业配套。这为整体园区的开发提供现金流的保障，具有一定的可复制性。 其盈利模式分为三种。第一，直接销售住宅和部分商业设施，形成现金流；第二，对园区内具有高增长性和高盈利性的企业进行投资（风投），然后采取股权出售或者上市的形式，形成退出机制，变现收回投资；第三，采取张江高科的形式，整体上市，进行融资。

第四种模式：区域运营模式的开发（类似科技园区的开发） 类似华夏幸福基业，通过和地方政府谈判，大面积的圈地，突出自己的核心优势（招商运作能力和招商资源） 附件一： 华夏幸福基业股份有限公司战略定位 华夏幸福基业股份有限公司以城市基础设施投资、土地整理、工业园区发展运营、房地产开发为主业，具有一级房地产开发资质。 公司于1998 年成立。经过十年发展，业务范围遍及大北京、环渤海等区域。未来，公司将继续在华北地区和环京津区域进行重点布局发展。 公司自1998 年创建至今，年营业收入20 亿，目前旗下拥有数个工业园区，多个大型住宅、商业项目，年开发面积近百万平米。2005 年荣获“中国地产诚信品牌200 强”及“全国房地产企业500 强”称号。是一家具有良好美誉度的企业。 公司以“区域经济发展专家”为战略定位，将依托中国经济的发展和产业升级，不断提升管理水平。立志成为世界级的区域开发企业及行业的领导者、创新者。 人力资源中心

养老地产盈利模式

养老地产盈利模式之争：扎堆会员制，租售并举回收成本 国内在推进的养老地产项目定位各异，有专做养老服务的，有偏爱养老度假综合体的，也有要打造“学院式养老”的。 尚处起步阶段的中国养老地产市场，眼下还没出现“招保万金”这样的龙头，“野蛮生长”似乎难以避免。 率先进入养老地产领域的亲和源专注做养老服务，而绿城计划打 造“学院式养老”，而中明控股则偏爱养老度假综合体。 但这并不妨碍养老地产开发企业逐步建立它们的规则：增加持有物业比例，推广会员制等等。 “等市场好了，我们会把赚来的钱大部分回馈到养老事业当中 去。”绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰满是信心地说，前年绿城的计划是，用十年时间建100家养老院。 相对低廉的拿地成本 养老地产开发首先面临的是拿地成本。 “做养老项目，地方政府或多或少会给一点土地供应的优惠。”亲 和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，对养老地产来说，土地成本是很大的一块。养老地产投入成本较大，回收周期相对长。国家提出，社会化养老服务体系的建设，在土地这一块就应该适当给企业一定的优惠。 “上海亲和源是2003年拿的地，性质是其他住宅类用地，50年产 权。当时没有招拍挂，是协议出让，50万一亩（750元/平方米）。”王波如是介绍上海亲和源项目的初起。 上海亲和源位于浦东康桥镇板块，属外郊环区域。 受益于政府支持的还有位于浙江临平的绿城蓝庭项目，这是绿城首个建成的养老社区项目。 “绿城很早就有做养老社区的想法。蓝庭项目是在2006年开始的， 是70年产权的住宅用地。”冯雨峰回忆，当时考虑，这个项目规模大，产品定位在养老上比较合适，拿地成本也不算高。 早报记者了解到，绿城颐乐教育投资有限公司是绿城专门为做养老事业专门成立的。 冯雨峰介绍，蓝庭整个项目体量有七八十万平方米，不是全部做养老，也消化不了那么多，其中东区，大概占整个项目的三分之一明确作为养老社区，年轻人和老年人混合一个社区。 临平离杭州同样有一段距离，这也是诸多养老地产项目不得不面临的困境——离市中心或目标市场较远。 王波称，“我们拿地一般希望靠近市中心一点。交通方便，探望起

国内四大房地产网站商业模式、运营模式分析

国内四大房地产网站商业模式、运营模式分析 ——基于网站用户的视角 一、商业模式探析 1、搜房网： 版块设置：交易网、租赁网、拍卖网、教育网、家居网、金融网、商用物业网、产业服务网、搜房社区； 首页/出售房源/地图搜房/租房/小区房价/经纪人/别墅/个人房源/商铺/写字楼/估价/房贷/求购/资讯 结果栏：十万火急，新推房源，个人房源 论坛：小区论坛/地方总论坛 提供服务： 网站基本服务：地图找房、小区房价、举报系统、手机搜房、用户习惯记录、经纪人邮箱服务、估价系统、对比系统、发送房源到手机、搜房一号通、搜房帮。 购房工具包括：二手房交易流程，贷款计算器，二手房买卖合同，税费计算器，估价系统，对比系统，地图搜索，发送信息到手机等等个性化工具，基本上满足了用户在搜索过程中需要的需求。 移动客户端：搜房的手机软件版本齐全，适用范围广，出来查找房产信息，还可以定位等服务。

