特色商业街改造思考
特色商业街改造思考——杭州武林路女
装街掇景
来源：作者：英伟发布时间：2008-01-04 字体：[大中小] 在大生产、大消费的时代，商业、市场、城市的特色竞争越来越激烈。为了争取竞争中的优势地位，城市的管理者和商家联手打造自身的销售环境、形式、模式，烘托自身的卖点氛围，以独特的个性建立市场形象。在这样的背景条件下，特色商业街成为一种优秀的商业范式脱颖而出，成为促销的一种强有力的手段。同时它成为了一个城市的品牌，并且是环境、文化、生活方式的一种体现。
杭州的武林路女装街正是杭州市政府与商家联手打造的一条特色商业街区。它是城市改造中最难建设的一种方式，牵涉到方方面面的事情并有着很大的工作量。武林路原是一条市中心的次干道，位于西湖与城区的交接地带，地理位置极其优越，原街道车水马龙，摊店
混杂。我们必须在原有建筑基本不动拆的前提下完成这一改造工程，其难度是非常大的。所有的城市管道、电杆、电路，必须在它原有建筑的位置、容量基础上予以改造。那些临街的破旧楼墙几乎找不到其原有的建筑结构和数据图纸。这意味着整条街道的改造必须一幢一幢摸索前进，每一幢都有特殊的情况发生。而每一幢旧房必须赋予其崭新的内容、崭新的格局、崭新的使用功能。并将这些纷杂的内容统一在特色商业这一主题思想之中。主题商业决定了商业街的主题，其业态的基调、体量、色彩，如何在这一主题中得到展现。我们首先对杭州女装要有一个完整的了解，从而确定其街道的主色调、主风格。而杭州女装的风格又何在？它能否作为特色街的主题性的文化引领？
形成一种具有主体文化识别性、群体性和认同性的一种形式积集，在这形而上的抽象概念中我们又将如何提取这一精神性、理念性、非物质性的东西，使其物化、量化？这是一个具有很强文化挑战性的城市改造工程。尽管我们站在这条旧街上，感觉它十分混乱，但其在城市文化中的地位和影响力，使我们义无反顾地投入到这一工程的设计之中。时任所长的傅秉华先生作为我院的代表，担纲了这一工程，在业主的配合下展开了全方位的调研设计工作。从2002年至今，特色街的建设也随着城市的规划变迁和文化认知而跟进，这同样也是一个摸石头过河的过程。五、六年的建设改造，我们跟进着五、六年的设计。当我们在续写这篇文章时，整条街区在城市飞速发展中又显得滞后了。无论从街区的段式个性定位，外观的色彩、特征、墙体、广告、城市家具都已显得陈旧。随着生活节奏的加快，不等你喘一口气，新
的时代跟进又开始大规模地进行了。从2007年开始，整条街区的主思想、主色调将按照这些年的经验进一步摸索前进，街区划分成现代式时尚和古典式时尚两个大的风格特色段落。在重要的道口、叉口两侧又将有30幢楼房的外立面得以整治，与总体形象识别系统相统一。本文中所列的照片在2007年的大规模改造以后又将成为我们城市的历史记忆。
商业建筑自古以来，国内外都有其自身的发展历史，我国古代《考工记·匠人》中有“左祖右社，面朝后市”的记载，这“市”就是指商业集市。至北宋时代，繁荣的市场经济冲破了前朝后市的规定，开始沿街搭市，数千年前已经形成了商店环境的有组织状态。古希腊、古罗马也同样有着规模宏大的商品市场和商业建筑。改革开放后，我们国家随着商品经济的迅速发展，城市中的专业商店、大小商业区商场、百货商店、批发商店、商品交易市场，超级市场购物中心，乃至连锁店、便当、各种商业、业态的商贸形成组成了城市中的一道道靓丽的风景线。
特色商业街是这道风景线中更具有风情特色和业态特色的商业
形式。
近代城市随着大工业的出现和汽车的普及，使原来步行的街道变成了车道，人在街道中的主人翁地位被来往的汽车所占据。马路街道的宽阔度、挺直度使商业环境氛围冷漠空旷，失去了传统特色和现代交通之间的互补融和。设计师的任务是要在现代的街道中找回历史的记忆和主题功能的彻底应用。
当我们在迅猛的商品经济大潮中穿越欧美国家所走过的“城市化”或“反城市化”，我们在“郊区化”尚未确定之前就产生了现代的“Shopping Mall”和“Shopping Center”。步行商业街区在我们国家也如火如荼地应运而生。它们没有经历过许多欧美反复经历过的城市探究，直接在商业步行街中寻找人在城市、在商场、在生活中的主体地位。这个摸索过程使我们经常处于重复劳动和投资的损失之中。设计是师有责任协助政府和商家对城市规划和商业模式进行有效的把握。
当我们面对一条旧街改造时，琳琅满目的商品、车水马龙的杂乱和无序让我们迷茫。就像老虎吃刺猬，无从下口。这时候我们应该站在时代的高度，顺着城市的发展定位，明确项目的个性特征，按照其功能、形态、文化、文脉一一分析，理出一个清晰的设计宗旨，才能顺藤摸瓜将设计的思路逐一生发。
特色商业街区的功能
特色商业街区顾名思义其本质问题是特色商业。世界零售业发展至今，各种形式的商业模式、零售模式都处在不停的改变和转换之中。特色商业街区无疑是各种零售模式中一种独特的模式，它所张扬的商品特色、街区形态、销售模式是一个城市各种商业业态的一个集中体现。它鲜明的专题性、针对性是汇集客流的最佳方法之一，国际和国内许多成功的案例中都充分证明了这种形式的成功性。目前国内几乎每座城市都有此类街区成功的案例。
同时城市的经济发展要依靠商业的繁荣，商业的繁荣将给城市带来土地、房产、基础设施等全盘的升值。特色商业街在这里也承担了这一任务，因为它形式丰富，购物便利，人气聚集带动了整条街区甚至周边的沿街房屋、地产的升值和零售业增长。
因为特色商业街的建设本来就带动了城市的市容改观，在文化旅游、城市景观的建设中对城市文明、文化、文脉如何保护，如何利用，如何拓展，牵涉到历史文脉、地域文化的传承和遗存等问题，在街区的设计中都将得到最大程度的考虑。
因为特色商业街的特色，它更能成为人们心理及行为上的依存和喜爱。怀旧的心理、休闲的需求，以及特色所引发的对城市的记忆、自豪感，都将成为一个城市的信息折射点、文明展示点。
特色商业街的空间形态
特色街的空间形态主要有两种，一是露天式。在新区、开发区等规划新建的商业配套项目中进行一张白纸上的全新设计，一般在商业气氛浓、客流量大的街区中会考虑这类特色商业模式。在旧城改造中利用现有老建筑进行修葺拓宽、改造整理其环境质量，重新布置城市的环境空间。特色商业街可以是无机动车全步行，也可以利用原有的车道进行半步行的交通控制。也可以在原城市主要交通线两边建立专门的SHOPPING CENTER。
二是封闭式。在城市或城郊的商业街中制造不受四季气候影响的室内商业街环境，以保证全年正常的营业客流。“mall”的方式在国
内也大有蔓延之势，并取得了相对的成功。还有以上两种形式的结合类型，商店、铺面在内外空间中融合穿插，创造多变、生动的空间组合。
特色街的文化性景观
特色商业街上的艺术构件、雕塑小品是体现街区个性特色的一种画龙点睛的好方法。可以用纯艺术的抽象具象雕塑小品，也可以在功能性的指示牌、灯饰广告、垂直绿化小品、公共家具等各种功能性构件中得以体现从而使街区的时代感、特色性得到鲜明的标榜，也为街区增添了艺术、文化的气氛，完善了地域区位的人文、历史理念和轻松活泼的休闲观赏功能。
