房地产项目开发运营
房地产项目开发运营流程
注册成立房地产开发公司之前，需要了解该地方的经济社会发展目标和状况、居民住房置业习惯、建筑成本、新房和二手房价格、住房交易量（日交易量、月交易量、市场存量）、土地市场及价格情况、地产公司构成及开发项目情况，结合本公司的开发、运作、管理能力，对项目所采取的品质路线、技术路线有总体的把控，在进入项目之前对项目的盈亏要能够心中有数。
第一步房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
1、公司设立准备
2、向当地工商管理部门申请办理企业名称预先核准
3、向当地工商管理部门提交公司章程、人员组成，办理工商注册登记
4、向当地税务机关办理税务登记
5、向州（市）房管局申请房地产开发资质等级。初次申请只能申请暂定资质，暂定资质要求注册资本不低于100万元，人员不少于7人，其中工程技术人员不少于5人，要求1人有中职职称；其中1人为财务人员。以上人员市（县）人事劳动部门需鉴证劳动合同。暂定资质期限1年，1年后不能晋升资质的可以申请1次延长，延长期限1年，延长期满仍不能晋升资质的只能重新申请资质。
6、专业人员招聘，安排公司内设（办事）机构，制定公司规章制度。
第二步取得土地
建设用地的获取有以下来源
一、由国土部门统一征用的非农建设用地通过招拍挂程序取得
一般采用挂牌程序，在公开媒体上发布土地挂牌信息，有意向者，在有效时限内报名并交纳保证金，报名结束后若只有唯一报名人，则进入公示、交易程序，一般可按挂牌起始价交易；若报名人超过1人，则进入竟买程序，依价高者交易。
二、市场直接转让
通过招拍挂程序（一级市场）取得的土地可以进入市场（二级市场）交易，可以直接转让过户。
三、合作开发
有国有土地，但不具备开发能力的实体，与有开发能力的实体合作开发。实际上是市场转让的一种形式。
四、旧城改造
一般是由政府划定范围，公告收回国有土地使用权，制定拆迁方案，安置被拆迁人，拆除旧房，整理土地，通过挂牌程序转让土地。
五、取得土地后
1、签订土地出让协议书、缴纳土地出让金及契税、
2、在移交土地的同时，沿用地界线砌筑临时围墙或围栏，避免今后纠纷。
3、安装供水、供电系统
4、引测控制点
六、取得土地后项目立项前需要完成的工作
1、在进入项目前调研的基础上根据所取得土地使用规划条件，对项目进行定位、策划，要充分挖掘项目的特点、亮点和卖点，避免同质化，可以委托有经验的策划机构参与。
2、根据策划结论，确定开发时序：土地开发时序、业态开发时序。
3、确定开发业态：住宅、商业。住宅业态下有别墅、多层住宅、高层住宅；商业业态
下有商业综合体、写字楼、公寓。
4、确定户型及户型比例，户型是房地产项目成败的关键，往往房地产公司户型设计滞后，是由设计院在设计阶段才提供户型方案，导致户型选择面窄，决策匆忙，不能充分体现和把握前期的定位和策划。成熟房地产公司通常是由公司研发部和设计部来完成户型设计的，通过前期对市场的充分调查，根据公司对项目品质路线的定位，建立户型库，一旦项目确定，就可以直接把户型方案提供设计院。
5、制定开发方案，开发方案是策划方案的最终方案，也是策划方案的具体化，是保证项目的品质路线和技术路线的实现。
6、测算开发收益。
7、撰写项目建议书，为项目投资方提供决策建议。
第三步房地产开发项目的立项、可行性研究和项目核准
房地产开发项目的立项和可行性研究实行备案制，总投资3000万元以下的项目在市（县）发改局备案，总投资超过3000万元的项目须转报州（市）发改委备案
1、选定项目
2、初步确定开发方案
3、向规划局申请核发《建设项目选址意见书》
4、向规划局申报规划要点
5、委托有工程咨询资质的机构编制项目可行性研究报
告
6、向发改部门申报、审批项目可行性研究报告、项目核准。总投资3000万元以下由市（县）发改局核准，3000万元～2.5亿元由州（市）发改委核准，超过2.5亿元由省发改委核准
7、环境影响评价，编制环境影响评价报告表（书）。
房地产项目审批权限，市（县）环保局20000平方米，总投资5000万元；州（市）环保局规模不限，总投资2.5亿元。20000平方米以下填报环评登记表，20000～100000平方米编制环评报告表，100000平方米以上编制环评报告书。
8、编制地质灾害危险性评估报告
9、编制水土保持方案
第四步组织项目的方案设计（修建性详细规划）、初步设计、施工图设计，各设计阶段委托方均应提出设计任务书，初步设计和施工图设计可以在初步设计阶段合并提出。
1、根据项目定位委托或邀请多家设计单位进行多方案比选，方案阶段策划人员要参与工作。
2、方案阶段根据规划局核定的规划要点，和委托方的设计任务书，初步确定开发规模、户型、建筑标准、主立面外观、总平面布置、参数指标。
3、根据规划局批准的总平面规划图申请核发《建设用地规划许可证》
4、报送初步设计审查
5、委托场地岩土勘察，勘察报告报审图公司预审。勘察费超过50万元必须招标
6、委托施工图设计，设计费超过50万元必须招标
7、施工图阶段的规划报建图报规划局审查；报绿化主管部门绿化报建图；报消防主管部门消防设计图。申请核发《建设工程规划许可证》
8、在申请核发《建设工程规划许可证》的同时，将缴纳相关规费（基础设施配套费、人防异地建设费、墙改费、散水泥保证金），规费的计算是以建筑面积为基础，规划局和房管局往往认定房产测量机构出具的测量面积。因此，地产公司在委托房产测量时要求测量公
司提供初测报告，作为规划局核定面积的依据，房屋竣工后提供复测报告，作为房管局办理房产证的依据，同时应要求测量公司提供户型平面图作为产权证的附件
9、岩土勘察报告预审通过后报施工图审查
10、委托造价公司编制工程量清单或施工图预算
第五步工程发包
1、确定监理单位，监理费超过50万元必须招标
2、确定主材价格、设备（电梯）选型
3、土建工程超过200万元必须招标
4、确定拦标价（拦标价不一定等于预算价，一般可以低于预算价）
5、委托招标代理机构
公开招标：发布招标公告、报名、资格预审、开标、评标、定标、公示、合同谈判、签订合同
邀请招标：发邀请函、报名、开标、评标、定标、合同谈判、签订合同
第六步工程建设、验收
1、组建项目部
2、组建或委托物业管理公司同步参与工程建设阶段的工作
3、办理施工许可证
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、质量、安全报监
7、总监理工程师签发开工令
8、总监理工程师主持工程初步验收
9、工程部组织综合验收
10、编制《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》