武汉喻园小区 策划报告

武汉喻园小区

——营销策划报告

学号：0902********

班级：工程管理一班

姓名：陈正

目录

第一篇环境分析

1-1 市场分析

1-2 区域房地产住宅市场状况

1-3 项目介绍与分析

第二篇SWOT分析

2-1项目优势

2-2项目缺点

2-3项目机会点

2-4项目策略

2-5价格策略

第三篇项目定位

3-1客户定位

3-2项目定位

3-3定位支撑

3-4消费能力分析

第四篇营销战略

4-1整体战略

4-2宣传策略及渠道

4-3促销策略

第五篇营销推广策略

5-1推广渠道

5-2推广进度

5-3筹备期推广策略及工作安排

5-4开盘推广策略及手段

5-5现场开盘活动

第一篇

1-1.市场分析

宏观市场分析

20011年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2011年，武汉楼市将难见10年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，武汉开发商高调收官。

区域市场分析

光谷领衔——大武昌强势外拓

一、经济发展

?光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业“三足鼎立”的三大企

业群。

?2004年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光

谷”的重大战略决策。05年上半年，“光谷”在此前开工建设16个光电

子信息产业项目基础上，又有12个光电子信息产业项目陆续启动建设，

28个项目总投资31.5亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院300万公里光纤、华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。2005

年1月至6月份，以光通信为主的光电子信息产业完成产值45.9亿元，

增长50.2%，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的55%，拉动作用

明显。

2006年底，世界一流高新技术园区——武汉科技新城项目总体规划环评通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环线，东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积224平方公里，预投资600亿元，人口将达97万人。

二、光谷环境

1、产业环境

开发区内汇集了以武汉·中国光谷----光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局，并以每年30%以上的经济增长速度发展。

2、人文环境

东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云集：

?18所全国知名高等院校

?教授级科研人员共8000余人

?在校大学生共50万人

?每年毕业大学生50000余人

依托雄厚的科研力量，提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心，

力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发基地，拥有国内一流院校及完善的创新新孵化机制，推崇以人为本的现代生活及创业环境

?56个国家、省部级科研机构

?12个国家重点实验室

?65个国家重点学科

?7个国家工程技术研究中心

?多名两院院士

3、自然环境

本区域气候属北亚热带湿润季风气候，四季分明，年平均气温16.3℃，年日照总时数1810小时——2100小时，年平均可日照总时数4450小时，年降水1150mm——1450mm.

1-2.光谷区域房地产住宅市场状况

一 .光谷房地产发展历程

?2001年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展战略，从此打破了光谷房

地产的沉寂。该地聚集了18所全国著名高等院校、56所省部属科研院

所以及20多万名各类专业科技人员。

?2002年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使得光谷地产更是一片

灿烂。

?2003年是快速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次

推至一个高点。

?2004年大面积开发依旧以关山外围为发展方向，关山一路部分楼盘的交

房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。

?2005年随着关山房地产迅猛的增长，不断有大型社区型楼盘相继推出，

加速了市场的竞争力，并催化了各楼盘的品质不断的提高。

关山房地产市场最早源于当代物业对当代花园的开发。尽管受当时武汉整体房地产开发、消费水平较低的影响，但该项目仍然开发成功。紧追而上的华城新都、水蓝郡、学府家园等，成为关山从起步到火热的发展过程的见证，“高知人文住宅”是光谷楼盘的代表形象。随后，在光谷经济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好关山楼市开发前景，抢滩光顾，如保利、万科、恒大、卧龙等，诸多实力开发商的进驻抬升了区域楼盘的品质，同时也使竞争更加激烈。

1-3.武汉喻园小区项目介绍与分析

武汉“喻园小区”居住区位于武汉市武昌洪山区。基地位于华中科技大学中，基地中间有规划道路穿越。地块周围高校林立，毗邻光谷；附近有幼儿园，中小学，小孩上学方便；有餐馆，医院，超市，有邮局，建设银行等等。并且交通便利，人文及景观资源得天独厚。南低的形态。喻园小区贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有机结合。

在住宅群体空间组合上，一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。喻园小区城步行到鲁巷广场只要十多分钟。门口就是公交车站，有十几条公交线路，可以方便到达武汉三镇。

物业类别住宅、公寓、商住楼项目特色配套商品房,教育地产

建筑类别高层装修状况毛坯

交通状况喻园小区723路789路583路702路空调733路732路728路空调521路空调903路当前价格均价10000元/平方米

第二篇SWOT分析

2-1、项目优势

?项目临近的交通路网发达

项目紧邻中环线，地铁二号线，光谷一路贯穿项目南北。珞瑜路，关山

大道、鲁磨路、民族大道等城市主干道网织其间，并与进出武汉门户的

城际高速相通。

?项目所处环境的高校林立，是修身的理想居所

地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地不远处有

武汉著名景观水域之一的南湖，人文及景观资源得天独厚。基地内部地

形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达10米，

形成独特少有的坡地景观。

?项目处于中心地带，绿化核心

贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有机结合。

项目设计错落有致，定位小户型

住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。

东地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓，建筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。地块核心组团设计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果

2-2.项目劣势

?项目地块邻近主干道，噪音污染较严重

地块北临珞喻东路，光谷一路贯穿南北。交通主干道的邻近，使项目居

住环境相对嘈杂，客观上对项目品质感有所影响；

?现阶段项目工程形象仍缺乏正面视觉震撼

现阶段项目工程形象仍不具备建立环境体验示范区的条件，客户尚不能

全面直观的感受产品的真正价值;

2-3. 项目机会点

?地理位置带来的后发优势

项目处于热点板块光谷，其武汉科技新城“公园商务中心”、“王家店旅

游服务中心”、“鲁巷商业服务中心”三心之心的特征，使得项目区位前

景将被日益看好。

?项目在武汉市场拥有独特性和稀缺性

武汉针对白领的小户型的产品并不多见。因此，产品拥有的鲜明个性为

未来市场热销提供了可能。

2-4. 项目策略

通过项目分析，本项目可采取如下应对策略：

1.金地中心城可以说是“光谷”片区楼盘的先行者，在业界和公众心中有很高的美誉度，可充分延用其品牌价值，以吸引关注“金地”的广大客户。.

2.用足“鲁广中心区高层纯住宅楼”的地段及楼盘优势，通过高层建筑挺拔、俊朗的外型，明丽、时尚的色彩，塑造武汉东部门户的地标形象，最大化显现项目特质，以区别于其它楼盘。

3.在户型设计方面，要发掘西北面的景观优势，在户型上注重西北面观景阳台、大面积落地观景窗、能增大观景视野的外飘窗等的设计，使人有足不出户即可享受大自然的美趣。

4.注重小区大门一带的重新设计和包装，以新的标识向消费者展示新的楼盘形象。

2-5. 价格策略

1.根据对目标市场的仔细调研与分析，本案宜于采取“低开高走”策略，即在开盘期间起价基本与周边楼盘持平且略低，待项目形成品牌形象后，根据定价原则，价格随销售率和市场价格作适当调整，逐步走高。综合以上两个因素，使价格稳步调整，让购买者、投资者都能对项目充满足够的信心。根据这一原则，开盘后每售30-50套涨价一次，涨幅根据销售情况而定。

2.开盘期间，限额售优惠卡可达98折，卡售完后不打折。

3.付款方式灵活多变，例如开盘期、重大节假日期间，适用优惠价格或送装修券（我公司与多家大型装修公司有联系）的方式，吸引客户，促进销售。在项目销售到中后期或尾期，可以在首付款方式上相对灵活，可采取分期付款或其他方式，以减轻客户前期资金不足带来的