需要注意的是：
①切勿过多过滥地使用雕塑，尤其是大体量，高形态的雕塑，以免造成景观视觉上的突兀、遮光等障碍性问题。艺术雕塑的视觉和体量要和街道的尺度得体合宜，形成平易性、亲和感、对话性和使用性，并和建筑装饰取得色彩风格有机的统一。
②商业性强的区段可以通过雕塑小品的色彩变化、材质变化渲染气氛、增强人气、市气，为商贸人流的集聚和商贸品种的主题服务。杭州文化杭派女装更强调其平和简朴、中庸自然、大气精致的文化特性，其色彩的饱和度低，其艺术的要求高、耐读性强，故不宜过分花哨、滥造和制造脱离主题的浪漫。
③所有小品和艺术构筑切忌呆板，要与周边环境、当地文化、街
道特性相吻合，具有简洁而富有街区的俚俗性，使大多数的街区游人能够接受、理解、亲和。
④这些艺术品设置的位置、地段、间距要因地制宜，因店制宜，因空间制宜，可聚可散，可多可少。不碍交通，不挡市面。并注意日常的光线光电音响效果和夜间的灯光照度、亮度处理。
广州市商业街规划
2004年3月
■广州市商业网点发展规划（2003-2012）■
专题二广州市商业街规划
目录
第一章总则.......................... (1)
1.1 规划背景 (1)
1.2 规划对象 (2)
1.2.1 概念界定 (2)
1.2.2 规划对象 (3)
1.3 规划范围 (3)
1.4 规划期限 (4)
1.5 规划依据 (4)
1.6 规划指导思想 (5)
1.7 规划原则 (5)
1.7.1 系统综合原则 (5)
1.7.2 突出特色原则 (5)
1.7.3 适度均衡布局原则 (5)
1.7.4 以人为本原则 (6)
第二章广州商业街发展现状 (7)
2.1
商业街的数量结构 (7)
2.2 商业街的发展特征 (9)
2.2.1 网点集聚密度高 (9)
2.2.2 类型呈现多样化 (9)
2.2.3 购物环境日益改善 (10)
2.3 商业街的空间布局 (10)
2.4 商业街的存在问题 (11)
2.4.1 商业街布局不够合理 (11)
2.4.2 商业街特色不够突出 (11)
2.4.3 商业街设施不够完善 (11)
2.4.4 商业街管理较为滞后 (12)
第三章广州商业街发展趋势 (13)
3.1 商业街发展面临的机遇与挑战 (13)
3.1.1 面临的机遇 (13)
3.1.2 面临的挑战 (13)
1
■广州市商业网点发展规划（2003-2012）■
二广州市商业街规划
3.2 商业街发展的趋势 (13)
3.2.1 突出特色是根本追求 (13)
3.2.2 以人为本是发展取向 (14)
3.2.3 文化内涵是重要支撑 (14)
3.2.4 商旅互动是双赢法宝 (15)
第四章广州商业街发展规划 (16)
4.1 规划目标 (16)
4.2 商业街布局和建设导引 (16)
4.3 商业街的改造和建设 (17)
4.3.1 重点改造建设的商业街 (20)
4.3.2 重点新建的商业街 (24)
4.4 商业街规划实施阶段 (25)
第五章实施商业街规划的对策 (26)
5.1 建设与整改相结合，树立商业街的良好形象 (26)
5.2 规范商业街的管理，提升商业街管理水平 (26)
5.3
不同类型和层次的，促进商业街协调发展 (27)
5.4 加强对商业街的宣传力度 (28)
5.5 广泛运用现代化的营销方式 (28)
1.1 规划背景
商业街是城市商业网点体系的重要组成部分。商业街的规划、建设和发展是发展现代商贸流通业的重要组成部分。当代商业街具备体现人文精神、以消费者为中心、文化氛围浓厚、旅游特色鲜明、配套设施齐全等特点，强调购物与休闲娱乐等多种功能相结合。商业街是一个历史与现代有机融合的整体，可以成为传统商业文化与现代商业文明交相辉映的重要载体。广州商业街的发展有着悠久的历史，商业文化在商业街上得到了集中体现。商业街是商业网点主要集中分布的地区，是保持商贸流通业、旅游业持续发展的重要力量。
近年来，由于城市边缘地区、新城区大型零售商业网点异军突起的压力，以及旧城改造的推动，广州商业街的改造和建设力度进一步
增强，商业街的环境因此得到显著改善，客流量、成交额、吸引力、辐射力都有不同程度的提高。但是客观地看，广州商业街的发展还存在不少问题，如特色不突出，土地利用强度过高、配套设施不齐全等。这些问题在很大程度上需要通过规划的编制和实施来解决。
鉴于以上背景，本规划在对广州商业现状特点与存在问题进行深入分析的基础上，对未来商业街的发展方向、总体布局、发展重点以及对商业街的建设、改造、提升与完善等方面提出导引与措施，尤其对如何突出商业街特色、营造美观的商业景观、丰富文化和传统内涵以及发挥旅游功能等提出了相应对策，以促进商业街有序稳定地发展。
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■广州市商业网点发展规划（2003-2012）
■专题二广州市商业街规划
1.2 规划对象
1.2.1 概念界定
商业街指商业功能突出，具有一定长度（长度＞100 米），以零售、餐饮和服务为主要定位，各种商业网点相对密集（商业网点的密度≥50％）的街道。现代商业街是城市商业的缩影和窗口，是商业多功能的整合，是重要的城市商业网点空间形态和城市地域类型。是城市活动的主要公共场所。
1.2.1.1 商业街的类型划分
■按经营商品的种类划分
综合性商业街简称综合街，街内集聚经营不同种类商品的店铺，通常由大型百货店为骨干，并集中多样化的专业店、专卖店组成。专业性商业街简称专业街，街内集聚经营同类商品或服务的店铺。如电器街、饰物精品街、书店街、服装街、皮具街、汽车汽配街、文物古玩街、花鸟鱼艺街、字画街、美食街、酒吧街等。
■按主导功能的种类划分
零售主导型商业街主导功能是零售购物。
批发主导型商业街主导功能是批发采购。
服务主导型商业街主导功能是餐饮或其他类型服务。
■按交通限制划分
普通商业街普通商业街一般不限制车辆通行，或者只允许公交车、小汽车通行。
步行商业街简称步行街，街内禁止任何车辆通行，消费者以步行的形式自由地进行购物、餐饮、服务等消费活动及其他娱乐、休闲或社交商务活动。
1.2.1.2 商业街的等级划分
■地位等级
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■专题二广州市商业街规划
都会级商业街位于都会级商业功能区，商店密度一般不低于 90％。商圈影响面很大，辐射全市及周边地区，乃至国内外更大的范围。区
域级商业街一般位于区域级商业功能区，商店密度一般不低于70％。商圈影响面主要在市内某个较大范围的区域。社区级商业街一般位于社区内或社区附近，商店密度一般不低于 50％，商圈影响面主要为社区居民。
■规模等级
大型商业街商业街长度在1000米以上，甚至可以是若干条商业街相互连接
构成复合形态的商业街。
中型商业街商业街长度在500米—1000米之间。
小型商业街商业街长度在 100米—500米之间。
■层次等级