2、新浪乐居 版块设置：新浪房产、新浪家居、新浪地产；新盘、新闻、论坛、微博、装修 提供服务： 网站基本服务：看房团、楼市信息、相关咨询、答疑解惑。 移动客户端：集信息平台、工具平台、数据平台和交易平台等功能于一体，提供消费者全方位的服务的“口袋乐居”、帮助房产经纪人进行二手房房源管理的“口袋经纪人”、提供装修服务的“口袋家居-装修钱管家” 3、易居购房网 版块设置：竞拍馆；团购馆；品牌馆；易居网盟 提供服务：易居购房网是国内综合型专业房地产在线交易门户，提供多元化一体式网上售楼解决方案。为房地产行业提供线上线下互动交易、房产营销解决方案等服务，同时满足中国互联网用户的购房需求。针对互联网普通用户主要提供的服务有：楼盘咨询、价值评估；个性化置业顾问提供；定制化看房线路推荐；看房行程预定，全程陪同；独家购房优惠。 4、安居客 版块设置：新房、二手房、租房、写字楼、商铺 提供服务：为用户提供最佳找房服务，也为开发商、中介公司、经纪

房地产基金成熟模式及案例分析

房地产基金成熟模式及案例分析 一、国内外房地产基金成熟模式 1.国外房地产基金成熟模式 国外房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）大多是证券化的公募产业投资基金，但是从其属性来看仍然属于信托的一种。REITs以发行收益凭证方式汇集社会各类资金，交由专门投资机构经营管理，并根据投资收益按比例分配。表1与表2总结了REITs主要种类与基本特征。从表1可以看出租金与利息为REITs的主要收入来源，并且REITs的交易方式兼顾场内与场外、上市与非上市。表2表明在国外发展REITs除了拥有税收优惠与稳定高收益外，还兼顾了流动性强与投资风险分散的优点。另外，由于REITs收入来源波动性小并且其与通胀具有强相关性，因此相对于固定收益证券而言，REITs还可以作为对抗通胀的投资品种，同时其多样化房地产投资组合的属性，可使单个的房地产商或个人投资者拥有多样化的房地产。正是基于以上原因，REITs在国外成熟国家发展迅速。 2.我国房地产基金成熟模式 根据组织形式不同，房地产基金可以分为公司型、信托型和有限合伙型（表3）。公司型基金设立基础为《公司法》，

投资人即为公司股东，经理人团队经股东会和董事会授权委托后进行管理（投资公司或资产管理公司）；信托型基金设立方式为受托人通过设立信托，在遵循信托资本原则下，发行信托收益凭证，集合运用投资于各种房地产；有限合伙型基金，其投资主体为普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP），普通合伙人为发起人与管理人。鉴于法律与制度约束，目前我国房地产基金多数采用“投资管理公司――私募基金（有限合伙）”模式，在基金投资管理主体下按需发起设立若干私募基金（也可以是有限合伙企业），与国外证券化的公募基金相比融资范围较窄。值得注意的是，承认私募股权基金（包括房地产私募基金等）形式的法律条文在我国仍是空白，因此房地产投资基金应该由《证券投资基金法》调整还是《产业投资基金管理暂行办法》调整尚无定论。法律法规的滞后使得房地产投资基金公开市场无法建立，房地产私募基金的发展也处于没有“名分”的尴尬处境，这也是我国目前难以形成成熟房地产基金市场的主要原因之一。 房地产基金的盈利模式主要有三类（见表4）：以投资管理能力为主导的盈利模式，其主要目标在于需求投资资本增值和收益；以融资业务与投资银行业务主导的基金，其盈利模式则分别以获得利息收入和获取顾问手续费为主导。其中相比融资与投资银行业务，作为房地产投资基金主导经营业务的盈利模式，投资管理能力为主导的模式体现了房地产投