门槛压力，对首付款项不足但预期收益乐观的客户很有利。

第三篇项目定位

3-1、客户定位

————

————

1、客户构成

2、潜在客户描述

地区客户

类型

客户特征描述对应购买动机重点单位来源

光谷区域

企业

金领

多受过高等教育，为光谷区域内高

新科技企业的相关负责人，

收入高；

考虑到老人及小孩

居住需求，对居住环

境、硬件配套和软件

服务要求较高；

富士康、中芯国际、精伦电子、烽火集团、

华工科技、楚天激光、团结激光、凯迪电

力、长飞光纤、江钻股份、中冶南方等。

科研

教育

精英

多为周边高校、科技企业的学科带

头人、院系负责人或高级工程师，

其至少代表所从事领域的国内领

先水平；教育程度与收入皆高；

住所离工作单位近；

对居住环境、空间舒

适度有着极高的要

求；

华中科技大学、武汉大学、中南民族大学、

武汉科技学院、中南财经政法大学、华中

师范大学、中国地质大学、武汉理工大学、

709、717研究所、铁四院等。

主力总价约120万；

首付4成，约为48万；

价格决定阶层

产品

特性

总

价

华中科技大学，

森林公园为邻；

与知识经济时代的高收入

阶层及

新晋富豪匹配；

以武汉为中心

辐射全省面向全国

的白领阶层

光谷

区域

武昌

区域

湖北

区域

异地

区域

武汉

区域

武昌区域高级

公务

员

多为省市级部门相关高级官员，收

入渠道多元

社区环境与户型空

间舒适；社区私密性

强

省市区各级政府机关

传统

商圈

商人

多为武昌传统商圈内已经商多年

的商户，收入丰厚，喜爱攀比；原

有住房已不能满足现有居住需求，

需要换置更加气派的高档住宅；

社区的规模、环境、

氛围、大器，以及社

区的名气；

中南商圈、鲁巷商圈以及各大学周边形成

的商业圈层等。

商务

人

接受过高等教育，在商场打拼多

年，经验丰富，眼光长远，对任何

事物有独到见解，属于职业经理人

范畴；

社区环境、居住舒适

性、周边配套，物业

价值、升值潜力；

武昌区域内的一些外企分公司、知名企业

公司职业经理人等。

金融

IT人

年轻高知，具有投资意识，眼光独

到，生活快捷，工作占去大部分时

间，信息来源丰富，属于新时代信

息化包装的人群；

社区环境、配套服

务、物业价值、交通

路网、信息系统；

股票、基金投资公司，银行、保险类公司

等。

武汉非汉

口传

统住

户

对居住汉口没有绝对的地源情怀，

更看重居住社区的品质，属于多次

改善型住房类别，且能够很快适应

居住环境的改变；

社区环境与户型空

间舒适，住户层次，

社区配套；

目前拥有高档住宅的业主

境外

人士

在武昌相关高校及外资企业任职，

在武汉计划居住时间超过5年，收

入高，且多享有专项住房补贴；

社区文化，配套服

务，国际社区的服务

水平；

全市百所高校外教；NEC电子、法国阿尔

斯通等众多外企高级管理层。

湖北省

政府

高官

湖北省各地市级政府高官，收入渠

道多元；

子女落户、养老；荆州、黄石、孝感、宜昌、襄樊、荆门等

私企

高管

从事行业多样，有丰厚的经济基

础，文化层次中等，渴望进入中心

城市主流社交圈；

项目品牌；住户层

次；子女落户；养老

荆州、黄石、孝感、宜昌、襄樊、荆门等。

异地

投资

对一线城市失去投资信心，开始转

向二线城市武汉，并对武汉首个成

品豪宅充满投资信心；

认可武汉的城市经

济发展空间及本产

品的投资价值；

珠三角城市（深圳、广州等）、长三角（如：

上海、温州）等。

武汉

情结

有武汉工作生活和学习经历，对武

汉地域怀有深厚感情的富裕人

项目区域；项目品

牌；产品的投资价值

全国各地

3-3、定位支撑

外配套：

医院/ 同济光谷医院、武汉市关山医院、湖北省中医院等商业/ 亚洲最长的商业步行街、鲁巷广场购物中心、武汉数码港、光谷书城、苏宁电器、中百仓储、

中商平价等

酒店/ 华美达光谷大酒店、湖滨花园酒店等

餐饮/ 新加坡美食广场、金福盛大酒店、东鑫酒店、鲁磨路美食一条街等

银行/ 工商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、

浦发银行、民生银行等内配套：

7200平方健康会所、2000平方幼儿园、10000平方商业街；

路网完善直达市心

地铁2号线、中环线路网、城区快速干道瞬间直达武汉三镇

以及“8+1”城市圈；

●支撑二：教育领先名校汇集

华中科技大学、武汉大学、华中师范大学、中南财经政法大学、中国地质大学、武汉理工大学、武汉科技大学、中南民族大学等28所高校。

华师附中附小、华科大附中附小、光谷实验中学、关山中学、鲁巷实验小学、武汉外国语学校美加分校、枫叶国际学校等多所知名中小学。

●支撑三：白领商住

整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。

●支撑四：空间功能丰富

一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。；

3-4、消费能力分析

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

第四篇营销战略

4-1、整体战略

广告轰炸事件营销人海战术

强迫记忆

短时间内多层次多通路密集广告攻势，聚焦全武汉公众关注

精准传播

针对目标客层群体的直销行为（小众活动及大客户直销）

多点销售

1+ N多点销售模式

4-2、宣传策略及渠道

1、 报纸广告——武汉主流六大媒体密集轰炸 主力媒体

楚天都市报：覆盖全省的报纸媒体。

武汉晚报：武汉家庭订户量最高的报纸媒体； 辅助媒体

长江日报：武汉市党报，机关单位订阅率高； 楚天金报：武汉市年轻人最喜欢的报纸； 武汉晨报：武汉白领较为偏爱的报纸。 长江商报：武汉新近崛起的报纸媒体；

发布形式：

报头包面、底版、新闻报道

2、网络广告——选择点击率最高的房地产门户网站 发布网站：搜房、亿房

亿房——武汉地区知名的房地产门户网站 搜房——全国知名的房地产门户网站

发布形式：通栏、整屏广告、画中画 4、杂志广告——发行通路面向高端的平面媒体 发布媒体：BOSS

BOSS —武汉知名的高端DM 杂志 发布期：

元月刊做封底＋4P 内页

5、分众传媒——中国知名楼宇电视广告媒体

中国知名楼宇 电视广告媒体。 发布形式：

30秒项目3D 广告片 每日滚动播放120次 发布形式

1月初——2月中旬

6、短信投放——以定点及拦截形式大量覆盖 特殊区域短信：

发 布 网 站

发 布 形 式 亿房

首页通栏条 首页整屏广告 画中画广告 搜房

首页通栏条 首页整屏广告 画中画广告

中高档百货：新世界百货、群光、武汉国际广场等

传统富人社区：水果湖区域、汉口滨江区域、丽岛花园区域等

工业园：光谷产业园、沌口开发区

交通要道：机场、8+1城际高速

高档休闲场所：五星级酒店、高级俱乐部

商务核心区：西北湖区域等；

数据库定向短信：高端车主、企业主、高尔夫球会等；

7、系列新闻报道

目的

配合硬性广告宣传，提高宣传密度！

借势新闻的言论权威性提升项目影响力！

8.新闻炒作频次

新闻报道全程配合、软文重要节点适度补充！

4-3、促销策略

1、直销

1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户

为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，

保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目

标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村

销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、

证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。

2、DM邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜

访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。

2.2 DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼

的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3 DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。