高级商业街商业街主要由名牌专卖店、专业店和定位高档商品的百货店组
成，商业街功能先进，配套设施完善，购物环境优雅,体现时尚特色。中级商业街商业街主要定位中档商品，功能较为齐全，主要设施完备，购
物环境一般。
初级商业街商业街主要定位低档商品，功能单一，配套设施较为简陋。
1.2.2 规划对象
根据广州中心城市的地位和政府调控的职能，规划对象为都会级和区域级的
商业街。同时，其规模须达到大中型商业街等级，其层次须达到中高级商业街等
级。
1.3 规划范围
本规划覆盖广州全市域范围，包括越秀区、东山区、荔湾区、海珠区、天河
区、芳村区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、增城市、从化市。
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专题二广州市商业街规划
本规划以城市环型主干道为主要标志，结合商业发展的程度，将规划区域分
为内圈层、中圈层和外圈层3个圈层。
■内圈层指北至内环路——铁路沿线（麓湖路以东以铁路为界）、东至华
南快速干线、南至新港路——昌岗路、西至工业大道——内环路以内的圈层，包
括越秀区、东山区、荔湾区及天河区西部、海珠区北部地区。
■中圈层指内圈层与二环路之间的圈层，包括天河区北部和东部、
芳村区、
海珠区南部、黄埔区大部分及白云区南部、番禺区北部地区。
■外圈层指二环路以外的区域，包括花都区、增城市、从化市、黄埔区南
岗片、开发区以及白云区北部和番禺区南部。
1.4 规划期限
本规划期限为2003年—2012年，分为三个阶段：
■近期 2003年—2005年；
■中期 2006年—2010年；
■远期 2011年－2012年。
1.5 规划依据
《广州市城市总体规划》（广州市人民政府，1996年3月）
《广州城市建设总体战略概念规划纲要》（广州市人民政府，2001年）《广州市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》（广州市人民政府，2001
年）
《广州市商业网点管理条例》（广州市人民政府，1997年2月）
《广东省委、省政府关于大力发展现代商贸流通业的实施意见》（粤发 2002
年1号）
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专题二广州市商业街规划
1.6 规划指导思想
适应现代商业街的发展趋势，以“以人为本”为出发点，以特色化为导向，
以“四线三圈、两轴一带”现代都市商贸流通业格局为依托，围绕现代化大都市
的定位，控制数量，突出重点，将商业街的发展与城市建设和改造相结合，与现
代服务业的发展相结合，将“千年商都”的历史和文化资源转化为商业资源，全
面提升商业街的品牌形象和营销水平，使商业街成为反映城市历史风貌特色、适
宜居民购物、休闲娱乐和社会交往的重要商业景观和场所，形成有较高起点、较
高档次，在国内乃至国外有较高知名度的重点商业街，进一步强化广州商都形象，
促进全市商业繁荣。
1.7 规划原则
1.7.1 系统综合原则
商业街是城市系统的重要组成部分，商业街的规划建设、改造整治，应从区
位、规模、经营、形式、型态、特色、功能等各方面与城市社会经济系统、规划
布局、交通体系紧密协调和配合，成为城市系统的有机组成部分。商业街的规划设
计按照现代社会的消费需求和生活方式特点，将购物与饮食、娱乐、游憩、文化、
交谊、健身等多种功能有机结合起来，以满足多样化的消费需求，提高商业街的吸
引力。
1.7.2 突出特色原则
商业街是城市文化的重要体现，应通过商业街的规划建设改造，保护和继承
城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。
要以文化脉络为规划设计的出发点，注意历史文化的保护和利用，使传统与现代
相结合。对于老城区的骑楼商业街有必要进行复兴，以恢复广州的历史名城风貌。
根据不同的条件、不同的空间环境采取保存、利用、创新等途径，承续城市历史
文脉，塑造独具特色的商业景观。
1.7.3 适度均衡布局原则
商业街在总体上应根据城市发展趋势和城市规划的要求，适度均衡布局。既
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专题二广州市商业街规划
要考虑到传统商业区、街的发展要求，又要考虑到新城区的发展对商业网点的需
求。减少因商业街过于集中引发的交通量大增和恶性竞争，方便市民购物、娱乐、
休闲，保证城市商业有序运行。
1.7.4 以人为本原则
商业街作为城市中最具活力的公共空间之一，要满足顾客安全、方便、舒畅、
亲切的基本要求。因此，商业街的规划、设计和整治改造要坚持以人为本的原则，
合理设置人行道、厕所、座椅、停车位、治安岗位、公共交通系统等，充分考虑
到老人、残障人士的需要，创造一个人性化、舒适化的购物环境。环境设施也是商
业街的重要组成部分，是购物者对环境最直接的感知因素。因此要着力完善商业
街的环境设施，如建筑小品、环境小品、市政小品等，创造出和谐、生动的环境空
间，起到提高文化品位、丰富街道景观的作用。
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专题二广州市商业街规划
第二章广州商业街发展现状
2.1 商业街的数量结构
据统计，至2002年底，广州市共有商业街36条，其中综合街23条，专业街
13 条，分别占商业街总数的 63.9％和 36.1％（见表 2-1、2－2、图 2－1）。在综
合街里，有北京路和上下九路 2 条步行街，其余的为非步行街。专业街的种类较
多，以服装及其配料、饰物精品、建筑装饰材料、鞋类及相关产品、电子信息类
产品等为主。
表 2－1 广州商业街一览表
区
名称功能特色长度
域
北京路步行街综合商业约 1200 米
一德路商业街干果、海味、玩具、精品约 1270 米
五金、家具配件、石材、木器、板材、
越
泰康路装饰材料专业街
约 400 米
竹料、不锈钢
秀
区
高第街服装专业街服装、皮具日用品约 800 米
状元坊饰物精品街饰物、精品、文化用品约 260 米
大南路灯饰专业街灯饰材料约 600 米
长堤路商业街
饮食、娱乐约 1500 米
上下九步行街综合商业约 1200 米
荔
湾
十三行服装街服装约 300 米
区
华林源胜玉器古玩工艺街玉器、古玩、工艺品约 1300 米荔湾路商业街综合商业约 800 米
详解特色商业街5大开发模式及12个成功案例-GOOD
详解：特色商业街5大开发模式及12个成功案例2015-02-06 18:27 本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。 一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。 艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。 不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 (趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。)
业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。 南区业态 定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。 领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。 配比：业态比餐饮等。 北区业态 定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。
品牌—特色体验 接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。
2、世贸天阶 京城时尚旅游新地标。 定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。 京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。
商业街设计方案构思
商业街设计方案构思 本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 这个聚集包括要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。构思的基础：据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街， 从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街巷被大大拓宽成便利车行的大街，人群从街上被挤到过街天桥，或人们已被车流逼迫到某个区域，已不可自由徜徉，人的愉悦心情也就消大半，一条街道变成了一条车的河流，所以我们区分空间，使人与车的矛盾得到最大解决，）我们方式是通过高差解决人车分流。 景观的意境： 远远的你能听到时高时底，时缓时急的交响曲，，迫不及待的走近观赏，法国凡尔赛宫式的水池上面跳跃着奏出欢快的乐曲，顿感精神倍增，两侧高耸的塔楼同样透露出法国的浪漫情调，中间高贵典雅的欧式拱券门诉说着你的不凡身份，走过林荫道，银铃般的笑声传来，穿过拱券门，旱喷泉广场上孩子们在玩耍嬉闹，走过嬉闹，开阔的草坪树木郁郁葱葱，人们无拘无束的躺在草坪上，三五成群的聊天，孩子在草地跑来跑去，临水栈道的长椅上，一对对情侣静静欣赏远处的晚霞。 一．交通分析 运动与通路： 设计中充分考虑人的运动心理，把紧张的运动与放松的运动有机的结合起来，沿河散
步行街策划方案
策划资料 总体市场态势 一、总体市场态势 1、住宅部分 2005年的万源市推出的住宅项目较04年相比有较大的突破，其销售面积已达7万平米以上，同比04年增长了近130％，为最近几年的之最。其中，所有的销售面积基本上都集中在几个较大的商住项目内，并且都为市政府重点支持的整改项目。可见，在2005年至2006年上半年的住宅销售中，住宅部分正一步步的得到市场的认可。 2、商业部分 2005年至2006年上半年，万源市全市的商业用地出让面积较少，并没有实质性的增加和减少。但万源的土地转让多为商住一体式的转让，主要为万源市政府重点扶持的几个市政改革工程，主要分布在沿后河一线及后河滨河路一线。其中,滨河路一线沿线共出让土地面积达到了36万平方米，占到了土地转让的50%以上，说明万源市的滨河路沿线正发挥其沿河经济发展的特点，也说明万源市市中心土地供应量正在逐步减少，市中心的土地将越来越少。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金缔路的“金缔花园”部分出让了大量的土地，并修建了大面积的商业营业房，是本项目的最大竞争对手，市中心的竞争将会越来越激烈。市中心的商业物业销售不顺畅可能成为不争的事实。 其中市中心的核心商圈部分因为在近期内无较大的营业房出现，而核心商圈的几条街已经成为万源市商业进驻的核心地段，各商家进驻核心商圈的意愿强烈，由此可能导致换铺、换口岸欲望强烈。商铺的消费群可能因此而扩大。 3、大盘时代即将来临 2005年至2006年上半年的万源市有几个住宅小区的推出，特别是市政府扶持的“滨水领地”“华兴小区”“阳光花园”“跃进路小区”这些楼盘的修建都验证了万源市房地产将进入到大盘扩张时代河个盘时代。每个楼盘都力求在建筑本身户型和社区配套方面吸引消费者。在社区配套及社区休闲的强化将直接引领消费者的消费态度发生转变。万源市市场近期特点 二、万源市市场近期特点 2006年下半年的万源房地产市场必将与城市市政建设的进展，城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。
特色商业街5大开发模式(文化时尚历史艺术主题)及12个成功案例详解
核心提示：本文从三里屯village、世贸天阶、蓝色港湾、上海新天地、南京1912、成都锦里、天津鼓楼文化街、南锣鼓巷、798艺术区、美国City Walk、天津音乐主题商业街、日本秋叶原动漫商业街12大知名案例全面分析特色商业街的开发模式与成功因素。 一、时尚+商业 1、三里屯village 定位：集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间。 艺术建筑：建筑本身就是一件艺术品，独立品牌大楼，以三维建筑去宣示品牌形象。 不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。 （趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。） 业态：业态丰富，南区偏重年轻时尚，北区定位更高端，多为国际一线品牌。 南区业态 定位：南区更偏重年轻时尚，中高端为主。 领域广泛：业态涉及时装/配饰、美容、家居、电子产品、书店、餐厅、影院和艺术文化，经营范围延伸到了家电和儿童乐园的领域，如香港知名大型儿童教育品牌WiseKids，也是三里屯Village的特色之一，同时也是进入北京的首家店。 配比：业态比餐饮等。
北区业态 定位更高端，瞄准国际一线品牌。品牌旗舰店装修风格前卫、时尚。 品牌—特色体验 接连不断的创意、艺术、展示、活动使得三里屯village成为北京时尚潮流地标。 2、世贸天阶 京城时尚旅游新地标。 定位——定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。 京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标。 品牌——世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中包括很多北京首家店铺及旗舰店：o西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店； o MissSixty/Energy 北京旗舰店； o FUBU北京唯一店； o直营概念店Adidas Heritage；