2.4 DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。

第五篇营销推广策略

5-1、推广渠道

促进产品销售是代理商的终极目标，而建立良性可行的销售网络，应用有

效媒体，为最终实现以最少的资金投入，产生最直接有效的产品销售带来

可能。

【1】售楼处：建议在市区及项目现场各设一个售楼处，以路程30-40分钟

路程的距离为宜，人流量较多的地方，扩大项目宣传影响力，拦截客户。

现场售楼处：建议风格为现代、时尚气质，尽快建成。或将售楼处转移会所现场。

【2】人员拜访：现在即着手收集目标客户名单、相关资料，在项目中期销售开始放缓时，适当安排人员上门拜访，争取成交，化被动为主动。

5-2、推广进度

【1】先启动配套建设。在会所、样板房、绿化景观示范中心建成，客户有了直观感受，并对开发商实力认可时，全面掀起宣传攻势，将会对产品销售起到强有力的促进作用。

【2】将全程推广工作分为：预热——开盘——公开——强销——促销——延续6个阶段，每个阶段推案策略、媒体支持都将有不同调整。各阶段将会综合引用到如下手段（以下仅列主力推广媒体）：

①软性文章报导：引导客户理解、关注、认同本案，适合引导预热期。

②公关活动：让目标客户对产品产生好感，吸引目标客户群体人事视线，为后期销售做铺垫，并将贯穿始终。

③硬性报纸广告：强有力的视觉和项目魅力冲击。是房地产促进成交的犀利武器，并将作为主力推广媒体。

5-3、筹备期推广策略及工作安排

1、策略：主要进行项目正式推盘销售的前期准备工作，为后期销售工作的顺利进展奠定坚实的基础。

2、售楼接待中心

接待中心家具、灯光、日常工作实物摆设均需注意。接待中心周边要方便车行出入,周围有足够的停车场所。

3、现场道具推荐及安排建议

类型道具名称

销售道具LOGO墙；展板；销控板；总规模型、户型模型；销控台；洽谈桌椅；触摸屏或楼盘查询系统；小礼品；认购书及订单；其它

销售资料楼书；海报；户型单张；销售手册；其它

辅助道具接待台；安全帽架；电脑、音响、话筒、无线对讲；绿色植物；艺术装饰品；饮水机；其它

4、工地包装

（1）现场工地广告选址及设计选址原则：项目的高层楼体；

项目主要各个出入口；

项目建筑工地。

（2）设计要求：

色彩明快抢眼；

美观，具强烈视觉吸引力；

主题明确；

能对过往行人形成再提醒效应。

5-4、开盘推广策略及手段

策略：在1个月左右的开盘时间内，尽量扩展项目知名度及美誉度，集聚人气，积蓄客户资源。

主流媒体“开盘广告”

（1）媒体选择原则：尽可能覆盖知名媒体，拓开宣传面。

（2）媒体选择：《楚天都市报》；《武汉晨报》；

《武汉晚报》；《长江日报》。

口碑营销推广

巡回展示

业务员派单

5-5、现场开盘活动

口碑营销推广、巡回展示推广、业务员派单、报纸攻势（软性广告与硬性广告相结合）蓄积人气，锁定开盘客户。

策略：延续前期良好销售情形，做好项目收尾过渡，完成剩余项目销售。

手段：巡回展示、业务员派单、Call客（继续利用口碑影响）、媒体配合。

某小区营销策划方案

目录 一、项目概况 二、市场调研 三、竞争环境分析 四、项目分析 1、自身分析 2、项目SWOT分析 五、项目定位分析 1、目标客户定位 2、项目市场定位 3、价格定位 六、差异化营销 核心价值体系建立

七、推广策划 八、销售计划 一、项目概况 万华园·琳苑鸟瞰图 位置 开发商：西安万胜房地产开发有限公司 占地面积：29.9亩 建筑面积：6万余平方米 总户数：646户 容积率：3 规划设计：四栋18层高层，分别为二梯四户和二梯十户建筑设计：剪力墙结构 层高：2.8米 绿化绿：40％

公摊：18％ 推出户型：十二种户型 一房一厅﹝50㎡﹞ 二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞ 三房二厅二卫﹝129㎡﹞ 主力户型：二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞ 户型配比：一房一厅﹝50㎡﹞，占10％； 二房二厅一卫﹝74㎡–104㎡﹞，占80％； 三房二厅二卫﹝129㎡﹞，占10％。 二、市场调研 市场如战场，瞬息万变。关键在于时刻保持清醒的头脑，密切跟踪市场、细分市场、发掘市场，发现市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。 我们将从“点”、“线”、“面”三个层面对西安市场进行分析： （一）“点” 1、亮点： 紫薇田园都市、锦园新世纪等品牌大盘改变了西安城市的居住模式，同时也为其他开发商在树立品牌方面指引了一

条方向：经营理念、服务意识、观念提高、产品细节……。 2、焦点： 中海地产（南二环西段）的巨额拍卖地成为了西安市房地产市场近几年关注的焦点。 3、疑点： 原“景观360”项目，摇身一变成为了“就掌灯”（动物园拍卖地）——让人遐想联翩，究竟开发商葫芦里卖得什么药？这样操作房地产项目，即使是在概念炒作盛行地北京，也算是极为危险，在西安有多少人可以接受？ 4、原点： 以原创为起点，繁衍新生命。2002年以“城市生活第一线”为主题的旭景名园在西安横空出世，2003年又诞生了姐妹篇“旭景碧泽园”，一家开发，两种定位，成为城西居民的首选大盘。 5、标点： 以标新立异为起点，树立市场差异化。“紫薇LIHO”、“高新水晶岛”、“时光2000”、“柠檬公寓”、“中城新天地”等一批以小户型、精装修公寓为定位的项目占据了市场的部分份额。 6、新点： 以产品更新为定位点的新兴项目细分了客户群。如“我爱我家”、“新西蓝”、“中华世纪城”的户型设计、“城南锦

居住区的景观设计调研报告

学 院： 建筑与城市规划学院 专 业： 建筑学 年 级： 建筑122 学 号： 学生姓名： 2014年 10月 7 日 居住区景观设计 调研报告

目录 一、前言 二、案例分析 （一）保利溪湖居住区案例分析（二）荷塘月色居住区案例分析（三）梦溪笔谈居住区案例分析三、总结

一、前言 为了更好的对居住区景观设计有直观的认识与了解，以及对花溪区的住宅情况有深入的了解，我选取了位于花溪区的三个楼盘进行了踏勘，它们分别是保利溪湖、荷塘月色、梦溪笔谈。通过实地的观察研究以及资料的查找，我们既收获了感性认识，也得出了理性认识，以下是我们对各小区作出的总结与分析。另外，我们对本次设计的基地也进行了实地调研，并对其区位、交通系统、周边配套、地形情况、中心绿地、组团绿地与宅旁环境、植物、广场与铺装等进行了分析。

二、案例分析 （一）保利溪湖案例分析 1.概况 保利溪湖位于贵阳市花溪区，毗邻花溪区政务中心。项目环抱洛平水库，自然资源丰富，环境优美。保利溪湖以洋房、高层、商业为一体的大型社区。 容积率：2.3 绿化率：35% 建筑面积：360000平方米 占地面积：305486平方米 总户数：2587 2.道路系统及周边配套

学校：贵州大学城，花溪小区，花溪中学 医院：花溪人民医院 公园：花溪湿地公园 银行：花溪信合 交通状况： 乘坐207路公交车到洛平村站下车，步行1.5公里 保利溪湖207公交 站台3.小区规划定位----滨水型居住区

高层 洋房 别墅 小学 项目环抱洛平水库，自然资源丰富，环境优美。项目以别墅、洋房、高层、商业为一体的大型社区。项目以尊重自然再造自然、融入城市空间环境这一观念为核心，总体布局以人为本，通过一系列与环境相融的人性化设计，创造出尊贵、自然、优雅的人居社区，使住宅居民真正感受到亲和、随意、自由的生活方式。 4.建筑风格