商业街商业策划书三篇
商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操
商业街规划设计要点
商业街规划设计要点 一、尺度近人 建筑物的尺度设计是影响人对建筑空间感受的关键要素之一。商业街的理想气氛应该是使用人觉得亲切、放松“平易近人”，使人有愉悦的消费心情，而不是“以势压人”。 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两
商业街设计说明
和创天地步行街项目 方案设计说明 第一章总则 项目背景 项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，建设用地紧邻新宁河，拥有绝佳的地理环境和休闲娱乐氛围，城市道路交错于此，交通十分便利，地型所处位置极佳，属于典型的主城开发核心片区。 地块一为不规则多边型，红线范围内南北最长约371米，东西最宽约356米。建设用地面积约为104320平方米。规划建设为商业、住宅、市民广场等配套一体的新型住宅区。地块为不规则条形，小区地块外用地你建地面积为33960平方米.湿地公园带、晨练步道、音乐广场、两条桥为一体的沿河景观带，长约2公里。设计依据 （1）四川省开江县和创天地步行街项目规划、建筑设计任务书以及甲方要求。 （2）用地红线图 （3）甲方提供的该区域地形图及相关电子文件。 （4）工程建设标准强制性条文—房屋建筑部分 （5）《建筑设计防火规范》（GB 50016--2006） （6）《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045—95）(2005年版) （7）《城市居住区规划设计规范》（GB—50180—93）(2002年版) （8）《汽车库建筑设计规范》（JGJ100—98） （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB5067—97） （10）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001） （11）《住宅设计规范》（GB50096—2011） （12）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） （13）《住宅建筑规范》（GB50386—2005） 设计指导思想和主要原则 强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于人居的环境空间。 坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。 建设场地及自然条件 ⑴该项目地处四川省开江县新宁镇西大街片，拥有绝佳的商业氛围，城市道路交错于此，交通十分便利。 第二章总体规划设计 项目背景 而本案位于四川省开江县新宁镇西大街片，区域位置好。而且地块紧邻新宁河，有着极佳的地理环境和休闲娱乐氛围，随着县城的开发进程的日益加紧，城市化建设的日益加快，就要求有新型的住宅区形式的出现，综上几点，无疑也大大的推动了本案的大力发展。
商业街规划设计五个要点
商业街规划设计五个要点 一、尺度近人 商业街的尺度应该以行人的活动为基准，而不是以高速过往机动车为参照。购物行人所关注的纵 向范围主要集中在建筑一层。对一层以上的范围几乎是“视而不见”。而横向关注范围一般也就在10米——20米之间，而超过20米宽的商业街，行人很可能只关注街道一侧的店铺，不会在超20米宽 的范围内“之”字前行。这恰好说明了商业街建筑外观设计的重点应该在建筑外观设计的第三个层面上。 建筑外观造型的设计可以分为三个层面。第一层面是建筑的宏观造型，也就是天际轮廓线。著名 建筑的外观轮廓往往都很醒目，使人过目不忘，如悉尼歌剧院、天坛等。第二层面是人在中距离上对 建筑的感知方面，也就是建筑外观的中观元素。包括建筑开窗与实墙面的虚实对比，立面横竖线条的 划分等。而第三个层面则是人到建筑近前，与建筑直接接触的微观层面。人所能感受的范围也就在一 层高之内。这一层面上的设计重点应该是建筑的细部和材质的运用。商业街的设计重点也应在首层外 观的细部上，包括门窗的形式，骑楼雨罩的应用，台阶、踏步、扶手、栏杆、花盆、吊兰、灯具、浮雕、壁画、材质色彩与划分等等。建筑师的设计深度不应仅仅停留在第一个层面上，缺少细部的设计 无法满足购物行人对建筑的尺度要求，必然会空洞没有人情味。 国外商业街经常被作为设计样板，这与国外商业街的小体量、小尺度的人性化设计分不开。国内 的设计容易偏重于气派、豪华、厚重的形象和气势。商业街设计的尺度把握应该以人为本。 二、空间的限定 人在商业街内的活动和感知空间是三维的。所以设计师对街道的长度方向、宽度方向和高度方向都应有针对性地设计。首先商业街的长度随商业的规模而定，没有一定之规。但室外建筑空间根据心理感受模式可以分为向心的、有聚合力的、所谓的“积极空间”和发散的、通过性的、难以聚合人气的“消极空间”。作为商业街这样一个有聚合要求。需要行人购物休息能够驻足停留、感受观赏环境的空间，它必须是一个通过建筑手段塑形成的“积极空间”。也就是在商业街的两端需要某种形式的空间标志物和限定物，标志着商业街的起和终。同时也起到把车行交通空间同步行购物空间隔离的目的。 例如在北京珠江国际城商业街设计中，入口一端的一座中西合璧的牌楼作为标志，不但使入口更加醒目和吸引人，也起到屏障的作用，把城市交通与步行空间隔开。小区中心一端以一座高耸的钟塔既作为商业街结束也标示着小区的中心。两端标志的建立确立了商业街的宽间范围，购物人能随时感知自身在这一空间内的位置，预知未走的路程。这一手法避免了购物者在大市场内常有的混乱与迷失感。 从人的行为模式来看，一般步行商业街的宽度宜在10——20米之间，超过20米宽的街道难有近人的尺度。从建筑高度与街道比例来看，街宽宜在楼高的1/3——1/4。商业街的宽度也与商业规模有关，但不等于说街越长楼越高，街应该越宽。空间的舒适度也是必须考虑的。若宽于20米，“街”的感觉则可能被“广场”的感觉取代。 商业街空间的高度方向的限定应遵循以行人为模数的原则，并考虑二次空间的应用。住宅区的商业街经常是同住宅建筑合二为一的，也就是底层商业。顶部住宅，特别是高层建筑因与商业建筑个性不同，与商业街的建筑设计手法不必相同。多层、低层住宅如有可能，在尺度和色彩上适当加以商业特点能提高商业街与住宅的整体性。 在首层商业与二层住宅之间用雨罩、骑楼、遮阳等形式将商业空间与居住空间在室外区分开是必要的。既能降低噪音和视觉干扰，也可使上下不同的建筑个性有一个明确的区分带。雨罩骑楼这样的空间划分手段能将建筑主体所形成的外部空间划分成次一级的二次空间。骑楼这样的空间正好适应购物行人的尺度，无论建筑主体有多高，这样的二次购物空间给人稳定的舒适感。 三、风格色彩的多元化