小区营销策划方案

小区营销策划方案 一、刖目 主要介绍营销策划理念、整体思路、H标等，略。 二、项目概况 1.项目地理位置 XX小区地处X市西南角，北临X市主干道XX西路，东临城市次干道XX路；四边紧靠拟修建的二环路干道，南依XX镇XX村，小区地理位置较好。 2.项目简介 XX小区是由XX集团——XX房地产开发企业投资开发建设的大型生态人文居住社区。以帀场化运作为主，主要而向中高档消费群体。 该项目占地XX亩，总建筑而积XX万平方米，容积率为XX%,建筑密度XX%,绿化率达XX%,总户数为XX户。 三、本省房地产发展状况 1.省会城巾一——XX市的房地产发展状况。（略） 2.本案所在——XX市的房地产发展状况。（略） 四、本案周边消费群、地产情况分析 L本案周边消费群调査分析。（略） 2.xxrb房地产价格水平说明。（略） 3.住宅类物业近期市场特点。（略） 4.区域市场（XX市城西区）主要楼盘概况。（从发展商、地位位置、占地面积、总建筑而积、绿化率、规模、物业收费等方血进行对比分析，略） 五、本案SWOT分析 （略） 六、本案市场定位及项目定位 （一）市场总定位 （二）项冃定位 1.形象定位

2.户型定位 ①一室一厅（XX余平方米）占5%左右。 ②二室二厅（XX余平方米）占50%左右。 ③三室二厅（XX余平方米）占35%左右。 ④三室三厅（XX余平方米）占10%左右。 （三）客户群定位：从地域分布、职业特征、消费形态等方而进行目标客户定位。 七、价格及价格策略 经过我部门周密调研，并结合XX城西周边主要竞争物业的销售价格，我们认为，本案的全程控制均价为今X元/平方米。 具体的定价参考因素冇以下四个方面。 （一）制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费者的购买心理因素。 （-）根据项目开发、工程进度及整体价格策略需要，在确保销售率实现的基础上进行考虑。 （三）项目前期如何在市场竞争中确立自己的品牌优势，巩固及塑造开发商自己的品牌形象，为日后的销售及发展打卜良好的基础，并且明确远期的目标。 （四）单位定价原则 1.増大景观、中庭花园与其他单位的价差。 2.定价时注重釆光、日照对单位的影响。 3.注重公共配套对住宅的影响。 4.注重两栋楼宇之间交汇处和距离、采光、通风、隐私的影响。 5.复式单位与标准层单位的价差。 以上是作为定价时的一个参考因素，最终还须在定价时做--个适当的调整，务求整体价格合理。 八、销售策略 （一）销售时机选择，销售分期建议。（略） （二）推盘方式 为了降低项目的市?场风险，实现利润目标最大化，建议制订如卜的推盘计划。 1 ,保留部分景观、区位等因素好的单.元，后期可根据市场情况和销售进度追加部分套型。 2.做到“步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力、不断支撑售价的I丨的。 （三）销售方式

商业项目前期策划报告

商业项目前期策划 报告

黄兴绿地商业项当前期策划报告 第一部分、上海商业发展现状 一、上海商业发展回顾 全年商品销售总额达到5555.30亿元,比上年增长10.6％,其中零售和批发销售额分别增长8.4％和11.9％。社会消费品零售总额依然保持 全国的领先地位,达到2220.64亿元,比上年增长9.1％。结合商品零售 物价下降的修正值,实际增长10.2％。商业增加值首次突破700亿元,达到709.26亿元,比上年增长6.6％;对全市国民经济的贡献率达到11.3％,对第三产业的贡献率达到23.4％,均比上年有所提高;在第三产业分行业增加值中,商业增加值名列第一。 上海商业发展呈现以下特征: 1．消费市场出现持续上升势头 ,上海人均GDP 5600美元 ,人均可支配收入14867元人民币,消费能力大大提高。尽管受到"非典"的影响,上半年的消费总量有所下降,但"非典"过后消费出现了恢复性反弹,消费总量快速增长。"十一"黄金周期 间抽样统计的288家商业企业共实现零售总额22.90亿元 ,比上年同期 增长25.1％,创下节日黄金周零售额新高和比上年同期零售额增幅的新

高;10月份零售总额实现了198.37亿元,也创下了历年单月零售总额的新高。 从近几年情况看,上海社会消费品零售总额增长幅度从开始出现反弹,达到9.3%的增幅。增幅虽然略低于上一年,但依然保持在9%以上,高于1999年至低谷时期的增幅,上海消费市场已开始出现周期性上升势头。推动这一上升势头的主要动力是汽车、住房、通信设备等新兴的消费热点。 ,全市轿车零售量达7.11万辆,比上年增长30%,零售额为176.7亿元,占社会消费品零售总额的8%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为19.8%。与住房相关的家具、家居类商品零售额为232.81亿元,比上年增长22.5%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为23%;通信器材类商品的零售额为45.93亿元,比上年增长44%,对社会消费品零售总额增长的贡献率为7.6%。这三类消费品共拉动上海社会消费品零售总额增长了4.6个百分点,对社会消费品零售总额增长的总贡献率在50%以上,表明这些新兴消费热点已成为上海新一轮消费增长的主力。 2．各类消费品销售普遍增长 除了汽车、住房、通信器材等热点消费品供销两旺外, 全市吃穿用烧商品的销售也全面增长。 ?吃的商品销售887.29亿元,比上年增长7.5％; ?穿的商品销售287.59亿元,比上年增长7％;

小区景观设计调研报告模板

小区景观设计调研 报告

1.前言................................................................................................................. 2.调研内容........................................................................................................ 2.1久居福小区简介.................................................................................... 3.调研案例分析............................................................................................... 3.1地理位置............................................................................................... 3.2交通分析.............................................................................................. 3.3服务配套................................................................................................. 3.4景观规划布局........................................................................................... 3.5景观功能分析......................................................................................... 3.6硬质景观分析.......................................................................................... 4.优缺点分析..................................................................................................... 5.总结.................................................................................................................

武汉长印房地产项目策划工作手册

武汉长印房地产项目策 划工作手册 文件编码（008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256）

武汉长印房地产开发公司 项目策划工作手册 版本号： 发布日期： 2004年4月6日 发放编号： 持有者： 武汉长印房地产开发有限公司 目录 A.第五部分：项目策划 （综合PPT版《解析运营管理核心要领》相关部分及奥复版《理念设计分册》）

一、项目策划内容 理念设计工作内容 1制定理念设计工作计划 内容界定：根据项目总经理制定的项目进度计划，制定理念设计工作计划，以便控制理念设计工作的时间与进度。 负责部门：副总经理（主管营销） 执行部门：市场部该项目负责人（下简称策划负责人） 决策层级：项目总经理、副总经理 标准文件：理念设计工作计划（project形式） 工作步骤： 策划负责人根据项目进度计划制定理念设计工作计划（project形式提交） 副总经理检查计划的可行性并提出修改意见 策划负责人根据修改意见修改后，提交计划给项目总经理和市场部经理审议 项目总经理和市场部经理根据项目实际进度要求，对计划提出针对性的意见（以备忘录形式传达） 策划负责人根据意见修改，并最终定稿，提交计划给项目总经理和市场部经理 2策划代理公司招标 内容界定：在确定理念设计工作计划以后，对策划代理公司进行招投标工作。

负责部门：副总经理 执行部门：策划负责人 标准文件：策划代理招投标文件 工作步骤： 策划负责人制定策划代理招投标文件，并提交副总经理审阅 副总经理审阅招投标文件，并提出具体意见 策划负责人根据意见调整后，提交给项目总经理审阅并留存 按计划向各参与策划代理公司发出策划代理招投标文件 在《策划代理招投标文件》规定应标的第二日，如未收到参与策划代理公司的传真函，致电其联络人，以确定其应标情况。 3市场调研 内容界定：进行策划代理招标工作后，展开市场调研工作。 负责部门：项目总经理/副总经理 执行部门：副总经理/策划负责人 标准文件：市场调研计划 工作步骤： 策划负责人制定市场调研计划 提交计划给项目总经理与副总经理，以便掌握进度并及时提出意见并进行沟通 策划负责人展开市场调研，并撰写市场调研日志，提交项目总经理与副总经理，抄送市场部经理 市场调研期间，及时与各策划代理公司保持沟通

小区营销策划方案

小区营销策划方案 [模版仅供参考，切勿通篇使用] 小区营销策划方案（一） 小区是中国城市最重要的居住形态，有档次的小区是定制衣柜目标群体的聚集地，专人调查小区、合理划分小区、因地制宜的改变销售操作特点，是一种合理的差异化营销。 （1）专人调查小区 每一次活动开展派专人对目标小区进行详细地摸底，包括规模（户数）业主群体定位、消费层次、建筑整体风格、售楼情况、入住情况、已经装修和未装修的情况、物业管理水平、物业管理部门及主要负责人，宣传与搞活动时使用的墙体位置和立体空间（如挂横幅的位置、贴海报的位置、样品的位置、推广活动的区域）等。 同时，还要对是否有其他可利用的宣传媒体（如内联网、公告栏等）、竞争品牌在该小区的举动等情况进行细致、规范地了解。并把了解到的数据形成书面报告，然后呈报给直销负责人，其进行核查后，再召开公司高层会议进行讨论，并依据制定活动方案。 （2）按小区性质细分

单位小区、邻里之间都很熟悉，因此在老住宅做推广活动，往往可以通过活动、口碑等达到以点带面的作用；在商业小区“鸡犬之声相闻，老死不相往来”情况居多，其突破点是和物业联合做推广，如召开专家举办的《家装讲座》、《风水论坛》等。 （3）按建设时间细分 已存在多年的小区，衣柜购买者多为二次装修。这就需要做好单一用户的服务，以达到样板作用。新建设小区，消费潜力巨大，定位推广可以起到立竿见影的效果。 （4）按消费层次细分 通过看小区的各项配置，如泊车品牌、人员穿着、年龄层次、作息规律等，就可以吧消费者潜力预估的明明白白，定位推广也会轻轻松松。 （5）按地理位置细分 判别改小区对周围小区的商圈影响力，以此决定外围推广氛围的布置力度。 （6）按追单时间细分 时间越长，买卖的成交率就越低，以3天、7天、15天为间隔，用电话跟单、上门沟通、实地演示等方式追逐跟进，追单成功率会明显提升。 （7）按竞争态势细分

项目策划报告范本

基业控股翠湖国际生态城项目策划报告 项目背景 翠湖项目位于巴南区和南川区交界处，项目距重庆市中心城区约54公里，处于重庆一小时经济圈内，项目紧邻渝湘高速大观收费站，交通便捷，区位优势明显。项目现有水域面积2000余亩，森林覆盖率高达60%，景观资源和生态资源丰富多样。

第一部分态势分析 一、宏观背景：大重庆提速升位，呼唤“中央休闲区” 从“区域重庆”到“世界重庆”，大重庆提速升位。在两江 新区、城乡统筹试验区、内陆首个保税港、国家五大中心城市等新的历史条件下，重庆正成为世界进入中国中西部的枢纽和门户。重庆城市发展已经进入快车道，城市能级正不断提升。 “中央休闲区”呼之欲出。2009年重庆人均GDP突破3000美金，休闲旅游进入激动人心的快速发展阶段，大规模休闲浪潮即将到来。纵观全球城市群和经济区，伴随着城市群的崛起，在城市群内部都会形成一个国际性的休闲平台。大重庆都市圈人口庞大，发展迅速，但主城区周边目前仍以大众休闲为主，布局分散，数量较少，缺乏高端和集中的休闲度假目的 地。 二、中观背景：重庆未来发展产业向北，休闲向南 南重庆将变身大重庆“中央休闲区” 北重庆变身“实力重庆” ：两江新区、内陆保税港、空港新城等带动北部重庆产业的发展，成为“实力重庆”的象征。 南重庆有望变身“魅力重庆”：随着休闲时代到来，南部重庆没有经历过庸俗城市化和过度工业化洗礼的区域，保持了青山绿水，有望与北部错位发展，打造休闲城区，成为大重庆承接“世界重庆”高端需求的“中央休闲板 块” 。 三、微观背景：大观片区将有望成为重庆未来的中央休闲区

·大观镇处于巴南南川交界处。目前大观镇正在开发的主要休闲度假引擎项目有: ·北部为主要是中海黎香湖国际休闲度假区 ·中部为镇域综合服务中心及产业发展区，包 括大观镇、澳美项目、花木交易中心等 ·南部为中高端休闲度假片区，包括翠湖和规 划休闲旅游区 各大项目众星捧月共同打造大重庆中央休闲区 四、本案天生丽质，有望成为大重庆中央休闲区龙头 绝版资源独一无二 良好的区位优势。重庆“二环时代”到来，本案项目紧邻渝湘高速大观出口，到市中心区仅45分钟车程，完全符合高端客户群的心理距离。 绝版的资源优势。山水林（温）泉、半岛、气候（海拔700-800米，使得夏季勿需空调，夜间还要盖薄被）、植被（高达60%的森林覆盖率）等等，这些资源优势的组合在重庆主城区是唯一的。 重大使命无可取代 重庆仙女山、金佛山、中海黎香湖等众多项目，都是以中产阶层的休闲度假为主要市场，项目大多贪大求全。 而被项目的开发思想则是依托重庆国际化的大潮，瞄准高端休闲度假市场，求精求细，力求将地块精心打造成为重庆高端度假休闲产品的新标杆。

住宅小区营销方案

XXX市XXXXXX住宅小区营销方案 u x xxxxxx房产策划咨询有限公司 年月日

目录 一、总体方案 (4) 1、销售SWOT分析 (4) （1）、优势： (4) （2）、劣势： (4) （3）、机会： (5) （4）、威胁： (5) 2、客户定位 (5) 3、抗性屏蔽及利益点诉求 (7) （1）、周边环境、配套抗性 (7) （2）、回报率抗性 (8) （3）、前期工程形象抗性 (9) （4）、价格抗性 (10) 4、价格策略 (11) （1）、价格策略--低开高走 (11) （2）、价格走势图 (12) 5、销控及折扣策略 (12) （1）销控策略 (12) （2）折扣策略 (13) 6、操作模式 (14) （1）外出探访式 (14) （2）销售布点式 (14) （3）房交会造势式 (19) （4）政府协助式 (20) （5）人物营销式 (20) （6）常规SP活动式 (20) 二、执行计划 (21) 1、（开盘前）销售工作计划表 (21) （1）外出派发DM宣传单 (24) （2）网络式销售 (25) （3）网点式销售 (25) （4）政府协助完成目标客户收集 (26) （5）常规现场客户接待 (27) （6）SP活动促销 (27) （7）开盘典礼 (28) 2、第一阶段（XXX年月日—年月日）细部执行计划 (28) （1）房地产交易会 (32) （2）组团式销售 (32) （3）常规现场客户接待 (32) 3、第二阶段（年月日—年月日）细步执行计划 (34) （1）常规现场客户接待 (35) （2）组团式销售 (36)

（3）房地产交易会 (36) 4、第三阶段（年月日—年月日）细部执行计划 (37) （1）规现场客户接待 (37) （2）组团式销售 (38) （3）SP活动促销 (38) 三、时间要点 (39) 1、蓄势期 (39) 2、开盘期 (39) 3、房产交易会 (39) 4、持销售期 (40) 5、尾盘期 (40)