步行街案例分析
商业步行街案例分析 Ⅰ背景介绍 城市起源于商业活动，一个城市的中心商业区无疑是整个城市中最为活跃的部分，中心商业区的繁荣与萧条能够很直接地反映出城市的活力。在城市发展过程中，西方国家曾经历逆城市化的过程，随着中心城区的拥挤和环境质量下降，人们纷纷迁往郊区，从而导致城市中心区的衰落。于是，人们开始致力于城市复兴，用各种方法提升城市中心的魅力，其重点自然放在中心商业区的改造上，而中心商业区的步行化是一个广泛应用而行之有效的方式。 Ⅱ、国内外案例分析 1．——日本新宿 新宿，素有东京副都心 之称，随着东京都厅的 迁入，日益繁荣，今已 成为东京的重要商业 和办公中心，同时也是 世界著名的十条奢侈 品牌商业街之一。位于 新宿中心的新宿车站， 汇集了JR电车、地铁、私铁共十数条电 车的日本最大的枢纽站，每天乘客多达 80万人次，站内进出口极多，与地上商 业设施结为一体，犹如一座巨大的迷宫。 以JR山手线为界，新宿一分为二。山 手线以西，以东京都厅为首的十几座现 代化摩天大楼是日本最大的商务办公区 和高级饭店集中的地区。山手线以东，新宿车站附近云集了日本各大著名百货商店及其它商业设施，商都气息浓厚。
新宿购物街促进组织包括120家 商店，从车站前的的广场开始算起，它 们都位于900米长的新宿大街的街道 两边。它们全都是著名的商店，有大型 的购物中心，书店，食品杂货店和饭馆， 以及美术用品商店。以男装、女装、鞋、 手袋的商店也在这条大街上。这一地区 已经成为了日本最大的商业区。 新宿用中国制造的6厘米厚的花岗石板铺设了人行道，让人们觉得很放松，也使这条充满吸引力的购物大街显得友好。现代时尚的街灯使得社区安全，也很令人愉快。 这里不仅仅出售商品，也同时为人们提供一个安全、清洁、令人愉快的购物城。力图通过为常来这里的顾客提供最新最有用的信息建立一条充满魅力和活力的大街。而它的周边是新宿中央公园、日本皇宫、东京国立博物馆、明治神宫等，环境氛围很强。我们可以看出，新宿已形成了网络状的步行系统，其包括有广场、博物馆、古建筑、购物街、公园、立体步行通道等的完善的步行系统。 新宿为人们提供了高质量的活动空间与场所， 使人们有更多的机会在步行区消闲，参加各种公众 活动，每年新宿都会举办节日，如：花节，街灯会 被人造的樱花装饰着。在这条街上漫步的时候，人 们将会感受到春天的气息；新宿节，大学生的行军 演习和由很多被鲜花装点的彩车组成的“花之幻想 曲”的游行沿新宿大街行进；圣诞节，街灯各种圣诞装饰物打扮起来，具有强烈的圣诞温馨的氛围。这些节日使人们在轻松的环境氛围中享受人与人之间交往的乐趣。 新宿步行街区加强了新宿区域居民的地域感 与认同性，成为旅游者和市民最热衷去休闲散心的 地方，成为城市的象征及市民引以为荣的场所。 由此可以看出：成功的步行街区主要有四方面 的效益，一是实现良好的交通秩序；二是刺激经济 发展；三是改善环境；四是增进社会效益。新宿毕 竟是一个人口密度特别大的区域，在这四方面中并不是每一方面都完善得很好，但其发达的
地铁商业街设计方案
地铁商业街设计方案 商业街现状本商业街位于15#地别墅区北侧入口处，主要满足15#地业主及对面高尔夫别墅区业主日常娱乐购物，文化休闲等活动。15#地北临环城主干道珠江南环路，是15#地别墅区的入口，是人流聚集的一个主要场所。建筑用地约6700平米，采用东西方向排列，以入口为中洲对称布局，建筑立面采用了塔楼，骑楼，雨罩的元素使空间产生新的划分，室内空间既设置了集中商业，又有零散店铺，是西方现代MALL与中国传统商铺的有机组合。 要解决的问题： 解决商业街的繁华气氛于别墅的宁静气氛之间的冲突问题。 解决商业街车行交通空间与步行交通空间的隔离的问题。 解决商业街的平直单调，感觉很长，很枯燥的问题。 解决商业街的历史人文记忆的缺乏。 总体构思： 以景观意境为线索，遵循“以人为本”的原则，运用轴线对称布局，采用点，线，面成景的方式，参照所处位置及不同功能分割空间，营造一个多功能的，舒适的，令人愉悦
的具有纯正法国浪漫气息的娱乐购物，文化休闲的街道环境。 构思的基础： 据心里进化论的观点，人类对大自然所作出的最表层，直接的，第一的反映是情感上的，不是认知上的，在情感反映的基础上，才有了思维与记忆、意识与行为。就像电影就是在创造一种场景感受，现代神经心理学也证明这一观点。 方案的室外空间设计以传统江南古镇的模式来构筑整个商业街，从历史发展中形成小镇商业街和传统因素及其相互关系作了深入分析，如人流和街道的关系，河与街与住宅的关系，总结出一个空间的模式，运用到我们的商业街中来。将一个古镇的街空间融合到我们的商业街中来，使其不仅有现代商业街的时代气息，又蕴含原始的在几十年、甚至几百年间长出的空间，这些空间承载着政治、经济、文化以及人的生活方式的信息。 我们认为街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的，它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态，我们通过将街切割、打碎、重组再造的，运用我们以景观意境为出发点，寻找适宜的尺度，通过空间变化的重组，营造一条生长出来的街，通过各种元素，铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。 我们认为街是人们行走，徜徉、休息、交流的开放空间，我们避免西单大街改造的那样的误区（人可以自由徜徉的街
商业街整体招商方案
商业街整体招商方 案 1
×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按 5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,×××商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招 商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名):由经理安排具体招商工作 其中:1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议 2
在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在 3月底前项目整体招商完成80%; 5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间( 11月1日— 4月30日),除去春节一个 月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,经过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大致一致,如经营服装的区也能够经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。 3