2018年文化创意产业园建设项目策划书

文化创意产业园建设项 目策划书 二〇一〇年十月

目录 一、建设芜湖市文化创意产业园的重大意义 (3) （一）项目背景及意义 (3) （二）建设本项目的意义 (11) （三）项目建设的必要性 (15) 二、建设芜湖市文化创意产业园的基础和条件 (17) （一）芜湖市文化创意概况 (17) （二）具有的独特优势 (19) （三）面临的问题和挑战 (21) 三、总体思路和目标 (25) （一）指导思想 (25) （二）基本原则 (25) （三）发展目标 (28) 1、近期目标 (28) 2、远期目标 (30) 四、主要任务 (36) （一）发展规划 (36) （二）管理机制 (40) （三）运行机制 (40) （四）重点项目 (41) 五、保障措施 (44)

一、建设芜湖市文化创意产业园的重大意义 (一)项目背景及意义 1、文化创意产业园的概念、特点及类型 （1）文化创意产业园的概念 文化创意产业是以文化产业为基础，以创新为核心，以高科技手段为支撑，以文化艺术与经济的全面结合为特征的新兴文化产业，主要包括创意设计、数字出版、数字媒体、动漫游戏等门类。文化创意产业是文化产业的重要组成部分。 文化创意产业是近年来发达国家提出的一个新概念，作为新兴领域，已经成为当今发达国家和地区迅速崛起的重要产业，纵观全球，发达国家的众多创意产品吸引了全世界的眼球，形成了一股巨大的创意经济浪潮。文化创意产业是推进社会主义文化大发展大繁荣的客观要求，是提升文化软实力的重要方面，是现代城市新兴产业。 现代服务业集聚区是若干个同类产业或相关产业，以信息化为基础，在一定地理区域内集聚而成的服务企业集群。通过具有同一性、关联性和互补性的相关服务企业集并到一个相对集中的地区，实现资源共享、服务共享、信息共享、管理共享、环境共享。因此作为现代服务业的一种文化创意企业通常集聚在一起形成文化创意产业园。 随着文化创意产业园在西方城市的发展，相关的研究也越来越多。对文化创意产业园概念进行的探讨有德瑞克·韦

景观设计调研报告16596

景 观 设 计 调 研 报 告 调研地点：郑州绿博园 碧沙岗公园 调研时间：2015. 4.12 小组成员：

目录 郑州绿博园景观设计调研 (2) 环境要素 (3) 选址条件 (3) 气候条件 (4) 交通状况 (4) 地形地貌 (4) 人工环境要素 (4) 使用人群 (5) 文化氛围 (5) 交通状况 (6) 人们的评价 (6) 调研总结 (7) 郑州碧沙岗公园调研报告 (8) 碧沙岗周围环境 (8) 使用人群 (9) 园内道路设计 (9) 郑州绿博园景观设计调研 中国绿化博览园位于郑州市区以东郑汴产业带白沙组团与官渡组团之间的生态绿化防护带内，万三路（规划的新107国道）以

东，中央大道（郑汴物流通道）以南，人文路两侧。郑州绿博园面积2939亩，相当于郑州城区内的碧沙岗公园、人民公园、紫荆山公园的总面积，园内不但有国内各省、市及相关行业的86个和8个国际友好城市修建的永久性展园，还有观光塔、展览馆、音乐喷泉、综合服务中心等多项主体建筑工程；栽植各类绿化苗木700多个品种、63.5万株，园内开挖的枫湖，水面面积有260余亩。 环境要素 环境要素也称作环境基质，是构成人类环境整体的各个独立的、性质不同的而又服从整体演化规律的基本物质组分。分为自然环境要素和人工环境要素。 自然环境要素 选址条件 绿博园位于万三路（规划的新107国道）以东，中央大道（郑汴物流通道）以南，人文路两侧的郑汴产业带白沙组团与官渡组团之间的生态绿化防护带内，规划面积2939亩。

气候条件 绿博园区域属典型的暖温带大陆性季风气候区，四季分明。春旱多风；夏热多雨；秋凉清爽；冬寒干燥。 水利条件 园区东临黄河引灌渠，西南临近贾鲁河，一般条件下地下水位在4～6m之间，丰水期不足2m，地下水资源较为丰富，但丰水期易产生内涝。 交通状况 郑州绿博园位于郑汴新区的核心地段，在郑开大道以南2公里，西临107国道，北接郑汴物流通道，东至中牟县人文路。 地形地貌 园区地势基本平坦，西高东低、南高北低、略向东北方向倾斜，最大高差约2m，局部分布小型沙丘，对环境影响不大。园区南侧为一处奶牛养殖小区，内部地貌情况较复杂，建筑、大规格泡桐、铺装分布其中。 人工环境要素 绿博园区规划设计立足生态性、注重示范性、拓展休闲性、彰显文化性和科技性，融入了绿色生命、绿色生活、绿色经济、绿色家园和绿色科技的理念，充分体现“让绿色融入我们的生活”的主题。绿化景观结构分为“一湖、二轴、三环、八区、十六景”。一湖为中心湖区“枫湖”。二轴为“绿色宣言”景观轴和“山水中原”景观轴。二轴线交汇于枫湖，形成全园视觉中心。三环为三个景观环，内景观环体现湖光山色的“绿博”美景。中间景观环主要为各类展园，为“绿博园”精华荟萃带。外景观环为背景森林带，是整个园区的绿色大背景。 八区：全园分为入口区、枫湖区、展园区、湿地区、背景森林区、绿色生活体验区、休闲娱乐区和苗木花卉交易区八区。 十六景：指外八景和环湖八景。外八景是指内环以外八景，包括挹秀亭、桃花源、多彩大地、果林花溪、森林剧场、科普园、北入口、东入口。环湖八景包括枫湖半岛、阳光沙滩、生态浮岛、观景

小区营销推广方案(全案与执行案)

小区营销推广方案 随着生活方式的逐渐变化，顾客购买建材产品的方式也在发生着变化：除了在传统沿街摊位制的建材市场购买建材外，他们还有建材超市、设计师推荐（在装饰公司的材料展厅选购）、小区的临时门店、互联网等其它选择。顾客选择多元、客源分流是不可逆转的事实。而小区推广是精细化营销，在终端争取消费者的有力武器。以下就是如何开展小区推广的步骤：第一步：建立小区推广队伍 成立小区推广部，任命一名经理负责对推广业务员进行日常管理，对整个城市进行楼盘动态调查，展开前期的公关活动。负责小区推广人员不能处理的所有事宜，如应酬、送礼及应付小区管理人员的不合理要求等。选好部门经理对工作的顺利开展有着重要的意义，关键是经理如何搞好团队建设。单个小区推广的人员配备为固定的1-2人，实行绩效管理制度。 1、招聘：对小区推广销售人员的要求是：吃苦耐劳、百折不挠。招聘一些有做过物业管理经验的职高、中专生、大专生，本科生一般不用，工作经验半年至一年为宜，而且以前的工作跟目前的小区现场工作强度差不多，有一定的人际交际能力，品德好。 2、培训：在培训方面，先了解家居建材产品知识、及公司实力、服务，先入为主树立对公司及公司服务的信心，公司的产品就是齐全，服务就是周到。在作业过程中及时灌输公司的理念，营销技巧，纠正正在作业过程中的不当行为、思想及流程，以增强其对公司的依附感。为上月做得好的员工举行座谈，让成绩突出的员工讲授经验，并有意安排做得不好的后进人员提问咨询，交流总结会多开有利鼓舞士气。 3、打气：小区推广人员小区销售工作很容易遭受挫折，若不适时帮助小区销售人员调适心态，很容易使业务员垂头丧气，信心下滑，对工作极其不利。可利用早会时间，分享一些同事的成功案例：加强团队建设，如对员工鼓励多于批评、见面礼貌、点滴关怀、集体活动等。通过这些手段，鼓励小区推广人员的士气。 4、激励：业绩最能证明业务人员能力的高低，制定一套双方都能接受的绩效考核管理制度有利于业绩的不断提升。绩效管理应该建立在保底提成、多劳多得的基础上，实行多形式的报备制度，增强小区推广人员的信心，在无形之中鼓励小区推广业务人员不遗余力的工作作风，使小区推广取得实质性的效果。 第二步：进行小区普查，建立楼盘档案，制作楼盘分布图 将本区域的小区、楼盘，进行全面的普查，了解各个楼盘的定位、价位、户型、户数、配套、开发公司、物业公司、开盘日期、预计装修日期、进驻装修公司、有无竞争对手进入等，建立楼