步行街规划设计说明书
花明楼少奇商业广场规划设计说明 一、现状概况： 1、区位关系： 少奇商业广场位于花明楼镇核心区地段，紧靠少奇纪念馆，地理位置优越。规划用地位于安源路、幸福大道、花明大道三条主要道路围合处，周边道路完备，可达性强。总体规划中花明楼镇是以少奇故里为核心的纪念性旅游城市、山水园林型的地区性中心城市定位的，所以具有天然的商业集聚优势。 2、建设现状： 拟建商业广场片区有一座红砖厂和一些居民住宅，电力供水等城市公用设施基本具备。 3、环境条件： 拟建商业广场的区段为一乱掘地，紧靠少奇祖坟遗址和少奇纪念馆风景区，开发建设后，可以彻底改变该地段的“脏、乱、差”的现状，促进了城市土地的大幅度地增值，是经营城市思想新的突破。 4、规划围： 依据“花明楼集镇控制性详细规划”，确定步行街用地围为：南抵幸福大陆、东临安源路、西至花明大道、北以国家电网花明楼供电站为界，总用地面积约17.97公顷。 二、设计依据： （一）花明楼集镇控制性详细规划;
（二）用地红线图; （三）国家现行的相关规、规定; 三、设计原则与指导思想： 简·格黑在《建筑之间的城市生活》一书中把城市生活分为三类：①必要生活——基本的，带有强迫性的日常生活，如购物、上下班；②选择活动——户外条件允许时人们乐于进行的活动，如散步、观光、户外休息锻炼；③社交活动——公共场所的交往活动，如谈天、打招呼等。后两类活动是高质量的城市生活所追求的，它们受环境质量的影响尤为明显。 1、良好的交通体系: 商业广场的成功与否，交通问题是关键。设计中应考虑步行街所在的地段、全镇的交通情况、停车的难易、路面的宽窄、居民出行意向等因素。在商业广场中增加城市支路，引导非浏览、非购物人流通过，作为它的辅助道路进货，也作为步行街的疏散道路和消防通道。即：人车分流、以汽车道(仅考虑公交线路、专用车辆、必须的货运等)为联系路，与城市道路网相联，以步行道为核，独立形成网络状，加上必备的环境设计，可形成环境质量高，集购物、娱乐、文化、饮食一体化的城市新型商业步行街区。 2、完整的空间环境意象: 美国著名城市设计理论家凯文·林奇在《城市意象》一书中提出了构成城市意象的五个要素：道路、边界、区域、节点和标志。实际上就是人们认识与把握
商业街区规划和设计
理论分析 一、概述 商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按照一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。二、商业街区的起源和发展 商业步行街最早起源于欧美国家，20世纪五六十年代，小汽车的发展使得欧美国家城市的中心区交通混乱、空气质量下降、环境受到污染；又由于受到郊区购物中心的挑战，中心区商业零售衰落，吸引力下降。为了复兴中心区商业，改善中心区交通环境，商业步行街应运而生。 欧洲最早开发步行商业街的城市是德国埃森。1927年，当地政府就对繁华的林贝克大街采取了封闭汽车交通的措施，成为了欧洲最早的一条步行商业街。20世纪50年代到60年代，在欧洲其他一些国家，也设计和建设了一批有创造性和有特色的商业街区，例如荷兰鹿特丹中心区林邦步行街。美国在20世纪60年代到70年代，也在许多城市建造了步行商业街。 我国城市在20世纪80年代初开始设计和建设步行商业街。1999年至今，步行商业街在我国发展迅速升温，成为商业服务业多业种、多业态的有机组合体，在店铺数量上，是以专卖店为主、大型商场或超市为辅，可以满足人们购物、餐饮、休闲、娱乐、健身等多种需要。如今在不少城市，商业街已经成为城市的一张名片。 三、商业街的特点 1、功能全。现代商业街一般应具有购物、餐饮、休闲。娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、修理、交通等15项功能和50~60个业种，现代商业街要力争最大限度地满足广大消费者的各种需求。 2、品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街即是中国品牌的窗口，又是国际品牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。 3、分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专卖店、专业店组成。 4、环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序、是一种精神陶冶、美的展现和享受，体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。 5、服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，还要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。 四、商业街区的分类 1、按商业街经营的商品类型，可将商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京的西单商业街、北京宣武区的大都市街等。 2、按商业街的建筑形式，可以分为开敞式、骑楼式、拱廊式、架空式以及地下商业街。 3、按商业街商铺的形式划分为完全采取铺面形式的商业街，完全采取铺位形式的商业街和采取铺位、铺面结合形式的商业街等。 4、按商业街发展的状况，可以分为中央商业街、地区商业街以及特色商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早地采用了这种提法，如美国
商业街规划设计方案说明
商业街规划设计方案说明 ※ 规划设计指导原则： 1、延续历史街区城市机理，创造尺度怡人、空间丰富的步行街区 2、结合自然景观，发挥阳朔最具魅力的山、水、街的城市特色，使本地的街区与阳朔自然的山水风光融为一体。 3、发扬地方建筑的特色，小青瓦、白粉墙、坡屋面、木格窗、马头墙、青石板，使用当地的建筑材料以及构造方法，创造与传统建筑风格相协调的又方便现代生活使用的地方建筑。 4、发展多元化社区和阳朔独有的文化特色，营造休闲式的商业步行街，为市民及旅游者提供体验地方文化、自然山水风光以及现代生活的理想场所。 5、通过合理的规划设计，创造性地发挥用地的商业价值。 ※ 规划方案说明： ·进一步细分地块，减小地块尺度，增加沿街的商业面积，将接近方形的用地分解成6个小地块，形成两条纵向的主要步行街和三条横向的小巷，使建筑形成沿街道周边分布的商铺，从规划上解决了体量及街道尺度问题，营造怡人的休闲氛围，体现阳朔"宁小勿大、宁低勿高、宁淡勿浓"的三个特色。 ·沿用传统街道的空间尺度，沿街店面采用本地传统的3.6m~4.4m尺度，采用开敞式经营方式，基本上都是两面临街的的铺面，这也是我们的一个卖点--"空间",通过弯曲的街道（宽度6~8m）以及小广场创造街道的氛围。 ·结合周边的地块，设计设计步行道路系统，形成步行街、广场、山景系列。 ·主要街道的方向性引入自然对景。主要的纵向街道方向由碧莲峰和龙头山的对景关系确定，并通过道路宽窄、曲直的变化，增加景观视角的多样性，形成自然融入的独特街道氛围。 ·步行街的主入口朝向自然引导步行街人流：江滨路+府前路+西街（商贸拆迁后）+桂花桥，规划街道的延续性、连贯性，很自然地引导人流进入礼堂片的美食广场。 ※建筑方案说明： 1. 功能布局： 本项目定位为与商贸地块以及西街联为一体的、高品质的阳朔美食中心，设有地下一层以及地上三层、局部四层，具体功能如下： "地下室，主要功能是作为一、二层商铺的辅助用房，和一层商铺有内部楼梯连通，局部为设备用房以及管理用房。 "建筑一层、二层，均为单元式布置的商铺，其竖向交通由单元内的钢木楼梯解决，全框架结构，分隔方式灵活多样，根据客户要求可作局部调整，厨房以及卫生间设在二楼，设独立排烟系统。 "建筑三层、四层，为设有内部连廊连通的开敞式食街，设独立厨房，公用卫生间。 2.交通组织：
商业街策划方案(新)
中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街
主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。
4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。
商业街商业策划书(精选多篇)
商业街商业策划书(精选多篇) 荷兰风情商业街08年商业策划 荷兰水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺
的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热荷兰水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动荷兰水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对荷兰水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 荷兰水乡一期商街位于新开河之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，荷兰水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。荷兰水乡商业街处于324国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，
属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货吉之岛，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，吉之岛对荷兰水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕荷兰水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合. 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮
商业街的发展与规划页
商业街的发展与规划页 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】
商业街的发展与规划Ⅰ、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商如何寻找新商机，追求更大的发展空间，——商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： （1）96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； （2）96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； （3）20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、新城的建设正兴起； （4）目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有54个，约680万m2，平均每个约万m2。新增项目约120个，1500万m2，支撑这样的大项目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2，需要完成销售额1000~1200亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2，日本不足2万m2，英国均为万m2，我国目前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1）现代商业街不同于传统商业街
商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有8种形式：包括百货、超市（5000m2以下）、大型超市（5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门店（即销售着名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益，而产生的一种积聚模式，有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2）现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3）现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、服务内容。 （4）现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它更强调的是整合的概念。 （5）现代商业街不是商业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发展程度。 3、在商业街的建设上存在的误区及倾向 （1）现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究，一条商业街最为合适的规模为15~20万m2，长度800m左右。