(营销策划)项目产品策划报告

xxx项目产品策划报告

前言 承蒙贵司委托，我司为xxx项目提供全程策划，我司在此深感谢意。在经过与贵司多次接触及我司对当地市场的整体把握的基础上，我们提出了本项目的产品策划思路及理念，并形成文字，共双方讨论实施。 本着一切为了销售的策划原则,我们在本产品策划案中系统地阐述了项目开发及销售力提升各种措施及方法，力求把项目打造新一代的物业典范，在淄博成就首个特色文化商厦，从更高、更远、更深、更广、更具体的层面体现淄博未来商业发展的必然趋势，从而奠定项目在当地商业物业市场上的领先地位。 在策划案中，我们用创新、求异的专业态度对项目进行大胆、新颖的设计创新，从根本上树立项目鲜明、超前、时尚的形象，务求使之从众多的竞争对手中脱颖而出，提高项目的竞争及吸引能力。我们还会在未来的营销推广中通过概念包装对项目现代、休闲、时尚的定位予以系统的阐释，从而有效地促进销售，实现项目的商业价值，从专业的角度体现了营销的本来面目。 目录 一、项目产品策划的三大原则

二、竞争策略 三、构筑核心竞争力 四、项目产品开发理念思路 五、建筑平面设计思路 六、交通组织 七、公共空间 八、停车场 九、景观设计 十、照明设计 十一、建筑风格 十二、产品物业类型的发展模式 十三、SOHO商务公寓具体操作模式 一、项目产品策划的四大原则 1、以销售为导向原则 xxx项目的产品策划首先考虑的因素——如何做一个能够被市场接受，而且能够畅销的产品。基与这一点，在产品策划之始，即是围绕如何做一个能够卖出去的产品，而不是去讨论实施一个不被市场与消费群所接受的过期产

品。 2、快速销售原则 根据市场状况，针对项目的自身特点与优势，制定超前创新的开发理念与产品设计概念，通过良好、系统的销售模式的运作，从而达到快速实现销售目。在短时间为发展商实现合理利润的资金快速回笼。 3、强强联合的原则 在项目执行的过程中，整合专业公司进行全方位的合作，能够系统的提升项目素质，全力打造“过程精品”。 4、构筑“xxx”的品牌平台原则 良好的品牌就是质量的保证，成功的品牌就是信誉，就是拥有一批“铁杆消费群”，就是让客户具有强烈的心理认同，实现“xxx”品牌质的飞跃，注入新的活力——为开发商的长远发展构筑坚实的平台。 二、竞争策略 1、竞争策略选择 1.1 竞争策略类型： 1.1.1价格竞争策略： 以低于竞争者的价格赢得市场。 1.1.2差异化竞争策略： 顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装等，形成差异化竞争。 1.1.3全面领先竞争策略：

武汉长江大道项目策划工程实施策划案

武汉市长江大道项目 （常青-中南路） 实施大纲 ( 第六版) 中建三局股份公司 武汉市长江大道工程前期工作小组

二〇一二年三月

目录 一、项目概况 (1) 1.1项目位置 (1) 1.2工程概况 (1) 1.3实施目标 (2) 二、项目现状及重难点分析 (5) 2.1项目特点分析及措施 (5) 2.2沿线施工难点 (6) 2.3要紧工程量 (8) 三、项目治理组织机构及标段划分 (10) 3.1项目建设组织机构设置 (10) 3.2项目标段划分原则及初步划分方案 (12) 四、项目总工期安排 (14) 4.1原规划工期倒排 (14) 4.2原规划工期目标实现的前提条件 (14) 五、各标段详细情况介绍 (16) 5.1常青三环线-范湖段 (16) 5.2范湖-航空路人行天桥段 (17) 5.3航空路人行天桥-长江一桥汉阳桥头 (24) 5.4长江一桥汉阳桥头-中南路 (30) 六、文明施工治理 (35)

6.1组织保障 (35) 6.2制度保障 (35) 6.3治理机制 (36) 七、安全治理 (46) 7.1安全治理目标 (46) 7.2安全治理标准化 (46) 7.3施工现场安全措施标准化 (47) 八、质量治理 (59) 8.1质量目标 (59) 8.2质量治理标准化 (59)

一、项目概况 1.1 项目位置 长江大道（地产集团业主段）西起三环线常青立交，东至武珞路中南路口，全长约16.61公里，跨越四个行政区（江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区），经汉江、长江，联系武汉三镇。 汉口段分不与进展大道、建设大道、解放大道、京汉大道、中山大道等主干道相交；汉阳段与琴台大道相交；武昌段与中山路、中南路相交。全线共与3条快速路、4条国铁、1条轻轨线、7处道路高架和3处立交节点相交。 项目位置示意图 1.2工程概况

景观设计调研报告(共3篇)

景观设计调研报告（共3篇） 景观设计调研报告（共3篇） 第1篇： 景观设计调研报告景观设计调研报告姓名：专业：郑州紫荆山公园郑州紫荆山公园坐落在郑州市区的东北部，南邻金水河下游，北临金水大道，东靠城东路，位于金水路、紫荆山路、花园路、人民路四大主干道交汇处，毗邻紫荆山百货大楼，面向河南省人民大会堂，周边密集的省直机关单位和完善的城市配套，是郑州市的行政中心、商贸中心、交通中心、经济中心、文化中心。整个公园被金水河、道路自然分隔为东园、西园和南园三部分，现占地总面积为288亩，其中绿地占75.5%，水面积占 11.3%。 紫荆山公园绿化主要是以苍松翠柏做基调，各种花色的花、灌木点缀其间；乔、灌、花、草搭配栽植，构造出大面积的树林、草地园林景观，全国现有树种120个，24000余株；绿地面积15.8万平米，覆盖率达93.2%，园林建筑艺术小品和景石遍布各个主要景区，使山清水秀的公园更为活泼、幽雅。东园由绿韵景区、东湖景区和儿童乐园组成，以山水风景为主。从东大门入口处远远望去是一片翠绿丛丛的灌木，棵棵的松柏都是葱郁茂盛；西园，湖堤垂柳依依，湖中波光潋滟，主要景点有月季园、湖心

岛、钓鱼村、樱花山等，东园和南园从吊桥相通。南园主要以观赏植物为主，原先的花草苗圃区现已改建成了蔷薇园和敬林园。 现占地面积263亩，其中绿地占有75.7%，水面积占11.3%，现有在职职工150人。节假日人流量6万余人，假日高峰期可达16万人左右，广场可利用展示面积约1万平米。紫荆山公园集自然景观与人文景观于一体，山势玲珑剔透，雄浑壮观，环境幽雅，令人陶醉。 1.公园内部的空间特征园中有山有水，亭廊水榭和园林艺术小品把枝繁叶茂、花团锦簇的公园扮得更为旖旎，山顶小亭巧立，山下碧水相映。 公园的绿化主要是以苍松翠柏作基调，各种花色的花灌木点缀其间。乔、灌、花、草搭配栽植，构造出大面积的树林、草地园林景观，全国现有树种120个，24000余株；绿地面积15.8万平米，覆盖率达93.2%，从东大门入口处远远望去是一片翠绿丛丛的灌木，棵棵的松柏都是葱郁茂盛；西园，湖堤垂柳依依，湖中波光潋滟，主要景点有月季园、湖心岛、钓鱼村、樱花山等，东园和南园从吊桥相通。南园主要以观赏植物为主，原先的花草苗圃区现已改建成了蔷薇园和敬林园。也是郑州少有的立体式公园。园林建筑艺术小品和景石遍布各个主要景区，使山青水秀的公园更为活泼、幽雅。在郑州市紫荆山公园的万木之中，处处可看到圆球树冠常青灌木海桐。倒卵状椭圆形浓绿而有光泽的绿叶长满枝头，枝叶茂密。紫荆山公园里广植紫荆花，近年来为改变

房地产住宅小区营销策划方案

住宅小区营销策划方案 ××小区营销策划方案 一、前言 主要介绍营销策划理念、整体思路、目标等，略。 二、项目概况 1. 项目地理位置 ××小区地处×市西南角，北临×市主干道××西路，东临城市次干道××路；西边紧靠拟修建的二环路干道，南依××镇××村，小区地理位置较好。 2. 项目简介 ××小区是由××集团—××房地产开发企业投资开发建设的大型生态人文居住社区。以市场化运作为主，主要面向中高档消费群体。 该项目占地××亩，总建筑面积××万平方米，容积率为××%，建筑密度××%，绿化率达××%，总户数为××户。 三、本省房地产发展状况 1. 省会城市—××市的房地产发展状况。（略） 2. 本案所在—××市的房地产发展状况。（略） 四、本案周边消费群、地产情况分析 1. 本案周边消费群调查分析。（略） 2. ××市房地产价格水平说明。（略）

3. 住宅类物业近期市场特点。（略） 4. 区域市场（××市城西区）主要楼盘概况。（从发展商、地位位置、占地面积、总建筑面积、绿化率、规模、物业收费等方面进行对比分析，略） 五、本案SWOT分析 （略） 六、本案市场定位及项目定位 （一）市场总定位 （二）项目定位 1．形象定位 2．户型定位 ①一室一厅（××余平方米）占5%左右。 ②二室二厅（××余平方米）占50%左右。 ③三室二厅（××余平方米）占35%左右。 ④三室三厅（××余平方米）占10%左右。 （三）客户群定位：从地域分布、职业特征、消费形态等方面进行目标客户定位。 七、价格及价格策略 经过我部门周密调研，并结合××城西周边主要竞争物业的销售价格，我们认为，本案的全程控制均价为××元/平方米。 具体的定价参考因素有以下四个方面。 （一）制定价格策略时，须考虑市场竞争业态的变化，迎合消费

国际文化创意产业园策划

国际文化创意产业园策划 园区简介 园区整体初步规划方案是：整个园区以中央大道为中心，分为中区、东区和西区，分别打造星天地演艺广场、味道特色餐饮休闲区、“尚街”时尚购物街区三大主题概念，涵盖购物、博览、餐饮、休闲娱乐、教育培训、酒店、办公等九大业态。 引领时尚艺术的尚街、味道、星·天地等主题商业区，将让多元文化艺术产品在这里展示、演艺、体验、消费，成为省会人民文化消费与艺术体验的最理想去处。 项目定位 新师大北院项目只改造不拆迁，设计风格将遵从“历史与现代”、“追溯与前瞻”、“保留与创新”、“怀旧与时尚”、“遗产与流行”原则，既保留河北师大原风貌的历史痕迹和文化艺术教育的精髓神韵，又最大程度地融汇现代文化产业理念。 整个规划设计指导思想是以名校老院、艺术特区来激活师大旧校区，并拉动整个项目，将项目打造成为河北与国际文化产业展示窗口和交流平台，成为首屈一指的高校实训基地，打造河北首家利用百年大学校区建设的集产业型和都市型于一体的复合式——以文化为主题的时尚休闲广场。 改建后的新师大北院，将充满艺术气息，是闹市里独享怀旧悠闲宁静的地方，是喧嚣中体验石家庄历史文化、又追求现代时尚的地方. 功能规划

中区以影视院线、演艺大厅、体验场馆、特色影楼、艺术展演为主，形成文化展示长廊，将东西两区有机结合在一起。 东区以特色商务酒店、特色餐饮、茶社、展示培训、艺术会馆、俱乐部为主体，着力营造优雅、闲适的环境风格。 西区将以时尚购物、艺术工坊、艺术画廊、SOHO办公、美容健身、快捷酒店为主要内容，打造充满时尚文化和创意活动的活力街区。 一、中区星天地演艺广场 位于后现代建筑风格的购物街区和传统中国建筑风格的餐饮休闲区之间将园区分成动、静两个区域。中区为错层建筑，充满时尚现代化气息。共3个展区，1个综合厅，1个VIP沙龙汇所，持续不断的举办着种设计展、艺术展、讲座论坛、小剧场演出、现场音乐会、文艺晚会、发布会、沙龙活动、影视拍摄等活动。场地的兼容性结合持续不断的创意，将这里打造成永不落幕的展会。 二、东区味道特色餐饮休闲区 东区由物理学院、资环学院、行政楼等改建而成，扩建后街长大概能到150米，建筑以灰白为主，灰色和白色可搭配出清新明快的休闲气质，配合绿化和水景，富有江南水乡的韵味并散发着时尚气息。画廊、酒吧、咖啡吧、中西式特色餐饮、酒窖会所、茶道、K歌坊、烧烤夜场，配以音乐主题吧，勾勒出创意人品味的休闲生活态度。 三、西区“尚街”时尚购物街区

社区营销策划方案

社区营销策划方案 营销背景和目标： 当前营口市各大银行竞争日趋激烈，作为新生不久的银行认为很 有必要主动走入社区、户外展开四进营销活动，以推广我行的品牌形 象和特色服务，提高我行在本地居民的认知度，促进我行借记卡、贷 记卡、 VIP 金卡、网银、理财产品等银行业务的全面开展，开拓新的营销渠道，发展新客户，稳定老客户。 第一部分：前期准备 确定活动现场及实地走访调研 实地走访调研，了解活动现场的基本情况，选取确定活动现场， 做好相关方（例小区物业、城管等）的前期沟通； 活动前期基础工作安排 一、营销地点、时间的确定 确定具体的营销地点（社区营销参考因素：小区品质、入住率、户主类别、与 网点距离、小区周边银行网点等；户外营销参考因素：营销对象、客户流量、人群活动项目、集中度），确定本次营销活动所在社区、户外具体的位置（方便吸引最大客户量为基准）。 确定具体的营销时间，根据前期调查走访确定营销地点何时人员 较为集中，做到有的放矢。 二、活动前期宣传工作 如小区活动确定开展前期：需通过物业方提前做好前期的活动宣 传工作，让业主更多的了解活动的内容时间等，为活动顺利而有效的 开展奠定基础。

营销物料的准备 做好充分的前期物料准备 基础物料：折叠帐篷、遮阳伞、饮用水、折叠桌、折叠椅、绶带、气球拱门（可自行制作）、横幅、 X 型展架及易拉宝、奖品堆头物料等等。 营销物料：产品宣传折页、客户经理名片、客户问卷、各类促销 礼品、客户信息登记表、签字笔等。 参与人员确定 根据活动规模确定参与人数，（至少四人以上参与现场活动） 营销活动主题及营销目标确定 提前按照实际情况设定营销目标 营销活动主题：本次活动主题与营销产品确定（建议小区活动以服务 性内容为主题，以理财等个人金融产品为主线；户外营销可增设其它项，例借记卡、金卡、 网银等）。 营销目标：（如：现场工作人员至少接待客户数量，留下意向客户名单数量，现场 预约客户数量，现场成交客户数量等），活动工作人员制定营销目标参与现场营 销活动，提高人员参与积极性与工作效率。 第二部分：营销活动现场组织 各个岗位分工 基本岗位设置与职责分工 服务岗：做好现场的基础服务工作，（物料补充、客户资料登记及核实： 避免登记无效联系方式、奖品发放等） 氛围营造岗：负责向活动现场客户群体进行批量宣传，营造现场 活动氛围，吸引周边人群关注；